无锡市城铁新城恒生科技园项目投标提案书

无锡市城铁新城“恒生科技园”项目投标提案书2011年6月瑾呈：无锡恒生科技园有限公司壹•家•机•构【企业融投资机构•资本运作平台】ILRS瑞思营销第一页，共二百一十四页。1办公市场分析报告目录2区域市场分析6项目市场定位5项目客户定位4项目竞品研究7招商推广策略和营销活动8项目平面创意3项目宗地分析市场分析篇项目定位篇营销推广篇第二页，共二百一十四页。一、办公市场分析第三页，共二百一十四页。商办类物业市场表现——四大一线城市甲级写字楼租金出现普涨，北京、广州、深圳分别上涨6.33%、2.95%、2.69%。华远地产总裁任志强表示：“以做商业地产为主业的SOHO中国的销售为例，它去年的销售目标是120亿元，但前10个月就完成了这个任务，是政府的政策帮了潘石屹的大忙。”

在商品住宅市场遭遇严厉调控之下，万科、绿地和保利等房地产企业纷纷转战商业地产，涉及资本超过千亿元。仲量联行的一份报告显示，去年北京、上海和香港三地的商业地产资本价值增长7%至12%。严厉的调控政策打压商品住宅市场，聪明的投资客们开始热衷于商办类项目，商办项目前景可期整体市场研究|政策面贷款买二套房，首付不低于6成办理第二次公积金贷款首付不低于5成本地人禁买第三套，外地人禁买第二套楼盘备案价3个月内不得提高核心细则：1、对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房；2、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房；3、无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。第四页，共二百一十四页。全市办公市场研究|历年供求分析图：2006-2010年无锡办公成交量价走势历年来看，近两年无锡办公市场的需求量有明显的增加，06年至08年办公市场处于严重的供过于求，于是一部分办公性质的用地被做成公寓入市，导致09年供应大幅度下降。2010年，受到住宅调控的影响，办公市场迎来已现良机，供应成交量双双上扬，但实际需求量仍低于实际供应量。无锡办公市场历年供过于求，需求量同比有所增加第五页，共二百一十四页。图：2010年无锡办公供求关系月度走势2010年无锡办公市场整体供求比为1:0.85，同比2009年的1:1.80大幅度回落，主要是因为2010年的供应量有较大幅度的增加；2010年全年办公市场有4个单月无新增供应办公房源，其它有供应的月份中，除了7月份的供应量在10万平米左右，其它月份的供应量均在5万平米以下，整体供应水平仍处于低位。全市办公市场研究|2010年供求及均价分析全年供求比波动较大，供应不稳定图：2010年无锡办公市场成交均价月度走势成交均价走势相对平稳，年底强势回升整体来看，2010全年相当长的一段时间内办公市场的成交均价较为稳定，在年初3个月中和年末3个月中分别出现一次“V”型走势；2月份成交均价的低谷主要是受到东方国际轻纺城的830元/平米办公房源大量成交影响，11月份的价格低谷主要是受到宝龙湖畔花城、汇坚国际五金机电城等5000元价格水平的项目成交比重加大的影响。12月份的成交均价受到包括时代国际、万达广场、佳城国际大厦等万元成交水平以上的项目成交占比的提高而阶段性触底反弹。第六页，共二百一十四页。市中心板块太湖广场板块蠡园开发区板块新区长江路板块现有办公市场格局|总体概况第七页，共二百一十四页。未来上市写字楼项目：1

、苏宁广场2、恒隆广场3、崇安寺二期4、保利达广场

市中心板块市中心板块属于无锡商业、商务、金融、文化中心，写字楼最为集中，租金/售价较高。重点发展以旅游、商贸、金融、会展、信息咨询为主的第三产业，以及房地产、建筑、电子、纺织等产业。写字楼主要分布在人民中路、解放西路和解放东路围成的三角区域。大多数写字楼建成时间较早，写字楼品质普遍不高；但新建成项目品质提升幅度较大，如摩天360、财富大厦项目；未来供应项目将以高品质综合性项目为主。目前主要写字楼项目：1

、佳福大厦2、摩天3603、华光大厦4、财富大厦5、东方广场6、天幕大厦

7、百脑汇科技大厦8、恒通国际大厦9、天安大厦10、华宇大厦11、红豆国际广场12、东方时代13、泰翔大厦14、长庆大厦15、时代中心大厦16、国邮大厦17、金鼎大厦12345611127815131410916171423现有办公市场格局第八页，共二百一十四页。蠡园板块重点发展工业设计、电子信息、精密制造等产业；近年来，政府大力扶持工业设计和集成电路等产业的发展，加快了高新科技产业孵化基地的建设。主要依托工业设计园，写字楼市场与区域产业密切关联，房地产及相关行业、设计类、制造类以及商贸类企业为主流，租金/售价水平一般。写字楼主要分布在太湖大道沿线以北。新竣工项目以及在建项目，相比无锡写字楼整体水平，设计标准普遍提升，如华仁逸景大厦、工业设计大厦、润华国际大厦等。未来上市写字楼项目：1

、城开项目

2、彩登电子厂项目3、创意大厦4、生产研发综合楼5、蠡湖科技研发楼

目前主要写字楼项目：1

、华邸国际大厦2、时代杰都3、润华国际大厦4、太湖明珠发展大厦5、联创CBD

6、绿苑大厦7、佳城国际中心8、中国工业设计大厦9、工业设计园一期10、华仁·逸景国际11、创意园一期123547810911125634现有办公市场格局第九页，共二百一十四页。新区长江路板块重点发展电子信息产业、IC产业、光伏产业、汽车零部件产业、生物医药等为主导的高新技术产业，纺织、化工、机械等产业以及物流等生产服务产业。新区写字楼品质不高，数量较少，写字楼发展与区域高新产业的发展密切相关，创业型企业众多，租金/售价相对较低。分布：新区现有写字楼数量较少，主要分布在长江路沿线。品质：除了百仕达大厦品质相对较高外，其它写字楼品质都很低。31645271未来上市写字楼项目：1

、长江1号目前主要写字楼项目：1、金源国际大厦2、百仕达大厦3、创源大厦4、东方银座5、科技创业园6、软件园7、长江金岸现有办公市场格局第十页，共二百一十四页。太湖广场板块太湖广场定位为无锡“城市客厅”，规划将发展成为以现代服务业为主的城市新CBD。太湖广场板块是未来的城市新中心，现有写字楼数量很少，但是无锡未来高品质写字楼重要集中供应区域。分布：写字楼主要分布在太湖广场周边。品质：现有写字楼数量很少；未来供应量大，包括世贸中心、茂业城以及九龙仓项目。312145423未来上市写字楼项目：1

