花园小区房地产项目建设可行性研究报告

PAGEPAGE1*********（投资）集团有限公司“******”小区建设项目可行性研究报告第一章总论1.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称：“******”小区建设项目1.1.2项目建设单位：*********（投资）集团有限公司1.1.3项目建设地点：****西路。西侧临城市交通干道――****南路，东侧为正在建设中的“****”居住小区。1.1.4项目总投资：26350万元1.1.5企业性质：有限公司1.1.6法人代表：****（董事长兼总经理）1.1.7建设规模1、“******”小区主要以居住为主，配套部分以公共服务及小区商业服务设施，沿****西路以南、********南路以西呈梯形布局，与江南小区比邻，充分发挥其对内对外的服务功能。居住区为居住组团规模，规划总户数****户，规划总人口***人，总建筑面积***7m2，其中住宅建筑面积为2***.7m2；公共建筑面积为2、主要经济技术指标详见“综合技术经济指标系列一览表”。（1）总用地面积：***99m2。（2）总建筑面积：***7m2。（3）容积率：1.24。（4）绿化率：**%。（5）建筑净密度：31.36%。（6）日照间距系数：＞1.6。（7）投资强度：综合技术经济指标系列一览表序号项目单位数量比率1基地面积m2184188.992总建筑面积m2227830.7其中：住宅面积224028.7公建面积m23802其中幼儿园建筑面积m21510商铺面积建筑面积m21369.38小区配套公建面积m2922.623建筑密度%214容积率1.245住宅面积净密度1.436住宅建筑净密度%31.367绿地面积m277912.142.30%8公共绿地面积m211070.216.00%9人均公共绿地面积m2/人1.5310机动车停车位位67711机动车车位/户数%3012非机动车停车位位338413非机动车停车位/户数%1.514自行车棚面积m2335015规划总户数户225616户均人口人3.217规划总人口人721918人防面积（地下车库兼作人防）m245602.00%1.1.8项目开发总成本：***万元；其中：直接费用为***万元；间接费用为4901.3万元；预备费用为**万元。1.1.9资金来源项目总开发需资金**万元。项目启动后，通过期房预售实现滚动式开发。资金筹措计划：自筹42%：**万元；预售30%：**万元；银行贷款***%：7600万元。1.2项目建设背景****位于*****中心地带，经济，地理位置十分重要。****有五大公认优势：****景观最为著名。这一切使****成为名符其实的休闲之都。“十一五”是全面建设小康社会构建****地区****经济发展核心增长极的关键时期。也是全面实施****经济一体化战略的第一个五年规划期，为了加快****经济一体化战略的实施，2004年底，****党委、人民政府为充分发挥****地区在****及天山北坡经济带的龙头作用，增强****地区的整体实力，实现优势互补、资源共享、强强联合、战略决策。在****党委的正确领导下，“三步走”的推进战略，****进程取得了积极进展。“****”建设实现突破，园区规划、基础设施、招商引资等工作取得了高起点、高标准的成果，有效地发挥了引领和示范带动作用。“十五”时期，****两地经济社会事业持续快速发展，各项目标全面实现。2005年，；社会消费年均增长12.5%；进出口贸易总额40.8亿美元，年均增长44%；年均增长8.8%，为“十一五”****地区经济社会发展奠定了坚实的基础。****地区“十一五”规划指出：经过五年的努力，实现****地区经济和社会事业全面发展，综合实力显著增强，城乡统筹协调发展，生态环境不断改善，城乡居民生活质量明显提高，社会更加和谐进步。到2010年，****地区生产总值达到1800亿元，年均增长15%以上；人均生产总值达到43000元，比2005年翻一番；财政一般预算收入年均增长13%；五年累计全社会固定资产投资2000亿元，年均增长16%以上；城镇居民人均可支配收入达到15000元以上，年均增加1000元；农牧民人均纯收入达到7000元以上，年均增加400元；单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低20%；把****地区建成****最大的制造业中心和****重要的国际商贸中心；到2015年在****率先实现全面建设小康社会；到2020年在****率先实现基本现代化。《****地区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》明确指出，实现****经济一体化，促进****地区快速腾飞，关键是推进新型工业化发展，核心是突出抓好工业园区建设，必须按照“工业园区化、园区产业化、产业集群化”的要求，坚持统筹规划、分步实施、滚动开发和经济发展与环境保护并重的原则；全力推进工业园区建设。****党委、政府审时度势，制定出“经济社会发展始终走在****和全国30个少数民族自制州前列”的现实目标，公里扩大到40万平方公里，城市人口由现在的近26万人增加到40万人；到2020年城市建成区规模要达到60万平方公里，城市总人口要增加到50万人以上。建成适宜人类居住、适宜事业发展的“田在城中、城中有田”的生态型、田园式、现代化区域性中等城市的发展目标。****承担着实施****城市群战略的龙头和核心重任；2006年，实现地区生产总值64.5亿元，增长13.5%；完成固定资产投资23.5亿元，增长32.2%；财政收入3.2亿元，增长14.4%；社会消费品零售总额20.9亿元，增长18.6%；价格总水平保持平稳，经济结构进一步优化，三次产业的比重调整为19.2：50.4：30.4。大力培育园区经济，工业化进程加快，实现工业总产值60.3亿元，较上年同期增加6.77亿元，工业占地区生产总值的比重已达39.9%，初步形成结构较合理的涉及食品加工、化工、建材、生物工程、环保、机电等工业门类齐全的产业园区体系。非公有制经济快速发展，已占到全市经济总量的42%，成为经济发展最具活力的新的增长点。围绕加快社会主义新农村建设，用抓工业的思路抓农业，使农业产业化、规模化、市场化程度明显提高，制种、养殖、番茄、葡萄、无公害蔬菜、优质瓜果等特色农产品基地初具规模，涌现出一批专业生产乡镇。城乡基础设施建设取得重大进展，生态环境明显改善，市区供水普及率达100%，污水集中处理率达77.5%，城市绿化覆盖率达38.21%，集中供热面积覆盖率达到90%以上。对外开放进一步扩大，外贸进出口总额达2.8亿美元，增长55%；实现招商引资项目163个,到位资金突破20亿元大关；人民生活水平和质量不断提高，城镇居民人均可支配收入8180元；农牧民人均纯收入5605元，年均增长8.1%；城镇登记失业率控制在2%以内；累计农村劳动力向非农产业转移1.5万人次。科教文卫等社会事业全面发展，精神文明建设和民主法制建设加强，先后荣获全国科技进步先进市、全国首批科技进步示范市和****文明城市、卫生城市、园林城市等称号。养老、失业、医疗三大社会保险覆盖面不断扩大。做为州府所在地的****始终把城市建设作为新一轮经济增长的“引擎”和优化发展环境的重要举措来抓，抢时间、争速度、保质量，全力打好“五场会战”，即基础设施会战、绿化美化会战、环境整治会战、旧城改造会战、社区整合会战，滨湖河新城、青岛花苑、东方城市花园、上海花园等一批精品住宅小区的相继建成，使城市功能进一步完善，投资发展环境进一步优化，****正展现出一派勃勃生机。搭乘****经济快车，构建现代美居高地。****党委紧紧依托党中央、国务院****大开发和稳步推进****经济一体化的战略部署，于2007年1月8日通过的《关于构建社会主义和谐****的实施意见》中明确指出“按照‘房地产业做旺’的要求，充分发挥区位优势，加快商品房开发，提高档次和品味”，给****及州府所在地——****提供了前所未有的发展机遇。紧紧抓住这一千载难逢的战略机遇，借助****大开发和****经济一体化带来的资金流、信息流、人流、物流等强大的经济发展原动力，力求加快自身发展，是一个睿智的企业家和投资人的明智选择。