深圳别墅某年度报告

2005深圳别墅研究报告目录第一部分概述第二部分深圳别墅市场发展历程1、历年市场供应2、近年别墅类物业销售情况第三部分深圳别墅市场特征和趋势1、区域分析1.1别墅区域发展第一阶段1.2别墅区域发展第二阶段1.3未来别墅发展的主要区域2、产品分析2.1容积率与建筑形态的关系2.2户型结构和面积配置2.2.1、户型结构2.2.2、功能与面积尺度关系2.2.3、各类型别墅功能分区的权重2.3建筑风格2.3.1岭南风格主导早期别墅市场2.3.2西式古典怀旧风格盛行2.3.3现代风格创新2.3.4有机结合风格渐成趋势3、价格分析3.1近年二级市场售价走势分析3.2三级市场租、售价格分析4、客户分析4.1客户区域及特征4.2消费案例5、营销方式探讨第四部分深圳别墅市场发展前景编委：指导：梁容潘军编委：路莹隆颢研究团队：青忠贵刘启陈俊伊张县庭吴茂萍吴刚2.2.2、功能与面积尺度关系选择不同类型的别墅户型样本，按面积依次递增排列，通过对各个细分功能分区的面积估算，可以发现：【生活区】勺功能分区趴项目霸仙泉山庄脾E荡型泪瑞河耶纳潜F2粗型钩仙湖山庄掀C促型晶云深处梅A殖型踢观澜高尔夫逗大宅尝D阔型贪总面积诱200板230览270脱523名868冈生活区国客厅腾31股35岩34汪36阿131骄餐厅隔25冒17溉13俱22原35触起居厅德10案－抗30芳24篇－越门厅辫－叠16灶13乳23胃电梯厅锯－任－暴26客厅与起居厅逐渐细分，同时随面积变化依次增加了门厅、电梯厅，客厅的面积尺度在30-40平米区间，能满足各类型物业的需要，餐厅的面积尺度主要在15-25平米区间，门厅的面积区间在15平米左右，起居厅面积在10-30平米区间。超大面积的高尔夫物业为表现出豪华大气，在生活区各部分面积尺度都有所放大。【功能区】飘功能分区躲项目情仙泉山庄恨E橡型部瑞河耶纳确F2库型父仙湖山庄获C缎型鼻云深处径A拒型远观澜高尔夫墨大宅抗D嫩型嗓总面积检200鞭230售270招523训868盆功能区黎车库汗－芒41丙35胜54撇104扬客卫思1斩5铃5蝶6闻5诊10奉客卫龄2汇5拍5筒4效－羊5悼独立书房肿9予0膛0刊12弦23谷会议厅下0面0僵0杠0骆60谢储藏室互－斥41厦（赠送）宾－盐－卧－功能区必须具备的有公共卫生间和车库，其它如独立书房、会议厅等则根据户型面积的放大而选择性增加，公共卫生间面积在5平米左右，双车位车库的面积在40平米左右，独立书房面积在10平米左右。【工作区】谊功能分区素项目坦仙泉山庄比E生型窄瑞河耶纳副F2戴型破仙湖山庄珠C杰型控云深处殿A谊型扫观澜高尔夫损大宅随D锹型价总面积乞200只230部270星523宵868贫工作区的厨房庙10继12佛12由11抗40赵工人房悼9显6.5额10借7容－果洗衣房兽－燃－购9绳5工作区必备的有厨房、工人房，由于工作区主要由工人使用，在别墅产品中所占的比重变化不大，一般厨房面积占整体面积的5％以下，工人房面积能满足基本居住条件即可，一般在7-10平米左右。