某广场市场调查报告

前言策划宗旨：全程、全面、专业、专注的实现项目价值，提升项目品质，使本项目成为大宜昌区域内最有影响力的商业品牌。我们的行动：“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案全程策划所秉承的宗旨；以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系，凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行之有效且富于创造性的操作技巧来解决本案所要解决的问题；根据本案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为本案设计、制定和实施专业的项目开发主题定位、项目市场定位、项目规划设计建议及项目推广计划。我们的目标：为项目开发确立利润保障的发展模式；为项目开发建立达到利润最大化的价值提升模式；为项目开发整合各方资源最优化的解决方案；树立建鑫公司的企业形象和商业品牌；本篇报告共分以下三个部分,下面将分别阐述：第一部分市场调查篇第二部分项目分析篇驾第三部分帖项目定位姑篇因第一部分劝核市场调查篇荐项目市场调捡查计划倘紫旨讽悬考兵著原则伶A、通过客静观深入的市月场调查和科井学严谨的统猜计分析,真填实体现项目雕市场供需空巨间和价格趋惠势,进一步直确定目标客卖户群及其对棵项目运作、员形式、租赁剂、定价取向衰,以及对项夹目规划提出愁建设性建议暑。观B、针对项童目客户群的纤区划、流动呆性调查研究心及分析,为柏调查报告的美结论真实性勺程度提供有他力支持。书一、调查形砌式：访谈、喘座谈相结合撒调查形式幅二、时间安扮排：赌2023年已4月8日巡——狡2023年暗5月16日刘三、调查内扶容：当⑴授、项目用地饰情况（开发炉商提供，包崖括：地理位母置、地质、饮土地面积、帐规划性质、叹地块五通一耻平现状）。银⑵料、访谈（市轻调小组提供乔，包括：地船块交通规划雾及现状、地觉块环境规划惰及现状、绿凶化、人文历捕史、市政配练套、购物场痰所分布及数痛量、文化教板育情况、医锻疗卫生、金班融服务、生迷活服务、邮洪电系统服务皂等）。种⑶芒、座谈（项葵目调查小组纪提供，包括挂：周边民生组情况、交通摔现状、项目丹业态预规划讨畅谈、周边粪干扰因素等抓）。鹅四、调查组刷织：洪⑴奸、市调工作悟主持：曾红佣建默⑵理、资料整合辛、报告撰写撒：曾红建、斩王瑞祖⑶粗、市调工作厌协调：建鑫资公司贾路、侍中邦公司汪抱总、王经理随⑷县、本次市调箱工作预计投除入人力9人乳，分二组殃五、调查执理行：两（注：由于虫本项目的特漆殊性和时间越的紧迫性，凶因此造成的西一些市调数钞据不够准确页，积我司对此造品成的后果不休负承担责任奉。市场调查分析全国房地产宏观经济运行状况全国房地产宏观经济运行状况血严艇腿萝棒注康剑盯止购音（锅以上图例来论源于国家发谈改委、国家键统计局热）甜国家发改委案统计数据显伙示，截至2粮007年1竿0月份，全驼国70个大怠中城市房屋膜销售价格诵同比上涨晴9.5%稍，其中新建庸商品房丹价格上涨化10.6%奔，二手房销最售价格再同比上涨袖8.7%听。托蓝国家统计局誓数据显示，件2007年御1-9月，丸房地产实际田完成投资额孝16814叼亿元地，命同比增长暂30.3%已；淘完成开发土瞎地面积出1.82还亿平方米如，知同比增长塞11.3%凝；商品房施倾工面积浑19.99载亿平方米峡，卵同比增长前22.41勺%雷；训新开工面积严6.67亿前平方米，同签比增长摔21.6%迟；商品房增竣工面积2驴.44亿平罚方米，同比捎增长唯11.0%左；此商品房销售翁面积4.7恒4亿平方米棋，同比增长穴32.0%思；商品房掘成交额18蚊684.8集亿元，纲同比增长轿50.5%拴道。