花园项目建设前期策划范本

万科·白马花园项目建设前期策划浙江·温州（自拟）注：该方案为自拟方案，不作商业用途目录第一章企业基本情况………………２一、公司概况……………………２柴二、绩公司垫经济管理特喂点分析仿肾……………巷……………病…………共２愿第二章项撑目建设前期权工作计划忽叶……………希……………渔…………矛４喝一、项目建艺设前期工作亿程序押宁……………越……………傍…………冒４妥二、项目建宁设前期工作皮内容幕轻……………设……………些…………终４厚三、项目建徒设前期办事寺流程及相关战申请手续办盯理鸟六……………其６矛（一）项目汉建议书及可礼行性研究报赔告底吩……………之…………翁６脆（二）建设锅项目具体审闪批流程夹谅……………意……………俘……重７土（三）报批商流程良岗……………革……………猫……………孩………孟９旺四、前期工草作进度安排悬车……………杰……………惊……………魔…离９拉（一）项目躁前期策划工翁作进度表婚妙……………趴……………陆…那９花（二）项目臣组织机构春抢……………固……………颠……………卡…邮10枝第三章项坛目可行性研名究报告鱼榴……………傅……………竖……………呀11雁一、项目背叨景塔国……………铺……………屠……………邮……………冻11遇二、项目概雹况鬼般……………滑……………映……………宣……………氏11级三、市场分棵析征拖……………壮……………观……………沫……………姻13乡四、ＳＷＯ僻Ｔ分析洽躲……………绕……………他……………养………雷16品五、建设方潮案论睛……………狠……………区……………此……………他18鸭第四章综淹述晌补……………黎……………桑……………纲……………羊……糟22呢第一章企马业基本情况薪一、公司概鞠况罗万科企业股舞份有限公司易成立于19显84年5月炭，以房地产清为核心业务南，是中国内恐地首批公开蚀上市的企业滥之一。截至类2005年陷12月31焰日歉，公司总资孩产为219厘．9亿元，煌净资产为8之3．7亿元中。盘1988年暮12月，公即司公开向社礼会发行股票圆2800纯万股，集资码人民币2易800万元教，资产及经沾营规模迅速紧扩大，并于卧同年介入房牙地产领域。蚕1991年拉1月29日静，公司A股罗在深圳证券驱交易所挂牌国交易。同年普6月，公司跟通过配售和登定向发行新吩股283退6万股，募魔集资金人民令币1．27时亿元，开始肝向跨地域房矛地产业务发险展。199叙2年底，上包海万科城市喷花园项目正间式启动，大厚众住宅项目锄的开发被确达定为公司的乱核心业务，押公司开始进氏行业务调整过。1993芒年3月，公尺司发行45仓00万股B雕股，该股份旨于雾1993年镇5月28日斩在深圳证券蜡交易所上市捐。B股募集县资金451写35万港元去，主要投资列于房地产开污发，房地产假核心业务进帮一步突显。扩2000年既初，公司增城资配股募集厕资金人民币添6．25亿却元，陆续投史资于深圳、厘上海及北京次的住宅项目间及零售业务沙，公司实力椒进一步增强则。2000凶年底，华润网集团及其关疼联公司成为很其第一大股集东，持有的晌万科股份占馋万科总股本驼的15．0丙8％。20抄01年，公轿司将直接及笔间接持有的仅万佳百货股必份有限公司畏72％的股铅份转让予中兆国华润总公后司及其附属秃公司，成为缓专一的房地足产公司，2汁003年，卖公司进入广起州、中山、软大连、鞍山盈房地产市场专，初步形成扬“枝3+X听”腹的区域发展钩模式。20腐04年9月箩，公司19婚．90亿元碌可转换公司冬债券公开发泉行。同期隆南重举行万科别集团20周煎年庆典系列骂活动，发布芹未来10年触的中长期发及展规划。2萍005年，尿公司通过对员经营环境变远化的敏锐察景觉与及时应参对，全面完多成年度经营揉计划，业绩敏持续增长。帅“销万科丰”族成为中国房口地产行业第角一个全国驰搏名的商标。能资料来源：痰万科公司网拣站锯（沈...va壤nke./乏main/求）即二、公司溜经营管理特亦点分析播万科企业股扇份有限公司丢是当前我国免最优秀的房尾地产企业之锦一，备“虫万科辫”锦成为中国房慰地产行业第打一个全国驰甩名商标，其认经营管理水安平走在了同裹行的前列。谣其特点可以率概括为以下隶5点。霞（１）身经营战略清幕晰。万科公揪司于198桌8年介入房消地产领域，视在经营战略培上做减法，爹剥离非房地绪产业务，突黑显房地产业童务，成为专执一的房地产恭公司，并于喊1992年办正式确定大罩众住宅开发妨为其核心业瓶务。截至2煮005年底识，万科已进旦入深圳、上铃海、北京、株广州、天津蹈、沈阳、成迎都、武汉、壶南京、南昌鸭、苏州、无馋锡、镇江、宴昆山、中山参、东莞、佛椅山、长春、剧大连、鞍山运，目前牌万科业务已疤经扩展到2虚0个大中城苏市，并确定凡了以珠江三盖角洲、长江凶三角洲、环桂渤海湾区域提三大城市经霸济圈及其他奔重点城市为厕中心的发展泄策略。20五06年，公燃司以邪“扒变革先锋，忠企业公民胖”俭为整体工作下思路，保持帽业绩高速增棵长，打造支络撑未来持续亏高速增长的钻新平台，以备保障第三个耍10年中长含期发展规划夜目标的顺利绩实现，同时吸要在杂“炸企业公民峰”葡方面成为行奸业表率。缴晚（２）情市场竞争策宣略有力。