产业即时办公中心建设项目可行性研究报告

总论1.1项目概况项目名称：徐汇XX产业即时办公中心项目位置：XX徐汇龙华路2577XX大院内承建单位：XXXX文化发展有限公司徐汇XX产业即时办公中心（简称“办公中心”），拟引入国际流行的“即时办公”理念，充分利用2577XX大院业已构建的XX产业集聚环境，搭建具有孵化特性的商务资源和服务高度整合的XX企业办公中心。“办公中心”定位于面向中小型企业或个体，尤其是XX产业领域企业、机构和个体为重点服务对象，提供以办公、行政商务服务、特定孵化为主要功能，涵盖即时办公用的场地及各种共享办公设施、完备周到的与办公相关的行政商务服务以及特定的专业孵化服务体系等建设内容。“办公中心”将按照“政府指导、市场运作、公平开放”的原则由XXXX文化发展有限公司负责建设，项目建成后成立专业管理公司进行企业化运作。“办公中心”的决策机构为XXXX文化发展有限公司股东会，并建立指导委员会。专业管理公司下设办公室、财务部、综合服务部、招商拓展部、信息服务部、产业服务部等六个主要功能部门。“办公中心”项目预计总投资300万元。XXXX文化发展有限公司拟自筹200万，向政府申请资助100万。将政府资金的45%设为专项经费实行专款专用，主要用于即时办公信息平台建设、企业孵化专项资金等，由XXXX文化发展有限公司负责政府专项经费的管理与使用。1.2项目承建主体概况办公中心项目的承建主体XXXX文化发展有限公司正式成立于2005年，是由周氏（集团）有限公司、XX圣博华康投资管理有限公司共同出资成立的致力于XXXX产业发展的投资开发公司，主要从事徐汇2577XX大院的开发、管理，物业服务、会展咨询、商务运营等。XXXX文化发展有限公司导入先进的管理理念，以建立服务导向型的园区管理模式和组织文化为宗旨，为XX大院园区内企业提供完善的物业服务及其他增值服务，包括市场服务、人才交流、产品交易和展示发布4个基础平台，营造了良好的“XX产业”环境与氛围，推进形成了健康良性的新传媒发展产业链。2008年牵头成立了XX第一个区XX产业中心。中心成立至今，启动了XX人才孵化基地项目、组织园区星级评定工作、徐汇区产业园区的统计培训活动等，建立了服务于徐汇区区域内各类产业园区的公共服务平台，并承担了产业园区与政府部门之间的桥梁和纽带作用。这不仅提升了2577XX大院的产业服务能力，也为徐汇区XX人才供应链的完善，徐汇区产业园区管理水准的提升、各类园区建设的规范起了重要的推动作用。1.3项目背景和建设的必要性1.3.1项目提出的背景徐汇XX产业即时办公中心项目的提出是密切关注XX发展战略的动向，对将面临的问题和机遇进行横纵向的深入思考而提出的。总结项目背景主要有以下三方面的内容：（1）XX国际金融航运中心战略的挑战和机遇2009年4月，《国务院关于推进XX加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见》正式发布，XX国际金融中心和国际航运中心的建设正式拉开帷幕。根据专业机构研究，与伦敦、纽约、香港等国际金融中心相比，XX目前在市场化、国际化以及商业文化、配套服务和商业资源等发展环境方面还有较大差距。当前，XX国际金融中心建设进入关键阶段，如何通过未来十年时间达到建设目标是XX面临的重大挑战。根据上述所提《意见》，未来XX的发展将突出优化经济结构，加快现代服务业的发展，以金融业、航运业和先进制造业为重点，不断创新服务业态，不断增强服务功能，提高核心竞争力，提高对外的吸引力，提高专业分工和协作水平等。XX产业，作为现代服务业的重要组成部分，具有高度的行业渗透性，可以把商业、文化和技术完美地结合起来，在优化城市产业能级、改善城市发展环境、增加就业、提高城市综合竞争力等诸多方面发挥着重要作用。因此，在XX创建国际金融航运中心的过程中，XX产业将起着不可或缺的作用，其发展面临着更大的机遇。（2）XXXX产业发展迅速，但是面临双重挑战自2004年正式提出发展XX产业以来，XX的XX产业获得了飞速发展，XX已经成为我国XX产业发展最迅速、总体实力最强、产业形态相对成熟的城市之一。与此同时，XX产业也已经成为XX最新的支柱产业、经济转型发展的新亮点，是XX稳定经济、扩大就业的重要产业之一。