某社区项目投资估算及资金筹措计划课程

【福满花园项目】PAGEPAGE40▲项目投资分析策略▲和生源国际银龄社区项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、和生源项目概述1、项目概况项目位于常德市常德大道西侧，青年路以南，项目总用地15504m2，经常德市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积11504m2，计容积率建筑面积率为44180平方米。（表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】须内容字指标谜内容突指标灾建设地点苍常德大道应与融青年路妙交汇渔规划总用地港面积醒15504界m袋2撞实际用地面训积铁15472乎m间2摸计容积率面拔积吉44180带m召2唇总建筑面积杯38680腊m玉2笋建筑容积率屈2.5橡建筑密度酬25.9小%劣绿地率晕40侮%秘住宅面积悦32703夫m叔2硬商业面积峡5977士m怀2强地下室面积瞧3960片m牢2独居住总户数创880床位根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积38680m2，其中住宅32703m2，商业部分5977m2，另外不计容积率之地下室建筑面积3960m2，共177个车位，项目总建筑面积42640m2，拟建2栋17层产权式自理型养老公寓楼，1栋12层使用权式护理型养老公寓楼，1栋2层的商业配套楼。二、项目投资方案（一）投资组合方式在养老公寓开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为9329万元，项目分二期建设整个建设经营期为2年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三、工程承包商垫带资金进场，四是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。（二）资金动作方式在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。1、自有资金整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投入。详见表:6-1-2(表:6-1-2)自有资金年度投入表(单位:万元)拳第一年丽第二年采第三年桶3340.文15着6582.忽21桨77.122、银行贷款俊银行长期贷斯款共有二笔度，共计20咸0000万锻元，占总投字资53%；汤从第一年起迁到第二年止胁每年借一笔节。诞(表:6-倒1-3)筑世银行贷款年腿度投入表棋答(单位:万膏元)橡第一年克第二年咱10000症10000雾3、销售收识入再投入。粮销售收入再钢投入按销售教收入的15韵.5%计算邪，从项目有叫销售收入最狼后第三年开点始，直到项旺目建设经营躁期结束，上晴半年为整个预销售收入的惕11.9%竟,下半年为佣整个销售收篇入的3.6宾%,总销售织收入再投入栗为抛7725.座35熊万元，占总影投资的20终.5%。势(表:6-毁1-4)贯销售收入再卷投入年度投显入表陡(单位耀:万元)请第三年赔上半年罩下半年摸5931.着45哑1793.林9剖第二节躺项目的建设宁工程规划与歪安排糊二、福满花庭园项目建设垫规划及进度边安排跑（一）建设适方案及规划晌说明穗1、建设方成案。经南宁闭市规划管理塔局审定，本急项目的建设姻方案如下：移2、规划目韵标。缠（1）以建键造具有当代肉先进水平的铲优质城市住瓶宅为目标，迎满足人们生漆活环境和居北住条件的舒花适性、安全巨性和生态性圣的要求，为调人们提供多唐样化、可选公择、适应性皆强的住宅，梁创造具有良嘴好居住环境乒、有完善基茎础设施的文瞧明、卫生的奔示范花园。宪（2）依靠偷科技进步，食推广新材料贱、新产品、怖新技术，提筒高住宅功能机质量水平和蹄花园与住宅臣节能、节地乐、节材效果益，使花园和炭住宅具有较诸高的科技含蔬量。灵（3）合理蛾组织绿化、废交通体系、粉完善公建布廉局和住宅分糟布，使整个撤花园具有良朽好的空间布松局形态承（4）吸收洲各项目好的牲居住规划特换点，创造有虾特色的、能埋满足居住生威活需要的环罚境功能。锁（二）建设么方式及进度渡安排缓1、开发计顶划拟定的原变则左①狮本项目作为两一个以市场兵为导向的中船高档住宅项救目,在拟定同项目的开发鸭建设计划时活,我们主要食依据大中规差模住宅项目胳的基本规律乱,遵循最佳馋的市场对接酿时机与购买香力适应,以倚及按基地的蛾成熟条件渐狭进的原则。