某商贸城建设项目可行性研究报告书1

XX县XX置业有限公司XX商贸城项目可行性研究报告安徽省XX县工程咨询研究所二O一一年十月

XX县XX置业有限公司XX商贸城项目可行性研究报告目录第一章总论 1一、项目概述 1二、项目单位简介 2三、项目主要技术经济指标 3四、项目年能耗 3五、结论与建议 3第二章项目的可行性和必要性 5一、项目的可行性 5二、项目的必要性 5第三章项目区城市概况与经济水平分析 8一、项目区概况 8二、社会经济条件 11三、项目所在镇基本情况 13第四章项目的市场情况分析 15一、项目整体素质分析 15二、物业类型分析 16三、综合评价： 17第五章项目整体规划与定位 18一、规划设计方案的指导思想及原则 18二、建筑规模及规划设计方案 19第六章公用工程设计方案 24一、给水、排水设计方案 24二、供电及电信设计方案 26三、燃气供应方案 26四、XX商贸城管线铺设方案 27第七章营销策略及方案 28一、营销策略 28二、营销方式 29三、销售节奏与策略 31第八章环境保护 34一、主要污染源 34二、环境保护执行标准 34三、环境保护措施 34第九章资源节约 36一、设计依据 36二、节能 36第十章劳动安全卫生及消防 38一、劳动安全 38二、消防 39第十一章项目管理与实施进度度安排 40一、项目管理 40二、项目监理 40第十二章投资估算及资金筹措 43一、估算依据 43二、估算说明 43三、投资估算 43四、资金筹措方案 43第十三章项目招投标 44一、工程招标 44二、招标基本情况表 46第十四章经济评价 47一、销售收入估算 47二、总成本及费用估算 47三、销售利润估算 47第十五章社会效益分析 49一、社会影响分析 49二、项目与所在地互适性分析 49三、社会风险分析 49四、项目评价结论 50萧县淮海置业有限公司淮海商贸城项目可行性研究报告PAGEPAGE50项目编制单位：萧县工程咨询研究所Tel一章总论一、项目概述（一）项目名称：XX商贸城（二）承办单位：XX县XX置业有限公司（三）建设地点：XX县张庄寨镇镇北101省道东（四）项目性质：新建（五）项目法人代表：宋秀珍（六）项目建设规模：总占地面积20764.59平方米（31.15亩）。总建筑面积：27519平方米，其中：住宅14790平方米，商业12729平方米。项目总投资8933.2万元。（七）项目建设期：15个月（2011.10——2013.5）。（八）可研编制单位：XX县工程咨询研究所（九）可行性研究报告编制依据及范围1、编制依据（1）《XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划》（2）《安徽省关于国民经济和社会发展“十二五”规划和2020年远景目标纲要》（3）《XX县城区开发总体规划》（4）《XX县土地利用总体规划》（5）宿州市定额站《宿州定额信息》2011年第三季度（6）《民用建筑设计规范》；（7）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；（8）国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》；（9）XX县土地利用总体规划；（10）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及技术资料；XX县建设、环保、土地等有关部门对该项目建设的意见和审批材料、证明材料等。2、编制范围本项目可研报告的研究范围包括：（1）项目提出的背景及建设的必要性（2）项目选址与建设环境条件（3）项目建设规模与主要建设内容（4）项目总体布局方案（5）工程技术方案（6）环境保护、安全卫生、消防和节能（7）项目运营和实施计划（8）投资估算与资金筹措（9）效益分析（10）项目结论与建议二、项目单位简介XX县XX置业有限公司法人代表：宋秀珍，女，1967年5月出生，徐州市新沂人，南京工程建筑学院毕业，历任北京鲁能集团副总经理，先后负责徐州工程兵指挥学院新校区建设，徐州市市政小区建设，徐州市安居工程“民富苑”建设，被评为徐州市建筑业“优质工程”、“放心工程”。此次XX县张庄寨开发项目，是XX县政府招商引资项目，北京鲁能集团专门委托副总经理宋秀珍担任XX县房地产开发置业有限公司董事长，该公司已在XX县注册，公司现有开发综合部、工程管理部、合同预算部、行政事务部四部门，经济势力雄厚，技术力量强大。公司宗旨“服务、诚信、创新”。XX县XX置业有限公司注册资本1000万元，主营：房地产开发、销售；一般经营物业管理等。注册时间：2011年9月。三、项目主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位数量一建设规模１建筑面积平方米27519其中：住宅平方米14790配套公建平方米商业用房平方米127292住宅套数套1503商业套数套3004总占地面积平方米20764.595可规划用地面积平方米215556建筑容积率1.307绿化率%288建筑密度%45.6二项目总投资万元8933.2三投资利润率%9.15四投资利税率%16.99四、项目年能耗该项目主要能耗为：水、电、汽。该项目正常年份年耗水25.18万吨、耗电32.4万度、耗汽6.75万吨。五、结论与建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：1、XX商贸城项目的建设，符合国家宏观经济政策和XX县对该区域的发展规划。2、XX商贸城项目的开发商，XX县XX置业有限公司具有很强的经济实力和强的商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠的保障。3、本项目的规划设计方案利用项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。5、从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：1、经营管理风险规避A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。C、做好物业管理和售后服务工作。2、金融财务风险规避。从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。3、建设管理措施A、整合企业资源，提高操作水平。B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。D、委托合作伙伴“本项目发展商”作为销售及招商代理公司。E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。