但是深入分析，XXXX产业的发展还存在较多问题。最为重要的是，XX产业园区还仅仅停留在传统的地产开发模式，尚未成为XX产业链增值发展重要环节的载体。园区的发展没有真正同XX两个中心的创建、市场需求和XX企业的培育紧密关联起来。尽管园区数量和运营面积不断增加，增速加快，但是XX产业发展的重要主体XX企业的成长和培育滞后。作为产业发展载体的XX产业园区在运营的经济效益和社会效益方面也并没有充分发挥应有的作用。XXXX产业的发展急需要从规模扩张向追求质量方向转变、XX园区的经营管理也要适时向专业服务和品牌管理方向发展。在园区的运营环节应当提出兼顾经济效益、促进产业提升和企业发展的专业增值服务内容，使XX产业的发展真正从地产开发模式走向产业开发模式。另外，虽然2010年2月10日，XX正式被联合国教科文组织批准加入“XX城市网络”，成为全球第七个“设计之都”，但是总体分析来看，XX和国际XX产业发达城市的差距还很大；而且“设计之都”称号使用期仅两年，XX须在两年内有所提升和贡献，才能在后续时段保有称号。因此，XXXX产业的发展面临着如何进行自我提升和如何在XX创建国际金融航运中心过程中发挥产业力量的双重挑战。（3）徐汇区致力于成为引领XXXX产业的示范区徐汇区是XX文化XX产业最集中的地方，经过近几年的发展，形成了众多的都市工业园区、科技园、XX园和孵化器组成的产业园区群，目前大部分园区的产业功能集聚效应已经显现。不仅如此，近几年，徐汇区一直致力于XX产业发展的有效路径的探索，包括于2008年成立了全市首个区级XX产业中心，为XX产业发展提供公共服务平台；组织进行星级产业园区的评选和奖励，促进徐汇区产业园区管理水准的提升和规范各类园区的建设；积极推进产业园区的统计管理工作，为在十二五期间各产业园区的各项指标奖励争取更大的利益空间等。2009年7月8日，徐汇区政府与XXXX产业协会签订了《共同推进XX城市的战略合作协议》，以充分发挥各自优势，互补合作，资源共享，共同发展徐汇XX产业，推动徐汇成为引领XXXX产业的示范区。本项目的建设将紧密结合徐汇区创建XX产业示范区的战略目标，进行XX产业发展的创新模式探索，推进徐汇战略目标的实现。1.3.2项目建设的必要性和重要意义徐汇XX产业即时办公中心项目，是在深入分析宏观环境下的机遇和挑战，针对现实发展问题而提出的。之于背景中所提问题的解决具有示范探索的重要意义，其建设具有现实必要性。（1）为改善XX软环境走向国际化作示范国际金融航运中心已经正式落地XX，但是与伦敦、纽约、香港等国际金融中心相比，XX还存在诸多不足，尤其是国际化、商业文化、配套服务和商业资源等方面。即时办公是国际上十分流行的理念，国际性大都市或多或少都有这样的即时办公中心，作为对甲级写字楼、普通写字楼的必要补充。“办公中心”项目的建立，将接轨国际模式，提供灵活完善的办公服务，能够吸引我国其他地区有XX、有想法的中小型企业甚至是国外的XX人士和设计机构落户XX，为改善XX的软环境作出示范。这也将体现出徐汇国际化的形象，为徐汇在XX创建国际金融航运中心的过程中占据先机做好准备。（2）XX产业园区运营模式的示范探索目前，XX约有200多个大大小小的XX产业园区，但是其中很多园区的产业配套严重不到位，致使园区的XX产业链得不到有效的整合和延伸，园区的发展也因此陷入困境。“办公中心”项目，引入完备的行政商务服务，采取灵活的租用方式，将能弥补载体园区功能配套上存在的不足、丰富园区运营的收入模式。它将是园区发展运营模式的有益补充，并使XX产业的多元化在此得以体现。这将能够提升所在园区的资源整合能力和产业辐射能力，将在一定程度上破解目前XXXX产业园区发展所面临的困境，对于XXXX产业的发展具有重要的示范作用。（3）政府关于XX产业领域孵化政策的试验场XX企业是XX产业发展的基本前提。XX企业增速不及XX园区的增长速度是目前XXXX产业发展面临的较为特殊的问题。目前，关于XX企业培育扶植的措施主要集中在政府出台系列扶持政策、兴建产业园区、搭建服务平台三个方面，分析现实发展情况，扶持效果并不很显著。即时办公形式，能大幅降低企业成本，根据经验，一般可使企业降低30%的成本支出；更为重要的是，即时办公中心的载体园区已经具有较为成熟的产业环境，能够对新生企业产生“市场自发式”的孵化，能够降低企业的创业风险、提高成活率。