湖塘“水漾年华”策划报告2

湖塘“水漾年华”策划报告帖常州新区鸿款森房产营销鸽代理有限公料司峰2003年殃12月世目淘品回录既一、湖塘房遗地产发展现披状冻二、项目简坟介纱三、项目S尘WOT分析者四、竞争对减手分析裕五、项目整葵体定位察六、项目形点象主题定位泪七、目标客谅户定位分析妈八、项目整欧体规划与建惧筑建议傲九、户型建令议居十、物业配真套及景观设海想邀十一、开发拘流程及销售纷安排诞十二、初步类营销推广策援略俊十三、项目筑VI火系统作品展荡示许一、湖塘房班地产发展现讲状总宏观经济分手析厨素有集“圈苏南五虎坝”汇之一的武进惕区经济发达熟，多次跻身友全国百强县脖十强之列，碌而湖塘系武纽进区政府所森在地，季湖塘全镇人层口13万多煎，2002还年全镇农民的人均收入6渔185元，宗职工人平均膊工资117肺58元，人聪均储蓄额2何1355元符。湖塘暴素有纺织之印乡的美誉，椅日出万匹，庄经纬天下，绢纺织造就了净湖塘包括湖洞塘周边乡镇收众多的富翁捡，有雄厚的庭购房消费潜怕力。答武进目前定御位为常州城揉市副中心，捐大常州居住妹中心开始南宁移，湖塘正那面临新一轮常的发展机遇盐，城市建设难正发生着日寻新月异的变曲化，放眼二饿三年内，这云里将是一片勿崭新的天地枯，这里将上步演新城市的捡传奇。边2、湖塘房狸地产市场研跑究需求量授随着常州特伤大型城市建辣设力度加大藏，城市拆迁虏量剧增，今念年常州房地盐产市场需求按量急剧扩大妹，加之今年陵商品房竣工污面积减少因摘素的影响，闹房地产市场闲整体呈现供默不应求的状备况，价格不蚊断攀升，炒臭房现象出现陷。据有关部氧门统计，1技-10月份营全市竣工房穴屋面积95惕万平方米，峰同比下降2肾8.6%，梳全市商品房靠成交销售9基8.2万平鹅方米，同比份下降13.挠6%，商品大房现房成交着价每平方米覆为2284切元，同比上技升18.5烘%，而商品展房平均销售诸也达到了每愁平方米30敞00元以上吸。纸在大常州的劝宏伟规划蓝季图中，武进节被定位为帜“戏大常州的城垫市副中心未”末，大常州居损住中心南移研，而湖塘首筐当其冲。湖陕塘版块，自部1999年杨年底开始升胡温，直至现保在，价位从钳当初的80种0元每平方赠米升到24汇00每平方孕米，涨幅尤演以今年最高陆，但炒房程饲度远不如常识州市区，整碑体是非常健颠康的朗。妖据统计，2偶003年上滴半年武进开伏发面积达2任9万平方米胆，销售面积擦17万平方球米。需湖塘价格上嘉涨一是全国彼性的大环境亿的驱骡使傅，二是常州倡政府以南北三发展为重点纹的规划使然服，运河改道盯、淹城森林采公园、大学钩城、高速公告路、常武十仪里景观大道杰、武进高新蛇区的建设等心等，这些都奥加重了人们今选择湖塘时勿的砝码。2臂002至2迎003年开晋盘销售的住南宅类项目川，错新城芳草苑寻、新城花苑研、四季新城扫、中凉六期答、丰乐公寓稠均已售磬借，足以说明翠今后几年湖宿塘区域戚购房需求量焰很大。录但就整个常阿州来说，新简北区均价接少近3000寒元/平方米辅，而常州老堵城区均价已桶经超过30遭00元/平他方米，而湖凭塘均价不超泳过2300鲁元/平方米聪，说明湖塘供房地产业潜刻力很大，前昼景十分看好煎。支付能力谷湖塘由于纺脾织业比较发胸达，消费能既力较为雄厚束，尤以中产丛阶层消费需孟求巨大，麦购房者中以赔二次购房的遣居多膏。根据市场拘调查结果显膏示，诸100前--眠130平方盯米吓、三房二厅趴的户型、总欧价在30万廊以内概的房子最为惧抢手声。新项目规模层茎次柴2002至箩2003年较开盘销售的睬住宅类项目去有，紫新城芳草苑铅、新城花苑留、四季新城慈、中凉六期幅、丰乐公寓琴，除分几期顾开发的四季伐新城50万唯平方米建筑锯规模外，其报余均为中等距偏下规模，芽一般在15蜡万平方米以纤下，档次大份多定位中档拼次，其中新纷城芳草园系虫武进区第一烤个纯小高层队社区，档次现较高宣传突泼出前公园后声超市，与教罗育联姻酱,款较有特色。费今后，武进斯房地产发展翼将坚持阁“帽成片开发、础规模开发耍”仙的思路，催干生了一些超尿级大盘。比名如，怠2004年赛湖塘房产界炉将要上市的遍新楼盘有：亿新城南都，创政法广场南抗金桥房产地父块，新城房畅产夏雷村5顽00亩地块逼能。其中新城愚房产的两个轮项目一个南孕都占尽规模侨优势、一个蜂夏雷村地块别紧临本案，崭将成为本项茧目未来主要闸竞争对手。骗主力户型导念向两湖塘地区纺滔织业发达，锤一般私营业猾主老板多是纺“椒有车一族怖”价，以在常州唯市区购房为刚荣，实际在劫湖塘购房的气多是机关单藏位企业中层安阶层，因此巨，在湖塘1孔00-13倍0平方米之股间，以经济索实用为主的觉大小三房为豆主打户型也篮是一种必然酷。其中新城沙芳草园10呢5平方米三趋房一厅一卫编户型十分好善销，说明经蹄济实用、功坏能齐全的房寄型深受市场续欢迎。食3、住宅区闭域调查报告户型结构皇湖塘楼市以晌多层、小高染层住宅为主程，多层为砖盲混结构，小呼高层为框架渐结构，建筑敲形态、多为粱板式住宅。学产品户型丰大富多样，精锹巧两房、适摆用大小三房云、尊荣四房金、豪华五房像，空中别墅异可满足不同旬层次消费群姨的购房需求亡。市场主打中户型为10墨0-130背平方米的大判小三房。交付标准构湖塘楼市的裕交付标准基等本同常州相高同，基本是女毛坯房，目扎前还没有出窄现全装修概磁念。交付时陆，各种管线止预设到位，方一般单元电粗子防盗门、飞进户防撬门炎安装到位，洲有线、宽带药端口预留，正业主基本装宗修后就可入筑住。承受总价碰30万是常情州楼市的一梅个分水岭。椒一般工薪阶跳层购房多选乔择100-蕉130平方蜻米的大小三慈房，总价2葱5万左右。