第二章项目的可行性和必要性一、项目的可行性（一）镇政府对XX商贸城的建设十分重视。在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。（二）本项目的开发商XX县XX置业有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。（三）本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。（四）项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。（五）项目的区位、交通、仓储、物流条件很好，适应商业市场的建设发展。（六）项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十一章将得到充分的论证。二、项目的必要性（一）提高城镇商业竞争力，助推张庄寨镇商贸中心的形成与发展张庄寨镇位于XX县东南部，近年来，该镇紧紧抓住城镇新农村建设的历史机遇，全面完成城镇商业、住宅规划任务任务，安稳致富工程切实推进。项目的开发对于张庄寨镇商业中心的形成与发展具有极大的助推意义。XX商贸城项目将以前瞻性的商业和运营体系，推动张庄寨镇成为汇聚中高端商业、激励创业、引导消费的城市新商圈，成为衔接老城区和新城的枢纽，将全镇以及周边地区的客人汇聚于此，一站式购物、一站式娱乐、一站式休闲，突破老城旧有的商业格局，有利于增强城市的商业辐射功能，提高该镇城市竞争力。同时，XX商贸城通过科学的规划和建设，XX县XX置业有限公司的开发经营实力，采取整体推进的方式，建设高水平的商业运作，形成复合型的张庄寨镇新商业中心，成为张庄寨镇乃至XX县东南部地区商贸发展的创新制高点。（二）构建和谐社会，提供就业与小额创业的双平台我们也清醒地看到，张庄寨镇经济社会发展还存在较多困难和问题，其中，农民安稳致富一直是迫切需要解决的社会问题，主要原因是：新形势下产业空虚问题突出，镇内企业就业容量有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多；加之遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定的压力较大。制约经济社会发展的基础瓶颈尚未得到完全突破，全县负重自强、干事创业的氛围还不浓厚。XX商贸城的建设，可以提供至少几百个子项目小额创业的机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大地丰富了丰都县的文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人文特色的民俗风情街，具有很大的推动和促进作用。（三）解决现有存量商业的空置，发挥物业的商业价值和社会意义消化现有存量空置物业是一项重要的举措。目前看，张庄寨镇的存量空置商业总体量偏大，埋没了其应有的商业价值。本项目进行商贸城的整体开发建设是非常必要的，经整体改造，不仅提升了现有商业的层次和形象，扩大商贸经济的规模，优化了商贸业的布局结构，实现了盘活存量空置商业，可实现较大的经济效益和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。（四）依据城镇升级改造政策，深化提高张庄寨镇商贸业的升级发展商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的一项重要的元素。大力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。目前张庄寨镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级的文化生活需求。随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市功能的发展，深化并升级商贸业将会是一个必然的发展历程。

第三章项目区城市概况与经济水平分析一、项目区概况（一）行政区划本项目法人单位位于安徽省宿州市XX县，XX县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积1871平方公里，大部分为平原，东南部为海拔100—300米的低山矮岭。人口130万，辖18镇5乡708个行政村。项目建项目建设地点（二）地理位置XX县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河30公里、徐州观音机场50公里、连云港出海口260公里，素有“徐州的西大门”之称。（三）自然条件1、气候条件XX县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。历年极端最低气温为-12.4℃，历年极端最高气温为38.0℃，年均气温14.4℃；历年平均降水量为811.2毫米，年平均无霜期208.3天，年平均相对湿度为70%，年平均蒸发量为1500.0毫米，年平均日照时数为2220-2480小时。2、水文条件XX县位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的淮北平原中部。XX县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水资源总量为2.6亿立方米/年，地表水和地下水资源的丰枯基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全县水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。3、地质地貌XX县主属黄XX冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度介于32-50米之间。地形大致可分为两个单元，即东南部分布着一些低山丘陵，其余为黄泛平原。山丘、谷地占总面积22.2%,平原占77.8%。土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类，以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主，其中淤土平均有机质1.35%、碱解氮含量为70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效钾含量120mg/kg、PH值为7.0，两合土平均有机含量1.25%、碱解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/kg、速效钾含量100mg/kg、PH值为7.2，沙土平均有机质含量1.1%、碱解氮含量为50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效钾含量75mg/kg、PH值为7.5。XX县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。4、工程地质条件XX县东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。XX县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7％。