某商业街公寓产品定位策划方案

康泰佳苑商业街公寓产品定位策划报告狂体霸项剩树辰稼限输贡智遥2005年喘10月2柱5灾日目录陡项目背景分材析盆-----婚-----堡-----岩-----阶-----失-----吉-----瞧-----扔-----走4针马鞍山高层铃住宅重点楼罩盘个案分析圣-----时-----信-----搏-----鱼-----悼--幼5场马鞍山高层朽住宅整体市耗场供需分析炕-----暂-----蚁-----工-----洗-----腰--教20再1、总体供擦应分析--匆-----甩-----乡-----鲜-----口-----首-----胖-----画-----眠20欣2、市场吸矮纳情况分析阳-----纳-----钱-----隔-----技-----纱-----担-----避---改23讨3、单价分爬析----尽-----性-----捏-----偶-----另-----索-----句-----受-----黎--案25执4、户型及息总价分析-椒-----丰-----抖-----起-----疏-----楚-----坚-----葬----橡26桑目标客群分坑析：时-----疑-----我-----喇-----熊-----希-----菠-----抄-----障---受29路商业街公寓嗽定位深化旗-----盐-----姜-----佩-----辣-----矿-----墙-----早----说34露1、供需研慌判----长-----顾-----想-----器-----率-----绩-----擦-----劈-----洪--制34萍2、定位深饥化----猛-----楼-----挪-----慢-----借-----翁-----茶-----备-----使--宅35识3、产品主华题定位--嫂-----友-----咸-----汤-----文-----体-----阅-----沟-----芹-----歉----3做7蜘4、产品配宫套建议--燕-----售-----早--患-----脊-----拿-----爬-----影-----奖-----水-----蝴--38柜扮探附件：公寓狡调查问卷分脾析希-----亩-----线-----席-----亡-----显-----瓣-----瞒-----煎--40前言扰康泰佳苑商菌业街公寓是习整个项目的馆最后部分住坏宅产品，它子既是开发商蹈利润的沉淀论区，也是整外个项目住宅岩部分的最后停杰作。康泰淘佳苑在为客秀户提供了多贡层产品和小捆高层产品后懒，又相继推厘出排屋，产汇品档次不断峡提升，而如秒何定位商业屈街上公寓，荷将项目品牌谊再次拉升，迁为马鞍山市克民提供多元养化且实用对件口的恰产品，是此递次产品策划蹈的关键。筐为了能够对等商业街公寓势的产品设计声提供更加详诞实、完整的物建议，国中雕机构研展部达在前期产品促定位的基础纺上，再次对光马鞍山的在眉售小高层、柏高层、公寓躲楼盘进行了醒一次更为深贷入细致的市蜜场调研，主我要针对商业铁街公寓的产营品形态、户补型配比进行糊了有针对性浊的调研分析逆，希望能够糕通过详实、捎完整的数据侄对比和分析芽，为开发商超、设计院提纹供足够的参拼考依据，以骄期商业街公圆寓能够在激办烈的市场竞递争中脱颖而宋出，取得经伤济效益和社妥会效益的双丈赢。糊项目背景分蜡析谈康泰佳苑以琴“糕富贵康泰、治盛世祥和康”留为流项目的切入袄点，将本项慌目定位于马自鞍山市高档愤楼盘，旨在冠新城市中心胆，指打造醋东方贵族新领生活。供从2004竹年11月份偷开始动工以红来，A组团屠8栋多层、则3栋小高层万，D组团2男栋，以及中狸心区幼儿园筑等大都已经而结构封顶。宜配合施工进火度，于今年晕五月份开始骑公开开盘销拢售，目前共请推出448招套住宅，5惭2套别墅，啊完成326嚼套住宅和2斜4套别墅，琴普通住宅销球售率已经7钩3％，其中小小高层推出俯了80套，鸽还剩余25夺套，销售率醋69％，去绍化速度尚可毯，但无明显润优势。聪6．1新政志的出台，全舅国房产市场揭骤然降温，甜受大势影响筐，马鞍山的丹房地产市场汇也出现了裹把足不前的局客面，观望氛墓围咱逐渐加重。旱但马鞍山市返场的强劲购孝买力仍旧存帅在，只是少皇了往昔的冲骑动和激情，胞更多了一份绿理智。康泰虑佳苑逆市推品盘，顺利熬动过了炎夏淡奥季，目前的陈来客量和来涝电量正呈上龟升趋势。但些是，市场已铅经步出上升镇期，进入了灶盘整期，随听着东方名珠战和国际华城偿等超大盘的像推出，大盘拍时代和品质俯时代同时到通来。对我们还而言，市场摔竞争将越趋者激烈，营销匀的多元化，复定位的准确宽性将变得更慈加重要。鱼随着康泰佳瞧苑销售的深界入，康泰品健牌也已经家闪喻户晓，品突牌价值得到各较大幅度的贵提升，马钢浅的品牌优势怠已经使用泰荣半，在后期尸项目的推广觉销售中，应帅继续升华本购案的整体形奴象，品牌形唱象工程也业予已场进入实战阶陶段，后期产季品也需做好社因市场变化刮而调整的准指备。丽通过前期的沾销售分析，香马鞍山市民递对于高层住扶宅的接受程才度还处于引葵导阶段，在台售的小高层朴户型单一、贺都为舒适型休的三房，低醋选择率和总痛价抗性一览狐无余。而目扰前市场上公享寓类产品甚肉少，市场需洪求非常不明煎确。因此必膏须通过整体派高层住宅市漆场的分析和柱公寓住宅问迟卷调研，理很清市场思路康，明确目标粒客户需求。缩国中观点：翅目前马鞍山垄的高层住宅另市场正处于设逐步接受状仰态，得房率局低、公摊大咬、物业费高旅、电梯维护吓费、停电等尊公共抗性，争还有待于马呜鞍山整体市颈场的引导。俯因此，如何滴寻找合理的胸总价范围和殿高附加值的斧产毅品类型切合招目标客群的吉需求，将是厕本案突破的顿关键点。期（本逗次市场分析演选取马鞍山雪绝大数有高凤层的住宅项锋目和公寓项摆目，并进行美公寓住宅问族卷意向调研铅总计达25输6份，其中软有效问卷2打02份。）么马鞍山高层米住宅重点楼纤盘个案分析高此次调研共弟计18个楼震盘，涉及整妙个马鞍山市郊场，从中选苗取了10个躲楼盘作为重骑点个案分析努。西湖花园脚楼盘名称：忠西湖花园串位岂置：扯江东大道东苦侧.马濮路轮北侧盈地块环境：腾在江东大道冒的东面,周奸边目前配套飘不齐全,交堪通不是很便怜利,只有2腾8路车.1诉4路车要步狠行200米倾左右,离刚佣建好的新二冲中不是很远谋.舅物业类型：回集居住、商矛业为一体，疗有小高层住雷宅。相主要经济指势标：从总用地：1熄3万平方米验总建筑面积棒：3600哪00平方米发住宅面积：额32000盟0平方米倦总户数：2挂500瑞汽车位：8呢00、1比环3的比率好物业费：0目.7元/平糟方米/月(茎小高层)分期开发：虹项目分为两剑期开发，一景期的小高层征有8栋、均醒为11层的桥，沿江东大夜道有4栋、颈小区内部有祝4栋。二期兵有21栋。屋户型配比及慌去化分析校在售爹住宅逼户型监三室二厅（既沿江东大道填4栋）耽顶层复式碎三室二厅（隔小区内部4寨栋）雁面积纠116.5狗、12施6、139意.8、10坛9戒218抱155拥套数骑109部19宝81裕比率骡61%曾9%谱30%盯去化率第69%功53%其94%柱价格朋均价268货0元/平方堤米（沿江东膨大道的4栋厉）、282铃0元/平方奏米（小区内疯部的4栋）卵从在售的小叔高层住宅情催况看，从去新年的3月份讲开始销售，榴共推出8幢海，沿江东大市道的4栋全菜部拿出推。懒小区内的4故栋先拿出了路部分与沿江递东大道4栋昼同时推出，板它运用了营邻销策略，把衔楼层好与景妈观好的房子锹在2004呢年底才拿出哑推。小区内伸部的去化是笋很不错的，急因为离江东拘大道较远，鼻景观好，所壳以销售率达泉到了94%胸。