【休息区】膊功能分区封项目名称拦仙泉山庄穷E睬型迎瑞河耶纳酿F2照型俘仙湖山庄潜C批型太云深处私A绞型谱观澜高尔夫料大宅降D们型逗总面积习200郊230我270奇523帆868需休息区织主人房第26劲34甩40均50斧147竞客房次1者14银16见14确17仔53姿客房乌2婶14糠12雹13别15谱42攻客房江3嫩10类10豆－略15蛛35垄客房饱4败－陪10乎14盘－熊户型整体面颗积增加，主草人房面积尺忽度会适当放寨宽，但基本叨占整体面积霉的15％左兽右，而休闲惹度假型别墅叼主人房所占智比重仅10能％左右；客移房一般设置执3枕－腰4间，最小酬面积在10哀平米左右，返最大面积在俗20平米左既右，部分客初房内也设置葬卫生间或更惹衣室。【休闲区】使功能分区酱项目名称次仙泉山庄敌E伍型拐瑞河耶纳样F2蹲型玩仙湖山庄旗C需型姨云深处病A火型泪观澜高尔夫但大宅功D腰型肤总面积斥200麦230痒270贡523揉868葵休闲区墓露台独5真29逼25社74踩58气花园熊110击81偷218伍800帖1200因娱乐室鹅－暗－扇13健－返－序其它翁健身房盼10虑－先游泳池碧32拉休息廊四41踩更衣室沉6干桑拿房弯5疼烧烤房桑12眉休闲区的具牙体细分主要阿表现在露台舅和花园，是跑必备要素，句这些面积多丢数不计入建粉筑面积，因倒此就根据实善际情况进行膝配置，近年终别墅市场供兵应的产品较英多的配置了句花园、露台厚，且面积有端增大的趋势被；休闲型别逢墅休闲设施叔的配置较多剧，如游泳池任、健身房、泳桑拿房、烧复烤房等，但猜具体的设施能和面积则根冒据户型整体龄面积进行适徐当配置。搬拌、各类型别永墅功能分区河的权重锻【同面积不虏同类型】衫户型面积相冰近，居家型拉别墅的休息仍区比重较大箱，功能区比膜重略小，而夜休闲度假型灰别墅则休息富区比重略小悲，功能区比脆重放大。床【不同面积窗居家型】恢不同面积的桂居家别墅，稀面积越大，妨功能区越完坚善，所占比彻重越大，而铅休息区与生往活区的比重许则视具体情裕况而定，既跪可以增加休质息区的比重第（如增加房衡间数量或房垃间面积），斥也可以增加贱生活区的比嘱重（如增加掉起居厅数量密或起居厅面蒜积）。觉【不同面积皆度假型】负不同面积的艺休闲度假别父墅，面积越舍大，越强调磁休闲区与功善能区的细化唤与完善，所浸占比重越大滤，休息区与振生活区则根识据具体情况房进行配置。龄在近年的户央型设计中，惹一些产品通贤过建筑层高昼的控制技巧纤赠送部分建证筑面积，这僻些赠送的空怕间主要表现截在车库、储撑藏室、地下犬室、露台等维功能区或休寒闲区，这些岂赠送部分不船计入参考权景重内。体2.3建筑贿风格柏深圳别墅发催展历时较短侧，建筑、园谁林风格的发设展，归纳起榴来可分为中窄式岭南风格役、西式古典批怀旧、现代昏、有机结合粘等几种。约行岭南风格主遇导早期别墅段市场奋岭南风格建牛筑跟南方的俩环境气候是皆一种完美结影合：在建筑云风格上它强捉调布局高低忠错落，建造捕错落有致。蜘此类建筑最卸明显的特征查是，在建筑株装饰上，注棵重屋脊、梁灿架等，大量惑采用精致的握木雕、石雕氏、砖雕，结渐合花卉、植馋被等装饰材际料；在建筑到结构上，多购数具有外部土围闭而内部荡通透散热的共特征，设计怒时注重防风础、防潮、防姻腐功能，力勿求保持与外牵界的有序连代接同时还保宫持一定距离程。导90年代初虽期开发的怡宫景别墅，是晃典型的岭南只风格的别墅花；到90年建代未，古典锣怀旧风格逐凡步引入到别偏墅的建筑中注。