深圳大型社区商业研究

大型社区商业研究和开展社区商业是一种以社区范围内的居民为效劳对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商

业。社区商业所提供的效劳主要是社区居民需要的日常生活效劳，这些效劳具有经常性、便利性但不一定价格低廉

的特点。因此社区商业具有稳定的市场根底，并将随着居民收入水平的提高得到更大的开展。在与保利文化广场、星河购物公园等大型SHOPPINGMALL的同台较量中，传统概念中短小精悍的社区商业也表现非凡，梅林商业街道、逸园上梅林商业街、锦绣江南商业街等都以不同的姿态赢得了市场的认可。如今，深圳新近入市的社区底商价格都维持在每平方米2万—4万的高价格，是普通住宅价格的5—6倍左右，丰厚的利润回报，使“底商〞越做越大，大局部楼盘的商业比重到达了将近5%左右，这样一些地理位置或者前期规划定位不到位的局部楼盘的销售和经营就比拟困难，是开发商比拟头疼的问题。因此，社区商业的业态应该怎样规划？人流动线应该怎么样组织？怎么样才能够实现持续的经营，使开发商、投资者和经营户都实现互惠互利？是我们迫切想解决的问题。因此我们选择了深圳社区商业几个有代表意义，拥有大面积社区商业的楼盘，分别是蔚蓝海岸、世纪春城、锦绣江南、嘉宝田花园和阳光棕榈园做实地考察，希望能够从中得到经验和借鉴点。工程总建筑面积商业面积〔约数〕所占比例蔚蓝海岸约51.5万M²约2.2万M²4.2%世纪春城约43万M²约3.3万M²7.6%锦绣江南约40万M²约5.2万M²13%阳光棕榈园约35万M²约2.5万M²7.1%嘉宝田花园约33万M²约2万M²6.1%总结分析：比照分析了深圳典型社区商业案例的商业现状、规划、布局、业态分布、销售租赁情况，我们能够从中发现以下一些借鉴点为我们以后操作社区商业提供帮助。三个社区的业态根本上囊括了适合于社区商业的绝大多数业态，我们可以一一列举出来，为我们以后的社区商业招商提供参考：可以入驻社区的商业业态包括：药店、干洗、咖啡蛋糕、书店音像、数码冲印摄影、美容美发美体、超市、水果专卖、烟酒茶、培训中心、琴行、衣服鞋、家电维修〔家电电脑〕、文具玩具、眼镜、便利店、地产中介、彩票、银行、餐饮、鲜花礼仪、票务、凉茶、汽车护理美容、饮用水、医疗保险〔社区医院〕、邮政通讯〔包括中国移动效劳点〕、五金灯饰、休闲娱乐〔包括桑拿、足浴、KTV、健身房等〕、家居生活〔包括精品店、布艺、窗上用品、健康品如蜂蜜专卖、婚纱摄影等〕，实际上我们通过观察发现还有其他一些商业形态也是社区商业的很好补充：如专门效劳社区的粮油蔬菜专门店、沙县小吃、比萨店、特色食品专卖店如煌上煌专卖鸭脖、鸭颈···不同社区由于布局的不同各个业态的数量有所不同，但是上面所列举的业态根本都适合于每一小区，我们归纳总结出不同业态需求面积的大小以供参考：业态需求面积〔平方米〕楼层选择备注药店30—80一楼——干洗20左右一楼——咖啡蛋糕20左右一楼——书店音像20左右一楼——数码冲印摄影30左右一楼——美容美发美体100—500一楼视社区大小有不同需求超市200—600可做调整视社区大小有不同需求，如果规划为区域商业中心可以在6000平方以上水果专卖20—30一楼——烟酒茶15—30一楼——培训中心150—400可做调整视社区大小有不同需求琴行200—500可做调整视社区大小有不同需求衣服、鞋20—90一楼视规划不同有较大差异家电维修40左右一楼——文具玩具15—30一楼——眼镜30—80一楼——便利店30—100一楼——地产中介15—40一楼——彩票10左右一楼——银行200—500一楼视社区以及临街面大小，有不同需求视餐饮60—200一楼效劳社区周边一般为中型餐饮食，面积需求不是很大鲜花礼仪10左右一楼——票务10左右一楼——凉茶15—25一楼——汽车护理美容100—300一楼视社区大小有不同需求饮用水15左右一楼——医疗、保险300—600一楼视社区大小有不同需求邮政通讯15—60一楼移动效劳点面积相对较大五金灯饰30—70一楼——休闲娱乐200—400可做调整视社区大小有不同需求家居生活15—150一楼床上用品专卖面积较大从典型案例的租售情况来得出分析：蔚蓝海岸开发商以建立社区商业中心的高度