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致，由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：①粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。③粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。（四）交通运输条件XX县东邻江苏徐州市25公里，素有“徐州的西大门”之称。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北连山东济宁130公里，县城距合肥、南京、济南、郑州4省会均为3小时路程，距徐州观音机场40公里，连云港出海口260公里。陇海、符夹铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇，310、311国道，301、101、202省道与县乡道路交织成网，境内公路密度为每平方公里130公里，已形成公路、铁路、航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要的交通枢纽。二、社会经济条件（一）名优农产品基地众多自然地理条件优越，名优农产品基地众多。XX县植被保存完好，工业污染程度低，具有生产加工绿色食品的自然条件。耕地面积10万公顷，农作物主要有小麦、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。全县水果挂果面积50万亩，主要有葡萄、苹果、梨、黄白桃、巴斗杏、柿子、樱桃、山楂等。孙圩子胡萝卜、闫集黑皮冬瓜、马井韭青韭黄、圣泉XX国圣桃、黄河故道水晶梨、龙城石榴、新庄黄牛、黄口三元杂交猪、丁里华英鸭等名优农产品种养基地闻名全国。（二）丰富的矿产资源XX县矿产资源丰富，水电供应充足。XX县为全国100个重点产煤县之一，已探明煤炭储量7.5亿吨，现有17对矿井，年产能力120万吨；探明石油储量7亿吨，煤层气储量1000亿立方米，石灰岩储量30亿吨；铁矿石、瓷石、高岭土等储量可观。XX县南北分属淮、黄河水系，地下水量为2.6亿立方米，水质优良，生产、生活用水充足。电力供应属华东电网，设施完善，境内有11万伏以上变电所2个，生产生活供电充足。（三）雄厚的经济基础工业基础雄厚，门类齐全。XX县工业发展历史久远，历经沧桑。公元9年，出现铸造银、铜质钱币的造钱工厂；北宋年间，开始出现陶瓷生产，神宗元丰年间，开始出现小煤窑，苏东坡曾作《石炭歌》赞之。改革开放以来，XX县工业在调整和机制创新中快速发展，现有48个县属工业企业，近2万家乡镇企业，广东锦丰、江苏维维、山东新汶、安徽省古井、深圳康达尔等一批国内知名企业相继来XX投资。2003年全县工业总产值17亿元(1990年不变价)，形成了煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造等八大主导产业，有较强的协作配套能力。经省政府批准，在连霍、合徐两条高速公路交汇处设立的占地500余亩的工业园区，是XX县对外开放的窗口、体制改革的实验区，现已成为国内外客商投资的热土，是XX县工业发展的新亮点。（四）较完善的基础设施生产生活设施完善，人居环境良好。XX县民风淳朴，社会治安稳定，邮电通讯发达，医疗卫生、环保、广播电视和教育等社会事业发展迅速，旅游、物流、金融、商贸、房地产等行业全面发展，服务规模不断扩大。XX县是安徽省委20个精神文明建设示范县之一。三、项目所在镇基本情况XX县张庄寨，镇位于县境西南部，距县城32公里，西与河南省永城县接壤。面积115平方公里，人口7万。XX(县）张(庄寨）、淮(北）砀(山）公路过境。减河、洪河、毛河流过镇境。乡镇企业有轧花厂、机械修配厂、粮油加工厂、砖瓦厂等。农业主产小麦、玉米、棉花等。张庄寨镇行政辖区：辖魏庄、阎阁、夏桥、白楼、张柳园、众姓庄、胡楼、雷集、埝头、前街、郭圩、屈王庄、张寿楼、王园、王衍庄、后街、丁黄、党屯、刘店子、王小屯、张老庄、杭子、小阁子、武楼、东街、崔口、丰庆、章楼、许庄、张庄寨、邝庄、祖小楼、穆李赵、袁圩、屈楼、芊庙、锦桥、一条脊、朱小厂、臭园、洪河、黑柳村、三座楼、海青房、孙腰庄、王老庄、毛桥、陈胡同、蔡庙、杜平庄、欧庙、任庄、武暗楼、赵破楼、王柳园、塘坊、陈楼57个村委村。XX县张庄寨镇在“小城镇，大战略”方针的指引下，坚持高起点规划、高标准建设、高质量运作的发展模式，完善机制，加大基础设施投入和公共设施建设，不断改善和提高城镇功能，城镇建设日新月异，取得了良好的社会效益。张庄寨镇是省政府批准的全省重点中心建制镇，被国家建设部等六部委列为全国重点中心镇。镇党委、政府充分利用小城镇的各项优惠政策，着力推进城镇化进程、中心镇的集聚和辐射带动能力日渐凸显。投入不断加大。该镇实施了“美化、亮化、绿化”三大工程，先后投资１０００多万元，硬化城镇主干道７条，总面积３２００平方米；改造背街小巷１７条，总面积２７００平方米；修砌下水道２５００米；各单位绿化面积６５００多平方米，有力改善了城镇居民的人居环境。强化对镇东农贸市场、中心商贸市场和小百货市场等专业市场的管理和并进一步完善市场功能，积极推动镇西农贸市场、镇南小吃市场、镇北机电钢材市场等市场的建设，优化了经济发展环境，进一步拉大了城镇框架。目前，进镇经商的经营户有２０００余户，河南、淮北等地约有３０家经营户落户于此。城镇管理进一步规范。组建了镇环境卫生保洁队，实行全天候保洁；在提高城镇居民文明卫生意识和公德意识方面，该镇要求居民和商户对环境卫生实行门前三包；在规范城镇秩序方面，实行了摊位定点摆放、车辆定位停靠等制度，使管理水平不断得到提高，城镇品位不断提升。小城镇功能进一步优化。该镇完善了水、电、路、通讯及其他配套设施，并形成了若干专业化功能分区，即以众兴庄为主导的北部民营企业园区；张新集为中心的水泥预制板加工区；镇合作饭店为主导的城区餐饮服务区；XX农科所为依托的农副产品加工区等等，极大地促进了全镇经济的发展。目前，这个镇镇区新拓展面积达1.3平方公里，新增各类专业市场5个，形成了集农产品销售、加工等于一体的商贸物流集散地，年交易额近3亿