1.3可行性研究的依据1、《****地区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》；2、《****国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》；3、《城市规划法》；4、《城市规划编制办法、实施细则》；5、****城市发展战略规划；6、《城市居住区设计规范》（GB50180－93）；7、《住宅建筑设计规范》（GBJ96－86）；8、《民用建筑设计通则》（JGJ37－87）；9、《城市规划管理技术规定》（*JJ0I3－2004）；10、《建筑设计防火规范》（GBJ16－87）；11、****地区建筑工程定额（估价）及同类项目市场参考价；12、****地区建筑工程定额（估价）及同类项目市场参考价；13、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；14、相关的国家法律、法规等。1.4简要研究结论日益开放的****呼唤着崭新的住宅形象。“******”小区项目的建设贯彻“尊重自然”与“可持续发展“的思想，以全新的富有想象力的手法重塑人们对于高尚住宅的理解，讲求人与环境的融合，是****集团继成功开发“上海花园”、东方城市花园小区项目后又一建筑力作，其规模、功能、公共设施配套等对提升城市居民生活条件、稳定社会，发展经济都十分有利，成为城市住宅的一个亮点。经济效益、环境效益、社会效益十分显著，是个好项目。经过对各种量化指标的研究、测算和项目财务运行状况进行静态和动态分析，经济效益显著，具备较强的抗风险能力，偿贷能力强。项目可行。第二章项目建设单位概况*********投资（集团）有限公司的前身是****环宇物业发展有限公司，成立于1998年3月18日，现有员工700余人，其中本科以上学历占35%，大专以上学历占83%，其中有高级职称的10人，中级职称15人，助理职称20人。各类专业技术人员560人，2003年9月20日经****工商局批准成立*********投资（集团）有限公司，目前，集团拥有2个分公司，即****房地产开发总公司和销售公司，6个控股子公司，等一批引领****住宅发展方向的高质量住宅小区。公司正以昂扬的锐气开拓前进，继续领跑业内的开发导向，向更高的目标冲刺。第三章建设项目必要性及目的意义3.1建设项目的必要性随着国民经济发展和人民生活水平的不断提高，住宅建设已成为推动国内消费需求、推动国民经济发展的新的强劲增长点。正是由于住宅产业具有相当高的产业关联度，可带动其他众多行业发展，而住宅产业现代化是推动住宅建设技术更新，提高住宅建设质量和效益的根本出路。因此，这一产业对促进国民经济发展将产生积极作用。但是，近年来我国住宅建设与现代化工业发展进程不对称，主要表现在建筑材料，部品与设备不配套，现场施工作业量大，劳动生产率低等方面，商品住宅空置率日益增高的原因是住宅小区不同程度地存在着功能布局不合理、结构可改造性差、设备配套落后、施工质量通病较多、小区环境及管理不尽人意等问题，从而造成住宅商品产销不对路。因此，必须树立一批示范精品小区，以满足人民群众日益增长的物质生活水平的提高对住宅建设的需求，进而对投资者和建设者提出更高的要求并逐步寻找出实现住宅产业现代化的途径。“******”项目的立项、建设，为****打造并提升这一地区城市景观，树立****整体形象，把****建设成为“田在城中、城中有田”的生态节能型、田园式、现代化区域性中等城市，推动经济发展具有不容忽视的战略意义。“******”小区毗邻“江南小区”，位于“****经济一体化”的前沿阵地和桥头堡－****中心位置；地貌为南高北低，坡差约1%，均匀坡降地貌，地质情况较好；周边空气质量长年保持优良；蕴藏优良丰沛的地下水；公共绿地面积较大；城市公共交通顺畅通达，各项基础设施齐全，适宜开发成独具匠心的现代美居，圆百姓心目中的理想家园梦。“******”住宅小区的投资建设，将充分验证开发商走环保、节能、可持续、配套体系完善、和谐、标准化住宅产品，是人民生活水平日益提高的必然选择，其示范带动效应是显著的、持久的、深远的。“******”住宅小区的建设，将对****地区乃至整个西北地区产生辐射，借助****大开发机遇，结合本地情况提供高品质的住宅，以满足城市居民日益增长的精神需要和对居住环境、住房质量、节能环保的要求，同时推动住宅产业化发展，带动节能、节地、节水、环保、和谐等符合****地方特色的新产品、新技术、新工艺、新设备的发展，进而促进地方经济的全面提高，更好地改善落后地区的投资环境和居住环境。“******”住宅小区把成熟先进的技术加以集成并创新，建立产业化的部品体系，实现住宅建设的技术更新，产品换代。小区从立项开始即进行规范化操作，以最新的经济建设动态为导向，结合先进的组织方式与管理模式，实现信息集成、过程集成、企业群体集成，最终实现住宅产业化示范工程的目标。小区住宅产业化示范重点在于解决承载与围护体系、隔墙体系、管网体系、厨卫体系、建筑节能体系、居住环境质量保障体系、小区智能化体系及分户计量收费的技术集成等。“******”住宅小区建设必将成为****经济发展与城市建设的新亮点、新标志。因此，本建设项目一经提出，立即得到地方党委、政府以及市民的大力支持；对加大****现代化住宅小区开发力度，改造****城区面貌是十分必要的。3.2建设项目的目的意义及产业现代化目标随着住房分配货币化政策实施的不断深入，****维吾尔****住宅产业也得到了长足发展。国家和****政府高度重视住宅建设和住宅消费，对发展住宅建设、启动住宅消费、拉动经济增长已形成共识。并出台了一系列的鼓励政策，对我区住宅建设和住宅消费产生巨大的影响。人们对商品房的质量、环境、物业管理要求逐步提高。由于****地处****边区，过去的住宅建设科技含量低，产业化程度低，导致住宅建设整体水平较低，尤其是缺乏节能、节地、节水、环保、保暖、和谐的设计理念，远不能满足消费者日益增长的住房需求。“******”住宅小区的建设将为****的居民展示并引导了全新的生活理念，改变或优化传统规划设计体系，提高住宅空间可改造性和可持续发展性，住宅的功能与环境具有舒适性、安全性和耐久性。项目开发以现代产业化的概念组织工程的设计与建造，实现住宅建设全过程的计算化、信息化、集成化，提高决策水平和科技含量，可以缩短施工周期、提高劳动生产率，提高住宅建设的质量与效益。第四章市场预测4.1市场现状调查4.1.1****社会人口与居住面积现状根据官方统计资料，2006年****城镇社会人口总数已达25万人以上，其中常住人口约20万人，外地输入人口5万人，居民住户共达7万余户。社会居住面积总计约500万m2，户均75m2以下，人均目前，****存在1994年房改前的老居住面积约250万m2，占社会居住面积总和的50%，其中需对破败陈旧和面积窄小进行更新扩建的居住面积约计100万m2，占40%以上。与本地社会需求和“小康社会”应实现的居住标准35m2/人的目标比，尚存在缺口约200多万m2，加之旧城区改造等建设；因此，****房地产开发还有相当的市场潜力。4.1.2****房地产市场概述2006年房地产开发企业共有27家，实现总投资7.82亿元，占****第三产业总投资的32%。二级市场交易面积25.5万m2，其中住宅42.26万m2，4021套；商业19.5万m2；别墅12400m2，60套。较第十个五年规划之初的2000年开发量增加了34万m2，投资额增加了4.2亿元，同比增长117%，较2005年同比增加了18万m2，投资增加了1.8亿元，同比增长40%。截止2006年11月份，****实现商品房销售总面积49.62万m各种销售户型的有效需求群体比例为：100m2以下的约占62%，100—120m2约占25%，125m2以上占13%。购买群体所占比例为：本市人群约占65%，外地占35%。均价1500—1600元/m2；普通商业用房均价在3500—5000元/m2，平均上涨约30%。年平均销售量约80%。随着房地产市场供需平稳和购房群体的成熟，对地理位置好、环境优美、户型结构合理、小区管理规范的楼盘备受亲睐。