钥私营业主等努高端消费总接价则在40喜万以上。付款方式校湖塘购房付盒款方式与常脖州基本相同嫁，一次性、步银行按揭、竿公积金贷款雪、分期付款腹方式多样灵喝活自由，但间湖塘人帜付款方式大哪多选择一次害性付款敏和银行按揭钥两种，分期桌付款基本没坑有查。户型细节币在户型的设捷计细节上，卷体现人本关归怀，基本做桌到全明设计叙、动线合理炒、功能分区河、公私分开搏、干湿分离问。具体到细甩节方面，主吃要表现在房该型一般大开帽间、短进深级，南北通透勾、采光良好姨，主卧、客杰厅多朝阳并肝有观景阳台概，阳台形式禁变化多样，胡主卧配有卫秩生间，卫生柔间多为明卫汽等。复式空僚中花园多设逃计有阳光花答房、观景露道台等，彰显收舒适绿色生潮活主张。购房计划伟尽管湖塘楼进市供不应求苦，房价不断干拉升，但炒泽房比例很少弦，购房者8厕0%以上均惠是自主，但矩以二次购房热者为主，投努资购房用于头出租者约占内10%。这挺说明湖塘的团楼市还是自险给自足型，洪还处于刚刚视起步、迅猛泉发展阶段。匹不过，2-今3年后，随伐着运河改道戏、谈“移城市副中心竞”水建设加快，陡湖塘版块认脚同度趋强，收投资炒房比则例肯定会有始所上升。泽二、项目简裹介铜1、项目位终置缴项目位于武福宜路以东、腊金鸡路南侧达，占地73旗427.3趣49平方米惕，原为武进禾拖拉机厂、络塑料厂、居已民区等，区才政府规划为乘大型居住区左域。爪2、周边配嘴套边交通：寸紧临武宜路警和改扩建金丧鸡路，距汽梨车站500苏米，家门口敌武宜路上有弄14路直通赛市中心，另啄有508、逝316、3老17、32漂0、319粉通往武进各嘱地，交通十豪分便捷；限商业：劣家门口就有蜜信特超市，柿与在建中的野阳湖广场（去富甲一方）倚隔河相望；疤学校：烧金太阳幼儿姻园、湖塘桥胶中心小学、架桥北初级中已学、武进电冒大汪医院：厅常州市第三姐人民医院、疯武进中医院弟菜场：阳聚湖农贸综饮合市场纵3、地块分哑析蛋本地块原为光工业小区，善周边散落民锁居，规模较做大，北有金火鸡路，南有探大通河，周幅边配套较为他齐全，十分接适宜居住。牢但目前周边肉现状破烂不骡堪，散落民素居、闲置菜颗地、河水污杂浊，出租户浇多，影响楼雁盘的居住档兰次。由于本饼区域规划为况湖塘未来大滋型居住区，驰因此放眼2天-3年后，豪金鸡路拓宽醋、工业区搬沸离、河水污侦染源减少并茂得到治理，炉以及大量房晶屋拆迁后，剥这里将会出败现崭新的一死片天地。令三、项目S栽WOT分析1、优势吓湖塘经济发站达，城市拆劣迁量大，需天求量大、购轰房能力较强肠；读地处湖塘与钞兰陵的交界闯点，临近3狱12国道，岁紧依金鸡路掉、在武宜路武与常漕路中途间，交通十射分便利验；控周边为成熟总生活纹区，小区配记套的菜场、往医院、学校拒、银行、超设市等都为现渠成资源孩，适宜居住召；历金鸡路改造勉工程在即赴，焰政府规划该金鸡路累以归南、项目家双门口访为绿化区耳，足以使土求地价值脱胎明换骨；督紧临大通河色，有天然河消景优势，泻可充分宣传供“扇水居时代炮”役概念建；冷础项目规模较笨大，产品有此规划宣传后杆天优势；辰地块多为工腿业小区，拆锤迁较为容易侨，项目启动门快。2、劣势终地处老式民便房括区硬，周边的房暴屋降低项目透档次唯；迁周边民房内介多为租住户齿，择邻而居仪的观念会影城响本项目的啊销售岗；掉大通河河水管污染较为严拥重，政府综狂合治理较为兄棘手；擦近几年武进下区政府的发骨展方向在湖独塘桥以南，照目前湖塘桥滨北面少受人族关注甜。3、机会恢金鸡路拓宽茎为30米，击是本项目的竖最大利好消虹息；释湖塘作为大皱常州南翼中垃心，必将引怕发新一轮城跑市建设，湖纤塘区域前景慢看好；兄湖塘楼市目扰前推案少，链可售房基本刑没有，房价村攀升，市场瓦供不应求。4、威胁俗湖塘南部区刘域大盘比如奸新城南都规挥模大，区域萌外环境好，坦发展潜力大胶，为市场看藏好，将直接汗威胁本案销疯售；题房地产业国狱家政策性强项，准入门槛局高、规范严拴格，给开发着带来一定难锋度与限制；国项目规模较富大，拆迁量沸较大，开发除周期较长，写容易出现一恰些不确定因棋素。播四、竞争对剥手分析汉新城南勒都松新城南都位亩于武宜与长音虹中路交界采处，占地面苗积错700娱亩，体现了翼武进房地产睁界骑“丧坚持成片开简发，提高房侧地产规模档岂次隙”蠢的发展战略焦，由实力雄颜厚业绩卓著降口碑良好的案新城房产开句发，其金字倾招牌具有相咽当的号召力烛。抗新城南都定血位脑“礼常州南翼新贸都会，国际倦生活示范城茅”女，系武进出东现的最大的崇高尚住宅项锣目。规划有救大型商业街既，过万平方矿米独立会所干、沿河（里供底河）泛会靠所等。并邀胸请世界著名奋的贝尔高林必公司及悒德浇国际等进行穴园林规划和余建筑规划。版项目周边环敬绕着淹城森鼠林公园、恽秆南田购物公眨园、花园街蓝商业步行街廉等多个大型柔项目。新城普南都雄厚的辛开发商实力买、超前的规芝划、大家的假手笔、完善易的配套、便正利的交通，壤均具有独特贩的优势，将灰成为本项目烛最大的竞争找对手。野由于新城南爷都目前没有亿售楼处，没骑有楼书户型嚼等宣传资料槐，因此我们党对新城南都应的规划细节释还不十分了末解，我司将裂进一步进行突跟踪关注。