而沿江便东大道的4辈栋的销售情装况较差，朝坡西户型抗性交非常大，主材要是在于它按沿江东大道矩，而江东大且道是马鞍山变的运输主干蚁道、灰尘较讨大、并且朝垫西，马鞍山素人对朝西的映房子是有一输定的抗拒性个的，加上房俘型设计的也素不是很合理嫩，所以它的晒去化不如小渴区内部的房黄子。巷并且目前的炸周边配套不掩齐全，交通尼也不是很便坊利，但由于国价位还算适农中，所以西姨湖花园的销渐售情况在马薯鞍山还算不妨错，由于小蓝区原定的小昌高层面积居培多，开发商埋在考虑可能码把部分的小城高层改为多额层，所以二构期的推出情满况迟迟未定盘，要根据到狮时市场情况君而定。讲小高层的客旧户还是多于寿考虑自住，粮产品的总价层基本在35念万左右。际它没去化的妈房子大部分瑞在8争—藏10层左右役，总价41般万左右，超驾出了中低层竟客群心里预妨期价位，中絮高层客群因总马路影响，黑宁可购买景短观等条件好使的住宅。肯西湖花园以办康居示范工博程概念推广原，并在马鞍来山做了大量袖的广告，在恒人们心目中籍的口碑不错岩，所以它的静去化比与它过相隔一条江肺东大道的东扩晖花园要略册好。东晖花园洗楼盘名称：代东晖花园渡位牛置：套江东大道西政侧颗地块环境：薯在江东大道愈的西面、东肾面入口离天酱润发比较近晶，距市中心拐约1公里，套毗邻体育场馅。北面是东私莞小区。迎物业类型：但集居住、商茧业为一体，星有小高层住走宅。视主要经济指教标：窝总用地：2群07000挥平方米决总建筑面积山：2480道00平方米冬住宅面积：突20000誉0平方米里总户数：1嗽780个汽车位：1剖000技物业费：0怠.9/平方拔米/月(小被高层)分期开发：厅项目分为两镇期开发，一腥期的小高层望有4栋、均凳为11层，滴二期有2栋净。泄户型配比及饲去化分析裕在售添住宅开户型禁三室二厅（国沿江东大道钻6栋）睬顶层复式度面积邻140、1油66沃210、2期36革套数怕78斩14港比率熔85%暗15%搞去化率喘50%桥57%湾价格放均价265僚0元/平方绵米亿从在售的小己高层住宅情茎况看，从去击年的9月开洪始销钓售，共推出瘦4栋，它推时出共分两次企，去年9月际推出每栋的鹊1个单元，瑞12月底又拒推出每栋的缘另一个单元辈。竭由于沿江东蝇大道的是朝未东的，所以贤西面的房子朱反而好销售缝，说明道路拉的影响很看远重，面积在妖140左右摧的去化还行刊，销售率在寺60%，但预面积160侵的销售率只闪有10%左昏右，销售抗管性主要是面班积大，总价搜高，又沿江图东大道，加匆上国家推出乎大于144涂平方米加收仍2%契税这孕一政策。可沫以看出马鞍东山的市场对蜓于定位于工拔薪阶层的消纠费楼盘来说扎，还是面积渠稍小的房型蚕销售情况好议点。议客户主要是程自住为主，奴面积在14描0平方米总挤价在37万驶左右，由于逃总价相对小摘些，所以去凳化成相对大面积膝的房型要好轿些。目前所匪剩大部分是虫大的户型，东而它的总价烧在44万左筝右，相对高鹿一些。并且锈还是沿马路揉的销售情况燥较差，它与禾西湖花园只系隔了一条江士东大道，具抄有一定的可势比性，竞争胳相当强烈。国际华城全楼盘名称:昨国际华城衡位骑置：吧湖南东路贫地块环境：零在江东大道脱的东侧,周辽边有马钢技局校,紧挨着涛马钢运输铁耗路。公交车架有14、3仇、28路，轻但也要步行伏200米才猛可到达。弹物业类型：刊集居住、商克业为一体，住有小高层住困宅。忙主要经济指奉标：脾总用地：5暑40000尘平方米摸总建筑面积革：7200控00平方米匀总户数：3纠600具汽车位算：1800更（2比1的蒙比率）白物业费：未落定分期开发：辨项目分为两面期开发，一微期的小高层派有2栋、均遣为9层的，阶二期有小高姐层13栋、勺高层5栋、吉2栋40层坝商务楼。钳户型配比及饼去化分析斤第4街区奉一期预售住潜宅眠户型截未定朽顶层复式利面积烧未定胜未定意套数鹅64左8悲比率歪89%逮11%爹去化率嫁/目/丛价格批2600元进/平方米神国际华城在玉明年上旬将搏推出2栋9袋层高的小高介层，面积与晋价格未定，骗二期将有1终3栋小高层劝、5栋高层绞。另外还有葡栋40栋商喂务楼，底商竞做易初莲花钞大型超市，郑楼上由开发气商与政府招送商，可能会继做榜五星级酒店酷，商务楼不慌出售，租的餐可能性也很架小。奉2005年厕5月28日泳开盘当天推沸出了面积5驴5平方米的寺多层，当天柴就全部销售者完了，原因污是它面积小娱，总价只有开14.8万伪。可见小面含积的房型在猛马鞍山还是停有一定的客摊群的。递2005年吩5月~6月悟共推出了3级62套多层拖，面积在5迟9~130脚，均价在2卫650元/岩平方米，由泻于小面积的汗房型当天就收销售完了，辩剩下的房子姑销售率只有秒50%不到窑，可见它的喇去化很一般竭。去化一般矮的原因是在气于它沿江东立大道，并紧傅挨着马钢运浆输铁路，灰烧尘大，噪音进大，加上它虾所有的房型象只有一个卫逼生间，不能迎满足生活要杆求较高的客贫群。瑞慈花园剑楼盘名称：天瑞慈花园往位焦置：言雨山路与湖耻东路交汇处钞,雨山路南害侧,湖东路坐东侧.以地块环境：估座落于居住零区较为成熟赠的雨山路路亚口,西侧为团已经入住的艰雨丰花园和避碧云天,临惩近永丰河与制市政广场,蛙卫生局大厦肿,七中,马忌钢雨山路门高诊部,10愿路6路11顷9路车通过恋,交通便利叮,周边配套贸成熟完善.贫物业类型：翼集居住、商寸业为一体，乓含多层住宅妹和小高层.且主要经济指后标：月总用地：5扒.7万方定总建筑面积蝶：8.7万尊方两总户数：6悟00余套刘汽车位：4栗000平米椅物业费：多乓层0.45虹元/平米/隶月肠小高层0.渣55元/平筐米/月跑电梯费缘0.03元束/平米递增分期开发：套共被13栋多层艰和7栋小高宋层,05年炉元月推出5瘦栋多层,约魔150套左们右,05年匆6月8日推之出6栋小高期层,分别是汉8号,9号教,11号,晕12号,1缺5号17号攻楼,共28多0套左右,纲还有1栋小迎高层未推出笑。洞迈户型配比及忠去化分析路在售小高层貌(2.9.沙11.12香.15.1光7)质潜在供应量予户型评三室二厅一润卫坡三室二厅二李卫作四房二厅二疏卫遣三房二厅二捎卫赞面积愿104段117.1凉27.13响3.137竖146以117.1马27其套数眨46英190慕40川80烛比率蜡13%国53%严15剧%补19%未去化率您90%辜31%扛25%霉/荷价格察均价320土0元/平方味米色从在售的小径高层住宅情抢况看，该楼露盘的房型以摆居住舒适性菌为主,布局唇紧凑,今年畏6月份推出旨至今销售情骨况良好,三侮房二厅一卫暴的户型很受袭欢迎,主要党原因是面积志在104平始米左右,这懂样总价不高伤,平均总价鼓在32万左如右,符合大无多数消费群歪体心里承受童价位.销售侦抗性主要来唤自于小高层许的起价,三看房二厅二卫辽130平米接左右的起价半与之相差了窜400元/充平米,面积串上也相差近仙20平米,胖这样总价上坑基本相差了兔10万元以攻上,说明高拐总价制约着倾市场的消费授潜力.康嘉大景城湖楼迷盘名称：义康嘉大景城聚位番置：纹雨山路南侧螺,湖东路东秃侧.墙地块环境：籍临近永丰河箱与市政广场足,6路11伐9路车通过绿,交通便利炭,周边配套纠成熟完善,煤南侧是教师琴新村和平山灾新村,湖东馋路路况较较鸟拥挤.膀物业类型：旺集居住、商排业为一体，证含多层住宅兔和小高层.音主要经济指抚标：魂总用地：5果.8万方抓总建筑面积换：12万方福总户数：8校00余套境汽车位：5渡00多个果顾确分期开发：井0陵5年7月2川日推出7栋汪多层,4栋挪小高层,其迁中小高层约啊270套,松后期还有4跑栋小高层。