某房地产项目消费群调查报告

未来假日花园目标客户群特征及心理分析序通过对北京市房地产市场现状特别是TOWNHOUSE市场的深入研究，结合对未来假日花园项目本身特质的剖析，初步形成对未来假日花园项目目标客户群的基本认识，以此为基础展开调研，逐步将未来假日花园目标客户群体的特征及消费心理清晰化、数据化，以求以客观、量化的结论为未来假日花园项目成功推广提供强有力的支持。本次调研方式：赵第一章：未哀来假日花园垫项目特点描领述橡本章驾从地段、交舰通、配套、逼建筑设计、只园林设计、栏工期等各个备方面阐述了翠未来假日花偶园的项目优种势及劣势，伤为目标客户头群的确定及献有针对性的跪营销提供参兵考。死一、项目优仆势：哪填补了市场真空白点，也轰就赢得了先术机。羡未来假日花戒园为北京市腊唯一个位于脾四环之内的疗TOWNH出OUSE项价目，且南城析同类项目数星量更是不及谋北城，但市庭场的需求量钢又不容小视春（一栋洋房健的热销就说崇明了这一点适），而未来宅假日花园既乳可作为第一菊居所（相对厕于可达性而丘言）同时又币具有超低密行度特性，属得于市场稀有以品种。分性价比较高爱，同时东临忠中轴线，可做辐射区域广红阔。汗未来假日花廊园地处南四容环内，交通汽极为便利，驻从区位上来察讲，产品性守价比较高，向较之南部同使类项目如翡糊翠城欢6500绒元不/屿平米的均价左有着一定的双优势。除可梅吸引国贸商舌圈人群购买阳外，更可覆蝴盖金融街乃竭至辐射中关处村一带中高流层消费群。漠社区规模适两中，利于提级升项目档次竖。控未来假日花秧园项目规模愤适中，前期尖销售压力较逮小，成形后直便于管理，途更为重要的愁是可充分体找现其高档社踪区的特质。怖中加示范工孔程、北美风岭情社区可获快较高的认可贵度。池未来假日花登园为首家中族加政府合作利示范工程，黎使得项目贴窑上了一层政砍府标签，同誓时采用国际需先进的建筑贪技术，从节事能、环保、算人文各个层联面均可获得尸更高的认可朗度及信任度滋。而由美籍搬华人设计师倍设计的美式您风格社区符兄合特定阶层丸的精神需求身。臣西式园林规办划对有海外赌生活经历的营人群形成强阀烈吸引。河由温泉水源骗营造的园林输溪流水景，垦打破传统集扣中水面设计仅，水域在社笔区内多处分炭布，形成更肺多的自然水各景，达到环竖境均好的效听果。植被茂芹密、疏密有世致，道路与浙绿地自然融崇合，形成真虹正的假日生婚活氛围。隆二、项目问怪题点：壳北京消费者雪对南城的认榴同度低。页南城周边人皮文环境较差塘，人们对于地该区位已形际成了一种抵汗触心理，需占求不旺，加欲之南城各项给配套设施质榴量不高，一兔直是开发商卸们谨慎选择占的区域，如耗何帮助消费者者重新认识训南城是一项其重要的任务船。态周边配套设邻施较差，甚归至不如更为望偏南的大兴巷黄村版块。盏未来假日花帖园自身周边爪项目较少，拔除富卓苑外火档次均不高匪，价位多在颤4500掏元饲/掏平米以下，群与本项目定稼位人群有较顶大的差别。穗周边配套设乱施也较差，丑没有级别较扯高的医疗场改所，没有教服学质量较高沃的学校，购弱物如新华联抹超市、万客尿隆等场所也笋与客户身份拒不符。徒入住期较晚迟，很容易造既成客户的大欲量流失。帽未来假日花武园作为期房疑，会使客户习产生观望态狡度，200伸1年年底有逆一批TOW汇NHOUS傲E项目将要婶交工甚至入皂住，对未来悬花园可能会韵提前分流大避量客户。所胡以更需在包早装上下工夫箭，以增强客残户的信心。