金银湖板块在售楼盘市场调查报告

金銀湖板塊部分在售樓盤市场调查报告2003年1月13日文件签送：第一章调查说明一、调查时间：2003年1月10日上午9点至下午2点。壁二、调查目粪的葡：庙通过殿对在销楼盘称实地治调查筝，导收集板块其醒产品及销售踢信息；诵通过对资料麦的整理，研讨究先进楼盘暂的可借鉴之闷处，为公司粥新项目的开槽发提供建议祝通过案例研数究，岗不断提高策惨划小组人员含素质。锡三、调查实轨施单位模：含本次调查参看与人员：周肯小靖、袁西乏、张国良、第徐婕、张炜龙，王艳玲；雷资料讨论人丈员：周小靖态、袁西、张呼国良、徐婕就、张炜，王象艳玲惯、郭华梁、湾辛达扬、潘阶继征扮；窃调查祖报告豆文案写作组：渡文案初稿债袁西助、龙深化定稿就周小靖意。夺四、调查范绩围富：声因针银湖妥各项目之间勺交通宵相对背不便，醉而公司专车书不足，相大量姓步行趟时间对调查铺进程程影响较大弟，加之当地还餐饮配套佛尚意未完善，中窗餐只得回市偿内解决干，因此，本贪次调查淡原计划的7蜡个兴调查对象径（欣高尔夫城市气花园、万科挪四季花城、烤黄金海岸、毫恋湖家园亚、汀宗香水榭位、购丽水佳园和冬碧海花园扣）仔最终堡只完成扒了间前面五个锦。狮五、调查方撑法泼：采用实地狼踏看、询问俊与网上搜索殿相结合。报六、资料统艳计及分析方锣法：惨本次调查资义料统计根据榨调查记录和味所收集的各后楼书资料加勤以整理，分饰析方法力求朋全面、客观潮。戚七、权威性愿说明：和本次调查第因时间有限赶，资料收集竿还欠齐全，校对象了解深饭度也不够，爽但临报告各资料柏来源姥基本筑能键保证就调查报告的嗽真实性。错调查资料统窜计和分析韵板块城市大劲配套情况乖调查酿主要配套编调查情况晋交通妄整个你板块骨道路谊畅通，但目妻前只有有音603、6帮04、御47，佩595三条北区间公汽进带入园区召，而且只有别595进入氧汉口市中心漠教育障已建成的学负校有睿升学礼校，是一所狱实力颇为雄这厚的贵族学约校，纹目前大部分逗大盘项目都赵规划了部分宿幼儿园和小各学调，蛾但将教育设但施放在第一庄期的不多淹商网厅每个开发商逢在小区中都居安排有商业姐网点，随着脆小区入住率玉的提高，多悼家般大型集超市也有进懂入园区的意责向督医院北有一所综合医性医院正在测选址，孕部分大盘配桌有药店，并通和市内大型赠医院建立对痕口关系吩银行夹、邮电案大部分大盘会均在区内配痛套相应服务能机构喂因特网络围属基本配套喷水电宫目前施工用呀电没有问题荐，脏但随着各项皮目后期项目屿的销售和入贺住人口的增挑加，生活亭用电具有点紧张恩，现正在选透址你变铲供电站，马楼池桥附近领煤气底已进入碧海推、万科，马炮上进入的有析恋湖、汀香鼓水榭、黄金捏海岸等都污水熄未知瑞从上表资料初统计比较可念看出：冶虽然板块路辛网系统完善袍，但由于可屈移动的公共迎交通设施没曾有跟进，忙进入的公汽蛾也基本上是储短途区间车晌，需有些项目甚屯至一辆公汽洒都没有通，浓因此，若整个板块的每生活和市内贸相比还难以龄谈得上便利旬，抢即使对于整奏个家庭只有喷1辆此私家番车的有车族腿的来说，也受还更有诸多不便男，嫩对于这一点负，有些万科聪的业主也声他称万科有欺枣骗之举（广城告上只注明失有4路车，奏没有标明起誉点站和终点可站）纵。当然，随括着整个板块独开发的深入夏，这些也可疲能在3－5醉年内得到很解好的解决。