万抓科公司在市详场竞争策略触上主要采用垒“早客户细分放”漆策略，对窖秆户需求进行斤更为细致。尝约描述与归翼纳，以此为协基础形成针定对性的产品淡品类，目的哑是获得客户依认同。公司酸对客户关系骡工作予以更鬼多关注，并斥得到了忠诚奔客户的进一盒步支持，由攻第三方公司绣盖洛普进行锻的2005充年度客户满毕意度调查显少示，200冤5年内平均雕每个老客户谢向6．28四人推荐了万辰科楼盘，实盘际成交率为剖20．4％叔。不断提升睁的老客户的令推介购买和岛重复购买，汽成为该公司著得以在国家狐宏观调控期绩间脱颖而出昌的最重要法西宝之一。即挪便将来行业金出现周期性纽调整，万科泄公司也具有膊充足信心获彩得应付自如就的腾挪空间晴。谁乒（３）华管理重点突细出。万科公系司的管理重稿点是在行业税的周期性变敌动中保证经乘营安全、保站持效益型成李长，并紧紧顶抓住行业整客合带来的发耗展机会乳。筛尽管万科公透司发展快，刺财力雄厚，拥但仍非常注山重风险控制苹，确保在安津全中增长。钻公司在项目赤发展上秉持都“立谨慎并进取圣”危的方针，更稻为重视通过量合作方式获奔取同行企业赌拥有的存量食土地，以争喷取更为有利棚的付款条件钓，改善公司午现金流状况粒。2005乐年，公司共即新增土地储端备建筑面积供651．2印万平方米，写其中48．忍3％为合作意方式获得，跪尤其是对于拨地价已趋于多高位的长三苦角地区，公棍司更为审慎致，该区域8分5．4％的水新增项目资迈源系通过与荣南都的战略阁合作获取，如其价格低于危市价，并有使两年分期付伯款的优惠安深排。他挖（４）名产品与服务滴创新。万科妖公司在产品亲开发上引领擦行业变革，稠提出捎“六原创现代中尘式住宅光”干的全新设计堤理念，受到些了客户与市金场的高度认拾同。天津水航晶城住宅小仗区一期工程旦获得专业最虹高奖项蹈“雾第五届詹天巷佑土木工程为大奖尘”然。万科也非丢常注重服务鸣创新，万科斩物业在全国关16个城市雀展开统一行振动，将其属米下物业管理吼公司的70坑多个懒“志物业管理处场”谎统一更名为赞“僚物业服务中什心柔”侮，向20万仙客户表拍明其斯“拒服务为本工”和的态度，并赢在物业服务别的，助形象和内涵炮方面提出了奔全新主张。良（５）盖以人为本。居万科公司加循强人力资源举管理，强调法以人为本。有2005年新，公司从业隶务战略出发系调整了组织圣架构，强化溉了企业文化阻与价值观，众加强人才的畏甄选与培养惹，同时完善协了薪酬体系结，增加了对孤人才的吸引羊力。由盖洛哈普进行的2雾005年度晌员工敬业度敬调查结果显俗示，万科居扇于其全球数塑据库的第5革9位。年内方该公司入选职“氏2005年内中国卓越雇刘主鞋”丑以及站“井2005C铺CTV年度既最佳雇主陷”奇。捆资料来源：延万科公司网销站摇（乎...va训nke./番main/街）价第二章项氧目建设前期壶工作计划陷一、项目建糟设前期工作困程序长期计划长期计划五年计划预备项目计划年度投资计划项目建议书可行性研究初步设计技术设计施工图设计建设准备后评价竣工验收生产准备建设实施投资估算设计总概算修正设计总概算竣工决算施工图预算像二、项目建后设前期工作呆内容枣1．项目建阅议书池项目建议书品是项目主管多单位要求建沫设某一具体损项目的建议刘文件，是基同本建设程序费中最初阶段休的工作，是薪投资决策前灿对拟建项目谦的轮廓设想常。项目建议瞎书的主要作牙用是为了推挪荐一个拟进电行建设的项片目的初步说何明，论述它搭建设的必要牵性、条件的拔可行性和获呢得的可能性宰，供基本建换设管理部门献选择并确定昌是否进行下球一步工作。地工程内容比牲较简单的小规型项目可不伏编制项目建役议书，直接裁进行可行性需研究。处2．可行性拍研究报告征项目建议书跑一经批准，酸即可着手进柳行可行性研道究。可行性刷研究是在投般资决策前，轿对建设项目传进行全面技你术经济论证搂的科学方法贴。可行性研绢究是项目前吼期工作的最护重要的内容众，它从项目雕建设和生产紧经营的全过某程考察分析设项目的可行歼性，其目的不是回答项目芬是否必要建朵设，是否可杰能建设和如裤何进行建设鞭的问题，其肉结论为投资誉者的最终决敏策提供直接贱的依据。因蜻此，凡大中源型项目以及祥国家有要求吐的项目，都再要进行可行错性研究，其钢他项目有条创件的也要进沟行可行性研庆究。可行性浇研究报告是都确定建设项茎目、编制设奇计文件和项愚目最终决策建的重要依据古，必须有相艘当的深度和纷准确性，其异投资估算与锁初步设计概地算的出入不鞠得大于10叠％，否则将阁对项目要重膀新进行决策蛛。承担可行趟性研究工作士的单位必须崭是经过资格赌审定的规划芒、设计和工猛程咨询单位致，要有承担丝相应项目的咐资质。另3．设计工步作糠一般建设项酱目(包括工缝业、民用建崭筑、城市基胖础设施、水埋利工程、道愉路工程等)擦的设计过程灾划分为初步误设计和施工它图设计两个旨阶段。对技染术复杂而又耻缺乏经验的旧项目，可根筐据不同行业沾的特点和需虾要，增加技拐术设计阶段观。体（１）桥初步设计。资可行性研究局报告批准后缺，项目法人传委托有相应鸭资质的设计横单位，根据鸟可行性研究负报告的要求泻所做的具体维实施方案。俗初步设计的况内容依项目吨的类型不同让而有所变化魔，一般来说烦，它是项目始的宏观设计别，即项目的置总体设计、夕布局设计，匪主要的工艺迷流程、设备纳的选型和安绘装设计，土扭建工程量及吗编制项目总怖概算。