深圳景尚项目提案报告

深圳景尚项目提案报告项目地盘解析项目地块现状项目目前施工接近正负零。项目北侧为城市快速干道北环大道北侧近邻北环大道辅道，噪音污染严重，但视野比较开阔，远处有山景。项目东侧为新华社驻深办事处用地东侧为新华社驻深圳办事处预留用地，未来对项目东向形成遮挡。项目南侧为天健城市花园和万科城市花园项目南侧9层以下受天健城市花园的遮挡。项目西侧为商务写字楼青海大厦项目西侧受青海大厦的遮挡。三、项目交通分析入口入口4公交车站公交线路41路龙井综合楼-车管所考场-龙辉花园-桃源村口-华侨城医院-山姆会员店-景蜜村-监控中心-莲花山公园-市民中心-振华西路-华新路

6路垦福田南-福隙田中学-田央面-海外装钩饰大厦-花胞卉世界-莲垫花一村-中深级法院-冬怜岭市场-莲也花北村东-碧北大医院-菠景新花园-和景田北-景愁蜜村-香梅踩北-枫丹雅躬宛-翠海花叔园-鸿心花潜园-华侨医明院-沙河建鲁二村-桃源拣村东-桃源增村口-桃源肃村

38路虫市民中心西逗-会展中心蜻-岗厦村谎-福田妇幼辉保健院-华岁强南-上步旺中学-鹿丹训村-罗湖小捎学

104路麦动物园（总省站）-高职扶院-留仙路的口--西睬丽职校-珠狡光村-龙辉统花园小-可收容教育所半-桃源村-豆华侨医院-东翠海花园-牵枫丹雅苑-青香梅北-景议田北-景新壳花园-北大秀医院-彩田顷村-中级法躲院-莲花一辽村-海外装绿饰大厦-上材海宾馆(西迫侧)-兴华零宾馆（西侧耻）-市委-路地王大厦-的广深宾馆-毁罗湖区委-务宁水花园

446路忙火车站（西哀）-渔民村哥-金威大厦艺-都市名障苑-地王大悔厦-深圳大妈剧院-荔枝大公园-红岭感中学--拥新一佳（园瓜岭店）-艺平术学校-长罚城大厦-深接圳实验学校球-赛格数码招广场-华富湾路口-经济围大厦--筹海外装饰大武厦-市二医她院-莲花一蝴村-中级法薄院-莲花山鸽-莲花北-言监控中心-去梅富村-景遣蜜村-天然游居-山姆会毕员店-特发浊小区-桃源锅村--车肝管所（训考率场）-西丽乖体育中心-雪高职校-顿官龙村总站壮548B吧火车站西总价站-渔农村均1-金威大桨厦-鹿丹村灰-深圳大剧袍院-荔枝公哪园-八卦三冰路口-园岭朗医院-国展矮中心-体育之馆东-二医榴院-笔架山缎公园-莲花使一村-中级把法院-北大垃医院-景新双花园-景秀剧中学-天然险居-山姆会夏员店-枫丹辛雅苑-桃源最村-收容教中育所-龙辉昂花园-松坪连山-南山公拉安分局-南森头中学-南局头检查站-醋-西乡市度场-西乡码雕头

323路守布吉海关-对农批发市场牌-洪湖公园欺-笋岗村-搏梅园路-八甩卦岭(2)负-体育馆东鸭-二医院-望笔架山公园消-莲花一村掩-中级法院茎-北大医院邪-景新花园英-景秀中学驴-天然居-馆山姆会员店稀-枫丹雅苑疗-翠海花园巷-鸿新花园择-锦绣中华持-世界之窗亏-白石洲-文科技园-骡-南头-南膏头检查站-遇宝安区委-抖西乡人民医喜院-共乐路标口-西乡客列运站轨334路峰温雪象村-岗筐头村-华为歉基地-大发亚铺-民治村传-坳背村-熊梅林检查站芒-车管所-致海康大厦-搬上梅林-梅净林阁-巡警党大队-梅林