马群综合交通枢纽换乘中心项目可行性研究报告

马群综合交通枢纽换乘中心项目可行性研究报告PAGE第21页共21页仙林大学城文澜路以北NO.2010G06地块项目可行性研究报告江苏天华工程项目管理咨询有限公司第1页共49页马群综合交通枢纽换乘中心项目可行性研究报告中青旅江苏置业有限公司一、总论1.1.项目建设背景中青旅江苏置业有限公司与南京市交通局于2012年8月即将签署“马群综合交通枢纽换乘中心”综合开发的框架协议，该项目的前期准备工作正有条不紊展开。同时，按南京市政府部门的有关要求及要点，中青旅江苏置业有限公司委托全日新建筑规划设计（上海）有限公司进行了该项目总体概念性规划方案设计。根据初步总体概念性规划设计方案及相关投资建设规模，经初步投资估算该项目总成本为29.36亿元,总投资额为38.74亿元。项目名称：马群综合交通枢纽换乘中心项目开发建设商：中青旅江苏置业有限公司法定代表人：邓金波开发建设商地址：南京市鼓楼区云南北路83号天鹤文云大厦9楼项目开发定位：综合交通枢纽换乘中心综合商业住宅及配套1.2.开发建设商简介中青旅江苏置业有限公司成立于1997年6月，由中国青年旅行社总社控股、注册资本2000万元，具有二级房地产开发资质。本公司自98年初开始启动第一个项目——中青园。该项目占地面积为20亩,由三幢七层住宅、一幢高层商住楼组成，以其高贵典雅的建筑风格，卓越的建筑品质，周全完善的售后服务为公司赢得了美誉。中青山庄，位于青翠秀丽的紫金山麓，占地面积51.27亩，十三幢住宅总建筑面积70000多平方米，以其优美的外部环境、完善的施工管理、过硬的施工质量赢得了用户的极大肯定。中青旅江苏置业秉持“讲信誉，重实效”的开发信仰，遵循人与自然共依存，建筑与环境相和谐的原理，凭借务实的工作态度，不懈努力，为房地产及相关产业的发展做出自己的贡献。1.3.地块位置及优势1.3.1.地块该项目地块位于南京城东地区紫金山板块-马群，东临绕城公路，西临府军卫小区，南临芝嘉路，北临地铁二线马群站。马群南路将地块分割成东西两块，西侧地块9.6万平方米，东侧地块5.1万平方米。项目占地14.7万平方米。1.3.2.地块现状1.3.3.地块优势交通优势地铁2号线、16号线、17号线在此交汇，绕城公路、宁杭公路、沪宁连接线在此通过，十多条公交线在此设站，交通优势明显，汇聚大量人流。规划优势紫金山板块坚持高起点规划，专门邀请国内外著名规划单位和设计师编制总体规划、景观规划、生态规划、人文规划、中心区城市规划等七项规划，并严格控制管理，确保高标准的规划落实到位。