认建筑形式略革显单调，客进户选择空间意小。洗未来假日花民园建筑形式乐较为统一，梁缺乏变化，绢难以在更大生范围内满足商客户个性化播的需求，于悼建筑风格而熔言相对单调捏，缺乏新意韵，对于崇尚宏现代感的较辆为年轻的客史户群吸引力六不够。零第二章：寻饿找消费人群详特征构成的妇基本元素正——杰从产品出发江西方杰社会学对将俊现代社会划颤分为：上层由，中上层，艺中层，中下贷层，底层等很数个层次，神其划分的主丘要标准就是顺经济收入状宴况，房地产农作为资金密并集型行业，居其消费特征历自然与经济千水平密不可善分。京城楼面市的层次根葵据居住类型奥可以分为别蜡墅，公寓，绿普通住宅和真经济适用房挎四类，TO钓WNHOU零SE又名联勺排别墅，平坡均价位上介百于别墅和公三寓，其购买菜人群在社会宿阶层上自然允介乎此两个静阶层之间。注未来假日花各园，在价位斥、建筑形式浴以及地段等嗽硬件方面，岗已经对购买驶人群作了一木定程度的界锁定，而我们晴要做的，就仁是把他们找腹出来。虫本章即以产兄品限定的硬猾性指标作为查共性特征：尝一定的收入租水平、对于兰TOWNH仍OUSE建扰筑形式的偏眠好以及拥有美交通工具几三个方面加以息阐述。也就瓜是说，只有正满足这些条巧件，才有成粉为未来假日辜花园购房者风的可能。那以家庭年收白入在25万雷元以上为首悉要特征的社霞会阶层双北京楼市的祥TOWNH并OUSE项遗目，总价低旗至80万人察民币，高到绵500万以焦上，巨大的三价差必然造博成TOWN盗HOUSE孟购买人群之归间巨大的阶指层错位，对间于未来假日谢花园来说，怨其消费群首番先是能够承根受其价位的摧人。言以未来假日钞花园A户型膀为例，地上劣面积223感.01碧m友2妈，5880室元/池m运2劣，地下面积书38.53疲m削2裙，2880钓元/倚m百2舌，不计税费盯等项房价为伟14222尼65.2元龟，按首付3蚂0%计，须舌贷款99.茶5万元，2著0年月供6妄889.3威8元，加上些物业管理费易，每月为七墙千余元，按兵占家庭收入盏1/3计，五则年收入应触在25万元拴以上方不构从成付款压力灿。石认同TOW售NHOUS洽E建筑形式木的心理特性治TOWNH倡OUSE，攻起源于古罗罪马，兴盛于徒乔治亚时期事的LOND析ON和19沈世纪的NE突WYORK害，2000糖年进入北京磁市场，血顿成燎原之吃势。200趁0年也因之尽被称为魄“姻TOWNH勿OUSE年业”姐，业界对这刚种趋势也众嫁说纷纭，但孤无论事物如太何发展，总职无法脱离其诸核心的内因歪。在这里，铁也就是TO钓WNHOU纷SE这种建索筑形式所独迎具的特色。域消费者认同故TOWNH角OUSE的件建筑形式，利其实质是以仪下特点构成冠了吸引力：托有天有地的欺居所，远离饶钢筋水泥的促高层建筑丛袄林；斩有自己的院豪落，作为家错居生活的自打然延伸，更型重要的是独蛋享性；浙2-3层的钱居所在空间果功能上的划缠分较之平层捆更为清晰，趁享有别墅的普感受；沟相对于远郊违别墅，仅从吃交通的可达未性角度考虑抵，可作为第场一居所，市坦政配套相对脾齐备；辞身份与地位望的提升。流购买TOW京NHOUS赏E者为有车霜一族约第三章：特泄定目标群透袜析哨——另直面潜在购断房者怒本章以市场页调研问卷为甚依据，对上脉一章所界定烧的目标消费章群体进行深高入分析，主割要涵盖了消摄费群体的年肢龄段、职业洒范围、受教菜育程度、居要住状况、家肚庭结构、休瑞闲方式等个棍人基本情况浓。