第四章项目的市场情况分析一、项目整体素质分析（一）项目优势1、项目区位极佳，市场认可度较高。2、项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。3、项目周边商业、服务、教育、医疗、银行等生活配套非常齐全，。4、项目发展商实力雄厚，具有良好的资金和市场运作实力，拥有200多家合作厂商。（二）项目劣势：1、投资较大。2、住宅销售还具有一定的风险性，市场可选择空间小。3、该项目开发不能分期开发，要一次性投入，同时也加大项目开发的风险（三）机会分析：1、XX商贸城中心区可开发地块资源极少，本项目从地段、配套、发展潜力等方面，均堪称该镇之绝版地块，具有很大的发展空间和极强的可塑性。2、本项目由XX县XX置业有限公司投资建设，投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验，发展商具有较强的商业运作和招商管理，在县内乃至全省批发服装及小商品具有良好社会信誉将有助于提高项目的品质形象。3、张庄寨镇人口较多，辐射面广，对于小商品及服装需求较大。张庄寨镇经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的发展机遇。二、物业类型分析（一）商业本项目地处XX县张庄寨镇镇北101省道东侧，处于该镇商业中心范围之内，具有良好的商业前景。从交通情况看：XX商贸城，西临101省道，北距连霍高速公路出口500米，交通非常便利。这为城市内外顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。从消费群体看，目前皖XX商贸城已有较多商业批发及物流市场，涉及产品有服装、鞋帽、灯具、五金、手工艺品等、主要客户来源：县区及周边城市零售客户批发配货。因此有强大的消费基础。从竞争环境看：城市中心即将有知名度较高大卖场正在筹备。综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了XX商贸城对商业设施的需求，具有良好的市场前景。（二）餐饮本项目处于该镇的商业兴旺地带，周边围绕着众多的商业设施及商业批发及零售私营店主，周边住宅小区逐渐增多，随着该地区一批高水平的商业贸易设施的建设完成，该地区将聚集更多的人气，产生更多的商业娱乐消费需求，商业餐饮娱乐业主将更加关注该地区的发展，从而推动该地区相关房产市场的需求。从现状来看，XX商贸城商业圈内缺乏此类大型餐饮娱乐场所，周边规划中的商贸建筑中也没有此类设施。随着该地区的建设和商业人气的聚集，对餐饮娱乐的需求会越来越旺，相关用房的租售前景看好，本项目的市场优势将逐渐体现。（三）住宅楼本地块处于XX商贸城商务板块，但这一地区住宅楼市场的发展相对滞后，规划设计较为落后，档次也不够高。随着本项目的拉动，外来客商逐步增多，原有的商贸城私营店主也逐步活跃起来，使得住宅用房需求量增加，同时对楼宇的规模和档次提出了更高的要求。本项目的启动将顺应这一发展需求，通过建设功能完善的中档住宅楼，以弥补该区域住宅楼供应的不足，利于该区域商业、商住品质的提升。（四）本项目运作需注意的问题：1、在项目操作上多从空间、建筑、环境三方面寻求突破，适度超前，强调“舒适度”与“美感”的前提下，避开价格竞争。2、掌握“引导市场”的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。3、通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱化价格印象，实现项目销售速度的本质性飞跃。4、对物业管理及商场文化活动方面继续加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。5、在产品开发的基础上，注意对项目入住理念的提升，加强对项目品位和身份象征的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。三、综合评价：结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，XX商贸城项目具备得天独厚的市场优势和千载难逢的市场机遇，如能从产品设计和规划上适度创新，以较高的市场定位引领该镇商业地产市场。

第五章项目整体规划与定位一、规划设计方案的指导思想及原则（一）规划设计方案的指导思想根据建设部有关城市建设的法规及阜阳市总体规划、区域规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的环境，并按照“统一规划、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。（二）规划设计方案的原则1、在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨、亲和的商业、居住环境。2、本着以人为本、从实际情况出发、兼具一定超前意识的原则,综合考虑节能、日照、采光、通风、消防、抗震、管线埋设、避免视线干扰、管线埋设、保护私秘性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的商业及居住环境,并为少年儿童、老年人及残疾人的生活和各项活动提供方便。3、配套公建设施与商业及办公楼同步规划、同步施工。4、供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热管线地下敷设，并本着合理规划、相对集中、一次建成、便于管理和维修的原则。5、公共绿地、道路绿地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑设屋顶花园，形成点、线、面、空间的多维视觉效果。6、组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的分散性交通，保证安全有序。7、项目建设采用国家推广的新技术、新材料和新产品，认真贯彻节能、节地、节材的指导思想。二、建筑规模及规划设计方案1、市场定位在对类似项目及市场需求进行分析后我们发现，XX商贸城市场集群内大量商户、年轻白领、流动人群及地缘性置业的存在，蕴藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出。依据项目规划市场状况和发展商的设想，本项目的总体定位是人文、智能、生态商业、住宅区。这一定位内涵是：XX商贸城商业批发和住宅综合型楼盘，提供高品质的硬件设施和软件服务为发展商的基本理念。XX商贸城商为企业及白领阶层、工薪阶层提供超前的生态生活空间和居住理想。XX商贸城商的卖点在于批发集聚点、人文关怀和智能化服务。2、形象定位XX商贸城商从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，建议首先将项目重新包装定位。3、业态定位本项目位于该镇新城区，生活设施及市政配套完善，有良好的自然、生态及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此将本案定位于：领袖风范、商贵首选。综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：（1）地理位置优越。（2）交通动线充足。（3）市政与小区配套皆较为齐全。（4）社区规划合理。（5）智能化水平高。（6）有强大的升值潜力。（7）户型实用、舒适。4、经营定位根据上述市场定位我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。项目推广定位：领袖风范、商贵首选（1）理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户群体的特性，突出尊贵感。