、世贸中心2、君来广场3、燕莎商务中心4、茂业城5、九龙仓项目

目前主要写字楼项目：1

、太湖明珠数码大厦、2、天诚大厦

3、新天地广场4、时代国际现有办公市场格局第十一页，共二百一十四页。主要主流在售项目面积对比套数单位：平方米户型特征：在目前写字楼市场小面积物业明显销售较好；100平米成为主要的分界岭大面积物业成交分布相对分散，逐渐呈现可分割或者可合并打通的特征，户型分布更加灵活300平方米以上的大面积多为整层供应，300-500平方米面积供应量相对较少注：本表为散点图，表现2008年1月1日以来上述项目所成交物业的面积分布情况现有办公市场格局第十二页，共二百一十四页。主要主流在售项目总价对比总价分布特征：90%的成交物业成交总价均在100万以下，60—80万成为最密集的总价段200万以上总价段物业成交相对较少大面积物业分割出售，也在一定程度上使得单套物业成交总价有一定的下浮，小面积物业组合更加方便，后期有利于出租，逐渐成为目前投资市场的主流套数单位：元注：本表为散点图，表现2008年1月1日以来上述项目所成交物业的总价分布情况现有办公市场格局第十三页，共二百一十四页。项目名称目前状态区域总建面地址销售报价租金（元/平米/天）物业费（元/平米/月）租赁主要客群红豆国际广场销售、租赁崇安27263崇安区胜利门广场200002.5-318贸易、咨询、装饰、房地产东方广场租赁崇安43000中山路343号-2.27.5房地产、物流哥伦布广场销售崇安19197.74广南路广益路路口100002.1-2.68-摩天360租赁崇安73798.4人民中路123号-A:2-2.54.5贸易、咨询、装饰、房地产B：1.5-24.2金源大厦销售、租赁新区41177旺庄路与湘江路交界98001.55.2电子信息、工程机械创源大厦租赁新区25000长江路和黄山路交界-1.55.2电子信息、工程机械时代国际销售南长50563太湖广场图书馆旁130001.5-1.9A：5，BC：3-华仁逸景大厦租赁滨湖33000滨湖区蠡园开发区-1.8-2.24工程机械、房地产润华国际大厦销售、租赁滨湖159478太湖大道青祁路路口140001.5-1.94.8房地产、信息技术华邸国际大厦租赁滨湖43810 梁青路孙蒋路路口-1.84.2工程机械、贸易目前主流办公项目售价、租金及出租率情况概览现有办公市场格局第十四页，共二百一十四页。客群特征分析9.1%租金：1.9-2.1元·天/平入驻率：85%68.1%租金：1.3-2.6元·天/平入驻率：93%目前各写字楼集中区版块租金及出租率情况这里重点研究的为目前可租项目租金数据统计主要来源于现场走访以及通过主流房地产网站以及中介咨询平均统计太湖广场板块目前可租办公楼项目较少，且品质相对较低，因此无法反映出太湖广场板块未来的一个租赁价格走势情况由于无锡写字楼市场整体起步较晚，因此各个板块的写字楼品质普遍偏低，故目前的租金价格相对较低24.5%租金：1.3-2.1元·天/平入驻率：84%14.3%租金：1.3-1.9元·天/平入驻率：90%市中心板块太湖广场板块蠡园板块新区板块现有办公市场格局第十五页，共二百一十四页。无锡写字楼主要集中在市中心板块，例如东方广场、华光大厦，摩天360，新交房项目所占比例较低入驻客户以专业服务类、房地产及相关行业以及物流商贸类企业为主与无锡的产业发展方向相符，写字楼入驻客户主要以工业设计、机械制造、房地产及相关行业的企业为主与上述产业相配套的服务类企业以及物流商贸类企业也有一定规模无锡写字楼入驻客户以无锡本地企业为主，占到了75%其次为来自长三角其它城市的企业，所占比例约为17%客户来源主要以无锡本地企业为主，来自长三角其它城市的企业也相对较多外资客户中主要是日韩和欧美企业目前无锡写字楼客户主要行业特征：目前无锡写字楼客户主要来源地特征：办公项目潜在客户研究第十六页，共二百一十四页。项目名称交通商务配套面积产业支撑景观区域发展人口密集度目标客群分布历史接受建设服务类企业专业服务类企业商务贸易类金融保险类客户工业设计类企业精密机械类企业电子信息类企业美容保健类咨询投资类物流运输类各行业办公楼客户需求偏好分析：图例表示：要求较高要求一般要求较低办公项目潜在客户研究第十七页，共二百一十四页。目前无锡高品质写字楼办公面积分布从平均办公面积看，金融类企业最大，其次为房地产及相关行业、专业服务类企业从办公面积分布来看，200平方米以下的企业数量占到了70%办公项目潜在客户研究第十八页，共二百一十四页。办公项目潜在客户研究

|客群特征分析以长期投资为目的，看中物业保值增值的投资客户成为市场的购买主力多数外来企业受限于较高的售价，主要还是以租赁为主对产品标准以及配套设计等条件愈发重视，新的办公理念已经逐渐形成小户型写字楼以其相对低廉的“进场费”与稳定的投资回报受到了投资者的青睐无锡办公楼购买目的目前无锡写字楼销售市场中，以自用为目的的购买占较大的比例客户来源以无锡本地为主其次是外部产业转移带来的相关办事处或分部等相关客群办公市场自用客户来源第十九页，共二百一十四页。更为纯粹的商务功能与办公空间组合更为丰富的商务配置服务与办公物业管理设定更为方便快捷的智能化体系与真正意义上的5A概念应用合理的企业形象对外昭示功能强化办公整体OA功能简化智能化操作，完善5A体系与独有特性楼层外部展示，包括企业标示，发光，宣传档等扩充包括商务会议、洽淡、印务、订票等一系列配服务功能优化办公物业特色体系，突出楼层经理和客户服务功能商务整层统一规划的办公空间根据框架柱间合理分切办公功能区朝向利好面更大的总裁级办公产品配套智能化展示未来办公产品发展方向第二十页，共二百一十四页。延安电影院地块新东方广场地块滨湖高浪路北侧地块包巷桥地块广南路与锡沪路交叉口东北侧地块工商局南侧地块广瑞路西北侧地块城开项目君来广场2010

20112012金太湖国际彩登电子厂地块联合杨木桥地块崇安新城28号地块市水厂尤渡加压站北侧地块新区XDG（XQ）-2007-31地块崇安寺二期地块世贸国际中心茂业城苏宁广场通运路两侧（火车站站前商贸区）地块燕莎购物中心恒隆项目未来写字楼供应格局：九龙仓大厦宁海里小学北侧地块新区长江北路东侧地块新区长江路与旺庄路交叉口东南侧地块从未来预测上市情况可以看出，2010-2011年将成为高品质写字楼集中供应年，多个项目目前已经动工，按照正常进程来看，2011年下半年至年底将会集中上市。