其中20可07年商业届营业用房投锈资完成额为把2345.拳4亿元，比狗2006年得同期增长舌15%呼。坏居民消费价俯格2007纪年每月比去任年同比上涨破6.5%聪。1月至戏10月累计图，居民消费榜价格总水平撕同比上涨乓4.4%轧2007年圾3爷月份以来，爷我国稍“格国房景气指帜数仰”见连续温7巷个月环比攀嘱升。舒7便月至绣9烫月，垃“荡国房景气指弯数僚”烟分别为天104头、吓104.4甩8慈和姻104.9镰9她，足10侍月为码105.7会4份，同比上升勺2.34点亏。某（以上数据谁来源于国家慕发改委、国心家统计局）叹决策观点：额根据相关指脂标的分析，手2007年扶房地产市场津的供需情况酱非常牛市，远特别是住宅或地产的增幅饶火热，而商抵业用房，相姨对住宅增长社额度偏低。寇由于近期国羞家对住宅地诸产市场调控灵力度增强，交势必会导致佣地产投资由搜住宅向商业骗偏移量的加伸大，将直接顽刺激200碍8年商业地崇产供需的大摘幅度增长。政府对房地产开发的政策及法规政府对房地产开发的政策及法规常近年来我国撇房地产投资斯迅速增长，野最主要的原敏因是中国进给入了人均蛛1000-笔4000暖美元的发展巴阶段，房地慢产领域踏入爽黄金季节，榆旺盛的市场摊消费需求成埋为了房地产继投资的原动议力量。有鉴骆于中国国体膜和政治制度税的特殊性，撒为避免房地波产市场过热大，政府加大隔了对房地产么市场的法制套监察和政策播调控，以期糖待房地产市赠场的平稳发舞展。锹2001—旬2007虑房地产政策丽一览陷表梁归纳总结践：酒一、加大政啦策调控执行材力度，限制序住房价格市晶场性增长；包二、继续调葬整住房供应桃结构，鼓励狡普通住房和铅经济适用房愁供应等；匹三、继续加鲜大土地管理各力度，杜绝肾土地的盲目膛开发及使用走；咐四、持续实乌施紧缩银根区政策等；决策观点：俭从政策法规非出台年份频撕率看，20绕07年的追贼加性政策及漏法规增长，赞势必造成2沉008年房小地产市场投赢资的种类性纵转移：师存量土地竞分争加剧，土乓地成本的提舱升，促使房宋地产住宅开锦发投资增速并放缓，压缩胁银根促使房苗地产开发企逝业资金压力免加大。把有跃限的土地和瓜资金注入高左回报的商业妨地照投资，将成肺为不争的事衣实。宜昌市宏观环境分析宜昌市宏观环境分析2003年宜昌市实现2003年宜昌市实现GDP491亿元，比上年增长9.5％。2004年宜昌市实现生产总值（GDP）588.68亿元，增长17.5%，增长幅度创近几年来之最。2005年全市生产总值达608亿元，同比增长13%，区域内财政收入总计首次突破百亿元，达到105.5亿元，同比增长32.4%，其中地方一般预算收入22.5亿元，同比增长23.2%。匪宜昌市人口努现状鄙宜昌市城市吐规划精宜昌市注城市空间结腹构采用“沿尚江双边组团双式”规划结敏构，城市建傻设以江北为锯主，同时开卫发江南沿江脱地带，通过陪长江公路大英桥与夷陵长模江大桥，加服强两岸联系帐，形成沿江精建设的城市松形态。西陵冲区重点完善浴商贸金融、彩科技信息、欧旅游服务功尊能，形成全粥市政治、文主化、商贸服帮务中心。冤根据宜昌市等城市总体规浸划（200宗5辅—幸2023年敬），未来将安形成挣西陵和纷伍家岗双中呆心琴，妥小溪塔援、昂猇亭因和点军三组狱团的盛格局。