（2）领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位，以楼盘人文化、5A级智能系统等设施质素及优良的物业管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目的都是商界中的“翘楚”、“枭雄”，这对于真的“枭雄”会获得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业主来说也会以入主XX商贸城商5、客户定位（1）从企业类型定位房地产开发企业、农资经营企业、粮油经营企业、家电经营企业、服装经营企业、餐饮娱乐业等。（2）从目标客户的来源定位对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业；现有租户15％，即现租户之60％转为买住宅楼。不过要使现有租户60％转为购买即需要有一套比较优惠的措施。投资客50％，要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。自用型买家35％，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。但首期款不能太重，贷款期不能太短。6、建筑设计定位楼层：4+1层功能：商业用房，部分为人防及设备用房。地上1层为商业用房。地上2-4层为住宅楼空调设施：国产或进口制冷机组及中央空调系统，另有新风增氧系统。给水设施：给水水源由市政水管网供水。市政水管网有预留接口在皖西北城市商业广场附近，设计二根DN200进水管与室外市政给水管网相连，城市给水压力按不小于0.3Mpa考虑，水质满足国家生活饮用水的卫生标准。给水经水表计量后到个用水点。排水设施：排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。小广场内的道路设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报警阀，多层次消防安全保护，应设有防火、消烟、供氧、疏散，一路10KV高压变电，24小时供电，另设人防应急柴油机发电机组，以供主要设备的紧急启动。弱电设计：(1)小区通信线路由市话网直接引入。(2)XX商贸城设数据、语音用模块化插座。(3)数据语音均采用lOOMbid高速传输方式，用五类传输线。(4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。(5)XX商贸城CATV电视系统由光纤电视网引入，每用户设2～3个电视用户盒。(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。节能：本项目主要节能为：水、电。为了进一步降低能耗，节约能源，减少生产成本，应采取多项节能措施，主要措施有：(1)所有设备选型尽量采用节能型。(2)为提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量。(3)设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。外观风格建议：稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化、人文化的主题。目前项目区商业、住宅的条件多为中低档，建议该项目建议采用新技术、新材料，打造适度超前的智能化、生态化、环保型商住楼。主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝商住楼综合症。功能元素建议：呼吸幕墙：非典之前，少数项目已先知先觉采用了双层的玻璃幕墙，室内外的空气可在中间过滤流通。隔热玻璃：普通钢化玻璃作为伪高科技派的表现材质将被淘汰，取而代之的是具有防晒隔热防紫外线等功能强大的新型玻璃幕墙。遮阳板：节能要求迫在眉睫，能够随日照角度调整的优质遮阳板成效鲜明，并且令楼体外观增添许多生态感。立体空间绿化：随着公共空间受到重视，简单摆放的鲜切绿植将被复杂的立体绿化系统取代。

第六章公用工程设计方案一、给水、排水设计方案（一）给水方案1.需水预测XX商贸城规划人口为1380人，依据《居住小区给水排水设计规范》居民生活用水定额为0.5升/人.日，时变化系数取1.1，则最高日生活用水量为690立方米，最高日最高时用水量为8.7升/秒。(1)公共建筑用水量根据规划XX商贸城公建设施的性质及数量，确定最高日公建用水量为50m3，最高日最高时用水量0.57升/秒。(2)浇洒道路和绿化用水量浇洒道路用水按1.0升/平方米一次，绿化用水按1.5升/平方米，规划XX商贸城道路面积4230平方米，绿化面积为8756平方米，则最高日浇洒道路和绿化用水量为14立方米，最高日最高时浇洒道路和绿化用水量为0.45升/秒。(3)未预见用水量及管网漏失水量规划XX商贸城未预见用水及管网漏失水量按其最高日用水量的15%计，则该用水量为793.5立方米。综上所述，规划XX商贸城最高日总用水量为850立方米，最高日最高时用水量为8.8升/秒。2.供水水源及水压XX商贸城利用城市供水管网供水。当地管网供水水压及水量均能保证该居住小区的生活及公建的正常用水，不需另设加压和储水设施。供水水质符合国家生活饮用水标准。3.消防XX商贸城同一时间火灾次数为一次，消防用水量为10升/秒，并且用消防用水量与小区最高时用水量之和校核管网。消防给水采用与生活给水管道同一的低压低水系统。火灾发生时最不利点消防栓的水压满足0.1MPa水柱。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必须设置消防栓，消防栓采用半地下防冻式。XX商贸城设置消防栓10个。4.管网的布置为了提XX商贸城供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状相结合的方式。主干管以环状网布置，支管以枝状网布置。在主要道路上布置给水主干管。（二）排水方案1.排水体制XX商贸城本着高起点、高标准的要求，XX商贸城内的排水采用雨水、污水分流制排水系统。2.污水排放量依据《居住小区给水排水设计规范》，XX商贸城生活污水量按给水量的90%计算。3.排水管道的布置XX商贸城地形坡度较小，在布置排水管道时，尽量将雨水以最短的距离排出，在项目区东部和南部各设置了一个排水出口，将雨水和污水排入城市排水管网。雨水通过城市雨水管道排入龙山河，污水通过城市污水管道最终排入城市污水处理厂进行污水综合处理。XX商贸城共设置化粪池4个。二、供电及电信设计方案（一）供电XX商贸城住户每户用电负荷指标为6-8KW，同时系数考虑为0.6-0.8，计算负荷每户以4KW考虑，公建考虑20W/m2，10幢楼以上考虑需用系数为0.2。XX商贸城负荷计算为1300KW左右。低压配电采用三相四线制，电力线路一律地下敷设，沿XX商贸城主要道路敷设盖板式电缆沟(敷设位置位于人行道下)，电缆沟至建筑物路段采用电缆地下直埋，电缆穿越有可能受到机械损伤的路段一律加装铸铁管保护。低压电缆采用聚乙烯绝缘铜芯带铠装，电缆型号VV29-3×70+1×35，VV29-3×95+1×50，VV29-3×120+1×50，VV29-3×150+1×70四种。路灯线路由当地路灯管理部门确定，可沿电缆沟敷设。（二）电信XX商贸城电话普及率规划为100部/百户，同时考虑部分公建用户，则XX商贸城话机预测为450部左右。