【参考借鉴】物业管理纠纷典型案例选编

优质参考文档《江北

调查》纷典型案例选编《江北区物业管理现状调查》课题成员单位

一江北区人民法院20RR年11月优质参考文档优质参考文档重庆市江北区法院从20RR年开始受理物业服务纠纷，到20RR年已共计受理物业服务纠纷六百余起，其中不乏很多值得研究和深思的案例，特别是近些年来，小区业主委员会作为业主整体利益的代表在物业服务纠纷中起着越来越重要的作用，导致诉讼案件更加复杂化，呈现出一些新特点，也为司法应对该类纠纷提出了更高的挑战。本案例选编即是将近些年来江北区法院所审理的一些案例进行汇总、整合，经过不断的提炼，精选出如下几个具有代表性的案例，作为本院物业管理纠纷调研报告的附属课题成果展现出来，其目的是为读者完整的展现物业管理纠纷审理全貌。重庆市江北区法院课题组20RR年10月优质参考文档优质参考文档TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"听从法官建议主动缴纳物业费 5\o"CurrentDocument"开发商遗留问题引发纠纷能否作为拒缴物业费的理由 8业主财产被盗能否向物业公司索赔 15架空层权益如何维护 19移交物业管理用房瑕疵如何处理 24侵占公共场地应当返还 32业主在小区内停车能否拒交停车费 36业主委员会能否作为被告参与诉讼 44优质参考文档优质参考文档听从法官建议主动缴纳物业费摘要20RR年8月6日，江北区法院受理了重庆鸿果物业管理有限公司诉袁某某等人物业费纠纷共计7案，原告认为被告在不同的时段存在拒缴物业费及公摊水电费的情况，欠缴物业费及滞纳金3千元-5千元不等，经法院调解，7家被告全部主动缴纳物业费，7案以撤诉方式结案。一、案情20RR年8月6日，江北区法院受理了重庆鸿果物业管理有限公司诉袁某某等物业费纠纷共计7案，该7案原告起诉其服务小区内的7家业主要求缴纳物业费、公摊水电费及滞纳金3千-5千元不等。原告重庆鸿果物业管理有限公司起诉认为，20RR年，原告与江北区石马河街道升伟-新意境小区的房地产开发商重庆升伟房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，由原告为被告所在小区提供前期物业服务，物业费为1.1元/平方米。而7家被告业主自20RR年至20RR年期间，在不同的时段均存在拒缴物业费及公摊水电费的情况，欠缴物业费及滞纳金3千-5千元不等，特起诉来江北区法院，要求7案被告缴纳物业费、公摊水电费及滞纳金。二、审理经承办法官了解，业主拒绝缴纳物业费主要是认为：物业服优质参考文档优质参考文档务公司的安保问题严重，导致小区内多家财产被盗，物业服务严重达不到业主要求的标准。对此，承办法官建议，物业服务企业应当加强安保力度，业主应当采取合法的方式进行维权。业主听从了法官的建议，主动补缴了物业费，物业公司亦放弃了对7案被告滞纳金的诉求，主动撤诉。三、评析7案虽然撤诉审结，但江北区法院在案结事了原则的指导下积极对该小区展开了回访，据悉，目前该小区业主已经成立了业主委员会，准备通过业主委员会积极筹划选聘新的物业服务企业，争取彻底解决小区的物业服务质量问题。据统计，江北区法院20RR年1-9月已经累计受理物业服务纠纷213件，同期审结153件，其中调撤113件，调撤率73.9%。远远高于一般民事案件的调撤比率。这主要是考虑到，物业服务纠纷不同于一般的民事案件，其具有辐射效应广、案件矛盾大的特点。如果不能通过和谐有效地途径解决，将不利于维护小区的整体稳定，因此在处理该类纠纷时，格外注重对案件的调解工作的展开。业主拒缴物业费纠纷数量虽然非常庞大，但其主要原因却非常集中，无非是如下几个方面的原因：1、业主认为物业服务企业的服务质量不达标；2、业主家庭财产被盗，而与物业服务企业协调不能达成统一共识，据此拒缴物业费；优质参考文档优质参考文档3、业主房屋质量有瑕疵，而物业服务企业是房地产开发企业的子公司，因此，业主要求物业服务企业履行房屋修缮义务，而物业服务企业拒绝履行房屋修缮义务，或者房屋修缮不能达到业主满意标准；4、小区共用部位被物业服务企业侵占而与之产生纠纷，以拒缴或者缓缴物业费作为抗争手段。法院在受理了物业费纠纷案件后，承办法官考虑的不仅仅是物业服务合同上所列的物业费具体标准，还要应当按图索骥，寻找矛盾的深层次根源，从而排除矛盾，使小区环境达到稳定和谐的目标。四、启示物业费纠纷在江北区法院审理的物业管理纠纷中占到了98%以上的比重，该类纠纷的审理应当立足于案件，深刻挖掘案件背后的深层次原因。拒缴物业费往往仅仅是这些深层次原因的具体表现形式。优质参考文档优质参考文档开发商遗留问题引发纠纷能否作为拒缴物业费的理由摘要原告重庆麦某某物业管理有限公司诉杨某某物业费纠纷一案，被告认为其房屋质量有瑕疵，原告应当进行维护，且原告在收取物业费时无正式统一发票，据此拒缴物业费。原告认为被告应当按照《业主公约》的约定缴纳物业费。法院判决认为原告无义务对被告房屋进行修缮，因此被告应当缴纳物业费。一、案情原告重庆麦某某物业管理有限公司。被告杨某某。