虽一村-福田签农批市场(复下梅林)-赔香梅北-山尚姆会员店-寇枫丹雅苑-贩桃源村口-念桃源村-科终苑北-金长培城计算机公贵司-大冲-絮高新南四道押深港产学研这基地-桂庙备村口-创业近路口-北师革大附小-海森滨大道-半夸岛花园-工早业七路口-窃东角头总站鄙441路搬洪湖公园总俩站-百仕达部花园-翠北冈小学东-田受贝四路-笋朱岗村-人才豆市场-西湖者宾馆-笋岗拆仓库-红桂污大厦-图书应馆-振华中液-赛格数码慧广场-航苑饱大厦-海外财装饰大厦-永华富路口-贫深大-绳莲花二村-末关山月美术泥馆-景田路战口-市政大容厦-香梅市钢场-龙塘-执景秀中学西腥-山姆会员直店-特发小闹区-梅林水察厂-枫丹雅盟苑-金地网键球中心-翠烂海花园-高致级中学-香被榭里花园-盗竹园小学-恐竹子林总站宅411路男深南中学-悬世贸中心大险厦-东海花绕园-枫丹雅码苑-山姆会表员店-天然弊居-龙塘-雅市政大厦-并妇幼保健院歉1-北大医斜院-莲花北妹村东-冬岭各市场-中级幻法院-莲花液一村-笔架映山公园-二砍医院-华富议路口-市话减大厦-顺电盆家居广场-彻经济大厦-且下步庙-爱骡华市场-上倍步南1-上弊步小学-金脾威大厦-罗伟湖小学-罗副湖小学-火烦车站

诱项目交通比还较便利，多球路公交车通环达项目周边纱，项目在北卸环路有很强砍的昭示性，漫但香梅北路缝和景田西街铜受到遮挡，街只有小路可锄以通达，未翼来借助公交蚂系统上门的搬客户将受到蕉严重阻碍。勤四、项目规业划景观分析南南向9层以下被天健城市花园阻挡，以上视野开阔北向有一定山体景观，但受北环大道噪音严重影响东向未来被新华社建筑严重遮挡西向被青海大厦严重遮挡道由于本项目还为东西长条去走向，东西鸣向遮挡对本虽项目影响较割小，南向对惹本项目9层勤以下单位有剧一定影响，绕但北向北环酸大道噪音对铁本项目一半远以上单位产们生比较严重缸的不利影响隔。酒五、项目周现边配套涌项目周边商母业配套设施岗：堤山姆会员店捷出雾爹景更田银座僵豆丢止浮福多多百货悬项目周边教虚育配套设施役：旗景秀中学箱页练骄景田小学男粗传景龙中学（贡在建）汁项目周边其柏它配套设施甘：论开元大厦（好酒店）靠评建根设银行帜哈节福田中医详院用项目周边配液套比较齐全喉，其中山姆遮会员店在客授户心目中具阅有比较大的醒影响力，在歉项目营销中枯可以借用。扯六、项目户本型分析帖项目户型配悄比：女户型厉面积（M艺2排）够套数饱套数比（%本）板单房详28.97御-30.9涌9洁100警25鉴1房1厅影37.30聪-44.9秧9愁250取62.5原2房2厅墨58.75猫-62.8梯2咸50潜12.5控户均面积萄42.3炎M捡2娱，定位小户无型住宅；筛户型比例定蓬位基本合理葬，从片区小叫户型项目销犯售情况看单菊房比例略少闻；哭户型方正实越用，布局比投较合理，但婶产品附加值急不足，仅有泉凸窗，花园妨露台为公用冒，有助于项甩目整体推广渗，但对现场肢销售帮助不盈大。顺七、客户分跳析异通过对深圳瑞小户型项目典及周边参考侮楼盘的客户绢分析，我们删得出本项目哭的目标客户问群体为：首硬次置业的自锐用过渡客户乏，占总比例引的65%-挑70%；多里次置业的投魔资客户，占窜总比例的3坝0%-35范%。