偷（２）保技术设计。增又称扩大初亿步设计，是启根据初步设套计和更详细跟的调查研究启资料编制的满，进一步解桑决初步设计弊中的重大技润术问题，如蚕工艺流程、勉建筑结构、汪设备选型及册数量确定等歌，以使建设匆项目的设计方更具体、更弱完善，技术吹经济指标更罚好。在技术腥设计阶段应进在概算的基鞋础上。德（３）覆施工图设计绸(详细设计巾)。根据批唯准的初步设蚂计，绘制出球正确、完整补和尽可能详浊细的建筑、请安装图纸，扩应完整地表扇现建筑物外框形、内部空决间分割、结设构体系、构绍造状况以及渗建筑群的组伙成和周围环津境的配合，爪具有详细的膀构造尺寸。寄施工图设计避还包括各种简运输、通讯千、管道系统橡、建设设备扑的设计。在垦施工图设计研阶段编制施腥工图预算。伸4．施工准寨备旱（１）索预备项目。雾初步设计已全批准的项目昂，可列为预计备项目。国侧家的预备项间目的计划，降是对列入部加门、地方编放报的年度建括设预备项目神计划中的大庸中型和限额邪以上项目，路经过从国家欲宏观经济政策策、建设总类规模、生产育力总布局、仗资源优化配熟置、前期工车作进展情况很以及外部协扶作条件等方忠面进行综合堪平衡后安排饰和下达的。瑞（２）套建设准备。抽开工前的准咸备主要工作赠内容包括：画完成征地、喉拆迁和场地振平整；完成偿施工用水、列电、路、通盒讯等工程；换组织设备、债材料订货；岂准备必要的职施工图纸；扭组织招标投服标(包括监废理、施工、吓设备采购、棍设备安装等糟方面的招标确投标)并择翼优选择施工老单位，签订干施工合同。枪（３）攀报批开工报他告。建设单盗位在工程建木设项目已经染批准，建设状资金已经落禾实，各项准悉备工作就绪挺后，应当向衰当地建设行仅政主管部门干或项目主管唱部门及其授刃权机构申请赞项目开工审蚀批。抛5．建设实乓施产开工许可审股批之后进行掘主体工程的芒建设实施，锋是建设项目星付诸实施，熔形成工程实净体和生产能幅力的决定性举阶段。项目彻法人按照批足准的建设文扒件，组织工虑程建设，保疲证项目建设酿目标的实现烟。施工单位啄编制施工预毯算，按施工箭顺序合理组崖织施工。距6．生产或六使用准备异生产准备是匪生产性施工垫项目投产前岸所要进行的暂一项重要工物作。它是基邻本建设程序睁中的重要环像节，是衔接锣基本建设和饥生产的桥梁陆，是建设阶病段转入生产垄经营的必要唱条件。使用湿准备是生产菠性施工项目晕正式投入运拼营使用所要钟进行的工作腾。诵7．竣工验柿收阶段饿所有建设项扭目按照批准劝的设计文件洗所规定的内辫容和施工图思纸的要求全承部建成，工捉业项目经负圆荷试运转和面试生产考核薪能够生产合演格产品，非驶工业项目符狱合设计要求罚，能够正常康使用，都要五及时组织验煤收。验收是隐投资成果转恰入生产或使揪用的标志。月建设项目的哀验收根据项雀目的规模大丽小和复杂程爱度可分为初滥步验收和竣易工验收两个琴阶段进行。撒规模较大、抹较复杂的建买设项目应先投进行初验，遭然后进行全我部建设项目悟的竣工验收升。规模较小揭、较简单烧的项目，可碎以一次进行灶全部项目的伯竣工验收。失验收主要有达三方面的工映作：淋（１）旬整理技术资陈料。各有关淹单位(包括惨设计、施工必单位)应将淘技术资料进拜行系统整理长，由建设单候位分类立卷裁，交生产单纸位或使用单曾位统一保管初。技术资料扶主要包括土掩建方面、安宗装方面及各哄种有关的文血件、合同和氏试生产的情惠况报告等。军（２）画绘制竣工图摄纸。竣工图杠必须准确、这完整、符合贱归档要求。鸭（３）贡编制竣工决迎算。建设单六位必须及时特清理所有财弦产、物资和殊未花完或应拜收回的资金擦，编制工程怪竣工决算，灾分析预(概资)算执行情堂况，考核投疾资效益，报建规定的财政膏部门审查。奸8．后评价爱阶段坡建设项目后饺评价是工程利项目竣工投须产、生产运舰营一段时间坡后，再对项压目的立项决铃策、设计施设工、竣工投歇产、生产运亩营等全过程看进行系统评轧价的一种技倍术经济活动遮。通过建设超项目后评价尾以达到肯定腰成绩，总结匀经验，研究弹问题，吸取雄教训，提出辰建议，改进委工作，不断球提高项目决田策水平和投素资效果的目谦的。前三、项目开煤发办事流程呜及相关申请存手续办理议（握一千）互项目建议书消及可行性研筹究报告风主送单位：财市发改委掀（１）差由具有相应呈资质的咨询矮单位或设计境单位进行编郑制。溪（２）孕在项目建议学书批准后，罗六个月内提朱交项目可行剑性研究报告浸。工程可行璃性研究报告搞批准后，其刷初步设计文恐件中若概算察超过可研报亮告确定的总功投资10叉％泪或建设规模事超过可研报嚼告确定的5绞％派，需按照程赌序重新审批宵工程可行性偏研究报告。腔（３）云核发项目建命议书批复及局可研报告批秧复饥（叼二困）检建设项目具悲体审批流程晒１、差选址阶段搏：派《选址意见循书》污（１）滔主送单位：掘规划局艘提交材料：饿①界书面申请洪②湖土地权属证看明*怎③寻1：500普地形图丘④迫项目建议书秀批复文件贼⑤含相关开发资任质文件；决（２）杏同时需提交字材料的协办婶单位：奥消防局（消拘防安全审查笑）：申报表亭及地形图融。漆国土局（地冰质灾害危险帐性评估审查焦）：地质灾心害危险性评肢估报告及专土家审查意见微、备案登记逮等窜。织那国土局（用缘地预审）：背用地预审表执、申请报告精、项目建议哗书批复等。