XX商贸城规划由环城路引入三路主干电缆分别为220对、170对、1500对，设三座交换箱，分东西两片进行交接配线，配线主干电缆为50对及30对，并留以余量。电信电缆与电力电缆分设道路两侧。可采用水泥管块式电信管道或用PVC排管埋地敷设。居民楼内应保证电信线入户。三、燃气供应方案（一）用气量XX商贸城目前瓶装煤气作为气源，XX商贸城业主气化率为100%，按户均用气1.4N立方米/日计算，得小区用气平衡表如下：XX商贸城用气平衡表户类型用户定额N立方米(户/日)用气户数用气量N立方米/日所占比例居民1.446064498%公共建筑102%合计654100%（二）气源项目区现在无管道送气，气源以瓶装为主。四、XX商贸城管线铺设方案XX商贸城工程管线共有水管、雨水管、污水管、电力电缆、电信电缆共5种，除电力电缆和电信电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间以及管线与道路及建筑之间要保持一定的水平和垂直净距，避免互相干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵守如下原则：1.压力流管让重力流管。2.小管径让大管径3.给水管尽量在污水管上面。4.易弯曲管让不易弯曲管。5.临时性管线让永久性管线。6.工程量小的管线让工程量大的管线。

第七章营销策略及方案一、营销策略（一）价格策略：低价入市、快速销售、滚动发展、逐期提升。由于地产是一个典型的区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的。低开的目的是吸引市场视线聚集人气，形成“羊群效应”，其路线是提升价格快速成交，形成热销场面。低开高走的策略可以实现对前期购房者的升值承诺，让消费者看到市场机会和升值空间，快速形成口碑。这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进行合理动用，总体原则是：调价幅度要小，调价频率要高，调价后要加大对已经购买业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，充分发挥口碑宣传的效用。这里的“低价”是相对于消费者的心理预期而言的，而非针对竞争对手的。所所在前期市场宣传时，需以心理暗示的形式抬高市场对本项目价格的心理预期。而在正式面市发售时以低于“市场心理预期价格”推向市场，从而吸引更多的购买者，汇集人气，树立品牌，。2、形象策略：形象是指楼盘在消费者心中的感性地位，楼盘形象与目标客户群和销售价格有着最直接的关系。我们要针对项目进行形象统一设计，向市场表达项目自身独特的硬件和品位，通过各种形式的低成本营销，树立XX商贸城高端形象。3、宣传推广策略：（1）卖场营销在中前期着力于卖场招商及营销，当然卖场招商及营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场招商及营销，尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之时。而据我们对多个案场的客户统计分析，在卖场积累的客户诚意度远高于其他方式登记积累的客户。（2）活动(事件)招商及营销本项目借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动招商及营销与卖场招商及营销紧密结合。（3）组合口碑招商及营销所谓组合口碑营销，是一种经市场实战检验，在服务的针对性和力度上优于其他广告宣传方式的营销传播模式。组合口碑传播不只是简单地搞一些社区营销，或者只是做单一的造势活动，而是利用口碑传播为主线，整合营销资源，来开展一系列纳入企业战略规划的营销活动。与大规模投入广告和其他促销活动相比，由于组合口碑营销主要集中在教育小部分有传播能力和口碑趋势的顾客（意见领袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。二、营销方式（一）商业地产商业地产项目要实现可持续经营，得从销售型转向经营型。经营型商业地产优势凸显不同于其他的房地产开发模式，商业房地产的经营管理能力是商业项目成功的关键所在，然而这也是目前XX县商业项目的开发主体最为忽视的问题之一。经营型商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入，简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。值得注意的是，目前XX县大多开发商都将自己定位在销售型商业房地产的角色之上，许多原本开发项目的房产商看到商业地产有利可图，便大举买地，至于之后的经营管理都是一方全包，而对于其中的门道又知之甚少。与以销售为目的的商业地产相比，经营型商业房地产拥有它自身的特点：首先，销售型房地产的客户是投资者或用于自身商业经营的买家，而经营型房地产则是直接面对用于商业经营的实际使用者；第二，从获取利润的方式来看，销售型房地产是从市场租金中获取回报，而经营型房地产则是从使用该空间中获取经营利润；第三，从投资形态而言，投资销售型房地产属于中长期考虑，而投资经营型房地产则是注重经营期间的短期投资。以此看出，商业房地产实际是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，开发商包揽全过程的开发经营模式已经不适合未来发展的要求。所以，预计在2012年的XX县重经营的模式从客观上扼止了过去商铺市场开发者的“集资”行为与投资者的浮躁心态，使商铺的经营性与可售性得到了较好协调，将促使阜阳商业地产市场走向规范化。商铺经营能力决定商铺的价值比重将越来越重，商铺营销向主导经营型转变将成大势。XX商贸城，要灵活实行销售型与经营型的有机结合，做到“统一规划、统一管理、产权独立、以商促商”，既要实现资金的快速回笼，又要保证项目效益的最大化。要充分发挥发展商－中国常熟服装城经营管理有限公司在国内商圈的经营优势、良好信誉以及与几千家企业的稳定关系，大力招商，把海外内的名牌企业、名牌产品引进来；把知名营销商聚集到XX商贸城，交通过他们以商促商，迅速提升商业氛围和物业价值。目前，开发商XX置业有限公司已与中国服装巨头―中国常熟服装城达成共识，引进其进驻XX商贸城。加之发展商自身的商业、餐饮娱乐业的直接进入，将会充分发挥“领头羊”作用，快速促成市场对本物业的认同和追捧。（二）商住地产XX商贸城的需求市场实际上分为两种购买力，即购房客户和租房客户。于是，前者构成了商铺的出售市场，后者构成了住宅楼的出售市场。但在目前的状况下，大众的地产投资意识还不强，即使有也往往投资于住宅市场，这就特别要对其进行主动的引导，引导的方式就是采取以租带售的灵活销售方式——在现房或期房期间就组织一个租务部，将尚未售出的面积针对小公司进行灵活的出租，待一个楼面的租务工作接进完成后，将本楼面的面积连同租约向商住楼投资者进行推销。这样一种投资市场，无论是对小业主还是对于机构投资者，毫无疑问都是有着巨大吸引力的，所以对于多数商住楼开发商而言，特别是对于许多中型城市的开发商而言（这类城市往往租售客户分离的情况更为明显），以租带售的灵活销售模式的确是一种上佳的选择。