呜组团名称插人口规模（章万人）娘用地规模（球km漏2惩）粒人均用地指振标（m定2发/人）慈现状虹2023年循2023年略现状渡2023年脉2023年京现状元2023年绞2023年钳西陵组团听44.22收45柱46聋23.7侍28避31.2闭53.6罩62.2秃67.8绝伍家岗组团全15.34嚼21挺34心17.9灰25氧37.7迫116.7磁119.0贡条110.9递炮点军组团屈1.91宝5胳13侨6.2羊9豪17.7伟324.6宋180.0鼠狂136.2浊县小溪塔组团亏8.85恰12纹16吉11捞13.3梅18.9秒124.3延110.8求捐118.1口滥猇亭组团中5.21琴9埋16却9.4厌21.3刘25.7汁180.4茎236.7境搅160.6偷仅合计古75.53壤92蛙125吩68.1斜96.6免131.2刮桨90.2如105.0悉虑105.0订宜昌市房地产发展状况宜昌市房地产发展状况属2006沉年上半年，盗住宅投资占路房地产开发闷投资总额的凡57.9%贫，较去年同掠期有所下降恒，经济适用授房的投资比员重较同期提予高2.2%是，办公用房妄和商业营业黄用房投资均聪比同期有所咳下降，而车简库、消防等峰配套设施的当增加使得其卸他投资比重祥增长较快，泰同比高13焦.9%。截逃至扯2006年瓶11韵月底，全市珍房地产开发违已累计完成田投资32.稍97亿元，妹比去年同期捧增长17.刷5%哈。臭城区房地产肠开发累计完苍成投资29勒.61亿元费，比去年同船期增长15肾.6%。废受房地产业络调控政策的图影响，宜昌形房地产市场盯平稳发展，敞房地产开发陵投资增幅逐逼月回落、商枣品房销售平兄稳增长。沾2006杨年全市商品掏房施工面积头呈逐月回落蹲态势，前十岁个月全市商羽品房施工面计积345.组99万平方雨米，比去年糖同期增长2帜1.9％，俗增幅为今年堡来的最低点只。耳20体06年1贿—俊10月全市闻共销售商品宁房112万招多平方米，沫同比增长5释4%，实现系商品房销售号额26亿多脂元，同比增膀长76.9浆%，比1—狭8月上升2惊.8个百分展点。算（数据来源膨于宜昌市发草改委200摸6年1荷—告10月经济嘉监测报告）岔。幻宜昌市房地代产市场特点谱：漫（一）草商品房销售跳价格恩持续小幅度便上涨狂（二）详施工规模继裳续扩大础，纳竣工面积成膝倍增长想（三）痛成交量高速誓增长增幅速姿度逐月回落闷（四）奥商品房空置凝面积成倍增目长，非住宅善空置较多南（五）商品漫房土地市场圣成交面积、活价格同步增扑长层（六）房地储产开发企业集同等城市水忍平领先宜昌市商业地产发展状况宜昌市商业地产发展状况赛宜昌泳市级商业孙主要有西陵乌商业组团和仙伍家岗组团低：筐西陵组团市纤级商贸服务尾中心在现状旅商业中心基月础上改造，解大致为东湖燃一路、东山判大道、胜利圈四路、沿江胁大道所包围牢的区域。通矩过绿化和步吃行道将滨江脑公园、陶珠壤路－中山路漆步行街和夷钢陵广场连为箱一体，带动壤现有商业中销心升级，形执成旅游商业趟游憩区，为煌整个都市区臭和外来游客糟服务；沿西寇陵一路两侧雨布置商务办鱼公用地；旅嚼馆设施向江眼边聚集，增枪加沿江大道弓城市活力。访伍家岗组团勇市级商贸中舟心位于火车跨站前至江滨炼地区，火车均站前至五一葱广场周边地马区以商业服恼务为主，滨穗江地区以办蛇公和旅馆设浇施为主。艘宜昌市商圈末分析：蛇根据宜昌现境有商业环境苏和区域特点雾，城区主要困就是二大商视圈----蕉国贸商圈和祸解放路圈，秘这二大商圈宴也是目前宜田昌城区商业袍最有集中的敲地方，另外躁两一个潜在旧商圈，即伍款家岗商圈，缩它由于离市笼中心有一定蒙距离，目前而还没有形成械气候，无法者和上面二大态商圈相提并晨论，但随着革伍家岗地区泡的发展，在银未来三五年翻内它将成为撤宜昌的一个船城市副中心常。葛洲坝近泻年来加快了济融入宜昌市置的步伐，东础湖商圈距离馅夷陵广场的集咫尺之遥，元使得其作为麻宜昌中心城酬区的最后保绳留地，更加饿体现了其作绢为西陵区的善老商业中心击的价值。国贸商圈国贸商圈解放路商圈伍家岗商圈葛洲坝商圈胀主要商圈-摄---国贸言商圈、解放抱路商圈芹潜在商圈-宜---葛洲困坝商圈、伍拨家岗商圈饼1．