原告重庆麦某某物业管理有限公司诉称，原告原系为被告居住的某小区提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照政府部门核定的物业管理费，按建筑面积每平方米0.8元的标准支付物业管理费，公共用电另计，但被告却自20RR年12月起拖欠原告的物业管理费及原告为其代缴的电费、水费。经原告多次上门催收及张贴小区公告的形式催缴，被告仍不缴纳。现原告提起诉讼要求被告支付欠缴的20RR年12月至20RR年6月、20RR年12月至20RR年6月期间的物业服务费3375.20元；支付原告为其代缴的20RR年12月至20RR年6月、20RR年4月至20RR年6月期间的电费656.10元；支付原告为其代缴的20RR年12月至20RR年6月、20RR年8月至同年11月、20RR年4月优质参考文档优质参考文档至20RR年6月期间的水费859元。被告杨某某辩称，原告所述不实，被告是交了物业服务费等费用的，只是被告不可能保留所有缴费票据，且原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。同时，即使被告没有缴纳部分费用，过错也不在被告，原告收费后不出具正式发票，被告有权拒交。从20RR年开始被告发现自己房屋墙体存在长期漏水等情况，被告多次向原告要求进行维修，原告一直没有来维修，亦没有通知第三人来维修，原告的行为违反了其作为物管公司的法定义务。请求驳回原告的诉讼请求。二、审判经法院审理查明，被告是重庆市江北区建国村某房屋业主。20RR年1月25日，原告与重庆市江北区建国村某小区的开发商重庆龙某某置业有限公司签订了《某物业管理委托合同》，合同第三条约定：乙方（原告）提供服务的受益人为某物业全体业主和物业使用人，某物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第二章系委托管理事宜，第四条约定：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，……。第五条约定：共用设施、设备的维修、养护和管理，……。第十四条约定：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务；2.水、电、气代收费用……。第三章委托管理期限，第十七条约定：委托管理期限为三年。自20RR年1月25日起至20RR年1月24日止。20RR年4月28日，原告与被告签订了《管理公约》，第二条第（二）款第优质参考文档优质参考文档8项约定：业主必须在每月5日前到物业管理公司交纳管理费、水电气费以及其他费用。管理费、水电气费按月缴纳，……。第三条第（二）款第1项约定：原告负责小区内公共设施及设备的维修、养护，……O20RR年5月27日，重庆市物价局作出渝价［20RR）282号《关于江北区某（一期）高层住宅区物业管理服务收费标准的通知》，载明：住宅户型建筑面积在121-165平方米的，按照78元/户（套）.月的标准收取公共服务费；高层住宅电梯费可实行月票和次票，也可以按月票票价和乘坐电梯户均人数计算收取。月票票价（张/人）=10元（3层）+0.30元X（N-3）,3为楼层数。20RR年9月22日，原告向被告出具收取20RR年7、8月物业服务费108.8元及电梯费40元，共计148.80元的发票。20RR年4月22日，原告向被告出具收到被告交纳的3月份水费23.9元、电费35.7元，共计59.6元的收据。20RR年9月12日，重庆凯美物业管理有限公司某管理处出具《情况说明》：自其20RR年7月1日接管小区物业服务以来，数次接到被告反映家中存在漏水现象。同月20日，重庆市江北区某小区业主委员会出具《证明》：被告因与原告发生纠纷，在业委会成立后要求业委会协调解决。证明中还记载，被告称其20RR年1月发现房屋出现了诸多质量问题，向公司工作人员曾某某、赖某某反映，公司一直未予以解决。由于漏水严重及时间较长，造成了被告的家具和装修严重损毁。被告自20RR年起每年多次要求公司解决问题。业主委员会就被告的问题与公司进行过协调，公司承认有这么一回事，答复研究后再优质参考文档优质参考文档说，但公司一直没有具体解决办法。业委会与公司协调未果。庭审中，双方均认可重庆市江北区建国村9号某小区该房屋建筑面积为121平方米。原告陈述双方系按照建筑面积，以0.45元/月.平方米收取的物业服务费、以0.35元/月.平方米收取的电梯费；被告认可双方是按照建筑面积，以0.45元/月.平方米收取的物业服务费，但电梯费系按照20元/月收取。另，原告在庭审中举示其制作的20RR年6月27日、20RR年4月20日和20RR年3月31日三份《公告》，均要求拒交物业服务费、电费、水费的业主交纳物业服务费、电费、水费，拟证明其不断通过在小区张贴公告或上门催收的方式来向被告主张权利，但被告否认见过该公告。法院审理认为，原告系某小区开发商在业主、业主大会选聘物业管理企业之前选聘的前期物业管理企业、并与被告签订了《管理公约》，原告对某小区进行物业管理符合相关物业管理法规的规定，原告与被告的物业管理服务关系成立。《某物业管理