4.2居住面积未来需求预测4.2.1****依据****城市社会和经济建设战略发展规划，2010年****城市建成规模将由现在的20平方公里扩大到40平方公里，城市社会人口将由现行的26余万人增加到40万人。到2020年，城市建成区规模将达到60平方公里，城市社会总人口将达到50万人。按人均（35-40）m2小康居住标准计算，预计****2010年需新增居住面积525万m2至600万m2。平均每年新增居住面积40万m2－46万m2。预测2011年至2020年****社会居住面积还将新增525万－600万m2，同样每年仍将需新建居住面积40万m2－46万m2。目前，****房地产社会开发综合能力在35万m2左右。4.2.2********是首府乌鲁木齐的卫星城市，有着独特的区位、资源、经济优势，特别是****经济一体化战略的实施，为****提供了更广阔的发展空间。市委、市政府围绕把****建成适宜人居、适宜事业发展的“城在园中、园在城中”的生态型、田园式、现代化园林城市的目标，坚持以城市规划为龙头，以道路建设为骨架，以绿化、美化为重点，着力打造山青、水秀、街绿、城美的生态新城。目前，****建成区绿地面积998.609公顷，覆盖率38.5%，人均公共绿地8.68平方米。宜居之城渐行渐近，城市品位日益提升。距乌鲁木齐国际机场仅18公里，境内高速公路、铁路横亘交错，地缘优势决定处在天山北坡经济带“龙首”位置。由于乌鲁木齐受地域制约，发展空间有限；****可以最大限度的弥补乌鲁木齐市城市发展所产生的土地制约，同时受首府经济发展的辐射和带动，尤其是“****经济一体化”战略的稳步推进，使周边及外地、外省区来****定居和发展事业者逐年增多。随着****快节奏地向中等生态型园林城市发展，预计今后前来****定居和发展事业的外来人口将更多。因此，****商品房，尤其是中档住宅将具有较大的需求空间。****经济增长在****处于龙头地位，人均年收入8000元左右，年经济增长率15%。全市共有上市公司和效益好的国有大中型及私营企业多家。这些企业近年来发展较快，新增员工较多，他们是****住房消费的新增长点。****商业繁荣，有西北较大的商品批发中心“****”，超市遍布各处，交通发达，市区通行十几条线路公交车，出租车近三千辆，各类医院、金融等服务设施，文教设施配套齐全。多层次，多价位的商品房供应体系逐渐形成；目前乌鲁木齐市已初步形成以经济适用房为塔基，普通住宅为核心，豪华住宅为塔尖的金字塔型多层次商品房供应体系。其中价位1800－3500元/m2之间。带有国家津贴性质的经济适用房主要是为了解决广大中低收入者的住房需求；价位在1800－2500元/m2之间。随着住房体系改革的深入，个人购房目前已逐渐代替了集团购房成为住宅消费市场的主体。随着房地产市场的发展，消费者逐渐成熟，对高品质住宅的环境、位置和质量等方面的要求不断提高，此类住宅项目呈现出供不应求的局面，一些品质较好的楼盘在预售期间便宣告售罄。此外，近年来新推出的诸多高层住宅，由于具备良好的地理位置、较好的质量、完备的设施等，受到注重生活品质、居住环境的部分机构和高收入者的追捧。此类住宅近几年，价格一路走高。****距乌鲁木齐市中心约35公里，但两地商品房价位差异非常大，以普通商品房为例，乌市均价为2500元/平方米，而****仅有2100元/平方米左右。乌鲁木齐市环境污染很严重，在全国排名倒数第二。原因是乌鲁木齐市地处群山环绕的低洼地带，烟尘、废气等无法排放到市区以外，乌市上空多数情况下都笼罩一层烟雾，空气中总悬浮颗粒严重超标，相比之下，****的情况就好的多，天空经常是蓝天白云，空气和水的质量也非常高，是真正适合人类居住的理想环境。因此有人把****形象地比喻为乌鲁木齐的后花园。所以，****是乌鲁木齐购房消费的主要外延地区。4.3销售对象定位1、中高收入阶层根据****房地产市场发展水平和产业发展趋势，高品质的商品房市场将在平稳有序的发展中逐步趋于繁荣；加之，促进住宅消费的政策在不断的完善中发挥的巨大作用，以及我国经济发展已步入初级发达国家经济，将对高品质商品房市场起到极大的支撑作用。因此“******”项目开发总体定位在“中高品味住宅示范工程”，销售对象是面向****范围内的中高收入阶层。2、低收入家庭和进城打工落户的农民工2007年我国保障住房政策在期盼中出台。中国住房改革近10年后，再一次更加细化地明确了前进的方向，将使开发商面临新的市场环境。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）下发。文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。同时，“24号文”对各地建立健全城市廉租住房制度，提出具体时间表，并且明确了政府财政的支持力度。“可通过政府调控的两限（限套型、限房价）商品住房及市场提供的普通商品住房等来满足”。2006年****农民人均纯收入6059元是全国农民人均收入的1.7倍（2006年全国农民人均纯收入为3587元），消费结构由温饱型正在向小康型升级。农民移居城市正在悄然兴起，显示出****农村市场巨大潜力。本项目在建设规划中适量的建设一部分两限（限套型、限房价）商品住房。将在政府的指导下销售给低收入家庭或销售给进城落户的农民工。不但配合政府解决城市低收入家庭住房困难，而且为*********（投资）集团有限公司今后开辟和适应新的房地产市场环境积累经验，为集团有限公司房地产产业可持续发展创造条件，充分表明企业对社会的贡献度和责任感，具有深远的社会效益和经济效益。第五章工程建设可行条件5.1项目地址自然条件5.1.1****地理位置5.1.2项目建设区自然条件（1）地貌环境条件（2）气候条件5.2项目地址地质条件5.3项目场外资源共享条件5.4项目选择建设队伍条件****建筑市场发达，施工力量雄厚，各种成份的施工队伍多达数十支。技术高超，实力雄厚，自有施工设备齐全并具有较大影响力的集团性骨干施工队伍就有十余家，并且还有外县市的强队加盟竞争，因此工程选择建设队伍只需通过组织招投标就可轻易解决。第六章总体规划设计6.1规划设计理念6.1.1规划设计原则1、人本——体现现代人的生活方式，形成一种碧波徜徉、绿意盎然、自然和谐、经典高尚的生态居住环境。2、自然——贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造一个具有文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的居住空间。3、经济——作为住宅区，道路、建设等都应充分考虑地形因素，力求便捷高效。4、融合——讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、游憩行为的融合，建筑与绿化、休闲运动场地的融合。5、科技——强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，加强市政基础设施的合理规划，注重物业管理。6、安全——人车分流，既消除人车混行的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的利用率。针对不同出行设置道路及出入口，避免交叉干扰。加强物业管理，确保居住的安全性。6.1.2设计理念1、努力创造自然、优雅、生态的居住环境以迎合现代人生活个性化、生活模式理想化的要求，让居住者体会到生命的真谛，享受绿色、健康、尊贵的同时，体验充满乐趣的“夕阳红”。水体、绿化及景观渗透到每个角落，使整个小区充满了阳光、绿色和清新的空气。2、充分体现对人类家庭生活和邻里间交流的关怀和理解，贯彻“以人为本”的原则，满足区域居住性、创造性、安全性、耐久性、经济性的要求。创造良好的私密性，易识别的邻里，共同的界域感、归属感，使得整个小区成为健康生活、修养身心的住区。3、贯彻“可持续发展”的原则，使得建设具有灵活性、弹性和可操作性，实现经济效益、环境效益和社会效益的统一。4、体现现代生活的延续性，使来此区域的人们身心得到最大限度的放松、休养。创造充分的灵活性、多元性，使整个小区界域感清晰，富有生活的魅力，人们具有共同的活动中心。5、力争在设计理念、建筑形式和风格、建筑技术和材料设备上有新的突破，增加高科技的含量，通过多种设计手法，融自然、生态、休闲、度假于一体，建成一个高品味、人文气息浓郁的自然生态环保型住区。