深圳写字楼市调报告年度报告

第一篇：市场调查篇深圳市经济发展简介拳1.深圳宴市全“逝十五形”滔期间发展的科总体目标蚁以高新技术荷产业、现代塘物流业、现演代金融业为电支柱，以传叮统优势产业念为基础，实搏现三次产业唉协调发展和怀全面升级。混辛大力发展高等新技术产业唉省更大力发展计具算机、网络夹与通信、集甘成电路、软停件、光电子贷、数字家电伐等信息产业怒。苍贪蚀抢占信息技丸术制高点，配坚持利用跨百国公司的国斗际化分工体鱼系，加大高胆新技术产品原的元器件和挣配套产品生帅产能力；利月用较强的产奋业配套优势役，逐步形成达具有民族品尿牌的整机生侦产能力；强宁化核心技术各开发能力和前形成核心产延品生产配套衡能力，全力胡发展集成电样路等基础元逐器件的设计堤与制造，重援点开发应用富软件，加快帖网络通信产祖品研发与制假造，力争用炼五年或更长亲时间，建成功全国乃至亚副洲重要的信顽息制造业基使地。身凤加快培育现杯代物流业鉴骂晌加快建设集想装箱主枢纽吗港和航空货飘运中心。以史集装箱运输漏为核心，东聋西港区并举超，加速盐田警港区三期、统蛇口港区二炸三期和赤湾泉港区凯丰集交装箱码头工会程和铜鼓航咱道的建设；垒进一步开拓鹅国际航运市梅场，大力增编辟新航线，责形成干支结转合的航线网托络；加快建论设华南国际没集装箱多式殊联运中心，寨完善港口道都路集疏运系寸统；积极开衰拓海铁联运做业务，不断荐扩大港口腹携地范围。震2005饮年，深圳港巷口货物吞吐盼量达到得7000细万吨，集装线箱吞吐量达厉到遥650购万标箱，集允装箱国际航蛮线达到膨100们条。深圳机余场航空货物撇吞吐量达到素50惑万吨，其中标国际货物吞挠吐量达到荐20丑万吨。弹翼着力发展现较代金融业宁桨陈加大金融创碰新力度，推斜动金融规范毁化、市场化拦、国际化再茶上新台阶，句使深圳成为忘全国最安全糠、服务最优伪良、创新能健力最强、市庸场化水平最护高、开放度哲最大的全国女性金融中心漫之一。衰2005黄年，金融业贷增加值占第拌三产业增加析值比重达到绝30刚％。旋邪努力培育新站兴服务业摊斩第积极运用信地息化技术改惧造第三产业订，大力推行鼻现代经营方慨式，提高生丈产服务、流填通服务和消曾费服务的效磁率和质量，沾加快发展传左统优势服务晨业和新兴服我务业，努力扶建成现代服碑务业比较发亲达的城市。抬担2.20鄙02年深圳鞠市总体经济若发展情况榨2002交年，深圳市矛GDP调突破嘱2000贴亿元大关，挖达到助2239.草41本亿元，在全屠国大中城市既中继续稳居牙第糊4凯位，按可比岂价格计算比诚上年增长努一五费％，比预期携目标高出点3辆个百分点。体人均判GDP之达汉46003岔元，折合浩5558贫美元。愁2002越年深圳市还醉有多项经济鲜指标排在全隶省、全国乃插至世界前列腾：全市规模峰以上工业企屈业完成现价态工业总产值真3571.瞎26崇亿元，增长荡24.2羽％，在全国肯大中城市中画居第枝2海位。全年外稳贸出口总额洁达论465.5杀7话亿美元，比亮上年增长巨24.2枪％，连续十收年位居全国译大中城市榜蓝首。至者2002注年末，全市恋金融机构存适款余额驶4952.激73锅亿元，比年冤初增长抄21.1缘％，其中，底居民储蓄存客款余额稻1756.棵49且亿元，增长全27.9欧％，金融机曲构贷款余额椅3512.驰48贞亿元，比年碰初增长喉22.8苍％，存贷规辜模在全国大抹中城市中均惭居第绩4眠位。去年全症国倦30没强连锁企业屿中，深圳占贪4过家，其中华宴润万佳已经执进入全国前尺10晒名。深圳港鞠集装箱吞吐盈量哗762观万标箱，增枯长近丢50纸％，已居世胖界第六位。忘3.20袄02年1-饰6月份深圳顾市注册企业没情况短深圳市注册格外资企业情叠况伶据深圳市工苗商部门统计时，截至今年忍6闹月，深圳市牵共有外商投根资企业铁10942蚕家，投资总妨额菊424贯．镜27就亿美元，注验册资本朝235雕．朝07枯亿美元。其抬中仅今年上罪半年我市就阵新设立外资削企业亡641提家，这相当笋于平均每个宽月新产生逾烟百家外企。青霜据工商打部门有关人镰士介绍，投签资规模扩大包，现有企业敬不断增资扩足股是我市外福企今年发展版的一大特点乳。在今年新茅设立的外商伙投资企业中亡，注册资本免超仙500精万美元的有划37揪家，超威1000抄万美元的有寻28幻家，同比分晚别增长了呈17疗．坝8絮％和振27珠．蔑3胜％。其中新殿设立的最大瞧企业创雅房俩地产（深圳晌）有限公司突投资额高达损6该亿港币。另原外，今年有润3一五猜家外资企业嗽增资扩股，妙合同外方增底资阅4债．挺91尺亿美元。裂闹深圳市注册怜私营企业情潮况拆深圳市私营宽经济继续保突持稳步发展扫的势头，捏1~6禽月份新登记咳注册的私营取企业已达茶7673病户。到目前序为止，深圳艇市私营企业寻总数已达蚀57398脱户，占深圳时市企业总数勒11一五9单0枪户的芬51.4违％，已占据投深圳市企业梅的半壁江山宗。痕果深圳市罢新注册的私床营企业呈现桃出一些特点毫：私营企业庄的发展规模再越来越大。营其中，注册敲资本馋500~1棕000书万元的企业输有步1759船户；见1000允万元以上的喝企业报978占户；注册资凉本过亿元的员企业有饲26孕户。甘滋有越来咳越多的私营配企业从事高哈科技产业。泼深圳市自去线年效10躁月份开始实票施《关于促坐进高新技术真企业发展若郊干注册问题怠的暂行规定棉》后，越来有越多的私营铲高科技企业追诞生。深圳似市科技部门月统计，目前朱，经科技部骡门认定的私奶营高科技企至业就已经超煤过一千家。贝到目前为止愚，私营科技氧型、外向型阔企业比去年夏增加了近峡6浪成。秧详4.20犬03年发展新计划与近期雁情况溪追今年深圳经维济增长的预渐期目标拟定王为体12迁％，全年国饮内生产总值涨预期目标为驱2520除亿元，人均威GDP4.齐9守万元。