润国贸商圈勾范围：归东山大道、女夷陵大道、大西陵一路、爱云集路四条漏城市主干道昆交汇区域、咬夷陵广场咏周边仇代表商场：招国贸大厦、零宜昌商场、撞丹尼斯商场轿、均瑶国际浩广场膏特点：版这一商圈是忆目前宜昌市孝区商业最为奋发达、集中姜的区域，人泪流密集，买依卖兴旺；核边心商场国贸伸大厦是目前刘宜昌规模最暂大、档次最苏高的大型购怪物商场、经拆营品种齐全筝、口碑较佳体，堪称商场亦大哥大。附偏近聚集了一刚批大中规模言的商场、超博市，商圈内宴的夷陵广场亭是宜昌市区债最大的绿化抬休闲广场，川是老百姓休蒜闲、散步、和游乐的最佳积去处，在夷终陵广场四周哄分布着几条莫商业繁华道伤路，上面坐评落着一大批仅专卖店、商设铺、餐饮店讯等。竭2．解放路科商圈载范围：添解放路及环风城东路及其傻周边骗代表商业：榆时代财物广圆场、盛世天做地底层商铺展（在建）、猾沿解放路服鞭装专卖店及洽沿环城东路歪五金灯具专基卖店瓣和正在建造喜的步行街。吓特点：耕这一商圈是文宜昌市最老涉的商圈，也绣是宜昌老城乖区的中心地骂带，人气较酸旺，但一商勒圈内大型商眼场、超市很怀少，核心区谷域有一个时旅代购物广场抬；其余绝大宫多数是沿街话门面，形成除独具特色的围沿解放路的将服装、鞋帽芝一条街和沿渣环城东路的赤五金、灯具棋一条街。目滋前正在进行沟城市改造动研迁，这里将郊形成一条商避业步行街咳。荐目前该商圈翻是宜昌第二保主商圈，预旨计随着商业启步行街的建裂成，这里将鲜成为和国贸罪商圈并驾齐停驱的宜昌最迫主要商圈。呆宜昌市未来路商业地产发烈展趋势：眼（一）狱城市规划成抽为商业地产挽投资风向标要2006服年初，《宜咸昌市城市总兆体规划（2西005-2茅020年）盗》公布，《援规划》进一信步明确了西愈陵区政治商辫业中心职能匙和伍家岗区右的商贸物流示发展方向。远（二）群商业地产营涛销走向理性薪2006年翠起，大行其授道的产权式争分割商铺，破尤其是售后咬返租等衍生神营销模式将日会逐渐受到混冷落，尤其同是大规模的宇商业物业，筋实行控制性尾销售，关注耗经营已成为盐宜昌商业地佛产发展的主滋流，越来越嫌多的地层商材业在寻求整谅体租售。产龟权式销售模吹式在商业地连产发展初期可因为资金回扮收速度快而椒受到青睐，高但自身存在棍一些缺陷，尤随着开发商侵实力增强，耗营销模式将颈会更理性和没规范。播（三）结大开发商强没势介入商业贝地产市场钩越来越多的躬大型地产商牛开始介入商祝业地产，只2006年薪9月份伸开盘的金缔称华城就规划婚了数万平方光米的商铺，印近年来商业便地产投资呈忘现火热态势芦，但真正能饿改变宜昌商镇业地产格局屑的项目其实舍都还在运作豆之中库——诉新恒基地产胀开发的中心仍商务区项目论和网三江航天开励发的蹲解放路步行弹街项目诚，盐两个大型商眨业地产项目缝建成事将旦提高异了孩宜昌整体城姥市品位后熄。研知名开发商幻进军商业地罚产领域，将浊使商业地产参的投资力度剧进一步加大约，同时也将扔使商业地产沈走上更理性冈的开发和营欢运轨道。筋（四）亚商业地产融脏资渠道多样槐化由商业地产开获发的“金融材产品化”是宇商业地产发忙展的长远趋驾势，也将是推中国商业地珠产正常、良必性发展的出烦路。顺应商驻业地产的发煌展趋势，国诞家将出台适舌宜商业地产圆发展的金融丢政策，商业无部已向国务贷院建议对商帽业地产放开稀REITS其，同时金融筐市场也会适属应商业地产喇的发展改变摩现有规则和酷做法，逐步顾与世界接轨皂，金融环境叮的改变必将蛮促进商业地巡产的良性循束环和规范发仍展。融资渠脂道多样化能广有效控制商蔑业地产项目丹中的一些短片期行为，有挣利商业地产烂发展。

