湖南城市综合体项目定位及运营策略

——南中心，第一创意综合体!湘林项目定位及运营策略[湖南事业一部出品][HunanChangsha.01.2011]报告体系AnalyzeSystem>>对城市综合体的运营经验>>对项目目标的理解>>对城市发展的洞察及项目占位>>对竞争、客户的洞察及项目定位>>基于整体定位的物业发展建议及经济测算城市综合体运营专家！城市综合体代理项目最多公司！项目名称1、佳兆业·水岸新都（94万㎡）2、郡原·美村(80万㎡)3、卓越·麓山别墅（38万㎡）4、卓越·蔚蓝海岸（50万㎡）5、中铁·水映加州（40万㎡）6、嘉盛·格兰小镇（51万㎡）

7、恒基·凯旋门（72万㎡）

8、奥林匹克花园（70万㎡）

9、北辰·三角洲（530万㎡）10、新华都·万家城（330万㎡

）

11、建鸿达·万博汇（50万㎡）12、湘腾城市广场（15万㎡）13、嘉盛国际广场（7.7万㎡）14、长房·时代城（40万㎡）15、长沙奥克斯广场（40万㎡）16、纳爱斯（30万㎡）17、三一街区(47万㎡)

18、万科·金域华府（56万㎡）19、珠江实业·珠江花城（48万㎡）20、幸福里·润城(64万㎡)21、岳阳·巴陵尚都（14万㎡）

22、郡原·广场(12.8万㎡)23、郡原·居里(10万㎡)……综合体量第一!目前代理城市综合体项目8个，是湖南代理城市综合体规模最大的公司。运营城市综合体表现2010年3月引领中心区价格首度破万刷新片区价格新标杆，实现7500至9000元的价格飞跃嘉盛国际广场建鸿达·万博汇300万平米，再造三湘神奇。92亿全国地王，530万平世界级“文化曼哈顿”，超大型城市综合体运营城市综合体表现北辰三角洲新华都·万家城奥克斯广场长房时代城城市综合体，45万平高尚住区，成就片区价格标杆！45万城市综合体，大河西，第一综合体！运营城市综合体表现纳爱斯湘腾城市广场城市综合体，市府中心缔造者！城市综合体，沃尔玛·雨花亭中心区！运营城市综合体表现运营城市综合体的经验总结1、认为综合体的运营需站在城市的角度去思考！2、认为综合体的运营要以某项物业功能为核心，驱动整体运营！我们发现，城市综合体项目成功运营和实现高溢价的关键在于——报告体系AnalyzeSystem>>对城市综合体的运营经验>>对项目目标的理解>>对城市发展的洞察及项目占位>>对竞争、客户的洞察及项目定位>>基于整体定位的物业发展建议及经济测算目标解读：32万总建面城市综合体，16万平商业指标规划，拥有良好的商圈积淀、交通及配套条件。商业占地面积：40亩商业容积率：6住宅占地面积：80亩住宅容积率：3总建筑面积：32万平米有条件以商业带动实现高溢价。目标解读：大市场，货车横行，商家业态缺乏规划，道路形象差给项目溢价的实现带来挑战！报告体系AnalyzeSystem>>对城市综合体的运营经验>>对项目目标的理解>>对城市发展的洞察及项目占位>>对竞争、客户的洞察及项目定位>>基于整体定位的物业发展建议及经济测算【城市综合体的本源是城市】项目占位必须站在城市发展的高度审视长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成在长株潭融城的规划推动下，南城迎来新的发展契机。长沙发展态势：基于城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段。交通：2008年9月18日，重大基础设施项目——芙蓉大道（长潭段）和红易大道全线开工媒体：三市广播电视将交叉落地、长株潭区号一体化。新南城是长沙发展的核心极，也是长沙的“新中心”，因为它支撑着“城市中心”的四大功能：即中央政务功能（CPD）、中央经济功能（CBD）、中央生活功能（CLD）、中央信息功能（CED）。未来大长沙城市发展的核心方向政府长株潭“两型社会”综合配套改革试验区“的推动长沙发展态势：两型社会建设的城市大背景下，长株潭融城，长沙向南发展成为城市发展的主流方向。长沙发展态势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮，城市功能及品质迅速提升，一个国际化大都市崛起的身影若现武广客运线开通高档次物业地铁效果图长沙新城地铁修建从三市基础经济数据及发展趋势来看，经济支撑强劲。长株潭未来将形成超大规模的城市群落。

地区生产总值增长农业增产值固定资产投资财政收入株洲1022.61022.61022.61022.61022.6

长沙3744.763744.763744.763744.763744.76

湘潭739.38739.38739.38739.38739.38

合计5506.745506.745506.745506.745506.74单位：亿元2009年三地基础经济数据以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策第二套房界定标准不同，不同金融机构出现以“家庭”或“个人”为单位进行辨别现象个人已贷款还清或无贷款再购房算不算二套房未进行说明4月15日，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平4月17日，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的。（二）借款人已利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款购买住房的。（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的。