而规殊模以上工业逼企业总产值服（屯1990踩年价）要实乏现秋4940茶亿元，预期马增长娱17膝％。羞2003葡年锤1陵月深圳市已颗经取得颠GDP约同比增长骗14限．杜5扶％的良好开粘端。讽深圳市写字啄楼市场情况易分析载1.深圳市锐以往写字楼拼的发展简况棕（1987蒸年孕——艺2000年态）氧仍深圳市的写笋字楼发展（醉1987互年耀—熔2000剪年）可以划卖分为三个阶比段：脚第一阶段发剂展初期（佛1987朗年涉—胁1992男年）骂六指数20劫世纪的伤80刺年代末期至肥90爱年代初期，申该阶段深圳撕市开发的写觉字楼相当少拣，永1987鹊年至舅1992毯年圈5扎年间，深圳者市共出让写怕字楼用地遮22.一三舱万平方米望,渠考虑到当时之的深圳尚处饲于起步阶段披,蚁其中的大部绳分写字楼用仍地为行政办录公用用地琴,或当时的商品夺写字楼用地费就更少。此哀阶段深圳市截开发的写字抗楼集中分布徐在罗湖区火疫车站周围。死第二阶段迅军速发展期（赢1993哲年旨—券1996寿年）倾19盘93荐年至因1996丸年是深圳市脚的写字楼开当发的迅速发掏展期，絮1995确年全市共出村让写字楼用霜地仙44.37而万平方米，箱为深圳市成趴立以来写字扭楼出让最多井的一年。当五今深圳市场萄上主要写字胳楼多为该时兰期开始动工胞兴建，包括晓罗湖的嘉里阴中心、佳宁纽娜友谊广场砌、地王大厦效、发展银行稳大厦、电子叠科技大厦、侧特区报业大鼓厦、联合广笨场等等。尖第三阶段市惜场淡静期哪棚1997岁年，亚洲金风融风暴爆发迟，全球经济商均受到严重段影响，而中坚国经济在经办过核1995健年和猪1996分年的心“太软着陆外”鞋，也进入一径个平稳发展产期，深圳写雁字楼市场一居方面受宏观掌经济环境的做影响，同时给更由于前期劣开发过热，轧存量压力大伙，迅速进入政一个淡静期叉，房地产开逢发商对进入骡写字楼市场利非常谨慎。狸神果你为本恳裕深圳市历年弓国内生产总劈值和写字楼疤市场数据栋夏（业金额单位：喜万元，面积既单位：万平错方米）拜年份旺肺国内生产总黑值献林用地出让面饲积详吴施工面积座拼竣工面积扁敞销售面积葡需1987乌5590一唱五镜0.16哑33.77厕鹿10.96驻长2.82鸦1988俱86980玻7做4.42晶45.28旱透5.19仪6.44未1989转1一五66讯56慕3.38叶55术9.01愤1.82侮1990耐17166丘65权6.59潜31.07惹超8.67悲2.31晌1991犁23666栏30丙1.68出47.72醋河7.93颤2.1耐1992荐31731倾94京5.59塔101.9垂1常9.2肉9恢1993则44928开89构23.45品遣一五2.4练3疼11.51富扯5.85贵1994川6一五19乱33嘱33.54阿爽一三2.7术5飞10.01羞迷一三.29兵鸽1995凝79569容50皮44.37悟诉214.5键1预34.24胳减17.37临肺1996夏95004驴46牌31.92谜故238.9沟3伞42.5盟32.33恶终1997桨1一三00望100霜10.89刚害一八1.7伤6梢34.22往情28.88得指1998策12892般800危22.29固扭一三0.5释8晋24.86说箱22.06扶渐1999雹14365混100铲23.16梳钉140.4欢4军20.03沸难一五.02隙涉2000蜘16652牢400逃一八.24奋偏111.5芝6吧一三.54座深12.19燃梅深圳市历年些办公楼土地阴出让情况避年度府面积惹(控万平方米寨)畜特区内克特区内所占耍比例三1987-射1992朗22.一三省22.一三攀100%微1993辛23.45忧一五.58栋66.44挪%扫1994闷33.54洪26.4堤78.71溜%融1995帝44.37奏24.53现55.29就%印1996馋31.92缩一三.73辩43.01墨%嚼1997续10.89膊3.88旗35.63亿%锁1998特22.29撒7.23把32.44稿%能1999繁23.16循6.76标29.19膊%报2000惰一八.24删4.38共24.01衣%贡2001副年上半年号3.59朵0.92梨25.6%埋2.深圳三易大片区写字恋楼特征分布性（2000雀年-200给2年）弯横深圳写字楼舅市场经过屯1999叹年一年的观食望与预热，资从典2000际年开始有了泥明显的回暖来，并在宪2001纳年继续保持豪平稳增长的波态势，而到瓜了握2002降年，市场则撒有点热得烫葡手了。束铺根据专项调蜓查显示，深蚕圳写字楼大裕多分布于罗推湖、福田两类区，罗湖集剥中了金融证映券、投资贸宇易、顾问咨唯询、高科技寒及船运物流抬业等企业，夺主要以外资圣为主，其次您为港澳台资渐和中外合资夹企业，绝大伸部分客户是惭租赁为主，旱购买的主要客为银行客户哲。福田区写验字楼市场的刃吸引力有所偶增强，因为夺计划更换写夺字楼的客户刘基本倾向再蜡次选择原所代在区（即福践田区）的写魂字楼。南山谅区因为集中军了深圳的高至科技企业，膨也有一定后上劲。罗湖区暂突罗湖是深圳敲开发最早与篇香港联系最或紧密的片区档，经过岛20汁年的发展，帜形成以国贸肿为中心和以裕地王为中心积，辐射周边呈地区的商务宁办公区。妙耍以国贸为中镰心的商务办胁公区，由于罪其写字楼基敲本都是深圳秀上个世纪梁80俘年代的建筑淘，所以大多蒸立面陈旧、么内部设施落昌后。但是，易该地带离罗社湖口岸近，料出入关方便盆，仍是很多灰香港公司首纯选的办公地揭。随着深圳跟整个城市发茶展的西移，路这一带写字荒楼物业租售缺逐渐减少，胜在挪“溪眷恋罗湖生”及的扼腕疾呼画中，总让人订感受到艺“估夕阳无限好佣，只是近黄的昏萌”死的无奈。诞地王大具厦是深圳上扣个世纪冻90侍年代建筑的朴代表，至今糟仍是深圳的枝标志性建筑同之一。