第二部分项目SWO及核心价值研判

[第二部分项目SWOT分析及核心价值研判]一、项目基本情况分析1、项目区位项目位于江宁大学城核心区，东侧为大学城景观大道龙眠大道，南侧为格致路接大学城商业中心，西侧为行知路接绿色生态公园，西南侧为江宁体育中心，方山旅游名胜区与项目毗邻，北侧为凤水路接一天然水库。膏北侧学五路献逐爷叨螺拒灾洽婆望东侧龙眠贼大道肝南侧格致路蒜该耽哄复隐阶厅西侧知行路坟2、项目现阀状度项目总占地由465.4新母，建设用讽地297露.1亩，配醋套教育用地死20.4亩俊，代征的景狠观及绿化用除地147.奥9亩，项目伍容积率1.衫2，总建筑遭面积约23袄.8万平方规米（不含地赌下室），项贪目分三期开携发，建筑产再品有垒加、严联排住宅和则8-12层长小高层住宅夸。现为一空灿地。整体地彼势基本平坦淋，其地表被赤杂草及芦苇灭所覆盖，现陶场目前正在鼻平整场地，闻施工人员为芹后期挖土方更做准备。腹烤哗编从南侧震看本地块及玩灿喜鸡从北侧看本贸地块钳3、项目交伍通匙项目周边路甘网畅通，交牌通便捷，东忌侧为大学城邀景观震大火道水轴龙眠大道斜，南侧为格雨致路，西侧返是知行饿路，200踏9年底通车坚的宁杭高速仔江宁科学园径立交出入口暂距本项目2旦.5公里，捎2023年伤通车的地铁侨一号线既南延线的城醒东站距本项戏目2.5公涛里，规划中架的地铁3号立线轻轨；已孔经投入运营暖的公交垮“网大同线璃”扑（大学城至还同曦名城）检、坝“穴大金线察”邪（大学城至躺南京火车站芳）、最“医南广线福”变（广电学院魄至南京火车狭站）、歉“去大月线原”妙（大学城至拜21世纪假冬日花园后门兄）等公交线释在项目边均符设有站点。期绑罩李肤烘耗熔疼项目附近公疯交站台秃4、教育资燃源王江宁大学城衫核心中央，魂周边即10醋所南京高校定（见市场部骆分第58页判高校分布图林）。飞5、社会资桐源农■亩江宁大学瞒城商贸中心滑，定位为江亿宁大学城商袋业中心配套感，满足未来松周边住户的守生活；捧■筝江宁体育燃中心，省体偷育训练基地灾，举办大型逝体育赛事，支未来周边住配户体育锻练饭，丰富周边探住户体育文裹化生活；娇■非周边齿1恩0掏所贷高校，将给配本项目带来宁人文气息和煎高素质社区魄形象的提升宏；父■把规划中的祥地铁南延线植城东站，三芹甲医院，图渗书馆，四星倍级宾馆等，旗完备城市功炼能；川■益二环路穿垃越，天印景雁观大道与苜顺蓿园大街无罢缝对接。昏6、资源整颠合誉■约区位环境：珍大学城，核西心中央生活小区（ULD质）；遍■算人文环境肯：屿10狠所高校聚集朴，15万高绩素质知识人挎才群落，浓伯郁的人文环领境；屠■文景观环境狮：毗邻方山转旅游名胜地况，天然水库潜，景观大道或，空气怡人伏，风光无限货；掌■轧配套环境喜：美（1）：体获育运动：江柏宁体育中心捎、省体育训划练基地；比（2）、商拘业服务：江式宁大学城商孝贸中心、规奇划中的三甲报医院，四星补级宾馆等，夫（3）、文逼化服务：规钟划中的图书韵馆；盐针（4数）、交通服铜务：数十条恢公交线路；捧归竿匹辽规大划中的地铁冤1号线南延钩线，规划中聪的3号线轻撑轨终点童二、项目S贯WOT分析忌1、优势雷(str扣ength膏)石■鸡项目地处滑新兴的大学每城板块，大躬学城，核心恶中央生活区场（ULD）塌，未来发展蹈潜力不可小说觑；射■农1护0舒所暖高校聚集，爪15万高素蚀质知识人才钩群落，浓郁给的人文环境雅不要替代；钓■箭项目地块买方正，易于躲内部景观布封局和建筑排毕布，最大化缎合理利用土导地；地块内羊部不存在拆姿迁，便于工摧程进度的顺懂利开展；糟■朽周边方山仇、秦淮河、欲天然水库、臂景观大道等偶优美的自然遭环境；高■艳完备的城巾市功能（江战宁大学城商拍贸中心、江疑宁体育中心呢、三甲医院海、图书馆、菌四星级酒店拘）剥■殃规划中席的直地铁南延线呀（城东站）貌2023年患开通，距新口街口30分绘钟车程；民■头低容积率趣，叠加、联傍排别墅级，哈舒适、优减质人文社区膀；菠■焰规划先进担，建筑风格阀独特，户型堤配比符合市部场主流要求承；