愁五、项目整闪体定位柱整体规划思坦路录常州房地产倦发展迅猛楼旁市火暴妖躺楼市看涨不皂看跌，投资戒趁早吸湖塘区域房昨地产健康发圾展，炒房少度锣区域楼市无鸭泡沫，有增秋值空间辈金鸡路扩建肆坟使地块价值劣脱胎换骨呼地块地段较买好，有规模郊优势叫玩交通方便/格配套齐全/届天然河景/绣道路扩建哲适宜做中等陵规模中高档脱社区捡止可聘请知名式物业管理提稻升楼盘档次宁身刻废中高楼盘需护要休闲健身赶去处牧弊项目周边配猎套虽全，仍哄需会所画龙蝇点睛塌以多层、小蕉高层为主，感围合布局积帝景观做精，着户型创新，甲智能化适用齐宣传销售推韵广主题暖数14万平方寿米双水景中纵央生活特区整体定位史本地块原为帐工业小区集轰中区域，位愧于老中央生砌活区内，周规边配套较为探齐全，此区仪域政府规划尸为湖塘桥北忆大型生活居弹住区，但居予住层次多以往工薪阶层为诉主，因此本手项目不适宜稠做顶级楼盘卡，因为没有垦一个高档的谦居住氛围，先因此我们给扎项目的定位要是：际集购物、娱宴乐、休闲、闲居住、餐饮兰于一体的中素高档社区。房六、项目形偏象主题定位案名建议继水漾年殃华刮繽紛水漾嘉送年華挖14委万平米双水明景中央生活稳特区释义：际此广告语时的尚感强，亲风水特征一目环了然。副标挑题突出疾“听双水景选”赔概念，一为蓝天然水景，窜自然不加修革饰；一为工听匠用心之作星，缤纷荡漾消。痛“够仁者爱山，垫智者乐水讲”两，居住其间呆，可感受生收命年华的美永好、享受本未案所赋予的但生活特权。燥广告语朗朗顺上口，富有称诗意，给人千以无穷的遐漏想，充分体奶现本案大空弯间、双水景屋特征。语言输简短，上口欣快、易于传章播。酱阳湖金谨水湾删江南天下秀甲/璀璨阳湖挺家练14孟万平米双水倾景中央生活饰特区释义：键本案名准确切地概括了该咏项目所具备栽的内在与外认在特征。阳趣湖为湖塘代舰称，表明了检该项目所处凤地理位置。购“兆金月”墙既指金鸡路霉，又暗喻此缘区位乃橡“衰寸金之地轻”铲，同时又暗笨示该项目拥批有粮“拐金勤”胜质的内涵。新“毫水尸”撕指大通河，工表明该项目凑的亲水特征训，绍“泰湾被”慌说明项目规也模大并给人会心灵港湾的吨丰富联想。魔此案名朗朗杂上口，易于赠传播。既符除合项目地理敌特征，又迎系合本案消费焰群体彰显身绣份的心理特蔬点。护阳湖春竭晓沫金鸡啼畅/贷春满阳湖醋击浇14葱万平方米双做水景中央生唱活特区释义：昏其一：本案员名蔬“钓阳湖春晓滴”肤富有江南特浮色，给人以银无穷美的遐瞧想；错其二：牛“位阳湖春晓广”沟之阳湖是沿贷用千年湖塘演的别名，案惰名方位明确逼易记；从其三：本案初北邻扩建中见金鸡路，新状金鸡路的开苍通，为项目暮最大利好，宋恰如诗中姻“怖雄鸡一唱天趣下白皮”摧所言，将唤棋醒阳湖之春照晓。此案名刻与路名相应专和，又兼具讲诗情画意。际其四：宴“碧阳湖春晓酱”究又有祝福湖初塘美好明天众的内涵。任本案名富有贫韵律、易于校传诵。欲阳湖畅爆园逗溉屑14贞万平方米双哪水景中央生诸活特区释义：滨一个绘“绑畅映”蝴字，寓意无夜穷。既有诸震事一帆风顺蹦之意，又涵免概新金鸡路添开通之意，馒同时暗示入出住本园将家袜事、业事、胞事事顺畅。岩此案名具有序好的口彩，螺满足消费者混向往吉祥如糊意的愿望。裙案名言简意呈赅，内涵丰妈富无穷。底案名简单易忧记、易于传匆播。屿其他案名建术议：时代逸渗居/水清木抗华/江南世幼家/阳湖春惊天胳主题概念建逆议职(狐一吴)除一条路否一条河辣一个家水漾年华馋繽紛水漾嘉尼年華奔—役14踢万平米双水滔景中央生活王特区活一条路，扩舒建中的金鸡栽路,一条河团，天然水景劲大通河,项缓目最大的优僚势!一个家各，资水漾年华。隶路之端点，差水之漾处，瓜是温暖的家晓。杜主题语朴实智而有温暖感垃，具有丰富约的想象空间煮，体现项目先最大的卖点覆。惨副标题--机中央碰生活特区骄示意该项目睁地理位置优奶越，交通便予利，配套成命熟齐全，为舍区政府规划宫湖塘桥北未责来大型中央器生活区；双艰水景突出项拦目的环境优梯势，家外有扎河，刚“起园齐”寇内有溪，彰乐显生态住宅垃特色。末尾叹一个斜“学特罢”鸡字表现项目盐的尊贵，表侧达了一种都睡市生活新主会张。染主题概念建察议（二）脸江南天下秀悔璀璨阳嗓湖家隐释义：内此广告语具边有领袖者的醋大气与胸襟偿。航江南本身就模是一个别具温诗意的名称新，江南天下嗓秀，本案既灭网罗了江南机美景于一身富，又包容了躺江南千年的部文化底蕴于傅其中。是江风南传统文化懒与江南园林维美景集大成买者。折璀璨阳湖家竹，比喻本案捆为阳湖地界踪新升起的一塘颗耀眼明星摆。同时又有滔因为本案的导存在，而使勉阳湖更加璀镰璨生辉之意牲。苗此广告语大净气、个性鲜敬明。与其它奶楼盘广告语攻区别明显，变使消费者不坛会产生雷同淹感或模糊记妖忆。对仗工屈整，便于传摧播、易于记层忆。临七、目标客园户定位分析偷1、目标客粗户定位禽知道房子卖宜给谁，项目凤也就成功了矿一半。是眠“韵百鸟在林注”铸还是垄“塞一鸟在手夸”酿？方法决定挺结果！仔细领研究区域市豆场，精细划切分目标客户僵群，当项目辅、业主、宣凶传成一线时睡，还担心业为主会跑掉吗旋？！隔项目周边赌老新村倚换房居民信，为项目主课力客群之一茂；珍（项目周边辫有老坝村、嘴烈帝村、夏堪雷村等村落纹，计5千7估百多户家庭究，1万三千迟多人口。这莲些村落都面忙临拆迁之嫌嗓，是本项目板主力客户群将。其中烈帝议、降子村是辅湖塘镇综合慎实力十强村丝，华家村、页降子村是湖延塘镇工业十彩强村。周边近村民有很强宵的购房能力斥。）陆项目周边拆职迁户，共为项目主力瓶客群之一；伐周边学校、由医院、机关袄、工薪阶层纤，为项目主盘力客群之一暮；讽大庆运河改道拆击迁户劣；汗部分投资者揭外来落户湖赠塘者；溜部分个体、苍私营业主其他惑2、目标客略户特征分析旬追求生活品小质，对都市史生活向往；吴有较为稳定佩的工作，拆车迁户有一定县的拆迁补助严；头注重地段、睬环境、物业牛、服务及时妨尚户型；道追求经济实削用，对面积眠、家庭智能俱化系统要求声够用；俩能承受25衣万左右的总买价。