民②型本项目经测库算销售值达尸49838吸.4摔万元人民币科,从南宁楼烟市的发育及穗区域购买力亩,以及合理脊的市场占有盲率角度,我酒们暂定为开阁发经营时间州为3年，其蠢中销售期为图2年。联③壶根据项目基辅地及规模情慨况,在项目奇的开发的过赠程中以整体骡开发为主，击但为了利于漆资金回收等搬原因，在施仅工的过程中凤，以滚动开思发的模式进年行开发经营言。者2、建设方初式。坐采用公开招诵标方式选择辛施工单位，令并聘请工程膛监理，从而具有效地控制抱项目的工期骗、成本和质踢量。但3、进度安碌排。校项目拟用三肺年分三期进烈行（见表：匹6-2-1辨）柏根据南宁市困可外协配套光的设计、施拆工等资源能乡力，我们初屯步设定的各由主要分段工燃程进度周期租如下：装A项目倚的设计及开做工准备（初左步及施工图汽设计、三通挂一平、报建穷、招标等）刷：距3个月巴B住宅纵的主体建筑敢（基础、主加体、外装及姓设备）：丑18个月是C室外嫁环境配套（照道路、管网欺、环艺、验俊收等）：收15个月周4、项目垒周期设定数①北开发正式启晚动的时间设恋定为项目规局划方案通过身规划部门审菠批时间,并致以此时间为丘项目开发周莲期的起始日趴。前②绑根据南宁市赠可外协配套纹的设计、施嫁工等资源能糖力，我们初司步设定的各繁主要分段工恳程进度周期兵如下：见③假根据项目基弦地及规模情叛况,在开发旺建设中设清扎晰的分期,畏从项目基地阶较成熟的衡蓝阳西路渐次傅向西推进,少按总建设面屿积的1/3霞左右为一个画工程流水节谷奏,间隔六祝个月哀(一季左右温)扎的动工时间剥,形成项目摇整体开发的曲形象及市场项影响。文5、分段蓄周期设定沃①细开发正式植启动的时间吧设定为项目朵规划方案通脊过规划部门议审批时,设璃此时间为项章目开发周期封的起始日。生②棍开发计划艰安排调③舞根据的规村划方案及开驼发总周期、见各主要分段楚工程周期的霸设定，本项俩目的开发粗毙略计划拟定糊如下表（以量季度为单位饱）。（见图违表:6-2朋-1）座（表：6-倚2-1）爆记做半止项目倦实施计划表葱朵岁缸渠尾第三节惨项目投资估巩算及资金筹徐措计划昆一、福满花昼园项目投资膝与成本费用孟估算粒（一）开发蜘成本估算熟（1）暗土地使用权纯出让金、土洋地征用及拆广迁安置补偿贞及前期工程牛费的三通一惧平、各种税骡费，共计投蔬入资金尿6000万间元松人民币。覆（2）成前期工程费柜：宵1199.销26万元比，详见本项鸡目前期工程医费估算表势（见表：6坦-3-1）婚。父（表：6-智3-1）绍堪究救前期工裹程费估算表锡堡馋备耍蝴(单位:万该元)逃序号直项目膏计算依据增计价（万元丙）炮1绞规划设计费饭建安工程费膛×辽3%天620.3君0溉2指可行性研究腔费躬建安工程费笨×董0.15%等31.02挣3楚水文、地质礼、勘察费紫建安工程费盲×辨0.15%庄31.02回4航筹建开办费写建安工程费唉×收2.5%野516.9项2贸合计慌1199.大26秘(3)建春安工程费斑：望20676燃.77万元样。舅（见表：6陶-3-2）鸡（表：6-吓3-2）干目幼高层建势安工程费用吴组成每平方脱米建筑面积主造价要泽(单位:万并元)铲项目绍高层（元/向平方米）闻项目应高层（元/而平方米）搅桩基础忠70浩土建工程麦750羞电梯筑120抢消防五30台一般水电安向装长100像煤气钓10畜通讯贤5活公用天线疗3搜普通装修爬50熄对讲机系统聚12咏地下室费用合130墓智能化设施规80责★瓶高层建安工灶程费用组成霜每平方米建炮筑面积造价恋=70+7许50+12饺0+30+愁100+1警0+5+3陷+50+1庄2+130迫+80=浮1360元导/平方米均建安工程费吐：扰①莲高层建安工钻程费疾=1360付×欲14965裹2.53+方(300+揉50)销×贺8527.侄04=虑20676球.77万元察注:其中(哨300+5据0)为裙楼弯玻璃墙和中皇央空调的每沈平方建筑面替积造价。齐（4）基础铃设施费（红洲线内外工程核费）换：视1348.狭62万元玻，巴（详见表：永6-3-3穿）袖。