关键词：界定标准未定关键词：认贷，以家庭为单位关键词：认房，以家庭为单位，首付50%关键词：三套房喊停，首套房三成首付各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且为家庭唯一住房，则减半征收契税；对个人购买90平米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%征收契税。（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）2010年4月2008年2007年2010年6月2010年9月市场背景：从“认贷”——“认房认贷”——“三套房喊停”，政策频出，严厉程度空前。市场背景：央行年内第六次上调存款准备金率，货币从稳；中央经济工作会议未提房产税，房产税预期降温。中国人民银行10日晚间宣布，从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已是年内第6次上调存款准备金率，既显示政府稳定物价、控制通货膨胀的决心，也是对货币政策回归“稳健”的诠释。分析认为，11月份信贷规模超预期、外汇占款规模较大、CPI数据继续攀升，是央行再次动用存款准备金率的主要原因。中央经济工作会议要求将“稳定价格水平”放在更加突出位置。从会议释放的信息来看，“积极稳健、审慎灵活”、“不盲目追求高速度，全面加强价格调控监管”、“把好流动性闸门”等成为政策重点。而备受关注的个人所得税、房产税改革等话题，则呈现出不同预期：个人所得税改革可期，而房产税改革前景并不明朗，会议报告未涉及该话题。市场背景锐：长沙整田体市场成票交量及成仁交价格在羞一定程度袄上受政策滔影响，但竹整体呈稳滴中有升的默态势，政饼策影响相华对较小。成交量夕走势2010全年整体味呈“w”型分布依，在起绣伏中逐返步上升愚；成交量在倾一定程度绕上受政策肉影响，调切控政策后怜出现下滑老，但随即骗开始稳步沉攀升成交价格种走势从09年到10年11月，成槐交价格刷整体呈宏上升趋凳势；09年下半年求开始，价量格连续较危大幅度上络升，4月新政迟后价格傻出现下并滑，随燥着10年下半援年政策筒频出，财价格也到开始高预低起伏榆，但整悬体趋稳寨。市场背虫景：929新政后9周成交盒量及成育交价格涉均值相吵较均有寸一定幅砖度的提骡升，政朗策未体淘现直接洗影响。929新政前谢后9周均值球对比929后9周均值与倚全年对比929后9周均值与415后9周对比929新政前求后9周均值对自比，新政稳后成交套党数、面积惯、均价环铅比均上涨附；与全年早市场均熟值对比饲，929后9周套数猫、面积民、价格仆均高于忧全年均田值；与415新政后9周均值对足比，929后9周价量均槽有较大幅绕度上一个伟吨大时代央的到来——长沙进入宵全面升级战时代——长沙迎帆来全面扭升级阶佳段，国继际化大斩都市若抹现【升级】【裂变】【南移】成为主贿旋律…【升级】——城市功双能、档镰次升级拌，一个上国际大溪都市的括身影渐或现；【裂变】——城市中版心由一体极到多睬极，五革一商圈事单极优遣势削弱扇；【南移】——南向融城拆长株潭融森城，城市支一主两次叠四组团的陕扩城发展钻。城市融壳城的本数质是将盯是城市公群落的讯新定义融城之下智，我们发捐现，红星腿、南站、雀中信、省醉府商圈将玩处于融城强中心位置蜂，是未来岭巨型城市凳群落的核灶心区。红星商右圈良好的候发展前蹄景、绝混对的区榆位优势伍、巨大妥的升值芒潜力毋倍庸置疑适，红星筝商业中堡心在未哄来长株呼潭三市派融城后籍，将激蹲发其更滴大的潜心力，作析为将来孟财富与贫人气齐巨聚的南斜长沙复扰合型现走代商贸企经济圈较，重点抹将放在博发展品菜牌餐饮修、酒店亚业。同忆时，圭猛塘河旅流游风光晃带建设朱进程的煤加速，望将促进累该区域识不仅仅睬是未来富的全省炎政治文我化经济炒中心区疯，也是巧集购物袄、美食杯、娱乐我、休闲杆于一体刻的休闲游区。可秩见，未辱来5-1定0年，将有乏近20万人陆续厕迁入该区息域生活和察工作。届把时，一个味商业繁荣霉、文化勃勉兴、人气之齐聚的中请央政务区隶将会在这仇片充满活泻力的土地沸上迅速崛酱起，成为荷未来城跌市群落学的核心哑区。商圈前劈燕景省府商圈南站商圈中信商圈长株潭融接城、巨型步城市群落男的中心将匆是全面升级婆后的——“南中心”典型项目开发商总建面（万平米）北辰北辰300（商业）万达广场万达地产100（商业20）德斯勤广场德斯勤地产145（商业）奥克斯奥克斯商业地产43（商业20）保利4号地块保利集团65本案上海喜盈门45（商业20）汇金国际建发集团19.3化机厂通用集团83.4水泵厂建鸿达66纳爱斯纳爱斯25盛和国际建鸿达50圭塘河嘉盛地产160奥园湘天房地产40万科城万科集团49合计1131.4汇金国际化机厂万科城中建南湖地块水泵厂纳爱斯万博汇北辰新河三角洲友阿大厦华都嘉盛国际金领家族德斯勤广场圭塘河湘江世纪城万达广场奥克斯城市广场湘腾城市广场世贸项目保利4号地块华晨上河本案五一商圈滨江新城商圈红星商圈南湖商圈东塘商圈雨花亭商圈商圈升躲级的本患质是商澡业配套想的升级北辰三悦角洲：CLD。以居近住为驱削动的城筒市综合圈体，商箱业主要狐满足自蓄身需要控，将成隆为未来秩伍家岭完商圈升炉级的核锻心驱动汗。北辰三摇角洲所属商圈假：伍家岭泛慈商圈交通情响况：西膏邻湘江季大道、蜘南临五跃一大道棋、营盘键路隧道循附近、易东北边倒为中山亿路。运营优势液：北辰新愤河三角洲顿目标为打剧造长沙CLD，两馆一始厅、一线欢江景、社碑区内地铁恢站、大规杏模生活社闪区、完善卸的生活配补套项目占地妹面积约110万平方远米，总贼建筑规秋模达500万平方米找。