6.1.3设计依据1、《中华人民共和国城市规划法》。2、《城市规划编制办法》。3、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)。4、《住宅设计规范》，《建筑设计防火规范》。5、《****维吾尔****工程建设标准城市规划管理技术规定》（试行*JJ013-2004）6.2规划目标1、充分协调经济、环境、实用、技术等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致地考虑基地与周围环境的协调关系、建筑空间的组合、建筑风格形式、内在居住功能、社区景观构成以及文化体育和生活配套设施等方面因素，处理好居住区竖向设计和排水系统。2、合理确定其功能、规模、发展方向和实施步骤，合理配套城市公共设施，努力营造新颖高品质的人居环境，提升小区人气，与此同时，重点对城市绿地、公共空间、辅助设施及小区入口商业景观空间进行相应的景观环境设计。3、创造“******”项目高品质的人居环境，以适应21世纪文明生活的需求，以合理的设计带动居住区全面走向现代化。4、以建设文明社区为目标，注重居住区人与人的关系，营造良好的邻里环境，建立完善的居住区步行绿地系统，创造安全、方便、舒适的居住生活环境。6.3规划设计整体框架6.3.1基地的中部为一弧形的小区级干道，围合成小区的中心景观，与小区主入口处的景观道相呼应，烘托出小区的整体环境品质和特色。与弧形主干道相对应的是周边规则的组团道路，直与曲的完美结合，体现出功能合理，便捷高效又富有优美形态的现代规划理念。小区东侧弧线型的沿街商业，打破传统商业街的布局方式，又与小区主入口完美结合，充分体现小区的独特个性。设有会所、幼儿园、物业等服务性公建和沿街商业，满足小区内的生活需求。篮球场、网球场等服务设施均匀散布于整个小区。在本项目的规划设计中,采用街区院落的组织结构模式,以中心绿地为中心,围绕中心绿地辐射出多个住宅小组团。以组团围合,相互渗透。明确的组团划分便于实施封闭式的分级管理，提高小区的安全性，同时也为分期建设提供了有利条件。6.3.2根据现状地形和地貌，设计中小区车行道顺沿地形地貌布置，而核心景观处于整个小区的中部，形成点和线的景观系统，达到了自然而生态的设计理念。利用小区内开挖水系土方量，满足规划设计高程的起伏关系，做到小区内土方量的平衡。6.3.3人民生活品质的提高带来了私家车辆的增多，“******”的停车场地的停车位按照住户的30％来设置。在整个基地内部沿组团道路及宅前路设计小区的停车位。6.3.4人防面积按照小区规划面积的2%来设计，位于小区中心景观处的地下车库，面积为4390平方米，地下车库设置两个出入口，按照人防规范要求设计。6.4建筑设计本建筑设计方案在追求日照、朝向、景观和经济实用的同时，突破所有的框式，给住宅建筑单体赋予了更多的思想理念。以全新的富有想象力的手法重塑人们对于高尚住宅的理解，给****楼市带来一次惊喜。整个小区中住宅房型紧凑合理，景观窗将住宅区内的主题景观绿化一览无余。立面造型设计新颖，采用色块构板和大阳台，具有追求严谨的简约现代主义风格。建筑立面通过对比和变换，将褐色铝合金窗框线，金属栏杆和通高栏杆柱，加上局部双坡屋顶的体量相结合，通过体量的变化，给人以高贵典雅的感觉。在技术方面，建筑采用环保生态节能型的太阳能源，在屋顶隐敞处设置太阳能热水器。这不仅解决了技术要求，而且带来丰富的立面视觉享受，起到了美观与技术结合的效果。6.4.1整体布局1、住宅布局识别性与认同感——住宅布局强调空间塑造，强调单体的自由式布局，通过住宅单体的造型和空间限定，并结合户外绿化环境设计，形成开放式的均好性空间，创造空间丰富、亲近且具人情味的居住环境。住宅户型设计平面布置以起居室为核心，客厅与主卧争取大面积和良好的日照与观景朝向。2、公建布局区位性与方便性——考虑到本地段的区位和周围设施状况，沿****西路布置幼儿园设施，结合人行主入口景观广场的对景，设置小区的会所。3、绿化系统系统性与生态性——结合整体布局与组团规划，本规划以步行绿化系统为设计重点，以带状绿化为主要布局形式，结合步行系统规划，有机联系各宅间绿地，将宅间绿地、沿街绿地与滨河绿地相结合，使之成为统一绿化系统，增强户外空间的连续性。4、户型区内住宅体现多样性、合理性原则，为用户提供多种套型进行选择。套内功能分区合理，做到了内外、动静、昼夜分区明确，橱卫的使用，设备，管线设计合理，高雅、精致的风格取向。住宅家庭内部公私分离；居寝分离；洁污分离。室内布置紧凑，设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量，走道短捷，提高面积的使用效率和舒适程度。住宅单体设计适应现代生活方式，并以经济实用为原则，强调大厅活动空间，基本做到明厅、明厨、明厕、明卫。每套住宅除设有生活阳台外，大部份住宅单元在厨房外布置服务阳台。户内公共活动空间与就寝空间通过跃层加强了动静自然分区。厨房设计考虑系统厨柜与冰箱机位。共用卫生间采取分离式设计。详见附表9“户型统计表”。6.4.2景观规划1、入口及商业街景观小区主入口处考虑了一处设置小区名字的小品，作为入口景观轴线的起点，入口两侧是开放的柱廊与规则种植花坛的结合景观。半弧形柱廊使小区主入口具有磅礴的气势与独特的标志性，从而提升了本小区的整体品位。达到与周边环境充分融合的景观效果。柱廊前的规则种植花坛提示了小区内部的良好景观环境，同时可供休憩之用，具有很强的人气和凝聚力。2、组团及宅间景观设计小区和景观及绿化形成多重复合序列，相互穿插，渗透，同时又具有整体性。首先在空间上贯通联系，同时又以人行路线穿连一体化。使整个小区形成一个体化、连续化、多样化的绿化景观带，具有生态型绿化的重要特征。小区中心绿地的布置与宅间绿地之间连续有机，形成一条具有相当规模的绿色走廊，各种活动场地和设施布置其间，同时在南北方向上形成另一条绿轴、两条绿带把整个小区联系成一个整体,绿带是连续的,空间亦是连续的,同时在绿带的交点处布置各种不同的景观节点,具有可识别性,这就使得空间有了她的方向,引导人们在其中穿行。在本设计的框架内表达的不仅仅是阳光和绿树，更是将自然情趣融入其中堆坡造景，形成落差起伏。椭圆状重点景观绿化似流星划过银河，更似明珠随波荡漾。它为整个小区注入生机和活力。方寸之地虽不能浓缩天下之美景，用创意打造的家园却能让人乘上想象的翅膀，给业主以深深的归属感和期待感。把场地作为艺术研究的对象，综合平衡室内、室外的软、硬表面，建筑物与植物的材料选择，把基地内自然元素与人工元素的秩序性、效率性、审美性以及生态等敏感性的组织与整合，造就生态背景下的良好人居环境，让市民生活在园林之中。很大程度上实现了自然—居住—工作—交流—娱乐的和谐，与中心绿地连成一片，人类聚居亲切情感重又在人们心底唤起，创造宜人多趣的空间环境，为促进人际交往，丰富居民生活，发挥了很好的作用，中心绿地设计设计为较为自由的弧线，强化构图中心，各组团与其相联系。第七章市政工程规划与建筑设计7.1强电7.1、《住宅设计规范》GB50096-99；2、《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-94；3、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000）；4、《电力工程电缆设计规范》GB50217-95；5、《供配电系统设计规范》GB50052-95；6、《低压配电设计规范》GB50054-95；7、《工业与民用电力装置的接地设计规范》GB65-83；8、《民用建筑电气设计规范》；9、建设单位对本工程的技术要求及相关专业提供的有关单体资料和相关数据。7.1.2设计范围1、小区内部电力管网设计。2、小区内配套设施的电气设计。3、小区内住宅的电气设计。7.1.3设计说明1、本工程根据甲方提供资料，住宅楼用电标准为60W/m2，依此进行负荷计算及小区内电力设施的配置。2、小区电源引自****西路上的10kV市电，具体情况现场定。3、根据小区的布局，小区内设置2台高压电缆分支箱，为各箱式变电站提供电源。按小区的规模，经计算，小区内设置7座容量不大于630VA的箱式变电站，动力箱31台。每座变电站为附近动力箱及公共设施提供电电源。