贿个人年收入巡在20万筹—当40万者为听市场主流人困群：满受访者个人奏年收入为1禽0万笋—版20万的占楚28%，2携0万背—升30万的占召28%，3卷0万聪—吴40万的占燕20%，4掩0万丘—萍50万的占津4%，50生万以上的为旦12%，未姥做答者为8叉%。主要集渴中于我们前蚕面所界定的钓目标客户群绍体范围之内护。淋年龄分布以惧31允—咐40岁者最盛为集中，男袍性比例较大泻：夜受访者25邮—厨30岁的占饰12%，3零1创—诊35岁的占愧40%，3先6版—军40岁的占诊32%，4款1堂—疾50岁的为长16%；其杜中男性占6彼8%，女性剃占32%。均受教育程度缸多在大学本朗科以上，半创数以上有过卵出国经历：沸大专学历占绸32%，大碧本学历占4凡8%，硕士夏研究生为1岂6%，博士咱研究生为4骨%，半数以消上为高知人熊群；有出国普经历者占6妖4%，无此寺经历者占3放6%。窗以从事传统督行业（而非水新兴行业）竿的管理层人夺士为主体，擦即行业前景咳看好、收入遣相对稳定的斧高级打工者况：马从事金融行筋业的占40虎%，商贸行信业的占20参%，地产业咏及IT业的鞭各占12%阅，从事传媒阿业、工业生韵产、艺术的怀各占4%，创其他为4%马。从职业上普看，管理人慢员占36%晶，企业主和缸专业技术人塑员各占20砖%，自由职搬业者为16友%，国家机佛关干部和其叛他职业者各葬占4%。掌现阶段拥有挑住房为普通家住宅者占主很体，且多为怖已购住房，桥希望改善住显宅条件者占惨绝大多数，园从而既有购唯房的心理基孤础，又具有悠二次置业的队物质基础：际目前住房为交普通住宅者脂占60%，让公寓占32雷%，联排别倡墅、独立别割墅各占4%盐；其中已购拖者占72%宪，租房者占黄16%，正仿按揭的占4凶%，住父母垂房子的占8荐%；希望改们善生活条件而者占96%抓，无此打算融的占4%。现家庭结构以食三口之家为遣主，大多数笔人不与父母兵同住：宪三口之家占晚68%，双爽人家庭占2角0%，四口宾之家占8%枪，五口之家受占4%；偶警尔与父母同室住的占48娃%，不会与众父母同住的桑占28%，表会与父母同其住的占24屿%。稍第四章：消痒费心理分析丧本微章从###盆#####诱#####执#####绣对于TOW组NHOUS寨E项目所处弦区域消费者瞒首选北五环比，其次为望灿京地区，南朵城竞争力相多对较弱，但狸如果为南城球非常出色的悼项目，客户抚亦会视情况泰而考虑是否址购买。所以冷南城项目先爷天条件不佳堤，若在项目巡自身品质及述推广上下工办夫予以弥补朴，还是有一朱定市场的：爹选择北五环景的占52%幸，望京为2裹4%，中关反村、南部四祖环以内、其毒他区域分别琴为7%，亦舍庄开发区为难3%，通州纳区为0；如病果南四环以轧内有一个各熔个方面都非军常出色的T陆OWNHO狭USE项目肃，则会考虑前购买的占2犯0%，不会匹考虑者占5悄0%，具体皱情况具体对森待的占30赞%。厌在选择购房辆区域时，该算类消费者的处主要依据是石对区域环境蒙的关注，可烫见其更为注王重派居住的阿品质，而相由对于此类有轻车族而言，懂其次才是距跳工作地的远牙近：渡选择离原住柄地近的占8父%，距工作评地近的占2矿0%，看远古期发展的占椒20%，选兽择区域环境页好的占84弦%。脱如果总价相羽同，倾向购睁买远郊独立驰别墅的消费祸者与倾向购烤买城内联排蔽别墅的消费谋者数量相同疯，但以未来磁假日花园的熄价位来说，饥远郊实难有藏高品质的独砍立别墅：纤选择远郊独高立别墅和城带内联排别墅得的消费者各控占36%，侄选择城内公供寓的占8%源，根据具体婚情况具体对侧待的占20住%。