庄八、项目整终体规划与建绞筑建议介1、总平图萍规划童本项目北邻萍即将扩建3展0米宽的金龙鸡大道，西将侧靠近武宜扛中路，南连骆大通河，在烟深入挖掘地冷块特点后，厉并结合湖塘津区域房地产宪发展现状，忘我司建议地鸟块设计成多巩层、小高层蚀复合社区。瞎小区整体规思划建议采用尺围合布局，哲前低后高，脾前面临大通蛙河为多层住俗宅，建议设绿计成联排叠靠加别墅，但言数量不宜太嫌多，后面为猜六层多层成关行列式排列蚂，最后面沿善街为底商纯涛小高层设计扭，部分商铺坏可做成会所停。然后根据扎地块情况，漫在不规则的待中北部最西烈侧和东南部柔各设计1-富2幢点式小气高层，而不纽影响后面楼考房视野，充惹分提升土地际利用价值。遥大门建议设内在原拉丝车宋间附近，建摧议人车分流降设计，一条去主干道贯通些小区南北，怨将小区一分唤为二，在小董区主入口处剑设计大型主泰题广场，导陷入上“彼叠水瀑布订”润汇入沿主干伸道蜿蜒相依谁的一条小溪钟内，组团景浇观散落在小屠区建筑内。搂这样设计，颤小区整体呈躺阶梯状，南窃低北高，负李阴抱阳，犹秒如太师椅一充样，每幢楼垦都有足够的皮开阔视野，信冬天还可抵役御北方寒流走，符合阴阳怨风水之说，健常州大型楼亡盘金色新城卖、莱茵花苑孩等就是采用惠此种整体布谱局。常在整体规划舌布局中，之缴所以建议沿谊大通河处设芦计几幢联排培叠加别墅，克实则醉翁之若意不在酒，颜而在于画龙族点睛，来提橡升项目档次征，以提高业亩主兼“胀期望价格势极能丧”肾。会所建议分设置在部分限沿街商铺内浇，这样一则滩能够保证小武区内环境安脆静，二则可舞对外经营对果内服务，以母保证以后会柿所正常服务未。目前，在浆各大城市社填区中，小区伤内会所经营棒管理一直是拴老大难问题毁，如果只对圈小区内服务精，经营难以度为继服务水榴平不高，成砖为开发商一姜个包袱，如幼果对外经营乡，小区出入隶人员杂乱难劳以管理。如备果会所沿街示设立，上述油问题将不再雅成为问题！碎会所在对内驼优惠服务的剖同时可对外榜营业，增加台利润以解决辆会所的实际翅生存问题并碎籍此来提高磁服务水平，兴做到开发商曲既无包袱之吸忧业主也满祸意其服务，挪一举数得，瞧而金鸡路的件扩建可谓成充人之美。另插外在会所的枣经营管理上订可对外招标亦也可自己经包营。枝2、建筑建兵议建筑风格宋仔鉴于岛项目多层、如小高层设计延特点，根据羞湖塘现有楼乱盘建筑风格扬，为挖掘项细目卖点，实芦行差异化竞痕争，我司建谁议建筑风格孕宜采用现代违主义与欧洲炒新古典主义后风格相结合还的建筑风格垃，即以现代堂板式设计为亦主调，添加耕欧式新古典宗主义的时尚外元素，比如校屋顶、阳台纠、立面的处礼理，做成类晃似殃“累TOWNH快OUSE”苗风格的多层喘建筑，跌尊贵典雅中雁富含现代生谜活气息。摧我们之所以栽建议添加欧明洲新古典主订义建筑风格组元素设计，宣主要有如下耕几点考虑：峡其一，我项鹊目建筑形态怎为多层、小虑高层设计，锣适宜做成类岔似免“脊TOWNH三OUSE”扫的产品风格小；我们之所纷以选择欧洲榨新古典主义撞建筑风格，影而摈弃坛“株巴洛克蓝”闪和扔“再洛可可陷”神欧洲建筑风敲格，就是考白虑新古典主面义风格是在羡旧古典主义辛对称、秩序选、均衡、理袜性、严格的肝建筑风格上压添加现代时混尚的音符，缓符合中国人胳的居住习惯肯；岭其二，在房绸屋结构基本栏不变的前提价下，增加欧册式风格，建赢筑成本相差傍无几；值其三，破“挥TOWNH扩OUSE”救正成为一种丈“且城市造镇纹”宇计划的主打据产品，受到城市场欢迎，科如常州奥林桂匹克花园就绕有个“摆TOWNH扇OUSE”虫产品。值得场注意的是，驼我司建议是敲添加排“店TOWNH盛OUSE”擦产品元素，保而不是建造醉“罗TOWNH泳OUSE”遥产品就是出混于项目中高延档定位以及问湖塘购房消庸费特点的考苦虑；薪其四，也是娇最重要的，舅本产品为创幅新产品，有厘种多层别墅暂的建筑感觉租，目前在湖采塘市场尚属规首创，根据缝我司对湖塘花市场消费心司理的深入了彼解，相信本粥产品一经推朴出定会受到闭市场欢迎。建筑布局偶①掘建筑单体的网走线尽量平喜行，秩序感旺强并可避免缠漏斗效应而晴产生强风带己。撤②闷建筑摆设、处朝向、布局辅应尽量面向心景观资源。击③赌玻璃采用与岗小区内整体蓄氛围相统一喝的色彩。市④爱建议沿街商娇铺临街柱距搭6-8米左疗右，底层层妙高5.4米悼。建筑立面肢小高层三段声式设计，以烟基座、腰线锤、线板等进如行分段化处助理。辰多层除釉面恼砖及涂料外取，可考虑运掩用部分仿真瓦石砖，可营阁造欧洲建筑承风情。芒底墙面可采挎用具有文化匹底蕴的浮雕隔设计。惯窗的形式采真取多样化处物理（飘窗、徐角窗等），朽开闭方式以泡平移和外开拆为主。萄⑤吩建议用较活达泼的暖色作商为主色调如害黄色、蓝色恒等。景观阳台世在考虑住宅锁内部采光条醋件的同时，迷尽量加大阳帐台部分的进序深，以供住歼户作为休闲听空间。扮在立面上避班免单调重复铲，将其分段洁配合色彩变刑化，使大面暮积墙壁富于绩变化。小高陶层采用上下青错位式阳台港设计。没③烦建议增加大泰角度观景窗出,比如用2过70度观景值窗,让业主暗感受到胃“侮溪石共嬉戏团，水月相玲括珑网”赖的江南风情偷。擦④估为统一立面们，建议空调细位统一隐蔽卧在阳台内侧条。车库设计枝酒由于小区规欺模大且定位棋中高档社区斥，因此建议锁人车分流，恨车库泊位按肤1：0.6宜设计，既有疮地上临时停丛车位，又需猾要有地下车坑库，地下车砖库建议设计荡在小区北部楼广场下，可南直接从车库乎通往小高层看，出入十分尺方便。地下恋车库一般净占高4米左右抽。踪九、户型建预议设计原则杆由于本项目部定位中高档煌，因此设计获应秉承南“挎以人为本据”都设计理念，骨坚持实用适肤用原则，进袖行户型创新坐。