其中，塘黄海标高39米架空付平台上棒住宅面角积300万平方米争，酒店、单商业、写俩字楼、公讲寓等综合袄公共建筑80万平方米核；德思勤广同场：大体均量商业城律市综合体坝，主要辐开射区域为殃南城及未从来长株潭窜中南部区针域，将成亩为未来“槐大红星商甜圈”的核唉心驱动力颂。德斯勤滴广场所属商圈絮：雨花红星似商圈交通情刑况：项目位于哗长沙城南穗韶山南路醉与湘府东架路的交汇府处。占地面积:300透000平方米局建缺筑面积:145饮0000平方米运营优良势：项目占地移面积450亩，包缘瑞括大型渠商业中床心、国冒际五星西级酒店金、甲级漂写字楼唇、淘宝斑城、主锻题商业倾街、电连视直播找大厅、屠环球影象视城、汽国际学乔校、高视档公寓亩等诸多鸽物业类贩型，集丑高档购吼物、时残尚淘宝挣、商务啊办公、去金融、搬政务、拳会务、厚餐饮、堡娱乐、夕教育、粘居住等饶十大功拆能于一喊体。项弓目建成雪后，将撕成为长雹株潭千障万级城拖市群的诱商业中雁心、娱辛乐文化总中心和祥长株潭依商务金央融中心柔，并且驰，作为舟红星商撒圈的核毙心项目疯，将带辉动红星科商圈整稀体定位历的提升迷和雨花玩区经济由的发展熊，成为际中部的必消费中贿心。保利南湖角广场：强逝势江景，绘过江隧道痛口岸。集端住宅、商蚀业、酒店疫、写字楼如、市政广劫场于一体存的城市综娘合体，将近为南湖商切圈升级注首入新的力孝量。北起：蚂南港路岁南扑至：南姻湖路西至：柱湘江大枪道巡寿东抵扑：书院御路南湖新城南湖广场项目名称数值净用地面积80258.8总建筑面积649333写字楼建筑面积86400公寓建筑面积96747商业建筑面积9388住宅建筑面积289017建筑高度200建筑密度18.4绿地率55综合容积率6万达广蕉场：商桶业驱动率型第三么代城市磁综合体刚，拥有24万平商业就，为目前作长沙之首阁，将成为射五一商圈非外扩升级模的巨大驱蓝动。万达广场所属商圈薄：五一商推圈交通情馆况：西膀邻湘江型大道、掘南临五惜一大道汽、营盘拆路隧道步附近、义东北边怕为中山北路。运营优羡势：大侄体量商妖业运作谁，区域三位置绝坏佳，定闷位于未赏来五一桂商圈新伏商业中听心，拥闷有大面股积商业钻体量，政打造长灾沙沿江雅最大商颤业综合俘广场。项目占地鼻约180亩，总建米筑面积超纵过100万平米，田项目总投美资超过90亿元，是增一个集高系档购物中融心、娱乐皇中心、高内级酒店、滨商务酒店蜜、时尚步礼行街、甲舒级写字楼胡等多种功拐能于一体驾的第三代届城市综合连体。它将醒全方位满蚕足长沙市尿民衣、食哑、住、行保等各方面醋的生活需捆求，在为奋人们提供跨“一站式样”便利消即费的同时指，极大提锯升了长沙印市的商务枕档次和居候住品质。坡长沙开福澡万达广场毅不仅会填痕补长沙大奖型城市综蚁合体的空周白，而且当将带动城疲市商业的劝升级，提赚升长沙的赠城市形象辅。商圈升匹级时代礼的到来犬，强烈帅呼唤驱动“南碎中心”升渴级的商业中心鞋群落和谁站在确一起很重饮要因为，只希有从引领纪南中心升文级、辐射未来臣的长株潭擦巨型城市梯群落核心年区的角度菌去看世界讲，才能看到消自身的真潜正价值！从南中时心区域睛来看，敏德思勤巷广场、许中信新犬城、友浅阿奥特坦莱斯、圈喜盈门翠项目将耍与本项橡目一起门成为驱隙动“南洁中心”本升级的兔城市综让合体。各城市田综合体款辐射区滚域德思勤速广场：能红星商固圈，位克于长沙循城南韶遥山南路惰与湘府赠东路交术汇处，矛总建筑利面150万平米。中信新雄城：中曾信商圈贱核心，230万平米我超大型址城市综赤合体，被集住宅距、公寓闷、写字尺楼、商绒业酒店灯等各类拼型物业沙于一体齿。友阿奥议特莱斯志：14万平米购棵物公园型炉商业。拥目有世界一掀流高端品叙牌折扣商葬家，并拥转有充足停障车位。拥惊有一流购性物环境。喜盈门项叹目：45万高端妈圭塘河尝生态购兄物中心话；集高扬档家具湖建材广丘场、酒侵店、百引货写字狂楼于一道体的商叛业中心男。本案德思勤广妇场喜盈门亿项目中信新盗城友阿奥特编莱斯与德思之勤广场锦、中信客新城、觉友阿奥绑特莱斯宾、喜盈麦门项目一同驱霉动“南音中心”难升级1.规模取预胜德思勤广汇场、中信题新城2.环境取匆胜友阿奥掌特莱斯3.档次取访胜喜盈门项古目档次取胜本案？规模取嘱胜环境取胜商业中帖心分类贝：项目占位欢思考——本案竞争项拳目VS那么，鸽本案将蚕以何种尖占位，庭在驱动“南中心”升级的鄙过程中槐树立自身己的江依湖地位漠？德思勤广饰场——概况：夫红星商资圈核心命，150万平米超怠大型城市握综合体，烈集大型商僵业中心、蹈国际五星述级酒店、湖甲级写字程楼、淘宝屠城、主题罪商业街、偷电视直播锋大厅、环中球影视城愚、国际学寻校、高档疼公寓等诸双多物业类斗型，集高耀档购物、蔽时尚淘宝哲、商务办驾公、金融城、政务、过会务、餐上饮、娱乐闹、教育、穴居住等十戒大功能于蓄一体。规模取胜环境取胜档次取胜所属商使圈：红星商必圈交通情况席：项目位于娃长沙城南政韶山南路茧与湘府东闭路交汇处。占地面邻积:300瓶000平方米蒸建筑面锻积:150岁0000平方米运营优专势：项目占器地面积450亩，包括仓大型商业肌中心、国骡际五星级摩酒店、甲不级写字楼舞、淘宝城橡、主题商浊业街、电从视直播大闷厅、环球学影视城、崭国际学校年、高档公末寓等诸多痛物业类型屡，集高档抗购物、时脚尚淘宝、杨商务办公装、金融、节政务、会里务、餐饮扑、娱乐、戴教育、居滥住等十大漫功能于一冰体。项目穗建成后，屡将成为长现株潭千万薪级城市群狮的商业中圆心、娱乐饺文化中心言和长株潭吊商务金融且中心，将棋带动红星垄商圈整体按定位的提默升和雨花说区经济的影发展，成萝为中部的倚消费中心吃。德思勤广忽场——辐射范围蚊及客群。里核心辐射味红星市场循，次核心抢辐射汽车武南站、省拢政府区居疲民，辅助烟辐射机电偷市场及暮圾云等区域代的全档次割人群。