割对于TOW蜂NHOUS道E这种建筑迹形式的认同丢度与我们在奔第二章所设研定的几项标央准相吻合，虫而对于TO染WNHOU潮SE所存在锅的问题，消浙费者的认识什亦比较准确戒：拦楼间距小，唉私密性差；起集中绿地少间；所处地段炊偏远；配套询设施较差。尚对于打算购刘买的住宅面朋积，以15紧0夺m朝2岁—史180兄m朱2凝为主，18兄0农m路2咽—主220下m匀2萝次之，从此渠可以看出，侵对于TOW命NHOUS顺E的拥趸者医而言，渴望症享受低密度鸡的居住品质鉴，但由于经右济状况所限程，大户型市携场并不被看烫好：是选择150挎m虎2弓—监180帖m黎2恒的占40%刻，选择18河0调m2突—允220珍m2跌的占32%择，选最B户型-2帝25平米、寒263平米钢、310平甲米间20李m喇2刮—联250悼m绑2陷的占16%次，选择25贺0寇m爹2扯—定300锯m亲2屑的占4%，才选择300赛m2牲以上的占8压%。这与我嘴们对于一栋膨洋房（主力即户型C3-惕S-225条.81瞧m阵2燃）、时代庄匀园（主力户胸型B2-2统05.93响m鉴2傻/C4-2抵06.06鄙m据2晃/D1-1阿55.90荒m谊2侦）、翡翠城念（主力户型遵A灾-林199.4刷1m爆2驳/粥B1刚-炊208.2劈4m飘2肌/B2-2勇33.23谈m认2迫）、康城（方主力户型B夕户型-22厕5娃m赛2您）等项目的需调查结果是垦相吻合的。引购买TOW犬NHOUS担E的人群所缓能承受的总长价款集中于朵100万仪—蜡150万之脸间，且绝大插多数选择贷待款购房：秒选择总价1味00万伐—夹150万的矛人群占56佣%。选择1踩50万钞—略200万的窄占33%，行200万伤—统250万的如占11%；任选择按揭购王房的占80蜘%，全款购某房的占20尤%，与我们逢对其他联排刷别墅及独栋程别墅项目的掌调查基本相挑合。字对于建筑风校格，欣赏北墓美风格的占阔主流地位，崭对于我们项必目而言相对有有利，但同呆时对于国外叔别墅并不盲吉目推崇，说缎明消费者对湖于国内优秀叛项目亦有较局高的认同感禁：磁选择北美风拣格的占44挂%，欧洲古灿典式的占2坝8%，中国劝传统式的占场20%，强资现代感式的烦占12%，丙澳洲风格的钢占4%；认榨为蝇“翅别墅还是国葱外的经典蜘”朵有一定道理醉的占24%互，认为事实丙就是这样的佳占24%，爱认为未必如罪此的占52横%。筐对于园林设每计而言，消船费者更为注净重的是品质阀、情调、精叉致的和谐统贯一，而对于剩使用功能而隔言要求较少聚：铲前者占76细%，后者占穗28%，不灯关注的占4兄%。们对于社区配怎套，更多的尸消费者希望万社区内外配圆套功能各司小其职，因而诊对于配套的车要求较高：赞选择精“订完全不用离殖开社区助”散式的配套的短占32%，暂选择奋“驾社区外配套幅好就行拆”寺的占20%逃，选择喜“脉内外各司其跃职给”贸的占48%搁。耻对于高尔夫诞球场，多数卡消费者希望刚在社区外但希距离不远：防选择此类的杯占44%，拐选择在自己蹈居住的社区拿里的占24得%，无所谓拌的占32%筑。幅对于中国与甲他国政府合壤作项目，多忍数消费者会宗因此而更具疗信心，故在重今后推广中堂可作为一重影要卖点：剑选择昨“棋是这”厦的占68%矿，选择痒“联否悄”亏的占8%，认选择