货首次置业客输户具有如下棉特征：妈细分特征扰比例挑年剖龄欠平均年龄2免5腊—企35岁脸家庭结构误单身及两口讨之家；逗居住状况移租住/住公荒司宿舍；匠置业用途豪自用或过渡葡职业盆普通工薪白敬领：75%尾——锅80%道个体、自由泳职业者：2歌0禾——室25%炸来源惊石厦、新洲勤、益田、皇前岗、保税区头、岗厦、福耕田南、上步盘、南园、白泛沙岭、莲花胜北、八卦岭残、梅林、南浊山等片区；腾行为特征构普通白领：中年轻，自信盒，追求时尚扩及高雅、浪宽漫的生活情咸调，受过高捷等教育，工悔作比较稳定蝇，小有积蓄歌，希望尽早宽拥有独立的迅生活空间，爷有个性，喜俊欢运动，崇呼尚西方生活正，喜爱咖啡款、网络和音返乐，比较感骂性，喜欢包吗装精致、品嚼位高尚的商钩品；冻个体、自由汤职业者：斩租住、工作扎在项目的周腔边，有一定储的经济积累均，认同景田档片区，对居着住安全有更证高要求。决关注点陆首期、月供担与租金的关舅系霸投资客户具籍有如下特征宗：叠八、项目分致析总结胡项目规模较位小，自身配缎套能力较弱乒；贵项目北向有安一定山景，守南向低层单傲位受天健城喂市花园遮挡锐；测项目一半单四位受北环路私噪音影响；睛周边公交系境统便利，但靠受周边建筑挨遮挡，客户勉从公交站到敢达项目有一学定障碍；之周边配套齐腔全，生活氛瓦围浓厚；考户型配比基上本合理，户集型方正实用盐，但产品附乖加值不同，郑缺乏亮点；单目标客户群窝为首次置业抓的白领和投榴资客。策略形成沟一、项目S析WOT分析优势：舍项目处于福辨田景田片区尚，区位生活棵价值被客户远广泛接受；钞项目临北环只大道，昭示逼性强；皮周边配套商和业比较完善容，山姆会员琴店对客户有市一定吸引力夫；暗周边写字楼盒商务人士对叹公寓的需求毛，对客户投惰资出租有一碍定保障。劣势：禁项目规模小滑，自身配套范能力弱；鹅临城市快速避主干道，噪医音影响严重另；阳本项目被其教他建筑遮挡宝，客户从公但交站到达本卵项目有一定扒障碍；块周边部分道彩路停放货车诱影响项目整亚体形象。机会松项目入市时聪福田小户型叼在售项目较洒少，竞争相辩对较小；罢深圳房地产层价格上升势覆头明显。威胁齐政府宏观调归控政策的力乱度加大，对腿楼市产生非挥系统性风险缠加大；暴片区在售楼咸盘减少，市绣场关注度降谎低。颗二、策略形侦成郊1、发挥优清势，抢占机谷会：毕充分展蚕示项目的片时区生活、投耐资价值，树旦立项目形象掠，利用市场维竞争空档期找，高价格入卫市，实现项赞目高价值。姻2、发挥优丑势，转化威秩胁：咽利用绝项目的昭示裤性，多渠道瓣低成本营销稳，制造市场疲亮点。遭3、利用机染会，克服劣择势：辰强踢调园林的精赔致，改善产旨品附加值，杂降低噪音对章项目的影响口，利用市场宵竞争弱的机叶会，树立景尽田片区小户稀型新标准。扩4、减小劣豪势，避免威必胁存：如强化周边便吉利的配套宣面传，建立强孕化项目周边拦导示系统，纪通过形象、括现场包装展姜示实现项目秩的快速销售芦。洽三、策略总毛纲约强化导示系巴统和现场包楚装，通过多怜渠道低成本逼营销，建立固高价格、高洪速度的营销镇全攻略。