项目建设单位可以借用“外脑”，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负责项目全程营销策划方案的拟定，运用他们先进的理念，成熟的项目运作经验，实现项目的成功运作。执行的方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进行。三、销售节奏与策略（一）整体策略营销节奏共分五个阶段：筹备期，预售期，公开销售期，强销期和续销期。1、售楼处选址：售楼处面向主干道附近，在人民路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。①该地段为核心商业圈，人员层次较高，有较大的客源潜力。②人员流动量大，易扩大知名度。③交通动线发达，方便客户咨询。2、本案操作分为三个阶段：第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。①本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。②中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而形成的良性循环。因此，XX商贸城销售状况的好坏，关键在于前期能否建立市场人气，引起市场轰动。在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败。第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相对较高的利润。①第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。②在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。（二）付款方式策略1、付款原则上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。（三）媒体策略以“人文”二字为推广策略的总纲领。随着人们住房观念的日益成熟，在住房环境方面，人们已越来越注重选择一个具有良好“人文气息”的住房环境。打“文化”牌，使XX商贸城在硬件设施和软性内涵方面都赋予了人性化、文明化的色彩，避免了消费者在房地产广告上的戒心，迎合人们的心愿，使“城建”品牌的形象远远超越竞争对手，增强竞争力。（四）促销策略1、直销直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。直销对象：房地产开发企业、农资经营企业、粮油经营企业、家电经营企业、服装经营企业、餐饮娱乐业等。直销人员：销售人员、大学生、礼仪（形象）小姐。2、其他促销手段包括：广告宣传；内部认购；举办展销会；集团认购；有针对性(销售对象)的举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销。

第八章环境保护一、主要污染源XX商贸城项目。环境保护方面的主要污染源为固体废弃物、废气、废水和噪音。固体废弃物主要为项目建设过程中的建筑废弃物、建筑工人生活废弃物以及项目完成后居民装修的建筑废弃物和平时生活废弃物；废气主要是居民装修房屋油漆、涂料产生的废气；废水主要是施工过程冲洗车辆产生的废水、建筑工人生活废水以及项目完成后居民生活废水；建筑施工时施工机械产生的噪音。二、环境保护执行标准《大气污染物综合排放标准》(GB16297一1996)《环境空气质量标准》(GB3095-1996)《污水综合排放标准》(GB8978-1996)《社会生活噪音排放标准》(GB22337-2008)《建筑施工场界噪音限值》(GB12523-1990)三、环境保护措施（一）废弃物建筑废弃物按当地有关规定由施工单位定点排放，生活垃圾送社区环保部门统一堆放，由社会环保部门统一送市垃圾处理场填埋。（二）废水生活废水经化粪池处理后排入市政管网。（三）废气针对居民装修房屋油漆、涂料产生的废气，建议居民选用环保型油漆和涂料。粉刷过程中保持房间通风。（四）噪音建筑物选用隔音建材，增设隔音门窗等措施，降低噪声。（五）项目施工建设过程对环境的影响及相应措施1、扬尘项目在工程施工过程中产生扬尘，施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，对周围环境带来一些影响。在施工中对弃土进行覆盖或在表面洒水，防止扬尘。2、噪声施工期间的噪声主要来自运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声等造成施工的噪声。尽量采用低噪声机械，同时应尽量避免在夜间施工，也可在工地周围设立临时的声障之类的装置，以保证临近居民的环境质量。3、生活垃圾工程施工时，施工人员临时住宿地的生活废弃物。及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作、生活环境的卫生质量。4、弃土及建筑废弃物施工期间将产生一些弃土和建筑废弃物。制定弃土处置及建筑废弃物运输计划，工程承包者应按照弃土及建筑废弃物处理计划，及时处理或运走弃土和一些建筑废弃物。

第九章资源节约一、设计依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《中华人民共和国节约能源法》3、《中华人民共和国建筑法》4、公共建筑节能设计标准GB50189-20055、建筑照明设计标准GB50034-20046、采暖通风和空气调节设计规范GBJ19-2003二、节能针对目前中国建筑高能耗、低能效的问题，建设部提出了“十二五”期间建筑节能工作的重点工作领域。新建建筑全面执行节能设计标准。建筑节能应参照《民用建筑节能设计标准》、《民用建筑节能设计标准安徽省实施细则》、《安徽省人民政府办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见》。本项目在建筑设计、施工、验收和测评；建筑新技术、新工艺和新材料的应用；建筑物用能系统的运行管理中应当执行国家、行业和陕西省制定的建筑节能标准。建筑设计采用简洁的几何造型，减少外立面不必要的凹凸变化，以较小表面积达到节能的目的。外墙做保温，屋面采用新型节能的屋面隔热、保温材料；采用节能门窗，选用塑钢框料，中空玻璃。避免采用落地窗。（一）节水本项目在建设和运营中，应严格按照《中国节水技术政策大纲》以及陕西省政府2004年4月颁布实施的《安徽省人民政府关于印发安徽省行业用水定额的通知》的精神，采取有效的节水措施、制定节水管理制度。1、项目供水系统应尽量采用重力方式供水，以降低能耗。2、该项目应采用节水暖通器材设备、节水的卫生洁具、龙头、阀门等。3、加强对居民的思想教育，提高市民的节水意识，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水资源的损耗。4、使用过的水，可经过多次重复利用，用于冲厕、托地等用用水环节，节约水资源。（二）节电1、道路路灯均选用节能光源，照明系统采用日照启闭和夜晚12点后关灯制。2、采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。3、选择节能的空调设备，采用自动控制,同时分室控温。4、在变电室设集中无功功率自动补偿装置。5、采用节能型电力变压器，降低变压器的能耗。6、制定节电管理制度。