澡户型配比及福去化分析踏在售小终高层(6.圾10.12抬.14)勾潜在供应量厘(15.1扁6.18.标20)上户型跟三室二厅二供卫值四室二厅二流卫食三房二厅二膝卫休面积蛛122.1导40炼150允/至套数鸦228归42眼248虹比率煎43%边8%抬49%汁去化率策60%勺30%匪/旧价格赛均价277熟5元/平方暖米泛/责05年7月死开盘的户数抖较多,小高维层约270孕套左右,户迟型一般,小主区自身档次尺不高,地段滨很好,但周回边发展有局村限性.沿息湖东路的端彻头房基本未斧销售,以三秀房二厅小面寄积为主的6梅号楼和14鼻号楼去化的它还可以,说固明市场对于饭面积过大的衔三房还是有巡抗性.目前朴市场上二房鸭二厅是个空授白点,需求郑人数相当多纠.趴销售策略有似特点,折扣雄率较大,也却是吸引客户柴的手段之一属,广告投入近量也很大,钉在电台,电兽视,报纸,稀车体,灯箱必等均有广告秤投入.春晖家园浮楼盘名称：脑春晖家园丰位正置：漠江东大道与瑞印山路交汇站处，龄江东大道路宝东侧,印山肆路北侧.去地块环境：辟位于市政东惰扩位置，规捕模较大,目饥前交通不是已很便利,西赚侧是新的网土络电视大学龄,南侧有东挎湖碧水湾和肤格林春天.州物业类型：启集居住、商吹业为一体，案含多层住宅沾和小高层.钢主要经济指挠标：朗总用地：4脾5公顷母总建筑面积沿：55万方耀总户数：2际500余套贵汽车位：6捕53个岗蝴异分期开发：何分飘二期开发,浸其中一期0便5年8月8阔日推出5栋卧多层,共1吼45套,0龄5年9月2佳2日推出1衔栋多层共3破6套,05员年10月底否又推出3栋佳多层,约1寺00余套,呆还有22栋筹多层未推出串;小高层共炒10栋,其肠中4栋小高陷层被大马院扒团购,后期渣还有6栋小仁高层未推出棚;二期未规泼划.块户型配比及油去化分析婆在售小高层且(共4栋)奴潜在供应量效(共6栋)但户型测二室二厅蒸三室二厅二扯卫脸二房二厅,父三房二厅蚁面积绒96存124.1练26聪套数农48岩96纲242壶比率淹12%霸25%班63%输去化率供100%夺100%扛价格削均价260惰0元/平方熊米逆从一期多层可与小高层的休配比看,小普高层数量不染是很多,这敏次推出的4垃栋小高层都抄是一梯三户越,三户均朝亲南,中间一凑户是两房,阳二房占三分版之一的比例孩,三房的面辩积也较为适序中,去化率钟有个非常特帜殊的原因,她就是整体被掏团购,价格扣上比市场价晌优惠了3个鞭点.汇翠名邸环楼盘名称：蜡汇翠名邸沈位桂置：同湖南路与湖宅西路绑地块环境：绿地处城市中烤心,交通便波利,周遍配凶套设施完善役.地理位置锋优越,紧邻锡两湖,景观受很好。潜物业类型：惊以居住为主山，仅有少量磁的商业。创主要经乘济指标：冶总用地：2苍4000平脉方米听总建筑面积献：8700漂0平方米塑住宅面积：负77000昆平方米语总户数：6纯28汉汽车位：3宽20奋物业费：1绕.05元/粮平方米/月分期开发：阶目前已开出石三期，还有愿一栋32层正的高层未开壶出，一期为斜集中式开盘更（04.8苹.18），辛二期为自然劝销售，三期奥于05.9疯.25开盘陷，至今销售嚷情况一般。夕户型配比及委去化分析衡在售住宅（汉小面积）尚在售住宅（避大面积）寿未售住宅(黑32层)会户型倒2/2/1走3/2/1财3/2/1急3/2/1跟3/2/1谷3/2/2赞3/2/2邪3/2/2货1/2/翅1鱼2/2/1洋4/2/2俭面积倍104/1阵07辞126/1捕28逐126刃125亏125/1耍27切152只136新148谊60纲110不150屯套数尘72镇18哪36袍36忌36以72案36盘72铃61章61虾122殿比率愿11.6%企3%题5.8%闷5.8%梨5.8%咐11.6%允5.8%吸11.6%咳9%泡9%鸟18%绪11.6%棕20.4%断29%行9%校9%协18%典去化率裙87%盏80%旱83%撕87%躁83%脏20%腿85%斜20%极/持/测/煤价格边均价365吃0元/平方黎米擦本项目为马采鞍山市的第躲一个纯高层刺的项目，项猫目的定位较删高，在本市笛也有一定的树口碑。价格路一直居高不促下，所以销异售的情况一玻般，目前的泰客户量不是普很多。一期嫩于去年8月唱集中开盘，渴二栋高层，添共144套终，主力面积俗为104、之127平方镜，均价：3隔500，总辈价在：37叠—忙45万，至班今的销售率都约为85%牲。第二期于辩今年三月份掘开盘,为一央栋18层的拳高层,共7勾2套,主力山面积127亲平方，均价披：3750谈，总价在：唐48万左右锻，至今销售畅率约为83树%，第三期宅于9.25且号开盘，为首二栋高层,景共156套搭,主力面积草140、1刑50平方，永均价：36掏50，总价馒在：50泰—恳55万，至柴今约销售了覆30多套，塞销售率约2攻0%。艺中央花园3语期眯楼盘名称：助中央花园3咽期耻位签置：语益寿路艳阳倒路摊地块环境：垫地处城市商找业繁华地段杜,交通便利盗,周遍配套愈设施完善.湾物业类型：煤居住商业办适公耽主要经济指倚标：焰总用地：2扁6700平奴方米产总建筑面积蛙：5800帅0平方米蜂住宅面积：员32000驳平方米痒总户数：2诱48盘汽车位：1蓄50廉物业费：1给元/平方米错/月分期开发：究一期为住宅鹊已售完,二屯期商业引入半长发商厦,守一栋SOH傻O办公也已远售完.现在钟三期共五栋庄小高层。素户型配比及相去化分析旧在售住宅听未售一原栋酱户型嘉4/2/2诸3/2/1蹄3/2/2危3/2/2抱4/2/2狗面积燥161耳115.7倦122透139.8校150挥套数橡44粉44陵88异36茅36盆比率苹17.5%亦17.5%洞35%拣15%帖15%郊去化率喜（10.2伴8开盘）裤（未开盘，兆日期待定）屑价格妖均价320药0元/平方扁米抵三期将于1扣0.28日逐开盘，目前接登记情况良根好，现在交蚊五万元即可火定号，国庆套期间并有优傲惠活动：每尺个房号优惠锅5000元黑。前二期销肠售较好，其剑中还有一栋湖SOHO办辜公楼共5层蓝，4000之平方左右，请层高5.2希米，共70栏套诱，每套约5霞0平方，总骡价约23万郊左右。均价仪：4500权元/平方，俭于04年底飘开始销售，映销售周期为览3个月左右翼。每个月约砍销售了20粱套。趋新纪元数码湿大厦爸楼盘名称:默新纪元数码抖大厦决位迷置：野红旗北路(废火车站南侧举)关地块环境：宽紧邻火车站狼,周边有解办放路商业一舰条街、成功狱学校、人民霸医院、建设卫银行、邮政项储蓄，几乎嗽所有的公交姓车都到达，宴有齐全的市信政配套和便杏捷的交通。崭物业类型：待集居住、商首业为一体，挣含精装修产忠权式酒店和悔酒店式办公泽。酬主要经济指齿标：买总建筑面积钉：1980崭0平方米起总户数：2挥31字汽车位：1泊800平方密米（无分割悦）箱物业费：1伴.8元/平爱方米(暂定并)牛训妈位俩叮控赶仰压自舌盈损躬淹蛛贯步趴毛赴俭途块船户型配比及统去化分析贩一期形预售北产缝权式弟酒店结酒店办公赶户型鸣一房(4可—伯7层)静一房一厅（热8张—套12层）姨面积壳40吊55故套数北100延131应比率竟100%副100%挺去化率把/般/娘价格繁3600元蜡/平方米(窑精装修)春3600元鸟/平方米(萌精装修轮)特新纪元数码见大厦200傻4年底正式伸破土动工,字预计在20龟05年11阀月在旬开盘雕，1嚼—居3层做数码喘卖场，4毒—衰7层做产权锤式酒店、8览—无12层做酒刘店式办公，橡整栋楼一起产推出。星产权式酒店炎前三年8%狗的红利折入承首付中，第黎四年有9%乖的年收红利岔。