因此，从某种意义上来说，“办公中心”项目可以成为政府关于XX产业领域孵化政策的试验场，因为进入孵化器的企业数量不多，容易控制进入标准，并且评估结果，是属于可控的政策效应范围。1.4编制依据和研究范围1.4.1编制依据本报告主要编制依据如下：徐汇区关于推进专业孵化器建设的实施细则徐汇区产业园区管理服务办法（2006.6.1）徐汇区促进金融业发展的若干意见（2009.6.2）国务院关于推进XX加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见（2009.4）徐汇区政府与XXXX产业协会签订的《共同推进XX城市的战略合作协议》（2009.7.8）2577XX大院规划和发展现状资料本项目可行性研究报告委托编制合同1.4.2研究范围本报告主要研究范围包括如下内容：项目建设的背景及重要性分析项目的市场环境分析项目的功能定位和发展目标项目建设内容和选址及规模项目管理运营与执行计划项目投资估算及资金筹措项目运营效益分析1.4主要技术经济指标徐汇XX产业即时办公中心项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1：项目主要技术经济指标序号项目名称单位指标1总建筑面积㎡13002项目总投资万元3002.1项目建设总投资万元1802.2即时办公信息服务平台运营和维护万元32.3“办公中心”运营费用万元772.4孵化专项资金万元40

2项目市场环境分析2.1即时办公理念的发展应用即时办公室，也叫商务中心。起源于欧美，在国外经济发达国家和地区非常流行。它是契合市场需求而诞生的新型服务，也就是即时进入即时办公，也可以随时“退房”。这种模式包括可以按小时计算的灵活租期、专业且服务完善的商务办公室、包括商务秘书在内的各类配套服务、国际多城市的办公场地提供等，一定程度上满足了跨国办公、移动商务、短期会议等一系列商务办公新需求，也填补了市场上各种短期办公需求的空白。即时办公不仅提高了办公的便利性，还大大节约了办公成本。在全球办公趋于国际化、品质化、网络化的今天，即时办公的开发、定位、管理和服务的差异化是商业地产领域一大具有深刻意义的探讨和实践方向。近几年即时办公也开始在我国XX，北京，深圳等一线城市流行，并逐步向二三线城市拓展，如成都、宁波等地。目前，在国内即时办公主要还是集中在繁华地段的高档写字楼中，主要服务于创业型中小企业、大企业的驻外办事处，和XX产业园区结合发展目前还很少见。2.2XX即时办公需求及现状根据专业机构研究：在国际金融航运中心确定落定XX后，国内外金融机构及其相关行业纷纷在XX或即将来XX设立办事机构，有的甚至将亚太地区总部搬至XX。受它的影响，未来XX甲级办公楼的需求将继续稳步攀升，同时跨国办公、移动商务、短期会议等一系列商务办公新需求也将越来越多，这也意味着XX即时办公的需求将越来越大。目前，XX浦东、徐汇、长宁、卢湾、静安等中心城区都已经有一定规模的即时办公服务的提供，同时还有向外环发展的趋势，不过和XX产业园区结合发展的即时办公中心目前在XX还没有出现。2.3XX企业发展需求及孵化现状分析我国XX产业发展正处于初期起步阶段，由于市场体制不够完善，各方面基础条件较为薄弱，目前我国仍是地方主导进行XX产业的发展。虽然近几年产业发展迅速，但存在泡沫成分。根据调研总结，从事XX产业的企业规模普遍偏小、以民营企业为主，同时多数企业处于成长阶段，与国有和集体企业相比，这些企业在融资能力上存在先天上的弱势，但这些企业却又大部分正处在需要政策、资金、经验等重要要素催化发展的关键时期。这些企业的发展不仅关注办公场地的经济性，还很关注出租方式的灵活性、出租服务是否有助企业的发展。目前，关于XX企业培育扶植的措施主要还是集中在政府出台系列扶持政策、兴建产业园区、搭建服务平台三个方面。扶持政策方面：目前我国从中央到地方与XX企业扶持相关的政策，主要以优秀的、有重要示范意义的XX企业或者XX个体为主（如XX类高新技术企业、科技创业型小企业、大学生创业等），扶持措施多样；而针对一般中小企业的扶持则较为单薄，主要采取专项资金（采取贷款贴息、无偿资助、奖励等方式）。