第十章劳动安全卫生及消防一、劳动安全（一）劳动安全法规XX商贸城项目属建筑工程项目。在建设和运营过程中，执行《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国产品质量安全法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑灭火器配置设计规范》、《高处施工吊篮的安全规程》、《建筑施工安全检查标准》、《建筑机械使用安全技术规程》、《建筑施工现场环境与卫生标准》、《建筑安全生产监督管理规定》、《建筑业企业职工安全培训教育暂行规定》、《建筑工程预防高处坠落事故若干规定》、《建筑工程预防坍塌事故若干规定》、《建筑起重机械设备安全监督管理规定》、《施工现场安全防护用具及机械设备使用监督管理规定》、《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》等法律、法规、标准、规范、规程。并成立相应的安全消防管理机构，制订相应的安全消防管理制度，进行相应的安全消防管理教育培训。（二）劳动安全危害因素本项目为房屋建筑项目。根据一般房屋建筑项目常见的劳动安全、职业卫生等方面的危害因素分析。主要是项目施工过程中的安全隐患，主要有施工场所的安全防护措施不当、施工机械违章操作和施工过程中发生的触电、碰伤、砸伤等安全事故。（三）劳动安全卫生措施根据本项目劳动安全危害因素分析，项目在建设中，必须严格执行国家有关劳动、卫生、安全、等法律法规。在项目设计、施工、生产运营过程中，做到设计方案有劳动安全、职业卫生、消防方面的设计内容。施工方案有劳动安全、职业卫生、消防方面保护措施。施工过程有劳动安全、职业卫生、消防方面的危害预案，并有具体人员负责劳动安全、职业卫生、消防方面工作，施工单位在建筑工程施工时要保证安全措施到位，在电源、脚手架等危险部位设置明显安全警示标记，经常召开安全生产会议。二、消防（一）消防设计依据《建筑设计防火规范》GBJ16-87(2001)《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90(1997)《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000）（二）消防措施1、依据《建筑设计防火规范GBJ16-87》要求，建筑物室内配备消防栓、固定灭火器等消防设备。建筑物内设置防排烟、应急照明等系统。2、建筑物间距布置，严格根据防火规范要求划分防火分区，明确标明疏散通道位置、人流密集处要有明显的疏散指示标志。3、严格执行消防管理制度，并检查消防设施的维护情况和监督人员执行情况。安全消防器材必须保持完好有效。消防器材的日常保养、维护由专职消防员负责。消防器材每年进行一次全面检查，检查验收不合格的消防器材，尽快更换，不得投入正常使用。4、因需要动用明火时，必须采取妥善的防护措施，并经有关领导批准，在专人监护下进行。5、消防供水系统结合生活供水系统一并考虑。

第十一章项目管理与实施进度度安排一、项目管理工程建设是百年大计，必须坚持质量第一。项目要积极推行项目法人责任制、招标投标制、建设监理制和合同管理制。项目管理机构由项目领导层、项目管理层和劳务作业层组成。该项目承办单位为XX县XX置业有限公司。本着结构合理、精干高效的原则，XX县XX置业有限公司应委托有资质的相关施工单位选择综合素质高的项目班子组成项目经理部，以项目经理为核心，实行项目经理负责制。项目班子在公司的直接监督与指导下，履行施工总承包的权利和义务，代表法人全面履约，实行项目法人管理，负责该工程的计划、组织、指挥、协调和控制。同时，组建由高级工程师、工程造价师、注册会计师等组成的专家顾问小组，为工程施工提供技术、经济方面的咨询、指导和把关。该项目班子主要完成项目实施准备、配套资金筹集、技术获得、勘察设计、设备订货、施工准备、施工，直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个环节，有些是同时开展的，有些是交叉进行。将项目实施时期各个工作阶段的各个工作环节进行统一规划，以便对项目实施进度做出合理而又切实可行的安排，达到保证工期投入使用。二、项目监理本项目监理由有资质的建设监理公司承担。在项目实施过程中，实行全程监理。具体监理内容包括：1、设计阶段的监理内容：①协助公司提出设计要求、编制招标文件，参与评选设计方案；②参与选择勘察、设计单位，协助公司签订勘察设计合同，并监督合同的实施；③核查设计方案和设计结果是否符合有关法律、法规和技术规范的规定；④按照安全优化的原则，参与核查设计方案和设计结果是否符合设计要求所提出的安全可靠性、适用性和经济性；⑤向公司提出支付合同价款的意见。2、施工准备及施工阶段的监理内容：①协助XX县XX置业有限公司组织施工招标、编制招标文件，组织投标、开标、评标；②协助XX县XX置业有限公司签订与工程有关的合同，确认承包方选择的分包方；③协助XX县XX置业有限公司办理开工许可手续；④组织施工图纸会审；审查承包方提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系；⑤监督承、发包双方严格执行工程承包合同和有关工程技术规范、标准；⑥抽查、核验工程使用的建材、构配件和机械设备的数量及质量；⑦负责确认设计变更、技术核定和施工现场签证；⑧协同XX县XX置业有限公司组织工程设计、施工及有关单位进行分项、分部工程和隐蔽工程的检查及工程竣工预验收，并提出竣工验收申请报告;⑨参与工程验收和工程结算审查；⑩在保修期内协助XX县XX置业有限公司检查工程状况，参与鉴定质量责任，督促承包方回访，监督承包方保修直至达到规定的质量标准，复核保修结算。本项目可行性研究报告批复后，应尽快着手进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计，并进行建设场地的勘测和场地平整等工作。XX商贸城建设实行统一规划定点，分年度实施完成的方式，建设期15个月，即2011年10月至2013年5月。

第十二章投资估算及资金筹措一、估算依据1.安徽省建筑工程综合定额2.安徽省安装工程综合定额3.XX县地区材料预算价格4.当地类似工程的造价5.现行投资估算的有关规定二、估算说明1.征地款614万元。2.城市配套按当地相关政策125元/m2计取。3.劳保统筹按工程费用的2.6%计取。4.人防易地建设管理费8元/m2。5.消防设施审核费1元/m2。6.建设单位管理费取工程费用0.9%。7.监理费取工程费0.8%。8.勘察设计费取工程费的1.1%。三、投资估算征地款614万元、土建工程4355亿元、设备与安装工程2353.2万元、公用工程1281万元、其它费用330万元。合计8933.2万元。四、资金筹措方案项目所用资金893