2010年多个地块主要是06-07年之间成交的办公类地块，目前多数也已经动工，但是多数项目体量相对较小，并且开发商多为本地企业为主，经营方式也将有所不同。

2011年的上市项目主要以07年下半年以及08年成交的地块，目前基本均处于动迁阶段。潜在供应第二十一页，共二百一十四页。从目前的市场实际情况来看，无锡办公市场仍处于发展阶段，办公市场由于政策对住宅市场的打压而开始活跃起来；从项目的分布来看亦相对较为集中，基本上位于市中心、太湖广场、蠡园开发区附近，这些区域要么占据地利，要么有产业或者景观的支撑。目前市场上的办公项目均是以出售为主，纯租赁的写字楼项目极少，高品质项目仅红豆国际广场及润华国际大厦而已，办公市场明显缺乏高品质项目的支撑，预计市中心的恒隆、苏宁及太湖广场的九龙仓、茂业等一批高品质项目问世后，无锡办公市场的整体品质将会得到明显提升。办公市场小结第二十二页，共二百一十四页。二、区域市场分析第二十三页，共二百一十四页。八十年代初，江苏省第一个亿元镇、第一个亿元村、第一家中外合资企业均诞生在惠山，2009年全区完成GDP385亿元，增长11%；财政总收入78.8亿元，增长12.6%；农民人均纯收入13255元，增长10%，连续四年荣获全国中小城市综合实力百强第6名。1惠山区概述惠山区位于中国经济最发达的“长三角”腹地，南临万顷太湖，北靠万里长江，东接上海、苏州，西邻南京、常州。全区现有区域面积327平方公里，是长三角区域性交通枢纽，无锡市经济强区，中国民族工业和乡镇工业的发祥地。惠山区下辖1个省级经济开发区，5个建制镇和2个街道，总人口63万，在岗职工平均工资23554元，农民人均纯收入8552元，是无锡特大城市规划蓝图中的副中心之一，“长三角”国际制造业基地的重要板块。宜兴市太湖中心城区江阴市滨湖区新区武进锡山区惠山区玉祁前洲惠山新城阳山洛社钱桥堰桥洛社新城惠山区沪宁城铁新城惠山经济开发区第二十四页，共二百一十四页。惠山将全面优化产业结构、优化生态环境、优化城乡发展、优化社会建设、优化人文环境，通过实施“五个优化”发展战略，努力在更高起点上加快建设经济发达、科教繁荣、环境优美、生活富裕、社会和谐的现代化新惠山。服务业概况：随着“三城八园”建设步伐的不断加快和服务业重点项目的快速推进以及中心镇区综合服务设施的不断完善，惠山区服务业保持了持续、高速、健康的发展态势。2009年，全区实现服务业增加值113.2亿元，同比增长8.0%；完成社会消费品零售总额79.2亿元，同比增长16.5%；完成服务业纳税销售收入482亿元，同比增长3.6%；完成服务业税收12.3亿元，同比增长33.6%。阳山特色旅游镇、礼舍古街、唐平湖休闲旅游度假区、天蓝地绿生态农庄等一批设施齐全、特色鲜明的农村旅游点的创建进一步提升了农村旅游的层次。1惠山区概述工业概况：惠山区是乡镇企业的发源地，是传统的工业强区。经过多年发展，区域内工业门类较为齐备，产业结构不断优化，形成了以冶金、机械、纺织为基础，光伏、风电设备、汽车及零部件、生物医药新材料及数字信息等四大新兴产业快速发展的工业结构新格局。2009年，全区工业总产值达到1105.4亿元，同比增长0.6%，规模以上工业实现产值938.9亿元，同比增长1.7%。四大新兴产业实现产值306.9亿元，占工业经济比重达27.8%。目前，全区拥有工业企业6828家，从业人员20多万人，其中规模以上企业1380家，亿元企业146家。第二十五页，共二百一十四页。惠山区规划惠山区综合发展区规划惠山区农村规划第二十六页，共二百一十四页。2010年，惠山区房地产总成交量为128.85万平方米，在七大区域中位居第二，但同比2009年的155.25万平方米则略有下降。2010年各区域成交比例分析惠山区房地产市场分析第二十七页，共二百一十四页。惠山区房地产市场整体供大于求，供求比处于相对低位，成交均价稳步上扬。2010年惠山区商品住宅供求关系走势图2010年惠山区商品住宅市场与去年同期各类指标变化表2010年惠山区商品住宅新增供应总量为144.22万平米，同比2009年供应水平大幅度提升。2010年惠山区商品住宅成交总量为128.85万平米，成交水平同比有所回落。2010年惠山区商品住宅供求比为1:0.89，同比2009年下降51.81%，整体供求关系较2009年发生了扭转。2010年惠山区商品住宅成交均价为6062元/平米，全年成交均价稳步上涨，波动较小，同比2009年的4823元/平米上涨25.7%。惠山区房地产市场分析2010年惠山区商品住宅成交均价月度走势第二十八页，共二百一十四页。2010年惠山区各板块成交比例分析惠山区房地产市场分为5个板块，为前洲玉祁板块、洛社板块、钱桥板块、惠山新城板块、凤翔路板块，本项目位于前洲玉祁板块。从2010年惠山区各板块成交比例来看，前洲玉祁板块占比11%，比较落后，有待提高。随着城铁经济的带动作用，相信未来该地区有一定的发展提升空间。惠山新城板块凤翔路板块前洲玉祁板块洛社板块钱桥板块各板块成交分析：前洲玉祁板块价值有待提升惠山区房地产市场分析城铁新城第二十九页，共二百一十四页。无锡惠山沪宁城铁新城位于无锡市西北部（惠山区前洲镇与玉祁新市镇的南端），是无锡市重点打造的城市副中心之一、长三角一体化区域性综合交通枢纽，是无锡市双核联动、一环镶嵌、三区协同（即以中心城区和太湖新城为双核，环蠡湖地区为一环，锡山高铁商务区-东亭商务区，惠山新城-惠山城铁新城，新区空港商务区-太科园三区协同）的城市空间布局重要组成部分。惠山城铁新城始终突出高起点规划、高标准建设、高水平开发的理念，努力建设成惠山经济社会发展的新起点。地理位置图城市功能布局中的地位1城铁新城概述太湖西北部依托城铁效应，一座希望之城即将呈现！第三十页，共二百一十四页。1城铁新城规划未来规划图五大功能区沪宁城铁新城一期规划面积约10平方公里确定了交通枢纽区、城铁商务区、现代产业区、滨水居住区、生态休闲区等五大功能区核心区功能分区：城铁区：以城铁站为核心，为乘客提供候车、集散场地和各类交通换乘站点，并提供配套的商业和各种服务场所都市商务区：位于城铁站区对面，依托区域交通优势发展商务办公、大型商业，作为经济发展的龙头，也展示城市最富活力的风貌花园式办公区：将绿地、水面和办公楼结合布置的花园式新型办公空间，以宜人的环境、轻松的氛围吸引高素质人才滨河风情区：沿水岸打造的滨水休闲购物空间，通过层次丰富的环境，营造主动而宜人的活动氛围花园社区：在西侧设置花园式居住区，为拆迁安置居民提供住所滨水高档社区：滨水建设的高档住宅区，以高层为主，主要为高端消费客群提供居住娱乐休闲区：集合购物、餐饮、娱乐、住宿等各种服务的综合休闲娱乐中心，提供丰富的城市生活内容小康社区：位于片区北部的社区，以多层住宅为主，结合住宅配建完善的生活服务设施，为居民提供便利而丰富的生活第三十一页，共二百一十四页。三、项目宗地分析第三十二页，共二百一十四页。地块名称XDG-2011-25地块地块编号锡国土（经）2011-44土地位置无锡沪宁高铁惠山站区中兴路与站北路交叉口西南侧土地四至北：站北路，南：中惠路，西：站东二路，东：中兴路土地面积143489.8平容积率1.5总建面215234.7平成交地价1.55亿楼板价720元/平土地用途商业、办公（商业建筑面积占比不高于20%）绿地率25%建筑密度40%建筑限高不限高地块属性地块现状中惠路第三十三页，共二百一十四页。612：城际铁路无锡站(北广场)-火车站(东)-北栅口-三院-101医院-民丰里-东汀桥-广石路-旅游商贸学校-华天化工-梅泾村委-小孙巷-强巷-阳光印染-秦家庄-石塘湾-石塘湾西-张皋庄-前石路-经一路-城际铁路惠山站运行时间：5:30-22:15班次间隔：10-25分钟619：龙光路[古华山路]-蓉湖庄-盛岸新村-惠峰路[盛岸路]-惠华桥-惠华新村(公交驾培中心)-滴露桥-宪丰村-威华机械-玉泉公园-盛岸花园-晓星村-西漳焊接厂-南西漳-惠澄大桥-秦家庄-石塘湾-石塘湾西-张皋庄-前石路-经一路-城际铁路惠山站运行时间：去程5:30-18:30回程5:30-19:20班次间隔：10-20分钟地块属性|交通城铁惠山站及公交站618：莲蓉桥-青石路(瑞丽整形医院)-柯兰公寓-吴桥(金太湖国际城)-后张巷(丽新康复医院)-内塘河桥(建华新村)-青石西路(庄里)-双河新村-金山北科技园-胜丰村-晓星村-西漳焊接厂-南西漳-惠澄大桥-秦家庄-石塘湾-石塘湾西-张皋庄-前石路-经一路-城际铁路惠山站去程5:30-18:30回程5:30-19:20班次间隔：10-20分钟城铁惠山站目前仅有612、618、619三班公交车，间隔时间长，空座率高，经实际调研，618单趟需35分钟左右。第三十四页，共二百一十四页。万达地块编号：锡国土(经)2011-46地块名称：XDG-2010-13地块土地位置：惠山经济开发区政和大道与吴韵路交叉口西南侧土地面积(M2)：80083.9土地用途：商业、办公、居住(住宅建筑面积占总建筑面积比例不高于25%)容积率：<3.5总建面：280293.65建筑密度：＜55%绿地率：＞10%建筑限高：不限高，但需满足省市有关规范要求供地条件：净地土地成交价：4.13亿楼板价：1473.5元/平中兴路本项目地块东侧中兴路附近，上海运盛实业将签约商办用地；该地块220亩左右，容积率1.5，地价在85万以上；住宅用地180亩左右，容积率2.5左右，地价在300万以上地块周边据调研，本地块东侧将有工业地产开发商——运盛实业入驻开发项目，未来将对本项目构成一定威胁；另外，万达进驻惠山新城开发项目，相信将大力推动区域商业市场的蓬勃发展。第三十五页，共二百一十四页。企业简介：运盛（上海）实业股份有限公司于1996年在上海证券交易所上市，公司主营地产开发与经营。运盛实业以产业链为依托，以地产为载体，以高标准区域总部经济、研发孵化、创意产业、商务会展、商业文化等为主要开发对象，逐步形成综合开发、集约化经营的多功能综合性产业服务式地产。公司奉行“亲商、安商、富商”政策，在发展战略上遵循“一次规划、分期开发、滚动发展”的原则、并运用“筑巢引凤”和“引凤筑巢”的经营策略，吸引相关企业投资，与国内外知名企业共同打造五星级现代产业园区。公司已成功开发上海浦东新区国际机电数码园、运盛松江服务外包产业园、运盛重庆现代工业园、福州佳盛广场（多媒体产业园）等多个工业地产项目。“运盛实业”正在成为中国工业地产“星”里程的引领者。运盛实业——工业地产开发商地块周边|运盛实业简介第三十六页，共二百一十四页。首期开发500亩，建筑面积27万平方米，现已全面封顶即将交付使用。基地建有42席单体独栋式总部楼，12栋标准厂房，24栋五层中小企业联体办公楼，500余个机动车位。规划发展成为国内外机电、IT、电子、光电子等制造服务型大企业地总部集聚地。基地园区用户可整栋购买，也可根据用户实际需要分割销售，供客户选择的面积从500—5000平米不等。同时，进驻园区的企业不但享受新区政府各项优惠政策，而且还享受张江园区的各种优惠政策。凡购买总部基地总部楼的企业，会自动获得该总部楼的冠名权，从而赋予每座总部楼强烈的标识性和浓郁的企业个性风格。上海浦东新区国际机电数码园——张江东部规模最大的商务型产业园区地块周边|运盛实业简介第三十七页，共二百一十四页。运盛松江服务外包产业园，立于「沪杭高速」与「同三高速」交界处，位于上海松江科技园区内，总占地面积约200亩，一期开发40亩，总建筑面积约为37000平方米，区内共有四种户型，户型多样可灵活分割，分别为3栋A户型楼、3栋B户型楼、4栋C户型楼，及2栋D户型配套商务楼。产业园以中小型企业办公、研发为主，并融合了商务、餐饮、休闲、生活等综合功能，形成集合服务外包、中小企业发展、大学生创业、亲商中心为核心功能的企业专属领地，成为真正为入驻企业和周边企业提供长久发展动力的高标准园区。地块周边|运盛实业简介运盛松江服务外包产业园第三十八页，共二百一十四页。属性诠释区位属性位于长三角经济发达地区江苏经济排名第二的无锡邻近上海－长三角核心苏州－无锡－常州城市圈的中心政府规划重点发展区域交通方便但离市区较远政府主力打造的无锡北部城市副中心周边路况较好，距市区较远，约40分钟车程项目属性OfficePack产品在区域内较为稀有区域内只有相似产品（紫荆花园），但市场定位不同；而纵观无锡市场，类似产品同样屈指可数商办类土地性质相较于科研类土地性质的同类项目，不管是购买人群和信贷政策都具有一定优势高铁近在咫尺，可达性好、交通便捷周边生活配套相对不足，未来有望改善地块周边道路通畅，路网交织，三站合一的交通枢纽，高铁辐射效益吸引周边城市客户该区域处于待开发状态，周边配套设施相对不足，但随着城铁新城的建设及区域房地产市场的逐步成熟，未来有望得到有效改善周边景观资源一般