转从教育配套杂上看，虽然驳板块教育资静源不足，但费板块内各项宁目建幼儿园料和小学的比垒较多，建中垮学的比较少肚，建高中的究几乎没有，乔而且均把教谢育配套放在税后期，因此本，对于前期墨入住的人来誓说，开发商帆所描述的贵益族式教育仍败然是一张规尽划而已，而裹各开发商也渗没有把教育畅当做自己的思卖点；衔从商业配套赠看，各项目雁均在内部进编行了配套，左但目前正式倘开业的不多股（因为目前堆销售率尚可触，但入主率拢不高），演但从商人的承逐利本性分献析，这种不影便是暂时的急，只不过消幕费者希望先乔看到成熟的皆商业配套，必而商人希望炕先看到成熟办的消费群体示和市场而已具；强从其他城市练大配套看来妇，只能客观苦地说：本板醋块慕做为一个新牲兴的发展区黑域，淘具有强大的索成长潜力，迟但目前城市富生活大配套桐仍然是弱项挽，还需要政分府和开发商赶之间更多地馆互动，也需冲要开发商更马多地承担政感府的职能，滑共同促进板给块的成熟和意繁荣。谋调查对象规旱划指标俘统计分析普楼盘名称圆开发商击占地面积良（亩）糠开发面积查（万平方）叨容积率佣绿化率逢高尔夫城市采花园斑武汉市高尔磁夫房地产开垒发公司利570协58俯1.53伍42%垒万科四季花网城执武汉万科房贪地产公司掘东区41挣0而西区150下0短东区毙2市4耐0.9笛56%辽丁香水榭拦武汉美好愿轨景房地产开鸦发公司棉272嚼12.26怀0.9南45.00扭%处恋湖家园摸武汉深江物幻业发展公司男450集32据1.2箱46.98臭%表黄金海岸笨湖北汇丰置船业责任公司佳124洪7.35惰0.59筛46.50安%贪丽水佳园予沿海发展武榨汉公司伐470像36禁1.4状40%喇碧海花园们武汉宏宇、疤玉龙房地产袍开发公司辜800封20省0.7百54%仿从上表资料录可以看出：哨板块各项目删的命名相对遍市区项目来自说更具有诗刺情画意，并爬充分表现绑“顶水景励”忧的魅力；诵绝大部分开岔发商是葡“微混血儿洁”誉，是外地大居型房地产公镇司在武汉注威册或合资的扎分公司，因告此有外地总短公司的强大冷资金和品牌栽支持，特别谋是象上市公彻司深圳徐万科茅和北京笨房地产行业砍黑马闻美好愿景瓶公司滋等，还有在端国际上有着获30答年站高素质印房地产础开发管理胃经验的香港昆新邦国际有嫂限公司筒（武汉高尔肺夫房地产公棋司的上级公堆司）夺等；批充分发挥板貌块土地资源督丰富的优势衡，滴占地芒少则数百亩盛，多则数千储亩，均属武痒汉数得着的衔大盘肿，大盘一来烫可以利用自星身的配套来亲弥补城市配幸套的不足，仰二来树大招琴风，由此有吐更大的实力嚼去打广告，债更容易出名筛；破从开发容积惹率分析衔，至本次调查的脸大部分项目张规划指标碗均则小于铺1.0，乏但从项目姐现场情况看兰来，由于各蓬项目沿湖大宅多是亲水公做园设施，占絮地较多，而略真正的住宅匆组团区，其顽建筑密度估传计也在1.菜5左右，象判高尔夫花园旋1.5的容弱积率，狼并大量联排己别墅，茂其建筑密度殊感觉有点过上大穴；炕绿化率均在牺40%以上蛇，和市内项枝目相比有明卧显的景观优缝势嘉。洁三、各项目情规划设计特策点分析讲从以上表椅资料可比较海分析出：稿在布局设计蕉上有意充分牲利用水景，沟形成有项目尤中心向水景彩环形辐射布塌局的共同特尾点，且有别后墅一般建在俘水边，一方趋面环境是别幼墅建设的基惭本条件和卖泡点，摄二是在空间司上可以形成座中高外低的乔景观视线空克间，有利于膝景观共享；灯因有得天独促厚的自然环番境，匙就整个板块长而言，咸开发棉产品绢品种较丰富敢，沿临湖区兆大多寒有毕别墅，别墅赏又分别有独遍立的、两联牧体、六联体督、八联体等车，们大多团为三层；症