以地波王大厦为中柿心，深圳证坟券交易所、颂发展银行大奖厦、商业银畜行大厦、金或丰城等项目独，共同组成轿了蔡屋围商寻务办公区。么该区域是深溜圳目前商务慎办公环境最申成熟，设施爪配套最完善胳的高档商务浴办公区。在李深圳设立分华支机构的跨叼国公司、本催地大型实力啦公司，大都番集中在本区秋域内，如美搬国友邦、深漫圳太太药业察。本区域内叛的写字楼物苏业，随近年斑整体经济的次复苏，目前落租售情况较突好。福田区芬录在这场深圳诉写字楼大战汗当中，市场偶热点也开始爷从过去的罗霜湖往福田转趁移，其它区资域只有零星券供应。根据念调查的结果聪显示，福田隐区几乎囊括却了今年上半票年全部新写令字楼的供应容，主要集中租在华强北一升上海宾馆、升中心区、车庭公庙三个地皇带。不狮华强北一上威海宾馆片区卷，集中了赛集格广场、现屋代之窗、群桑星广场、电满子科技大厦娇等一批高素舌质写字楼。秋由于该区域闸内拥有深圳咳最大的电子领、通讯市场蜻，如爱华电贤脑市场、赛忘格电子市场宁、远望数码危城等，所以惧，写字楼租粒售客户中，评电子、通讯帖类公司占有删相当比例。支法福田中心区熊，是深圳高逐起点规划、嗽最具发展潜誓力的一个区鉴域。特别是渠南片区预CBD旷商务中心区条，更将是未嚼来深圳高档尺写字楼集中旗的地带。在勇市政六大工戏程建设的带尖动下，中心护区已成为整营个市场关注混的热点。稍虽然，目前界中心区内的串配套设施还共非常不完善骨，区域内正调在发售的写蹈字楼项目，晶却由于大力申炒作中心区箭概念、蔬CBD户概念，都取爆得不错的销谷售业绩。国肆际商会大厦稀、江苏大厦猴即是如此。啊但是，中心深区未来写字胞楼总的供应循量将超过秘50曾万平方米，条这必将使中坚心区成为深歌圳写字楼激悟战的战场。计x3722柱x把颂中国最庞大替的资料库下不载南山区挥饱南山区远离纵罗湖区、福妹田区，该片盗区的写字楼根具有相对的纸独立性，主增要集中在科茫技园片区和就南山商业文乖化中心区两炭个地带。秋浙深圳南山区亏在发展初期唤基本以工业合为主，区内漠有蛇口工业知区、南油工谜业区和西丽制工业区等大爬型工业区，刑因此区内写淋字楼市场一掌直不甚发达赌。从尚1996扎年至边2000组年，南山区赢每年均有少升量写字楼推缺向市场，其禁中较具知名胶度的写字楼薪有海王大厦摇、深圳发展跨银行南头大趴厦、新绿岛猾大厦、新时驻代广场等。雪违新建的跨海奏大桥预计构2004脑年年底建成思，既2005物年通车。特辨别是以蛇口劈的信息化社别区为代表，距南山区有望恐成为深圳市查信息化水平绢最高的一个申区。国家建义设部公布的许2001推年科学技术嫩项目计划棗椒信息技术研蝶究开发与示蜘范项目中，述蛇口工业区府被列为信息彼智能化示范指社区。这是拼目前全国唯柴一的国家级殊信息智能化浪示范社区。静蛇口工业区刚计划在三年林内建成一个消信息岛。蛇筋口的信息化继水平对提高瓜南山区的写昂字楼租售水绕平有一定的办推动作用。尿武南山区是深私圳市高新技犁术企业创业慎环境最好的丑一个区。深情圳市在南山熟区创建了多塑个创业中心芳，有留学生称创业园、创掏业服务中心涨、在蛇口区拴成立了多个随孵化器。南迅山的科技园成区，是深圳虑的产、学、旦研基地，集行中了深圳大跳量实力雄厚纠的科技型实唯业公司和研菠究中心。该业片区的写字佛楼多为工业援厂房改建，疯素质不高。颗但是，一些纱大公司开发喜的、以自用棕为主的写字厘楼物业，如渴联想大厦，竞具有较高的战档次。叙可南山商业文惰化中心区是体南山的商贸面中心，由于哭该片区缺乏驶整体规划，悟片区形象差沙，影响了该酱片区写字楼蹈的市场形象端。但是，由引于位于南山济中心地带，物交通便利、纷配套完善，苍所以写字楼象的租售情况缎较好。庄3.福田区阴未来深圳商崭务中心肌中心区市场葬背景中心区：燕位于深圳市裙特区内的福藏田区，用地胆由滨河大道勒、莲花路、夕彩田路及新疏洲路四条城张市干道围合眉而成，市中油心区总占地支面积捡607透公顷。其中你：南片区编233剃公顷，是城航市商务中心坑（沃CBD莫）；北片区踢一八0揭公顷，是行心政、文化中横心；莲花山剧公园市194唤公顷，是开惊放性城市公旁园。总建筑击面积遗750判万罗M2耐，规划就业起人口披26紫万人，居住谅人口胞7.7袭万人。作为悦深圳市博“沙二次创业瑞”挂的主要功能不区，中心区堡的建成，将夜使深圳的城帮市整体功能帖更为协调，呢未来建成的梨中心区建筑插群，将成为影深圳二十一泽世纪的标志室性建筑。蔽中心商务区骨（套CBD撑）：恰作为深圳市坟的中心商务漠区（览CBD血），中心区程的建设将促取进深圳城市忍商务功能由蜓主要服务于蹈本市向亿“跌区域性批”膝和伪“泼国际性破”塞转化，满足事二十一世纪饶区域及国际狗交流的功能兵要求，为深厦圳实现区域编性乃至国际驱性金融、商界贸、信息中低心及旅游胜斤地的战略目沃标提供优良治的城市活动且空间。中心等商务区集中哀在南片区中掌央绿化带两钟侧，将为国味际性跨国公笼司的商务活紫动提供便捷掏、高效和优偶美的工作环社境。购物公园：军社区购物公陈园旨在建成妇一个尺度亲辜切、环境优欣美的公共活植动场所。包闻括商业步行芳街社区邻里铺活动，文化匆娱乐健身等容内容。既成图为市民假日斜休闲的理想砌去处，同时单成为游客了党解地方文化趋风俗、采购卸特色商品的冈旅游观光景秩点。盛社区购物公亿园具有商业翻、文化活动达、游乐、健肆身活动等的蚁设施和场所葛；同时体现偿公园的特点顽，有足够的槽绿化面积和愧绿化覆盖率纽，体现一定巷文化内涵。梨尺度、体量辩、造型亲切秤宜人，以低白层、具有亚赌热带地区特袋色的建、构荷筑组织空间施。误地铁一号线棵购物公园站捏对于以后整闭个中心截CBD夺区的交通起絮到了极其重盯要的作用。规根据我公司止调查的结果卫表明福田区友写字楼能有较如此出色的岔表现，原因乳不外乎以下终几点：这怎一是福田中补心区的全面弄启动。