地块内有河道经过，未来周边生态建设将进一步完善区域属性及地块属性1地块主要指标研判经济发达的二线城市，新兴希望之城，目前区域内不存在同类产品，房地产市场处于蓬勃发展阶段，具有相当的投资价值。第三十九页，共二百一十四页。区域、成本、品牌口碑……各数据均显示项目有良好的发展前景SWOT分析劣势：城铁新城发展滞后，尚处于起步阶段，至少需要5年时间才能小有气候项目距离市中心较远目前项目周边的商务配套设施相对缺乏威胁：锡城市场上同类产品虽然不多但体量较大，有充足的供应量，且本区域未来将有同类项目开发竞争OfficePark为较新的品种，需要较长时间成本和大量渠道宣传推广成本优势：开发商拥有品牌优势和同类项目操作经验惠山城铁发展效应，交通便利，日趋完善的路网成本可控制在理想范围内，未来价格极具竞争优势机遇：OfficePark具有市场稀缺性，得益于住宅市场的政策打压而具有较高投资价值具备后起优势细致规划将提升整体竞争能力城铁新城将成为一座无锡的希望新城，高铁效应带动区域发展周边品牌开发商带动区域价值提升第四十页，共二百一十四页。开发操盘建议第四十一页，共二百一十四页。四、项目竞品研究说明：

>无锡市场上同类产品有贵公司开发的恒华科技园，此外还有中邦moho、联东U谷和惠山经济开发区的产业园项目。

>由于联东U谷体量大，惠山经济开发区产业园距离本项目较近，故选择这两个作为竞品研究项目。第四十二页，共二百一十四页。联东U谷|项目概况基本信息占地56.67万总建120万产品类型独栋办公、LOFT、5A写字楼、高端商业、品质公寓容积率2.19绿化率35%开发商北京联东投资集团有限公司动工时间2010年10月第四十三页，共二百一十四页。联东U谷|市场定位锡城首席EBD花园别墅Office多元的生态的有机的Extensive/Ecological/Energetic联东U谷·无锡总部商务园，位于无锡市城市经济中轴，北部CBD核心领域，为政府规划3000亩锡北生产性服务集聚区重点打造项目。超百万方低碳总部综合体规划，集企业独栋办公、LOFT、5A写字楼、高端商业、品质公寓、酒店、会展中心、实地公园等丰富业态于一体，开启无锡首席EBD办公锋尚新世代。第四十四页，共二百一十四页。联东U谷|产品定位客户依据：无锡市产业筛选，市场写字楼客户，北塘区政府背景下的地缘客户，投资客户解读市场依据：面积、产品类型、去化速度、销售单价项目属性：“总部经济”名号，70%办公用地，类独栋产品作为标杆产品产品类型定位价值贡献类独栋产品（独栋、双拼、三拼）标杆产品树立形象高调立势LOFT现金流产品高性价比博高利润SOHO现金流产品高性价比博高利润多层写字楼现金流产品持续发展满足客户需求LOFTSOHO多层写字楼类独栋产品第四十五页，共二百一十四页。联东U谷|周边条件未来保障性住房供应区、厂房依托停车场与高速公路，以中转运输为主导的传统物流园区4S店华东汽配城金桥商贸城北塘区政府广石路（高架）锡澄路江海路（高架）凤翔路（高架）312国道政务驱动周边条件适合该项目生存发展，项目所处区域位置也属于无锡市副市中心区，最后一个待开发区域，其地理位置是其较强的竞争力之一。第四十六页，共二百一十四页。联东U谷|内部条件民营工业园可以尝试改造成为特色商务商业区依托规划绿地，可形成组团的开发式广场，并在周边形成商业配套项目用地性质：