规模取胜环境取胜档次取胜红星商圈省府圈德斯勤核心人群披：红星大市撞场及周边盈楼盘近30万高端客粪户；红星策国际、岳渔泰理想城温等高端社蹲区人群；独主要为其胸提供便利榜、有档次辆消费场所善。次核心碌人群：省政府公作务员、周牙边企事业鼓单位员工欲；南站商美圈周边居节民、韶山裤路沿线各哑大社区；伯万家丽路仁与湘府路发交汇处集筑中楼盘及卷单位；外围人群供：雨花机绢电市场再客户、阳暮云；村长沙市禽其他区老域客户南万家丽猜圈南站商右圈女子大学线圈本案项目地块坦规划中信文碌化娱乐果区：6万㎡的弹文化娱乐广场育，实景购演播中爸心、酒占吧、夜总会、畜私人会所但、博彩中柏心、24H餐饮等时辨尚业态多钟功能剧院、艺术兽展览馆等包高雅业态孔。配备住宅，辛以中小户昂型为主。中信城帜市广场绸：14万sho掠ppi矩ngmal司l，包括裙顶级百饭货、大厚型超市、豪华杜电影院买、真冰泪溜冰场拜、明星主题时教尚店等。弯还有2栋公寓巾、7栋住宅、2栋写字博楼等。融城CBD铲13万㎡主绝题公园国际五星浸城市度假范酒店，辅疤以9万平米商摘业、13万平米住腾宅等高端物业。数码港务商务区菠：39万㎡高科嚼技总部基地和旗别墅式生榴态办公楼低密度情真景住区：轮都市中央巩山水美宅原生别叠墅区：裙半山坡投地生态场别墅中信新城——概况。璃中信商厕圈核心木，230万平米超雅大型城市慢综合体，跨集主题公驰园、shop皂ping绢mal吉l、文化娱肺乐广场、控五星城市呜度假酒店纽奉、数码港葛商务区等将各类型物报业于一体授；中信新城——辐射范心围及客器群。核恐心辐射拿中信新微城及周暑边楼盘繁人群，逗次核心季辐射省昨政府板帅块、暮覆云居民森，辅助征辐射机矮电市场工、湘潭郊等区域饭的全档为次人群赞。规模取胜环境取胜档次取胜核心人作群：周边楼忽盘，如铅怡海新段城、中咽信新城娘、龙湾冠国际、抵格兰小典镇等，死未来人旨口上10万；辐射龙各档次人准群。次核心员人群：省政府商极圈众多楼参盘，暮云涛镇8万人各绝档次人杰群。外围人群雾：机电市场苹、湘潭等路区域的全崭档次人群并。中信新城中信商圈暮云圈省府圈友阿奥笼特莱斯——概况：14万平米购像物公园型浓商业。拥靠有世界一州流高端品券牌折扣商太家，并拥前有充足停公车位。拥该有一流购弹物环境。规模取胜环境取胜档次取胜1月23日，地处盈芙蓉南路耕长株潭核甜心区的友你阿奥特莱从斯正式试看营业“百鼓店同开”王，这意味远着中南最裙大、省内京第一家传放统意义的瞧奥特莱斯帽终于露出蝴芳容。这种“极怠致”放在砍奥特莱斯加项目上，家就体现在10万平方你米的项唇目规划括：有儿邮童乐园阳、小吃洽街、娱京乐城、吵电影院烦等休闲萌娱乐设业施，由约蜿蜒曲识折的中哗心水道生贯穿整丽个项目括，并配座备有2000个车位氧的大型脖停车场垄，加上龄奢侈大炸牌、国反际国内律名品，峡一流的爆品牌组马合，欧扭式风格华建筑、运优美园垫林。此次试营倚业首期百旷家品牌折激扣店包括Lac拍ost告e、ST.D今upon天t、Char街riol、TIBA尊OAU原CHEH砖O、FANM言DIS、Smi踢th’蓄s;国际一线荐运动品牌NIKE、Adid啄as、Kap塑pa;全国销售角排名前10位la粥vic凤o、KALT皱ENDI由N等将率先盲亮相，超变大规模的抄肯德基和四麦当劳餐群厅也早已巧收拾就绪垮静待开门得迎客。友阿奥特拘莱斯——辐射范汉围及客纪群。核叠心辐射菠周边高响端社区耽，次核眠心辐射款全长沙伶市的白坦领有车雹人群，代甚至湘梦潭区客撑户。规模取胜环境取胜档次取胜奥特莱斯中信商圈暮云圈省府圈核心人傍群：周边楼盘贱，如怡海亩新城、中包信新城、杆龙湾国际针、格兰小眼镇等的高昌端人群。次核心人业群：省政府商蝇圈众多楼饺盘，暮云搅镇8万人的丝式高档次探人群。外围人闭群：机电市场粉、湘潭等壁区域的高骨档次人群放。喜盈门惊项目——概况。45万高端圭盆塘河生态达购物中心狡；集高档浆百货、大厨型超市、尝大型电影彻院、写字催楼、酒店宪等为一体朝，将成为酿未来红星盆商圈的又紧一个高端汇大型商业走中心。规模取胜环境取胜档次取胜所属商圈葵：红星商扬圈交通情斜况：项躬目位于甘长沙万嫁家丽路乳与木莲皮冲路的境交汇处挂。占地面积:妻6述.5万平方米渣建筑武面积:敌45万平方厌米运营优势宾：项目占设地面积6.5亩，位于圭完塘河生伙态购物黑商业区像中，以酬喜盈门架高档家扎具建材咬广场为茶主，集袭合高档阿百货、血大型超果市、商友业步行堂街、大疾型电影院、阿写字楼、略酒店等为杜一体，将觉成为未来印红星商圈读的又一个朵高端大型贪商业中心喜盈门项驳目——辐射范围筑及客群。售核心辐射岛项目3公里以内习的高端客资社区；次逢核心辐射歉红星商圈蚀、长沙市此有车一族棍的白领；述甚至是长屡株潭的高践端客户群躲体。规模取胜环境取胜档次取胜核心人翼群：周边近20万高端希客户；姑万科金各域华府究、融科脑东南海敢、万树壶丹堤、馆泰禹家孝园、托世斯卡纳绢等高端棕社区人鸦群；主煤要为其却提供小译资、有亮品味的涨消费场低所，满危足其消紫费需求次核心迈人群：红星商圈泼、长沙市茧有车一族帆的小白领剖；主要从堡事房地产饼行业、电名子科技类、外围人雕群：长株潭客孤户，私营焰业老板、纲个体经营零户武广商拥圈雨花区政轻府圭塘河雁商圈红星商掩圈喜盈门项目占篮位思考——本案竞争项居目VS那么，搜本案将洲以何种对占位，幅在驱动“南中心”商圈升级英的过程中秤树立自己役的江湖地赤位？地块价怎值：3杜2万总悔建面城把市综合启体，1马6万平廊商业指舍标规划哈，拥有址良好的扰商圈积案淀、交姐通及配萝套条件现。项目展质素优概良。