楚■辱代征用地昼为景观及绿责化用地，三馒大湖景提升零社区内部环村境；帽■换开发公司遍上市背景，脖实力雄厚；毒2、劣势别(wea孙kness披)私■距江宁大学鄙城板块概念窜初步形成，每现正处于开阶发建设阶段侍，板块整体体形象及知名具度与影响力肢尚有待提高屑；纽■猜目前项目抹周边生活配仆套设施尚不励完善，生活猴配套缺乏，煎居住氛围淡奥薄；女■武日常交通办出行缺乏便贵利性；嫌■腰四周临城欢市道路，可锋能会带来一跪定的噪音、另灰尘污染；燕■蹈市政道路墓从地块穿过叠，影响景观倒资源的利用己；树3、机会点以(opp兆ortun采ity)滚■熟伴随着地插铁一号南延灾线09年通铁车，标志着丑江宁已融入区南京主城，赠成为消费者竿置业热土；质■斯板块内各矮项市政设施紧建设的推进贱，也可以提派高板块的竞啊争优势；付■蒜开发企业瘦大手笔、高制起点规划，瓣着力将本项统目建成板块命内标杆性楼妥盘，有利于乖增强项目品明质；注■秀作为新兴屯板块，本项鬼目尚无直接集性在售楼盘邻竞争，利于私较短时间内睬建立携“鼓标杆静”稻项目的形象软；使■沙用地内的迟城市三大湖遍景公园，提讨升项目的居辉住环境；缺■央开发商扎云根南京，建乡立品牌的信炮心保障；验■滥江宁商贸义中心的同步秩建设；乏■认地块通过剩整体性规划骡建设、高品疮质的有幼儿好园教育资源令的引进，可铃以为地块增俗加独特的卖煎点；墨■主专业营销欧机构的引入删，垠坤代理打机构所拥有其的资源优势严也将为项目窄带来更大的惜机会点。偏4、威胁点饮（thre昨at）跳■垃江宁各板甘块间的竞争拨威胁。从交给通通路上，甲竞争对手拦械截，初■嫂江宁大学腰城板块作为计新兴板块，熔以教育、产酱业发展为重拔点，但规划使利好在短期耽内难以实现颠，板块和项窜目价值的实坚现将受影响层；伴■程市政配套嘱设施在短期萌内难以落实迟，在一定程唯度上阻碍了浓板块与项目针价值的快速棚提升；弹■辣依据江宁俱区长远建设荐规划，板块睬内住宅用地洞规划较多，逆潜在住宅上链市量巨大以争及后期同质单楼盘的竞争弦拦截都将加忆剧市场竞争贸。著三、对于本叠项目营销推锄广的指导摆虽然项目存组在一定的劣坛势和威胁点痒，但总体看涛来，优势和王机会面更大脂。在项目的拼营销推广中区，要做到放呢大优势，规严避劣势，抓城住机会点，羊化解威胁点炉，并通过优贩势与机会点狠的放大和强阳化，以及高壮品质产品的诵开发以及自惠身配套的脱完善，使得水项目劣势和击威胁在开发图过程中会转征化为优势和太机会点。通瑞过各种营销穿手法的运用城将项目的卖精点转化为消辩费者的买点爹，促使项目甘实现价值最介大化。具体沿来看，在项彼目营销推广梁上应注重以踩下几个环节递：歼1、发挥江隶宁大学城中遇央生活区（霜ULD）规鸦划导向器本项目位于刮江宁大学城杰新兴板块，衔景观资源丰径富，板块开吊发具备规模蝴优势，且做窑到整体规划惊在前，市政蛙配套先行。作方山优美的充景观资源，饿带来了清新竹的空气和优羞雅的居住环依境；从江宁普区规划看，聚周边还将建攀设文化娱乐叠设施、医疗倒保健中心，净将进一步提翁升本项目的献品质；名校大环抱，形成之浓郁的文化束氛围。将以颈上各项综合哑起来，可以此看出本项目托是未来理想且的居住场所售，因此发挥雾板块规划的针导向作用，可在本项目入属市前期将会掩规避其在地擦理位置上的贩劣势。垂2、放大人劲文教育资源适优势折本项目地块交所处区域拥展有丰厚优质妇的人文教育蔬资源，江宁沾大学城以途及规划中成晃片的教育用共地遍布项目届地块周边。何而本项目地阀块范围内，辛也恋配禾有喘幼儿园，创售造教育资源鱼高地，则可顶为项目创造傍关键性的卖恼点。在推广束过程中，本冬项目要有效降利用地块自战身的文化配肆套和周边丰术富的教育资委源，打造一茂个具备教育赔资源优势的净宜居社区，易将有力地突贼破本板块市缘场的局限，宜全面面向南赠京市区客群餐，为项目迅冲速占领市场置提供一个有食力的支撑。浴3、确立配茂套先行思路妥江宁大学城溜板块建设处朗于刚刚起步渠阶段，还不猫为广大消费绢者认知，加器上各项配套处还不够完善由，将很难引捕起购房者的植注意。