芳（表：6-威3-3）监博已讨翅基础梨设施费估算杆表坛斜惨煮炕闹(单位:万漠元)势序号街项目钻计算依据昼金额（万元打）宇1快供电工程桥65万元/渔公项候×丘47375痛.75=3纹07.94枪307.9浇4油2杂供水工程呼15万元/团公项堡×刻47375糠.75=7项1.06炭71.06刘3签电信工程军7万元/公治项购×阳47375光.75=3宰3.16掌33.16腥4拍煤气工程惭7万元/公僚项透×靠47375牺.75=3翻3.16热33.16恢5娇绿化工程炸5.4万元化/公项来×梢47375确.75=2毫5.58兽25.58颗6亦道路工程舅42.13巩万元/公项栏×庆47375侮.75=1柿99.59送199.5读9同7发排水工程抚37.6万菠元/公项橡×驾47375能.75=1研78.13遇178.1奔3坏合计坚500+8递48.62幻=1348腔.62铺848.6铁2身注：本项目为是一个高绿广化花园小区亩，在原来的突绿化成本内趟再增加能500万亡建设中心花毙园险（5）公建邪配套设施费昆：浆485万元皂,刮详见表:6修-3-4沉（表：6-乎3-4）珍北花佳趴公建配套悲设施费估算悼表亭咏稀堵姓(单位:万车元)倍（6）开发准期间税费宾：蓄2657.捉38万元辨,字详见表6-月3-5愉。归（表：6-碰3-5）烟榨事藏娃巷开发期间典税费一览表致趟果针胆软(单位:万股元)远(7)不可爷预见费倚。歉711.2匀9万元肌,览取上面1-稠5项之和的伴3%便不可预见费亿=（0+丸1199.屈26+队20676悲.77+1乖348.6菊2+485素）佩×挑3%=71贡1.29万烂元必（注：第一键项土地使用航权出让金为雷政府公布数斯据，不存在炮不可预见性珍）耐（8）开发许成本默。纳33078溪.32万元拆,盲以上1-7颗项小计撞:退开发成本=借6000+蒸1199.稠26+懒20676则.77+1猛348.6猾2+485介+2657构.38+7馆11.29草=3307赶8.32却二、开发费勤用估算康1、管理费纵用闭：府891.2寨9万元按,趁取上面1-古5项之和的搬3%展(6000冷+颠1199.缸26+招20676冰.77+1符348.6私2+485冒)托牌×铁3%=89伶1.29万劝元牲2、销售费开用剪：签1495.息14万元跌,敌详见表6-草3-6。椒（表：6-系3-6）躁至肥甘吧销售费用估逆算表宫曾殃旬示(单位:万净元)驰序号踢项目僻计算依据判计价（万元络）睛1非广告宣传及垄市场推广费道(4983浙8.4)销辉售收入漫×秋1%饱498.3天8玩2敞销售代理费蛛(4983怀8.4)销判售收入按×叙1%独498.3刃8负3滥其他销售费芹用寨(4983枯8.4)销梯售收入抽×笋1%行498.3朵8炎合计纺1495.窜14垮3、财务费早用：爹2260.胞6万元友,聚详见贷款还赤本付息表游4、开发费现用：废4647.捡03万元财,乖前面1-3护项之和识三、总成本搁费用汇总及贞分摊表流本项目的总畜成本费用详冠见投资成本楚费用估算汇赶总表铲（表：6-捕3-7）路（表：6边-3-7）迫殊愁店课投资成本夜费用估算汇间总表焰主兵舞宇移(单位:万竞元)壮注：投资分乌摊的原则：菜总原则：所劫有的总投资驼均应分摊到腹可售（可租磁）的面积中梅去。捏细则：（1白）按计算投社资的各项成永本来分摊感侦（2）各分肝项中能按各屑功能使用容裳量来分摊的悬按各功能使闷用容量分摊土究（3）若不建能按使用数坐量或容量来德分摊，则按饺各功能的面影积比例来分誓摊缎接（4）各种庭税费中与工游程有关的按胡同一分项功酸能工程成本齐比例分摊，秀同工程无关挠的按功能面烘积比例分摊筝俩（5）与卸工程无关的远分项按各功琴能面积比例盒分摊霸四、资金筹作措、投资计个划及借款利箱息衔（1）资金淡筹措与投资勒计划纽本项目开发穷投资的资金伤来源有三个兵渠道：一是土企业自有资戚金，二是银柿行贷款，三届是销售房收涨入用于投资特部分。本项袄目开发商投禽入自有资金求10000江万元作为启按动资金，另纠需向银行贷杂款2000矛0万元用于填投资，剩余呜部分772壶5.35万练元由销售房晒收入补充，保总投资为3姐7725.技35万元，浑其中226弊0.6万元羽的银行贷款狡利息从住宅投销售收入中透支付。岗详细泊投资见计划嘱与资金筹措站表袋（表：6-滚3-8）眉（表：6-尖3-8）愤屡篇围投资嘉计划与资金葛筹措表血劫建星澡(单位:万慕元)源（2）贷款狱本金的偿还追及利息支付赖琴长期借款采休用每年本金坛等额偿还方洞案，最后1通年还清，从幼建设经营期妨第三年开始松计算。详见爷贷款还本付远息表。愧（央行20歪00年9月葡起执行的贷鼓款利率：5特.463%世）鱼（表：6-剩3-9）粒刃该乓盗批贷款还本狱付息结算表嗓指押卷婶约(单位:万洞元)疲序号余项目名称闪合计狠建设经营期斥早第一年蔽第二年扑第三年女1虹借款还本付拿息尿1．1筐年初借款累妖计端哥红项无第一笔借款祸本年借款吗10000农10000袜10273卵．15愤10834压.35玉本年应计利点息停1426.羽25烛273．1批5续561.2壶591.9眯年底还本付侨息朋11426廉.25斤楚膨11426爸.25院年末借款累错计邻10273捆．15倍10834僵.35藏0雕1．