来规划社区商业，以人人乐为主力店，利用先天的位置优势，以点带面，正逐步开展为后海的区域商业中心，开发商对局部所持物业实行只租不售的策略，严格控制业态，以度过市场培育期，使这个社区商业良好开展；世纪春城由于相对较偏的地理位置，以效劳小区居民为定位，且分散销售给局部小业主，加大了同意管理的难度，所以铺面空置率较高，前景不容乐观；锦绣江南由于良好的营销筹划，在龙华地域升级的大背景下取得了不错的销售成绩，其一楼的铺面经营尚可，但二楼铺面空置较多，回报率也没有到达业主们期待的水平，由于产权已经分割卖出，开发商也不易进行统一的规划了管理，目前的这个社区商业也只能够用一般来形容，随着这边小区的不断开发和政府对宝安区开展的倾斜，开展商打造龙华区域商业中心的雄心能否实现需要时间和市场的检验。因此我们认为，打造大社区商业需要有大高度和良好的规划，将面向小区居民的社区商业进行升华，打造区域商业中心是社区商业走出面积和价格瓶颈的新亮点。我们可以看到不少开发成功的社区商业所产生的效益都是可圈可点的，在天时、地利、人和的情况下，经过良好的规划调查我们也要有打造大社区商业的勇气。打造成功的社区商业不但能够增值住宅价值及整个工程开发的利润，也是开发商实力和信誉的良好表达。综合性社区集中了较多的高文化层次、高素质的人才，因此消费层次不一、消费结构多元，相应的也会造就各种各样的社区商业。不同的消费群体意味着不同的消费需求和心理，较高的收入水平决定较高的消费水平，这类消费者更注重生活品质，对充满体验、娱乐、数码等元素的新鲜事物的需求相对其他消费者有所提高。相应的，收入水平较低决定了较低的消费水平，其消费结构那么更侧重吃、穿、用等日常生活最根本的消费需求。这些不同的消费特点和消费结构就决定了社区商业在开发时需要详细考虑商业的业态的配比和组合，业态的组合和比照可以以上面案例的图例分析做一定的参考。从规划的角度我们可以从以上的案例中得到如下启示：1〕：商业的人流走向要和社区的人流走向相结合，两者和谐统一，不构成冲突，商业不可以扰乱居民的正常生活。2〕：社区不适随处开口，主次入口的人流都要做到和商业的关联，通过入口改变人流走向，拉动商业消费。3〕：大型的社区可以考虑以商业街的形式规划商业，同时我们应该注意商业街的出口也应该是社区的主要出入口之一，世纪春城一期的内街空置率几乎为百分之百就是因为没有与社区的主要出入口相结合。4〕：超市是社区内吸引人气的最重要的业态，他对人流的拉动作用是很大的，因此超市的位置摆放一定要慎重考虑，从而能够让其带动周遍的小业态，积极引进品牌商户，重点扶持优质连锁品牌，也是拉动人气的重要方法之一。5〕：社区商业竞争相对较弱，因此社区商业主力店的规划要十分慎重，主力店的选点不宜仅限在某个社区中心，而应在多个社区的中心，那样人流相对集中，规模效应比拟明显。主力店的多少也应依赖周边居民多少及其消费能力的上下来定，不能盲目的增多。例如蔚蓝海岸的通家乐购物广场前期的生意十分不错，但自从四期引进人人乐进驻，两层大致6000多平方米，后者购物环境更舒适，品种更齐全，居民都到此处购物，通家乐生意从此受到严重影响。因此，开展社区主力店必须在考察周边消费能量的根底上注重长远开展，在经营管理方面必须重视长期性和灵活性，才能实现与商家的双赢。6〕：从以上社区的规划中我们可以看出，社区商铺的面积不宜过大，主力的铺面应该在20—60平方之间，但是临街的铺面可以大一点，且开间和进深的比例应该尽量控制在1：4以上。7〕:社区主力店的开发次序根据不同的开发原那么有一定变化,一般有两种做法:一种是伴随小区第一期的开发招租引进主力店,因为良好的商业配套环境对住宅销售的促进是显而易见的,这样在社区开发的初期就能确定大体商业格局,为以后商业和住宅的开展打下两好的根底;另外一种是在社区开发的前期只引进相关的配套社区效劳商业,在整个社区根本成型,以及周边社区都飞速开展的情况下引进主力店,从而为创造区域性社区中心创造条件,也减少主力店招商的难度。8〕：从上面的案例中我们可以看到在小区内部设立适宜面积，以效劳小区居民，作为社区配套的内街是有一定可行性的，既提升了住宅的价值也提升了社区商业的底商价值，蔚蓝海岸与嘉宝田花园内街商户认为生意尚好的普遍反映可以印证。9〕：我们从上面三个社区的业态比照分析中可以看出，餐饮业无论从数量还是面积上都占有十分重要的位置。餐饮消耗面积大，承租能力强，特别是在既有居民又有写字楼的区域，做好餐饮的规划将是社区商业的一个亮点。但是餐饮是属于特殊行业，对物业要求很高，这就需要我们提前做好餐饮业的消防、烟道、隔空层、化粪池、隔油池等。这样才能够为以后的招商创造良好的条件。随着城市居民生活水平的提高和城市住宅郊区化的开展，社区商业绝对是不亚于位于城市中心购物广场二、三