壤（３）龄核发项目选项址意见书及尾红线图等脏。丛２、魄环评、用地除预审、项目漏立项盆（１）钓环评：环保茎局引提交材料：虫审批申请表驳、环境影响献报告书及专谅家评审僚。游核发：《建绒设项目环境奸影响评价审汉批意见》、军《建设项目赛环境保护批斯准书》覆。扫（２）苹用地预审：缴国土局缠提交材料：黎申请报告及红申请表、项溪目建议书批帮文、可研报撤告、地质灾辞害危险性评责估报告及专毁家审查意见葡及备案登记苦、总体规划斑图、地形图扒等腊。肌核发：出具东加盖审批机胆关印章和注拉明日期的纵书面决定或萝证件文。趴（３）击项目立项：暂发改委抗提交材料：影立项申请、件选址意见书纸、项目建议连书批复及可导研报告批复持、环评审批针意见等东，森发改委在协吗办单位审批冰通过后完成晕项目立项（返环评、用地肚预审等）赌。们３、健建设用地规阳划许可、建陕筑工程规划神许可辨审批单位：盐规划局瓦（１）醉建设用地规利划许可：协畏办单位：消狮防局、园林吵局、人防办胞、环保局、勾建委等冶。幻提交材料：馅书面申请、光可研报告批乒复、建筑规卵划设计方案很（含综合管肤网设计）、挺建筑模型、烈协办单位出混具关于设计炸方案的审批悉意见，经审冲批单位上报存市政府批准付后核发：惑《建设用地疾规划许可证乓》壁、撕《建设工程饮规划设计方座案审查意见畜》动（建筑规划挖方案需先提美交规划部门告，经市政府没审批）工。艘（２）虽建设工程规烛划许可：哥提交材料：虫书面申请、欧施工图说明绕（建施图）棋、土地权属限证明、建设杯工程初步设徒计批准文件蜻、年度计划奉、高切坡深皂开挖论证意医见骗。役核发：《建旅设工程规划释许可证》茅４、发土地使用权诞出让阶段脚审批单位：惕国土局昏提交材料：险法人身份证技明、营业执欺照、用地申帝请、可研报郑告及立项文忍件、建设用飞地规划许可耐证及红线图途、实测地形损图、建设用境地预审意见镜书（含地质快灾害危性评呜报告和建设悼用地预审意粱见）、规划绑设计方案、垮环评报告等形。瓦核发：《建僵设用地批准兰书》来５、册工程设计茧审批单位：榜建委责协办单位：撞消防局、园纹林局、人防遣办、气象局怨、市政委等否（１）猜初设阶段旅提高材料：淹申请表、工时程勘察文件弯初设说明及振图纸、选址堵意见书、建偷设规划用地霞许可及附件零、勘察及带设计合同等介，例各协办单位危根据其主管泥业务提交业眼务申请书、喊各专业初设竞说明及图纸咏核发：初设葵批复、审查慎意见诸（２）落施工图设计盗：初设通过纵后，进入施途工图设计阶晌段，设计文处件直接委托葬施工图审查遗机构审查，渣合格后送建宰委备案。并歪报送消防、河园林等主管园单位图纸审徐查。丛（３）酒核发：施工奇图审查报告衣、各主管单气位关于同意贩项目专业设牌计的审批意啊见书绑６、质施工许可阶分段精审批单位：轰建委谁办理施工许存可的条件肚：郊（１）称已经办理该物建筑工程用活地批准手续爪；坐（２）捆在城市规划丧区的建筑工婆程，已经取助得规划许可兔证；缩（３）泡需要拆迁的咐，其拆迁进谷度符合施工虎要求；箩（４）疾已经确定建瑞筑施工企业裂；颠（５）已有满足施工晌需要的施工赖图纸及技术床资料。咐（三）报批回流程控1、用地单馋位提交项目层立项批文或业项目登记书钱、规划选址爽意见书及规值划设计条件捐、可研报告找及可研批准余文件、压覆后矿床评估报牧告及批复、散地质灾害评真估报告及批膏复、环境评德估报告书及食批复、建设榆用地项目申贱请表等材料汇至区国土分央局。葛2、区国土枝分局组织项股目用地预审绪，核定用地累是否符合土塌地利用总体旅规划和年度优用地计划，牙项目是否符邮合国产业政站策，各项指虎标是否符合遮国家定额指交标要求，并周核实报批用麦地范围，测狼量部门制作兄勘测定界图怠和勘测定界秘技术报告书潜。肾3、区国土孤分局组织报桥批材料报市徒国土局审查热、签字、盖逢章。缸4、市国土圣局上报用地弱请示文件和势审查意见报陵省国土资源滴厅进行各处蹲室联审，报似省政府批准宵。马5、省国土差资源厅开具己缴费通知单裙，开发区财炒政局按规定窃缴费及办理屠新增建设用歇地有偿使用敬费入库手续鼻。慈6、区国土屡分局到省国餐土厅办理缴怪费手续，拿妄回批文。摧四、前期工规作进度安排析（一）项目静前期策划工牲作进度表敞时间新工作安排耗4月1日兔项目总顾问扩1．调研目聚的的确定拴2．调研范凑围的确定厚3．调研内维容的确定丧4．调研问改卷的确定员4月16日毫—济4月19日默调研计划呈茂交发展商株发展商提出出修改意见稿术4月17日咸调研阶段者问卷确认、赌准备、调研继员培训造调研准备工珠作完成燕4月21日糊正式调研读1．消费者烫调研傲2．在售楼盒盘调研肉3．宏观经窜济调研昼4月21日匪—倡4月30日偿报告撰写阶塑段版1．问卷统福计分析珍2．运用S鹊PSS统计歌软件，对各否项选题进行提统计，并制末成图表形成贸5月1日社—吊5月8日桑调研报告的贯撰写逼1琴．朱在统计的结陆果上进行系猾统性的分析吴和交叉分析仪皮篮芬装副继2备．且项目组讨论辜修改（寻找域不足，及时加更改）乳促罚着册赢3乏．克项目分析（早项目的优劣剧势、机会点腊与风险点分各析）啄炕泰璃底侮4展．状市场定位（铅完成对目标惯消费群体和宗价格、卖点丙的定位）鸡胃叙争积荷5烂．因初稿完成（灿项目小组全国体成员讨论凑报告）秘少六咐驶取6机．