2疼第二笔借款录年初借款累排计评泳挖珍10273镰．15径本年借款乱10000通瑞10000赖性本年应计利识息恰834.3童5脱苏273．1玻5菠561.2夜年底还本付傲息例10834任.35伞纸他10834售.35盟年末借款累想计絮旧号10273扭．15洁0芬1．3残借款汇总魄年初借款累全计崇相0巾确江本年借款洪20000加10000株10000迈0猫本年应计利渐息并2260.更6灿273．1谎5汽834.3禽5嗽1153.伶1夸年底还本付来息奔22260犹.6亮0舍0搁22260就.6址年末借款累凉计锦晃厉绘胖2短借款还本付两息的资金来庭源钱2．1嘴投资回收窝尺荷22260脸.6娃注：1、贷轮款利率为5埋.463%傍;豆2害、当年利息鹊=躲（年初借款呜本息累计+役当年借款/光2）茫×显年利率右第四节探项目销售和惨租赁收入测铲算词一、住宅销习售单价的确况定赠用房地产市血场比较法确悼定销售价格顺上限（平均寇价格）弟详细见本项鸡目价格定位珠与策略部分担：由上次测悼算可知道本凤项目房地产闪价格为：困2500元余/平方米短（二）建议疼销售测算单梨价样线为了方便计刚算本项目的种销售总额，劝我们取目2500元狐/平方米抚为计算单价信（三）总销系售收入的确均定破根据估算出睡来的结果，侵确定住宅部拌分从建设经碎营期的第二良年中开始出蒙售，整个销递售过程大概库分四批进行丰，住宅部分暗分别为10关%、20%逢、30%、舰40%，价傅格分别为：饱2500、烤2600、最2700、裙2800，耻销售率10单0%；商铺恶部分从建设母经营期第三婆年中开始出臂售，整个销敢售过程分二挨批进行，商坦铺部分分别欧为：30%何、35%，豆价格分别为滴：1100舅0、125楚00，销售蛾率65%；奶车位部分从魔建设经营期蔬第三年中开虎始出售，整灾个销售过程载分二批进行皇，车位部分址分别为：5仆0%、20约%，价格分寿别为：15挨万/个，销关售率70%番。按照上述拍确定的每年症出售比例和贸销售单价，得计算实际销粘售总收入。轰（详细见表览：6-4-戴5）处（表：6-留4-1）蝇查贡舒贼住宅销售总追收入预测器往言椅搏(单位:万峡元)顷项目厌可销售面积抵建议销售单朗价（元/平疼方米）何销售收入（漫万元）里第一批颜10%高层僚14112冠.55敞2500加3528.项14拜第二批泪20%高层蛋28225忠.10尝2600兵7338.和53当第三批悟30%高层娘42337陪.65豆2700义11431月.17理第四批沃40%高层闭56450甲.20泊2800耀15806菜.06贫合计伙38103兽.9柳（表：6-检4-2）辨坝示雀商劳铺销售总收针入预测社圆忌盈荐(单位:万鞭元)荐项目堂可销售面积饿建议销售单病价（元/平暴方米）皱销售收入（逆万元）笛第一批巩30%铺旦面奸2558.坦11秘11000校2813.由92明第二批红35%铺拥面艘2984.冒46辫12500遥3730.四58园合计理6544.耗5刃（表：6-奉4-3）衬含迹办车位悉销售总收入榨预测糠围旷诸微(单位:万灶元)厚项目渔可销售个数矛建议销售单婆价（万/个念）扇销售收入（汉万元）异第一批驱50%比例堤247学15俱3705狭第二批过20%比例片99墨15传1485舞合计梢5190乱（表：6-杰4-5）挽煎专驳全部销售收谢入分批比例雾预测眉粉册诚潜(单位:万稍元)虽销售计划致建设经营期嚷年收入(万弱元)丹合计刮批数辉比例撇面积惹2005名2006罗2007等上半年患下半年布上半年瞒下半年末1傻10%高层英14112苹.55址3528.口14衫3528.活14斯2牌20%高层常28225嫩.10奔7338.菠53匹7338.蜘53疑3德30%高层只42337既.65牵11431巾.17茎11431吗.17欣4势40%高层像56450寻.20撕15806开.06眯15806影.06袄5打30%铺架面爱2558.网11酿2813.腔92趣2813.咽92钉6葱35%铺壳面袜2984.必46素3730.鸟58吐3730.填58驶7嫂50%比例件247糟3705撑3705党8着20%比例嚼99霉1485排1485丰合计底3528.瓶14蒙7338.普53休17950励.09库21021死.64卷49838揪.4偿注：1、项岂目销售计划放1.1销售予的政策限定早茎根据国家现幼行的商品房料销售政策《痕商品房销售话管理办法》更（2001激年6月1日汤执行）中规止定,房地产毛项目须投资昏达到总投资返的百分之二决十五后方后竞预销售,南绢宁市一般的扰执行原则是陡工程形象达膏二层以上时者发给《商品反房预售许可库证》。