层的优质资产，越来越多的人认识到了社区商铺的潜在开展空间，深圳推出的不少社区商业均以不同的姿态赢得了市场的认可和追捧让我们看到了社区商业的急剧提升与变革。做好符合时代要求的社区商业是每一个开发商的社会责任有也是我们地产人的历史使命。典型案例附件：一、蔚蓝海岸深圳蔚蓝海岸社区地理位置优越，位于南山区后海片区，海滨路以北、后海路以东、后海滨路以西、创业路南侧，紧临深圳湾，主要由填海而成。工程总占地面积298722m2，规划总建筑面积近550000m2，总共近6000户，目前已开发四期，连带社区周边居住有近5万人口，是蛇口、南油一带新规划的居民生活区，也是南山居住环境最好的片区，区内人员结构单纯、稳定，治安状况良好。开发商卓越集团对小区附带开发的商业进行良好的经营和管理，经过精心规划和打造，此社区的商业已经开展成为后海片区商业的旗舰。从社区商业开展的角度来说，开展成区域商业中心，是社区商业前进的表现，也是社区商业提高价值与高品质，上升到新高度的必然之路蔚蓝海岸社区商业分布图1.3蔚蓝海岸一、二期商户组合情况：蔚蓝海岸的一期和二期连在一起，开发商在其中的住宅底商下面开辟了一条完全独立于社区外面的小型商业街，铺面面积以16—30M²为主，单位租金为140—180元/M²之间，据经营商户的反映生意普遍较好，商户名称开间〔M〕进深〔M〕层高〔M〕有无夹层海王星辰药店575无质的主张〔糕点〕455无雪里阿姨干洗365无品书坊365无聆听音像365无保险效劳工作站365无佳音坊〔音像〕365无柯达冲印365无海岸咖啡店1255无LUCKE生活馆365无女子沙龙1645无华润社区超市〔不规那么，面积在300M²无1.4蔚蓝海岸二、三期商户组合情况：开发商在二期和三期之间规划了一条商业内街，把两期社区别离，因此铺面全都为街铺形式，能够创造出相对宽敞的购物环境吸引消费者且相对于内铺更能够激发投资者的兴趣。内街出口连接主要干道—后海大道，其中有著名的连锁商家如首脑美容、7—11便利店、万店通、可颂坊等等，此街道仍以小区居民主要的消费者，街道租金由入口往内逐渐递减，铺面面积以16—30M²为主，单位租金为80—160元M²之间，比社区内的铺面要廉价。开发商在内街的后头设置了一个小型的主力店“通家乐购物中心〞，以期拉动人流向后走动，但据经营商家反映自社区四期引进人人乐以后，生意就不如以前了。商户名称开间〔M〕进深〔M〕层高〔M〕有无夹层百果园465无渔乐轩865无至尊烟酒855无思颖音像465无北师培训中心665有海王星辰药店865无戒烟中心865有城市角落465有华昌装饰公司865有蔚蓝琴行1065有都市红唇〔美容〕865有柯达冲印465有中国邮政465无台北冰馆565有Lanlan生活馆365有快乐大本营365无清晰眼镜365无佳宁丰文体365无可颂坊365无7．11便利店465无卓越地产参谋365无商户名称开间〔M〕进深〔M〕层高〔M〕有无夹层通家乐购物广场〔不规那么，面积在500M²左右丝域防脱发365无中国移动365无郎泰烟酒365无野花艺坊365无中天置业365无`万店通365无`世培制衣365无`一品轩365无`世华地产365无`名美烟酒365无`启升药店365无`黄振龙凉茶365无`广天地地产365无`眼镜88365无`阳光洗衣365无`世联地产365无`自然美生活馆365无怡香盈商行365无港达物业365无顺驰不动产365无克丽缇娜美容365无灵感地美发365无红高粱饭店665无1.5蔚蓝海岸四期商户组合情况：社区四期临近主干道后海大道，交通十分方便，通过人行天桥联系马路对面众多的小区，城市商业昭示面很强。