震户型设计理用念课户型设计体戒现人本理念趴，有明确合籍理的功能分般区，注意采喝光通风，讲像究房间的间鉴隔分布，具权体一点就是省：全明设计汽，大开间，缝短进深，景竹观阳台，动录线合理，功积能分区，公反私分开，干文湿分离等。主力户型克小户型热销仿是今年常州族楼市的一大仁主题，也反填映了由于房挑价不断攀生丢，为控制购搅房总价，消倍费者在保证怨功能齐全的季情况下，对葵经济实用的斯100-1蜂30平方米迫中小户型更世独有情钟，姑新城芳草园壳105平方务米小三房热踩销就说明了剪这一点。束鉴于项目定赠位为中高档舱住宅，购房猫者多为周边瓣工薪阶层，条因此我司建溪议以经济实克用的100供-130平膨方米大小三赵房作为本项双目主力户型搂，而其中1紧10-12蚀0平方米三浑房二厅一卫喇户型配比适恳当放大，以超迎合市场实衣际需求。从而130-率150平方蝶米的户型为裁补充户型，昌而150平痕方米以上的册户型只是点胞缀，主要为踪提升楼盘档模次需要。因亚此，我们的彼户型配比建穿议是：户型配比棕户型面积纤户型类别信配比建议岂备注晴90---简100平方窜米疑2房2厅1恩卫棕20%伐辅助户型厦110进—毫120平方提米柜3房2厅1蹲卫装40%恼主力户型机120--碍130平方而米柱3房2厅2央卫缎20%炒主力户型胡130跳—也150平方滑米帅3房2厅2剖卫缠4房2厅2锹卫腿5垃%受辅助户型段150以上犁平方米放4房/5房享/跃层善5%对辅助户型户型细节述玄关：铲玄关可适当穴压低，造成敬先抑后扬的姻视觉效果，腰上方建议做陕成吊柜，还始可以适当存守放一些物品络，一举数得型。区客厅：愉开间4.2祸米，不少于资4米，客厅蛛设计最忌讳探所有房间绕鼻厅布置，造绳成开门太多学，通行线路老交叉，不利革于厅内家具错的布置和使鄙用，也影响狐休息区的私此密性和安静备。幸餐厅：来临窗景观餐炭厅概念，视怀觉与味觉完宜美结合，吃概饭成为一种房享受。阁卧室：确“被大厅小卧毒”枯曾经流行，该但不能走极廊端，建议客阻厅面积在2蚕1-30平兄方米，卧室枕12-15紫平方米。惕书房:幼三房的户型赞中可将多功突能房设计成烟书房,迎合障比较注重文填化品味的学声校、医院、纠机关单位人傅员。答储藏室：网建议既可设鼓计成刷“职走入式慕”成，也可在卧禁室内设计索“陶嵌入式说”骑壁橱。听墙体：尝房间在无非刺承重墙的要描求下，建议焦选择优质薄锯板或者空留晶请业主打成洗橱壁墙，以党节省空间。疲厨房：勉及建议农“嘉L”夫设计，动线杠合理，实用摸方便，有操百作平台。庭卫生间：士一般大户型佳有双卫，一瘦间主卧，一助间公用。公情用卫生间建室议浴厕与洗忘手分离，先睡是敏“解洗手间洲”壶，里面是化“戒浴厕间住”蜜。信洗衣机：粉建议在卫生浆间或阳台辟禁出一定位置焰，以免洗衣专弄湿地面或心穿厅越室不萌方便。撕景观阳台：槽面积控制在泰5-6平方赴米，形状有梅变化以丰富翁立面效果。棵十、物业配刘套及景观设慎想遥1、家庭智境能化建议盈前瞻、实用贿原则泉24小时保备安巡逻/小丰区电子红外蓄线监控/可酷视对讲系统遥（选装）/信三表出户远膀传/小区一孔卡通系统/锐车库闭路监饥视系统/有糠线电视/宽但带/三防报踢警系统等贴2、交通系霉统颂人车分流的目三级道路体锅系：症尽量避免长枪距离直线车弊道，希望以肉弧形车道来带控制车速，窜以减弱噪音鞋及废气污染宣提高安全系骆数。符以步道路作换为纽带，建方立三级网络馅道路系统，少车行路、单景元路、景观廊人性小径相箱结合，达到夜出行方便、骂散步达到视井觉上移步换柱景的连续感载。篮地面材质考菊虑：车道要蕉耐用、防滑括、基本无噪绑声，设有减冠速带；步道恶具有健身、惹赏景、休闲旋散步的作用露；低3、景观及渣休闲建筑景观化艰建筑是刚性舱的，应通过爬景观柔性，慈把自然和人练性回归。因疑此建筑摆设牢、朝向、布假局应尽量面催向景观资源增，做到恰“衫推窗见景、口户户有景已”爪。伟立体绿化水越化痛建议保留或叛移植原有大卧树林，少建谅绿地多栽树具，大树既是量“映空气吸尘器阶”扶，更容易塑锄造人与自然溪的和谐统一坚。起伏坡地赏、立体绿化难，大大提高朴绿化率的同酸时，使景观羽变化富有动罪感和层次。忍在提高绿化甘率的同时，弦也应强化鼓“后水化率森”复概念。本地爬块南邻大通脱河，自然的趣河道，像人齿的血液一样均，流动显示忙生命活力。咱园内也应有跟水景，建议掘导入痰“岸叠水活景铁”雾设计，也就示是瀑布的一坛种变形，水宣从高到低，强蜿蜒起伏，凤潺潺流水，支滋润心田，东形成双水景茶概念。聪主题景观与方组团景观结啊合折极由于项目规职模较大，建被议设置一个关主题广场，塞形成一个开是放的精神堡肃垒式休闲活收动广场，建蓄议以灾“踩城市之光惹”升命名，显示哪武进湖塘大条常州副城市件中心的美好累城市前景。猴为照顾景观艺的均好性，豪以弱化位置削不好房子的年销售抗性，亿建议设计组金团景观，做晋到户户有景准，家家见绿新。拨垂水、绿色、宜石、雕塑，累是造园的基造本元素。究“酒石令人古，土水令人远爷”腹、才“散园可无山，么不可无石趟”铁，间“子小中见大脊”畜是造园的常拳用手法与精仇髓。建议雕伞塑一些与湖昂塘纺织有关弓的人文历史御小品，提升支小区的文化离内涵。比如赵浣纱女等。运动休闲晌肌强调景观投的可参与性缘，融合自然压、运动、健寇康的生活居让住主题，是亡小区规划的寺一个重要方岂面。宝因此本项目转一定要考虑暂设置一些必禽要的运动休摆闲设施。建片议设计一条皆慢跑道，把依小区串联在耀一起利于晨经练。还要考醒虑老人和小贤孩的健身玩蛾耍需求，比莫如建造亲子栗乐园、老人仍健身广场、舰休闲凉亭等门，让老有所祖乐、幼有所柄玩。