桶邻按现行轨的中国央行雹的住房信贷相政策,对于事多层建筑须损主体封顶、窄高层建筑达酒主体三分之谅二工程形象斩进度时，可资以办理按揭耽手续并向开挠发商支付按配揭款项。房滋根据项半目建设计划顾安排,每一蛇流水片达到糠预售条件时免,应在该流荣水片开工后哭的第二季,季达到银行按寸揭款支付的询条件是,应约是该流水片房动工后的第遣三季。翠1.2销售左计划设计氏菊按南宁疮市目前行业臂的惯例,初千步考虑本项楼目每流水片墙在开工后第尚二季取得预错售许可证后南开始住宅正页式对市场发击售期房。大黑根据本项蚀目的区位及含项目的综合乒竞争力分析然,每一流水垦片在开始预轧售后，前两疲季为期房，浙后两季为准劲现房和现房蹈，根据南宁瞧市房地产市握场的发展态苦势及消费者票对期房现房赴的不同接受规程度，我们宣设定每一流恒水片从开始铲预售的首季氏开始，一年伪内完成销售晋。锡宽根据然项目的开发萌和销售进程沫，车库在销墙售的项目取魂得预售证或么者项目成为泼准现房时开卧始发售，并食在每个流水养片的最后一傅个季度中销筛售。初二、铺租赁泰单价的确定鸣（一）用市康场比较法确园定租赁价格脏的上限（平包均价格）染根据价格定菠位与策略部赵分得出可知膏：本项目的声商铺部分为但：凶11000酱元/平方米背，汽假设本项目主商铺经营年鹅限无为无限子期，则根据偏公式a=v满r来求其租反赁价格（其咐中r=8%扒）落：心月租赁价格剃=（110缴00寻×凝8%）/（猾12借×框65%）=北112.8蜡2元/平方拔米欧(二)建议旁平均月租金世为邻110元/疾平方米蚁(三)商铺台出租总收入邮估算表虹（见表：6蜡-4-6）蝴（表：6-炸4-6）忧库裙出租激计划和出租笔收入估算表残躬舱凭休（单位：万赶元）讨序号从项目甘名称成建设期助经寄营期刮1却2铜3把4爱5冈6跪7怨8礼9冠10怒11缺12殃13性14胳15督16两17树18迟19蒜20饱21酷22督23胜1箱可出租面积泛0号0清0幅8527.拌04白2味单位租金(寻元/平方米肆)和0煮0盯0查1饱00牺1疫00规1宿00菠1蚊00逆1税00易1援00豆1智10铅1溉10意1骗10巷1果10纤1位10画1醉10而1池10附1茫10匙1学10出1仅10勤1脂10葡1扒20黄1构20卡1似20冰3星可能的毛租驼金收入(万殿元)盒0劈0仙0翻10响23弓10君23须10磁23房10午23迅10文23涌10肤23过11挪25坚11煌25加11雪25环11聚25贿11巨25室11同25勇11握25灿11庆25译11羡25赖11芳25伪11句25纸12慰27职12台27贼12圾27挠4桐出租率(%原)之0切0飘0趣65敏70歉75山80拐85揉90泻90户90咳90篇90赛90碌95断95馅95浆95歼95率100购100忙100始100坊5达有效毛租金瓦(万元)肚0运0耀0令66讲4哄71之6拼76前7边81峰8痛86盏9盯92快0胖10仙12傍10礼12积10轮12尤10惩12侨10暗12卸10戏68填10抢68装10唤68猛10境68荷10袜68景11势25捧12均27档12点27将12怕27密6扒转售单价(滩元/平方米夺)嚷13000挪7册转售收入(塘万元)牺11085边8该合计盯31045硬万元望注:假设商旷铺出租在第经五年开始,驾在24年末纷转售,转售狗单价为13型000元/房平方米虾三、车库租仿赁单价的确柏定险（一）采用郑市场比较法快确定租赁价景格（平均价此格）踩根据市场价辆格定位策略替部分，我们婆可知：本项锈目的车位月擦租赁单价为绝：恢250元/跌个越售时的单价吼：毕15万元/坏个凯。典（见表：6警-4-7）鉴（注：假设等车位出租在月第五年开始秤，在24年瞒末转售，转驰售价格为酒15万元/纷个记）回（表：6-冠4-7）脖粘介参车址位出租计划壮和出租收入猴估算表咳数颤辽（单位：千粗元）周序号倍项目抛名称虚建设期芳经伤营龟期盛1狮2歇3慕4蹈5捡6秒7米8泳9眠10差11光12湖13笔14正15歼16薪17录18纤19沫20呢21猜22翻23笋1秒可出租个数辉0弦0沿0常494树2驱单位租金(纹元/个.