70%办公；30%商住一期启动区，现已拆平民营工业园制衣厂物流仓储物流、制造加工厂摩配市场、制造加工厂规划绿地规划绿地规划绿地第四十七页，共二百一十四页。联东U谷|一心两轴三区临近轨道交通往南已形成居住氛围居住区特色商务商业区商办区凤宾路北滨路临近轨道交通依托原有工业老厂房依托两大主干道临近政府主入口1主入口2区域配套中心第四十八页，共二百一十四页。联东U谷|主要功能构成北滨路居住区特色商务商业区商办区凤宾路主入口1主入口2花园式广场片区配套中心花园式广场片区配套中心花园式广场片区配套中心总部研发区创意办公区创意街区商业小户型住宅改善型住宅商办综合体酒店园区服务中心产业配套区总部办公区区域配套商业街以花园广场串联各个板块组织公共空间：总部研发区、总部办公区、商办区、创意办公区、居住区，各板块以花园广场为中心向外发散，形成多个花园办公区。以总部办公功能区启动为核心功能板块：以花园式广场为核心，融入园区服务中心、产业配套区、酒店，高端起势，奠定项目高端形象。第四十九页，共二百一十四页。联东U谷|项目整体规划指标及经济测算独栋：集合式办公=3：7物业类型占地面积（亩）占地比容积率建筑面积（㎡）办公41749%2.25625576独栋办公12515%0.541705集合式办公29234%3583871商住17921%3357472住宅

257472商业

100000绿化及道路（外部+内部）按照45%计38345%

总计850

1.73392983047毛容积率1.73

净容积率2.475

备注：总面积为850亩，可建设用地在595亩（扣除外部道路、绿化、市政）毛容积率为总建筑体量除以总面积；净容积率为总建筑体量除以可建设用地85亿-50亿=35亿投资回报率33%第五十页，共二百一十四页。联东U谷|一期概况项目一期开发13万㎡，预计2011年中对外推出，2011年10月交付使用。业态包括：18栋独栋别墅式办公楼，整栋面积2400㎡；2栋LOFT商住办公楼（挑高4.59米），面积45-130㎡；1栋地标性5A级写字楼，单层面积1500㎡；临街商业配套，面积100-200㎡。一期规划第五十一页，共二百一十四页。联东U谷|一期概况预期价格：独栋13000-15000元/㎡LOFT办公楼9500元/㎡

写字楼9600-9800元/㎡据了解，目前其中一栋独栋办公已由中铁九局预定，另一栋被某世界500强企业预定。由于政府形象需要和项目高端定位，故目前比较欢迎大型著名企业购买，而对于个人投资客户持冷淡态度。第五十二页，共二百一十四页。B户型3600.00㎡A户型2400.00㎡C户型2400.00㎡联东U谷|一期户型独栋办公户型面积较大第五十三页，共二百一十四页。联东U谷|项目小结第五十四页，共二百一十四页。惠山经济开发区概述惠山经济开发区：无锡北部集行政、经济、文化、科教、商贸、休闲为一体的现代化新城，优质人居和高新产业相融的生活之城、创业之城。

目标：着力体现“高端产业、高新企业、高级人才、高品质生活环境”四高特征，努力建设成“创新、创业、创造、创意”四创新城。无锡惠山经济开发区始建于2001年7月。2002年2月经省政府批准为省级经济开发区，总体规划面积76平方公里，首期规划面积36平方公里，现有人口6.7万。目前，“四园二基地”已经初步形成，“投资高地、成本洼地”的集聚效应也逐步彰显。区位图：东和锡山接壤，南被锡北运河、沪宁高速隔断，北已到江阴边界惠山经济开发区图：开发区实景图第五十五页，共二百一十四页。自然条件优越惠山经济开发区资源基础设施完善气候：属亚热带海洋季风气候区。年平均气温17℃。全年平均降雨量1100mm，全年无霜期220天左右。水文：

共有大小河道30多条，总长约50.55公里，平水期水体容积约450万立方米，地表水网密布，外来水源补给充足。地质：土层土质良好，以粘土为主。地基承载力标准一般在220～250Kpa，在该地区建设12－15层小高层建筑一般可采用天然地基。地理位置：惠山经济开发区正位于无锡市北部，作为无锡北部副中心，沪宁、锡澄、锡宜三条高速在此交会贯通。自2002年以来，惠山开发区累计投入64亿元，完成了高等级道路110公里、新建桥梁34座，“外有环，内有网”的道路框架基本建成；给水、雨水、污水、天然气、蒸汽、有线电视、电力、电信等管线全部入地。绿化、景点错落有致，照明、指示牌配套完备，热电厂、5座变电所、污水处理厂、自来水厂等配套设施全部到位，形成了高标准立体式的基础设施配套体系。第五十六页，共二百一十四页。惠山经济开发区资源人力资源丰富交通运输发达无锡现有江南大学等独立设置的高等院校11所，科研机构41家，国家和省重点实验室7个。全市各类专业技术人员35.56万人，中国科学院、工程院院士70多人，人才储备量列中国同类城市之首。惠山经济开发区拥有完善的人才服务体系，能够为企业提供人才招聘、劳动力资源查询等服务。客运：到市中心及周边的乡镇有多条公交线路，交通非常便利。陆运：京沪、新长、京沪高速三条铁路穿境而过。无锡市区域内的火车货运编组站，两个火车货站，一个客运站场在本区域内。

公路：境内汇有沪宁、锡澄、锡宜三条高速公路及312国道和342省道，设有5个高速入口，出入极其便捷。地铁：轨道交通1号线为南北向交通骨干线，串联了北部惠山区行政中心、中央核心商业区及南部太湖新城无锡市新行政中心。第五十七页，共二百一十四页。2003年起，经济开发区经济发展迅速，逐年递增，年均增长率5.6%开发区固定资产投资额走势图开发区地区生产总值走势图2009年经济开发区地区生产总值35.98亿，全社会固定资产投资额为45.5亿；2010年争取地区生产总值达到60亿元。开发区努力实现“四个提升”，即发展质量明显提升，贡献份额明显提升，实力位次明显提升，发展后劲明显提升。惠山经济开发区经济第五十八页，共二百一十四页。建成“三个一”，即建成一个惠山区的政治、经济、文化中心；建成一座富有江南特色、现代化气息的惠山新城；建成一流的生命科技、汽车及汽车零配件两大特色的现代化产业制造基地。惠山经济开发区“十一五”规划第五十九页，共二百一十四页。开发区产业园概述四大功能载体开发区总体规划布局第六十页，共二百一十四页。江苏数字信息产业园