幼汇报领导讨愉论（公司项送目督导讨论纤报告）俗（二）瘦项目组织机牛构他项目组成员萄王绍宏、郑碰笔元、高航竞、徐立明签项目组分工便表进项目经理哄郑笔元、王级绍宏、高航钻、徐立明巾总策划师镜郑笔元管访问员刑王绍宏、徐丘立明打实地质量评还估薯高航轰数据库整理裂王绍宏、高扣航、徐立明治统计分析与尺技术报告暖郑笔元门第够三鼓章项目巡可行性报告怖一、项目背滴景稳1丢、项目名称仅：昂万科蜡·潮白马花园悲2、可行性脑研究报告的简编制依据：鲜务（1）《城给市居住区规雁划设计规范凭》拐（2）《探上海漫市城市拆迁里管理条例》艳绿（3）《城湖市居住区公续共服务设施臭设置规定》匆攀（4）《住茶宅设计规范葱》粱（5）《住调宅建筑设计库标准》娇（6）《建哨筑工程交通谨设计及停车胁场设置标准筒》街（7）《城佳市道路绿化脾规划及设计匆规范》冷（8）《高线层民用建筑颜设计防火规磁范》趴3、诱可行性研究活报告的编制聋范围：折根据“涝白马花园裹”项目建议雀书和初步规身划方案，本顾研究工作范代围主要是该麦类住宅市场雅调查分析，窗投资估算，菠项目经济效仆益评价与资模金筹措，风箭险分析以及旗营销策略等温。篮二、项目概够况检万科白马花搂园，位于莘霞闵别墅区内野，码小区以明中件路为界分为赠南北两块，材集联排别墅劳、MINI百情景花园洋骂房、蚂蚁工许房、90＋过、多层电梯闸洋房五大产碗品于一体顽，询是万科继城皆市花园、假语日风景、四嘱季花城后又辞一新市镇典霜范。循白马花园建忧筑理念为德红国理性主义兽建筑，项目狡借鉴了鸡“搜新城市主义脚”比的规划理念败和踏“领城市类型学眠”崇的设计方法穷，力求创造负复合、多元轮的居住空间宪，体现了现鸦代休闲居住怀概念。建筑亮设计中运用案对景、借景诵等手法塑造衔出简约、丰眉富且细腻的批居住氛围。责呈现在人们穗面前的将是纠“礼自然、和谐芦、生态、健口康转”稀的低密度水玉景社区。威（一）阵白马花园总吊体规划理念沸１、膊以膨“筛德式理性主治义建筑惧”栏设计原理进讲行规划；炒２、眠重视按城市症发展方向同伪步开发区内跳地块，依托督已经形成人查气比较旺盛栽和形象比较掩好的区域；风３、倦充分利用水坏系景观营造齿小区主轴；庭４、毯位于小区中虚部的景观绿千轴是规划的赤中心绿地，兔并把基地平轧分为东西两概块；慈５、罩西地块的景届观价值优于躲东侧地块，齿故早东侧地小块增设了一斥条景观辅轴季，从而达到裕景观价值的估平衡均好；顷６、细小区干路与滔尽端式组团含道路的结合厘，降低了道掉路用地，提袄高了道路利喇用率和小区倍的绿化率。鼠（二）啊白马花园景汉观设计理念咐１、贪延续小区的拌规划初衷，沸针对水系、逝绿轴及道路端景观进行设临计；刷２、腿延续建筑园扛林简约、现系代、理性的锁德式园林风异格；施３、壮“情景观水系、筐景观绿轴、雹景观干路葛”生三条主线进领行延展；慕４、眯项目二期的具七栋建筑中换有五栋是临现水建筑，利考用河道的不秤同形态和优妄势，采用南律侧沿河栈道鲁和北侧软植唇驳岸强化景荣观效果；预５、奋组团景观规仪划，利用地授下车库屋面刊作为组团景律观，营造归木家庭院空间较。设置儿童亮活动及老人奏健身场地,版增加社区气委氛。义社区遵循访“寨新城市主义照”嗽理念造镇，瑞将居住、工因作、购物、围休闲等链接帖起来，构成惰一个十分完奶善、便利、里现代的多元厨化生活空间岛。社区内作四条原生自涉然河道形成肾长达文2000米邀的宽阔水岸学线，葱郁的裳植被、三条苏南北贯通的罪景观公共走励廊和大面积援集中绿地，早共同构筑了辟白马花园水惧岸生活之美奔。简洁的德己式理性主义败建筑，融入姐高科技派和昆人文主义的洽许多有益手络法，使建筑老单体在理性充中透着睿智竟和美感，富但于唯美主义海风尚。软建设规模与奥目标绳参数项窝数据由占地面积局37300较0平方米横总建筑面积霉38000战0平方米沃总户数浆公寓150奖0户、别墅录110户赔容积率陕1.14（谦整体：1.冒14）/（精别墅：0.锅67）泻小区绿化率体35％轮停车位状况膝736车位咸（比例1.挠7抗∶纯1）要开发周期碗4小三、市场分骨析（一）概括难松江新桥镇低位于中国大刷陆海岸线中蒙段，经济铸发达的长江然三角洲入海减口，错面积605基平方千米，趁人口50们万明。毁为进一步加舒大生态环境鬼的建设力度止，提高环境汽保护能力，狡减少污染物辟的排放，校松江香区连续实施给了三轮环保瓣三年行动计凶划。通过实矩施环保三年巧行动计划，闪进一步完善攻了环境基础接设施，全面词完成污水处煎理系统工程护和污水收集订管网等减排哨项目的建设冬，提高了污消水纳管率，迷固体废弃物责综合处置场辽工程启动建梁设，全区进泛一步加大黑禁臭河道的整炸治力度，环乳境质量明显寿改善。括投资环境良半好。娇松江区位于赢上海市西南萌，黄浦江上俘游。距上海蒜市中心暮39公里隐、虹桥国际通机场困25公里醋、浦东国际拨机场振68公里完。沪杭高速顽公路、沪杭坦铁路复线和阔黄浦江贯穿巨松江全区，缸公路网四通味八达，交通简便捷。松江浅区境内有3食个千吨级水错运码头。松笛江城区拥有冻自来水厂2岂座，日供水香30万吨，历各镇也均建鸭有万吨级以窗上水厂；拥辆有污水处理刮厂2座，日糊处理能力2服0万吨；拥件有24座3州5KV及以导上变电站，者其中220畜KV变电站丝1座，11逆0KV变电游站1座，总悄供电能力为皱142.6向万千伏安；覆拥有电话装眯机总容量达蚂27.8万肌门，DDD医、IDD、可数据图像以脚及宽带等通苹信手段齐全波，电话普及牲率在上海市笨郊处于领先名水平。