月亭)沃0银0助0佣200繁200目200录200影200屑200控250凡250辱250言250暴250航300拥300命300困300冷300扒35敢0碰35薯0亮35估0隶35迅0刚3蔬可能的毛租哗金收入(万只元)号0坏0渡0袄118滚118腊118衡118壁118枣118植148甚148著148仇148激148支177攻177愤177践177叫177拍207坏207医207园207眉4兽出租率(%询)欲0寸0班0筹65肚70睛75安80竟85魄90欣90城90泻90盒90俭90炎95佛95漫95灿95劲95庆100膜100染100杜100巡5贤有效毛租金明(万元)魔0件0旋0屡76毅82闷88场94延100犯106嘴133诚133柄133狱133恐133促168附168火168烤168期168姑207龙207校207榜207播6靠转售单价(灵元/个)呆15000呈7字转售收入(等万元)搜741咐8逆合计鄙3620万榨元黄第五节陵建设项目的谈财务评价春一、税金计尚算崇1、住宅销摧售税金及附拔加估算：详迷见住宅销售错税金及附加东估算表链（表：6-揭5-1）衰扒召住宅部悼分销售税金看及附加表江紧尽病骨(单位:万屯元)仁2、商铺租狡赁税金及附印加估算：棋详见商铺租帆赁税金及附问加估算表（杀表：6-5显-2）燥3、车位租竟赁税金及附积加估算：估详见车位租皂赁税金及附洞加估算表（激表：6-5任-3）珠日（表：6-由5-2）线邀听勤曾叉商铺租赁税津金及附加枕茶米史晴(单位:万批元)茅（表：6-窄5-3）润拦残展育车位护租赁税金及混附加馅酱坐罩稠(单位:滩万元)塌注:各种税巩金及附加估广算表中均包路括土地增值魄税项目)。俯二、损益表接与静态盈利窝分析善1、住宅部井分损益表。战（表：6-但5-4裙）奋质彼胳撤住宅部旧分损益表页书佣辰横再(单位:万阅元)督序号厕项目觉合计铺建设墓经虽营糟期车2005航2006半2007货1文销售收入片49838我.4会0畜10866素.67舟38971堂.73收2挨总成本费用认37725馆.35境0由9431.旋3375判28294健.12易3催土地增值税乎498.3移8骂0聪108.6草6品389.7仁2正4暮销售税金及粉附加坟3104.芳93淋0脂676.9浮9助2427.贿94知5柄利润总额撕5404.逃8萌0呢649.6策83邪7859.希95泛6颂所得税底1783.吧58辰0屑214.3亲954股2593.望78冶7盐税后利润仔3621.赌22亚0壶435.2另88吼5266.认17懂8易盈余公积金券362.1穗22间0寒43.52压88就526.6我17瑞9谱可分配利润冷3259.扎098扛0毯391.7并6摄4739.寄55筋投资利润率绣14.33听%啄说与希投资利税率冈23.88轰%项迎抬垂资金本利润详率恋54%骆狗碧评价指标：贷（1）住宅畅部分投资的锦投资利润率亡=（利润总藏额/总投资怨额）推×捎100%墓=(54伴04.8/赤37725讽.35)芦劲×德100%=使14.33膊%苗（2）住宅缺部分投资的夹投资利税率鞠=（利税总暑额/总投资鸭额）串×封100%土=(540岔4.8+4贫98.38楼+3104企.93)/浇3772费5.35瞒×互100%=距23.88困%犯（3）住宅躲部分资金的鸡投资利润率荡=（利润总搅额/住宅部维分自有资金筝）贝×训100%障=(540庭4.8/1对0000)怖祸×嫂100%=就54%款本项目以上涂三个静态评誉价指标与房扁地产同行业样相应指标比陪较，可以接悔受，故项目轿可行。突三、现金流抱量表与动态名盈利分析范对本项目进港行经济效益训分析评价的闷主要依据是梢国家计委、稻建设部颁发奸的《建设项焰目经济评价下方法与参数贪》，参照我忌国新的财会月制度，结合貌房地产开发墙的实际情况甚，分别计算哥全部投资和丹自有资金的金经济效益。纤由于本项目相为租售并举堆的项目，所崖以要运用多约个评价指标哲来进行项目舱评价，主要比评价指标有愧：财务内部倘收益率（F飘IRR）、育财务净现值待（FNPV狡）及项目动员、静态回收桑期等指标。刺评价指标的馋计算过程详骨见住宅全部射投资现金流腊量表（表：乔6-5-5扯）蝇、住宅部分谣自有资金现挺金流量表（量表：6-5富-7往）远注她：情①练财务内部收迫益率（FI满RR）是指埋项目在整个赵计算期内各橡年净现金流敢量现值累计连等于零时的百折现率。反否映出项目所抗占用资金的坝盈利率，即轰反映出项目睁的盈利能力悬。当FIR抖R大于基准购收益率时，岁则认为其盈备利能力已满社足最低要求静。懂匹羊②用财务净现值任（FNPV滚）按事先规药定的基准贴远现率Ic将崇项目计算期帐内各年净现川金流量折现挡到建设期的破现值之和。督是考察项目曲在计算期内叮盈利能力的湖动态评价指晋标，净现值驰大于或等于淹零的项目是购可以考虑接掏受的。建议杠选取稀“价稍大于银行搅同期贷款利欣率使”殃作为基准收事益率，本项板目贷款利率蛾为5.46询3%，故寺基准收益率庙Ic取为8扛%。馋住宅全部投弟资现金流量立表亚（表：6-牧5-5全）报皱测鼠抚住宅部分全迈部投资现金较流量表残祸感谋盟(单位:万久元)岂序签号奇项目刑名称菠建设激经营贺期循2005晶2006帜2007工1带现金流入俱0凭10866冶.67维38971极.73锄1．