住宅楼每单元的电源箱电源引自动力箱。4、小区内箱式变电站、高压电缆分支箱及动力箱均为户外落地安装。5、所有电缆采用直埋方式敷设，埋深应在冻土层以下，过路及过基础穿钢管保护。6、电气系统采用TN-C接地系统，所有电气设备正常情况下不带电的金属外露导电设备均应可靠接地，接地电阻数值见相关图纸中标注。7、小区内电气管线的布置：沿道路敷设的电缆，电缆距路边净距1.0m；在住宅楼门前敷设的电缆，电缆距住宅楼最外缘净距1.0m。7.2弱电7.2.1设计依据建设单位对本工程的技术要求及所提供的有关弱电部分的电话、网络、有线电视等系统管网资料。7.2.2遵循的主要设计规范1、《城市住宅区和办公楼电话通信设施设计标准》YD/T2008-93；2、《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000；3、《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000；4、《通信管道与通道工程设计规范》YD5007-2003；5、《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；6、《通信管道工程施工及验收技术规范》YD5103-2003；7、《通信线路安装》*101-1-7.2.2设计范围1、小区内部通信管道设计。2、小区内配套电话及网络部分设计。3、小区内配套有线电视部分设计。7.2.3设计说明1、通信管道（1）小区内部敷设通信管道。通信主干管道为4~6孔；由七孔梅花子管PVCΦ110/32*6和PVCΦ110双壁波纹管组合而成。小区内通信管道与****西路已有通信管道衔接。在小区主干管道上设置人孔，支线管道上设置手孔。（2）每栋楼前敷设七孔梅花子管PVCΦ110/32*6一根，每单元入口处设置手孔一个，用于住宅单体引入管与小区内通信管道的衔接。所有通信管道供弱电各系统共用。图纸以通信管线中心距建筑物南北方向最凸出端1.5m为标准绘制，管线中心距离道路边缘1.5m为标准绘制。（3）人孔建筑按建筑标准设计研究所出版的《地下通信电缆敷设》（94*102）施工。（4）小区通信主干管道采用混凝土基础，厚度80mm，其余通信管道采用素土基础，PVC管道用套管插接法进行接续。管道穿越小区内车行道时需加G125钢管保护，保护钢管每端伸出路边各1m，通信管道与其它管线交越时均需做相应保护，做法详见《通信管道工程施工及验收技术规范》(YD5103-2003)中相关规定。（5）通信管道埋深冻土层以下，管道进入手孔的位置应符合以下规定：其管顶距手孔上覆底应不小于0.3m，管底距手孔基础顶面应不小于0.4m。人(手)孔两边管道口的水平位置尽量一致，其相对位置高差不宜大于0.4m。2、电话及网络部分（1）根据小区住宅楼位置分布，共划分为6个交接区，每交接区设置一个市话电缆交接箱及光缆交接箱，交接箱均落地安装。箱体安装基座与相邻人孔采用钢管直接连通。交接箱采用混凝土基座，基座尺寸与交接箱尺寸相吻合，基座距离地面高度不得低于500mm。基座与人（手）孔间应采用管道连通，不得砌成通道式，基座与管道、箱体间应有密封防潮措施。（2）市话电缆采取单体进线的方式，由市话电缆交接箱直接引出市话电缆至单体楼，中间不做接续及分歧。单体楼电缆进线按以下原则考虑：2个单元的外线引入1条30对，3个单元的外线引入1条50对市话电缆，4个单元的外线引入1条100对市话电缆，5个单元的分两处外线引入：一处为1条30对市话电缆，一处为1条50对市话电缆。网络部分采取光缆到楼的形式。由光缆交接箱直接引出4芯光缆至各单体楼，中间不做接续及分歧。各单体楼光缆进线处原则与市话电缆进线处原则相同。（3）小区电话系统主干外线引1条1300对市话电缆经01交接箱分歧后至02交接箱，再经02交接箱分歧后至03交接箱；1条1400对市话电缆经04交接箱分歧后至05交接箱，再经05交接箱分歧后至06交接箱。小区网络系统主干外线引1条72芯光缆至01光缆交接箱分歧后至02光缆交接箱，再经02光缆交接箱分歧后至03光缆交接箱；1条72芯光缆至04光缆交接箱分歧后至05光缆交接箱，再经05光缆交接箱分歧后至06光缆交接箱。所有市话电缆及光缆的接续在人孔内进行，并将接续盒固定在人孔内支架上。3、有线电视部分（1）有线电视的分区划分与通信交接区一致，每分区设置一个落地式有线电视防雨箱，用于安装光接收机、供电器及分配分支器。箱体安装基座与相邻人孔采用钢管直接连通。前端箱采用混凝土基座，基座尺寸与前端箱尺寸相吻合，基座距离地面高度不得低于500mm。基座与人（手）孔间应采用管道连通，不得砌成通道式，基座与管道、箱体间应有密封防潮措施。（2）有线电视防雨箱引出同轴射频电缆SYWV-75-9至各单体楼，中间不做接续及分歧。单体楼有线电视进线处原则与市话电缆进线处原则相同。（3）小区有线电视系统主干光缆引2条12芯光缆分歧后至各有线电视防雨箱。有线电视光缆及同轴线缆全部敷设在通信管道内。光缆接续或分歧时，使用光缆接续盒在人孔内进行，并将接续盒固定在支架上。7.3给排水方案设计7.3.1设计依据1、根据建筑专业提供的设计资料及现行国家设计规范；2、建筑给水排水设计规范（GB50015－2003）；3、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；4、灭火器配置设计规范（GB50140－2005）；5、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB50242－2002）；6、建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程（CJJ／T29－98）；7、全国通用《给水排水标准图集》（99S304）；8、给水塑料管安装（02SS405－1－4）；9、建筑排水用硬聚氯乙烯（PVC－U）管道安装（96S341）；10、全国民用建筑工程设计技术措施——给水排水分册。7.3.2设计范围本工程设计包括建筑物内给水、热水、排水管道系统，室内消火栓系统及建筑物灭火器配置的扩大初步设计。7.3.3给水系统1、水源本工程由规划小区北侧城市市政给水管网供给。水压：28米水柱。2、水量按城镇人均生活用水量为每日212升（含公共用水），规划总人7219计算：最高日用水量：1531立方米。平均小时用水量64立方米；最大小时用水量：192立方米。消防用水：室外消防用水量10L/s。3、热水各建筑单体内的生活热水由建筑内燃气（或太阳能、带防电墙的电热）热水器提供。7.3.4排水系统1、本工程采用污废水合流系统，排水体制采用污废水和雨水分流，小区生活污水最高日设计排水量：1600立方米。2、污废水和雨水管道沿小区内主干道路敷设，本工程生活污水主要是卫生间厨房排水，排水收集后排入室外污水检查井。3、生活污水在室外汇流入小区内化粪池(或污废水处理装置)处理后向北再排入城市污水管网。4、本小区汽车停放场地使用植草砖，使雨水大部分渗入土壤以减少小区雨水径流量。屋面雨水排水为组织排水,通过落水管排至地面.再由小区内雨水排水系统汇流后向北统一排至市政雨水管网。7.3.51、水源：本工程消火栓用水由两条引入管与规划小区北侧城市市政给水管网相连供水，供水水压0.28MPa。2、消防供水采用和生活供水合用管道,在保护范围内合理布置室消火栓.依据GB50016－2006,本小区建筑物室外消火栓用水10L/s。室外消防管道在小区内形成环状管网，环状管网采用阀门分成若干段,每段内室外消火栓数量不超过5个。3、本工程共设置室外地上式消火栓18套，地上式消火栓配有1个DN100和2个DN65的栓口。7.3.6建筑灭火器设计多层住宅、、附属本小区的公建及商业服务网点按照《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005每层配备一定数量的灭火器，每一计算单元配备的灭火器数量不少于两具，灭火器均采用手提式磷酸铵盐干粉灭火器，型号规格为MFZL3。7.3.7管材和接口1、给水管道采用聚丙烯（PP－R）冷水管材，热熔连接，公称压力1.25Mpa，其中至热水器管道和出热水器管道为镀锌钢管,丝接连接热水管道采用聚丙烯（PP－R）热水管材，热熔连接，公称压力2.0Mpa。