体现在建尖筑风格上，诵部分别墅开购始以古典怀谢旧风格作为费产品亮点，害另一部分别筐墅则将两者四有机结合。温御景苑和华吸侨海景山庄匙在吸纳了欧勇式建筑元素沫同时还保留蹲了明显的岭束南风格特征宪。创洪西式古典怀习旧风格盛行想西班牙风格饲的典型特色刚是：拱门、责矮墙、塔楼蜘和筒瓦，西伟班牙式的小贱开窗，外挑淡门亭、弧型神窗；法式别锣墅以陡直的扎坡屋顶，青攀灰色瓦片及欲入口处外墙例装饰线条等善突出个性；羞英式别墅则贷在山墙式坡蕉屋顶、深色灰木质外墙饰田条、造型优折美的砖墙烟旅囱等细节体惧现；美国别唇墅则提炼和绪汇总了美国大本土文化的披自由、惬意叙、奔放、随鞠性等特征。魄深圳别墅对待西式风格的款借鉴经历了饰从早期外观踪局部的简单罢模仿，到建慨筑技术、房志屋结构及整先体园林、空就间布局的全模面吸收过程忌。西班牙建过筑风格对深胜圳别墅风格占影响最大。烟2002年攀以后推出的妈城市山谷、谋西丽山庄从企建筑外形、搜房屋结构、持平面布置到猪绿化园林全尝面引进西式混风格。乡还现代风格创徐新集现代风格建晋筑作品普遍益的特性是：小平屋顶，不都对称的布局毕，光洁的白葵墙面，简单畅的檐部处理项，玻璃窗，指很少用或完甲全不用装饰肌线脚等等。消在建筑材料夸上，“现代努主义建筑”拆主张积极采营用新材料、健新结构，在铜建筑设计中校发挥新材料荒、新结构的沸特性；主张勇坚决摆脱过时时的建筑样葵式，放手创卸造新的建筑扑风格；主张周发展新的建毁筑美学，创帆造建筑新风通格。吸17英里背腔山面海，户率户观景空中旺花园，客厅岭的落地玻璃缴窗，视野开内阔，采光充度沛。建筑设伐计上因地制隐宜，充分利凤用山体的天存然植被，融逗建筑于自然牢山势之中。叉乐有机结合风倍格渐成趋势康有机结合的脖建筑风格是幕指，对各种颂建筑元素自颈由组合，不砖讲求固定的耀章法，只注裙重美学效果伤和功能实用僚，创造出新税的建筑形式碌。原这类风格的挪设计，从空牲间设计上力进求给人舒适重自然的感受胡；在材质的陪选择上，更送注重利用自仪然生态资源毒，主张因地翁置宜；在色屑彩的组合，买力求营造气蛾氛和突显特遇殊的设计风荡格。从设计退角度而言，克追求审美的亚目的，表达犯设计师的创宫作理念，同严时充分考虑怀居住者的需蹲求，精神层督面的满足，坐主张达到美集观与实用并生重。跃如今，建筑征风格的追求真依然注重外粗形美观，但颗已不再是单姥纯恪守某种狗固定章法，墓主张将各种羡建筑形式自碌由组合，主叨张根据居者神的需求来组煎合各种因素迟，因地制宜雅，力求各个尿细节的安排协合情合理，宏有两个明显恳的趋势：高1）设计更录趋向以人为霸本，即更注失重居者的需何求满足，并丝以之为设计今导向。督2）更注重座建筑、环境窜与人结合，追主张因地制窄宜，追求从搁生态、健康帜的角度关注怖居住质量的远整体提高。耀3、价格分销析肉3.1近年蛋二级市场售鲜价走势分析蒙观察近四年烟来各区二级家市场别墅物辰业均价表现熄可见，罗湖谢、福田、南她山区价格基闷本处在1.师5-2万区惠间内；盐田曲区从200怒1年开始出候现独立别墅酒项目，价格淹与罗湖、南圣山持平，但推销售受阻，祸近年推出的飞物业均价基招本处在1-巡1.3万区纽间内；龙岗问、宝安区由咬于辖区范围白较大，不同竹片区价格差遣异大，因此西价格弹性也红较大，泽近年有别墅哑物业推出的卷龙华、坂田椒、溪涌等片普区价格水平誓在6000甜-7000寄元区间，2薪004年两爽区受观澜高耻尔夫大宅和跌龙岗赔17英里的纠影响，价格英拉升比较明滥显。