人文优势深厚的人文底蕴是紫金山板块独有的优势，人文价值是紫金山板块最大的价值所在。无论从历史文化的角度，还是从政治的角度，紫金山都有着无可取代的特殊地位。称其为“圣地”都不为过，可以说，紫金山是华人心中的“圣地”。生态优势紫金山作为南京的城市“绿肺”，拥有约20平方公里的原生山景资源，是国家5A级景区,拥有无可替代的山景资源和生态优势，成为南京生态宜居型住宅片区第一首选，更承载着南京人的终极置业梦想。随着紫金山板块内轨道交通、商业配套、园区规划，作为自然与繁华兼备的胜地，板块人居价值备受认可，1.4.可行性研究报告编制依据1.4.1.《“马群综合换乘中心”综合开发框架协议》1.4.2.宁改发[2006]86号《市政府关于印发<南京市企业投资项目标准暂行办法>》的通知等1.4.3.南京市城市规划系列实施细则1.4.4.南京市总体规划1.4.5.国家城市居住区规划设计规范1.4.6.江苏省建筑安装工程概、预算定额及相关规定1.5.可行性研究报告研究范围本研究范围主要包括南京市商业、住宅市场分析，建设规模及类型、项目建设方案投资概算、项目经济效益评价。1.6.研究结论在紫金山板块的快速发展带动之下，马群摆脱了其城郊结合的区位形象。随着城市化进程的加速，马群已经渐渐融入主城，成为紫金山板块住宅开发土地的补给力量，将紫金山豪宅板块版图成功东扩。紫金山板块汇集了大量高端项目，给板块商业提供了强劲的消费力，地铁2号线的开通打破了马群地区的交通瓶颈，未来地铁16号线、17号线也将在此设站，马群综合交通枢纽巨大的人流量为板块商业发展开拓了广阔的市场空间。紧邻马群交通枢纽的紫金山1号十万方的高端商业体招商花园城，将引进零售巨头沃尔玛、五星级嘉禾影院、知名儿童游乐中心，招商花园城也将是紫金山板块首家集餐饮、娱乐、休闲为一体的高端生活场，为紫金山板块提供专属性服务，成为紫金山板块商业住宅的新标杆。马群综合交通枢纽与高端商业为一体的先进城市配套将形成与新街口、河西三足鼎立的新兴商业区，板块居住价值具有很大的成长空间，商业物业的价值也将将迎来一轮快速成长。“马群综合交通枢纽换乘中心”项目符合国家城市房产开发建设产业政策，该项目不仅是一个多功能立体式的交通枢纽，还规划了商业配套及高端居住区，为换乘出行的市民提供便捷的餐饮、购物服务。该项目的建设开发相关手续正在办理或筹备办理中，项目建设资金完全由开发商自筹。根据对紫金山板块商业地产及房地产市场分析，预测商业、商品房有良好的市场需求，财务分析结果也表明，该项目经济效益可行。该项目社会效益、环境效益、经济效益显著。