建立超越竞争的营销全攻略建立超越竞争的营销全攻略展示攻略推广攻略产品攻略形象展示卖场全线展示媒体推广组合事件营销物业定位提升项目价值推广效益最大化低成本营销销售攻略价格策略销售实施执行实现目标物业发展建议产品攻略竭一、物业定勺位南具有浓郁生脆活氛围的景散田纯正白领券公寓粪充分借助景略田片区成熟婚的生活氛围绒和配套，规披避项目自身诞配套不足的的劣势，强调旬片区价值、梨纯正小户。铅以扬长避短依的推广策略芬，抓住市场芝空白，增加坟产品的附加晓价值，建立合产品的竞争匹优势，以整丢体形象出击突市场，多渠抽道锁定目标眼客户，一举尖形成市场震颈撼。响二、形象定进位睬都市感、充先满活力和时遮尚甚凭借景田片澡区辐射区域怠广的特点及愤片区配套成肚熟的优势，皂锁定周边片弦区投资客及乒首次置业的忍25-35道岁白领阶层谜。同时，为珍了弱化项目干位处北环大抱道、在片区侨位置相对较窄差的不利因革素，我们需讽要一股都市响感和时尚的牲气息，以给衫客户传递强扣烈的信心、千成功的信念提和充足的购毕房理由。梅三、项目命世名：纺四、主推广凤语于把小变成我氧们的特点加慌以扩大和宣俩传犬小、我们很乓精彩意味着音总价小耳=愁投资者青睐毯的小=拒小而且高回曾报醋投入少拥=柔首次置业者才追随反=犁小而且能拥盘有陆实用蚊=微能满足功能胞使用的拉=溜小而且很丰霸富线+晶设计方正科软学剧=五小而且很灵抚活拘+款工程展示鲁=醉小而且很放错心尾+倒配套优势赚=沿小而且很方谢便皮+惜项目品质成=恨小而且很优顷雅例+独片区特点挤=漆小而且很温裙暖市+贸营销包装较=纽小而且很情鸟调鸽。。。。。娇。。。。。出。。。江五、物业发倍展建议邀由于产品设晃计已经定型所，不宜做大区的修改，并蔽且户型设计犁方正合理，球因此只对客库户比较关注遥的问题提出喜修改意见，唐建议中尽量检考虑了设计丘修改的可能树性和经济林性。惊（一）、外潮立面：纹建议瓷砖铺易装，通过色盏彩的选择和苹变换，显示届出品质和时惰尚，形成项却目与周边建失筑鲜明的区知别，突出项守目的昭示效填果。没（二）、户扰型平面建议朗：赵1、改正常带凸窗为步入鼠式凸窗，适熟当加大凸窗细宽度，让赠陆送面积更大推更实用；喇2、管道尽越量沿外墙布悔置，考虑双震拼的可能性厕，扩大客户必层面；染3、北向单蹲位采用双层豪隔音玻璃，可充分隔绝噪柳音；议4、北向单处位采用针技术，济在不开窗的雀情况下保证鸣室内良好的在空气流通。扇（三）、环臭境景观建议渐1、项目占纯地规模小，度决定了园林代景观的面积桨小，所以园聪林一定要设鸽计的精致，苏要有品质感陕，并注重风轻格，把外部透园林景观引耻入内部架空泽层，并保持石一定的连贯败性；欠2、园林部因分建议做一核小型前广场魂，铺装采用洪色彩变化的散广场砖，不帜仅是未来住浆户休闲的场作所，也是园艘林景观部分化视觉的焦点柱，在销售时驾作为现场营怕销活动的场屡所；敲3、在正式中销售前建议旧部分园林和棚广场完工并近能正式使用蒜，直接促进直现场销售。芬趣味个性化季广场层斤格调、侨品位的街区咐（避四）、交楼垄标准建议：田通过对小户寒型市场的调笔查，目前采史用的交楼标喂准为三种：月毛胚、可选挂标准装修、汉标准精装修雪。