酒店式办云公8瘦—贩9层可委托环酒店管理公尽司经营，收待取8%的年搬收红利。均它位于目前距的商业中心姑，市政配套术也很完善，奉但由于紧邻寸着火车站，忍旁边又是马鹅鞍山几乎所伪有公交车的破起、终点站向，所以噪音蛇相当的大，岩空气污染也第比较严重，裳可见居住的菜环朱境很一般。停所以它现在健开始接受意哈向登记，登办记情况不是寄很好。逐酒店式公寓牙的房型设计迫只有一个单胃间，而这样余的设计在当秤地人的接受垫上不是很认丘可，所以它筑的销售还是症有一定难度藏。阳光大厦喜楼盘名称：盾阳光大厦矮位全置：症佳山路中段晚,太阳广场技南侧测地块环境：趁地处目前较赞成熟和繁华拖的太阳广场出,交通便利踪,10路1双8路30路柿车通过,配蓬套完善,周雨边的社区较如多,人气很峰旺,桃源商湖业街以及佳厨山路的商业辣都比较热闹遭.旦物业类型：距独栋大厦,狼1-3层为锐底商,4-属16层为单龙身公寓步主要经济指浮标：献总用地：6衡50平米劲总建筑面积衰：9500他平米愁总户数：7鞠4套效汽车位：没介有痰物业费：警曲牺分期开发：变0失3年8月份埋74套单身绣公寓全部推鞠出。晓户型配比及党去化分析悼在售小高层如户型州一房币二房猎三房费面积汇50诵88.98排.113饿126.1抚37懒套数盖13愁38牌23构比率由18%夕51%滨31%欢去化率此100%裹100%菊100%再价格白均价235同0元/平方狠米应03年8月愧由上海富阳色代理公司全洽程策划销售羡,04年4禁月基本销售列完毕.独栋丽大厦,共1盗6层,1-笋3层为商业患，4-16彻层为公寓，疮两梯六户,级户型从东到网西为88、校113、5淡0、98、秩126、1切37，由于网是框架结构驶，除了卫生搂间都脉可以池随意分割，曲所以没有具购体的户型。停从四层起价荐为2028管元/平米，托每层上幅5签0元/平米迅，与当时市筐中心的雨丰颗花园和碧云主天的小高层警价格基本一轻样，由于当存时市场上缺膝乏小户型，破再加上地段研优势，所以蒙虽然本身是残烂尾楼，还钉是受到一部爹分人的青睐管，销售情况絮良好，周期祝也不长。放目前有30纱%的业主将滨房屋出租给展公司做办公墨楼，还有4朽0%的业主猴将房屋装修羡后出租给别摧人居住，租火金基本在1烧6-20元桨/平米，周欠边社区的出坝租价格12夺-13元/兽平米，主要吗原因是它是挽电尾梯公寓且邻僚近马路，既清可以用于居牢住，又可以刑作为办公，秒市场需求旺霞盛，出租率穴高。但整体阻物业管理较签差，整栋大秋厦出入人员剥比较杂，管及理上很乱，乘整体档次不洋高，比较适族合中小型企歪业，也因此乒在出租率上虎，100－影130平米遵的出租率高偶于小户型。计竞争楼盘综盒合分析老产品的形态尚与分布婚由踪于马鞍山城箱市规划的东溜扩南移，目掘前楼盘基本吨分布在江东井大道两边，氧如西湖花园锅、东晖花园狗、国际华城话等,还有雨掌山路以南，距如瑞慈花园浆、康嘉大景土城、东湖碧饱水湾、春晖戒家园等，市晚中心楼盘有借汇翠名邸、坝中央花园、俗阳光大厦等喇。植大多数楼盘休都是集商业替、居住为一河体，青含多层、小沉高层、高层姻。这样的楼敏盘如：西湖澡花园、国际粘华城、东方施明珠；它们译的共性是楼巷盘很大,最恭小的西湖花鸦园的总建面区也有360宪000平方响米，都紧挨辟着江东大道悬，小区自身昨的配套很完态善，它们连烤成一片，将主会形成马鞍垂山一个新的胡居住群。它漂们的抗性是眨它们的盘很嗽大，周期性著太长，不可兽预见性很大农。个性：西幅湖花园以国痰家康居示范绕工程概念来城推广，在马迁鞍山的口碑渡不错，部分午的外立面已血做好，对销狗售起到一定丢的促进作用内；国际华城年它的绿化率沟很高，达到究了58%，概但它紧挨着顽马钢运输铁累路，嗓音很屯大，并且它托所有的房型冻只有一个卫匀生间，不能秃满足部分对陕生活质量要卖求紧较高的客户愿群；东方明时珠它目前是虏马鞍山面积故最大的楼盘趟，它的高层睛很多，有5飞5栋，它目解前还没有开剩过盘，其中唇最先面市的青高层住宅将团有240套冲55－76办平米的小户朗型。终纯小高层、派高层的楼盘蓝如：汇翠名荣邸、中央花浊园。谈共性：地处律城市中心位挺置，交通便糕利，生活配融套非常完善芒，沿湖自然良景观优越，姻都是集住宅体与商业为一培体的项目，继小区的景观萌都是围合式很的设计，因江为都是纯高锻层项目，容泻积率相对较脂高，楼间距丽也相对较小记。仗个性：中央喂花园三期的米房型设计相症对更加合理加，主力面积绩在122平车米，总价相零对不高，汇气翠名邸因为宏是两梯两户更，所以公摊柜面积相对较版大，得片房率不高，蔬主力面积在杆135平米酿左右，总价记相对较高，撞在销售中产公生了一定的别抗性，但小翠区的景观设绞计比中央花拜园好，绿化析面积也多一稿些，中央花邪园的商业气烦氛较浓，随歌着长发商厦级的开业，已啄经形成了一士站式购物。兽近几年马鞍形山市场很少并有酒店式公钳寓或独栋小坛户型，除了绍阳光大厦。鹿而目前有些芝楼盘也有些尸少量的酒店缘式公寓和小僻户型将要推肠出，如东方辩明珠、新纪担元数码大厦谨、春晖家园欲、东湖碧水洞湾、汇翠名宇邸、大华国聪际。后共性是公寓宗推出的量占越总楼盘的比茅例很小，位西置基本在马卷路边上，楼巨下为底商。经个性：新纪陆元数码大厦伙是一栋集商投业、产权式罚酒店和商务泡办公为一体揭的额综合性大厦截，汇翠名邸之目前有61乳套60平米学左右的单身蓝公寓，是在际最高的一栋搏点式住宅楼续上（32层妙），占总套票数的17%絮，而其它的征楼盘基本上倒整栋楼都是氏单身公寓。朱户型的配比奥及去化唱共性：大多肉数小高层以对三房二厅为腿主，面积在岸125平米岔的居多，去率化率也较高纲，144平堪米以上的抗鼓性很大，沿集马路边的房探子销售也不插理想，说明赵抗性主要来参自面积和位膜置。想个性：春晖妥家园的小高酷层有4栋被报团购，它的跑潜在供应量称比其它楼盘楚大很多；瑞别慈由于起价祝相差400缎元/平米，得且面积上又逢相差20平予米，总价相普差了10万访元以上，去蛙化率明显相论差很大，说虎明影响销售协的另锤一个主要因钓素是价格。总结布面积在14烧0平米以上丈、总价40峡万以上的户行型普遍体现臂出抗性；狭大面积、高直总价的产品灾必须具备较遣高的附加值钻和设计的合竞理性方能被饭市场接受；两主力供应户机型仍以三室稿二厅为主，鸦经济、实用阿、紧凑的户肃型正成为市遇场的主流；跳二室二厅的引市场销售情均况趋好，如万汇翠名邸舒甩适型二房和忆经济型三房唱的去化速度租相差不大；序小户型的竞吹争目前还没互展现，未来殖将来自两方皂面的竞争，苗一方面各个纵大盘中将蕴挠藏着大量的南小户型产品水，如东方明将珠将两幢高驾层240户谎全部做成5荡5－76平汤米的产品；酷另一方面，领一些近市中穿心楼盘都看顷好单身公寓拳市场，在不笼久将来将会佩有几个楼盘隔推出真正意矮义的单身公阳寓、酒店式袍公寓等产品绞，如大华国流际等。肃对于本案而案言，未来高革层的主要竞印争来自春辉坛家园、瑞慈介花园、大景蹈城、汇翠名放邸，而另外已东方明珠和艰西湖花园等蠢大盘的竞争昏也无法忽视民；拢单身公寓的炒市场正在逐衬步形成，目动前市场存在涌机会空白点悬。袖马鞍山高层尾住宅整体市秃场供需分析承问1、总体供缸应分析沿为能整体分妇析高层住宅疮供应市场，患本次调研共奴选取14个斩小高层、高秃层住宅项目唉和8个公寓用项目，基本柴囊括了所有瑞可类似项目油，通过整体单供应分析，杆了解目前的奇市场销售贯情况和激烈哭程度。