二、拟建项目概况2.1.用地面积相关技术数据建设用地：148522平方米2.2.土地用途市政、商业、住宅用地2.3.建设规划要求技术参数规划容积率：3.0建筑密度：50%绿地率：35%2.4.拟建该项目的规划设计方案主要参数总建筑面积：479092平方米换乘中心：51143平方米综合商业：158893平方米住宅及配套：190643平方米其中：住宅145181平方米配套45462平方米（商业18000平方米、车库23000平方米、幼儿园1800平方米、物业等用房2662平方米）停车保养场：78413平方米2.5.方案概述马群综合交通枢纽换乘中心位于现有地铁2号线马群站处，由三个部分组成，换乘中心及综合商业、停车保养场、住宅及配套。其中，换乘中心及综合商业分为地上五层与地下一层，一层是公交换乘层及配套商业，二层主要是地铁换乘层配套商业，三-五层为商业层，地下一层是车辆停放层及配套商业。停车保养场为地上三层，包括屋面共停1100辆车。住宅由16幢18层小高层组成，A（面积70㎡）B（面积80㎡）两种户型1920户。

三、经济效益分析6.1.项目基本建设及相关配套总成本测算序号项目总价（万元）单位成本（元/m2）备注一土地费用20000.001拆迁费20000417.00基数479092平方米二建设规费5977.071住宅及配套3260.00171.00基数190643平方米2综合商业2717.07171.00基数158893平方米2换乘中心、停车保养场政府减免规费三前期费用9102.751勘察设计费5270.01110.00基数479092平方米2其他费用3832.7480.00基数479092平方米四建安费用225229.261住宅及配套（精装）76257.204000.00基数190643平方米2综合商业90569.015700.00基数158893平方米3停车保养场28228.683600.00基数78413平方米4换乘中心30174.375900.00基数51143平方米五配套费用28182.841住宅及配套11629.22610.00基数190643平方米2换乘中心、综合商业13652.34650.00基数210036平方米3停车保养场2901.28370.00基数78413平方米六其他费用5076.881样板房285.9615.00基数190643平方米2不可预见费用4790.92100.00基数479092平方米七项目总成本293568.806.2.销售收入预计6.2.1.商业、住宅销售总收入预计序号销售分类面积（m2）预计收入(万元)一住宅及配套单价总价备注1住宅1451812.00290362.002配套商业180002.00360003车位1108个88864小计335226.00二综合商业1商业1588931.50238339.50小计238339.50总计573565.506.2.2.[商业持有]、住宅销售收入预计序号销售分类面积（m2）预计收入(万元)一住宅及配套单价总价备注1住宅1451812.00290362.002配套商业180002.00360003车位1108个88864总计335226.006.3.管理、财务、税金、预征土地增值税等费用预计6.3.1.管理费用2.5%：项目总成本*2.5%293568.80*2.5%＝7339.22（万元）6.3.2.财务费用10％：项目总成本*10%293568.80*10%＝29356.88（万元）6.3.3.销售费用2%：销售预计收入*2%a.商业、住宅销售573565.50*2%＝11471.31（万元）b.[商业持有]、住宅销售335226.00*2%＝6704.52（万元）6.3.4.税金5.55%：销售预计收入*5.55％a.商业、住宅销售573565.50*5.55％＝31832.89（万元）b.[商业持有]、住宅销售335226.00*5.55％＝18605.04（万元）6.3.5.预征土地增值税：住宅销售预计收入*2％商业销售预计收入*3％a.商业、住宅销售335226.00*2％＝6704.52（万元）238339.50*3％＝7150.19（万元）b.[商业持有]、住宅销售335226.00*2％＝6704.52（万元）费用小计：a.商业、住宅销售93855.01(万元)b.[商业持有]、住宅销售68710.18(万元)6.4.单位平方米投资额预计6.4.1.项目总投资额：项目总成本+管理费用+销售费用+财务费用+税金+预征土地增值税a.商业、住宅销售293568.80+93855.01＝387423.81（万元）b.[商业持有]、住宅销售293568.80+68710.18＝362278.98（万元）6.4.2.单位平方米投资额：项目总投资额÷总建筑面积a.商业、住宅销售387423.81÷479092＝8086.62（元/平方米）b.[商业持有]、住宅销售362278.98÷479092＝7561.78（元/平方米）6.5.项目利润率预计6.5.1.商业、住宅销售a.税后利润：（销售总价-项目总投资额）*（1-25％）(573565.50-387423.81)*（1-25％）=139606.27（万元）b.投资利润率（税后）：税后利润÷项目总投资额139606.27÷387423.81＝36%6.5.2.[商业持有]、住宅销售a.税前利润：住宅销售总价-项目总投资额335226.00-362278.98=-27052.98（万元）b.15.89万元平方米商业持有，租赁经营。

四、市场分析4．1.南京市房地产市场综述

核心提示：2012年楼市全面回暖，南京成交量大幅上涨。

一级市场：2012年，南京土地市场上半年土地供应22宗，总面积达103.07万平米；土地市场成交共26宗，住宅用地面积达110.84万平米，占总供地面积的65.2%；商业用地面积达11.64万平米,占总供地面积的11.3%；办公用地面积达20.6万平米，占总供应面积的20.0%，其它性质的土地供应总计3.60万平米，占总供应面积的3.5%。二级市场：2012年，南京全市新增商品房批售套数31070套，同比下降了18.0%，平均每月新增5178套商品房。2012年上半年，南京市共成交商品住宅32067套，同比上升61.1%；成交面积323.80万平米，同比上升49.0%。4．2.南京市房地产市场情况

