房地产专业基础知识

你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中房地产开发成本构成1、土地费用土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有了变化，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。2、前期工程费前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%，这个阶段的软成本比较大。3、建筑安装工程费建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。6、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。8、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%房地产专业基础知识.房地产房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。.房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。.房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。.地产开发是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。.房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。.土地类型——居住用地70年；——工业用地50年；——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；——商业、旅游、娱乐用地40年；——综合或其它用地50年；——另外，加油站、加气站用地为20年；.三通一平是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。.七通一平是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。.土地使用权出让的形式•协议出让•招标出让•拍卖出让・行政划拨使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。•生地：待开发的土地•熟地：完成市政设施的土地.房地产市场一级市场、二级市场、三级市场。一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。.商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。.福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。.微利商品房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。.经济适用房经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅。.自建房（集资房）是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。.房地产产权证是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。.“五证”房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证。（通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准。） 《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》）：是有关建设工程符合项目开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。 《商品房销售（预售）许可证》：是商品房进入市场的凭证。.“两书”•《住宅质量保证书》•《住宅使用说明书》.商品房预售制度商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。只有取得了《预售许可证》才能销售。.申请预售须备下列文件：•《房地产开发企业资质证书》副本及复印件•《土地使用权出让合同书》和付清地价款证明（《国有土地使用证》）•《建设用地规划许可证》•《建设工程规划许可证》•《建设工程施工许可证》.商品房预售必须符合那些条件•交付土地使用权出让金•有建设工程施工许可证•按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 •向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。.房地产买卖合同是由福建省建设厅、福建省工商管理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同。内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。.房地产抵押合同是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同。.银行按揭是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。按揭是英语“Mortgage”一词的粤语音译，在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为“个人住房抵押贷款”，指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。分为个人住房商业性贷款（简称商业贷款）与个人住房公积金贷款（简称公积金贷款）。.房地产证公证公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证.楼花抵押登记是指已办银行按揭的楼花送到房地产管理局产权登记科办理抵押登记手续。抵押人将贷款与利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。.建筑面积房屋实用面积与分摊公共面积之和。.公摊面积属于公共部分的面积。.实用面积建筑面积与公摊面积的差。.实用率房屋实用面积与建筑面积之比。.预售楼花将未建好的楼房提前出售，称为预售楼花。.复式上、下两层标准层合二为一，结构与标准房结构有区别。.房地产转让是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。.基底面积是指建筑物首层的建筑面积。.用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。.总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。.容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比。.建筑密度（覆盖率）建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比。.绿化率绿化率等于绿化面积与用地面积之比。.均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。.基价基价也称为基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。.起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即起价。.弹性隔间指可移动隔间墙之室内空间，通常用于写字楼与商场。.开放式设计：无隔断设计、利于空间较广，如餐厅、厨房或客厅。.骑楼：有雨遮的一楼直道部分。.阳台：指有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外部分。.外飘窗：突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在40—60CM左右。.露台：指没有雨遮的，有脚踏的部分。.玄关：玄关是入户门里一米至两米的过渡空间。它的主要功能是让人在进门之后稍做停留，有个换鞋、放雨伞的地方，同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡。.外墙：指建筑物体表面。.内墙：指建筑物内竖面。.剪力墙：承受房屋重力的墙，不可以任意敲打。.砖墙：用砖砌成的墙。.石膏板：用石膏制成，用以装饰天花板的板块。.卫浴三大件：指洗脸盆、浴盆、坐式马桶。.厨具五大件：指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机。.格局：单元内分割情况。.动线：行走习惯路线。.销售率：指某一段时间内售出的房屋数百分比。.空置比：指某一段时间剩余的房屋数百分比。.诉求客源：主要针对的客户层。.市场区隔：指产品不同类型以回避市场供给量的排挤。.议价空间：讨价还价的价格差异。.平面价差：平面方位不同，价格的差异。5/16.垂直价差（楼层价差）：不同楼层价格差异。.市调分析法：通过市场调查与其他项目的比较方法。.DM：邮寄用的广告用品（印刷品）68.CF：电视广告。69.NP：报纸广告。70.POP：户外广告媒体。71.MG：杂志广告。72.SP：销售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言动作。11/169.建筑面积的计算规则⑴计算建筑面积的范围a、单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以下外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。b、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑勒脚以上外墙外围的水平面积计算。c、建筑物外墙为预制挂（壁）板的，按挂（壁）板外墙主墙面间的水平面积计算。d、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙（不包括采光进、防潮层及其保护墙）外转水平面积计算。