繁符第二部分饺项目分析篇西陵区商业调查分析西陵区商业调查分析方国贸商圈商往场调查：土国贸商圈人吐流调查：丰人流量旱（周日调查蜓）裙年龄结构肃人流总量智周日监人口比例倒平常人流量轮成交率杠备注扩国贸勺10:30丸-10:5醉0辈进:139财人,出:2职17人回12:00峡-12:2渗0犹进:142竟人,出:2秋22人扬14:00桌-14:2停0跳进:218低人,出:2次85人似16:00勤-16:2挨0钥进:148副人,出33主1人证19:00雀-19:2飞0接进:97人威,出:15遭5人言（一个门的纳人流量）疫25岁以下刻12%歌25-45屿岁60%诉45岁以上渔28%雀人流总量在慰1万左右吼城区和区县付人口比例松2：8间人流总量在嘉5千人左右逆成交率疫20%插高端消费,兽品类齐全,柜配套完善,胸适合白领阶社层、成功人吨士消费版丹尼斯商场环10:30肆-10:5蝴0陡进:319剥人,出:1音92人专12:00普-12:2顺0要进:211米人,出:2砍35人按14:00她-14:2鄙0艘进:454绍人,出:3形63人堤16:00跨-16:2辟0逼进:316琴人,出43摔0人闭18:00拜-18:2约0焰进:190臭人,出:2公37人剑20:00顽-20:2叔0词进:138给人,出88支人块25岁以下恩15%视25-45途岁75%何45岁以上约10%脚人流总量在鄙7000人苍左右禽3：7跌人流总量在担3000人流左右禾成交率尽20%生适合中档消反费者,有很唉多促销和打新折活动,适游合中年人群佳消费.值装修陈旧,召商场内品牌许杂乱,没有形可供购物人革群休息的场刮所,经营时产间短,一般表晚上八点就前关门了瞒宜昌商场岁10:30效-10:5隔0述进:175运人,出:2唉25人勉12:00恳-12:2钟0以进:83人腹,出:14掠9人槐14:00渴-14:2斧0准进:200洗人,出:2员47人乘19:00馅-19:2磨0运进:23人哀,出:65肃人嫁25岁以下卡5%欠25-45垫岁50%匀45岁以上祸45%婚人流总量在水5千人左右记4：6锐人流总量在雷2千人左右球成交率烘30%轻商品定位主孙要以中老年固为主，价格令比较低廉，扭消费人群定斩位在城市中互低端消费群鞠体，经营范咳围相对单一辣均瑶广场好10:30叙-10:5垄0而进:133娇人,出:1陪22人孟12:00卖-12:2简0总进:178寨人,出:1执96人型14:00解-14:2忌0烧进:340柳人,出:2模23人急16:00槽-16:2厌0晃进:209并人,出26支1人趟18:00浙-18:2欠0招进:111股人,出:1采29人门25岁以下乓20%醒25-45缺岁60%客45岁以上鸟20%的人流总量在姻3千人左右志1舰：骂9采人流总量在叛1千人左右跃成交率不足架10%唱没有准确的高目标消费群劲体的定位，撇业态规划混划乱，人流动掉线设计不合瞎理。括国贸商圈分忘析：渐调查发现迈：很1际、叮国贸是宜昌恳的商业龙头桃，垄断了宜姿昌的中高档鬼消费人群；渠丹尼斯和宜嘴昌商场，定床位的目标消虚费群体是中骨低档的消费陕人群，其中段丹尼斯定位热的是25-埋40岁之间附的中档消费声人群，宜昌肠商场定位的柜是35岁以创上的中档消来费人群作为虚他们的核心食消费群体旦，但其表现掌在业态划分榆上却很模糊制，没有明确依界定，和国移贸业态很相崖似，造成核抵心消费群体则的流失，最遣后被国贸收拴购屈。而均瑶广甩场作为和本答项目体量接猪近，更是近皂几年才运营艳的商业项目葛，更具有参猫考价值。其血定位是中高荷档，将本来有机会悠与国贸相抗勇衡，喘但早他违没有明确的鹊消费群体的纲界定，煎没有自己的飞特色，增它按照国贸脖的业态规划冲来规划自己贴的商业，结武果反而造成棚自己经营正状况不理想帝，最后被国睁贸收购。粒2织、在购物人倍群中，女性读逛街的茶人数撞和成交率都隙比男性高，闻在人数相同勉的情况下，须二者警成交严比钱率怎是厘6石：帮4锻，营尤其是奏中低档消费趋品的购买上科，二者的吊比例更是高瞧达8：2。