核心提示：最近楼市的回暖现象说明房市基本趋稳，大幅下行已不可能。4.2.1.存量分析

2011年1月份，南京楼市的库存房源数量才2.1万套左右，到今年1月份，南京楼市的新房库存量一度达到5.5万套，创下了有史以来南京楼市新房库存量之最。不过，在进入2月份之后，随着楼市销售量逐步反弹，，截至7月25日，南京新房库存量已经跌至4.6万套，成为今年以来楼市库存最低点。4.2.2销售分析7月份历来是楼市销售的淡季。不过，今年的状况则有些不同，根据中原市场研究部统计数据显示，截至7月25日，7月内全国主要城市的商品房签约再创新高，环比上月同期增长了6.9%，据统计，截止2012年7月31日晚6时，南京全市商品房当月成交8664套，环比6月份成交量上涨了15%之多，自2010年1月份以来单月成交量创两年半来新高南京楼市2012年1-7月每月成交量4.2.3价格分析据有关监控中心统计，南京房价连续三个月上涨。5月份南京房价微涨0.13%，6月份更是出现了0.57%的涨幅，7月份，南京房价再次环比上涨0.49%4．3.区域市场分析核心提示：周边在建商业、住宅项目，与本项目已不仅仅是竞争关系，而更是形成了一种共生关系。周边商业地产项目：森林摩尔商业街区，位于地铁2号线钟灵站，总建筑面积4万平方米，价格：均价20000元/平米，交付时间：2013年10月仙鹤门新天地社区商业中心，位于仙鹤门二号路和仙林大道交汇处，总建筑面积2.5万平方米，均价18000元/平方米，交付时间为2012年9月。招商花园城，本项目对面，总建筑面积超10万㎡100%自持，由招商地产全盘经营。目前招商花园城已经确定入驻的主力店有零售巨头沃尔玛、五星级嘉禾影院、苏宁、招商银行、KFC、汤姆熊、儿童游乐中心等一批品牌商家。周边住宅项目：复地御钟山建筑面积约35万平米，项目户型面积为170、220、330平米三种户型。售价未定。招商紫金山1号，建筑面积近20万平米，主力户型180-250平方米。当前均价23000元/平方米。4．4.经营管理策略分析核心提示：主题购物乐园，都市娱乐中心从30多万方的万达购物广场，到16万平方水游城，到23万平方新城市广场，再到城北10万平米大观天地MALL,购物中心层出不穷。面临诸多同质化商业中心的夹击，如何脱颖而出？万达、水游城、新城市和弘阳广场成功的共性是什么？答案是他们都抓住了“80后”和“90后”这两个消费群体。而且他们采用的都是一个相同的方法,就是把“购物”和“娱乐”混搭在一起，形成“主题购物乐园，都市娱乐中心”。综上所述对于南京2012年及以后几年内的房地产形势大致有以下几个结论：南京住宅市场需求具有可持续性。需求量十分稳定和充足，在2012年与后续几年都将保持一个较大的体量需求。马群综合交通枢纽与周边高端商业为一体的先进城市配套将形成与新街口、河西三足鼎立的新兴商业区，该区域板块居住价值具有很大的成长空间，商业物业的价值也将将迎来一轮快速成长。本项目不仅是一个多功能立体式的交通枢纽，还规划了商业配套及高端居住区。在拥有了品质、配套、交通、人文、生态等方面的优势后，本项目必将会获得巨大的成功。目录1．执行总结 41．1公司介绍 41．2服务介绍 41．3市场营销管理 51．4财务预测 52. 产品服务介绍： 62.1目标人群与对应的产品与服务 62.2业务开展详细介绍 63. 公司战略： 73.1使命：更自然、更快乐、更美好 73.2战略目标：成为新兴的开心农场服务行业的领跑者 73.2.1第一期目标： 73.2.2第二期目标： 83.2.3第三期目标： 84. 市场机会分析 94.1目标市场 94.2顾客消费准则 94.3销售策略 104.4竞争分析 105. 市场营销 115.1销售策略与目标 115.2价格策略 125.2.1撇脂定价法+渗透定价 125.2.2定价依据 125.2.3“开心农夫”项目定价清单 135.3促销策略 135.3.1短期的促销策略： 135.3.2长期的促销策略： 146. 经营管理 156.1企业的经营管理 156.1.1含义 156.1.2主要内容 166.1.3基本任务 166.2人力资源管理 166.2.1员工甄选与聘用 166.2.2绩效管理 176.2.3薪酬管理 17（1）、薪酬的激励作用 176.3企业选址 216.4企业发展环境 227. 管理体系 227.1公司性质及宗旨 227.2组织结构 227.3部门职责 237.4公司管理 247.4.1创业管理队伍 247.4.2其他工作人员 257.4.3董事会 258. CIS设计 258.1CIS的构成 258.1.1企业的理念识别 258.1.2企业的行为识别 258.1.3企业的视觉识别 258.2MIS设计 268.3BIS设计 268.4VIS设计 269. 风险分析及解决方案 279.1原材料风险及解决方案 279.1.1原材料风险 279.1.2解决方案 279.2市场不确定风险及解决方案 279.2.1市场不确定性风险 279.2.2解决方案 289.3生产不确定风险及解决方案 289.3.1生产不确定性风险 289.3.2解决方案 289.4竞争风险及解决方案 289.4.1竞争风险 289.4.2解决方案 299.5政策风险与解决方案 299.5.1政策风险 299.5.2解决方案 2910. 财务分析 2910.1会计假设 2910.2资金结构 3010.3财务预算 3110.3.1销售预算 3110.3.2成本费用预算 3310.3.3直接材料成本预算 3310.3.4直接人工预算 3410.3.5制造费用预算 3510.3.6产品成本预算 3510.3.7销售及管理费用预算 3610.3.8现金预算 3710.3.9固定资产 38