姥（二）霞2007年尖上海市座松江劳区木房地产市场箱分析赵松江区忌以构建和谐橡社会主义统腾领经济社会木发展的全局散，2007灾年经济实现挨又好又快发肝展，主要经锹济指标全面烈增长,为情房地产的发仆展提供了良净好的宏观经犯济环境和外烈部社会环境碑。房地产业知经历了金融宋、税收、规舌划、土地、绸行政等多种剖政策调控，线逐步由过热刚回归到理性寇，走上了理甚性健康发展移的道路。妇嗓（一）鼓松江竟区荷房地产市场冲理性运行的许显著标志：蜓总量、速度砍、结构、效饱益协调发展弊父１、与从总量看，箱房地产投资老高位回落与抵房地产销售远强劲增长表常明肉松江区台的房地产市旷场已步入正句轨。矛塑①或房地产投资药高位回落。模上半年，全畏区共完成房危地产投资4陆1.37亿思元，比上年自同期减少1汤1.03亿是元，其中住剂宅投资33诊.69亿元糠，商业用房堤投资0.5虚8亿元，盏办公用房投辱资5.82陕亿元，其他朱用房投资1理.28亿元贷，同比分别诵减少7.3份6亿元、0冠.15亿元咏、0.94广亿元、2.黄58亿元，争各类商品房矩投资均呈现萌回落态势。和1-6月所如有商品房在朽建项目11如5个，比上蓄年同期减少刷了15个；漫施工面积8伶77.12泊万平方米，鄙同比减少了铜149.9准7万平方米言。银煎②浩房地产销售片强劲增长。板上半年，全姥区共实现商缎品房销售额壶104.4畜3亿元，比丽上年同期增绝加33.8晓4亿元，促戒使销售额强啦劲增长的主翁要原因是成筹交量的快速寒增长，上半肿年共销售商检品房149拌.41万平追方米，同比煤增加33.喉98万平方尊米（为了更违准确反映商仪品房销售的偏增长情况，委本文中出现剥的销售数据激均扣除了重偷大配套房的切数据）。从邪销售地区看脱，九亭板块隐是成交量最信大的地区。畜1-6月，聪该地区实现织商品房销售因47.41悠万平方米，么占全区销售棋面积的31榜.7%。沙投资的高位探回落和销售吵的快速增长痕是房地产理扁性成长的表铺现，是宏观安调控的积极桐成果，是房拼地产市场发艺展最理想的栏状态。睬隐２、讯从速度看，今投资速度下茶降与销售速备度增长是房勉地产市场健辞康发展的表发现。柄功①颈投资速度下考降。上半年言，全区共完境成房地产投靠资41.3颠7亿元，比由上年同期下目降21.1烟%，连续6幅个月降幅超员过10%。局房地产投资仍前三位的九米亭、方松、殿新桥地区均庄出现了较大兆幅度的下降谎，分别完成全投资8.3帝8亿元、7瓜.06亿元杰、6.63哈亿元，同比览下降10.恼2%、46疮.5%、2勾2.9%。绒目②殖销售速度增继长。1-6柱月，全区共助实现商品房观销售额10仪4.43亿殃元，同比增爽长47.9戒%，销售面议积149.庭41万平方秋米，同比增蚕长29.4无%。从销售崇地区看，泗摄泾板块成为饥销售量增幅赞最大的地区贱。1-6月寨，该地区共宵销售商品住专宅13.5廉7万平方米敲，比上年同快期增长82闪.1%。求销坝售的增长有眨利于不断消分化区域内的滤可售房源和贩空置面积，晌带动区域经允济繁荣；投摘资的适度开杀发有利于防京止市场供应残的过量和炒法作行为的滋办生，使得供物求双方在这景种雀“角互动筝”兰中逐步形成差均衡。锤松江区间不断下降的丽房地产投资面速度和稳步击增长的销售打速度喻示着木松江房地产挨市场已经走呢上了持续健访康发展的轨途道。泉踪３、培从结构看，卵投资内部结着构的优化和森资金结构的墓改善是房地金产理性成长晋的结果。奴玻①塞投资内部结兰构进一步优捷化。住宅投阁资33.6篇9亿元，占拜房地产投资踢的81.4偏%，比重比翠上年同期上兼升了3.1功个百分点。琴住宅投资中诚别墅投资1似1.83亿盛元，占住宅弦投资的35亮.1%，普挥通住宅投资五20.8亿材元，占61斥.7%。可陷见，房地产猜投资的内部纵结构是市场宴需求分化的宣结果，别墅膊等高档市场饮与普通住宅凯的主流市场争并存，需求招差异促使房猴地产投资结弃构在不断调尤整中优化。献②堆房地产资金动对金融的依润赖度减少。揭存贷款利息拿上调且再次脆加息的可能死依然存在，挨提高了开发项商贷款的资坦金成本，在部本年资金来村源构成中，球国内贷款的随比重明显下度降，1-6敌月，国内贷析款共19.私61亿元，低占整个资金屠来源的19宋.6%，同弹比回落了1拿6.2个百沈分点，企业嫌自筹资金1须7.43亿谨元，同比上稀升了1.3剑个百分点。慰房地产投资付领域对金融丽的依赖度减签少，金融风核险有所减小卖。飘嘉４、尽从效益看，乘新建楼盘的汤品质更趋成狼熟。粪随戏着城市的发葵展和进步，进住宅建设也季融入了更多辟的居住理念晚，体现了现糟代人对于品扶质生活的追阵求。三湘四浑季花城率先顾引入珠“雪高层住宅太至阳能建筑一拳体化龙”地高新技术，驾将节能、科布技等全新理盆念与人们关留系最密切的死“蜂家系”陪紧紧地联系魄在一起；绿剃庭尚城独到喜贴心的户型殊设计，每一消个细节都力嫌求卓越；佘桃山3号以其轿精致和实用猴的规划浓缩匪了别墅的精强华；奥林匹该克花园则营越造了一种科剧学运动的健毫康的生活方取式，这些楼终盘都以其优贝良的品质成尘为购房者关仿注的热点。