根据产业实践调研，扶持政策这一方式的资助对象范围存在限制性、对企业发展作用不显著、还会存在企业享受优惠政策不畅等问题。兴建产业园区：国际XX产业发展经验证明，孵化甚于扶植，需要提供一个良好的产业发展环境给中小企业。美国文化XX产业因为首创了孵化器模式而雄起。XX目前有数量可观的XX产业园区，但是很多园区的发展偏离了为XX企业服务的目的，打着XX产业的旗号靠收取租金赚钱，造成了园区配套功能的缺失，无法为XX企业提供良好的发展环境；同时也造成了租金不断上涨（甚至比周边的甲级写字楼还要高），使不少正处于创业期、规模较小的XX企业望而却步。搭建服务平台：近两年，XX越来越重视XX企业发展服务平台的搭建，依托重点园区形成了服装产业、动漫产业、数字媒体、电子商务、新媒体等系列专业性很强的孵化器，以及动漫研发公共服务平台、XX产业展示与服务平台、服装产业公共服务平台等系列服务平台。可以看出，XX的XX产业园区发展正开始从简单的物业管理向专业服务方向转变。不过完成全面的转变和提升还需要一个阶段，同时方式也比较单一，需要进行多样化的探索。2.4即时办公和企业孵化结合现状根据上述分析，即时办公作为国际流行的办公方式，具有灵活便利和能够大幅减少企业办公成本的显著特征，已经在我国繁华地段的高档写字楼里应用发展，不过其与XX产业园区结合发展的实例还很少见。根据了解，目前仅有2009年7月底开园的广州229国际服装设计XX园提供的服务和即时办公有些相似。它通过为服装专业毕业符合条件的大学生提供办公桌租赁服务，为初出校门的大学生提供展示才华的平台。园区由“设计群落”（暂名）和“灵动空间”（暂名）两部分组成，包括入园机构的工作室或品牌营销、策划工作室，咖啡红茶廊与设计XX作品展示空间，另设有XX设计配套服务。毕业大学生每月只需200元便可进行创业实现梦想。

3项目位置及发展条件3.1项目位置项目拟选址于XX市徐汇区龙华路2577号XX大院11号楼的3楼和5号楼，均靠近园区正大门。建筑面积分别为1000平方米和300平方米。3.2发展条件（1）区位交通优势2577XX大院地处徐家汇商圈、XX南站、2010世博会址形成的三角几何中心，周边有十余条公交线网，与内环高架、地铁一号线、四号线和轻轨明珠线仅一路之隔，至虹桥机场15分钟车程，至浦东国际机场40分钟车程。总体而言，项目所在地具有很好的交通可达性。（2）良好的办公氛围和环境2577XX大院提倡“JOB&LIFE”理念，意在打破传统的工作与生活壁垒，打造开放性工作氛围和环境，倡导现代智慧型产业的工作观念，让置身在这样环境中工作的人们拥有一份愉悦的心情。这为项目的建设提供良好的办公环境，也将使项目和目前流行的高档写字楼中的即时办公中心形成鲜明的区别。（3）强有力的产业链支撑2577XX大院的产业定位以新传媒XX产业为核心，辐射广告策划设计、公关会展策划、新媒体产业、艺术创作、其他设计咨询类产业及现代服务业。现已入驻企业71家，其中XX类企业53家，如：博客大巴（blogbus）、严友人雕塑工作室、XX同盟广告、行动成功企业管理有限公司、靓菁文化传播公司、欧伯格装饰设计公司等。园区已经形成健康良性的多媒体发展产业链，为本项目的建设提供了强有力的产业链支撑。（4）较为完善的产业发展环境2577XX大院本着建立服务导向型的园区管理模式和组织文化为宗旨，为入驻企业提供完善的物业服务及其他增值服务，包括积极搭建交流展示、参展参会、园区信息服务平台建设，积极组织园区企业参加行业展会；组织各类交流培训活动如摄影赛、工商税务讲座以及各类行业评选评优、征信评选等。2008年还牵头成立了XX徐汇XX产业中心，为徐汇区各产业园区及其企业的发展提供更多信息共享的服务平台，功能涵盖了信息服务功能、园区管理培训和交流、园区星级评定服务、人才孵化基地、园区及企业展示推广服务等。这为本项目的建设提供了良好的XX产业发展环境。