准未来罗湖供猜应潜力不足复。福田、南卫山供应比较眠集中在环香蜂蜜湖和大华怨侨城片区，报别墅物业价原格仍会上升莲。盐田区钻未来供应主侦要在大小梅荒沙、三洲田洞，预计随着禽东部华侨城塌的滚动开发扮和濠信、心少海别墅项目疑的推出以及磁天琴湾顶级肝独据立别墅的带秃动，片区价苍格会有一定运上升。龙岗伯别墅物业供额应将聚焦横座岗和东部滨沟海区骡域，宝安别绕墅物业供应是除梅林关口监和观澜高尔赔夫物业外，屿尖岗山片区宜是最大的热允点，由于两恩区别墅物业勾总体价格基酬数哨较低，预计柏两区别墅价仿格升幅较大封，将建立新偿的价格标竿港。够3.2三级培市场租、售杰价格分析寿（注：①以贫上数据部分飞是近年成交竭价格，部分排是二手报价兴；②所有价星格增长率未闭扣除交易过怎程中产生的臭费用；③已晓装修案例没捧有扣除装修元费用；④价蕉格单位为元镰/平米。）间戏如果单纯依李靠租赁方式敲寻求回报，匀要达到8-前10％回报毫率，大约需讽要10-1宵2年的时间仪收回成本，扩那么以万元书/平米售价些为例，租金糖水平应该在概80-10块0元/平米齿（考虑了每债年2个月的殊空置）。概观察以上抽歪样调查表，瞧较少有项目乡投资回报率夸能达到8％沈，租赁环境狸比较好的半晋山海景别墅凳、龟山别墅尊等的租赁回午报矛仅5-8％剂，随着二手台别墅价格的惨迅速攀升，摄租赁回报更摸低，因此，遗别墅物业租塞赁水平不能报反映真实的惕物业价值！档观察二手别梁墅在买卖市眨场的表现，促大部分区域绿别墅物业价晴格明显上升张，升值幅度伐普遍都在1坐4％以上，麻其中升值幅某度较秃大的是华侨屈城、香蜜湖流、蛇口半山隆和东部海岸驾的项目。也演有部分案例栗出现不同程源度贬值，如鼠观澜龙湖山资庄、银湖颐际园别墅。木4、客户分求析吊4.1客户良区域及特征按深圳别墅物松业的消费者援从区域分主撕要有三大类牙：本地、香狗港和外籍人拾士。此外，绘还有内地人目士。贼在本地购买献别墅的外籍泄人士主要是偶在本地工作矛，对区域有赢一定的了解钢，购买用来秃自住或投资事，蛇口作为霞改革开放的盼前奉沿，聚集了抚大量的外籍命人士，他们葵从租住别墅萍开始，逐渐剪了解蛇口并昂置业，因此顶，外籍人士摘主要消费在身蛇口，对其滥它区域也市场的影响桥不大。揉香港客户在丹深圳购买别查墅主要有两丘种用途：一搭种是度假，熄度假型产品摧比较集中在呆东部海岸线宫；另一种是窗居住，离市昏区不回远或关外镇校区的别墅属俭于这类产品痰，这些消费灶者在深圳工逝作、投资办惩厂，生活的庙时间较长，预他们对生活纵品质要求比饱较高，这伴部分客户活玩跃在早期深碌圳的别墅市幕场，是主要政消费者。角本地消费者托又分为资本巡阶层和知富搅阶层。资本呈阶层是第一帜代富裕阶层欧，他们通过梯各种方式积洒累资本，具预备很强的购眠买力，权但文化水平底一般，消费仔观念比较传色统，家庭成痰员一般比较搏多，购买别倾墅主要用于找居住，不会摇过多注重别葱墅是否升值瓜，换购别墅律的频率不高梦，这部分客值户活跃在9楼0年代中后遣期的别墅市脚场；知富阶愉层是第二代滨富裕阶层，屠他们通过自挖己的知识创辆造财富，文塑化种水平较高，筒他们购买别眼墅的目的多竖元化，除满尿足居住要求虾外，更注重爪精神层面的故要求，比如火人文环境、释升值潜力等启，换购别墅迁的频率比较亦高，这部分脱客户已经逐坟渐成为别墅森市场消费主相力军。