DI-PARK说明：所有惠山经济开发的产业园中，总部经济类产品目前只有江苏数字产业园中的一期载体“紫荆花园”有所涉及，故对此项目进行了实地暗调，以掌握一手资料。第六十一页，共二百一十四页。江苏数字信息产业园|园区概述将成为国内数字信息企业发展的高科技“孵化器”和国家级数字电视产业基地园区鸟瞰图

江苏数字信息产业园由深圳清华大学研究院与无锡市政府于2008年9月合作设立。总投资20亿元人民币，占地面积1033亩，总建面约60万平方米。园区充分利用深圳清华大学研究院在创新孵化体系建设方面的丰富经验和综合实力，依托无锡市在区位、人文底蕴、经济发展的优势，着力打造高水平的应用技术研发平台、风险投资平台和高层次人才培养平台。

园区将发挥深圳清华大学研究院在国标数字电视领域的先发优势，全面推进数字电视产业化进程。对外招商：租金：3-4元/天.平米招商运作：企业化运作（其余三个产业园均是政府直接招商运作）第六十二页，共二百一十四页。重点培育传感网和高清数字生活两大龙头产业，把园区建设成为以数字信息产业为主导的国内一流、国际先进的，集政、产、学、研、资于一体的高科技园区。总平图江苏数字信息产业园|园区规划第六十三页，共二百一十四页。江苏数字信息产业园|支持平台第六十四页，共二百一十四页。江苏数字信息产业园|优惠政策政府、开发商强强联合，政策优惠引导培育产业发展无锡市出台的“123”计划和“530”计划科技支持外，为了更好地培育企业，无锡市政府特别对入驻江苏数字信息产业园的企业制定了多项优惠政策：租金补贴经评定的入园企业可享受园区租金补贴，免租或低租金使用园区载体，降低企业运营成本。财政补贴入园企业享受政府特别的财政补贴政策，对于无锡市惠山区外迁入或在园区新注册的高科技企业，由市政府通过产业引导资金的形式给予补贴扶持。人才引进入园企业引进高级研发人员和高层管理人员，由市政府以人才奖励的方式给予补贴扶持。国家、省、市科技计划项目优先申报权无锡市政府将园区项目有限推荐、申报国家、省、市各类科技计划项目，并从科技专项资金中给予优先支持。第六十五页，共二百一十四页。江苏数字信息产业园|企业名录无锡源清高新技术研究所有限公司 无锡中舟环保科技有限公司 无锡迈格艾尔净化科技有限公司 无锡力思特商务咨询服务有限公司 无锡凯辉软件技术有限公司 无锡味研生物科技有限公司 无锡强芯微电子有限公司 无锡力豪科技有限公司 无锡朗玛无线技术有限公司 无锡景芯微电子有限公司无锡金一诺电气有限公司 江苏建业恒安工程项目管理有限公司 无锡慧眼电子科技有限公司 无锡博凌激光技术有限公司 无锡格瑞斯自动化设备有限公司 无锡新广联数字电影技术有限公司 无锡锐视清信息技术有限公司 无锡力合数字电视技术有限公司 无锡华盛威电子科技有限公司 无锡晨通自控设备有限公司无锡惠清生物科技有限公司 无锡利佳投资管理咨询管理公司 无锡华利通投资咨询有限公司 无锡力合工程仿真科技有限公司 无锡惠华新能源科技有限公司 无锡华清清洁能源与新材料科技有限公司 江苏数字信息产业园培训学院 无锡华冠精科自动化技术有限公司 深圳市拓邦电子科技股份有限公司 深圳市清华斯维尔软件科技有限公司 深圳市力合微电子有限公司 深圳力合视达科技有限公司 无锡力合创业投资有限公司 深圳和而泰智能控制股份有限公司 无锡爱维特信息技术有限公司第六十六页，共二百一十四页。江苏数字信息产业园|园区载体（1期）建设面积4万平方米，可以为企业提供多种类型的具有独立产权的办公空间。大楼配备产品展示厅、多功能报告厅、会议室、教室等共用商务配套设施。清华创新大厦

2万平方米，是为企业量身定做，按照企业的需求设计，建设的具有独立产权的研发办公楼。引入具有一定规模和良好发展潜力的高科技企业，培育企业尽快上市。企业研发楼

第六十七页，共二百一十四页。江苏数字信息产业园|园区载体（1期）1.3万平米的总部经济办公楼，定位引进规模企业总部。是具有独立产权的总部SOHO式办公场地，各个办公单元拥有私享中心绿地，建筑体拥有前后庭院景观、屋顶平台，结合外扬内张的建筑风格，营造一个自然生态的办公环境。2.6万平米的综合性服务楼，定位为新时代员工公寓。内设餐厅、超市、活动室、影视厅、健身房、书吧等配套服务设施。一号楼可提供多人、双人、单人、套间等多种类型的高标准的人才公寓共260套，可容纳上千人居住。紫荆花园（530创业社区）紫荆公寓第六十八页，共二百一十四页。江苏数字信息产业园|紫荆花园紫荆花园艾迪花园酒店滨水商业街清华创新大厦购物中心企业研发中心紫荆花园•总部经济（530创业社区）是江苏数字信息产业园一期重点建设载体，定位引进规模企业总部。本项目占地37亩，建筑面积12240平方米，容积率0.51，绿化率53%。13套独栋别墅，30套联体别墅。集办公、餐饮、休闲等多种功能于一体，总建筑面积27198平方米。四周水系环绕，自然条件得天独厚。在景观设计上，融合了江南园林的婉约精致和现代建筑的时尚简洁风格。内部设置上，设计各种规格的客房、中西餐厅、健身休闲设施等，创新创业和时尚生活兼而可得。艾迪花园酒店第六十九页，共二百一十四页。江苏数字信息产业园|紫荆花园项目总平图土地性质：科研用地三种户型：A（700平）、B（400平）、C（200平）目前剩余1#、3#、22#三栋，其他均已售出价格：C：6300元/平，A：6800元/平付款方式：一次性/分期（首付40%，剩余在半年内付清）要求：对入驻企业有年产值要求，否则回购物业，以200平为例，企业年产值必须达1000万——调研日期：2011.3.29第七十页，共二百一十四页。江苏数字信息产业园|紫荆花园A户型：4栋独栋别墅，702平米，共3层第七十一页，共二百一十四页。江苏数字信息产业园|紫荆花园B1户型：3栋独栋别墅，390平米，共2层第七十二页，共二百一十四页。江苏数字信息产业园|紫荆花园B2户型：6栋独栋别墅，407平米，共3层第七十三页，共二百一十四页。江苏数字信息产业园|紫荆花园C户型：30套联排别墅，195平米，共2层第七十四页，共二百一十四页。江苏数字信息产业园|紫荆花园目前项目处于内部绿化、道路、配套建设中；部分业主正在进行内部装修第七十五页，共二百一十四页。无锡惠山软件外包园

O-PARK第七十六页，共二百一十四页。无锡惠山软件外包园|园区概述无锡惠山软件外包园，又称O-PARK，于2009年4月20日正式开园，总规划用地面积约159公顷，建筑面积达140万平方米。O-PARK座落在惠山新城核心区域，是一个融研发孵化、商贸、会展、商务办公、生态居住等功能为一体的综合性服务外包集聚园区。园区内首批进驻的“1+6”项目，总投资10亿元，总建筑面积18万平方米，建成后将为开发区发展以软件外包、创新、创意产业为主的新型产业提供崭新载体和优越环境。O-PARK区位图软件外包园是集软件外包产业、商务培训、展示推介及综合服务为一体的公共服务中心。