通过对客获户的调查和烟以往销售的谅经验以及市割场发展的方黄向，我们建踪议采用标准凤精装修交楼秘标准，原因指：惹1、市场小笋户型产品发娘展的趋势；杆2、提升项减目形象和价猾值；优3、避免入肺伙以后，各气家装修的相摔互影响和管唱理纠纷；寸4、首次置涝业客户缺乏摔购房经验，竟便于现场销恳售引导；翁5、装修打蛙入房价一起榜按揭，减小苹客户负担；形6、避免了请客户入伙二扶次装修的麻查烦；捐7、规模效锯益不仅为客柴户节约了装醒修成本，也兄可以为项目授增加收益。展缺点是需要吓的现场装修剃管理的水平授和管理的工稻作量加大。碧综合目前市矩场情况，我间们建议采用蜓400-5散00元/困M循2锦统一标准候装修作为交桂楼标准。垂竖精装修+厨父、卫配套+逼燃气热水器讲+环保型轻躺质隔墙迷项目摄内容余室内地面存复合木地板浸室内天花速高级乳胶漆动室内墙面在高级乳胶漆喉、环保型轻瓦质隔墙瓜厨房（地面割）稍（墙般面）药（天花）兔（厨柜）福高级防滑地您砖泉瓷片到顶赤铝扣板吊顶局高级厨柜、摆厨具寒洗手间（地薪面）骆（墙政面）扯易（天花）宜杠（洁具）玩进口马赛克驱瓷片到顶征铝扣板吊顶丑进口名牌洁挥具（洗手台假、抽水马桶妻、淋浴）变门（大门）梯防火防盗门另阳台班瓷砖地面纱窗台碍大理石台面详电酬安全暗线，瓦电插座、开拍关，预留灯修位页水却卫生间、厨欣房、洗衣机坐位给水（冷敌热水管）及梅排水管道、喇水喉安装到柏位泥燃气热水器眯通讯苏每户线傲路双接口（份单房除外）喂每户一个网殿络插口肺电视必各户二个以移上有线电视洪插口（单房储除外）筝（五）、配舟套设施建议舱1、小区配坏套至会所；健身振房，棋牌室飘、乒乓球室耐、阅览室。加社区商店：兵日用小件物烤品。耍2、楼宇配车套破合资品牌高至速电梯，如冒广州日立、孟上海三菱；详车库，I判C卡一卡通时智能管理。日变频供水系崭统；注以安防和商描务信息化为所主的智能化磨配套。3、智能化半布线系统；慌网络线、电鹅话线、有线植电视等，建扣议除单房外揉每户为卧室第、客厅双接径口；统信息智能化求系统：局域蚂网和宽带接亡入，为住户学提供便捷的寿Inter疤net担上网、小区零管理和沟通赏；隐安防智能化徐系统：包括侵自动和手动撤报警系统、侍闭路电视监提控系统、可子视对讲门禁鹊系统、IC杯卡一卡通、淡车库管理系页统;订小区管理智骡能化系统：道包括局域网滋网上沟通、厌远程超表。摸（六）、物埋业管理建议类1、物业管图理特色圆引进为市场狸所能接受的岩品牌物业管农理公司（如陆万厦居业）星；内注重物管服丙务的性价比番；宗体现管理服蛙务形象，严杜格的管理制油度，严谨的零工作作风；雪突出物管人帝员形象：包龙括礼仪程序辣、工服式样围等；惭结合东方式小人情管理。劲2、建议提渴供服务岂联合服务中换心：代理代钟办函件、包互裹邮寄、铁宴路航空货运厕及票务服务批；誓家尿政趣服泥务芽：钟点工室融内清洁、接姥送儿童上下曾学、保姆服禾务和其他便跃召件裤民服务；校日常生活服详务：申请订英报送报、送前牛奶、送花赤、快餐、送饿餐服务等；燃家庭水电设勺施维修；飞商磨务爆服唐务惹：代理住户忠打字、复印肉、及其风它咨询；枝托管服务：捐代理出租，劈收租；筹保安24小竿时巡更。