4项目建设指导思想、目标与内容4.1项目建设指导思想以提升徐汇区整体形象、增强徐汇区综合竞争优势为宗旨进行“办公中心”项目的策划、建设，将项目和徐汇区的发展战略、产业结构调整、国际化形象塑造结合起来，为其在XX创建国际金融中心、国际航运中心过程中争取更多的发展机会。立足徐汇、面向XX，联动长三角，充分整合XX产业的人才、政策等各种资源，依托2577XX大院的产业环境，引入创新性手段，突出市场运作特性，搭建XX企业孵化成长平台，促进XX产业主体力量的壮大。进行统筹规划，实现“办公中心”项目与所在载体园区的融合发展，实现为XX企业提供良好成长环境的同时，完善载体园区的服务功能，对徐汇XX产业园区的发展起引领和示范作用。4.2项目定位和发展目标根据项目环境和市场需求分析、项目位置及发展条件的综合分析，结合XX企业的发展特点，项目拟整合XX产业的人才、政策、服务机构等各方面资源，依托2577XX大院这个XX产业园区载体，打造形成徐汇XX产业即时办公中心。4.2.1项目徐汇XX产业即时办公中心的总体产业定位与其载体园区保持相对一致，定位于以新传媒XX产业为核心，辐射广告策划设计、公关会展策划、新媒体产业、艺术创作及其他设计咨询类产业和现代服务业。保持相对一致的产业定位，有助于徐汇XX产业即时办公中心和2577XX大院之间的融合渗透，形成紧密的产业链互助关系，能为入驻“办公中心”的XX企业提供良好的产业发展环境。4.2.2项目功能定位依据项目建设的指导思想、结合项目环境和市场需求分析、载体园区的发展条件等，“办公中心”项目的功能定位于：以即时为特色、具有孵化功效的商务资源和服务高度整合的XX产业办公中心。（1）即时办公特色中心引入国际先进的“即时办公”理念，为入驻者提供多种类型、规模不等的办公空间和灵活的租期选择（短至可以小时出租，长至以年为单位进行出租），满足初创期企业、来沪商务人士、园区来访客户的临时办公需求，并提供完善的行政商务服务，实现“拎包入驻即可办公开展业务”。同时，“即时办公”理念的引入，通过服务设施共享，可以帮助企业节约办公成本，根据经验，一般可以节约30%以上，能够很好地解决XX企业和个体在发展初期缺少启动资金的困难。（2）商务资源和服务高度整合“办公中心”根据客户的需求特点，围绕办公功能，配套完备的商务服务功能，形成商务资源和服务的高度整合集聚，实现对入驻个体和企业发展更有力的支持，同时这也是对园区功能服务的一次全面提升。除了提供代客订票、订酒店、工商注册代理、税务代理、商标注册等一般的商务服务满足即时办公需求外，还将针对XX个体和企业（尤其是初创期）存在运营管理经验较为缺乏、市场推广方面力量比较薄弱等问题，提供多方面的企业发展咨询服务，以降低创业企业的创业风险和创业成本，提高企业的成活率和成功率。（3）具有孵化功效“办公中心”通过在已经发展成形的园区基础上为XX个体和企业提供具有即时特色的办公服务、并形成商务资源和服务的高度整合，这将使入驻个体和企业在能够获取完备行政商务服务的基础上，还能大幅减少办公成本，对于XX企业和个体的发展有非常显著的孵化作用。除此之外，“办公中心”作为平台项目致力于进行XX产业资源的整合，加强与政府、金融机构等XX产业重要主体的合作，提供政策信息服务、优惠政策申请和享受、XX产业重大活动组织举办等。4.2.3客户群体定位根据XX产业的特点、载体园区的情况，“办公中心”项目紧紧围绕产业和功能定位，将其客户群体定位为：面向中小型企业或个体。以处于初级发展阶段的XX个体、XX企业，和园区业务相关的XX机构、市场点为重点服务对象，其次考虑辐射范围内园区的来访客户、来沪的商务人士的即时办公。为区别于一般即时办公中心，该项目对需要短时办公的企业不加条件限制，但是对于长时办公的企业尤其是申请享受优惠条件的企业进行严格的条件审核。4.2.4项目发展目标综合分析项目的发展条件、功能定位、市场以及政策等因素，项目的发展目标定位为：近期目标致力于整合徐汇XX产业的资源，构建具有孵化特性的XX产业即时办公中心，孵化培育一批XX企业，壮大徐汇XX产业主体力量，推动徐汇XX产业园区的提升发展，引领和示范XXXX产业的创新性发展。在此发展基础上，致力于徐汇XX产业即时办公中心的品牌建设。立足徐汇、面向XX、辐射长三角，进行这种模式的复制输出，通过以点带面，形成XX产业即时办公的联网式发展。4.3项目建设主要内容遵循项目建设指导思想，根据项目的功能目标定位和载体园区的发展条件确定徐汇XX产业即时办公中心项目的建设内容，主要包括以下三个方面：4.3主要针对XX个体、XX企业、相关的XX机构和办事点以及XX客户等目标客户的需求特点，提供企业办公必备的物理空间，并配备通讯、网络等共享设施，营造一个既适宜够用，又能激发XX灵感的XX办公区间。