商业占地泛面积：40亩商业容积姜率：6住宅占地升面积：80亩住宅容型积率：3总建筑观面积：32万平米三心即肤是政务题文化中僵心、商存务中心议、商贸那会展中尸心，而镰整个新涌南城又遍按行政舒文化中申心区、爹商务及巧总部区印、会展犯及商贸篮区、生短态环保伴工业园倾区、现劲代物流贵园区、卸生态型侧健康住胃宅区等享六大区萍进行布撒局。一收心”指侦全省行择政文化霜中心，值通过省央政府机傲关新院蚕及周边雪一系列腿配套，由构建一糖个长沙21世纪形务象生态辽型省会医行政文乖化中心品。“两轴拆”指建况设以长款沙大道蔽为主体嫩的城市坊综合功龄能发展鸽轴和以逝湘府路酬为主体含的文化字产业发旁展轴。“三园脑区”指茅：以长孙沙大道灾和湘府因路为依铃托，规晃划一个规以生态梅新兴产下业为主陵体的生涨态产业暴园；建胃设交通阅便利、诉设施齐云全、自颤然风光告优美、桑人文环破境良好远的生态构居住园头；以解洪放垸为叫核心，丑规划布栋局为长竭株潭核抽心新区佩共享的党生态休放闲园规划价刘值：南温城格局摧“三心膝六区”斯“一誉心两轴您三园区曾”规划套布局，量区域为界未来城住市规划粪的核心味点。行政文化政务中心商贸区现代物流区商务及总部区生态环保工业园区商务区会展中心商务中心地段价值芒：韶山路——长沙商革路，近扰邻南站娘商圈，桨沿袭韶房诚山路商克脉，商吓业积淀溉良好。长沙-株洲段嗽：线路往自长沙品站南端墓引出，影在长沙誉东附近悼以隧道糊方式进却入地下晚，沿树队木岭路绢、规划娇圭塘河若风光带愤，经湖确南省植猾物园西葵侧至汽铲车南站棉，线路绍下穿南雨三环后碰出隧道旁沿老G10改7、芙蓉上南路引苦入暮云顺车站，逝尔后线促路沿京情广铁路秧东侧，承经白马晴垄，沿映红旗路辟至白石爽港，下乎穿新华玩西路引慌入既有肢株洲车检站后，越向南延崇伸至七轻斗冲，宁线路全壁长57.6锁8km长沙站蚀作为城登际中心贴站，预富留了长倍浏城际蓄铁路引羡入条件薪；暮云榨站北端坊设置长湿沙南至途暮云联后络线，烂实现城嫩际铁路呆与客运蒙专线互族联互通交通价但值：城恐际铁路顾修通后粥，串接均长株潭价，将项梁目区域贡塑造为搏通达湖编南各地仁的中心既区域。本案本案交通价璃值：地词铁4号线，泻达市中矩心仅需孙数分钟躺；顷刻篮融汇城敌市所有亲繁华与督精粹，析物业升跃值潜力崖巨大。地铁四号堡线、一号敌线汇集项然目周边，抛拉近与株皱洲湘潭等腊城市之间突的距离，爆未来项目洲区域至长射沙主城区长距离将仅5分钟左右匙，配套方储便、交通腿便利；地铁为私项目带年来的不爹仅是快印捷交通价逮值：田但字形交兵通网络射，10分钟抵贤达市中帐心东塘需商圈，唐半小时论覆盖全挽城。三横：湘床府路、时诊代阳关大氧道、绕城纱高速三纵：韶功山路、万描芙路、芙哗蓉路一网络：饮长株潭交派通网本案时代阳光大道湘府中路万芙路芙蓉南路韶山南路绕城高速项目片炼区路网涉发达，鹅通达性劲强配套价值委：项目周衡边配套齐艘全，生活疏配套、交悟通、教育搞配套、娱特乐休闲配叠套较为完沃善。本案韶山南路和平小学省建设厅坊办公大楼汽车南站环保学院洞井幼儿祖园旺旺超市文景高尔浆夫豪布斯党卡酒店红星商圈万芙路正和医寻院时代阳挥光大道湘府路外国语职臭院往省府生活配套休闲配套教育配套医疗配套酒店配套周边情赞况：“1大物流悔、2大市场活、2大高校、3大社区”俘，人口众建多。但整差体形象杂虫乱。本案价唇值体系——本案优劣狂势Val抓ue仗Sys皂tem>>地块优完势：16万商业宿指标，货十字要洁塞路口三。32万总建面躺城市综合鼠体，16万平商业呀指标规划计，拥有良胞好的商圈逝积淀、交浇通及配套折条件。项掀目质素优截良。>>地段优势宅：商圈积践淀。韶山路——长沙商艳路，近寸邻南站哭商圈，腿沿袭韶谢山路商迈脉，商颈业积淀杏良好。>>交通配套腾优势：立饿体路网。城际铁路头修、地铁4号线、三苗纵三横路剖网，构建袜立体交通卧；周边生勾活配套、材交通、教该育配套、偶娱乐休闲糟配套完善斗。>>周边优势碌：人口支净撑“1大物流、2大市场、2大高校、3大社区”朱，人口众蛋多。但整弄体形象杂么乱。优势劣势>>中意路况谈及形象较格差，货车梳通行，影担响人气聚距集：中意路目猛前路况及滔形象较差康，难以引荐入外部人胡流。且有焰大量货车挺通行，影麻响商业人链气聚集。>>形象脏、亡乱、低：项目占位亚思考——经过与扛区内各涛项目的PK思考发蛙现，在规模号遣召力上，外我们比不路上徳斯勤还、中信新律城；在周边环迫境上，我镰们相对处锹于较杂乱甜的市场；在购物环沸境上，我扣们没有奥仆特莱斯、森喜盈门先见天的规划房诚利好；在地段上锅，本案路巴网畅达，中但相比竞缩慧争项目，喉我们优势嫁并不明显选。。。。前有徳掌斯勤，乎后有中肠信新城忽，我们的嘉出路在宴哪里?项目契肆机——客户的董“长尾六效应”让。大家去重视主特体的20%客户，而械往往失去搭了尾巴的80%客户。长尾效应过去人亩们只能掌关注重疼要的人埋或重要均的事，坝如果用正态分布曲线来珍描绘这柴些人或尚事，人更们只能府关注曲神线的“绑头部”牢，而将偏处于曲系线“尾洞部”、似需要更厌多的精残力和成件本才能含关注到题的大多孙数人或践事忽略壮。例如芽，在销铁售产品扶时，厂虏商关注誓的是少山数几个罗所谓“VIP”客户，幼“无暇勿”顾及薯在人数质上居于倍大多数浆的普通慕消费者劝。20%80%项目契机——客户的“长尾效洒应”在看似竞伞争激烈的言竞争对抗眠中，貌似手缺少生存胀空间，而汪实际上存芳在大量“长尾客户”。项目覆乏盖客群味回顾——德思勤广阁场长尾客洒户中信新沸城长尾锦客户奥特莱斯愤长尾客户喜盈门长旱尾客户庞大的长尾客跟户体系项目契称机——客户的既“长尾芦效应”核心长交尾：雨碍花机电炕市场、祸设备交筐易市场傲、保险王学院、痛周边小萝区居民瓣客群；次核心品长尾：今红星片东区、省库政府区遣、暮云愈、中信讨新城区争几大综捕合体无因法满足主的人群亚；外围长尾说：长沙市扰中心等区增域的客群罗。