粥小高层、高坏层总体供应浩分析表鹿止版正（单茄位：万m2窃）迎区域求楼盘名称黑高层总建面匆积港在售面积且已售面积狸销售率锻市场存量娃潜在供应量族雨山区域撒瑞慈花园倒4.5迈3.50爆1.40窑40.0%驾2.10浙1.00柳康嘉大景城涉6.5盏3.50包1.89扔54.0%啄1.61盈3.00锤金汇城市略2.5熊0.00摸0.00傍0.0%食0.00斗2.50烂东湖碧水湾档3.2柿0.00阔0.00按0.0%茧0.00喝3.泄20慎春晖家园训12.3靠3.30位0.00晓0.0%列3.30饱9.00绳康嘉花园弄3朋3.00鬼2.40仆82.0%剧0.60幕0.00弄中央花园翼3恭期前3.32恨2.28蜻0.00扩0.0%夺2.28敬1.04讨汇翠名邸凶4.9掉4.90宝3.00贝62.0%堵1.90舟0.00妖康泰佳苑衡4.32园1.19涌0.90惜75.6%栏0.29毕3.13铸小计礼44.54询21.67钩9.59趣59.6%盗12.08耐22.87规花山区域牵西湖花园采14.3剥2.70下2.10皆78.4%健0.60摧11.60愿咳东晖花园桑2趋1.30抬0.65搏50.0%赤0.65榜0.70偏国际华城明12电0.00什0.00电0.0%差0.00义12.00晶尼东方明珠刑23.6瑞1.60卷0.00询0.0%扛1.60庆22.00驼玩新都国际商刻城殖11.88获0.00层0.00混0.0%屯0.00语11.88扰肤小计正63.78续5.6糖2.75糕68.8%再2.85汽58.18速合计票108.3安2概2西7.27梅12.34受61.4%敞14.93谅81.05跌2003年萍初，碧云天妙作为马鞍山搜首个高层住郑宅入市，雨市丰花园相继招跟进，至此正马鞍山高层紧时代来临，掘碧云天以其短丰富的建筑策立面，居住竞的舒适性，僻以及一种高性档居住身份男的象征，在勉当时销售也船取得了不错稍的业绩，但艺相比较多层猴住宅而言，犁销售速度还肿是差很多。歪据所调查的袍项目来看，岗高层住宅市晴场未来的供槽应局面相当皂激烈，排除谣未来会进入封房地产市场叹的项目，总狐体的供应量为达到108庄.32万平晃米，其中在模售项目供应菠量为27.宣27万平米挎，仅占了2吼5％，其中恋81.05晚万平米的潜忍在供应量将背会在3-瓶4年内完全康释放出来，轿届时整个高怠层住宅市场娇也将达到更识加激烈的竞酬争程度。相愧对于我们，浊施工进度快赏，而高层住古宅的放量主搜要集中在春灰辉家园、东井方明珠等几架个大盘上，叉他们的推盘菜进程相对较聋慢，所以近捕期我们高层智的主力竞争居仍将是康嘉范大景城、瑞屠慈花园等几絮个中等规模声楼盘。垮从表中可以打看出，雨山禁区域发展早鬼，楼盘数量题多，规模接探近，竞争势开将越趋激烈帐，而花山区被是几个大盘助带动城市东府扩，其影响垮力也将快速膏壮大，在一零两年后，也鸡将成为马鞍私山的楼盘主补战场。国中观点：咱高层住宅的蛛接受程度正贿在逐步提高宋，抵抗心理荒仍是很普遍限，但随着雨惯山区域大量贞高层楼盘的率推触出和引导，伞市场接受程坟度也将会在披1－2年内弓有较大的改耽观；胆雨山区发展爸早，市场接拌受度相对较荐高，但市场丸供应充足，小竞争也非产磨激烈；互近期主战场锹集中在雨山瘦区域，高品陵质的高层产诊品也将会涌主现出来。辰公寓总体供坝应分析表独防激歉（单厌位：万m2匙）刮楼盘名称愁公寓总建面结积借在售面积投已售面积俘销售率辈市场存量风潜在供应量侮东湖碧水湾牧1弓0.00示0.00高0.0%值0.00赞1.00拌阳光大厦雾0.75段0.75梳0.75冈100.0相%止0.00过0.00辫春晖家园耗0.5筛0.00劳0.00录0.0%忌0.00奉0.50耀大华国际（疑酒店式公寓睁）摧2.4疑0.00灯0.00同0.0%较0.00垃2.40崭大华国际（迎soho筹办公）骂1.6积0.00圣0.00护0.0%飘0.00捆1.60如东方明珠颤(链酒店式公寓偏)控3.7杯0.00恋0.00杯0.0%艰0.00数3.70婆新纪元数码秆大厦肠(法产权式酒店六）汗1.98请0.40央0.00功0.0%盒0.40接1.58程新纪元数码创大厦卵(齐酒店式办公辈）闭1.98势0.72除0.00哀0.0%鄙0.72刺1.26献汇翠名邸浸2.8盛2.80贷0.00拣0.0%律2.80县0.00状康泰佳苑（宵公寓）顿2.47祸0.00呜0.00宪0.0%酿0.00秘2.47群合计躺19.18补4.67鞋0.75屯0.0%竹3.92舅12.04苍骡此次调查了亡公寓的市场决情况，主要脸是了解小户栽型的市场供凯应和本案在扫小户型的市盯场是否存在述切入机会。看从总体供应俱看，纯公寓型产品市场上晚几乎没有，遵但将售和潜丽在供应还是误非常大，占巨到了高层住聚宅产品的2可0％，可以心预知产品中着70％都将泽做小户型产看品，说明随撤着市略场竞争激烈恼，大家都在荒走和普通住以宅差异化的橡竞争策略。催阳光大厦是械2003年驱烂尾楼改造抵项目，首次早提出soh荣u公寓的概柿念，将原办赶公楼定位打挤散，以自由并分割的小户瓣型产品，提秒出办公、居盼住的产品模愚式，成功解停救了这个烂肾尾产品。目失前出租客户幸中有30％流的企业和4随0％的居住叫，相对租金催也高于周边替的住宅，因离此此类项目园的投资收益桃前景较佳，印已逐渐为马他鞍山市民所览看好。渐小户型公寓卷目前明显存澡在市场空白幸点，本案区哨域未来竞争羊也不多，加扔之高层住宅评的供应庞大碰，公寓类产艘品必须走产幕品创新和差哑异化策略，闻如能抓住这给个机会，本怀案的公寓前禁景将会广阔府。扯问卷显段示罗――然高层公寓产绢品馋选择意向：本在202份英公寓调研有颗效问卷中，城普通单身公站寓的选择率留高达48％滤，说明此类爪产品已经被奏马鞍山市民赵所期待。国中观点：献马鞍山的小嗓户型时代即泰将来临，小款户型热销程图度在这次新意政风波后应著该会有较大露的提升；脏结合本案所贷属区域，紧育邻新市政广凤场，未来周界边将会出现县大量的高档谢办公产品，于商业街上公僚寓本身已经阶具备了地段罢、环境等先缠天优势；盗对于本案产例品如果定位限在普通的住拥宅产品方面芽，即会和住损宅区高层相蚁冲突，也会场受整体市场隙激烈竞争影烤响，产品形滔态的多样化美已是大碌势所趋；跌小户型市场伶存在机会空磨白点，普通内单身公寓和叨酒店式公寓脊产品将是非哭常好市场机奴会切入点。腥2、胡市场吸纳情德况分析片小高层、高翅层市场吸纳迁情况分析表浸妇贯饼已膀楼盘名称途开盘时间年已售面积跨(历万售m2)驳销售率崭销售周期无(摘月椅)冤月均销售量称（冠m2）吹瑞慈花园优2005.碗6.8富1.40河40.0%拼4.5仪3111水康嘉大景城凑2005.魄7.2吼1.89阵54.0%言3.5鸣5400私康嘉花园窗2004.盏10.1江2.40饿82.0%揭12.5插1920督汇翠名邸昨2004.虑8.18牧3.00胆62.0%毅14税2143遍西湖花园凭2004.尊3芬月上旬三2.10丽78.4%铲19.5姑1077雄东晖花园渗2004.讲9.20棒0.65量50.0%痰13票500繁康泰佳苑继05.5.散3跪0.90蕉75.6%类5.5态1636充合计美－－撇12.34煌61谣.4％彼72.5堆单项月均肝2255蚂总项月均满1眨5787芝据上表，整墙体平均销售日率达到了6撤1.4％，肢整体销售速毫度不是很快可，我们一期歌在售的3幢床小高层，平萝均销售率虽英有75.6狼％，但个月均销售量节低于平均销誉售量，说明焰我们还有很豆大的提升空详间。如果按己目前的单项狐目月均销售贼2255平坚米，剩余的傻所有住宅区军小高层还需猾要15个月亦的销售时间校，如果要在衰商业街公寓附推出之前销叨售完毕，我疲们最多只有迹10个月时邮间，所以我确们必须将我星们的销售速观度提升一倍辆左右才能达承成目标。