有少量复式污楼，有四层称的，也有将身洋房顶层做揉复式楼的捎；民洋房佩大多环为５到６层辰；也有部分露小高层和少绳量高层，打劫破了武汉市吵多年来郊区朝不建高层的萄惯例；蹈从各个项目编的产品重点逐看来，因各旦自的咸天然阳景观优势键存在差别禾，所以推出课的产品组合培也有偏重，滨象汀香水榭彩、高尔夫花异园更重于联口体别墅，万侦科四季花城令和恋湖家园透更偏重于花尼园洋房，黄歇金海岸则更膊偏重于独立澡别墅返从产品结构皮上看，骡“惑外来和尚背”条的项目起点利都很高，彻酸底摆脱了宏贡宇碧海花园赤以砖混保证润低价的模式亏，也不同于圣常青花园、政百步花园和术南湖花园先浇建砖混后建递框架的梯级夏开发模式，座从而保证了咽整个板块楼夏盘的档次和烈素质，树立肺其高尚住宅训板块形象；袍从整个板块起看，因产品咸类型多，相流应房型品种朗也比较齐全昌，椅独立查别墅、而双联别墅，疯多联别墅，辛复式楼，窃洋房的２＊暖１、２＊２收、３＊２、烦４＊２、５芦＊２均有，徐从46－耻3身００多平方滚米，栗以满足不同丘的客户群得；应从各个具体艰项目的户型掏面积集中范筝围看，高尔考夫花园偏重刻于大户型，竭基本上都在陵200以上棋，140只赌有一栋小高殃层坏，万科偏重拼于中户型，震汀香水榭等肢别墅比较多基多的项目户公型更是针对狗“零大户人家招”免设计的，黄伪金海岸似乎好是想命“押老少通吃脾”宫，最小户型糕是他的，最袜大户型也是织他的；患从建筑总体嚼风格看来，希大多采用比璃较蜓现代见、简约的闲外立面设计豆风格伟，意图克隆隶欧洲或意大则利小镇，掀铺起一场新造柱镇运动；榜因这些楼盘汁集中于针银茫湖周边，所腹以临湖是其额最大的规划敏优势，也是帝重要卖点，等加之各开发辞商在小区内插部也非常重梳视环境建设盾，尽量做到虚四季草常青师、花常开，今调查时尽管镰已是寒冬，涛但整个板块想空气清新宜汇人，串湖水清澈，进项目内部更唯是草色葱茏慰，花姿招展丛，感觉大自泻然是那么的兽亲切，冬天涛又是那么的瞒遥远免。然除了临湖水芽景外，多数起项目都尽量泄在内部进一处步营造人工新水景，把水医景优势发挥助到极至，叙用结水景给静态公的环境带来贺动感和亲切吹感，让三维振的空间变成树六维，使空夏间和颜色变法得丰富多层彼、层次无穷惜，糖恋湖家园的郑商业街因为左缺乏水景点锁缀，所有的如建筑变得非张常生硬冷漠粉；驳为保证项目穴档次，大部犯分项目是拆请名家进行饱规划和景观击设计础的耽，如高尔夫户城市花园的誉规划设计是撑香港BFD骆建筑事物所掌，景观设计碑是美国泛亚资易道有限公庭司，丁香水援榭的景观设遮计是美国E织DAW公司柱；脂在期房销售粮阶段，做到诱部分景观先夫行，已经不碑再是项目开运发的创新动肺作，而是标泳准动作，进谅而比的是谁膝的环境更能骆打动消费者武的心；期外部大配套烈不足是整个蕉板块的通病鼠，但各项目钳都尽力在板筝块内部创造诵相应配套条谱件，以保证呀业主生活的莲便利；欺在项目智能皇化程度上，朵基本上只保酒证基本的三管网合一和联俊动报警，没当有追求高层缺次的智能化职体系。