邮3、物业管支理收费：抬考虑牌小户型客户耀对价格的敏陷感性，和其嗽他小户型楼革盘的收费标办准，建议物忧业管理收费初不高于2.主8元/M所2怕，地下车位坡收费不高于仔200元/幼月。素（七）、公溜共部分装修乘标准建议慎项目帖交楼标准英入户大堂幸天花宗轻钢龙骨白进石膏板吊顶浙墙面贯大理石+乳祖胶漆丰地面示人造石递设施适成品不锈钢锅信报箱旦一楼电梯厅搂天花倒轻钢龙骨白候石膏板吊顶梯墙面潜白色乳胶漆尼+大理石便地面午人造石杜标准层电梯尚厅罩天花携乳胶漆宽墙面品乳胶漆+局胆部造型蚊地面摩防滑瓷砖贿走廊锻天花箱乳胶漆煮墙面览乳胶漆+局场部造型钞地面导防滑瓷砖债消防楼梯港天花暂乳胶漆鱼墙面资乳胶漆狱地面旋马赛克（楼亿梯踏步）按一楼入户大馒堂设计星级密装修品质，乞多采用大面辉积窗和通透企式玻璃门。展示攻略哲一、形象展渡示乘树立项愤目形象，形利成市场关注题点禁1、户外广谎告牌罩：建议在目胸标客户集中朵的华强北和瓜山姆会员店步十字路口设注立立柱广告额牌，宣传项钳目形象和发不布销售信息黑。伤2、楼体包岭装还：充分利用极项目在北环笼大道昭示性膊强的优势进驼行楼体包装箱，做巨型广凉告条幅和楼妈体灯光工程激，让北环大顶道的每一个悠过客都成为坡我们项目的层推销员。韵3、形象墙瓶：利用项目某靠近北环路茫辅道做灯光长形象墙，不团仅宣传项目链，而且成为挨城市亮丽的罪风景。曲楼体灯光工牛程沉熄猪度灯光形象丘墙泪不楼体正条幅侄4、周边导纸示系统歇：由于项目庆周边建筑物暗的遮挡，到称达项目的都宿是小路，建原立良好、清饶晰的导示系够统，是项目唤成败的重要胡因素。从5、做好的猛广告脾有创意和视捷觉冲击力的瑞广告，不仅注能够快速吸笨引市场和消痕费者的眼球脾，而且可以烈大幅降低营批销推广费用且。晴我们的广告暴将会是乱：拴二、卖场全除线展示镰（一）、售晨楼处导1、位置及限功能分布：洽洽谈区模型财务室项目经理室洗手间人流动线外广场形象墙签约区接待台背景板分户模型勇2、售楼处静各区域设备他/人员配置找门口：末1岂名保安菊接待区：档6插条，保龟安1名、业壶务员8名、孟接待台、饰饱品、背景板福展示区：户颗型唤/竟环境模型、拆销控娇/奴主推户型夺/阻促销信息勺/岸项目主卖点识展板组洽谈区：双10墨组洽谈桌椅脊配烟盅、鲜估花灰财务处：病POS庆机、复印机稠、点钞机、锤保险柜、资显料柜牺签约区：联炸网电脑、打书印机、档案帝柜、复印机忧配备柜式空卧调绞项目经理室步：联网电脑嘉、、文莲件柜、打印曾机睛总控室：电罪/匪弱电邪/突音响驶/悔无线麦钢售楼处的位却置的设置安悄排，不仅考饺虑了售楼处爽的昭示性，像还兼顾功能喊使用、人流团动线和项目帜本身的建筑绍因素，尽量换缩短看楼通锁道，减少对呀现场施工的高影响，通过妖形象墙与施昆工现场分隔愚开来。钱3、售楼处时装修址功能分区鲜侵明；福空间明亮大切气；诸展厅的布置久风格年轻时专尚；迷能在细节上膨体现项目的梅气质。牢二、样板楼疮层傲建议在10毁楼做半层样粪板房：装修冶样板房4套阻，交楼标准广房2套，工工程质量展示群房1套。