人防通道端头出口部分为楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。e、用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。f、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。g、建筑物内的门厅、大厅、不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。h、图书馆的书库，有书架层的按书架层计算建筑面积，无书架层的按自然层计算建筑面积。i、电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。j、舞台灯光控制室，按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。k、建筑物内的技术层、层高超过2.2米的,按技术层外围水平面积计算建筑面积.技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。1、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。m、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。n、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。o、突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。p、封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括栏板）的一半计算面积。q、建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积，无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。r、两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。s、建筑物内无楼梯，高室外楼梯（包括疏梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯（包括疏梯）的，其室外楼梯按每层水平设投影面积的半计算建筑面积。t、各种变形缝、沉降缝、宽在30厘米以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。⑵不计算建筑面积的范围a、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂（壁）板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。12/16b、修消防等用的室外爬梯、宽度在60厘米以内的钢梯。c、穿过建筑物的通道、住宅的首层平台（不包括挑平台）、层高在2.2米以内的设备层。d、深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。e、没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬布、布景的天桥、挑台。f、单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层空间。g、地下人防干、支线，人防通道，人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。h、宽在30厘米以上的抗震缝，有伸缩缝的靠缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库等。i、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的窨安置箱、罐的平台。10.其它建筑常识⑴基底面积：指建筑物底层勒脚外围水平面积。⑵建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积的之和。每户（或单位）拥有的建筑面积叫分户建筑面积。建筑面积包括使用面积和公共面积二个部分：a、使用面积：指包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上（指建筑层高,含2.2米，以下同）的阁（暗）楼等的面积。在计算分户建筑面积时，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。b、公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱电梯机房等。公共面积分为应分摊公共面积和不能分摊公共面积两部分。a、应分摊的公共面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。b、不能分摊的公共面积是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积，扬机动车库、非要动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。 ⑶每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算： a、有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行分摊计算。b、如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：该户应分摊的公共面积=应分摊公共面积/各户使用面积之和X该户使用面积对有多种不同功能的房屋（如综合楼、商住楼等），公共面积应参照其服务功能进行分摊，即报务于整个建筑物所有使用功能房屋的公共面积应共同分摊，否则按其所报务的建筑功能分别进行分摊。住宅平面以外，公服务于住宅的公共面积（电梯间、楼梯间除外）应计入住宅部分进行分摊；住宅平命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中面以外的电梯间和楼梯间，仅服务于住宅部分，但其通过其他建筑功能的楼层，则该电梯间和楼梯间的建筑面积按住宅部分面积和其它建筑面积的各自比例分配相应的分摊面积。⑷每户的建筑面积=每户的使用面积+每户应分摊的公共面积。分摊共用面积二套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整栋建筑的面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积13/16⑸公共面积（包括应分摊的和不应分摊的）应由房屋物业物理部门统一管理，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）。 ⑹户型是指一套住宅中由多少卧厅、厨房、卫生间。俗称：一室一厅、两室一厅、四室一厅等⑺面积配比指的是各种面积范围的单元在某一楼盘的总数中各自所占的比例的建筑与建筑构造1.基础•基础：建筑物与土层接触的部分称为基础•地基：支撑建筑物重量的土层叫地基基础是建筑物的组成部分，它承受着建筑物的全部荷载，并将其传给低级。而地基则不是建筑物的组成部分，它只是承受建筑物荷载的土壤层。其中，具有一定的地耐力，直接支承基础，需要进行计算的土层称为持力层；持力层以下的称为下卧层。地基土层在荷载作用下产生的变形，随着土层深度的增加而减少，到了一定的深度则可以忽略不计。基础的分类：⑴按材料及受力的特点分类可以分为刚性基础和柔性基础。用刚性材料做的基础称为刚性基础。刚性材料一般指抗压强度高、而抗拉、抗剪强度较低的材料。常用的砖、石、混凝土等均属刚性材料。非刚性基础（柔性基础）。用钢筋混凝土建造基础，基础宽度加大不受刚性角的限制，称为非刚性基础与柔性基础。为了节约材料，钢筋混凝土基础常常做成锥形，但最薄处不应小于200mm，如果做成阶梯形，每步高300mm-500mm. ⑵按构造型式分类基础构造的型式随着建筑物上部结构形式、荷载大小及地基土壤性质的变化而不同。一般情况下，上部结构形式直接影响基础的型式，当上部荷载大，地基承受能力有变化时，基础型式也随之变化。基础按构造特点分可分为六种基本类型。 •条形基础当建筑物的上部结构采用墙承重的时候，基础沿墙身设置，多做成长条形，这类基础称为条形基础。•独立基础当建筑物上部结构采用框架或者单层排架结构承重时，基础采用方形或矩形的单独基础，这类基础称为独立基础或柱式基础•片筏基础当建筑物上部荷载大，而地基又软弱，这时采用简单的条形已经不能适应地基变形的需要，通常墙下或者柱下基础连成一片，使建筑物的荷载承受在一块整板上成为片筏基础•桩基础当建筑物上部的荷载较大，而且地基的软弱土层较厚，地基承载力不能满足要求，做成人工地基又不具备条件或不经济时候，则可采用桩基础。使基础上的荷载经过桩再传给地基土层，以保证建筑物的均匀沉降或安全使用。2.墙体墙体的类型： ⑴墙体按所在位置分为外墙和内墙；纵墙和横墙。外墙：位于房屋周边的墙统称为外墙，它主要起是抵御风、霜、雨、雪的侵袭和保温、隔热，起围护作用内墙：凡位于房屋内部的墙统称为内墙，它主要起分隔的作用。横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙为横墙，外横墙位于房屋的两端也叫山墙。纵墙：沿建筑物长轴方向布置的称为纵墙，又有内纵墙与外纵墙之分。⑵墙体按受力状况分类墙体按照受力情况分为两种：承重墙与非承重墙。15/16承重墙：直接承受上部结构传来的荷载非承重：不承受外来荷载。非承重墙又可分为自承重墙和隔墙。自承重墙：不承受外来荷载，只承受自身重量并将其传至基础。隔墙：起到分割房间的作用，不承受外来荷载，并把自身重量传给梁、楼板。框架填充墙就是隔墙的一种。悬挂在建筑外部的轻质墙成为幕墙，包括玻璃幕墙与金属幕墙。⑶墙体按照材料分类按照墙体的材料可分为砖墙、石墙、土墙、钢筋混凝土墙。⑷墙体的细部构造•防潮层在墙身中设置防潮层的目的是防止地下的潮气沿基础上升使室内墙身受潮。防潮层设置高度为室内首层地面的结构层的中部，一般用防水沙浆抹20mm厚。•勒脚外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚，其高度一般指室内地坪与室