第七十七页，共二百一十四页。无锡惠山软件外包园|园区规划图：O-PARK园区功能分布图A江苏信息数字产业园；B总部经济综合功能区C综合功能服务区；D住宅区；E龙形景观带规划建设：园区在景观方面规划有景观带、主题广场、亲水栈道；在配套方面，建有中小企业孵化器、体育社区、四星级酒店、酒店式公寓、SOHO区及商场超市等生活商业配套设施。发展方向：重点发展软件及信息技术、数码互动、人才培训基地。发展目标：惠山区产业升级的承载地；中国服务外包示范区——无锡太湖保护区集聚园区；集“工作、学习、生活、休闲、商务”为一体的新型“IT社区”。建成一个融研发孵化、商贸、会展、商务办公、生态居住等功能为一体的综合性服务外包集聚园区。三大产业第七十八页，共二百一十四页。无锡惠山软件外包园|支持平台园区支持平台第七十九页，共二百一十四页。无锡惠山软件外包园|优惠政策经认定的企业入驻园区租赁办公用房，可享受租金减免优惠政策。经认定的高新技术及符合条件的技术先进型服务企业减按15%的税率征收企业所得税，离岸外包收入免征营业税。海归领军创业人士在园区注册的软件及服务外包类企业，按“530计划”，给予一次性最高100万元人民币的无偿创业资助，100-600万元人民币后续融金扶持。对企业人才培训及取得服务外包方面相关国际认证进行一定奖励。对认定为软件及服务外包的企业，签订一年以上劳动合同、足额缴纳社会保险且为初次就业的普通高校毕业生，按每人4000元人民币给予企业定额的人才实训补贴，每名毕业生1000元人民币的就业补贴。对经认定的上规模服务外包及软件出口企业的扶持政策（简称123计划）（1）按从业人员平均每人约10平方米提供优惠租赁办公用房。（2）从业人员达100人以上，年出口达200万美元以上的企业，政府给予一次性100万元人民币补助。（3）连续三年出口额与上年相比（首期基数50万美元）每增加5万美元，政府给予1万元人民币的奖励。（4）个人所得税按缴纳部分的30%连续奖励5年，每季度兑现一次。（5）其他优惠政策。第八十页，共二百一十四页。无锡惠山软件外包园|企业名录无锡航天恒星测控技术有限公司江苏大润传感科技有限公司无锡捷科智诚科技有限公司无锡华夏数智信息技术有限公司江苏拉阔游戏软件开发有限公司（香港）无锡波波魔火动漫科技有限公司无锡安固斯生态环境技术有限公司无锡中太数据通信有限公司无锡博众智能技术有限公司江苏天益网络信息有限公司无锡光年动漫文化有限公司无锡六和软件科技有限公司 无锡远捷信息技术有限公司无锡必瑞电子科技服务有限公司江苏君子兰建筑科技有限公司无锡橙果商务咨询有限公司无锡慧谷数字信息产业发展有限公司无锡嘉旅网络信息技术有限公司无锡大承网络技术有限公司无锡蓝创软件技术有限公司无锡汉广技术咨询有限公司无锡亦清轩动漫有限公司无锡普电信息系统工程有限公司无锡余庆堂网络科技有限公司 无锡轻大建筑设计研究院有限公司无锡中科惠能新能源检测有限公司无锡爱维特信息技术有限公司无锡苏达环境科技有限公司无锡准发信息技术有限公司无锡斯特尔信息技术有限公司无锡天狗软件开发有限公司无锡宇野网络技术开发有限公司国家桥门式起重机质量监督检验中心江苏五彩精细化工股份有限公司总部基地大厦国家级机动车辆及零部件检测重点实验室、国家级机电产品检测中心和国家级家电能效检测中心无锡艾琨信息技术有限公司第八十一页，共二百一十四页。无锡惠山软件外包园|园区载体占地面积约30亩，总体量5.4万平方米集外包服务、商务、行政办公、会议室、报告厅、企业文化展示长廊及健身休闲为一体的多功能5A级智能化高层建筑东北侧规划为中央生态隔离带，南面规划为滨水商业带主楼部分1至2层为金融服务网点、保险公司等服务性机构以及咖啡茶座；3层以上为企业办公空间及共享景观空间内部设置有健身中心、咖啡室、瑜伽馆、攀岩等二十多项功能设施位于软件外包园西南面，是留学人员与初创企业的孵化载体。2007年9月被认定为省级高新技术创业服务中心和省级留学人员创业园。商务中心、网络控制中心、会议中心到健身房、咖啡厅、展示厅等一应俱全。配套设施：3万平方米孵化场地；“光纤到桌面”网络配置；多重保安监控系统；高规格公共实验室；大小会议室、洽谈室、贵宾接待室、多功能学术报告厅、展示厅、培训中心等共享设施；健身中心、体育活动中心、阅览室、餐厅及咖啡吧等生活休闲区域。智慧大厦创业中心第八十二页，共二百一十四页。无锡惠山软件外包园|园区载体主体由两栋混合性较强的“三创载体”构成，总建筑面积约54000平方米，绿地率25％，总投资额达3亿元。外立面富有现代感和科技时尚感，凸显精英气质；布局结构与功能设计匠心独具。功能定位：为入驻企业提供包括办公、商务、风险投资、银行、休闲在内的全方位服务。由无锡宇野网络技术开发有限公司投资兴建。计划建8层、12层两幢大楼。建成后主要用于计算机软、硬件的研发及软件服务外包业务。云上时代（无锡惠山信息港/SOHO区）宇野研发大厦第八十三页，共二百一十四页。无锡惠山软件外包园|园区载体

由江苏五彩股份有限公司在园区设立总部大楼和三个研发中心。咖啡吧索迪斯餐厅健身中心江苏五彩总部大楼总建设面积约10041平方米，共9层。整体精装修，内部配置有升降电梯、中央空调。楼内电信、网络设施配备齐全，并采用双网双覆盖模式。根据入驻园区企业不同的需求，园区还设计了多种建筑空间产品，如SOHO综合楼、小型服务外包办公楼、研发综合楼。同时，园区内还规划了一小部分混合性较强的商业、办公、酒店综合楼。数字楼第八十四页，共二百一十四页。无锡风电科技产业园

W-PARK第八十五页，共二百一十四页。无锡风电科技产业园|园区概述着眼打造“国产风电装备制造业制高点”位于沪宁高速、锡北运河和锡澄二路交汇的三角区域内，由核心区和扩展区两大部分组成。核心区北起沪宁高速、南临南环路、西至锡澄二路、东靠堰桥港，占地2700亩。扩展区北起南环路，南临锡北运河、西至锡澄二路、东靠堰桥港。占地800亩。建筑面积达190万平方米。总投资17亿元，预计年产值58亿元。依托现有的上海电气、中国运载火箭研究院、一汽铸造、无锡叶片厂、乘风新能源设备公司等风能产业零部件生产企业。采用模块式设计理念，充分适应风能产业的规模化发展，建设风能新技术研发中心及整机总装项目，加快风能产业链的形成。对外招商：用地性质：工业用地（只允许建造厂房）开发方式：根据企业情况按需定制拿地价格：28万/亩第八十六页，共二百一十四页。无锡风电科技产业园|园区规划总体布局：“一核、两轴、三廊、六区”。

目标：致力于打造清洁能源产业集聚区和国内最具竞争力的风能设备研发生产基地。“一核”：园区管理服务中心。“两轴”：园区内两条重要的景观轴线：创业路景观轴、纵二路景观轴。“三廊”：园区外围的三条生态廊道：锡澄运河生态廊道、沪宁高速公路生态廊道、惠山南环生态廊道。“六区”：（1）研发区；（2）仓储物流区；（3）叶片、塔筒等大型构件生产区；（4）主轴、机械、电控及自动化生产区；（5）附件及总装生产；（6）标准厂房区。第八十七页，共二百一十四页。无锡风电科技产业园|平台支持强大的平台支持中国科学院太阳光伏及风力发电系统质量检测和认证华东中心江苏风电设计研发院德国TUVSUV认证中心第八十八页，共二百一十四页。无锡风电科技产业园|优惠政策政策面1.对整机、关键零部件生产企业在地价、税收、政府资金补贴上给予特别的政策支持