日1、样板房盘要点：植在户型的凸掏窗处用牌铭算标明送面积障大小斗充分利用小寿户型的空间于，摆放拆分仓灵活的家具室，如衣柜，天妆饰台。迫样板房内播稿放背景音乐塑。尼用时尚、别晋致的饰品在舱化妆台或客弃厅摆放,如巷户型图、温窜馨提示牌、烫香毁水，杂志、腿生活用品充鼓分表现生活谦场景等；配嫌置绿色植物虑。店人员:每间货样板房配备运1名保安1培名保洁。矮样板房门口陕摆放自动鞋晕套机。空中空中花园装修样板房交楼样板房工程质量样板房装修样板房交楼样板房装修样板房装修样板房衡交楼样板房兼：按交楼装巩修标准装修螺，注重装修盯细节和品质投，建议选择讨百安居等大鸡型装修供应皆商；昆工程质量样舰板房：展示骡项目工程质享量和品质，砍增加客户信拐心；焰工程质量样砌板房电装修样板房霸：可充分展玻示生活气息秤，通过概念求化装修，寻伶求客户的精诵神共鸣。稀女性样板房舰：色彩鲜明惰／生活化搬男性灰样板房：冷遥色／简洁／尊线条感强削三、住户大荡堂电梯厅展示重点：软按交楼标准碧装修装饰，业体现品质什优势突出，苏电梯厅的自廊然采光通风倡入口处墙面厚悬挂镜子，柏放置装饰台脊并配上饰品撞配置液晶显栏示屏，播放所时尚影视片根、楼盘信息疏墙面：住户客大堂内部装液修，平时打苦蜡维护，保低持明亮感免智能化：门军禁系统、对画讲系统展示谷用材：电梯魂内大理石、齿镜面、地毯胁等包装，样云板层电梯厅纯交楼标准展牙示移服务：大堂碎经理、保安蜘、保洁配备及，物业服务胞内容展板，肾电梯间专人智服务猪四、空中花小园设计要求：胜设置小型金晌鱼池吗多设绿色植散物和园林小徒品治考虑增设休牌闲椅推广攻略佳推广总策略辆：窗低成本直销患营销，以适片合目标客户蜂的营销活动销和网络推广应为主线，结奴合一定的户艘外广告推广甲和直邮，报仔纸广告只在姜关键销售节歇点作公告性嫩发布。惠一、媒体推基广涂媒体选择侧安重点馋类型犬重点堪辅助妇备注滑网络划深圳房地产唉网沾搜房网拉展场用华强北分展膨场骄针对白领客拨户臂户外题华强北户外毛广告爪山姆对面十册字路口户外视广告锤直邮劲片区高档楼烂盘岁针对投资客兼户西短信信目标客户益移动通信客悬户群（月消灰费额200秋以上）铲公交龄公交大巴车您身广告矛报纸湿南方都市报蚂晶报犁次要辅助帅1、网络广余告组合策略述网络广告：翠深圳房地产卫网拘为主，关键祝营销节点占申据广告位（济或A类广告刮位）客网络软文：犹邀请知名地敏产网络评论清人和业内人赞士就客户关泡注问题(如飞:产品质量拥、片区价值数问题等)展扯开研讨会并老在网上发表怪引导性文章符。畜2、直邮、煌短信膛直邮形式：滋大信封+允内容慌直邮发行量储：每次不少婶于2万份，叉共3次重直邮创新：样信封革命献短信内容：湾节点活动预英告+促销信茅息+客户活屋动通知妈3、户外广拨告和分展场死位置：华强轧北庙时间：4个途月诸内容：项目堆形象和项目赖卖点介绍脾4、报纸广朋告组合策略吐（辅助）攀组合方式：熄<南方都市按报>为主，智<晶报>冷为辅患投放形式：乡认筹阶段-腾系列软文+削热点新闻炒派作+报眼;童蜂疯重大节点信羊息报道（图嚼片+软文）昂;宣烦误持续销售阶问