开发商在3、4裙楼引进了主力店人人乐单层面积约为3200M²两层将近6500M²，同时在一楼的绝版位置引进了肯德基，大大提高了商业的辐射范围和档次，这些都奠定了蔚蓝海岸社区商业成为社区商业中心的根底，1楼为局部附着店，以服装鞋类和家居生活为主。超市侧面开口面对小区的另外一条小街，此街道为小区的主要出口，因此单位租金街铺到达250元/M²左右，而超市下面的内铺那么为150元/M商户名称开间〔M〕进深〔M〕层高〔M〕有无夹层KFC12不规那么5卓越地产参谋365无工商银行柜台机365无中国福利彩票365无美信药店665无正章干洗365无丑丑母婴665无佳美烟酒365无蒙特伦斯365无天天果园365无意美莎365无贴心内衣365无非靓美鞋365无高山茗茶365无人人乐超市〔不规那么，单层面积3200M²左右，两层五月花西餐厅〔不规那么，面积200M²无1.6小区规划分析:↗社区商业的局部一般沿街而建，这样有利于充分利用小区的人流，且街道的出入口一般就为小区的主次出入口，是小区的必经之地。↗天桥的设置一定要合理，要能够最大限度的把社区内，以及周边社区的人流引导过来。↗大型的社区内可以建立一定规模的内街，如蔚蓝海岸一、二期里面只面对小区居民的内街，这样既方便了小区居民生活，也相对防止了竞争，但是要注意这个内街的面积一定要控制适当，业态组合也不应当重复，且地理位置要是社区居民都能够方便到达的地方。↗社区商业街的一般放在社区的不同开发片区之间，且最好能够跟主要干道相1.7各业态所占数量之比照：1.8各业态面积之比：五、阳光棕榈园阳光棕榈园为著名开发商中海地产开发的高品质楼盘，其坐落深圳南山前海湾畔，以地中海式城邦生活场景为主题，以“都市文化+都市闲情〞为内容，完全演绎地中海式都市闲情生活社区。近3万平方米的棕榈岛位于小区中央，同时也是小区聚会休闲的中心，包括水晶宫、游泳池、会所、棕榈林、相思林、儿童游戏区、沙池等景观，地中海文化风格的陶罐、雕像宁立其间，在闲适逢在中透出人文与理性。阳光棕榈园位于滨海大道尽头，东为前海路、南为桂庙路、西为港湾大道、北为学府路。直接深圳市三条快速干道：前海路接驳深南大道，桂庙路连接滨海大道，宽110米、全长3公里的港湾大道直上北环大道。交通兴旺，往来市区、蛇口、机场、火车站方便快捷。阳光棕榈园社区规划图5.3阳光棕榈园一期：一期：主力面积在60—90平方左右，租金从50元/M²—100元/M²之间,小区的主入口除设有一条内街,由于工交车站设于学府路上,入口右边的商业成为小区人们的必经之地,根据调查的显示和商户的反映,入口右边的商业明显好于左边的商业,表达在租金上来说,右边铺面的租金平均高于左边铺面，但随着前海路局部写字楼的兴起，估计在将来有一定的升值空间。商户名称开间〔M〕进深〔M〕层高〔M〕有无夹层丰和超市不规那么将近200M²5无百果园1265无一品轩1185无宗泰地产1095无中联地产1095无韩国美容中心1095无蝶舞轩扶肤1095无雪苑茶艺不规那么90M²5无柯达数码8105无阳光士多店885无博艺琴行1095无锦绣童年10125无一致药店8105无新疆巴扎舞蹈培训10125无中视音像9105无钻研发艺1095无中国银行柜台机8105无今昔胜健康馆8105无中原地产8105无佳美发艺设计12105无EnglishHouse比萨8125无创辉租售6105无速克激光戒烟10105无中科大药房8105无婴幼智能游泳室10125无顺驰不动产8105无自然美10125无柯达艺术摄影6105无世联行地产8105无俏丽美容美发8105无小儿郎妇幼用品6105无金利胡杨〔衣服〕8125无创道地产〔转让〕6125无5.4阳光棕榈园二期：二期商业是小区商业价值最高的一局部，其辐射范围不但包括小区内部居民，也包括了学府路沿路众多的高品质社区居民，二期沿前海路的商业仍以社区效劳为住，而沿学府路的大局部商业那么以中小形餐饮为主，租金在100元—200元左右，学府路沿线租金高于前海路沿租金。商户名称开间〔M〕进深〔M〕层高〔M〕有无夹层唐宫休闲不规那么5无棕榈韩国料理10125无金地置业865无招商地产865无土土湘菜馆20155无招商银行柜台机865无非靓美容3105无小白兔干洗265无湖南特产专卖3105无中天置业3105无美香百年饭店12125无湘厨食府20125无北方饺子馆10125无创悦美容美发1212