据悉畜，市政府希送望中心区能阿快点发展，渐故有意识地勉引导市场，否目前五大市曲政工程即将腔竣工，地铁文也将在删2004悼年通车，受隶此利好，发霞展商纷纷加能快了跟进的掠步伐；女舟二是城市重异心西移后，什城市的经济碧命脉也开始腹向西倾斜，真带动企业西减迁浪潮；县三是深升圳的写字楼双经历了国贸骡大厦时代、搭地王大厦时纸代，二者转最来转去都没遵离开罗湖，横但由于罗湖根是个老城区口，规划配套咸等市政设施行落后，从而份也给写字楼渐的用户带来虚诸多不便，浓如停车等，国令企业萌生栽迁址的考虑膊；雄利四是罗湖相巩当部分旧的利写字楼本身桂配置就逊色劫于福田新落趣成的写字楼搭，尽管某些晴写字楼压低康租金留客户迟，仍无济于盗事。深圳的恢写字楼由罗层湖独领风骚幻到福田唱主盖角也是不可障逆转。三4.未来写锋字楼发展特雪点闯特点一：写咐字楼呈多元贞化发展铜牧地铁标志性鸣写字楼、智允能化标志性梦写字楼、数供字化标志性妹写字楼、新拴经济标志性熟写字楼、蠢CBD户标志性写字叙楼以及区域字标志性写字尼楼的纷纷出蝇现，成为真乒正的市场主雕流。深圳写膝字楼的多元扬化发展，是肚深圳经济多漆元化发展的驴结果，同时举也是为了满略足多元化的妇市场需求。犁架从另一个侧窗面而言，深辆圳写字楼多痒元化意味着悼多元化的市腐场需求。政吐府、金融机悦构、大中小世型企业等组毅织在这里找喝到了它们的冤发展平台；砍外国资本、帜国有资本、刷民营资本在籍这里争相辉础映，成为他楚们资本投资贺市场的热土误；跨国集团立、三资企业升、国有企业针、民营企业县、私营企业镜都在这里找计到了自己的剧发展空间。危顷邪特点二：写钩字楼面向不螺同行业时妨未来的深圳望将具备商务匪中心和行政略文化中心的宏功能，集金乎融、商贸、痰信息、文化常、会展及行篇政功能于一甲体，发展目宪标是：为国干际性跨国公面司的商务活部动提供便捷皱、高效的最耕佳工作环境艇；为深圳各母阶层提供良鸽好的空间环假境；为中心吗区的居民提走供舒适、优彻美的生活环晓境。缝前为顺应中长比期的发展需砍要，确立深计圳在环珠江从口新经济带轿的战略地位灶，目前深圳惯市提出了昨“即实现产业布雪局战略重组含，以先进工写业为基础，尿以金融贸易获为轴，发展慌方针以高新樱技术、现代时物流、现代且金融为产业疫支柱听”犯的深圳城市脾发展核心战猴略。在深圳里市明确的产盘业发展方向功定位下，各绒区域的产业胀结构决定了哈其写字楼客泼户的构成特宪点。忙在深圳未来绢的发展中，哄现代金融业迎在福田有相衰当大的成长山空间奶，窝高新技术和醒物流行业在如南山区面临挂着较大的发蹈展机遇督，而罗湖区画虽然在金融瑞、物流方面筒有较好的发羊展基础，但银后期发展势懒头受到一些悠因素限制。争因此，关注抗这三大行业愿的客户对写珠字楼的具体丈需求特点，经对于各区成桨功开发写字驴楼有着重要次的指导意义障。秧事起特点三：写悲字楼花样翻呢新匙泥上个世纪鸦90元年代后期，裳由于新兴行慕业及创业公赶司大量崛起供，小面积分泽割的写字楼管畅销一时，策但分隔太小切，难以控制时档次，不能他成为高档写猎字楼市场主跑流。目前开拿始出现分隔好更灵活，适杰应不同客户遮需求的写字略楼。从发展付状况来看，介无强制分隔烈的大开间写笼字楼能从不迅同层面满足朝不同发展阶市段的各类企气业。新建写秒字楼主要分获布在中心区叛及其周边，仓同时深圳地江铁也在抓紧廊建设，中心挽区和地铁概炊念成为当前抹深圳写字楼膊市场的主要源卖点。洒现特点四：不舞同行业需求亡不一啊现在，黄深圳写字楼猜开始注重不给同行业的客捧户需求，基留本上将档次哗形象列为首淡要因素，特超别是投资贸盼易客户和咨响询顾问客户菊对档次形象负的要求远高柴于其他因素饼。从骄根据调查显颈示，目前各刻行业客户在架选择写字楼观时除普遍注辽重档次形象调以外，金融夫证券客户注山重交通便利梅程度；投资肤贸易客户注恋重智能化；耳咨询顾问客菊户注重物业删管理水平和酬周边商业配洁套；科技、袍物流客户较叶为关注物业海管理水平和崇租金及售价弓；航运物流骡类客户强调站周边区域企疏业集中。着目前深圳写疑字楼市场状衣况直1.已使用农的写字楼租尚赁/销售情遥况乱罗湖区稿项目名称晶销售价格（而元屿/牌平方米）躁租赁价格（看元眯/计平方米）虎中信城市广朽场这9500贸90递嘉里中心饺10000杰95载地王大厦难一三000瓜100戴国贸大厦供55剑（全包）带雪装修仙金丰城兵45琴发展银行大院厦忘100港优装葵福田区继项目名称屡销售价格（堵元补/随平方米）姓租赁价格（蛮元晶/敞平方米）倡群星广场闷8000若55膏嘉汇新城坡8400鄙55勇现代之窗绩7500炮45敌赛格广场忠8800粉70法联合广场归4500猪40南国际文化大姨厦指8400巴60吴中电信息大跳厦牢8500睬60顾国际商会大革厦坝A形座藏8500焰65添国际商会大宫厦假B铺座困8700哄75和特区报业大雪厦捐9000反80抓江苏大厦雪8400辉65杨西部办公区坟项目名称球销售价格（角元匠/蜡平方米）转租赁价格（鱼元耳/珠平方米）横天安数码时族代大厦州8500披70执天安国际大沸厦第5000遣40床创展中心捎8600貌60鸽苍松大厦遥5400集50滩世贸广场休8800峰65世2.200双2年深圳市耗写字楼推售槐情况历罗湖区关项目名称窝写字楼建筑闸面积（平方锣米）色出租情况尺剩余建筑面巷积灿罗湖商务中酒心叶39937暮50%冲租出悬19968该.5侦世界金融中怪心黑64866书50%辉租出吓32433怀合计搞10480邮3滴52401舟.5楼52401机.5勉福田区若项目名称发写字楼建筑材面积（平方宁米）龙销售情况蜜剩余建筑面浑积播中央商务大胖厦揉53766数.69庸85%肚8065惰福建兴业银婚行准44508辅65%刚一五577帜.8纲时代金融中壳心奖75430门70%尼22629印合计率17370栏4.69艺12743熔2.89粱46271李.8分西部办公区样项目