狡四、榴各楼盘市场耍推广特点统纯计分析歉盘名窑销售现况容价格欲按揭殿热销户型呀卖场特点袋主打广告语速消费主体笑主题概念旅促销活动济高尔夫花园谊一期宝湖居聚剩少量现房扑、二期丽湖尤居正热销剩小高层19辱00－23已00，别墅联2300－贡2600保八成30年座别墅牲宽敞气派内电有华夏银行架、建设银行怠的服务网点嘉尊贵府邸卓换越不凡逃高收入有车妇族语绿色生态诉花样较多利摘用节日与客椒户搞联谊活杂动次万科四季花砖城纸一期已售磬稼，宪二期将开售霉1期殊2500翠，二期估计抚2800器八成30年善三室两厅两聚卫盆宽敞，有儿挖童游艺角和匙杂志架人情哪味较浓语，样板房营珍造生活体验堵有一个美丽吊的地方写中异高即收入者谊倡导一种全怜新的生活方旁式形举办艺术节借、朱演唱会、围节假岭日亲情活动鸟，对入住者记举办社区肥体育锅活动杨汀水香水榭斗一基本售完库1450眠八成30年仅别墅、三室怒两厅两卫啊一般无特点杀成就老汉口获领跑新生活窄中收入者邪生态制恋湖家园笛一般幅1450犯七成30年准两室一厅三诸室两厅杏宽敞明亮右美式生活特余区、恋湖恋嚼家恋生活凉中诱高满收入者炕生态姻未深入了解哪黄金海岸挥临湖独立式板别墅、复式奥楼、洋房的通3*2*2调销售情况好乘，小户型一摆般破洋房123秃0起，并联地1680起诱，双联17芳80起，独备立1880点起叛八成30年惯别墅、三室昨两厅两卫努较小无特点剧，市内网点挎在中山公园洪附近需金银湖生态缺家园，湖景爽别墅、以您士为尊僵高中低收入察者倡兼顾杯生态盆未了解症丽水佳园异1700于生态绑未了解岸从以上表格伴可分析概括轻出该板块的塑如下特点:移从单个项目恐价格比较，哀价格参差不烧起，万科、范高尔夫凭借趴其品牌优势岛价格遥遥领乌先，丁香水尸榭、恋湖家搜园、黄金海三岸、碧海花组园价格相当在；案尽管销售价伪格普遍接近索甚至高于市搜内非中心或姿景观区，销梦售状况也非柔常好，使针柱银湖板块在嫌短时间内成叛为武汉市的国热点板块和暖高尚住宅区恰，也充分展第示了武汉市迁民对居住环抚境的偏爱；烈尽管面对的庭消费群体大谎多属于中高围收入阶层，孩但按揭支持叮无论比例和父年限仍然比廊较到位；助从热销户型呜看来，妙临湖别愚墅销售情况陷较好，除碧南海花园外旋，尼大多元已售完；花薄园洋房的中奸大户型看好纲，黄金海岸犯的小户型反予而受冷落，赚这说明，既流然是有车一才族，他们就顾有实力接受厅大户型，希雾望有大环境怠、大空间充陷分释放自己下；罩做为近郊景浸观盘，大部践分项目均充妇分染利用金银湖圾的自然资源准，营造生态枯概念临；做为大盘木，他们也充奏分发挥其配唤套全的优势紧，宣传筑某种理想尼生活方式主砍题；漠从卖场布置抛看来，能从放其中看到楼爆盘的档次和批开发商的专隆业程度，乎万科的卖场线布置能感觉宿系统VI设沟计和品牌包瓶装的魅力，申主题营造、暂人性化、文筛化都有所表劈现，样板房开使消费者在绳期房阶段就砌能体验住宅塌空间、材料缸质量、环境唯和生活氛围柴，价格高而长走俏，自有姻其过人之处赖；浊做为近郊盘涂，消费者看彻房多有不便拣，因此各项短目除了现场都售楼部外，叮在市内也设纺了一个或者腊数个卖场，玻方便消费者东了解项目，陶也可统一专站车接待现场础看房；渡从主打广告翼语看，都以侨感性诉求为继主，但万科坛偏重于四季面花城之美，真黄金海岸和游高尔夫主诉软尊贵，汀香秀水榭诉求新器生活；夫从其针对的坡消费主体看狂来，高尔夫贡明显是针对毫高收入阶层悄，万科针对阴的是中高收垃入阶层，汀肥香水榭和恋产湖家园虽然隙单价不高，刑但由于别墅副面积大，因街此从总价上乔也基本面向零于中高收入被家庭煤，而且重点眯应该是二次博职业群体植；祸从促销手段堡看来伐，楼各项目均十泉分重视促销丝活动对人气煌的集聚冬。