弹配置一定则数量的户外皂健身运动器烂材，部分散脑落在小区的姜内部，部分腥集中在健身裕休闲广场，燥提高运动设紧施的利用率民。背景音乐酱小区建议设京置背景音乐刊，兼做紧急道广播之用。巨假日的午后匙，一杯香茗铅，舒缓的音质乐，如画的传风景，打造态音乐侵淫的祝生活境界，色让人沉醉其窝间，流连忘领返。植物选配制风格自然化砍，园林主题叫化。即局部葵不同风格的章园林与建筑鞋风格融合一致致，相辅相洽成，形成数冷个园区，而念每个园区均畜有其相应的充主题，为其垫塑造特殊的票文化背景，梅别具一格，裳趣味无穷。好具体做法是迁运用各类植跃物的独有风贡味，进行人戏格化配置，称形成各种风欠格的景观，踪如松柏之挺度拔傲然，竹痕之潇洒风流创，杨柳之婀娇娜多姿，莲勤之亭亭玉立拜等。让业主逮尽享睡“以楼在园中，纱家在景中，煤小桥流水到巧我家袄”渠的生活意境舌。格园林化的景睡观还需要贴章切的艺术化嚷的好名称，坊便于提炼主墨题景观组团抵特色，并形运成一个系列佳，使景观特苍色鲜明有文蜂化归属感，榆也便于景观奸的宣传推广季。比如以代徒表江南特色窃的霸“灯梅、兰、竹刘、菊禁”折命名，组团糕名分为梅园淘、兰园、竹仪园、菊园。旁当然，这里藏只是假设，雄届时景观设职计出台后，掠我司再根据叫景观特色给鼓一个恰如其桶分的组团称裕谓。庭十一、开发固流程及销售邮安排节房地产开发塌流程杏第一阶段饺前期阶段㈠工商注册㈡税务登记㈢立项㈣土地手续㈠工商注册㈡税务登记㈢立项㈣土地手续名称登记国税项目建议书定桩验线验资地税可行性研究报告丈量房地产资质统计登记立项交纳地价款机构代码银行开户报批土地过户铜第二阶段规福划设计阶段拆迁安置方案建议（领取拆迁许可证）动迁会及拆迁安置拆迁安置方案建议（领取拆迁许可证）动迁会及拆迁安置场地三通一平（房地产开发手册）申请伐树许可证与各市政配套部门协调（尤其供电局）实现七通一平规划方案研究评审总图报批（领取规划用地许可证）同时进行代第三阶段施喘工图阶段主体主体配套设计市政设计环境设计（领取建筑施工规划许可证）同时进行途第四阶段焦招标阶段磨全乎歪第五阶段辰施工阶段竟琴第六衬阶段验收陵阶段玉第七阶炕段物业管满理阶段物业管物业管理阶段资格预审标底编制编制标书招标（议标）合同签定基础主体结构管线内外装潢市政配套设施畏2、销售安梨排道开发推广步购骤团鉴于项目规毅模较大，营其建周期较长雁，拆迁量大劝不能一步到钞位，建议采耍用分期开发狐的策略，开历发一期成熟膊一期，热销苹一期，逐步害拉动人气，追树立市场良额好口碑。另夜外分期开发暖，铺摊面较具小，资金压拳力小、回笼绿快。彼分期开发应叶根据项目实选际情况进行泳，目前沿金侮鸡路拆迁已伯基本完毕，查可优先开发宣，然后分期烟向南推进。巩在销售推出微时，先主推誉多层，小高厚层，后推别搬墅，最后再肤推沿街商铺妨。这种设想忧主要是根据笨湖塘购房特取点，结合项深目分期开发诉步骤而定。友后推别墅主歌要出于以下堵考虑：一是翁有钱人目前本对此区域认戒同度不高销锈售有抗性，终二是临河开蛋发较晚，三爷是多层、小乎高层入市容乞易可先为项扎目聚集人气庸，四是届时乔大通河由于聪无工业污染布，水质可能碰得到一定程毛度改善，环昆境优势可进芬一步得到彰盛显。置明年金鸡路喜改扩建后，部恰好为本项椒目开发，树肉立项目形象蛇打下基础。铃为让来往人馒群看到小区恳内部建设绿研化情况，也育为使沿街商槐铺增值，建或议沿街小高快层区域先建荡成售楼处和艺绿化区，营椅造项目环境虽优势，等整六个项目开发嘱基本结束后附再建造推出方，届时，金殿鸡路早已扩津建好，业主忽也已部分入阁住，人气已糠足，可最大损限度提升沿汁街商铺价值墨。汉销售初步设绘想珠本项目是双敲益房产开发序的第一个项食目，我司认更为，本项目言成功不仅仅硬体现在良好鞭销售业绩上默，更重要的夕是通过本楼尘盘高尚的品丽质，来彰显祝开发商实力孝与形象，以极此树立开发其商良好的市跌场口碑，为凶继续开发奠纤定基础。推广思路钻我司认为，侍本项目推广辛一定要思路膝清晰，总揽危全局，运筹没帷幄，方能宴“缸步步为赢什”圾。敞在分期推广丙上，既要结抛合拆迁开发梅进度，又要戴根据市场行驻情，合理控缎制销售节奏鼓，在照顾资淹金快速回笼各的同时，保夸证项目利润韵最大化。邮在宣传推广脆上，采用细争节感动业主熔，让细节彰妥显楼盘品质乒，用事实说狮话的方式打肤动业主，并移且能够优先末做好的尽量毒提前做好，玩让业主明明惰白白消费。岸比如，先把冻售楼处做好榜做精，考虑驶先造样板房惩，样板房可演造在多层内梅。如奥园、巷银河湾等楼兵盘就采用如拿此做法。仓在宣传上，存一定要突出雄核心卖点，努强势出击，蓬不同阶段宣诊传侧重点不测同，并形成茂一个整体的胡宣传系列。缎比如重点宣吐传本项目区杏域为政府规逐划大型生活抚区，一条路杠一条河一个性家的卖点演茂绎，突出双秋水景的环境铜优势等，来校提升项目施“喂14万平方姑米双水景中瘦央生活特区困“喘的整体形象跳。恢营销推广原哑则巩在营销推广赚上，一定要歌坚持多“咬整合营销涛”讨的概念，全惩面整合有效场资源，形成联最大合力。谎在具体推广孕上，对推广丈方式进行研毁究创新，在萝保证推广效酱果的前提下都，一定要加久强成本核算嚷，以达到用倚最小的投入而取得最大的樱推广效果。售营销推广方禾式咐是漫天撒网绪、大而无当乏的滥炸，还月是一击中的窑、良“光精而准蜜”蜜的宣传？不耽同的阶段，甜有不同的要译求。贺我们在营销鄙推广方式上涛，一定要深划入研究消费妇群体心理特长点，既要选肌择常用有效弹的推广方式换，又要不断丧进行创新，谦有针对性选估择特色媒体宫，开展有成聋效的宣传活席动，做到有抗的放矢，达宗到最好的宣银传效果。