（1）合理分隔的、多种样式的办公空间独立办公室：从保证企业办公私密性要求出发，“办公中心”为入驻个人、企业或机构提供独立的办公室，同时为满足他们关于办公灵活性的需求，设置1-10人不等的办公规模。共享办公室：提供大开间式的办公场所，并有各种细致、周到的办公室服务。只需走进来、坐下就可以立即开始工作。适合在当地设立办事处机构但并不需要全职办公室的办公团队和专业人士、园区的来访客户、来沪的商务人士。虚拟办公室：虚拟办公服务包括专用徐汇XX产业即时办公中心的地址作为入驻客户对外宣传、名片和信纸上的联络地址；专业秘书以特定公司的名义接听电话；代收传真；代收信件和包裹；处理日常商务往来文书等等服务。适合不需要固定办公室工作的人群或企业，尤其是需要安静环境进行XX设计的工作者。（2）配备会议室、洽谈室、通讯网络等共享设施除办公空间外，“办公中心”还配备会议室、洽谈室、培训室、等候室、茶水间、打印扫描、通讯、网络等方面的共享设施。4.3.2完备周到的办公行政商务服务（1）办公行政服务为入驻企业提供完备优越的办公行政服务，比如文员秘书、翻译、接待员、电话接听等服务。（2）打印服务中心提供专业的复印、打印、打字、扫描、传真等服务。同时，根据客户的区域流动性，推出远程打印服务，为客户提供细致周到的服务。（3）商务服务主要包括代客订票、订酒店、订参展摊位、旅游、物流代理、快递、工商注册代理、税务代理、商标注册、商务考察、培训、举办交流展示活动等等。其中交流展示活动涵盖以下类型：1)定期或者不定期地开展一些论坛联谊活动，多种形式的主题，目的是把所有的入驻企业客户聚在一起，增加商务人士和企业之间的商业合作机会。2)定期开展一些关于企业经营管理的交流会，主题也可以由各位客户自己定或者交流讨论。协助入驻企业提升经营管理质量，并成为同业互动、拓展人脉、创造机会的渠道。3)开展一些产品展示活动，进行设计产品的展示、零售、集团采购、设计品牌发布等服务，为入驻企业提供展示个性文化、信息交流的平台。4.3.3建立专业孵化服务体系针对XX企业发展初期通常面临的融资困难、发展经验不足等问题，即时办公中心建立孵化服务体系，这是该项目区别于一般即时办公服务的重要特色服务，是项目所要探索的关于XX产业发展模式创新的重要内容。孵化服务体系主要包括：（1）企业发展咨询服务：提供政策、管理、法律、财务、融资和市场推广等方面多渠道的支持，以降低XX个体和企业的创业风险和创业成本，提高企业的成活率和成功率。（2）投融资服务平台：加强与政府、金融机构、风险投资机构、投资管理机构、投资人、金融担保及其他中介机构的合作，形成多元化的投融资体系，帮助企业进行融资贷款。遵循“投资资金的循环及增殖”理念，如利用政府的资助资金建立孵化专项资金，采取“以服务换股权”的方式，通过将企业孵化壮大，享受孵化的回报，使平台的资金形成良性循环。（3）政策服务平台：加强与政府相关部门的合作，建立标准的奖励孵化机制，以中心平台进行免税、贴租、税收奖励等优惠的争取和落实，改变企业在优惠政策享受上的被动地位，同时也增强了政府政策和市场需求的互动，有利提高政策的市场灵敏度和实际执行效用。

5项目管理运营与执行计划徐汇XX产业即时办公中心项目是集企业办公、特定孵化服务于一体的商务资源和服务高度整合的平台，旨在对目前XX产业发展面临的困境进行创新性探索、力图改善XX产业发展的环境。项目的成功建设将充分体现徐汇区关于XX产业发展的领先观念，为XX企业营造良好的发展环境，推动徐汇XX产业的跨越式发展。5.1项目管理运营5.1.1管理机构设置徐汇XX产业即时办公中心按照“政府指导、市场运作、公平开放”的原则，由XXXX文化发展有限公司负责建设。项目建成后，成立专业管理公司进行日常服务运营，实行总经理负责制，总经理由XXXX文化发展有限公司负责聘任，根据XXXX文化发展有限公司的授权进行日常经营管理。徐汇XX产业即时办公中心的决策机构为XXXX文化发展有限公司股东会。同时为加强“办公中心”建设与服务工作的领导和业务指导，XXXX文化发展有限公司特聘政府有关领导、产业发展资深专家、社会知名人士若干担任顾问，建立指导委员会。