余对万科四季誓花城的重点据调查说明厘万科做为专虹业地产的领锁跑者是我们受本次学习的独重点对象，稿为此，我们卡除售楼部感亚受以外，在怖其已交付的影一期工程中挣进行了深入华考察，加之漏四季花城第嫁一期开盘时羊我们也曾进钳行过了解和为跟踪，现将浮部分步特色排整理如下：特色摘录规划布局：英武汉驱四季花城虽退然溯源于深匀圳万科四季早花城，但开谊发商万科并因没有完全克修隆产品，而获是贯穿那种弄造镇与打造勺理想生活的未理念，并充述分发挥邻水累、亲水优势幅，其中的花庙木作物尽管样和南方有很龄大产别，但堆也尽量做到策四季花常开请，以符四季半花城之名；宁其组团布局厦结合了内敛王外放的原理闯，可为中西薪结合，组团降封闭分隔为刃敛，营造私伙密空间或者革说过渡空间运，而聪组团外的步驼行街和广场烘为放，可以滩满足人们沟孤通与交流的翼需要，因此罚有了尖更多其乐融挽融的社区生血活场景；较景观水景肤难以维护，举而且增加物医业管理费用促，但万科依揪然将水景贯舌穿整个项目膜，使整个社祸区变得生动还，水中的建窜筑与植物倒筑影也使耻空间变得更神有层次感，巡色彩更加丰趣富，并且满舍足了人们亲腊水的天性苏。主题表现蛛万科在其广圣场和商业街谨的各种亭架予上滤都挂了各种劈假花篮；房各组团以花弹命名；戚广告宣传上偏大量使用花蚂卉；买建筑色彩也骑非常鲜艳，车各组团之间稿彼此不同；库花坛里种了阵的花木尽量尽保证每个季事节都有花开立花落；评三个标志性这的黄色花瓶寻点缀花城的迅各个角落，锈花瓶里的花仗根据季节不隙同可以更换挑。VI包装组项目彩色小宅太阳标志非疯常醒目饰；纪路牌广告对牌标志进行放孤大喊；虫标志贯穿于近每个销售环酿节企；仔在水景和广处场上绘上标机志某；岁甚至在雨水讨口铸铁盖板码上也看到其化项目品牌标休志（为四季冤花城专门造樱），可见万会科品牌意识悉之强和用心亩之细尘。文化表现唱广场书车，财供在广场上鹅休闲的人免巩费阅览；研售楼部杂志疯栏，供消费颗者取阅；靠举办各种文扎化艺术节；伙举办各种装希修知识讲座洒。缩配套设施唉匀商业配套尽膀量解决日常隶生活需要，豪但并不搞太嚷多；扇商业门面先嚷确定经营内情容，在建设现之初便对外粪招标；岸在住户不多船的情况下，码建设临时菜加市场，组织战菜源，保证榨品类；夜为解决交通菠问题，和公饮交公司协调萝，对其经营失不足进行补吃贴；轨和市内名校汉和名医院建瞧立对口关系航，而不是建码设高额收费远的贵族学校模。卖场感受皮各种照宣传杂志，绕如万客会志售楼主动性吉高究在房号销售辽阶段对售楼庸价格保密，竟营造销售神震秘感渴错层卖场，系营造层次感荡展板鲜艳，辉对公司品牌速、历史和本税项目进行全凭面宣传监卖场厕所档迟次式超过三星际河酒店工程质量抬通过专业眨流程管理，齐打造过程精贪品；谢总部成立设承计研究中心样，分部也有批设计部，其子户型成为克哨隆呜母本；毒以建筑和管氧理细部打动坛人遥让业主参与转管理，感受赌现场质量管雄理过程碗建立开发商抛和遥消费者的互宜动、沟通渠拨道，重视对档客户意见担的及时处理挠，并将整个怪处理过程进喷行公开，形内成一个个万拿科理解消费瞧者的感人故鱼事。广告宣传引分阶段进行受宣传，在刚斩进入武汉时薯，重点对万环科公司品牌象进行宣传，哀使武汉消费宁者辫“践认识侧”替万科躬；在第一期织项目取得市碰场成功以后姜，便偏向于帝对万科生活售方式和理念齿的薄诉紫求，使武汉资消费者梳“壮认同觉”赌万科；纪早期广告注梳重花卉表现遇和理想生活职解释，后期习广告注重生豪活实景表现催；返营造产品大升环境和广告歌大气势，给架消费者良好华第一印象，乎同时通过产佣品、营销和世物业管理细油部来感动消默费者；棚重在内在（姑产品硬件炮——远建筑和环境娃）美