诉十二、初步聋营销推广策慈略从（童假设案名为称水漾年华）樱1、营销方爆式常用方式：岸①崖广告营销（添报纸、电视惭、电台等）更②饱促销活动营树销（开盘活败动、公益活够动、房展会野等）斧③扮优惠手段营恰销（折扣等你）踢④得工地营销（金工地形象塑里造、工地管赖理等）剪⑤滚其他营销方泪式创新营销：塞比如在首付锄款的问题上恭，有些开发锁商可先为业区主垫付一到雹二个月的部邀分首付资金百，以缓解业弯主购房压力辉；制定购买梁多套或团购唐的优惠办法赚；对购房常笛客或介绍购筝房的业主进玩行优惠等等膏均属创新营终销。其最大适特点就是方错式灵活多样部，有市场针大对性。茅2、包装策肥略材硬性销售包杰装构⑴庭工地包装：恐工地作为买团家关注和行驶人注目的地社方，是宣传扯最经济和最咽直接的媒体扔。可利用在望进入工地道山路的两旁设勿展示牌，工速地的围墙上画印上广告宣邀传语或灯箱奖广告，吸引喘注意力，营僵造气氛。票工地直接反勾应了贵公司株施工单位的率工作作风。层因此发展商狱在卖楼前，额其一必须要好求施工单位先完全按操作神规程进行严告格的文明施务工，塑造一端个整洁的、拥有序工程形晃象；其二、魄开始卖楼，摄发展商必须炕确保工程施司工正常进行到，以免给买翅家造成开发竖商没有实力煌的印象。便⑵打接待中心包散装：棉奶售楼处形象菜包括室外和秩室内两部分竞，两者均不碗可偏，室外春部分是一个丹整体的楼盘肺视觉引导系芦统，旨在营终造出醒目、侧浓重的销售减氛围，该部润分内容有：室外展示：厉①脚大型户外广螺告展示牌：泽小区整体效扬果图展示以②竭灯箱展示：筑展示小区繁疼华的景象。煮③粥工地围墙广密告牌：阐述葱14状万平米双水桨景中央生活砖特区甩的特征。捉④铸售楼处门头导⑤孙道路指示牌嫌：项目区位反指引。室内部分尼售楼处室内纤形象的构成甜包括：整个悬接待和展示愈大厅的设计芽风格。络①别售楼资料的成准备如售楼圈书、宣传单薯张、认购协未议书、付款朵方式价目表秩和办证程序汤等，全面介街绍楼盘的情昆况和购楼者柔相关注意事汪项。践②截模型包括：座总体模型和顿分户模型片③慌展板：购房乐需要履行的翅手续、户型识展板等，同贼时烘托售楼橡现场气氛。缺④锻建材展示区知：将整个小愤区的所用高续科技建材展攻示给客户，貌增加其卖点纪和提高客户兼的信心。后⑤代样板房：给筒客户一个实写地参照，给浑客户一个好握心情，进而脾产生欲望。紫⑥贯所有售楼人他员的穿著颜蜓色与楼盘的棒主色调保持框一致性。晃软性销售包奋装白媒体广告、环促销活动、绑优惠措施等训3、价格定窑位与策略铺宗旨：在变务化中把握时艇机，本着族“部低开高走，拒逐步拉升奋”而的价格策略陆，这样会给瞎买家造成一教种抓紧时间澡购房的感觉危，否则，时青间越往后价售格越贵，同字时也给买家姿造成一种升叠值的信心。定价方式：淘①拼根据项目与烫附近楼盘评拨估比较表可蓬以得出比较携系数，由此圆来确定本案混的价格，这补种方式比较锐科学严谨，甜不会发生方垮向性错误，献符合市场发避展趋势。训②剖可根据售楼悲中心接待客傅户的信息反株馈来确定价际格，此方式辆较为接近客堡户心理价位秧。均价：夜凑楼盘定价方服法有很多种塘，有译“昌成本+利润考”拢定价法，有累根据市场行赠情定价法，新有根据项目铜区域均价结寻合产品品质课定价法，我腿们建议采用训根据项目综脉合质素与周柿边竞争楼盘葱比较后然后钳取加权平均屿值的方法来抖制定均价，婆此定价方法袖科学严谨。虹爹骂辰项目与周边贯楼盘价值比蜜较表仔项目名称模欣达园练丰乐公寓击四季新城浅新城芳草园立本案碰地段间8稠9眼9俯9减9浸档次扛7化8张8挂9匀9散规模脚8畏9劣9申8谢9腔景观锯8意8造9倦9茂9吐工程进度庸9午9亡9覆9穿8衬配套设施枪8参8蔑9川9肌9蛋交通例9陈9冲9谁9援9刺外部环境泽8尺8码8臭9兰8离户型设计聪8滑9根9坚9帝9寿间隔设计秀9宾9娃9骄9签9梢综合旁82芝86促88辞89饥88门项目均价评闲估：若①叹比较系数=嘱项目评估得窑分/比较项刺目评估得分熔②阶可调均价=垦每个比较项帐目的比较系野数受×嚷比较项目的脂均价窜③著项目评估均唇价：每个比盆较项目的可屿调均价之和偏/比较项目症个数倦楼盘名称阻均价元做/蒸㎡肤比较系数烤可调均价元恼/略㎡走评估均价执丰乐公寓岔2000远1.02删2040喝欣达园奴1800竭1.07版1926仅新城芳草园跃2400句0道.99嫁2376寇四季新城三累期勉2000纤1筐2000视本案艺2085元骂/㎡抱付款方式及号优惠措施：绍购买房屋，呀对凡一般惕家庭来说，酸一下子要拿务出二三十万锋，确实要耗零尽一生积蓄敌，而且还得拌依靠银行借衡贷；即使是彻高薪阶层，斧在短时间内让筹集数十万累资金，也不夹是人人塔都段能做得到，壮相当部分也宫要向银行借危贷。因此，形购房者在关装注住宅的销弓售价格、环亩境、交通、倍房型等因素抬的同时，也扫很讲究付款霞方式。卫⑴裹鉴于正常情赴况下的销售说中建议采取谣如下方式：累①随一次性付款温方式（趁九七折）盈签署房产《懒认购书时》齿交付定金政七天内签署夫商品房预售口契约并付清叶楼款余额至修楼款90%槐接入刷住进通知书后办闸理房屋交接挎手续并付清档楼款余额1鉴0%芦②规分期付款方纠式铜（九九折）逮大签署房产《前认购书时》辆交付定金艳七天内签署痕商品房预售攀契约并付清拨楼款余额至搂楼款30%荷（含定金）照房屋封顶后委七天内付清惭楼款30%颤房屋室内装蔽修完工后七弱天内付清楼软款30%置接入虹住业通知书后办喝理房屋交接雁手续并付清召楼款余额1博0%高③少银行个人购销房贷款付款姑方式争签署房产《耽认购书》时扩交付定金腔七天内签署千商品房预售总契约并付至亭楼款30%递（含定金）阻鸽银行提供个镜人购房贷款膨70%泰⑵扰鉴于市场对托本案热情度路很高，为防没止形成哄抢么行为，建议惯采取：弯一次性付款择方式晒、瞧银行个人购碌房贷款付款脉方式济，无任何折匀扣。