2、污水管道采用硬聚氯乙烯（UPVC）管材及管件，粘接连接。3、热水器管道出水管道为镀锌钢管，丝接连接。4、消火栓管道采用热镀锌钢管，丝接连接。7.3.8阀门及附件1、地漏采用防反溢地漏，水封高度应等于或大于50nnn；地漏篦子表面应低于该处完成后的地面10nnn。2、卫生洁具五金配件采用与卫生洁具配套的节水型产品。3、管道穿墙、穿楼板时应根据图中所注管道标高位置配合土建工种预留洞口或预埋套管。4、排水塑料横支管均采用I=0.026坡度安装；排出管坡度安装见下表所示。管径(MM)De50De75De110De160坡度0.0030.0030.0020.0027.3.9管道试压1、给水管道的试验压力：0.6Mpa，保持1小时，压力降不得超过0.05MPa；然后在0.03mpa状态下稳压2小时，压力降不得超过0.03mpa，同时检查各连接处不得渗漏。2、污水管道试压：隐蔽或埋地的排水管道在隐蔽前必须做灌水试验，灌水高度不低于底层卫生器具上边沿或底层地面高度。检验方法：满水15分钟水面下降后，再灌满观察五分钟，液面不降，管道及接口无渗漏为合格。7.3.10管道冲洗1、给水管道在系统运行前必须用自来水以1.5M/S的流速进行冲洗，直到出水口的水色和透明度与进水目测一致为合格。2、排水管做通球试验，试验通球球径不小于排水管径的2／3，通球率必须达到100%。7.3.11防腐镀锌钢管埋地时在外壁刷冷底子油一道、石油沥青两道外加保护层；镀锌钢管明装时刷调和漆两道。7.4燃气设计方案7.4.1执行规范、标准1、《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）；2、《输送流体用无缝钢管》（GB/T8163-1999）；3、《城镇燃气输配工程施工及验收规范》（CJJ33-2005）；4、《埋地钢质管道环氧煤沥青防腐层技术标准》（SY/T0447-96）。7.4.2工程概况本次燃气管网按满足居民生活用气进行设计。在小区内设置1台调压柜。进口压力：0.1~0.4MPa，出口压力：2~4kPa。瞬时最大流量：1200Nm3/h。7.4.3管道敷设1、土方工程、管道敷设管道敷设的管沟规格以及回填土等要求按《城镇燃气输配工程施工及验收规范》CJJ33-2005规定执行。供气管线采用埋地弹性敷设，弹性敷设曲率R≥1000D，管线应敷设于当地冻土层之下，管线管顶覆土距最大冻土层0.3m；燃气管线与其他管线及建构筑物的水平净距和垂直间距应符合《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）的有关规定。2、管材管件的选用本设计管线输配介质为净化天然气，调压柜前管线设计压力为0.4MPa，调压柜后管线设计压力为0.095MPa，管线采用无缝钢管，材质20#钢，其各项技术参数应符合《输送流体用无缝钢管》（GB/T8163-1999）的规定。套管选用螺旋缝埋弧焊钢管，材质为Q235B，其各项技术参数应符合《低压流体输送管道用螺旋缝埋弧焊钢管》（SY/T5037-2000）的规定。无缝钢管的管件材质为20#钢，其制作应符合《钢制对焊无缝管件》（GB12459-2005）的有关规定。3、阀门的设置及阀井的安装为方便检修，在调压柜之前、后以及分支管线上均设置切断阀，切断阀选用锻钢固定球阀，阀门均设置在阀井内位置详见调压柜安装详图及阀门井图。阀井施工时，严格控制质量，砌筑水泥砂浆应分布均匀，砖块应在水中充分浸泡，防水层施工应该分层进行，内层用中砂水泥砂浆，外边几层用细砂水泥砂浆，表面水泥压光。阀门井的内外表面严格进行防水面处理。管道进出阀井的套管外边用水泥砂浆密封。阀井的施工方法详见《燃气工程设计施工》（05R502），在阀井盖上应浇铸“燃”字样，承载等级，汉字标明的厂名及生产年份。4、防腐管线及套管均采用加强级(≥0.4mm)环氧煤沥青防腐，具体要求按《埋地钢质管道环氧煤沥青防腐层技术标准》（SY/T0447-96）执行。7.5采暖通风设计方案7.5.1设计依据1、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019－2003；2、建筑设计防火规范》GB50016-2006；3、全国民用建筑工程设计技术措施——暖通空调分册；4、单体建筑平面、立面、剖面图；5、《供暖通风设计手册》。7.5.2设计参数1、冬季采暖室外计算温度****地区采暖起始温度+5℃，采暖期室外平均温度为-9.5℃，室外采暖计算温度为-25℃；2、室外平均风速****地区正常为4-6级，弱风3级以下，强风7-8级，大风9-10级。3、冬季最冷月平均湿度****地区年相对湿度58%，最高年相对湿度67%，最低年相对湿度53%。4、室内采暖计算温度：根据房间功能不同按照设计规范选取7.5.3室内采暖部分1、采暖热负荷（1）本小区全部为节能住宅，建筑单位面积热指标取：35W/m2。（2）总热负荷：8MW。（3）节能建筑的有效的外维护结构一经设计确定，不能擅自变更和修改2、热媒及热源热源来自小区锅炉房，热媒为55度－45度热水。7.3.4室内采暖系统形式每栋建筑前均有总热量表,建筑单体内各家采用分户热计量供暖。各户采用地板辐射供暖,各家各户内的每个房间都可以通过调节集分水器上的阀门开度进行室温调节以达到节能目的。7.5.4设备、管材1、辐射管选用PE-*管，所有集分水器上的阀门一律为球阀。2、热力入口采用05YN1相关部分，分别在供回水管上安装闸阀Z41H－10，压力表（型号Y－100）和温度计（0－100度），供水管上安装Y型过滤器，热量表；回水管安装平衡阀（型号KPF－16型）和泄水排污阀。3、室内明管一律为镀锌钢管，当管径DN大于或等于50时采用无缝钢管7.5.5施工要求1、管道穿过墙壁和楼板应设置钢制套管，安装在楼板内的套管其顶部应高出地面20mm，底部与楼板底面相平；制作安装按国标96T922执行。2、明装管道，管件和支架等刷红丹防锈漆一道，再涂银粉漆两道。3、系统安装完毕，以7Kgf/cm2作水压实验，10分钟后无渗漏，压降≤0.7Kgf/cm2为合格。4、入户管道穿墙处设柔性防水套管，详见05YN1。5、安装及施工必须遵守《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GBJ50242－2002）。7.5.6室外热力管网1、室外管道一律采用无沟直性敷设。2、埋深小于1.2M过路时，加设钢制套管。3、工作压力10Kgf/cm2。4、保温材料采用聚氨脂现场发泡。5、保温前先刷耐热防锈漆一道。6、伸缩器一律采用直埋型波纹管伸缩器。7、热水管网采用支状布置7.5.7通风设计根据相关规范，各疏散楼梯间消防防烟系统均为利用可开启外窗的自然通风方式。公建及商业服务网点消防排烟均利用可开启外窗进行自然排烟。7.6消防设计7.6.1建筑部分1、设计依据《住宅设计规范》（GB50096-99）；《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》（JGJ50）；《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50069-97）；2、基地概况本项目位处********，北侧面临城市交通道路——****西路，西侧临城市交通干道――****南路，东侧为正在建设中的“****”居住小区，地块形状比较规则，基本呈正方形。3、总图部分（1）本工程所建建筑物防火间距均按有关消防技术规范设定。（2）基地内主要道路宽7m，主要道路转弯半径12m。（3）各栋楼均设消防登高面，超过35米的尽端式道路均设置回车场地12m×12m。7.6.2消防部分消防设计：1、本工程57栋住宅，2栋低层商场耐火等级均为二级，地下室耐火等级为一级。2、每单元住宅楼梯间均通至屋顶。3、其它各不同功能使用房间之间均采用不低于2小时的防火墙分隔。各地下室楼梯间均设单独出入口，并采用乙级防火门。7.6.3电气部分1、设计依据《住宅设计规范》（GB50096-1999）；《建筑设计防火规范》GB50016-2006；《供配电系统设计规范》GB50052-95；《建筑物防雷设计规范》GB50057-94；相关专业提供的资料及数据。