名称次写字楼建筑者面积（平方说米）嫂销售情况窝剩余建筑面劝积锯喜年中心琴60000殿100%降0叠财富广场女40325招70%剃12097暗.5泡有色大厦抛25000耍65%逝16250凉英龙创展中邀心如35000筛一五%白29750考合计称16032叉5丈10222景7.5甜58097咳.5违总体情况：就在竞2002膀年深圳市推贯售的写字楼蛾项目唉璃：熔总建筑面积乐达到：奶43883剖2.69葱平方米，快已经消化建券筑面积：挨28206允1.89恼平方米弱；僚剩余建筑面屿积：哄一五677袖0.8南平方米（在关2003呈年消化）犯3.200途3年竞争性拘写字楼节(位按礼顿中心忠7申月份发售考狡虑资)翻福田中心区脱项目名称确写字楼建筑悄面积（型m得2吗）疲项目情况帝特美思大厦谷50000代结构即将封炎顶，预计下柱半年发售斥中国联通大穴厦提20000逆结构即将封戒顶，预计下桥半年发售超大中华交易链广场世10000坡0失结构已经封盆顶，装饰工斩程，预计下慧半年发售币国际商会中脚心叫一三000花0忧施工到结构慕16铲层，预计下隶半年开始宣婚传攻势亦合计他30000网0惕西部办公区组项目名称量写字楼建筑闭面积（唱m方2然）盒项目情况霞银座国际历30000红结构已经封悄顶，内部装袖饰，开始内撕部认购期（验售价趴8200栗元匹/吹平方米）侦合计疑30000往结论：询2003朴年推出的写表字楼总建筑亏面积达工33弟万平方米。沫在漂7南月份可能发筹售的写字楼街建筑面积可卵能达到威20谎万平方米，西加上筒2002折年的剩余写喘字楼推售面渴积功一五炊万平方米，辜直接对礼顿昼中心项目形埋成竞争的写摔字楼面积将犹达到桑35雄万平方米的衬具大体量。纷四、重点项裁目市场调研币肚1.周边市扣场调查及范逝围双为了准确的木对本项目进扎行定位，我鸣们对项目周录边的在售、利已售及已经誓开发动工未肚来会形成竞忽争的项目进肤行了详细的蚂调查，并对竞影响销售的断主要因素进盾行了分析、喷对比。调查喂范围主要是唉：深南路沿鞋线物业，调桶查范围包括刷车公庙世贸场大厦以东，武上步路以西浅，滨河路以住北，北环路陪以南。其中饿选择了中心谈区周边的重依点项目进行机调查及分析溪。重点项目：倘已售完项目壶：跪国际商会大劈厦霸B娘座、喜年中辜心吧(2003帆年慈3范月塌30蒸日办理入伙萍)剖、中电信息矩广场豪在售项目：载只租不卖项含目吨—壶罗湖商务中筝心、世界金齐融中心帐径否销售项目奉—技中央商务大怕厦、福建兴砍业银行大厦蓝、财富广场勉、时代金融愁中心、英龙站大厦满未来竞争项战目：惕、特美思大失厦、中国联下通大厦、国棒际商会中心衰等礼顿中心礼顿中心航天大厦兴业大厦中央商务商会一期商会二期投资大厦华融大厦特美思大厦联通大厦免税大厦时代金融中心贵州国际大厦项目福田区委第三办公室丰立大厦邮政枢纽大厦城建购物公园地铁一号线车站深南大道民田路福华路新洲路益田路劝2.重点项赶目调查表补基本资料比桌较表唇物业名称驶物业对性质葬总面积侦平方米嫩写字楼面积卵标准层面积咐平方米绵柱距险（m）森分隔面积立进宽比副总体分布紫商业层数阳实用率便%忘层高米狸国际商会大吵厦趁B渠座嘴写字楼份2.4董万产1122秆8迷80-10蛋0严平方米轰1.3策：哈1害3劫—量23F监70%哄3.4陈时代金融中爽心才写字楼灵75430备.08挠28780艇销售面积岭11-24背F1632吃~1681培25-28犯F一三46铸~一三55宜9谱地上氧28辰层海地下笋3肌层桌11-28瞒F大1-5F银70应采用框架和湖宽扁大跨度将梁实际率喜年中心春写字楼妨60000尝30864在1286眠8.5垮60-12桐0元平方米搞60琴平方米居多踩实际销售时测最小售卖要范两个组合上1.16圈：之1窜地下家2屈层挽4F巧为商务设施族5-28F填1-3F忆70仅3.45疮罗湖商务中骡心闪写字楼尿86346跳39937怀.04号一三43.伤96(17残-29F)腿1728.份12(31崇-43)屑8另100-2屡00景平方米以渣100-一宰三0保居多梳1.75由：愧1魔地下愁3漏层搬6-一五F沉公寓仰17-29扯F鞭小开间茫31-43票大开间哗45律、流46付多功能会议宜室迈1-5F冒70辨3.45供世界金融中碑心歇写字楼惯69召，屋一三3.6忌1份64866杏1707.庆97葡8.3恭6-19F困1一八.靠9攻和趁304.5腿平方米王21-43于F431局.5折平方米磁地下播2冒层桂A星：累6-54F门办公楼涌B齿：伏6-23F裤酒店崖C薄：它6-23委酒店式公寓艇1-3F脊74浓2.42愁（实际层高枝）筛中电信息广菠场糕写字楼掠约销4乳万多机27797好.一五墨767.6哑4愧（西座佛5-8F舞）泪承1027.狗87窜（东座沈5-27F题）吉1085.锣58叉（坦28-30兆F疾）音4降41.27员-78.7里5宴平方米坡以厘40宜和锤50蜜平方米居多洋2.5熟：家1岛地下元2形层奥西座叹5-8F极和东座春5-30F荣为写字楼煎1-4F同70莫3.4碑中央商务大汪厦斩写字楼吨53766科.69物32695判1730位/鸟五暑-侧九避一五54糖/罪十踏-云十八馆1437狼/凡十九录-爸二十五柳8.1堡74.66申~198.视36舱1改：最1~1惠．矮89移：岭1饺25请20僵73结3.69股兴业银行大烈厦爷写字楼用44508醉20092感销售面积蜘1128删/4-10碎F损1098拔/11-2霸2F晨902吩/23-2南7F剂9登-1~-3饺F签停车场坐3F挥为空中平台就花园浩4-10F键小开间写字桑楼阻11-16川F怎兴业自用勉17-27悦F稿可自由分隔详1F榜兴业银行、穷商场颤2F昏商场、办公吼70模3.4球财富广场碍写字楼虫84502破.24乓40325焦16一三们42.44洋~95.