窜殊（二）磨对松江房地题产进一步理外性发展的几美点建议敏昨１、铸加快公共建虽设，消化房曲源总量。虽映然全区商品默房销售快速激增长，但是幅空置面积依精然较多，1犯-6月，功松江区阿的空置面积开147.3腊5万平方米朝，是上年同乳期的1.5枯倍。松江要和以轨道9号燥线为契机，友大力发展城扫区内的公共妹交通网络，如加快完善城垄市基础设施剖、生活配套时设施建设，悔为居住者提释供一个便捷蛙的出行条件煌和生活环境身，加快消化舅本区的空置亩面积，使得壁房地产业更读好地发展。遥碌２、骨加强市场监匆督，规范市价场运作。随奖着驰松江区捡商品房的热易销，不少楼欺盘的价格也秧“醒水涨船高乒”匆，由于房产闲商掌握着供断应量的主动沾权，买卖双樱方存在着信店息上的不对碍称，因而政段府要加大对趁房地产市场堆的监管力度寒，防止房产嚼商箱“后囤盘惜售奥”餐，警惕房价稿过快增长。窝因为住房不允仅是市场问运题和经济问闻题，也是民桥生问题、社礼会问题和政竿治问题，住悬房供应是否揉充足，房价晋上涨是否过禁快都将直接象关系到百姓朗的切身利益公，对于稳定全一个地区的泳经济发展和灵保障人们的删安居乐业具啄有重要意义沟。涛抹３、浙落实住房保毙障，完善供鄙应结构。今跟年以来，市答场上的小户贤型可谓供不滥应求，开发蜓量和供应量烟都远远小于秧市场需求量净，随着房价唤的上涨，中打低收入家庭按的购房支付两能力明显不图足，政府应钢当积极通过腔调整住房的谋供应结构扩君大对中小户禽型的供应来污满足中低收壤入家庭的住材房需求；通煎过加快廉租败住房与经济招住宅的开发怖建设，进一板步扩大住房让保障的覆盖傻面，推进住环房保障体制敢的落实，使恋市场上住房渠需求的压力肚得到一定程躬度的缓解。昨搜４、倍发展节能住立宅，提升社砖会效益。据抽上海房地产炕协会调查数订据显示，上尘海建筑能耗浴的水平是发伤达国家的2能－3倍，住袄宅空调能耗保是发达国家驾的3-4倍招，住宅建设烤和使用过程剑的能耗占社染会总能耗2育0％左右。忠因而要积极习转变房地产既业的生产经醒营模式，大怨力发展节能济省地型住宅栋；提高产业岛发展的科技蔑含量，降低年对资源、能栽源的消耗；识推进节能技少术的研究以每及在建筑中卷的推广应用斤；引导消费减者树立理性践绿色的消费杰观念和生活取方式，注重运提升居住品矿质。应当将威房地产业的波经济效益与沙社会效益、骄环境效益统惩一起来，实糟现房地产业店的可持续发妹展。骆四、ＳＷＯ笑Ｔ分析渗（一）项目具优势浊全面家居解寺决流程，优狡秀品质安心修享受石万科白马花列园的家居解龄决流程由多蓄方单位共同凡参与，荟萃蔽各方权威意夸见，严格控易制产品细节崇指标，提前誉消除安全隐称患。针对客浅户关心的问回题，万科及港时收集客户暑反馈意见，毯集合专家科避学建议，全赵面解决家居禁装修问题，驴为业主开启公安全舒适的灶精装生活。虏人性化设计沸，细致入微顾装修中的任丙何一个细节袭，白马花园紫都经过了反登复论证和推翁敲，即使一伶个微不足道膛的接线槽，纱也都凝结着筝工作人员的岁智慧和心血随。正是因为决每道工艺都惰能精心考量淹，业主才能窃生活的如此葛舒适安心。胳集团采购，姜高性价比秩白马花园把薯建筑的质量连品质放在心满头，房屋装只修材料通过稻集团统一采准购，与国际坛知名供应商夜ICI、摩听恩等签定合涛作协议，规钞模化采购，温一体化服务均，有效降低纤装修成本，誉省去业主奔捎波劳力之苦乒，享受更加坝科学专业的槽精装服务。于成品化拼装灭，高度环保恋在世界装修寒潮流当中，薪成品化拼装倍已经成为最列热门的装修栏标准，白马挺花园引入先敌进的成品化言拼装技术，雁地板等装修纵材料皆选用托环保产品，汽原厂生产、猪现场拼装，带绿色环保的漫装修理念贯妙穿至每个环翅节。宰多重验收，蝇保证产品质稼量皱白马花园房肆屋装修的每般个细节都按横照标准严格娇把控，经过摧从公司到客射户等五重验焰收和检测程喝序，及时发略现、解决问傻题，确保装鞭修品质精益欠求精，万科载精装生活，队从此安心享血受。冒（二）项目茫劣势箩１、白马花砖园所处的腊新闵别墅区冰是新近重点趋开发区域之椒一，融区域开发程禁度不高，冲其相关配套崇设施有待完豪善。旋２、松江区郑房地产开发物迅速，周边围欣绿名苑、孟聚丰苑、云枪间山庄、荣刚盛名邸、丽酒水华庭等房枪产竞争激烈育。盛４、海楼盘在道路踏一侧，噪声脉、扬尘较大怕，对居住有盲一定影响。弃５、惑由于叹白马花园忌的价格定位骨过高，让普坏通大众难以友接受，局限伐了此处的居胀住群体性质述。居住群体博的过于单一狡，不利于整脉个区域的发傻展。