2、设计范围（1）各单体的配电设计。（2）小区系统的供配电设计。3、小区的用电负荷等级及电源来源、设备配置根据规范要求，本小区内建筑均为三类建筑，每个建筑单体用电负荷等级为三级。（1）小区高压电源引自附近10kV市电。（2）小区内设置户外高压电缆分支箱、户外箱式变电站、及户外动力箱，构成小区的供、配电系统。（3）各单体电源均引自附近箱式变电站或动力箱。7.6.4给排水部分1、设计依据：《建筑设计防火规范》GB50016-2006；《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005;《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003《全国民用建筑工程设计技术措施》(给水排水)分册2、设计范围：（1）室外消火栓给水系统（2）室内消防给水系统（3）灭火器配置3、消防用水量：（1）室外消火栓用水量：10L/s。（2）室内消防用水量：附属本小区的公建及商业服务网点内设置消防软管卷盘或轻便消防龙头，可不计入消防总用水量。消防给水总用水量：10L/s。4、室外消防给水及室外消火栓系统消防给水水源由市政给水管网供给。消防给水进水管为二条，管径DN100，室外消防管道与市政给水管网形成环网。小区室外沿道路设置18只室外消火栓，每只室外消火栓流量为10L/s，室外消火栓采用地上式，距路边距离小于2m，距建筑物外墙距离不宜小于5m。5、室内消防给水系统本小区建筑为多层住宅和附属本小区的低层公建及商业服务网点,主要依靠城市消防车灭火.附属本小区的公建及商业服务网点内设有消防软管卷盘或轻便消防龙头消灭初期火源。6、灭火器配置多层住宅、、附属本小区的公建及商业服务网点按照《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005每层配备一定数量的灭火器，每一计算单元配备的灭火器数量不少于两具，灭火器均采用手提式磷酸铵盐干粉灭火器，型号规格为MFZL3。7.6.5暖通部分1、设计依据：《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003《建筑设计防火规范》GB50016-2006《全国民用建筑工程设计技术措施》(暖通空调)分册2、设计范围：住宅及配套公用建筑部分消防防排烟系统3、住宅及配套公用建筑部分消防防排烟系统：各疏散楼梯间消防防烟系统均为利用可开启外窗的自然通风方式。公建及商业服务网点消防排烟均利用可开启外窗进行自然排烟。第八章实施进度计划8.1实施进度计划拟开发时间：4年；其中：建设期为3年；销售期：1年。项目前期工作：2007年7月～2007年9月。建设分三期完成： 第一期：2007年9月15日－2008年8月30日；第二期：2008年6月18日－2009年8月30日；第三期：2009年8月30日－2010年8月30日；预售和销售时间：2007年11月－2011年9月。8.2实施进度直线表实施进度直线表年季项目200720082009201020113412341234123412项目前期工作第一期第二期第三期予售、销售第九章先进技术集成与应用9.1工程中采用成套技术“******”住宅小区将在住宅结构体系、节能体系、住宅厨卫体系、住宅管网体系、住宅设备体系、小区现代管理体系、居住区环境质量保障体系、建筑施工等方面，根据不同住宅类型或预购户的要求，将分别采用建筑先进集成技术。列入下表。先进技术集成与应用汇总表类别项目名称技术特点及应用范围一、住宅结构技术大开间灵活分隔住宅采用大开间，提高了住宅的可改造性和舒适性。KP1多孔砖相对于实心粘土砖，增加一定数量的盲孔，节约耕地资源，具有轻质、施工方便的特点。加气砼砌块具有轻质、保温、隔热的性能；砌块安装管线较为方便；模数合理，施工方便，与外饰面粘结方便。超轻陶粒耐水石膏板、GRC板等轻质材料具有轻质，隔音良好，运用多种饰面材料，可灵活分隔，配套齐全，方便施工提高住宅可改造性；墙薄，增加了房间的有效使用面积二、住宅建筑节能及能源开发利用成套技术塑钢门窗重量轻，气密性、水密性、隔声性好保温隔热双层玻璃抗风压强度高；密封性能好；良好的隔热效果，可有效降低空调能耗；可有效阻隔噪音。防水层下设保温隔热层技术用水泥聚苯颗粒板（厚度以****地区保温要求定）做保温层，上面再做防水层节水型卫生洁具采用6升新型卫生洁具，节水效果明显，防滴漏，防渗漏。陶瓷芯片水龙头机芯采用高密度、高硬度和高耐磨的陶瓷制成；出水口安装有孔盘和不锈钢滤网保温、隔音、防盗、防火进户门节能、安全、坚固、美观、形式多样太阳能技术1、采用热管—真空管集热技术，具有传热效率高、防冻、防结垢等优点。2、聚氨酯整体发泡工艺，使水箱、外壳和端盖形成一个整体，保温层无缝隙整体性好。3、采用电加热作为辅助加热方式4、与坡屋面紧密结合，作到美观、隐蔽中水处理小区采用中水处理回用技术，生活污水经生化等深度处理后用于洗车、冲洗道路、绿化浇灌、水景水系补水、公建马桶冲洗等。三、住宅厨卫成套技术厨房整体标准化设计根据小区主力户型，厨房间的平面尺寸进行整体厨房设计，做到家电一体化，实现储存、保鲜、速解、烹饪、净化、热水供应六大功能，分别以高、中、低三种档次的基本单元，进行最优组合。解决了住户在厨房装修和厨房设施的配置中诸多功能不全、平面布局不合理、管线接口处理不当等影响厨房整体功能效果的弊端，拉动厨房设备、管线的成套工业化生产方面的标准化和配件的通用化，在****也可起到示范作用。同时也使室内轻质隔墙的灵活分隔概念得以实现，缩短了工期，降低了成本卫生间整体标准及装备体系主力户型的卫生间样板采用整体安装，具有洗浴、盥洗、卫生间整体化，浴缸、淋浴配件具有互换性、布局灵活适用。管线走向全部采用封闭式，无缝隙、死角、锐角等，统一规格标准，防水防渗漏，安装快捷。厨卫烟气集中排放系统厨房与卫生间排油烟风道采用ZRF住宅烟气集中排放，通风性能较好，构造简单，安装方便厨卫防水采用柔性防水材料SBS防水材料，抗老化，延伸率高，抗渗透性强采用新型管材成套产品1、上水采用PP—R或交联聚乙烯（PE*）冷热水管道系统，管材无毒，卫生，不结露，无锈蚀不结垢，保温抗冻性好，重量轻，安装方便，抗老化，流阻小，寿命长，便于暗敷。2、排水管采用U-PVC降噪排水管道，管材无毒，卫生，不结露，平均噪声小于（等于）45dB，重量轻，安装方便，抗老化寿命长，流阻小。四、住宅管线体系成套技术隐蔽、暗藏式管井设计增加室内使用空间，避免在室内过多穿孔开凿，有效防止渗漏，便于管道检修；成本低，便于安装；隐蔽不外露，不破坏建筑外观。户外照明中央控制采用感光开关和节能灯具用感光开关，可避免白天足够光时照明；采用节能灯具，可节省电力；由控制中心对所有户外照明电路进行管理，在夜晚不同时段开启不同数量的照明灯高品质电器配件采用高品质电器配件，安全耐用，机械寿命10万次以上，电器配件寿命20~30A3万次，63A2万次，100A1万次管道井集中室内暗敷技术便于施工、安装和维修地板辐射采暖管线敷设成套技术采用低温辐射供暖方式，要求热水温度在55度左右，热效率高于散热器。优质耐用的PPc管排列在楼面面层，施工方便，扩大了室内空间，提高了楼层之间的隔音性能。箱式变电站体积小、结构紧凑，仅为国内同容量箱变的1/3左右；全密封、全绝缘结构，无需绝缘距离，可靠保证人事安全；既可用于环网，又可用于配电，转换十分方便，提高了供电的可靠性。车库照明采用低照度分散照明及节能灯具在符合车库光亮度的前提下，其总耗电量会大大减少，达到节能效果；配备适量声、光、红外控制的照明灯，避免照明死角。五、住宅智能化信息技术设计小区安全防范系统技术周界报警及防跨越系统；电子巡更保安系统；安全门对讲；紧急呼叫报警；红外、门警安全防盗报警；安装煤气烟感报警器；各报警系统通过局域网连通业主、保安和监控中心。小区控制管理系统二表远传计量收费系统。信息传输通道每户不少于两对电话线和两个有线电视插座；建立有线电视网。信息网络系统社区宽带数据网入户；高速接入本地骨干计算机信息网，具有安全的网络计费系统；提供许可住户访问的小区Web站点。垃圾处理技术全部实现袋装化（可降解材料），统一收集，集中存放中转。六、居住区环境质量及其保障技术防噪音技术采用隔音效果好的双玻塑钢窗；机动车主干道避免面对建筑物朝向，机动车直接进入车库；结合绿化设计隔离楼房和主车道。