识在售总量中妈，还没有销逝售出去的体杰量有14.予93万平米甲，这些体量修是我们目前孩在售高层的随主要竞争力加，按目前的衡整个市场的传销售进度，路销售完也需悲要10个左摸右的时间，耕与我们住宅朋区高层的销锋售时间接近撤，加上潜在污供应量，完笔全消化也需敬要近5年的沫时间。现在君整体市场销雹售速度慢主宇要倡有两个原因都组成，首先琴宏观影响下风，本就处于墨引导期的高误层市场更加拘雪上加霜，讲另外还有一铲半左右的楼雷盘还没有推抬小高层，届种时总项月均多销售量会上或升，但是单亮项月均销售慨则很难上升登。已因此，对于替本案市场空讨间存在，未制来竞争也非忽常激烈，但苹我们高层住扭宅户型普遍古存在户型过衔大，总价过秤高的因数，自使得我们想婚提升一半的搭目标较难实伏现，后期的忍商业街公寓碗必须考虑社坦区内高层住当宅和多层住乞宅的竞争关政系。洒在我们的公芝寓问卷调查恼的同时，我卡们还完成了坏从7月到1究0月登记的粥179个意捕向客户，该舟意向客户的玩产品需求如弊下：各登记显示响――红产品船选择意向：侨据统计本案州未售的高层鹅住宅总计3杜.42万平械米，商业街著公寓2.4舟7万平米，拨多层住宅4掘.6万平米鱼，多层住宅图仅占了46蹦％，未来需母求和供应已五经发生倒挂营，因此商业私街公寓必须疫改成和高层钩住宅相差异黑化的产品。庆国中观点：疮从宏观角度像看，近期高留层住宅供需狸结构平衡，花长期供应已田经大于需求甩，高层销售逝市场随发展眨而成熟，总哲体销售速度窝仍有提升空亚间；名未来本案商异业街公寓的意市场竞争不顶仅仅来自周胜边竞争个案样，内部的竞蛾争也将无法索避免，商业先街公寓必须欠走差异化道根路；唉3、小标高层、高层买单价分析库楼盘名称寻销售率路均价（元溜/盛平米）孙汇翠名邸长62.0%兼3650羡瑞慈花园惹40.0%涛3200蹄中央花园肆3封期跪0.0%危3200铅康嘉大景城爽54.0%基2775脑西湖花园女78.4%汪2750便东晖花园今50.0%妖2650砍康嘉花园乔82.0%述2600直康泰佳苑乓75.6%让2900做平均缓61.4%张2966忠分析马鞍山贴的在售楼盘跑均价，雨山乘湖附近是单价价最高，城缩市东扩区域己单价最低，劳销售率相差析不大，可以凶看出目前高让层住宅市场刃的销售抗力摘主要是来自尿两个方面：驻地骗段位置的认碧同感和总价矮抗性。虽通槐过问卷调研改，分析有效羞购房客群对傲于区域的选闪择上，雨山广南区，新市况政府板块已主被半数左右鉴的客户认同贵。领相比较而言答，康泰佳苑唱高层住宅价句格居中，但崖是月均去化妻量只有瑞慈站的一半，主楚要原因还在易于瑞慈主要堡是104平寸方米的房型蚂达到90％信的销售率，器拉动了整体范销售速度。阶我们的产品的与之相比，旨虽然均价低技了300元劈/平米，但也面积偏大，佳总价偏高6被万，而导致裹销售不畅。国中观点：敌无论是分区浮总体供应，值还是区域认渗同感，已经煎显示雨山南峰区将进入快俊速发展阶段桥；厅目前康泰佳没苑的高层均录价在290挂0元/平米蕉左右，当我嘴们能提供低魔总价的产品鹊时，在市场谅上康泰佳苑发的销售优势爹将会显表现竹出来。季4、户型及鬼总价分析奖区域聋楼盘名称溉小高层总建咱面积滤(叹万嚷m2)剃在售面积栽(梯万张m2)叨销售率巴主力户型开主力面积雹(m2)椒总价戴(宵万元弄)坐雨山区域歪瑞慈花园翻4.50副3.50毙40.00涂%治三房二厅辅127.0片0剧40.00环谊康嘉大景城遮6.50栗3.50柏54.00屋%冰三房二厅帝122.0多0弄34.00跑暑春晖家园栗12.30笨鼻3.30抛0将.00%法三房二厅规124.0汪0便32.00耳老康嘉花园辣3.00真3.00阀82.00寒%士三房二厅怎120.0码0政32.00钟扎中央花园穗3夸期煌3.32虑2.28贷0.00%邪三互/谦二泼/胞一热122.0州0淡40.00眨炎汇翠名邸喜4.90夹4.90巾62.00货%贪三谎/二/二色140.0兴0魔50.00诱巾康泰佳苑患4.32竭1.19道75.60争%纹三巨/二/二脸144.8悦/153.款2耗38-46友花山区域遭西湖花园慈14.30衔盟2.70乎78.40盼%熔三房二厅二明卫讯13易0—155式34.8-乎43.7杠东晖花园约2.00孕1.30控50.00虽%缎三房二厅二遗惊卫晒140.8肯1践37.30拜胃东方明珠她23.60冤必1.60愚0.00%粒一房一厅一割卫习/策二房一厅一程卫坟55－76浩/羞整个马鞍山肆的总价可以抖分为三个区乳域：30－肉40万、4暴0－50万才、50万以霉上，其中4渠0万已经成导为购房群体岛的一个分水倦岭。榆在售基本以侮三房实用性吃户型为主，躲很多楼盘三摸房都只设了态一个卫生间帜，户型的供绣应薄弱点在获于二室和二脆室半，东方言明珠甚至准贼备推出24轻0套的小户织型。记楼盘名称资公寓总建面特积傍(令万截m错2)凳在售面积傲(债万煌m2)航销售率蔑主力户型归主力面积曾(m2)验总价笨(鼻万元叠)坦阳光大厦杏0.75冬0.75赌100.0剂%触二房神88刊－员113库20平－补26委东方明珠歪(擦酒店式公寓矩)销3.7慨0.00眯0.0%粗三房二厅二巨卫蝶116础/农新纪元数码哲大厦悉(宵产权式酒店妄）仇1.98毫0.40殿0.0%们一房扫40书14.4必新纪元数码咬大厦久(该酒店式办公溜）戏1.98捕0.72神0.0%用一房恩55宫19.8浑汇翠名邸荡2.8凉2.80荣0.0%壳1/2/1甘,2/2/犹1,4/2咸/2漆60、11教0、150咏/下公寓类产品辅基本都在走若小户型的产锤品，总价3扯0万以内的声一房、二房硬市场空缺也肃即将填补，陪但是供应仍角不明确，短底期内空白仍课将存在。集问卷调研显解示县――土总价承受范涨围分析（单酒位:万元）请：轨公寓问卷已轮经显示，1距5－30万赏产品需求占价了84.6厕％，低总价食的产品是公班寓市场的主找力需求。置本案住宅区柔多层和小高杯层户型没有代110平米旷以下的户型公，商业街公肺寓应尽量打提造30万以艺内的产品。饭问卷调研显格示孝――详面积承受范刊围分析（单蛛位:平方米累）：缺67％的客卖群啦需求面积在五90平米以榜下，市场对舰大户型的需捡求非常低甜其中110错平米民以下既是市六场供应薄弱任区，也是我译们的供应空汪白点，这是苦一个非常好壤的切入点。召问卷显示守――另未来何时购持房分析：核77％的意去向客群将会颗在两年内完妻成购房预算辉，剩余的只谋是目前还没他有考虑成熟活，所以实际巩两年内的购处房比例将会表更高，这也捐从另一面说隆明，未来高浩层住宅市场慧需求不假。国中观点：做从总价角度昏考虑，40优万以上将是捷本案总价上驶限，30万抵以内是我们暂的主力机会兆点；徐如果按我们叨3500元童/平米的均超价，一室一须厅、二室一名厅的产品是紫市场主力切墨入机会点。匹四、目标客林群分析：姜本次问卷调擦研的有效客还群是经过筛槽选后未来可香能会购本案换高层公寓的慎目标客群，灭因此本案的抛目标客群即钻202个有累效需求者，码通过问卷访碍谈的形式发嗽现他们存在若着以下特征尝：食1、海市场有效购对房需求大，蝇投资客群相圈对比例不高遗调研问卷分旗析表1－购娇房目的（2瞒02份）凉选项章样本数（个榨）拔有效率百分帅比（％）筑首次购房，开满足住房需认求周96舌47.52避%化购房，满足史商务居住两姓用呼5拥2.48%威二次购房，俊改善居住环猛境寻54繁26.73槐%狂因为拆迁圾，所以需要效购房腐2率0.99%晋给子女购房要11愤5.45%碌给父母购房垮4扫1.98%葡为了投资收举益瓜30匹14.85深%辞合计贸202辛100.0美0%果调研问卷分烈析表2－职师业范围（2葵02份）胜表1、2说仿明目前市场台需求是有效助的，我们未姿来的目标客精群主要集中窝在白领阶层牵和公务员。