1捐销售收入低0壁10866鹅.67精38971页.73匆1．2辨其他现金流闹入保0线0都0鱼2做现金流出脱5234悄24580岛.91盆12060碎.81梳2．1萍建设投资梅5234脚23580义.86慎6649.戒37奋2．2桥土地增值税街0瞒108.6蹦6峰389.7池2就2．3臣销售税金及繁附加务0惕676.9杀9天2427.沿94乔2．4土所得税迅0抖214.3兔954判2593.醒78衔3奋净现金流息-5234彩-1371胆4.24皮26910巧.92蛾4由累计净现金困流杠-5307揉.28狠-1902夏1.52蹈7889.获4冠5懂折现净现金助流猜-4842绝.81多-1175监7.75对19909矩.56冬6浑累计折现净陷现金流储-4910萍.61霞-1666析8.36允3241.膀2献7乖税前净现金冒流挤-5234恰-1392威8.63司29504银.7锤8饱税前累计净子现金流集-5307疯.28哲-1880狭7.12涛10697弓.58吊9泥税前折现净岗现金流扫-4842姻.81有-1194爷1.56爹21828忽.52备10灯税前累计折热现净现金流深--491驾0.61局-1685硬2.167涛4976.烂353写评价指标倾税前外税后棋艰笛财务净现值倘（I=8%缓）犯4976.伍353序3241.柴2伪箭杀财务内部收绢益率痕38.33宇%剑38.23疮%竟阻斗投资回收期豆（静态）温2.637团2.706达锻岔投资回收期茫（动态）罢2.755扮2.837泛墓笼（表：6-妈5-7颂）正积趴榜每住宅部分自胸有资金现金史流量表雹邀总姜(单位:嘴万元)背序底号险项目购名称释建设经营期给2005精2006沿2007夕1冈现金流入最0芳10866欧.67胆38971秘.73伶1．1垒销售收入为0云10866植.67喘38971摔.73爸1．2撞其他现金流仅入间0铜0营0伴2躲现金流出秒0警11931征.495秋34465阻.94序2．1笔自有资金禽0摧5000踪5000载2．2穷销售收入再择投入她0钥5931.伸45施1793.遭9诚2．3崭偿还贷款本许金费0春0位20000撒2．4之偿还贷款利袖息勉0衬0缎2260.恰6呈2．5执销售税金及吓附加突0虎676.9定9寺2427.赚94花2．6瓶土地增值税庸0鲁108.6尖6格389.7胡2脉2．7充所得税椅0购214.3柿954言2593.安78丙3庆净现金流谱0猫-1064翠.825就4505.典79返4浅累计净现金它流使0披-1064议.825爷3440.闯965悄5夺折现净现金裙流警0讲-912.券916默3333.祖5276油6短累计折现净乘现金流呼0湖-912.乒916蝴2420.领6116旨评价指标悄税后膛备注鸭财务净现值慧（I=8%石）健2420.显6116苦由于本项目恨的内部收益稻率大于8%穷,所以项目珠可行性!笼财务内部收喜益率卷38.48共%漏投资回收期阀（静态）（丧年）拘2.41叫投资回收期确（动态）（侍年）叛2.27扬整理上表圣（表：6-冷5-5坡）蝴得评价指标盐:彼（详见表：柳6-5-8伴）箩（表：6-踏5-8驱）捆拾计户脖警评价难指标番能腔币雷(单位:隙万元)戏评价指标派税前苹税后剥财务净现值籍(I=8%颗)彼4976.驻353奸3241.拼2岩财务内部收巷益率把38.33永%和38.23引%姓投资回收期蚀(静态)议2.637克2.706拳投资回收期小(动态)脊2.755粮2.837炊由上述指标泻可以看出,营本项目住宅蛙全部投资的注财务净现值致均为一较大屡的正值,税多前税后的财岔务内部收益朵率均大于贴亿现率8%,狠投资回收期炼也满足项目搏投资经营期床限的要求,聪故本项目住贷宅部分投资园可行仆2、住宅自干有资金投资过现金流量表免整理上表（虫表：6-5捎-7丧）俱，得评价指蛙标（见表：用6-5-9晋）铺消瓦国担（表：6-狂5-9溉）苹粪甜评价指标畜届岁(单位:万黄元)排评价指标蝴税后惑财务净现值纳(I=8%集)喂2420.浆6116罩财务内部收输益率添38.48说%师投资回收期巧(静态)袭2.41臭投资回收期顽(动态)前2.27爷税后静态、日动态投资回岸收期都在项秀目投资的第拢二年和第三剂年之间，回尊收投资资金益的速度还是泄比较快的。蔑由上述的指垮标可以看出签，本项目住瞎宅自有资金亦投资可行。宅四、资金来杨源与运用表虾的贷款偿还塌能力分析手资金来源与典运用表集中贵体现了项目慕自身平衡的卵生存能力，隆是财务评价鸦的重要依据薄。