昆明BOBO汇馆策划全案-项目提案报告

柿项目提凶案报讯告前言——衰都会菁英，逢城市主义乐庭园恨栏对一项产品称的准确理解悄和定位，是语成功推广该幼产品的关键推！炎思双维几何对新谨光这个项目阅从理解到策荒略企划都是三从其产品的办整体特性去鸡做深入思考曾和概念提升优的。我们是草以目标消费丹者的自身特向点及消费理射念为基础来帮把握整个产妄品的分析节散点，以专业肃性的整合营肿销策略来制羡定操作流程世的。而在对誓产品的具体堡设计问题上裁，则有专业基设计公司去笋具体执行操耐作。植侮我们清楚，乎再多的空洞功概念，或是庭从他人处么COPY孙来的秀稿板……掉这些都是不舰值得发展商得所用的，更翠是不值得我捞们去做的。后我们要做到校的，就是成剑为发展商的置品牌设计者宜和管理者，挣为甲方项目毕提供全程的谋策略服务，猛帮发展商把投握住每一个怠节点，弥补书每一处疏漏编。渗我们就是要冰从对产品的初整体把握开姑始，先理制从出筋骨，再戏配之以新鲜善的血肉，并越附以全新的均个性和理念胜，秉着完美祸主义的精神碌，将其塑造反成为一项完伙美、鲜活的面产物，最终虽成功地将其则推向市场。纠我着们相信，没袜有成功的开捐始，就没有慧成功的结果创！就S亩WOT分析优势：捞目前区域发箱展潜力较大苹本案所定户狗型市场需求感量较高砍区域出行交颤通便捷家本案所处地哨理位置优势撤（二环周边售）湾区域个案品帐质较高，配糕套较全机会：软政府关于一涌环路以内只粪拆不建的政病策座全新的99届+1的社区酱酒店式物业色服务湾本案产品类滔型市场尚未静饱和劣势：塑1．区域环插境较差台2．区域内稳相关生活配吗套设施较少池3．高层楼帖特质，造价治高、公摊大台4．靠近火愈车站，流动尿人口较多，田存在诸多析隐患威胁：援1．竞争个傻案犯2．部分市骂场份额已经贩分化浆3．性价比猾脱离市场柜4．开发商复自身定位失异误乞·添SWOT忍分析综述：舌顾我们通过对哨以上所列优周劣势、机会汇点及威胁点猴的整合与对皆比，可以看辩出，其优劣猛势相差是很决明显的！目滨前昆明房产夏市场的大环斥境较为乐观杰，一直处于雄稳中有升的狸势头。从本无案弯优势仅来看，首先镰是就小户型平而言，其市号场接受程度杠比较高。而眠且其所面对绑的消费群体逗多属于年轻堵的单身及上喜班族，他们共对城市化要狠求程度比较弄高，由于工的作原因，更智需要在市区最生活及拥有贴便利的交通惑，而本案项龟目处在二环逗路傍，且多烈路公交车总波站就在附近咸，因此这正皆是本案所拥突有的一个重平要优势。另挽外，本案的死户型较之已仆推出的楼盘竞都比较好，却所推出的物打管服务有更薄大的灵活性临，使得居住播品质能够高锯于已有社区斥，这也是本资案一大推广所优势。但本愚案所存在的衡劣势桶也是显而易医见的，本案貌项目虽处市挪区，交通便删利，但由于乱距离火车站蚁较近，周边够环境比较嘈存杂，大环境糕给人印象较已差，其次还救有一些相关颤的生活配套擦设施较远，臂如运动场所跳、学校、超会市等等。另船外，项目容秤积率过高，哄活动空间少洲；加上项目弟造价高，公榨摊面积大（爽高层住宅楼逝本身的局限棕性），也是研本案的主要搬缺点，所以恒要通过个案膜品质的提升轻及更为全面喉的物业服务潜来弥补这些档缺点。在项耻目推广上，卷还有来自市松场的衰威胁役，就是本案接所定户型目欠前虽属于市陪场真空地带招，但现有个绕案中，小跃锹层为主的户资型已有相当随的数量，它敲们已经占据帽了很大一部肃分市场份额夫，对日后本必案的推广不问能说是没有遍压力的。但绘是，我们的饭机会点疲就在于，小役户型市场并只不饱和，而恼且还很有潜谱力。加之现总已推出的项炊目使我们在咸产品推广及宣投放市场时赛有很多经验杰可以借鉴，寇使我们在自榜身项目品质掌的定位和提词升上能够更字胜一筹。此曾外，现在政暑府关于昆明青一环城路以犯内只拆不建绘的政策也是贺我们的最大艘机会点，这悔一政策将为垃我们今后楼炎盘的推出，贪屏蔽更多核察心圈层的竞鱼争。龙土地价值决译策住（一）、项起目概况：滴1．项目位栏置因壤本案项目地效块位于南市班区，火车站旧附近，北靠牧永平路，东皆临春城路，饲南接二环路树，西通北京裤路，本案项赞目距离市中耽心约5公里茫，车行需1箭5分钟左右标。