一姓三此按柱距进行从分隔着4-28F塞为写字楼泛6.6m唯首层架空层拦、屋顶花园辽、二楼观景夺台、庭院洽筋谈区、悠然露吧政70歪3.4销售资料表聋配套功能比问较表国物业名称凳会所滋商务中心稠会议中心库车位个逗物管拆物管收费因元汗/与月平方米馋后期问题掏周边设施形国际商会大石厦夫B首座须商务中心、阁网吧秒书吧轧-层经理人文库汗健身中心踢1000辉平方米会议理中心外戴德梁行顾彻问铁荣超物管名10但元勺/夕平方米能现在仍然没锣有入伙无中鼻央空调融交通设施：秀较好章服务性设施君：差讽商业、办公由氛围：一般袍喜年中心恰设置职工餐鞠厅隆打印、翻译时、速递、律兽师、工商咨福询株戴德梁行顾喜问术交通设施：慨好寺服务性设施氧：较好伞商业、办公兼氛围：一般斤罗湖商务中身心鼻无会所拳代办工商登随记、银行融涝资服务、商像务秘书服务壮、终端网络警服务、酒店梨保洁服务、矩设备集中采门购更2000牌平方米会议垄中心把280堤金地物业锦大开间：攻25好小开间：然一五催交通设施：至好无服务性设施扯：好惰商业、办公或氛围：好伞世界金融中姑心兴尊尚会所：盘健身室、恒季温泳池、桑膜拿按摩、美镰容院、壁球须室、特色西杨餐厅、高级锅酒吧、绿色艳园林虾层高：套6m艇企业注册登否记程序咨询饲、法律、税改务、人事、秘招聘登记、轮视像会议、震即时翻译服泼务、投资顾致问、会计事擦物、财24涛小时数据智/陵伺服器维修巩数码商务中慰心，甜4646伟平方米燥500跳第一太平戴回维斯素28袭交通设施：万好蔬服务性设施叹：较好窝商业、办公泼氛围：好脾中央商务妖大厦看多功能数码忽会议、新闻年展示、翻译炎、秘书服务徒、健身休闲今、咖啡吧、鼓儿童托管归商务秘书、愁代定车、船鼻、飞机票、降报纸、杂志芦、代办邮政恋、特快专递架一五00舅228染其中治179捕为机械停车肌为位搁戴德梁行顾雾问哨10赴元减/涨平方米赌交通设施：写较好舟服务性设施横：差米商业、办公中氛围：一般起中电信息权广场仅无会所利会务服务、颈秘书服务帝规划有皱30耽人和谁10温人的中、小博型会议厅炭200暮在筑2002革年钢10鞭月入伙，但护办公氛围不耗好蠢交通设施：舍一般瞒服务性设施妖：一般收商业、办公洞氛围：一般奉兴业银行妄大厦喂无会所鸦商务秘书、恼代定各种票哥务、报纸、凶杂志、那邮政快递盯无会议中心明2一五贝戴德梁行顾祸问康10券元胶/晶平方米踏包括空调管渠理费吧交通设施：两较好合服务性设施杂：差造商业、办公均氛围：一般倘财富广场尚架空层会所涂翻译、速递吧、律师咨询列、票务骆前沿狭show多场配备会议佛、展览、影州视系统谱230哥未定健交通设施：切一般乎服务性设施臂：一般忧商业、办公为氛围：较差拆时代金融海2000茶平方米，职两工餐厅、纽酬约人俱乐部拳翻译、速递急、律师咨询闭、票务袋800轮平方米数码告展示大庭弃372吓戴德梁行顾木问卷不多于李一五妹元讲/箭平方米觉交通设施：攻较差他服务性设施计：较差姜商业、办公莫氛围：一般的硬件设备调燃查表幅装修标准比讲较表崖项目朱外墙批户内可地面捏门舍窗早大堂砍电梯间参走道抄洗手间赛会所始会议室闹国际商会大置厦戴B而座济裙楼外墙为团抛光花岗岩找、塔楼外墙缎为高级仿石述面砖阀地面、墙面酷为水泥砂浆宿抹面泉普通木门虹彩色铝合金需窗、银灰色哪镀膜钢化玻芹璃续抛光花岗岩洒地面、为抛阔光大理石墙吼面召大堂电梯厅浴地面为抛光瘦花岗岩地面咐、墙面为抛常光大理石墙然面烘地面为高级躁仿大理石抛返光地砖、墙枪面为乳胶漆粗洗手间管道粱预留到位繁一般性装修登一般性装修搁喜年中心薯主要玻璃幕矩墙、实墙面制为高级涂料指水泥砂浆地奉面、墙面钥通明玻璃更地面、墙面蝶为石材贴面兰、吊顶奔磨光花岗岩载地面、仿石萌面砖墙面霞耐磨地砖地扭面、石膏板煎吊顶驱高级卫生洁祥具、防滑地泡砖、瓷砖墙肿面、铝合金庆扣板吊顶疫罗湖商务中辛心照美国进口鹿24K授金中空玻璃轻幕墙恢水泥砂浆地罩面、墙面汉玻璃幕墙怨地面、墙面森为石材贴面己、吊顶蹈地面为抛光姥花岗岩地面崖、墙面铝条征加装饰板饼仿大理石地这面渔高级卫生洁盘具、防滑地删砖、瓷砖墙叨面县世界金融中扫心竖进口韩国纯凡铝板及爱和币陶墙砖、挠LOW-E博低辐射中空央隔音玻璃苹水泥砂浆地奖面、墙面拍玻璃幕墙觉德国高仪选高级装修疏高级装修专中电信息汽广场耗深浅两色德钻国进口涂料载、裙楼凿毛壶干挂石抛水泥砂浆地填面、墙面认银白色铝合叠金慈米黄云石墙蠢面、地面、谈天花为铝板州、哑光不锈膛钢钢板灯槽济米黄云石墙桃面、地面、变天花为铝板拥、哑光不锈鉴钢钢板灯槽志米黄云石地夜面逆高级铝板天惰花、抛光砖经、白色釉面摩砖、地面为晓黑金砂云石桨中央商务侮大厦惰高级铝合金论玻璃幕墙、草中空玻璃距水泥砂浆地孝面、墙面警高级木质进僵户门漆中空玻璃扇进口大理石哀墙面福设二层中庭腿、中庭高优10m犬进口大理石杯墙面、地面乱ICI赌乳胶漆墙面使高级地砖影公共部分：瞎三星级以上管宾馆盥洗间川标准；董事阅专用：五星捉级豪华盥洗丸间标准带高级装修蛛高级装修接兴业银行乘大厦概镀镆浅反射柄灰色（透明您）、中空隔抢音玻璃幕墙水和灰色氟碳揭喷涂铝板幕夸墙箭裙楼外墙为摩灰麻色干挂亚天然花岗石誉水泥砂浆地贝面、墙面瘦幕墙矩花岗石、大旅理石地面、陕磨光面砖墙够面、造型吊锁顶天花埋地面、墙面催为磨光面砖劝墙面为白色将乳胶漆、轻耍钢龙骨、艺交术矿肺板或仰铝板吊顶键高级卫生洁佛具、墙面面挡砖、铝板吊摆顶天花位财富广场舍镀膜玻璃幕拌墙和复合铝忍板幕墙、部仿分为花岗岩秀墙面执水泥砂浆地意面、墙面陷普通木门灯幕墙镜地面高级芝泳麻白微晶石沈、墙面灰色难微晶石和铝仿板、天花为嗓铝板和隔栅稻墙面水晶白纺微晶石及聚炮晶玻璃、地阴面为灰色微观晶石、天花崖为铝板和轻冤钢龙骨感地面为地砖乒和天然花岗疤岩、墙面为阻高级玻纤壁踢布和聚晶玻挪璃、天花为边聚晶玻璃和境铝板眠时代金融中义心睬外墙采用野LOW-E匙钢化中空玻园璃配合幕墙钻水泥砂浆地柴面、墙面际LOW-E渣钢化中空玻孟璃饰高档花岗岩恨拼花地面、忆墙面；大堂腰柱为花岗岩骨和不锈钢面泡料结合；艺川术天花吊顶妖加十艺术灯慰饰讽网格化花岗吹岩地面；墙社面为花岗岩横、磨砂玻璃贤吊顶，内设正多组射灯、步电梯门框花光岗岩包边坦网格化花岗哀岩地面、纯哭色花岗岩墙唇面、艺术天承花吊顶加十跟艺术灯饰半高级洁具、厉大理石盥洗汇台、不锈钢睁装饰面隔断桃、墙面为高细级瓷砖拼花统、高级带状酬灯槽贩3.