贞其中47％骨的比例用于央首次购房需砖求，这部分腔客户往往需秩求过渡性的拼产品，总价忌要低，面积请要小，档次族要高。在访荐问过程中，抹有许多客户柏不选择投资过是对市场的上上升能力信悬心不足。盏2、骆20扑--35岁瞧人群成为购期房主力军,亮承受高总价阀产品能力有域限刮调研问卷分概析表1－年之龄范围冈调研问卷分挣析表2－收慈入范围慢上表是20茄2份有效问掌卷客群的年去龄分布图，输购房年龄渐反趋年轻化，羡而在29岁侵以前的客群趴占了65％泻，他们的积蒸蓄往往有限足，无法承受确高总价的产饿品。裤3、配普遍认为房出价过高，价厉格仍有拉伸驰潜力膏调研问卷分晴析表1－单散价范围（2健02份）今调研问卷分稠析表2－本束案公寓认可桑价格范围（箭202份）麻和目前房地讽产市场的价晚格相比，可兼以看出当地虾人普遍有房魂价偏高的意上识，结合总接价和需求面啦积，市场价斧格仍是大多卵数目标客群吊能接受的，形因此如何创线造物有所值检的产品不仅栗仅是产品本移身，还在市监场的宣传和毯引导。凑由于客户对滩“犯康泰佳苑蚂”迁已经有了一挤定的认知，马通过问卷2枯在3000破-3200各元这个区间关上，它的比判例拉升了1摇7%，说明割原来对于公估寓住宅承受脾3000元斗以下的客户落，通过我们宿的引导，还蜜是可以接受呢这个价位的臭。笑4、伟家庭结构简锯单化，过渡猪型产品有较跌大需巴求收上表是家庭糟结构分布图宏，其中单身牧和两小口的危占了62％睛，这部分客派群的结构注竭定在经济条属件不是很好碌的前提下，教需要的是过低渡型的中等侵户型产品，哪结合第一个利问题，一房弟、二房户型责应有较大的舞空间。焰5、屋高档公寓稀令缺，面积要浇控制际遥问卷调查表粪1用――花购买何种户适型（202比份）直问卷调查表进2煌――煎是否需要装元修（202劣份）趁表1：从比凯例上看,需猛求一房一厅劫、二房一厅撕或二厅客坟户的占到了晕80%多,刚想购买三室搜的只有近2苦0%，对于剧公寓住宅来盛说，需求房历型偏小也是起比较合理的差。免表2：45线%的客户不堵需要装修，董可能因为马斑鞍山人的生蓬活节奏不是顺很快，有时稿间去自己设售计、装璜，谣更多的还是慨会从经济的请角度去考虑席，35%的毛客户希望简艇单装修，可悉能考虑到一命个简单舒适侍性，特别是剧做为投资或胁出租是比较历适合的，2赏0%的客户间需要精装修瓜，建议这部巧分需求量虽劝然很少，但肯客户会更注浇重享受与品短质。袄从上述需求牲，可以考虑茅30％的酒染店式公寓，送40％的普务通单身公寓零，20％的弃商务公寓。坚6、连地段、价格师、房型是购滋房首选降周问卷调查表蝴1三――纷购买物业时露，最注重物葬业的方面：忍颠从比例上看仗，人们选择烟最关注的还针是在于它的胁地段，可见锁楼盘位置的蓬重要性。它污关系着人们稿的日常起居熊、衣食住行恩是否便利，眠一个城市的帝市政府代表遗市中心的所秒在地，而市取中心的配套兔是相当完善疏的；紧于其屡次的就是它埋的价格，它疫关系着是否淡有能力去承音受，；如果填房型设计的治合理，它的沟居住就相当诊的舒适，所怎以房型设计日也是相当重隙要，环境也凶是客户比较疫关心的问题腹，环境绿化骆好，也是客纱户选择楼盘闭较看重的。朝骨五、商钩业街公上寓产品定位进深化什商业街公寓勉的市场定位勒延续项目一巷直贯彻的整内体定位：穿“奴高档住宅姑”雅，通过提升财商业街公寓利产品内在价朋值，切实迎蛮合市场需求鼓，使康泰品恼牌价值在市斗场上继续升相华。榜1、供需研牢判絮新政的负面毁影响将会持汁续屈自6.1新缺政后，使得鸭受上半年国肤家调控风波付影响方息的模楼市又激起返千层浪，此厘次国家的力育度明显，效奸果也非常显扮著。诸多房粥价偏高的大菠城市都收到织强大的冲击夜，上海、南跃京等一线城探市投机客灭贡绝，投资客援锐减，自主课客观望，市作场极速转冷型。马鞍山楼睬市这几年上誉涨非常快，易但3000慨元的价格还岭没有脱离市找场承受的范握围，但上涨驶的空间将变欢得非常有限伏，加上观望满氛围，火爆怎的局面很难胶再现。蚁高层住宅供脾应持续放量米，市场吸纳谁平稳进行，瞎雨山区竞争月激烈悼高层供应量挥将会大量推撑出，市场的纸供需结构基比本平稳，高下层销售市场赛将会平稳发文展，未来本喊案商业街公阴寓的市场竞荒争所面临的亦最主要的压宗力将来自于雪周边竞争楼疫盘如春辉花使园、瑞慈花听园、康嘉大吼景城等综合挨楼盘，问题压解决的关键灯在于把握产删品本身价值刊和市场适宜壶性。圈公寓主力需坏求总价在3义0万元以内伴，单身公寓陆住宅势将出薄笼隶公寓问卷已懂经显示，1服5－30万府产品需求占痰了84.6找％，低总价因的产品是公倦寓市场的主另力需求。宵如果按我们该3500元乖/平米的均集价，一室一严厅、二室一槐厅的产品是牙市场主力切头入机会产雨山南区备脸受消费者关滩注，高层住呜宅的接受度报也将会快速乒上升除地段、价格谅、房型是客宗群首要关注家点，雨山南手区是关注程励度最高的，武未来1－2童年内雨山区拒是集中供应阀最多的区域笑，高层住宅胶的接受程度会将会快速提紫高。桨2、定位深聪化迫市场定位依羡据：矮总价40万爸以上户型抗摆性普遍存在忽；乌市场主力供六应经济型三外房二厅；锡二房二厅市土场销售趋好呢；黎一室户无厅确的结构需求讨抗性较大；予小户型竞争可还没有出现缘，单身公寓的市场正在形智成；糖本案产品供极应和客户需争求倒挂，住墙宅区产品面努积皆在11兵0平米以上挥，商业街塑公寓避免普宿通住宅的方江向；房公寓客群定偿位依据：愚客群主力2夜0－35岁施的白领和公哄务员；践家庭结构，睬单身和两口狡之家为主；价积蓄有限，耗但观念相对挨超前，易接古受高层公寓缝产品；瑞价格通过产占品、性价比甚能得到拉升进，公寓在定播位上应高于扶普通住宅；催15－30骂万总价是主储力需求区间气；虽精装修的需北求比例为2按0％；蜻64％的车醒位需求，7东3％只需求桌一个卫生间熊；词76％的客四户希望1元饰/平米以下株的物业费，油24％的客校户也只接受竞1-1.5术元/平米的奥物业费。勾综合问卷分待析表1扯假设产品柔商务公寓艺普通单身公爸寓怠酒店式公寓饥SOHO泼公寓蕉总价需求构需求比例志13.86偷%修48.02淋%状27.72浩%锁10.40租%贪假设均价拢3200城3200肾3700除4200圣总价范围犁有效百分比阿面积需求穿30-50希11.39位%捡10-16雪10-16倘11-19恶13谅－聪21握10-15叮6.44%断50-70佩25.25邮%独16品－坡23攻16因－侮23扬19币－舍26扭21页－筝30俗15－20央37.62迅%貌70－90挡30.69宾%尸23停－课29侦23湿－吗29岛26主－座33蜂30模－龙38导20－25绒27.23龄%燥90-11乞0遍19.31靠%保29毅－六35死29俘－蜻35贵33挠－草41格38密－式46消25－30疼19.80奴%送110-1布30亦10.89咏%禁35列－料41忍35谱－乏41倡41吨－共48牲46朗－伴55级30－35扩7.92%铃130-1叹50星2.48%蚀41跌－众48膏41爸－及48疤48澡－延56搭55位－卸63喊35盈以上止1%鞭综合问卷分仿析表2兼户型需求税商务公寓奉酒店式公寓讲普通单身公眯寓架SOHO磁公寓侦13.86笑%道27.72腹%等48.02庆%既10.40爹%咸一室一厅待22.28素%伙/塞45%脸23%疏15%全二室一厅纤29.21皂%雀/打25%肃45%集19%槐二室二厅玉27.23品%牵35%胶35%谣32%备20%稍三室一厅衬11.39命%娇25%秧/问/迈22%扛三室二厅陡9.90%祸40%妻/具/燕14%平综合上述分格析，SOH旗O公寓产品滤的单价过高蜜，且比例仅斧占10％，处对现有产品威改动较大，处建议不采用纵；酒店式公励寓物业费过庸高，建议为宇精装单身公铅寓。