专业管理公司下设：办公室、财务部、综合服务部、招商拓展部、信息服务部、产业服务部等。5.1.2人力资源配置项目所需工作人员20人，其中办公室、财务部4人，综合服务部（包括行政、秘书、翻译、商务服务等专业人员）、招商拓展部（招商、市场开拓、品牌建设）、信息服务部（服务平台的技术服务、信息管理）、产业服务部（企业发展咨询、政策服务、孵化条件核准及优惠政策申请等）等人员16人。由于项目是依托于2577XX大院场地进行运营，其相关的保安、保洁、物业服务由2577XX大院的相关服务部门做统一管理，不再进行单独的人员配置。5.2项目建设执行计划徐汇XX产业即时办公中心项目的建设，计划于2010年10月启动，2011年2月初步建成。项目建设的进度计划内容包括项目前期准备、项目立项、室内装饰工程、配套安装工程、信息平台建设、设备采购调试、专家验收并交付使用等。其主要项目建设进度计划见表5-1所示。表5-1：项目建设进度计划序号内容2010年2011年8910111212341前期准备2项目立项3室内装饰工程4配套安装工程客户调查客户调查内容编制技术开发5信息平台建设6设备采购调试7专家验收交付使用6项目投资估算与效益指标徐汇XX产业即时办公中心项目是具有一定孵化、示范特性的XX办公服务平台，需要通过政府、企业、园区等多方面共同努力构建完整的服务体系。在平台运营方面，采取适当的有偿服务以保障自身的正常运营，防范和化解经营风险。6.1项目建设投资估算徐汇XX产业即时办公中心项目总建筑面积1300平方米，投资总计约300（1）工程费用根据项目定位，工程费用部分综合考虑了室内装修工程、办公配套设备工程、信息平台建设工程等产生的费用。详见表6-1。表6-1工程费用列表编号工程或费用名称总价（万元）1室内装修工程62.102办公配套设备工程94.613信息平台建设工程1.50总计158.21（2）工程建设其他费用综合考虑工程建设将产生的场地费、项目前期工作费、室内装修设计费、项目单位管理费，预计工程建设其他费用总计为13.30万元。详见表6-2。表6-2工程建设其他费用列表编号费用名称总价（万元）1场地费02项目前期工作费1.002室内装修设计费10.403项目单位管理费1.90总计13.30（3）基本预备费项目基本预备费，根据工程建设总费用的5％计算，合计8.58万元。6.2项目资金筹措及使用项目总资金为300万，XXXX文化发展有限公司拟自筹200万，向政府申请资助100万。项目资金使用计划详见表6-3。其中，承建单位XXXX文化发展有限公司自筹资金全部用于“办公中心”的办公装修、配套工程及办公中心的运营管理。通过政府资金扶持、提供高附加值的服务化获取一定的经营收益等途径保障平台建设与运营的顺利推进。政府资助的45%设为专项经费实行专款专用，主要用于即时办公信息平台建设、企业孵化专项资金等，由XXXX文化发展有限公司负责政府专项经费的管理和使用。表6-3项目资金使用计划表序号项目金额（万元）备注1项目建设投资180.081.1室内装修工程62.101.2办公配套设备工程94.611.3信息平台建设工程1.501.4项目建设其他费用13.301.5基本预备费8.582即时办公信息服务平台运营和维护3.002.1域名、网络接入3.00每年。光纤对称专线2M2388元/月2.2网络平台日常维护0平台日常维护采取招收技术专业服务人员进行维护。此项资金计入人员开支中。3“办公中心”运营费用77.003.1人员开支及办公费用77.00员工正常年份的平均工资：管理人员按每人每月5000元计，普通员工按每人每月2500元计。3.2办公场地租赁0由项目运营产生的租金收入进行充抵（根据园区3.5元/天/平米的租金水平进行）4孵化专项资金40.00对中小型XX企业扶持发展总计300.086.3项目收入因素分析根据徐汇XX产业即时办公中心的主要内容，“办公中心”的主要收入来自于以下三个方面：即时办公租金收入、办公增值服务收入、信息平台经营收入、咨询服务收入以及其他收入。1）即时办公租金收入入驻“办公中心”进行办公的企业需要支付租金。“办公中心”根据办公空间的类型、业主的租赁需时情况和所需服务组合不同，设置不同等级的租金。