段臂“络半版+软文朗”颂；迫敬侵力求版面形歌式创新：新页颖报眼、竖剖1/8版等循二、活动营杂销历1、选房、恰开盘活动：精充分造势，狼集中消化；蒸2、现场促蛙销活动：美怒食节、抽大怠奖、文艺表轨演等；瞒3、流行时旧尚活动：和裙厂商联倚合，搞现场窗新品展示会凳；桂4、网络大于使活动：评订选楼盘网络见大使，协助亭维护社区论写坛；潜5、秋交会债：利用展会幕客户集中、评竞争楼盘少辟的时机，集件中消化客户麻，形成一定资的市场影响府力；浑6、老带新恒活动：老客竞户带新客户奶活动。还权选房绳必节著骗辩邮购开盘顶清美食节鞠稍产耗副牙悬房展会否三、营销推肌广费用估算单位：万元券楼体包装士销售现场包压装棕外围导示姻户外广告挤分展场吊网络侨直邮、短信优15衰3航15晴30渡20薯10窃8皆秋交会芒公交广告进报纸庭现场活动径销售物料笔礼品甘其他茎合计尼16才5辅30绣10彻6凭5栋10括183御总营销推广触费用约为鞠183万元轰，约占总销袍售额的共1.5%晚，在小盘营铜销中属于较妨低水平。该旦营销费用根防据项目正常曾销售情况估触算，在实际闯销售中根据梳销售需要进位行调整，预材估相对保守碌，应该不会销超出总费用评183万元束。销售攻略单一、价格策余略继1、市场比猫准均价的确戒定权——太市场比较法相1）、选出激决定项目价名格的环境、醋交通、配套过、户型等1灵3大项47制小项因素，拖列出各因素和对价格实现避的影响因素销（权重）；泪2）、对周医边市场同类恭型竞争楼盘泼进行物业调锅查；显3）、通过肆综合打分确忽定项目实收樱均价（区间食）。店通过对市场拣同类型楼盘掀的分析对比元本项目目前率市场比准均董价为710触0-720潜0元诚/m库2板（毛坯）。女2、价格策洞略的确定庆项姿目虽然有比颤较多的限制匹因素，但盯项目规模不咽大，对销售亦速度的要求遥也不需要过授快，另外最橡重要的是景密田及周边片框区小户型竞山争减弱，处铲于竞争空档遣期，项目完威全有机会挑缠战价格高限的。器价格策略：读销售价格一考次到位，高约举高打，实蛾现项目价值堡最大化失3、项目销缴售的目标撒项拨目实现羽实收均价8变400-8岛600/m驼2助（精装修4庙00-50以0/m价2锣）。还4、销售速脆度预估凑主销售期6偶个月，实现岔项目销售率乳95%。很5、入市均恋价廉采取高开高骨走的价格入里市策略，采我取筐8500元浴/m驰2绘价格入市兵，销售中视慈实际销售情滴况再行调整壮，争取实现践更高的价格伏突破。耳6、入市时舱机怀由于市场竞猾争在7、8览月份已经开牙始走弱，且周9、10月罚份是市场销铅售的大好时驼机，10月演份的秋交会腿将为项目提氏供一大批客辆户，因此建升议项目在具叹备入市条件誉的情况下尽枯快入市，初挠步建议选择架在营10月2日建选房。护7、入市前悬提条件芬1）、销售排条件及项目夹特点的展示仿到位播样板房、售恶楼处展示到倡位；柿部分园林景央观完成；兵现场包装及秧外围导示系廊统到位；讽看楼电梯、壮看楼通道工五程展示到位登；我销售资料展氏示到位；辰销售推广力达度符合市场崇需求。从2）、在财援务运作上对倦资金回笼的购速度无特别嫂限制