姑3、唱在市区人口病中，中低档捡收入人群与敢高收入人群示的比例7：烤3，在整个犬大宜昌范围笛内中低档收肯入人群与高赶收入人群比匠例更是高达窑9犁：图1目。但中低档据市场供其购勇买产品的标场所却很少垒，尤其是女伤性消费者的目场所更是少前，只有丽人角世界、潮流列前线、嘟嘟哈、soug筋o和分布在翁中山路、西丹陵一路、云皇集路的一些喉街铺，但这贞些商场不是铸经营面积太剩小，就是品业种不齐全，闷要不就是不夏够集中。没牙有一个上规康模的，专业盲的孤、种类齐全沿的适合22戒—矿45岁女性赖的购物天堂逢。重点商业调查重点商业调查袋步行街调查爽：矿步行街是宜庆昌市旧城改熊造的项目,碎他的前身是邮原来的解放朴路商圈，筝在宜昌人心破目中是和国复贸并存的两兵大商圈。他借即将在今年蹦的5月份开称盘，是本项横目的最大和吓最直接的竞野争对手。页步行街商业氏体量接近十站一击万平方米，悲其一期已经芒卖售完毕，材其售价最低耽33000寺元/平方米葵，最高60朝000元/索平方米。洽他在二期规膨划中二层商效业面积同样竿是店中店的册形式，它的版业态规划有牵餐饮、小商商品、服装泼等惭几乎涵盖所富有的业态，研其消费群体涉也必然包含堡高中低档，浆中高档其必络然与国贸商脚圈产生竞争惨，中低档则辩对本项目产无生不利影响棚。我们没有茧步行街的地盐理优势，没谅有那么大的心体量，没有帖步行街的业遭态种类齐全独，踩那么本项目腐怎么在这种洪情况下保证感销售和招商丸乃至后期的夏经营呢？我似们只有从理菠念来突破。现有店中店市场调查分析现有店中店市场调查分析趴店中店魔调查支店中店分析棉：脑在以上商场奸的调查中发时现，他们都收是做以女性榜服装为主的逐，但由于规友模和种类的络差距，导致近其只能辐射语到宜昌市区介，而不能辐贼射到整个大堪宜昌范围内寻。途发现他们的筑目标消费群箩体都很明显谎，都是针对瓣某一年龄段尼的消费顾客洲群，虽然每王天单个商场野的人流量不德是很多，但杜去其购物的呢人群基本上歇是有目的的捎购物，只要袋有他们想要秘的款式或者悲价格合适，惩他们就会购根买，故其成五交率很高，胆大部分都在其40%左右因。乏在调查中发恭现，以上商求场都有一些艘经营业主有微把铺面转租融或者转让的甚想法，这些唉经营者并不受是生意不好求，而是其大等部分都考虑轮到步行街或糊者CBD散从新租赁一宫块位置或者叉购买一些铺叶面，考虑以蛙后的投资或足者长久的经号营。葡在和一些有孤转租和转让堂想法的经营枝户再沟通的睁时候，我们拾介绍亚洲广足场的一些状叹况，想邀请所其进驻或者捏购买亚洲广拘场的商铺的虑时候，这些止经营者都表羊现出一些抗伞性表现。具日体如下：嚼对亚洲广场诵的商业知名送度不是很高啊，甚至达到蜜6层的经营右者对亚洲广援场商业的位盖置都不能准厨确说出顷以世贸裕名疤为参考物和巨坐标系，担坊心我们的经统营状况会和捏他一样，对市这边的投资获前景不看好检担心进场后哈，因为东门塔地下商场的刊影响，把亚截洲广场的形破象也塑造成堪低端的那对于我们和专步行街同样滚是店中店的月形式，即时烂我们的租售物价格比步行立街低，但依错然对我们的府经营前景不额看好它那么如何解剑决以上顾客研对我们亚洲把广场的抗性闪呢？捕只有从我们畅的项目的理赚念创新上着攻手，用我们酬的创新的理牌念来突破眼三下的困居，抖用理念来给子销售和租赁内的客户以信浆心，在困局畜当中闯出一线条路。本项目态势（SWOT）分析本项目态势（SWOT）分析优势：北处在大宜昌私区域内商业王最繁荣的夷移陵一路上，饶具有天然的尼商业优势。引与东门地下链商场、世贸刑裕名组团，刮和说国贸商圈、如解放路步行浊街商圈鸦最终会形成衣三足鼎立之弦势，拉动这盘个区域的商扁业发展汁。懂项目所处老显城区，周边残住宅成群，猫也有众多的始写字楼，为坐本项目提供价了大量高消宽费的目标群窝体。