菊⑶盖鉴于市场对揉本案的热情热度不高，需兼要促销活动扭期间建议可则采取：指组合贷款付胁款方式（限迁制一定名额雹）敞首付一成，卫二成开发商仙一年免息贷读款，七成二循十年银行组昂合贷款您。见价格分期调胁整策略劳目前，寿由于房价飞适速上涨，手预里有一些闲钢散资金的消有费者，逐步尘转向投资房队地产，以获擦取投资利益妈，因此形成券了冲“棍炒房族依”亏。目前常州顶“眼炒房族兴”唯队伍日益壮透大，新加入包了上海与浙懒江的一些投旱资商，这些抄炒房族成为随今年常州房晌价迅猛攀升殖的原因之一雁。粉尽管湖塘目篮前炒房现象炎较少，但随破着大常州南透翼版块的崛聚起，湖塘以错后炒房现象拾肯定会有所畅增加。因此废，对于本案盖，要做品牌好，做出市场指美誉度，一我方面要防止原“屠炒房族洗”呢的烂炒房现遥象，促使房臭价不合理上帖涨；另一方脚面要合理控宏制销售进度扶，以达到利访润最大化、魂项目和开发视商市场美誉督度最大化。祥为了避免价什格的不合理沙上涨，在推份出时应有效门的控制销售迎节奏，当销车售率达到一复定程度时或颤销售面积达蓝到一定比例异逐步上调销劳售价。本公宿司建议初步中的开盘价定盘为2100甲元/加㎡浸左右。鸦4、媒体策苍略据媒体总策略催：巴不同的媒体岩有不同的客下户群、有不侮同的档次、疾有不同的宣毯传力度，因脉此针对本案啦相应的客户甲群、项目档武次及针对不销同销售时期蚊的宣传力度两，选择相应很的媒体，并糟注重这些媒棚体的组合使缓用和创新使丛用，以便达熔到空前的效沃果。媒体选择色报纸广告：赚借助报纸的哲巨大发行量爱，传播楼盘偿信息。报纸练广告分为软电文和平面广牧告两种，可呆以较详细的驰传播项目信核息。肠只是要注意具根据销售情趋况的不同，领针对阶段营萍销计划，实申时调整。立报纸广告主阔要围绕项目宁的核心声—合“券14胃万平米双水涉景中央生活劲特区那”笼这个独特大著卖点展开，饱将其放大、射挖深、淋漓菌尽致地传递连项目优势卖糊点，引起社灯会高度关注脆，引起消费劣者共鸣。选然择报纸时应潜注重湖塘人隐所关注的几勉大报纸。旋电视广告顶：铺信息传播范胳围广、效果绢直接，但费宴用较高，适跟时选择。岂①正形象片，圾突出项目高催档品质定位酒，用动感画娇面表现未来等商业繁荣场躺景，形象片垂是项目取得托良好形象，水维护项目长环期品牌，达个到提升品牌袍的长期宣传堆；睬②撇新闻片，孔以写实手法笨为主，以新稿闻的形式报筛道本案开发懂中的奠基典积礼、封顶、诚入住等各种滨活动内容，巷向观众展示渐项目特征与碑个性的片段膀，既有新闻炉性，又有真樱实性，因而逮有较高的可旨信度。届鉴于消费群塑体看电视习让惯，可以选贡用常州新闻漫频道投放。鉴或者选用综狗合频道1电闹视剧前的新继闻时段以新裳闻的形式播钥出，这样一领可以增加项纤目可信度，杆二可以选择罪观众层次与龙广度。但关死键要打通电妥视台的关系夹，比如我市威大型首善生壁活区忙“塌都市桃源狗”剩就采用的这懂种电视推广捕手段。直电台广告：凉针对有车族创多数在开车夺上下班时间嫁有收听广播普电台的习惯替，建议在常踩州广播电台灿上针对本案顾的巨“副14品万平米双水狭景中央生活所特区掌”哄等卖点进行生宣传，也可替通过专题片斧的形式清相浓关人士做专痛题访问。驴①趴电台广告费象用较低，可战以节省开支肃，绸②滚可以针对有葵车族进行深卧入宣传，册③姨突出宣传项弓目特色卖点断，为项目塑便造品牌形象犯。主要在预工热期、开盘娃期进行有效年宣传。马户外和车身啄广告：肺针对某个点让或某条路线预的人群，进赖行宣传。妖由于水漾年原华定位中高绘档楼盘，客础户消费群以魔湖塘为主，慧可水漾年华便离市中心较液远，因此很正有必要搞户搞外和车身广派告，以提高杆项目的知名圣度。建议通阿往市中心的炸公交线路1残4路发布水股漾年华形象仆广告，14咐路公交车都库是常州长江慎客车厂新一研代的产品，劣各方面档次蝇都较高，适磨合本案的形暮象宣传。姻车身广告由勇于具有流动洁性质，注视耐时间非常短握，所以要求搭广告效果、辆广告表现形悟式和创意简眼单明了，屑突出主题，复能给人留下恳印象即可。钱楼书：政针对目标顾赵客，传播详船细的楼盘信虑息，塑造项上目和开发商萝的品牌形象栽。股楼书是建立榴在报纸广告灭与电视广告坛的基础上，疲让意向型客什户群更深层惩次的了解与若自身息息相闪关的楼盘信叛息，以便更碎好地选择。柜促销活动：探结合礼品性棵广告，材达到造势和伟显示开发商费实力的效果岩。看最宜在引爆订期开展促销修活动，以烘改托现场气氛邀，增强目标盛客户群的忠递诚度，达到炮塑造项目和绸开发商品牌斑形象的效果猎。迎媒体的创新轰使用墙公交语音报坊站广告与公柱交电子屏广泽告:下费用低,针迅对本案的目尖标客户群定诵位可见,多爽数客户乘坐姻公交车的几书率大,因此值针对这部分筹客户群，在枣乘坐公交车饱上班或出行虫时在潜移默封化中灌输本鞠案的卖点,动引起客户的屿关注.媒体组合暗长期宣传媒枪体：谢报纸广告+桑车身广告+圈户外大型广朋告桐短期宣传媒突体：庭电视广告+贤电台广告+券SP活动脸5、广告策售略奋项目主题：狐繽紛水漾嘉叨年華敏——班14吴万平米双水还景中央生活凉特区奴项目核心卖带点提炼植①勇主题定位：闪14粪万平米双水进景中央生活虚特区翼②肚地段优势市：项目位于此武宜路以东赵、金鸡路南玻侧，催交通便捷，玻配套齐全，含为湖塘桥北柴中央生活区另域，适宜居词住。嫌