南中心区客户长沸尾——小区居协民保险学缠院设备交易就市场雨花机电削市场红星省府中信大托暮云核心长尽尾次核心长乎尾核心长尾添客户：保音险学院、扫牛耳教育纸；雨花机轮电市场、框设备交易搅市场；环逢保科技园首及周边社梅区居民是湖三大核心恶消费群。鄱阳小累区芙蓉南作路万家丽路韶山南钉路雨花机绒电市场红星商圈环保科技完园至暮云省府片秒区保险学权院本案牛耳教继育税务专男科学校外国语宣职院消费人换群——片区总人痰口数量达20.5万人，周掀边人口、傅保险学院奶以及雨花吓机电市场傻为核心区掀人口，人向口数量约10万。8万居住人蜓口1.8万居住人舒口3万企业职滤员、高管4万商户毕人口5万商户恶人口地域面积人口数量人口构成保险学院占地面积157亩6500人教师近500人，学生6000人牛耳教育100亩2000人教师100余人，学员目前近2000人周边居民和平村全村总面积4375亩总人口近4万人80%的老年人和小孩，10%的附近商人租客，10%的白领设备交易市场目前开发120亩，共计300亩3000余人流动人口占到70%，个体经营户和员工900余人雨花机电市场分两期总人群超过4万80%个体经营户，加盟商总面积530亩20%办公人员暮云镇全镇总面积96540亩总人口近8万农业人口28949人非农业人口约5万环保科技园总面积22500亩超过3万人（仅为企业入驻人群，安置区，未算入其中）企业职员、高管总计约合122452亩约合20.5万人——核心人稻群约10万次核心人源群约10万消费人丘群——客户群阶捎层分析：防商业消费圾主力人群条为机电市菜场员工、谎周边居民朋、流动人胞口、保险披学院师生弟。五级四级三级二级一级本项目买客户人姐群家庭年咬收入3-10万，中毙低价位家庭年女收入3万以内进。家庭年哥收入10-2化0万，家庭年辨收入20-5头0万，家庭年倍收入50万-80万机电市规场、红敏星市场舞、机械士市场、米科技园终老板科技园高绳管、公务疫员、小私狡企老板私营业版主、高覆校职工学生、壁机电市荒场、设此备交易滴所员工桥、其他豆打工人娃员环保科技古园一般职辫员消费区域——长尾聚点集区域臂，缺乏扎合适的哭消费场邪所，客蔬户的消唇费需求怀在区域开内无法泡得到释卷放，只丙能外溢蔬到红星延、东塘缠、五一终商圈等甲周边，维区域内额潜在休伍闲、娱体乐、购唯物消费阳需求巨布大。地域人口数量人口构成消费区域保险学院6500人教师近500人，学生6000人以小超市、小餐饮店为主，形象杂乱，档次低端，虽然距离较远，但教师、学生基本都会到红星去消费。牛耳教育2000人教师100余人，学员目前近2000人以小超市、小餐饮店为主，形象杂乱，档次低端，虽然距离较远，但教师、学生基本都会到红星去消费。周边居民总人口近4万人80%的老年人和小孩，10%的附近商人租客，10%的白领除了日常生活消费外，基本都会到红星、中信新城附近去消费；暮云镇总人口近8万农业人口28949人除了日常生活消费外，基本都会到红星商圈消费；非农业人口约5万设备交易市场3000余人流动人口占到70%，个体经营户和员工900余人日常饮食等在区域内基本可以解决，但其他消费大多到红星；雨花机电市场总人群超过4万80%个体经营户，加盟商20%办公人员日常饮食等在区域内基本可以解决，但其他消费大多到红星；环保科技园超过3万人（仅为企业入驻人群，安置区，未算入其中）企业职员、高管日常生活消费基本在区域内，但一些娱乐、休闲和购物等需求大多到红星商圈；总计约合20.5万人——长尾聚集蔬地，缺乏麦消费场所毒，区域内抛潜在消费屡需求巨大菊！超市餐饮娱乐酒店休闲商场医疗银行27%24%14%11%9%9%3%3%消费需微求——从被访问利的客户样驻本了解到蓝目前区域棉内缺失的臂业态主要米以娱乐、瘦购物、休罩闲及餐饮耀为主，渴忆求一站式散消费。通过对劫区域的播客户深差度访问绑，很多丛客户对侍于区域叨缺乏娱载乐设施勇有同感虏，实际均了解后住，有很温多客户准还是需牵求多元杰的娱乐节方式（帽例如KTV、电玩塞、溜冰交场等）尽。目前区靠域商业驻为低档染次、低阳形象社矿区型商丧业消费斑，缺乏一站貌式sho若ppi裹ng场所！地域人口数量人口构成消费类型保险学院6500人教师近500人，学生6000人生活配套型消费、娱乐休闲，运动品牌、精品购物牛耳教育2000人教师100余人，学员目前近2000人餐饮、娱乐休闲、运动品牌、精品购物周边居民总人口近4万人80%的老年人和小孩，10%的附近商人租客，10%的白领社区型购物、娱乐休闲，暮云镇总人口近8万农业人口28949人日常生活用品消费、购房需求强烈非农业人口约5万设备交易市场3000余人流动人口占到70%，个体经营户和员工900余人日常生活用品消费、餐饮、娱乐休闲、精品购物雨花机电市场总人群超过4万80%个体经营户，加盟商20%办公人员日常生活用品消费、餐饮、休闲娱乐、精品购物环保科技园超过3万人（仅为企业入驻人群，安置区，未算入其中）企业职员、高管娱乐、休闲、运动品牌、精品购物总计约合20.5万人——四类人己群迫切烛需求区洒域内的州一站式宜消费功称能体！消费需泪求——一站式消欠费需求急狐切，餐饮阀、休闲娱危乐、生活吓购物、运奖动品牌是蚁三类核心袍人群的共绪同需求。深度访谈摩客户1：萌设备交易雷中心老板衫典型代表访谈地危点:设备交易葵中心客户姓聪名：李老板唯，42岁收入预芬判：3000择0-40斗000职业：个体户内（某挖畜机销售贤代理商离）家庭结构今：五口之镰家居住区督域：番阳小区工作是否图在设备交捏易中心：是在此居转住年限恨：一年设备交夕易中心列消费情藏况描述拢：无南站、红赞星消费情枝况描述：偶尔去涌消费东塘消费竞情况描述寸：一周在滩平和堂煌、友谊虚商城购忽物一次五一商圈旗消费情况棕描述：一周三融次左右君主要是环晚上在坚酒吧消找费、以耗及餐饮目前觉执得设备且交易中午心区域踢内缺什粘么配套萄：超市、特漆色购物场杆所、特色气餐饮如果我芦们在此狼打造一缓特色化坟的商圈状，您是间否会不是去南站督、红星亭商圈、窃东塘商纵圈消费捏：不会去了悼，因为生街意在这个旁片区，方枪便，不过存要有点高饰档的，要之有人气的鸦。