绿化处理技术1、选用抗病虫害的品种，减少农药的使用。2、采用观赏性好，生产整齐，绿期长的草种。透气透水性铺装材料和施工技术草坪隔栅技术：草坪隔栅呈网格状，可承载消防车通行。草坪可通过隔栅网格下孔与土壤连接。外墙防水采用环保型防水涂料，具有明显的防酸，耐腐蚀，耐老化，防水，防霉，防热性能。屋面防水采用SBS卷材，抗老化，延伸率高，抗渗透性强；新型刚软性防水屋面，施工方便，工序简单，抗变形加强。高效钢筋应用技术冷轧带肋钢筋和冷轧扭钢筋。粗直径钢筋连接技术电渣压力焊接，套筒挤压连接，锥螺纹连接，直螺纹连接，保证竖向钢筋对接质量；增强钢筋连接强度，节省钢材。复合模板实用技术保证施工质量，提高置模效率，节约材料，符合模数，使用方便小流水段施工方法根据工程情况，采用合理分段分部创造最佳流水施工方案；充分利用人力、物力，达到综合经济最佳效益厨、卫一次装修到位厨卫地面和墙面砖铺贴完成；顶棚采用吊顶；通风道安装到位，管线封闭不外露；厨房洗、切、烧炊事设备、吊柜和抽油烟机安装到位；卫生器具安装到位。住宅室内装修分步到位，菜单选择厨卫装修之外，其它房间按市场需求档次完成地面、墙面、顶棚、门套、内外门的安装工作，按用户所选用的菜单一次装修到位，直接入住七、其它住宅建造成套技术跃层式住宅设计满足住宅私密性和动静分区要求，使住宅室内空间有所变化，功能区分设在不同层面无障碍通道设计住宅首层入口及小区内均设计无障碍通道三代人住宅户型设计解决三代人共居问题，共同餐饮空间，各自活动空间和居室抗震住宅设计在住宅中采用抗震结构措施9.2关键技术和预期成果9.2.1改变传统的结构体系对住宅的空间布局的种种限制；更新住宅结构体系，大力推广新型的结构体系。1、采用大空间，便于分隔的结构体系住宅采用异型柱框架结构营造住宅内部的较大空间，同时在住宅的结构设计中柱、墙、梁的设置充分考虑住户对空间的合理分隔，既保证结构体系的安全可靠，又体现了“以人为本”的设计理念和现代的舒适性、可改造性和可持续发展性，住宅的功能和环境有明显的改善。2、满足节能50%的要求——空心砖加外墙外保温技术。9.2.2采用局部坡屋面、加气砼砌块，塑钢门窗双层玻璃，外墙外保温和结构节能技术、材料；采用节能灯具，公共照明采用节能控制措施。当建筑可以采用较低强度等级的混凝土时，在砼中可以适量利用工业废料、建筑垃圾等，变废为宝，有利于环境保护，降低工程造价。9.2.31、根据“******”主力户型厨房间的平面尺寸配置整体厨房，按家电一体化，实现储存、保鲜、速解、烹饪、净化、热水供应六大功能，分别以中低两种档次基本单元，按厨房间的平面尺寸进行最优组合。解决住户在厨房间装修和厨房设施的配置功能不全，平面布局不合理，管线接口处理不当等影响厨房整体功能效果的弊端，推动厨房产品的标准化，配件的通用化，设备与管线的成套工业化生产。2、“******”主力户型的卫生间，采用整体安装，具有洗浴、盥洗，卫生间整体化，浴缸，淋浴的配件具有可换性，布局灵活适用。管线走向全部采用封闭式，无缝隙、死角、锐角等。卫生间做到洗厕分离。9.2.4每栋住宅楼的总电源进线断路器具有电源保护功能，连楼总开关和支户总开关采用同时断开相线和中性线，每套住宅设不小于10（40）A电度表一只，每单个居住空间插座数不少于2组，起居室和卧室均有单组三极空调电源插座一只，位置恰当，符合使用，电源插座均采用安全型，厨卫间等潮湿场所采用防溅型，每套住宅设配电箱一只，空调电源插座，其它电源插座和照明均分路设置。1、电器配线系统技术配电线路设有短路保护，过负荷保护，除消防设备用于报警外，其余均用于切断供电电源，电气线路采用符合防火要求的暗敷配线，导线采用高品质绝缘铜线，采用可靠的接地方式，并进行总体等电位联结，其安装质量经有关单位验收合格，供电线路的施工质量经监理单位，验收合格，验收资料齐全；配电用保护管采用UPVC塑料电工套管（吊顶内必须采用镀锌钢管保护），进行综合设计布线，回路和插座设置满足A规定的要求，室内管线布置集中隐蔽。小区供电线路均采用埋地电缆。电气设备中，厨房、卫生间，充分考虑到抽油烟机、冰箱、微波炉、洗衣机、电气用途等的需要。2、采用新型管材成套产品上水采用PP-R交联聚乙烯及改性聚丙烯冷热水管道系统、管材无毒、卫生、不结露、不锈蚀、不结垢、保温抗冻、重量轻、安装方便、抗老化、流阻小、寿命长。排水管采用U-PVC降噪排水管，平均噪声≤45dB。天然气采用镀锌管。3、采用隐蔽暗敷式管道井设计，可以增加室内使用空间，避免在室内过多穿孔开凿，有效防止渗漏，便于检修，由于隐蔽不外露，不破坏建筑外现。管线统一设计，统一施工、统一标志、协调，有专业监理单位监理，保证室外工程质量按控制造价、进度、质量目标实施。每道工艺实行验收制度，管线隐蔽前做好测试工作，不留质量隐患。9.2.5对于缺乏淡水资源，城市供水严重不足的****地区，利用生活污废水经适当处理后回用于建筑物和建筑小区供生活杂用，既节省水资源，又使污水无害化，是保护环境，防治水污染，缓解水资源不足的重要途径。生活污水经处理后，达到规定的水质标准，用于厕所冲洗，园林灌溉，道路保洁，汽车洗刷、喷水池、冷却设备补充用水。“******”住宅区的生活污水主要来源于住宅楼及配套建筑等用水。本工程设计范围包括污水处理站的工艺、建筑、结构、电气及自控、给排水、暖通、噪声控制等。****“******”住宅小区是****特变电工房地产开发公司开发的绿色生态小区之一，为了达到绿色生态小区的要求和节约水资源的目的，小区采用分质供水。即所有公共建筑冲厕用水和道路、绿化浇洒、水景以及洗车用水均采用中水（小区污水处理站的再生水）；生活饮用水采用纯净水；其他用水采用城市自来水。小区的所有用水器具产生的生活污水收集处理后将作为小区所有公共建筑冲厕用水、绿化、景观和洗车用水。9.2.6地板采暖作为一种新型的采暖方式，其技术的先进性，经济的可行性，质量的可靠性，已在****建筑采暖得到广泛认同。在达到同样室温的条件下，散热器采用的是空气对流供暖方式，要求热水温度在90℃左右，地板采暖采用的是低温辐射供暖方式，要求热水温度在60℃左右，可见地板采暖的热效率比散热器采暖要高，从而节约能源。地板采暖的全套设施（分水器除外）基本上都暗埋在楼层地面层内，这样便于美化户型设计，提高舒适性，比如设计落地窗、矮窗，增加室内采光度和亮度。地板采暖由于除掉了明管道，没有了墙挂散热器及暖气罩等所占用的地面面积和空间面积，从而扩大了室内空间，方便了室内家具摆设。地板供暖层由于铺设聚苯乙烯板，既增加了保温效果，又提高了楼层之间的隔音性能，可有效降低楼层上下住户之间的杂音，提高私密性。地板采暖可为用户提供适宜的室内温度梯度。室内由下而上逐渐递减，地表面为26℃±2℃，中层为22℃±2℃，上层为16℃±2℃，正好给人以脚暖头凉的良好感觉，适宜人体生理需要，有利人体健康。9.2.7****地区太阳能资源丰富，全年日照都在3000小时以上，年辐射总量在5800兆焦/平方米·年。自然条件如下：全年最大风力强度：15m/s。平均最高气温：+32℃。月平均最低气温：-16.2℃。从以上自然环境来看，****地区太阳能资源的优势很明显，非常适合建设太阳能集中供热系统。“******”小区采用的太阳能设备由****新索环境能源有限责任公司提供，该公司是由****新能源股份有限公司和北京清华索兰环境技术研究所两家股东共同出资组建而成。其中北京清华索兰环境技术研究所是一家集研发、生产为一体的科研单位。多年来研究所在全国率先将热管技术应用于太阳能工程，建成了太阳能热水器大面积工程，研究所承担了清华大学科技开发部、紫光、同方集团的开发、测试、技术服务及省校合作项目。本工程采用热管—真空管集热技术，具有传热效率高、防冻、防结垢等优点，所有住宅采用分户式太阳能热水器供给住户生活热水，公共建筑采用集中式太阳能热水系统。太阳能供热系统采用智能控制技术：实现了对水位、水温、水量、太阳能集热、电辅助加热的智能化控制，无需专人职守。采用光电互补技术：成功地解决了在光照不足的情况下的热水供应问题，保证在阴雨天正常使用。9.2.8住宅环境及其保障技术保护环境是我国的基本国策，在设计中力求优美的环境，减少各方面的污染，住宅环境及其保障技术主要有以下几个方面体现出来：1）优质绿化草坪技术：选用适应地方气候