劣势：鞋1、静在本项目沿将环城南路和碍沿西陵一路泥都有隔断，淘造成商业的按不能得到有茶效的延续，夫沿西陵一路咳现阶段已经栽有服装充实南进来，但完投全达到商业啄街的氛围最骄少需要一年炒的时间；沿肺环城南路，糊现阶段还是申专业的建材思市场，要完勉全转变还需雅两年的时间思，这样就阻旬断了人流从拾国贸商圈和筹步行街商圈己向本项目的莲流动。鹿2、宜昌人恰固有消费习距惯的改变需膛要过程，这存一过程时间哭的长短取决雅于我们项目完的经营理念沙和经营管理吨。鸟机会：挂1、屑步行街的崛惰起，必然会毛给本项目带遥来人流、商毛流、钱流，泡推动本项目六环城南路的启加速转变。烫2、CBD耻的出现，会映加速西陵一岔路人流往本压项目的移动亭，其拆迁的茧商业城，必激然会给本项价目提供大量餐的销售和租乏赁的优质客故户。风险：秧在项目区域练周边已经存岛在了世贸裕偶名和东门地域下商场，其露一个高端、较一个低端，含但经营状况森都不识很理冰想，容易降暂低投资者和讽租赁者对伴本窗项目前景的赶预期。锐对于涉及拆机迁的商业城驴的客户，步防行街和CB复D也都虎视毯眈眈，而其业步行街比本寻项目先开盘捉销售和租赁距，必然会抢怠夺我们一部怕分客户。宵以上是对本男项目的市场救调查，对于斯以上所有的顽问题解决方响法都直指项座目理念，它乓是我们的突示破口，是诱挂导投资者和湿消费者，给债其投资信心刚的关键。众第三部分愈项目定位篇项目理念定位项目理念定位胡理念是什么待？酒理念是一个脑商业项目区物分于其它项宾目的标志，罩是一个商业末项目成功与垄否的关键；绪是传递给消莫费者的直接贪信息，滚是络消费者都在汁心中所想惰到本项目的眉第一联想，鼠是项目能否告持续经营的钓保证。络我们的理念骑从哪里来？络蚂蚁抢老虎借食吃妖在一个小森药林里，有一屑只老虎，他目是森林的王糠者，享受森立林所有的资梨源，过着的面生活是快活悲又自在。但唤有一天，在听森林的另一菊端出现了一惜只大象，在触森林的中央清又出现了一亮只狮子，他体们都是来抢穷夺森林资源校的，三只动牌物都奔向了唯森林的最中坟间，那里有假着一块很大心的蛋糕，他搁们都想得到华蛋糕，与此跳同时，有一何只蚂蚁也在急向蛋糕的位奉置移动。老私虎先到，它盯首先咬了一引口下来，把湖蛋糕上的樱片桃吃了，大妖象随嫁后到达，蚂陈蚁第三，狮摧子最后。那树么它们谁能蓄够吃到蛋糕疼最好吃的今那一块？谁撤又能吃到奶脊油最多呢？洋大象到了后熟看到老虎已迫经下手了，谅立刻扑向了誉老虎，老虎启也不可能放弄弃到嘴边的连美食，两只征动物立刻厮赛打了起来。充蚂蚁来了，似他不管两只蹲动物在那里虾打得天昏地慕暗，他直接余奔向了蛋糕念，狮子也到萍了，它也奔杂向蛋糕而去揉，大象和老扁虎立刻向它月扑去，三只音动物于是打海做一团。它鞭们也发现了贩蚂蚁，也对史蚂蚁进行了因进攻，但没绞有任何效果鱼，打也打不从到，咬也咬倘不死。蚂蚁盟不管这些，仅它坚定的向貌蛋糕移动，猴它不吃面包劫，它只吃奶荷油。当三只雁动物打累了南，从三个方掏向吃蛋糕的侵时候，留给轨它们的只有拢底下的面包民和少量的奶该油，而蚂蚁释早就吃饱回杜家去了。芹森林：宜昌恳市场乓老虎：由国腿贸、均瑶、冶丹尼斯、宜日昌商场组成佳。相大象：解放因路步行街查狮子：CB姓D构成仙蚂蚁：亚洲喷广场月如何做一只荐能吃到奶油撇的蚂蚁？墨异印忘撇踪浑1、苦项目必须要弹有特色，建凭议就做一个兰女性服装为悔主体的专业喝卖场，误不走常规做盟法，以年龄贸段和商品价怒格来划分楼系层业态，拆这样不仅能咸沿沿江南路殖和西陵一路察辐射，更能抵辐射整个大夕宜昌范围内宁，这就是本型项目的独特略诉求主张。攻2、栽项目必须肚要有精确的膜目标消费群遮体，不要从疮少年到老年臭都涵盖。建另议目标消费订群体定位在衫18哄—锋40岁的女夕性，其中2识4岁忘—没3吐5船岁为核心消商费群体，膏3、防业态规划唯要集中，不塞要男装、女宫装、休闲都脑做，那最终宣结果就会变燕成豹子或者宣猎狗，跟均锁瑶一样，成焰为老虎的猎猪物。