本项鼠目在建设工朵程中如能先枯建设部分生缸活配套，建米好景观，通退过班车解决超出行的问题私，定能引起跳大部分购房嫩者的关注。雹配套完善，龄生活居住环纳境也随着提联高，在一定爹程度上也能蕉迅速建立板肾块的良好形赵象。酸4、制定主祸题鲜明定位码江宁大学城捎板块位置偏绳僻，目前区经域发展不成究熟、配套不俭完善，这为渠本项目的销咸售和推广造抖成了障碍，业为规避劣势港，在开发和雾营销过程中误，需对项目规的形象、市浩场、功能进泥行特点鲜明垃的定位，并纹且围绕项目名定位进行有插节奏有波次牛的营销推广罪，迅速抢占自市场地位，进树立品质与刃形象。犹四、项目卖质点体系梳理比1、核心卖煎点踏——池江宁大学城晕，核心中央额生活区（U羞LD）：养项目周边城1赴0袍所煤高校集聚，锋形成南京第姐二大大学城棋的规模优势参，15万高伍素质知识人查才群落，浓逝郁的人文环嚼境，居住环掏境得天独厚茶，交通配套附逐步完善，念必将形成大结学中央生活还区。桐——爹区位人文利教育：权文化氛围非凤常浓厚，项挠目内部，还理将配套建设冷高水准的幼亩儿园，将形保成一个完整害、优质的教洋育链条和高逐水准的教育挣圈层。犹——胶中央湖景辱公园：贩项目紧靠方蠢山风景区，面三大湖景公鞋园，绿化景络观道路，大贞面积城市绿啊地，沿湖景篮观绿化带，敏环境优美，鬼远离城市的孔喧嚣与污染川，是修生养榨性的理想场萍所。炸2、基础卖欢点馒——占实用户型：葛项目户型舒评适而实用，偶主力户型为江60-11辉0平方米的提两室两厅小悲户型，小三皮房两厅，布浮局合理，舒取适宜人。欣——第突出品质：攻项目建筑风吸格具有溪“伏江南水乡传镜统韵味的现作代建筑阶“蹄，景观风格截超现代自然趴，传递新中慕式园林文化库，少“唯以先入公园蹄，后入家草“遍的规划理念钱，视觉品璃质感较强。窑住宅以叠加耍、联排低容细积度别墅级美享受，部分餐限高8层及舱12层小高冰层公寓，生惰活品质更为涉突出。森——睡配套体系：挎项目所在地年为江宁大学电城核心中央晴生活区（U画LD）板块免，未来市政公配套规划齐询全。而项目庆规划中除住敌宅外，还有册一个中心会验所、一个幼狐儿园、停车侄场、2条商泛业街以及其民他生活机能碧配套，自成绸体系，生活舅配套水平将防得到进一步隶提升。局——径便利交通：未项目紧临大掘学城景观大瞎道龙眠大道油，交通四通钢八达。距市燕中心16公逐里，随着整坝个板块的发货展，未来交右通线路的开殃通，地铁一好号线09年挨通车，必然故使项目的交炊通条件得到铺优化。群——液湖景公园晒景观：障项目景观除叹毗临方山旅测游度假区，药同时依托天咐然水库、生叮态公园的稀慈缺资源，同仇时社区内部雨亦规划偶“而三大湖景具“骄中心公园，舅令居家生活魄更加贴近自富然，也为邻丰里提供了一帖个交流的空筒间，增加了践小区住户的阁归属感。张——拣商业街：俊项目南北两塘端设置两条洽商业街。在河为小区业主哈提供生活便猜利的同时，涉也作为一道表富有都市风效情和生活情敲调的社区景寿观，提升了习小区整体的锣生活质量。片3、预期卖燥点商——驻地标楼盘：悦本项目开发打起点高，开缺发企业将通拨过自身的专暖业能力和建狮筑品质，将垫该项目打造翁成为江宁大暖学城中央生申活区，新的井居住时代与狠居住领域内莫的地标性楼犹盘。纪——魔名校教育：夫项目外部依坦托的多所名们校为项目创京造了优质的州教育圈层与锈文化氛围，驴而项目内部涝的幼儿园在舱后期运营中缝，如能引入赶优质名校或没开办双语幼缝儿园，将在策更大程度上厕提升教育配遮套的档次与段形象。筒——晶社区配套：扛本项目规划抱中配建的中挡心会所、商权业街等建成骨后，作为社耻区配套将吐“蜓自成体系，这完善生活销”招。婆——房板块建设：给随着江宁大参学城板块的府开发建设推啊进，项目周个边教育机构戴、大型企业善的进驻，市俱政配套设施梯的完善，板尺块整体环境巾有望得到进涝一步的改善洋。作5、其他卖御点：森——对投资价值：桐本项目现在委的地理位置稠与周边环境羽，都还存在拢进一步改造粪的远景规划毅，特别是单