敢4.2消费许案例飞5、营销方恩式探讨臭别墅营销方饺式伴随别墅所市场发展也尘经历了从“季钓鱼式”被目动营销到多絮种营销渠道埋的组合运用俘，并越来越郑“主动”。疼那么，别墅稀营销除了电债视广告、户掩外广告牌、近报纸广告等忙基本“规定娱动作”外，稻应该更注重拣新的、针对眠性的“自选津动作”，在玩这里抛砖引骗玉，提出几秋种别墅营销骡方式进行探娇讨。典☆

露有效的媒础体组合——田宣传渠道针呈对别墅目标捷客户群体，蕉比如采用高君端客户关注晓较多的报纸特财经版面与务机场户外广哥告作为组合御媒体作宣传斧，这种模式钩的适用范围谢比较广。民☆械菜舆论引导—柜—最常见的加方式是客户喂联谊会、专米家性的导购漂、寻找意见谜领袖三种方并式。通过舆菌论引导可以鉴提高项目的咬口享碑宣传效果乒、促进客户绕交流并形成外圈子文化，伍比较适合经夫济型别墅营捎销。乎☆接书联手营销—定—主要指多护个项目对区寺域市场的整跑合推广，在停普通住宅市絮场运用的较糖多，如“深诚圳西岸”—优—宝安中心踏区、“南硅献谷”——高拣新南区，这电种模式可以流迅速扩大区失域影响力，四别墅市场推划广可以借鉴精。虾☆挡节网络宣传—竭—新知富阶细层对网络的居运用较多，躲通过专业的慈别墅网站能狐更集中的展辟示别墅物业捕，节约高端吸客户挑选物皮业窄的时间，相鼓信比简单的模宣传网页制数作更有容易鞋吸引目标客满户。讲☆安午体验营销—也—在销售过山程中让消费胸者提前体验酸别墅生活方腰式，刺激客域户消费欲望肤。这种方式折对工程进度嫁要求较高，买比卵如园林环境圈、配套等提类前投入使用洞，让客户体愉验。州☆

定制垂式营销——君根据消费者墨意愿度身定史制，满足消厅费者个性化帐需求。这种股方式比较适银合土地资源级稀缺、土地询占有率高蜓的顶级别墅杂项目。医供绘隙第四部分桐深圳别墅醒市场发展前网景渠深圳别墅市旱场经过十多肤年的发展，鉴已经从粗放愈型发展转向骑集约化、精蹈细化发展，验未来别墅市轻场的发展将象以符合经济挑、文化、生撑态三个方面铜条件为主导臭发展。【经济】巴1、进入大站规模别墅时煤代族随着深圳关段内可开发土飞地资源的减酷少，政府加增快关外的开动发。关外相邮当多的土地柿进入一级市轨场，且规划街容积率不高桨，开发呀商获得这些畏土地资源时器，通常采取塌别墅类物业柿规划，以求栽实现最高的醉投资价值和读收益。如尖柄岗山项目、延振业城、1从7英里等都撒处姜在较偏僻的苗地区，都建告设成了大规政模的别墅区耳，一方面有境效的规避了失关外如交通访、生活配套近方面的不足役，更能在规累划上有效的粒利用原有自找然资源。凭2、别墅品葛质大幅度上极升售别墅作为一怪种建筑除了猪要符合自然笛、气侯、地仆理等自然生赛态，还要有薯优良的建筑唯材料，配之类以合适的设魔计、规划，逐才能算蓄是一个好作算品。近年上激市的别墅项设目在规划设驾计、户型设捐计、园林设伍计、建筑外只立面、建筑硬建材品质等封方面比20争00年前的沟产品腾要高一个档万次。【文化】疤1、从居住称功能的提升咬走向产品附为加值的追求走别墅作为一使种高级消费衣品，其使用音价值除了作窄