建议规碗划就以年龄区（18吼—降22岁、2俗2岁勤—缎28浩岁、2葬8羞岁片—船3靠5梨岁、3薯5狡岁扛—朱40岁）来株划分，瓜价格以（2玻00-40骂0、100帜-200、史100以内挨为区间）步做到从低档妄到高档的过讨渡，更多的壤是以中档为固主。潮我们的理念均从哪里提炼说？尼熟滚温径委剃年轻年轻潮流时尚特色邮项目理念：圈抛弃常规的窗商业操盘手广法，不以业订态来决定楼杂层划分，而画是以年龄段劈和商品价格吗来划分楼层秤。我们不做葛全业态，不伶划分档次，距只是针对我秧们特定的消枝费群体，以曾时尚、精品则、特色、潮粘流、年轻的势理念来打造私宜昌一种新矿型的商业模晋式，一种可盐以叫做专业逆市场的女性误文化空间。项目市场定位项目市场定位侦项目市场定收位的基础依昏据：慰1、项目地况块决定的地灿块适宜建造绩的建筑功能烦；2、市场品调研反映的至具有有效需树求的市场空紧间；3、政专府在城市总点体规划上的冶限制。涨影响因素球社区商业嚼购物中心狂Shopp芝pingM娃all味亚洲律广场纪A、对公共照交通的依赖拿性堪低愚高鬼很高付高崭B、对噪音幼及环境干扰伏的适应性缠弱抚高悲很高橡高劝C、对大气终环境的要求短无撑高刘很高图低升D、对商业场配套要求非无兼高锋很高吵高菌E、对周边恼自然及人文铸景观要求钓一般宏很高膊很高蛾高货F、物业管琴理的要求虑低私高炼很高躺高残G、建筑、阶质量装修要讲求自低北很高盈很高歉很高呀H、容积率眯、覆盖率要顽求精无混很高产很高乎很高哥I、对休闲劳空间，绿化夹要求姜无怠很高蝶很高舱很高既J、景观要救求轻无惯很高询很高磨高自市场定位原扮则：蓝——培结合本项目活区位特点，摘充分发挥地分域、环境优麦势，最大化毕的发掘项目堡所在地段的怀唯一性、特计异性价值式，案建立自身的榜绝对竞争势虑力，力求降知低风险，发绑展壮大！搁——婚从投资者和剖消费者的心俭理谋求均衡镜态势，撑从自身出发艘，走别人尚摆未走或不能萝走的路，以菌差异化的建师设、经营和尿服务厦,予创新产品，茅塑造品牌！项目客户群定位项目客户群定位瞒投资客户群熟定位：故投资客户群腹来源：苦（1）民营发、私企老板冒个体户：难这类投资者碰主要是经商夫的人士，其歌事业多在核宜昌市达，对该区域订较为熟悉，民加之手头较原为宽裕，有惕多余的钱进隔行物业投资晕，这部分人角多为二次置于业者，消费竞行为趋为理纯性，对遵商业物业叔的整体素质倒要求较高。橡（2）高级添白领：渣这类客户知英识层面较高毒，综合素质赵较高，消费下行为理性，渠对事物比较技挑剔叶，属于完美夫主义者。由斥于长期工作盯于办公室和垂活动于社交丑场合，对物益业的环境、架配套设施、尖投资回报率符较为关心。帜（3）机关恶、事业单位萌/国企中高氏层领导：桥这类客户年宴龄在35岁泼以上，社会形地位稳定，滨部分有隐性征收入，支付供能力强。这践类客户多为样二次置业，零因其子女相水继成年，会彼考虑投资用准于子女，其匙对物业综合洪素质要求较嫁高，消费行报为较为理性务。屯（4）其他留客户：傍主要指常年守往返于此区校域的商家或吸其他人，械项目乌的制区位因素所是其首要谊投资猾的主要原因胞。伤招商客户群藏定位：债招商客户群逗心里分析：烦招商客户群榨来源：流行前线商业城流行前线商业城丽人世界地下商城丽人世界地下商城嘟嘟S嘟嘟SouGo项目产品定位项目产品定位尺一层：面商品朵价格在20需0劳—举400元的般女性精品服使装为主，配性以珠宝、化秋妆品、箱包年和鞋户，适合28献-35岁的馅有经济实力具的女性消费对。捧带女杆士服装谱酒血前姻迎摆箱昼包和鞋滚男装区劳袄绵快汪裂抚筐珠宝、化超妆品痒二层牺：鼻商品价格在旺100也—扇200元的酿潮流服饰和先休闲服饰，陕