未（三）机会答点分析杯便捷交通：布距莘庄地铁伙站约纷7公里数，出行便捷哪畅达城完备医疗：物瑞金医院闵美行分院，社衰区健康保障合中心等茅繁华商业：蝇约7000刑㎡弘基购物真休闲中心（优招商中）执优质教育：瑞社区内约3漏000㎡臭岳阳一级幼庆儿园（已签广约入驻）速活力运动：菠一兆韦德综纹合健身会所祥（已开业）罪原生景观：史四条天然河坦道萦绕，原福生绿意贴近被生活译完善户型：测多样户型设章计，满足各凤类家庭生活近需求贼品质精装：好万科全面家积居解决方案炕，品牌建材但国际工艺弟无忧物管：驶万科物业，盟优乐生活在围万科段（四）威胁届点分析吐松江区房地迎产开发迅速圾，周边筑别墅类趁楼盘有座沿海郦墅佩、割泗泾颐景园萌二期迎、掉河谷3号饶、倾红墅185午8坝、赌长泰别墅忆、虎英郡别院猎、挂佘山东紫园狮、肾山语原墅剪、煮沿海丽水馨天庭惨、货佘山东郡小、队意境雅苑傅、卫叠翠逸墅厦、棍世茂佘山庄识园氧、单保利十二橡兔树庄园符、极英郡雷丁页、乡依云郡二期赌、伯圣塔路斯穴、轮名仕豪庭笑、晋欣绿名苑欺、第原野花园嗓、忽中凯佘山别欲墅比、五达安圣芭芭共花园谎、绢温莎半岛别蚀墅烂、干泰晤士小镇搜、夜爱伦坡艺墅部、槽紫都上海晶所园比、权佘山银湖别奸墅筑、膏明月清泉别掉墅拼、业绿洲比华利骑花园砌、座佘山宝石别训墅话等，由于别沙墅类楼盘的除大量开发，寄各种户型楼吊盘竞相改变卷策略，充分堂挖掘不断变趁化发展的房剂地产市场，奥市场竞争激聚烈。盯五、建设方普案蛇（一）产品里定位缴白马花园虽以德国理性部主义建筑贴为设计导向孙，项目借鉴描了形“殃新城市主义烘”远的规划理念缴和率“胶城市类型学投”耳的设计方法剪，力求创造汉复合、多元肚的居住空间验，体现了现埋代休闲居住江概念。建筑根设计中运用宴对景、借景锣等手法塑造炉出简约、丰真富且细腻的穷居住氛围。嫁呈现在人们岭面前的将是恐“烈自然、和谐羡、生态、健育康崖”街的低密度水逝景社区。秤流通的物业袭品种其塑最终的产品貌都是要面向念目标市场，屡户型则是住宵宅产品的最目终表现，是晓消费者最关甚心的问题，颜它与项目的邪市场定位密燕不可分，随刚着消费者定埋位层面的细失分和变化，洲它的户型面肉积、平面布简局、功能配材比会有很大赏的变化祝。森根据万科对嘉松江它地区愿房地产市场确的调查分析座，我们提出很如下建议：酷1、定位理肤由：庄距离主城上染海仅翠20镜分钟车程，孟来自房交会贪统计，越来巨越多的主城难客户，被松妻江水道的丰却富生态资源炸的生态宜居衰所吸引，其征置业量有增辽无减，在价认格上又被普外通老百姓所食接受，为大愤众买的起有陵档次的房子矿。同时给尊在这充满竟蠢争，压力环叔境下而在外遥辛苦打拼的旗人们有一个捷舒缓心情，恩优雅而恬静充的一个绿色否氛围。竭2、由户型设计建义议末户型的设计迹应充分满足牌消费者的需披要，居住行婆为是住宅户丢型设计的基时础，应紧紧箩围绕着人类讨的居住行为灰来进行功能毕分室及其其候他安排，户佣型面积和户座型结构是住泄宅产品腐定位的关键燕。烤本案户型设玩计建议如下油：捎三房二厅一延卫田（一楼）峰（坐一楼93平籍米3室1厅颠设计，动静刘分明，空间另层次更为丰荐富，独享亲讽地、亲绿生参态角度，阳望光、清风、伸花香自由流牌淌，更和谐舒自然感受，答超值附奉宽撑阔露台、地镇下室，营造秀有天有地的孝类别墅生活回体验骆）锹三房二厅一举卫寿（二楼）惊（死在白马2房布就是等同3骑房。2房的劫价钱，3房开的享受。9贩0平米实用姻三房设计，筋经典的二楼巧、三楼南北祖双露台设计疾，功能布局呈更为合理，诊生活享受更稼为丰富。等总建筑面积兴约粥90坦担m2链，武实用型三房绢设计，功能屿合理犁，惩南北露台设另计，动静有兽致，更多生困活情趣空间肆，习多处收纳系竿统，小空间呼的大秘密麦，导卫生间：干舒湿分离，尺问度合适相）拍三房二厅一威卫钻（三楼）顾（示总建筑面积迫约萍86见醋m2蕉，假紧凑三房设膛计，温馨浪煌漫蓬，和主卧南阳台含，增加生活归情趣抗，催起居室收纳蛙系统，小空醉间的大秘密拖，禽U型厨房，砌空间合理化彻、利用最大凯化巷，妄卫生间：干毁湿分离，尺旱度合适恨二房二厅一轧卫醋（四楼）侍（着总建筑面积站约摸67亩晨m2秒，吊舒适两房设喝计，动静有贵致祸，禁客厅南阳露渔台，餐厅北盘露台，享更名多天地镜，膏U型厨房，狡空间合理化脑，利用最大张化罢，嚷卫生间：干蒜湿分离，尺阶度合适统）钩三房二厅一编卫没（五楼）树（拼总建筑面积住约滤86漆名m2麦，花紧凑两房，诱方正实用，糟小家庭的大膛天地轮，率主卧露台设颜计，温馨浪显漫壳，车厨房大面积晕采光，与露周台相连，增辜添生活情趣婆，独卫生间恳干湿分离，尾尺度合适右）逢（３）挂楼层设置：尘多层电梯洋茶房4-5层表；小高层8途层；蚂蚁工幼房6层；M架INI情景唯花园洋房5你层；联排别侍墅3层案（4）装饰附设置拼·朱结构：现浇眨钢筋混凝土艘框架剪力强赠结构鼠·膜供水：电表艘出户，冷热叛水管为PP陷-R管，设耻管道直饮水吐·许外墙：面砖涉、局部涂料旨·陡供电：电表通出户，设电申气回路照明匀·声内墙：外墙牛保温誓·从供气：烯气继由客户自行迹向燃气提供货商申请开通饼·乓电梯：日立柴授·茄电梯服务户墙数:1梯2柴户棵·辆通讯:每户吴两对电话进吧线，预留A稠DSL接口辣·搁门窗:钢质授进户门，塑茫钢门窗近·础卫生间:铺散设墙地砖；更定制镜箱；骂摩恩龙头；算科勒座厕、誉台盆；浴霸腊；定制成品茄淋浴房或浴河缸眠·秤大堂:内墙甲用人造大理轿石贴面瓶·与厨房:铺设望墙地砖；定嗽制橱柜；孕“霜帅康贞”搬或灯“懂方太矛”草品牌灶具、贤脱排、消毒您柜；越“餐能率愧”酱或劲“糊林内姥”刃品牌热水器物；凡“哀摩恩燃”派品牌水槽、训龙头、皂液掌器挤等堂（５）酷车位难：叠停车位:7晶36车位比酒1.7:1狂；停车位售唤价7万元/望位蝇（６）周边秀配套设置倒·精中小学：莘邻庄中学、莘青庄镇小学、手实验小学竿·胸综合商场：旱家乐福、华语联吉买盛、鲁乐购、世纪幅联华、农工底商超市、联速华超