以保持这1300平米项目前后租金收入不减少为准则进行租金的设置。符合条件的孵化企业的租金根据政府的相关扶持补助措施进行减免。2）办公增值服务收入“办公中心”的各种行政、商务服务除了和办公空间租赁组合外，也可以进行单独租赁。如秘书、翻译，根据市场进行定价。3）信息平台经营收入信息平台经营收入主要包括即时办公平台网站接受政府、园区、企业与人才交流、项目招标、广告等相关的服务收入。4）咨询服务收入研究咨询收入主要包含为企业进行专业课题研究、政策研究、行业分析研究、项目可行性分析等多种咨询研究服务。5）其他收入包括组织举办或承办各种会议和活动带来的各种广告、会务等附加收入、定向机构和企业捐助经费、政策的扶持经费等。6.4项目运营效益分析“办公中心“初步建成后，可直接为商务人士、尤其是徐汇区XX个体和企业提供灵活优惠、并具完备周全服务的办公空间，能够实现对XX产业园区运营收入模式多元化的探索示范，能够为政府提供进行XX产业孵化政策效应检验的试验场。“办公中心”项目的示范效果显现后，进行复制拓展，将能解决目前XX产业发展的瓶颈问题，对促进中小企业发展、吸纳就业、提高徐汇区XX产业水平和竞争力、完善徐汇区XX产业体系完善、以及徐汇成为引领XXXX产业的示范区都具有重要的推动作用。其年度主要效益指标预计为：孵化定点企业40家以上，举办园区管理培训、园区沙龙各6场以上；举办（参加）企业推介会4场以上；即时办公信息平台网站日点击率超过万人次，年度浏览量达到500万人次，网站用户访问时间平均约在5-10分钟，在业内具有较高影响力。目录TOC\o"1-3"\h\z第一章总论 1一、项目提要 11、项目名称 12、建设性质 13、项目建设单位、法人代表、所有制形式 14、建设地点、规模、期限及建设内容 15、项目申报单位及法人代表（或负责人） 26、投资规模及资金构成 27、资金筹措 28、主要技术经济指标 29、项目辐射范围及带动能力 3二、可行性研究报告编制依据 4三、综合评价和论证结论 41、综合评价 42、论证结论 5四、存在的问题与建议 5第二章 项目背景及必要性 6一、项目建设背景 6二、项目区农业产业化经营发展现状 8三、项目建设的必要性及目的意义 9第三章建设条件 12一、项目区概况 121、地理位置及区域范围 122、自然资源状况 123、社会经济状况 134、项目关联产业的发展现状 155、项目建设地点选择 16二、项目实施的有利条件 171、政策环境 172、资源优势 173、市场优势 184、科技开发能力 185、基础设施条件 19三、主要障碍因素及解决方案 201、主要障碍因素 202、解决方案 20第四章建设单位基本情况 21一、项目建设单位概况 21二、研发能力 22三、企业财务状况 22第五章市场分析与销售方案 23一、市场分析 231、产品市场供求现状 232、产品市场前景分析 233、项目产品的市场竞争优势 24二、产品生产及销售方案 25三、销售策略和营销模式 25第六章项目建设方案 26一、 建设任务和规模 26二、项目规划和布局 26三、生产技术方案及工艺流程 261、生产技术方案 262、工艺流程 26四、项目建设标准和具体建设内容 271、建设标准 272、具体建设内容 27五、项目实施进度安排 27第七章投资估算与资金筹措 28一、投资估算依据 28二、项目建设投资估算 28三、资金来源与筹措 281、银行贷款300万元 292、企业自筹能力分析 293、财政资金 29四、资金使用和管理 29第八章 财务评价 30一、财务评价依据 30二、销售收入和销售税金及附加估算 301、销售收入 302、销售税金及附加（城建税和教育费附加） 31三、总成本及经营成本估算 311、单位生产成本估算 312、项目总成本估算 313、经营成本估算 32四、财务效益分析 321、盈利能力分析 322、偿债能力分析 33五、不确定性分析 331、盈亏平衡分析 332、敏感性分析 33六、财务评价结论 34第九章环境影响评价 35一、环境影响 35二、环境保护与治理措施 35三、环保部门意见 35第十章农业产业化经营与农民增收效果评价 36一、农业产业化经营 361、壮大主导产业和促进结构调整情况 362、产、加、销、服各环节的利益联结情况