扮2．地块状雀况酿散本案项目地僚块总占地总脊面积335嚼9企.5炭平方米（约摆合5亩），忌整个地块呈团现为一个较棒为整齐的正五方形，地势冒较为平整。岗3．周边状眨况简述脾五相本案地块市三政道路建设根较为理想，肚但周边两条构小商品街使舞得环境较为么混乱，不过效，支撑市民佩出行的公交林线路较多，菊交通十分便绞利。监（二）、土箭地价值分析撑通常一块土土地价值是由猴多种因素共意同组成的，退包括自身土借地特征、交洞通状况、周纪边环境、配凝套设施、治注安状况、发遵展趋势等等训，而土地价年值是这些因辉素综合作用绣的综合反映丽。下面我们乐将结合这些摇因素对该项顿目进行分类口阐述。裁1．地块位宾置中态柱本案项目地剂块位于南市忌区，火车站绒附近，北靠狡永平路，东掘临春城路，退南接二环路驰，西通北京幻路。弊2．地块特长征谷地块较为平充整，目前原滤有建筑尚未筹拆除，总用已地面积为3的359幻.决5平方米。哭3．交通状剧况后本项目位于缩永平路和春示城路交叉处胖，公交路线唯较多，3路缘、44路、极47路、5行8路、63垦路、64路误等起点站均递在本项目地洞块东侧，分杨别通往金苑精商厦、海埂己基地、世博艇园、黄土坡好、太平村、骆联盟路，东草临春城路直额通飞机场，商路线四通八厌达，交通十趣分便利。春4．周边状秤况律由于位于火虽车站附近，乏人流量较大纠，过于烦杂智。另外，周庭边绿化率较贴低。哭5．治安状兔况接由于地处火汁车站附近，叉人员性质较养为混杂，流体动性较大，湾周围居民素魂质层次不一配，使得本案搅在治安方面怒存在一定的哭安全隐患。泽6．配套状烘况摩士还缺少部分恢生活配套设仰施，如运动勇场所、学校茂、超市等等袍。这给区域悠内生活带来鸦一定的不便羡。匀总评惩：碰悲结合以上众毁多因素分析订，本案地块烦的综合优势配不是很高。晃在区域的周末边苍状况和治安播状况上存在屿一定缺陷，所这主要是其盲客观因素（枣人员复杂，基流动性大）布造成的。但厨也要看到，舞项目周围也幻不失其繁华锻性，也有客恨观优势的存吹在。所以，照我们必须看霸到本案的发旅展潜质，只备要能够把握镰好本案项目缩的前期市场乏定位和销售师的入市时机猪，完全可以枯把本案做成潜一个能符合晨市场需求的狐商住楼，并斤极有可能成艘为引领一种活崭新时尚消扬费的项目。逃一、发展商踏开发模式的兼建立框从本案地块术所处的位置宫与周边环境命来看，适宜逐做中端项目名。从发展商卧的意图来看厘，本案应遵饼循傍快玻和爆准纱的原则。首甚先，入市要掠快，销售要差快，因此工打程既要保证表质量，又要近尽量缩短工集期，以把握易房地产市场厉的销售旺季碗，抢占市场赌先机，达到蛇销售周期短序的目的。其潜次，市场的学定位要准，盟投放的时机偷要准，寻求采最好的切入史点，以有力奴的形象，适速当的价格介淹入市场，一炕炮打响。小码户型占大比壁例的阳光摔A植版、努86哥街妙U2氏等已全部售具完，而永平腥苑、幸福家淡园以大户型如为主力房型誉，因此，目占前昆明房产魔市场上小户截型产品已经捷断档，形成苹昆明的小户无型市场真空拌期，这将是冒本案进入市筹场的极好时贩机。孝二、发展商经开发流程村◎充费2003妄年牵08杆月钩——200欢3库年炼11紧月钩为方案设计劳时间纠◎疗启2003袋年奥11歌月虑——12亭月方案扩出晴◎平沸2004级年艳01料月坡本案开始动据工惑◎厨被2004晒年蝇03看月喇——04低月内部认购冶◎座毁2004策年裤05抢月阵1拍日烫本案开盘，摄售楼处投入极使用。竹◎沟肾2004得年砍12爆月橡建筑工期结市束平三、发展商德开发时机森项目开发时炸机要尽量把圈握好释4移月顺——5提月开盘的节羽点，同时配拴合恨5想月的昆明春萄季房展会，达利用春季房抖展会继续做庆好本案的销蜻售内部认购僚，并把握好颈市场动机及阿消费者消费帮倾向，及时卡调整产品，亲把握先机，保抢占市场。协另外要把握鹅10骗月份的昆明微秋季房展会努及销售旺季清，及时推出念样板房，以沈快和准的操摆作模式赢得葛消费者的青珍睐。使本案怜保持稳