深度访事谈客户啄2：设鼓备交易谦中心务裕工人员腔典型代附表访谈地最点:设备交授易中心客户姓名存：胡小姐，26岁收入预罪判：400昏0左右职业：挖机销如售人员家庭结毙构：单身居住区撇域：设备交讲易中心绑附近工作是终否在设根备交易开中心：在在此居斜住年限扶：1年设备交顶易中心资消费情膊况描述蝇：日常吃饭绸在附近；南站、俯红星消予费情况移描述：一周大概贱三四次，槐主要是日纳常生活所府需东塘消饺费情况炸描述：两周一建次五一商志圈消费蓝情况描齐述：一个月键一次的谨样子，蒙消费大旱概在800元以内目前觉搏得设备蹄交易中门心区域扒内缺什滔么配套蛮：商场：寨潮流特柳区、比久较好的速餐饮如果我们算在此打造驳一特色化仪的商圈，熔您是否会彼不去南站捐、红星商稍圈、东塘黎商圈消费脊：可能不愉去了，拔又近又绕方便，猪但要有肌点潮流掩的感觉炭。深度访惑谈客户沉3：设服备购买远者典型宰代表访谈地点:设备交亚易中心客户姓名犹：谢总，35岁收入预劫判：100万/年职业：工程老秧板家庭结网构：五口之逃家居住区座域：株洲工作是否乱在设备交鬼易中心：不在在此居住谣年限：无设备交易进中心消费庆情况描述摆：过来采购众，感觉周叫边没有比咱较好的餐校饮中心以便及休闲中择心南站、姿红星消斗费情况占描述：无东塘消费柳情况描述租：无五一商斤圈消费盈情况描嘉述：只协要到长咽沙基本萄就会去浩消费，消费200葛0元左右目前觉恒得设备正交易中平心区域伤内缺什抄么配套隔：特色餐饮常、特色酒虎店、休闲镰中心如果我揉们在此代打造一顷特色化早的商圈励，您是赛否会不攀去南站膀、红星悉商圈、混东塘商烤圈消费朗：看情况穿，主要膝看新商贡场是否旨很有特旦色或者竿人气比急较好，蛇有酒店肃的话也坐方便自胖己住深度访谈仪客户4：顶学校老师摊典型代表访谈地点:保险学院客户姓视名：王老师，35岁收入预逼判：600士0左右职业：老师家庭结构翻：三口之峡家居住区孕域：设备交虚易中心号附近工作是喘否在设启备交易星中心：否在此居岂住年限办：5年设备交易质中心消费厨情况描述倒：基本不的消费，兽找不到耀适合的将消费场辩所南站、红请星消费情秋况描述：一周大项概两三栏次，主偿要是生投活所需东塘消费扒情况描述叫：平均一释个月两们次，在思商场购业物，消奇费150普0元左右五一商仗圈消费蠢情况描券述：一到两个暗月去一次陈，和朋友唤一起，消绸费在100芽0元左右目前觉却得设备离交易中小心区域还内缺什志么配套偏：生活超顺市、购午物场所糊、中高盆挡餐饮脂中心如果我流们在此铸打造一域特色的待商圈，洒您是否豆会不去嗽南站、没红星商鼓圈、东忍塘商圈君消费：不会去尼了，因侧为很近深度访谈暖客户5：思雨花机电孕市场典型盗代表访谈地点:机电市透场内客户姓名努：李小姐，29岁收入预判脱：400旷0左右职业：机电市场滋销售员家庭结耕构：三口之陵家居住区削域：机电市车场附近工作是遮否在设凤备交易受中心：否在此居住妙年限：2年设备交紫易中心之消费情员况描述刘：不去，没叨想过要去汗，无消费恒场所南站、红逝星消费情侨况描述：一周大概择三次，超寇市东塘消五费情况有描述：无五一商圈损消费情况茶描述：每月去缴两次，岛买衣服迈，带吃勒的，数扫量不限铲（消费截一般在1000左右）目前觉得焦设备交易蹲中心区域坚内缺什么鸡配套：银行，胜商场，梅超市、闻特色餐课饮中心如果我们桨在此打造幅一特色的永商圈，您宇是否会不男去南站、绪红星商圈独、东塘商捐圈消费：偶尔会动去，主意要看新唱商场的慌档次、霞人气是口否旺深度访扮谈客户迫6：保骗险学院滋学生典乞型代表访谈地漆点:保险学院无内客户姓剑名：王同学坏，19岁收入预赛判：每月生订活费200旺0～3000元左右职业：保险学院待学生家庭结碗构：三口之罪家居住区救域：邵阳工作是否屠在设备交醋易中心：否在此居住鲜年限：2年设备交易勾中心消费心情况描述肃：不去，讽无消费还场所南站、红拖星消费情殖况描述：一周大概出两次，购蜂物东塘消费翠情况描述绸：平均半个月律一次五一商圈壶消费情况芝描述：有空就脑去，逛茎街、买凝吃的等以等，目前觉得柄设备交易绞中心区域工内缺什么议配套：娱乐、休科闲的设施煤，高档一券点的餐饮权，特色的征小吃等如果我症们在此嗽打造一编特色的写商圈，它您是否业会不去权南站、盛红星商恋圈、东晒塘商圈等消费：不会，兴附近的雅商业很纤好的话漏，是不置想跑那部么远去辈的。小结：消费人询群消费区映域消费需浩求片区总人抽口数量达20.臭5万人，周理边人口、叹保险学院胖以及雨花辜机电市场逃为核心区坏人口，人铁口数量约10万。因区内伙缺乏合塞适的消能费场所敌，客户搞的消费起需求在茎区域内季无法得竞到释放析，只能赶外溢到团红星、毙东塘、门五一商扰圈等周等边，区削域内潜嫌在休闲症、娱乐泊、购物英消费需竟求巨大寻。目前区域陕内缺失的崭业态主要饭以娱乐、参购物、休汉闲及餐饮枣为主，渴战求一站式喉消费。长尾客拍群完全膛有能力猫支撑区或域型商徒业中心误的形成州！以差异化谜补缺者姿神态，核心草抢夺长尾鞠效应下的众目标客群迷，一同驱共动“南中咸心”升级领导者跟随者补缺者挑战者本案商业旷体量16万，尚不脱足以成为地南中心商祝圈的领导帽者。作为跟随可着，无法岸形成自身妈独特优势向，实现项禾目最大溢肺价价值。商业体趁量及周撤边质素斤，尚不益能与领植导者商扭圈抗衡骆。依托项郊目独特乞优势，且可发挥曾项目最遵大价值嗽。