本项目的疤资金来源与医运用如住宅椒销售部分资青金来源与运开用表（抖表：6-5懂-10按）本项目住争宅销售和商肉铺与车位租乞赁每年都有羞盈余的资金程，也就是说协，每年的资捉金流入大于帖资金流出，额本项目具有检较强的贷款飘偿还能力和隶自身平衡力扎。故本项目恭两方案可行滤。详见资金榆来源与运用寨表。纵（表：6-制5-10升）歪霸汽健指住宅部分资沿金来源与运射用表装寄企宝(单位:万权元)件序矮号盐项目彻名称究经营斑期边2005耍2006载2007智1熊资金来源理7000疮25866搬.67塑46971架.73春1.1来销售收入仁0圾10866摸.67稀38971逐.73郊1.2莫自有资金咱0络5000哗5000鞭1.3芬银行借款筒7000蒸10000骨3000常1.4粥其他收入维0正0胳0歌2袜资金运用常5234赤24580谣.905鹊34321然.41安2.1扎建设投资历5234企23580江.86树6649.啦37前2.2炊借款还本付博息顽0丙0掏22260旨.6忘2.3逢销售税金及猫附加显0颤676.9雨9设2427.电94肉2.4陵土地增值税掌0链108.6粪6侦389.7者2屿2.5应所得税依0恰214.3霜954相2593.昏78测3补盈余资金释1766旺1285.亲765第12650茅.32尿4萌累计盈余资库金解1766衰3051.慧765术15702旗.085泄第六节粘福满花园项泛目不确定性路分析芦本项目的不捷确定因素主瓜要来自以下扯几个方面：筹建造成本、斗售价、开发录周期、贷款访利率等。这题些因素，受文当地政治、孔经济、社会宰条件的影响目，有可能发般生变化，影会响本项目经丸济效益目标脉的实现。放一、盈亏平愉衡分析骄（一）住宅猾销售部分盈斩亏平衡撒假定本项目男总投资不变皮，且售价与材收款进度如妇基准方案所吼设，则由计荣算可得，当载住宅销售率趋为75.7代0%时，住付宅全部投资雄利润率为零稼，也即投资五刚能保本。缎一般认为，术当盈亏平衡名点的销售率霞≤锣60%时，乒项目风险较峰低，本项目骂盈亏平衡点斯的销售率为棍75.70区%，可见其育风险程度较散高。（二）结论拜本项目之所植以住宅销售外部分的风险谢较大，而商东铺与车位租愿赁部分的风染险明显偏小首,一方面原谊因是商铺与晶车位租赁的如经营期限较姜长,资金回让收较慢,而我住宅销售回获收资金的速纳度较快,回悼收资金马上持又投入到项售目的投资中扒去,减少了败商铺与车位筒的资金投入罩量,像贷款奏利息,全用纹住宅销售收景入来支付;挖另一方面,挨在项目建设催成本分摊上初,由于商铺桌与车位的成趋本价格较低束,但本地段增的商铺与车晋位投资回报狗较大,这也傻使得本项目手商铺与车位叮租赁风险程教度降低。雄二、敏感性滔分析让影响本项目影财务效益主吨要确定性因迷素为开发成状本、售价水砍平、销售税抱率、建设经犯营期的长短松。据市场预背测，开发成假本项目中最前有可能发生仍波动变化的呼是建安工程舱费和售价水喝平。因而，匪本项目敏感唯性分析针对窗全部投资的拌评价指标（程财务内部收耽益率和投资没利润率），剖分别计算售德价上下波动蛾5%、10键%和建安工层程费上下波些动10%、斑20%时，漏对经济评价浪指标影响。老计算结果详宅见敏感性分羽析表（掌表：6-6讽-1访）孔（表：6-伙6-1薯）疯娇驼影涨阅全部投资敏委感性分析拾奏格草在(单位:万狐元)季全部盟投资尊基准散方案嚼售价变动味建安工程费睬变动饱-10%述-5%溪5%轨10%年-20%倡-10%圾10%讲20%叫财务净现值补3241.恋2阳1436.猾466涛2369.枪48资4235.循92畏5169.梁136变7331.摄37漆5098.半948培633.1蓄73归-1599封.207鬼财务净现值静升降幅度维-55.6迁8%桥-26.8饰9%滨30.69庆%候59.48哪%决126.1抄9%冲57.32册%峰-80.4禾6%烟-149.体34%望财务内部收鹅益率偷38.23麻%字37.87方%亲38.13历%稿38.28乡%闹38.33忧%荒38.43什%宣38.33犁%职37.36址%睛40.02鲜%叉财务内部收坚益率升降幅滨度舟-0.94奏17%孤-0.26她2%征0.130蚕8%妖0.261能57%继0.523修14%跳0.261抚57%态-2.27袭57%某-4.68宅2%膝投资利润率鉴14.33痒%攻13.19耗%由17.87秤%绵27.24莫%架31.93残%刻40.56箱%胀30.13娱%振13.32婆%偿6.45%险投资利润率译升降幅度斑-7.96摸%尘24.70研%润90.09奔%假122.8悲2%挽183.0羡4%导110.2之6%连-7.05艺%艘55%般由表中数据目可得：顿（1