2.围绕降低生产成本、提高市场竞争力，对风电企业的技术性的研发和产业转化提供政府资金支持及技术服务

3.在技术创新、载体建设、国际合作、市场拓展等方面给予资金支持和政策扶持，鼓励企业进行自主研发和科技创新，鼓励企业与知名院校、研究所进行产学研合作，共同开发和引进先进技术和产品在国家政策支持的基础上，园区还制定有地方特色的、有竞争力的支持政策：第八十九页，共二百一十四页。无锡风电科技产业园|园区载体中国科学院太阳光伏及风力发电系统质量检测和认证华东中心江苏风电设计研究院第九十页，共二百一十四页。无锡（惠山）生命科技产业园

L-PARK第九十一页，共二百一十四页。无锡（惠山）生命科技产业园|园区概述无锡（惠山）生命科技产业园核心区，位于无锡北部的江苏省无锡惠山经济开发区核心区，占地面积约为1500亩（合100公顷）。产业园绿地率约32%，基地水面率约6%。园区由无锡惠山经济开发区与上海张江生物医药基地联手打造，集产、学、研为一体，致力成为长三角地区产业特色鲜明、富有竞争力，可持续发展的生命科技高端园区。全力打造国内首屈一指的一流“中华药谷”第九十二页，共二百一十四页。无锡（惠山）生命科技产业园|园区规划致力成为长三角地区产业特色鲜明，富有竞争力，可持续发展的生命科技高端园区A：生物医药服务外包区；B：综合商务区；C：创新孵化区D：科研生产区；E：研发中试区；F：临床实验区（亿仁医院/已运行）G：教育培训区；H：生活配套区；I：百草园三大产业导向四大功能分区第九十三页，共二百一十四页。强大的平台支持无锡（惠山）生命科技产业园|支持平台七大支持平台第九十四页，共二百一十四页。园区扶持政策无锡（惠山）生命科技产业园|优惠政策除国家、省、市给予的政策，园区对符合入园要求的企业进一步制定特色政策：租金减免为入驻企业提供精装修实验室：实验台、通风橱、新风系统、洁净空调一应俱全，实现拎包入驻。属公用类仪器设备，由园区采购，纳入公用仪器服务平台。鼓励国内外科技人员以多种形式创业；留学人员归国创办科技型企业，可采取“哑铃式”、“候鸟式”等创业模式。第九十五页，共二百一十四页。无锡（惠山）生命科技产业园|企业名录无锡佰翱得生物科技有限公司无锡捷化医药科技有限公司无锡惠山新城生命科技产业发展有限公司无锡均衡医药技术有限公司无锡安抗生物科技有限公司无锡中佳科技股份有限公司无锡迈驰生物医药科技有限公司无锡金水湖生物科技有限公司无锡环泰生物技术有限公司无锡华新生物医药科技有限公司无锡碧吉生物技术有限公司兰诺生物技术无锡有限公司江苏天麟生物医药科技有限公司美科生物医学技术无锡有限公司第九十六页，共二百一十四页。无锡（惠山）生命科技产业园|园区载体A区：生物医药服务外包区用地面积35500平方米，建筑面积14750平方米，容积率0.42，绿化率36%，分南北两栋功能建筑。1栋（实验室大楼）：设有28个专业实验室，其中生物实验室14间，化学实验室14间，按国际标准建设。面积从60-185平米不等。2栋(GMP标准厂房)：建筑面积：6720平方米,为混凝土框架结构。A、B区域为办公用房，每间1344平方米，分为三层，共2688平方米。C、D区域为单层厂房，层高7.2米，每间面积2016平米，厂房面积共4032平米。第九十七页，共二百一十四页。无锡（惠山）生命科技产业园|园区载体B区：综合商务区综合商务区旨在为园区内企业提供一流的商务配套设施。占地面积50739平方米，总投资25亿元，由2栋24层的综合商务楼组成。商务配套区一应俱全，涵盖了五星级酒店、咖啡吧、商务会议室、健身中心等设施。第九十八页，共二百一十四页。无锡（惠山）生命科技产业园|园区载体C区：创新孵化区用地面积：38914平方米建筑面积：71000平方米一期4.1万平方米，功能建筑为孵化器大楼及综合服务楼。（1）孵化器大楼3万平方米，其中生物实验室区1.2万平方米，化学实验区1.8万平方米。分设85-185平方米标准实验室单元。（2）综合商务楼10000平方米，提供行政、商务、休闲配套服务，同时为区域性总部经济提供载体。二期为独栋研发单元，分为1000、1500、2000、4000、5000平方米各类户型，可按企业要求量身定制。第九十九页，共二百一十四页。1产业园小结开发方式：政府主导，统一规划，部分可按需定制开发招商方式：定向招商，政府运作（只有数字信息产业园采用企业化运作）物业形态：小高层、多层、别墅、工厂等物业类型全覆盖产品类型：Soho、别墅式总部、Loft办公、研发基地、公寓、酒店、商业等一应俱全租售价格：商业类的办公租金在3-4元左右，而因为用地性质，故售价一般低于同区域普通住宅价格，均价6000左右；工业类的产业园，企业可直接购地建造配套设施：公寓、酒店、商业、娱乐休闲等配套十分完善，但完全形成尚需时日第一百页，共二百一十四页。1对本项目的借鉴思考借鉴思考：差异化：在前期规划入手，重点打造项目“内涵”，最大程度差异化其他项目，寻找突破口。定位差异化：根据目前惠山经济开发区产业园大都面向具有一定规模的高新技术企业的状况，故可以考虑除了传统高新技术企业的引进，为扩大客户群体面向中小型传统化企业进行定制开发，以及后期允许对中高端投资客户进行销售。产品差异化：考虑中小企业的实际需求，可以开发物业面积、价格等满足市场需求且具有一定市场竞争力的个性化产品，即中小型超值物业。资源互补：充分利用聚集效应和现有产业园的优势，利用自身资源优势，进行相互补充，在招商、运营、服务管理等方面展开深层次多样化合作。第一百零一页，共二百一十四页。五、项目客户定位第一百零二页，共二百一十四页。主要客户项目目标客户描述无锡本地受政策扶持的高科技企业周边开发区高新技术公司的迁移周边乡镇企业的总部迁移沪宁城铁沿线发达城市中，迫于成本压力或发展需求将公司总部或者部分职能迁移至无锡的中小型高科技企业次要客户境外的中小型高科技企业（包括香港、台湾）对项目有信心且有实力，希望长期持有的投资公司或个人投资客无锡其他区域受价格挤压的公司客户客户关系紧密衔接第一百零三页，共二百一十四页。（泛）办公市场客户自用投资地缘客户周边城市导入客户产业适配惠山区企业城市中心外溢客户项目产业客户分析（产业适配）代表性企业特征与敏感点项目周边地缘客户分析投资客分析维度二维度三项目客群定位维度一其中，谁会是我们的客户？第一百零四页，共二百一十四页。维度一：基于产业选择下的客户定位产业细分行业企业客户(来源地)企业客户（规模/产品需求）核心产业贸易工贸结合型、贸易小企业以无锡本地客户为主，主要集中在惠山、锡山、新区等部分江阴、宜兴客户其中