与本腔案发展麦相符。核心策略挠及项目占隐位：补缺者报告体倦系Anal里yze总Syst伪em>>对城市综界合体的运穷营经验>>对项目疼目标的乎理解>>对城市发旷展的洞察五及项目占催位>>对客户王的洞察挽及项目区定位>>基于整体屈定位的物许业发展建坏议及经济乘测算有什么需羡求？如何去打辈动？长尾客茎户前面，矛我们在企业态实体体上找做到了客狸户的需果求要打动获客户显拣然是不答够的，建筑的本擦质来源于午精神的需赴要，那么，泄本案对秤应客群似的精神嫂特质！精神气质驴区隔：区研域人群可寒分为“成肾熟财智阶丽层”、“诵年轻活力被阶层”、催“本土阶挪层”。年号轻活力阶园层将成为咱区域的核誉心带动人硬群。阶层名称对应人坏群对应特征成熟财智可阶层大市场中三高层管理奋人员、高气校老师成熟稳猪重，重伸视家庭程，好面串子年轻活力冬阶层大市场膊园员工员、高校风学生富于创蔑造、创京新意识涂，追求烈时尚本土阶拦层周边及滑暮云附意近居民对未来的饺不保障性汗，购房需插求较强不同阶层夕的需求表鼓达：不同棕的需求，顿演绎不同董的生活配么套。同时煤从需求表遵达来看，步年轻活力艘基层丰富昂的潜在需公求决定了桃他们将是富本案商业尾重点抢抓柄的客群阶层名扮称需求表锄达排序成熟财智叨阶层较高品位纳的购物需混求日常生余活物品妖的获取小部分生逐意接待年轻活等力阶层节假日聚企会性的用探餐、休闲这活动对潮流友、时尚狗服饰的伤攀比及男占有日常生荡活物品巧的获取节假日休磁闲、娱乐爸活动密集傲安排本土阶层日常生活抖物品的获税取对居所更堆换的需求季节性衣除物的更换主力消信费客群次级消区费客群次级消钟费客群客户素贸描夏年轻活葬力阶层他们：或是年轻艳的学生；或是企昨业的80后职员；他们在城六市中学习劣、奋斗；在年轻诞而朴素远的外表欠下，潜藏的骄是一颗包躁动的手心，他们追县寻理想论、寻找将刺激，垮渴望突防破成为待自己人鸦生的主弯宰客户定位他们有梦疏想、有目竖标，追求撑高品质的战生活！客户定位他们渴馒望突破盛束缚，绩实现乐蜂活人生景！客户定位他们是年刺轻的潮人零！学习、吴工作之余懒也追求炫吹酷、放肆漫，乃至疯港狂的生活饱！项目定位——基于项目冷占位，在形了解长尾殖客户的实泥体需求和兼精神气质遥之后，本饱案根据客犯户特质，宽得出本案钳的定位——项目定星位——以补缺者宫姿态，打稳造潮流时尚贩创意综合急体，一同纷驱动“蛛南中心欺”商圈扫升级。客户实体丝式需求客户精锯神气质目前区掀域内缺中失的业扰态主要芽以娱乐越、购物愁、休闲草及餐饮争为主，铅渴求一办站式消戴费。他们是年勉轻的潮人米！学习、棉工作之余雨也追求炫即酷、放肆雅，乃至疯甲狂的生活被！项目定撕位项目占悔位以差异化庸补缺者姿姥态，核心拼抢夺长尾帖效应下的卷目标客群况，一同驱晋动“南中咽心”商圈章升级。第一创束意综合体长株潭·潮流时尚阵地项目定位——商业功能慌定位：项目定位主抓客户客户消费训现状及消科费需求基于项目邮定位的业桂态建议：风区域型超上市基于消费肝需求的业室态建议：其餐饮、休钩闲娱乐、灿酒店、零忌售商业街基于客户站精神的商百业精神符蜜号：品味赞、精致、圆炫彩、创颜新、时尚商业功能驱定位——集超市狱、酒店验、餐饮杯、休闲白娱乐、萌商业街探于一体夫的创意陡商业中炮心商业精神阴符号——围绕大市设场和高校角年轻群体丹的潮流、时能尚、酷炫朽领地【新长沙乐摄活天地】为长沙新湖青年精心网打造的创劝意中心——礼献南惰城新青纹年——这里是年橡轻人的集逃结地在这里输重燃追拆寻人生黄目标的传激情这里在附繁复的省工作之稳余最能释放要年轻的活赠力这里让他堤们天马行瓶空这里让他研们潇洒不挨羁此地，喉潮流时杆刻相随时尚、运辨动、活力纹是这里的艘代名词湘林·国际商业旨广场The控XL家Co丽mme重rci等al雁pla掘za长沙·南城板逐块核心岔地段长株潭融铁城核心，哗国际商业轻汇聚地案名建民议一湘林·CO祸CO程P店ARK长沙·南城板音块核心夏地段工作是纲我们的霸职责工作之惭余将人紧生玩到典最精彩棵更是我伤们的使娇命！案名建闭议二报告体系Anal根yze苹Syst蚂em>>对城市综求合体的运些营经验>>对项目大目标的沫理解>>对城市发富展的洞察插及项目占踢位>>对客户的饱洞察及项欲目定位>>基于整体换定位的物冲业发展建此议及经济盾测算产品打对造导图摄：产品打造商业部分住宅部分商业打氏造建议生活配催套型实奇惠商业商务沟通川型休闲商凝业潮流酷炫猫型特色商规业一个潮流奶艺术的露逮天广场生活配套克的实惠商迷业打造方顾向：核心竞旱争对手波：德思勤、德中信新城生活配套姜商业类型:本案生活配套跟商业类型傻：中大规从模精致服务今型配套如何差异宽化？大配套、失大商业超市皆汇为国际粉零售巨厕头，如披沃尔玛疲、家乐赚福等。【品类丰监富】【商品平价】【中型规模】打造关键饱字区域内生线活配套型欢商业：特助色超市，菜嫁接电视抵购物南中以心基地。【特色服务】超市采用熟：电视购物步、电话订择货、网络吩订货、送截货到家等等特色叉服务花店普通餐开饮药店干洗店蛋糕店移动/联通生活配务套关键默字：满夏足区域欢日常生净活的配健套商业打造划建议生活配滨套型实四惠商业商务沟换通型休邀闲商业潮流酷炫仓型特色商宫业一个潮流雅艺术的露猴天广场商务沟通惜的休闲商傅业打造方痰向：主要竞粗争对手裂：德思勤、违中信新城休闲商响业类型:本案休闲商业御类型：如何差异爹化？五星级酒揪店中高档汽百货、亲购物电影院等堵高档休闲特色鲜明匆、轻松享枕受为主的冲商务休闲律娱乐商务沟掏通的休耍闲商业疤：主题钟式酒店【主题式酒薄店】特色创校意居住每间房不户同主题的璃特色主题站式装修酒滩店，经济述实用，满货足前来机主电市场购香卖设备的损人群、学阻生、流动烦人口等的虫临时居住隶需求；商务沟疮通的休