重点项葬目的总结区位转移服随着深圳市雪城市中心功帅能溜“唐西移筒”榜及饮CBD堤的逐步形成吐，深圳市写替字楼逐步从焰罗湖区向福纵田区转移，掩并向拾CBD语以及中心区满西部集中。婶目前中心区嫌已集中了时蓬代金融中心绩、中央商务调大厦、国际微商会大厦（类中心）、丰老立大厦、信葬息枢纽大厦例、大中华交谁易广场、江哗苏大厦、中启银大厦等十曾多栋写字楼举。随着车CBD白市政配套工虑程的完善，寇一个成熟的臭办公社区正事在中心区崛忠起。但由于蔑中心区土地钞及规划方面垄的限制，写资字楼的开发铁基本上接近共尾声，向中辆心区西部发厘展已成必然什之势。由于拐中心区西部春已形成世贸肯中心、天安妖数码城、车斗公庙等成熟屡的办公环境光，区位优势霞凸显，荡2002盛年喜年中心吴取得了不俗三的销售业绩猎，开发商花炎样年投资有臭限公司正打泻算在此区域宿开发另一座腹标志性建筑测——搂明年广场。假由此可见，斑写字楼集中糖所在区域正听在经历从罗打湖箱—悬中心区誉—浮中心区西部雨的方向转移芽。价格讯在所调查的滥罗湖区三个情代表楼盘中洪，基本上是厨只租不售，着租金根据写债字楼的等级龟而有所不同眨。如罗湖商饰务中心租金于为小开间柿65片元销/m忧²勒，大开间喇70陕元向/m帐²舱。世界金融义中心租金在辉100-1唇40遍元弟/m饰²父之间不等，略地王信兴广应场则为兴120挪元抗/m达²垒。与罗湖区惨相反，福田驰中心区及中姜心区西部写控字楼是只售斯不租。中心阴区写字楼均辜价在模10驱，业000-1赵1晓，乞000拿元校/m薄²偿左右，中心晓区西部写字恭楼均价在掏8祥，酒000-9瞒，认000哑元饺/m答²凤左右。昂目标客户群垦定位喷中国入世给挥写字楼带来续了新的生机乐，无论罗湖寇区还是福田威区写字楼都将已把目标对够准外资企业伯、民营企业特。中央商务撒大厦引进外迁资银行即为滚明证。同时将一些具有发钞展前途的行晓业如金融、环贸易、物流笑、恶IT跟、咨询、电萄信等也成为剃写字楼客户则群的首选。功能定位圣本次调查大盐部分写字楼路不仅仅为单饶纯的办公空幕间，还有相领当部分已附安设商场、银跃行营业厅、筐餐厅酒楼等头功能。世界粮金融中心从门功能上讲就新是综合服务北楼，不仅有福商场、商务腿公寓，还有窗星级酒店。纷但是大多数保写字楼的商浩业空间基本姓上空置，招毒商困难重重锅。迷建筑设计与权公共设施配恳套要点昌1.封村建筑风格与喉外观瘦调查表明，滚大部分写字和楼建筑风格骆均为简约的窑现代风格。常这种风格具徐有强烈的现贩代气息。造柴型简洁而美匀观，建筑色归彩以银灰色躁偏多，明快息而轻巧。建羞筑材料以高沈级铝合金、傲隔音玻璃、篇花岗岩为主年，取材精致垮。其中不乏筹名师设计的康佳作，突出匙写字楼作为桌标志性建筑荒的特点。者2.两酷标准层面积墙大部分标准芹层面积在娇一三00-例1700m孝²任之间，每个纲单元在词60-30徐0m垦²荡之间，可以缺灵活拆分。胞标准层空间薪方正、实用差，便于室内随布置。财3.雷起电梯设置翼电梯数量按成人流量来设灿置，功能包窄括客用电梯扇，观光电梯打、消防电梯苹、货梯等，柿其中客梯基林本上集中布阶置在一起，若一般与卫生法间、消防通级道、管道井沃等布置在大窑楼的中心，胡电梯品牌以挪三菱、奥的伞斯、德国蒂内森等为主。落超高层写字谦楼电梯应有封高低区之分店，高区电梯幼速度为烧2.5M/傲S揭左右，部分梢高速电梯达田到晴7.0M/掏S炸（如地王）庆，低区电梯价速度为浊1.7M/倡S-2.5见M/S损。目4.茂鹅智能化配置按5A每智能化是写渣字楼的蹈“岂自选动作晨”岭。躬5A柿包括楼宇自钞动化（防BA援）、通讯自踩动化（围CA碍）、办公自框动化（场OA由）、保安自湖动化（暂SA巧）、消防自确动化（延FA告）。本次调振查在智能化奔配置方面的举代表楼盘包哨括中电信息宫大厦、数码谋时代大厦等趋。影5.甚日停车场堵所调查的写跪字楼停车场事的配置包括屯以下三种方事式：粱①建多层地下停框车场；设②游地下停车场还+酷地上停车场补；这③锡地下停车场垒+摸机械停车场淘。通过这三狂种方式多数雀满足了写字洋楼的停车要框求。车位数村量基本上按宣标准单元比饱例为祖1毛：卡1-1游：蓬2深。大多数已刚采用誓IC营卡及停车场单管理系统。摘6.某老卫生间精x3722册x促犁中国最庞大谈的资料库下驶载再大多数写字草楼办公室内栽设有独立卫削生间，部分禽设有公共卫劳生间。妄7.虚鞠空调系统隆一个明显的射趋势是，大谜多数写字楼邮采用中央空勇调分户记费切系统，这样汇大大节约了滚客户成本。国世界金融中如心还采用了岸国际上先进约的地下送风夺空调系统（浮UACS针），空调主袍机均为进口撇名牌。部分誓写字楼出于攀节约成本考盲虑未设中央考空调，由用灭户自装（预腰留管道）。职8.命焰大堂装修哥大堂层高一喘般为能10-一八止M垒，大多数大喘堂装修采用带高档建材，编如花岗岩、疲大理石墙、榨地面，艺术完天花吊顶。协装修风格虽舰然豪华但不败繁琐，极具宗现代气息。9.会所姑会所一般设外于平台花园轰所在楼层，袍与平台花园孕连为一体。躬会所内设有碌健身房、泳略池、康乐中驴心等。本次皆调查的部分排楼盘未设会线所。表10.谷陕商务中心、胡会议室悦大多数写字祸楼都设有商昌务中心和会本议室，部分码商务中心设姥在底层大堂惜内，提供传狱真、复印、珠票务等服务抢。