饮因此，本案匪商业街公寓饱产品类型建担议：犬产品类型低产品套数比桶例饱主力面积酱配套妨商务公寓蜓20％勿80－11羞0信商务配套鼓精装单身公钥寓页30％景50－70独精装修超普通单身公泥寓崇50％闭50－80递安保、清洁乒、环椅境端户型配比建衔议：关产品类型叨户型铁面积完比例语商务公寓分二室二厅一晚卫铲80－90甚30％崖二室二厅二昆卫雄90－10巷0行40％谈三室二厅一抢卫垃100－1捉10斤30％骑精装单身公婆寓膊一室一厅一锡卫辅50－55蚁40％脂一室二厅一贫卫累55－60椅40％血二室一厅一仅卫捎60－70筛20％贸普通单身公质寓棚一室二厅一争卫哨50－60续50％监二室一厅一丛卫析60－70乌30％光二室二厅一在卫掀70－80千20％隐3、产品主吊题定位洽院糟打造马鞍山户CBD核心徐区首个恼“徐国际标准公庭寓种”愉■数主题定位拔阐释越邀现代人理想汽的悬“混CSA傻”第C：嘴CBD,城期市南移的新凯区核心者——拥CBD，俯届视新市政广渔场，高级公赢寓的理想选楚择地。由于烘汇集了大量练的金融、商束贸、文化、基服务等设施倚，提供城市在的最高水准沾的功能与服阔务，使CB议D成为城市沫的核心区域冒。在其区域揪内的公寓代秩表着地段的赤高贵及与这梢个地段上生骗活的谣“苍精英其”芳们相符合的猎身份，对于营那些因自我龙奋斗而获得勉社会地位并番苛求优雅和烟精致生活的添城市中间力机量来讲，这玻样的公寓正腔式其所需要狱的。挠S：若SERVI总CE，新时亲代，大家庭铸的组合居住株模式已经渐来渐淡出我们碰的生活，独从立居住生活部，使人们对卵产品百的认识已经互提升到服务牺概念。这里得既是内在的铁品质服务，笨又是外在的写配套服务，追内在品质上弯追求对有限白空间的善加逆利用和个性讽化的阐释，辫延伸到外空勾间的景观和代配套。从社毒区文化、装努修风格、家腊居配备到物初业管理共同激衍生出的居边住文化。饮A：职APART筋MENT，摔公寓住宅，钥由客厅、卧枣室、厨房、堪浴室、阳台句、光线与空舞间的分隔（浅如窗）等六太大居室元素便构成的现今很大都市标准暮的基本公寓健单元，在房恩型设计中，滨将掀“劣一房、一厅威、一厨、一荒卫、一阳台四”禁作为房型设要计的基本元洁素，同时做弟到全明，让搏住户拥有充扑裕的光照和踢通风。可以吩采用无梁设枕计手法，内富部空间可以桐自由分割，蜜3向米层高，转剖角大视角凸银窗设计、空钻中阳台，都表市景观一览时无余。对于显更注重物质插和精神享受寺的现代人讲励，需要的不吨仅仅是距离座上的贴近，首更需要一种梢心灵上的互饥通，APA与RTMEN筑T（公寓住居宅）已经成咐为大都市最为主要的居住疲模式。竖4、产品配副套建议史五星级管家疮服务：呈以五星级的窗礼仪标准，止给予居住享氏受五星级的绞服务接待惠24小时安讨保巡视；拣定期公共设瓦备检修服务佩；冬每日保洁服丸务；眼24小时随逢叫服务；丰提供泊车服司务；玻提供上门家吩政服务；等四星级泛会四所服务：遇充分利用商狱业街的功能迟，将公寓间幕的商业定位垃为配套服务瘦功能；谎商业宜采用程定向经营负方式：满足羞客户居住、借商务需求；石休闲健身中速心：SPA姥、美容、健丧身、桑拿、鸭台球室、壁徐球室等综合臂娱乐场所；旱酒吧、咖啡昏馆等休闲餐住饮；密商务、票务董、旅游服务腿、邮件快递友服务中心；摇便利店、洗吴衣店；眯三星级智能进化伶住户管理系五统谁否住户门窗的帆红外监控、野破碎感应及采侵入报警苦门磁状态监减视报警守至老人、儿童卸及病人服务指紧急报警耕火灾、水、抖气泄露报警羽映三表自动抄王表收费架彩色视频图对讲与防盗比门控冲楼宇管理系驶统救统一有线电各视转发终范围红外监塞控报警捎含电子巡更管误理申棕供电设备、叙公共照明、寨电梯、供水沿等主要设备赛监控管理铁停车场管理种出入口管理带网络化服务遭摇小区智能系败统的连网集主成谈用宽带光纤就用户接入网包作为主干网滔,实现交互集式数字视频淋业务腔每户不少于趋两对线毫和两个有线走电视插座吸建立有线电裕视网叹附件：公寓缎调查问卷分豆析岔此次问卷调悲查共256素份,有效问矛卷202份信,主要针对筒马鞍山目前碑希望购买或绵可能购买公占寓住宅的客尝户进行的调喇查问卷,其国中100份驻在康泰佳苑挽售楼部以电许话访问形式佛,对以前来获访意向登记盈客户进行调怖查,还有1节02份是去珍房地产大厦梯和中介公司好门口进行拦甲截式访问,待以及到市中予心商业街门灯面和部分企必事业单位进铺行入户访旷问,现在将而有效问卷分掠析如下:沾几年内有购歉房的打算：踩壶此项调查表助明,在两年坛内购房者占押65%,以早后再考虑的极占35%,协说明消费周源期不是很长惩，近期的市奉场需求量还捷是很大，如剥果目前拿出秀一定的量投初放到市场，驰还是有一定椒的消费客群嗽的。绕2.会否选委择带电梯的盯高层公寓住币宅：杀宰微猛宗害奔选项外样本数（个论）摊有效率百分邪比（％）着可能会注202陆78.91像%乒不会嫌54延21.09税%业合计构256泄100.0膊0%辫说愚明大多数人忧已经慢慢接重受了电梯房假，观念上已炸经有了转变趣，对电梯房捏有了新的认镜识，客户对币居住舒适性惊上的要求日殿渐增高，随竭着社会的发潮展，生活质侨量的提升，搁人口密度的怎增加，电梯案房渐渐会取俗代多层，可限见高层公寓泡的潜在市场蚀还是很大的朋。姿3.选择何特种高层公寓渴产品：妨算托层弓财牛寺瓦能呈就现在而言叮，选择普通谊的单身公寓台客户的比例脂居多，但也贼有四分之一磁以上的人倾笼向于酒店式构公寓，普通涉的单身公寓查相对来说物蹈管费用凝比酒店式公傅寓要低，而哲洒店式公寓叛不但拥有普饶通单身公寓肚的功能，并跳且具有酒店疯式的管理与怨服务，相当抖方便与舒适仪，当然物管境费用相对要掘较高些了，读所以如何选窑择也要根据夫对经济的一铃个承受能力碌而定。随着型以后社会的阔发展，产品骂的进步，酒麻店式公寓定晨会为更多的矩人所接受。袜坚晶径4.购买公万寓所能接受肆的单价：摇搞税窑从比例上来鼠看，客户还蔑是比较看重辜价格的，接泽受单价低于肆3000元刷/平方米的竿客户占了近粗90%，可筋见客户的心友理还是希望扛买到经济实穗惠的房子。吃5.如果兰“解康泰佳苑烂”棕有您需要的委公寓，能承秋受的价位：问由于客户对屈“赠康泰佳苑施”躬已经有了一构定的认知，霸所以在30圾00-32稻00元这个维区间上，它吓的比例拉升胞了17%，衫说明原来对扶于公寓住宅床承受300第0元以下的辩客户，通过勺我们的引导吴，还是可以捏接受这个价贝位的。愈6．希望购晨买公寓的面惹积：折从比例上来专看，想购买湾50-11叉0平米的客路户居多，占定了75%，惩其中绝大多蛇数客户希望累购买的面积钟在50-9星0平米，说正明消费群体补中对于公寓淡住币宅的需求还具是以小面积似居多。誉7．购房能驻承受的总价批：阿吼从比例上看方，承受总价涌在15瓦—虎25万的客慕户占了65浇%,可见面陪积较小的房般型市场还是谣比较好，这贤与客户接受碗的面积有关体，面积小总膝价就低了，继35%的客榨户