会议室多凯分大、中、老小型三种，仇面积在祖100-5俩00m妙²卫之间。忧完11.寨垃餐厅蝶部分写字楼听设有员工专辉用餐厅，或御在商业部分陶内，或在会疮所内。物业管理绘大多数由发盟展商属下的昌物业管理公尖司进行管理丛，并由品牌汇物业管理公结司担任物管服顾问，提供化最基本的物妙管服务，包委括保安、公子共空间的清含洁、公共设罚施的维修、问管理、费用刷、公告等内米容。基本实缸现了物业管农理自动化系棵统。营销策略剪1.言抵宣传手段倚一般通过报荐纸广告、条霜幅、围墙广为告，宣传页平、开盘仪式甘、展览会等素方式进行宣失传，多数楼舍盘设售楼处猜，但都未提朵供样板间。述部分楼盘制央作了较为精识美的楼书、睁光盘等，宣峡传效果较佳码，如喜年中插心通过多种五广告及公关披活动，目前市销售率达到量92%弱。池2.所歉优惠方式牌据调查，大带部分楼盘在盆内部认购期桨和预售期并职无特别的优遭惠。不同的砌付款方式有剃一定的折扣承。携4.重点项拆目营销方式周分析修中央商务大栏厦抗主打广告语阻：渔CBD晃核心简弱聚变新经济推进层次注解阳光?妥CBD绳圆心贩敲阳光商务热铅崭阳光堪CBD翼聚变原动力截_停商务曾CBD革聚变企业形钻象惠_王成熟等CBD态聚变完善配愉套撑_血精英庄CBD护聚变人才流逮_抖高效吵CBD适超速抵达商驱务顶峰包金聚变源心特尽阳光商务提_办阳光里的人我性办公空间延_狼阳光品质处睬处体现于细缎节之美灿肺结构孙CBD坛周阳光水世界摆灵动的生态死园林答_赖阳光会所幕_网皇牌物管以倍人为本的阳叠光服务乓_坏5A顾智能聚变高梢效商务空间促销活动神2002刊年波9色月猴17反日，中央商弟务大厦聘请桐全国知名经厨济学家在特洞报二楼大会附堂作关于城版市经济方面润的论坛。在窜售楼处现场剧领取入场券锯。上台作讲柴演有茅于轼追、金碚、郭插万达三位先茫生。葬活动评价：康不过从会场日的情况判断更，以商业炒音作的目光来弦看还是很成穗功的，特报帽二楼大会堂铁已经坐了葱70-80拢%五的听讲者。爪售楼处外立插面喜年中心甜主打广告语纽：喜悦、时亡控、发展本萄无界限、连嚷接成功的枢钳纽推进层次韵喜悦、生命翼本无界限匠_灯享受现代生裙活的枢纽雅_彩私密与开放疼本无界限升_筋探索本无界碎限午_吉时间、商务舰的生命线障_坑永不间断的升商务服务空拾间坦_男使商务办公意真正实现永掌不间断开盘活动枕开盘当日的详活动：睬喜年中心于句2002瞧年立5到月外10仰日开盘，央有视名嘴王小分丫现场主持验“恨喜年商务嘉卫年华谜”载勇喜年开盘日横即喜年封顶捷日壁口喜年开盘前是即成交蓝50管％以上，知霞名远洋运输川企业、深燃店气集团等名异企赫然在目啦锤王小丫主持倒喜年《开心扬词典》残———“衬喜年业主盛抛大抽奖活动喊”顺提出的跳板头理论、跳板雾支撑点有几松个：绘一是喜年中凳心所处的特把殊地理区位租，表现为基黄础设施的环缩境配套，地出铁的联通与摧站址选择，丝令国际空港毛近在咫尺，阴东西遥望蛇断口港与盐田挠港，形成立颂体化交通网趴络，特别是殿地铁穿城而超过，将概念兴化为现实；刮二是产业和荡商务高地的挨独特位置，皮这一带是深济圳硅谷和中址心商务区、物皇岗口岸的镜接驳点矮，这里是相堵关产业、技翠术、信息、柜人才、资金仁、产品的交寿汇地带，具域有最优的经仗济配套环境堤；饲三是品牌效怨应和借势效欺应。哄一方面是大训的跨国企业签如知名远洋傻运输企业的驻相关链接带宽动效应，另汗一方面发展扁商花样年投舍资这一艺术酿地产和国际忧化特色的双漫重驱动；拖四是项目本牲身拥有诸多洗高素质的配景置桂，脾例如喜年的粪写字楼自有替的商务配置勇和社区商务播配套、喜年测的情景式办载公、喜年的象空中竹园、燃喜年的信息傅网络平台、尸喜年的服务包计划以及喜欺年的创业计漫划等等。竭在按揭方面陪的特点：愉置业者在喜南年中心交付燃一成首期款都即可签约买失楼，另二成附资金于年内缺付清，该二普成资金可供详置业者在年螺内自由周转驼。以肤60偷平方米的独运立空间为例朋：置业者首准付一成四万统元即可买楼门，另二成八婶万元在年底系前付清即可蹄，相当于发厚展商为置业礼者在当年内麦提供了八万湾元的无息借荐款流动资金肉支持，帮助搁中小企业解王除发展中的誉资金周转障扭碍，全力为次他们提供创扎业支持。摔现场活动照柱片尼5.近期写跪字楼营销方毙式分析禽特点一：楼说书、搬LOGO改、宣传彩页荐、售楼处的粘布置都是围票绕扛CBD换这一概念，戒无其他宣传喷概念；伙特点二：在讲宣传推广中哈，大多围绕豆CBD液本身的地域疲特点和写字走楼本体的硬砍件设施。例腐如：电梯、携空调、建筑慰设计的概念棵等等；营特点三：销探售周期大多晓在恋8-10齐个月左右，窜虽然，例如荒喜年中心、列中央商务等伪在销售期间岩有一定的促弯销活动，但舰是大量销售消时间都采用却非常常规的伯销售手法。岩即按部就班隔的销售。呆特点四：在凭宣传中都在音谈共CBD啊的概念和地阿理位置，而哗没有详细论劝述嘴CBD刑的经济概念津。应对措施：介我们在推广罢中要采取常颂规方式唐+缓独有的推广岛方式义常规方式：度宣传益CBD悦的地理论、汗礼顿中心本画身的楼体建预筑特点、硬遇件设施（空蚀调、电梯）毒、物业管理蛋公司的特点猜；存特殊方式：豆礼顿中心的鲁宣传推广要便跳出楼体本环身的推广，失避免就事论龟事，就楼体吩本身来谈楼协梯；而应该冬重点宣传我浸们的经济观丑点、我们的贩价值体系，闪使目标客户赤觉得购买我岭们的写字楼副既具有良好文的使用功能橡，又具有良透好的保值、普升值、投资谋功能。听深圳写字楼遍使用客户分福析恋1.深圳市赵原有写字楼粒使用客户分交析遇调查目标：拆深圳市办公胸氛围成熟的语区域、深圳越中心区（即奶CBD叨区）的写字浸楼使用客户释和裙楼商业跨的布置。翠罗湖区：嘉肥里中心、地皂王大厦、深嫩圳发展银行聋福田区：中岭信城市广场袖