房地产经济学房地产经济周期

房地产经济周期一、经济周期概述二、房地产经济周期概述三、房地产经济周期实证分析补充阅读：房地产泡沫经济思考：我国目前是否出现房地产泡沫现象第一页，共三十七页。经济周期概述（一）经济周期的概念及其运动过程（二）西方经济周期理论流派概述（三）经济周期的类型第二页，共三十七页。经济周期的概念指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，又称国民经济周期。各具特色的经济波动表现出相似的周期性涨落、重复性再现特点。萨谬尔森：“没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是一模一样的孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族”。注意区分：经济波动与经济周期第三页，共三十七页。经济波动与经济周期经济波动：世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、高低有别，由此导致经济总量在时间序列上总是呈现波浪式上升或波浪式下降的波动现象。从统计意义上来看，因影响因素的不同作用，任一经济现象的总波动可以分解为长期趋势、季节波动、周期波动（或循环波动）和不规则波动四类。经济波动不等于经济周期，严格地讲，我们所要研究的房地产经济周期是指上述第三种波动。

第四页，共三十七页。长期趋势指客观现象按一定的方向，以自动或被动方式不断进行的长时期变动方向，前期活动状况影响后期的产业兴衰走向。一般来说，长期趋势对波动的影响较为稳定而且也较易掌握。第五页，共三十七页。季节波动是在自然和人为季节因素作用下随季节更替而出现的规律性摆动。第六页，共三十七页。周期波动又称为循环波动，是在总波动中扣除方向明确的长期趋势、规律性较强的季节波动和不规则的随机波动后的余额。表现为波动间隔、长度及影响并不完全相同，但波动模式基本相似的特点，即以扩张和收缩交替运行方式构成的循环往复、起伏波动。第七页，共三十七页。不规则波动是因各种意外事件影响而产生的随机波动。与前三种因素对波动的正常影响不同，不规则波动无法计算和预测，也难以消除或抗拒其影响，有可能导致房地产波动的剧烈振动、反常运行，或者产生结构性变化。第八页，共三十七页。经济周期运动过程经济周期一般可以划分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段。其中复苏与繁荣两个阶段构成扩张过程（也即书中的高涨阶段，有的书中称为繁荣期或景气期），衰退与萧条两个阶段构成收缩过程（也即教材中的低落阶段，有的书中称为衰退期或不景气期）在从扩张转为收缩的过程时，宏观经济达到繁荣期最高点即波峰；当从收缩转为扩张时，宏观经济达到萧条期最低点即波谷。注意：经济运行所出现的“微波化”趋势第九页，共三十七页。西方经济周期理论流派综述1、有效需求不足论2、纯货币理论3、投资过渡论4、消费不足理论5、技术创新决定论6、心理预期论第十页，共三十七页。经济周期的类型（1）从周期波动性质来看，可分为古典型与增长型。（2）从周期持续时间角度来看，可分为短周期（基钦周期或存货周期）、中周期（朱格拉周期或投资周期）、中长周期（库兹涅茨周期或建筑周期）、长周期（康德拉季耶夫周期）。第十一页，共三十七页。古典型与增长型经济周期古典型：在经济收缩阶段，经济运行总量呈现出绝对水平的减少，或者经济增长速度为负的周期类型。主要存在于20世纪30年代以前的工业化国家，当时在经济衰退时期投资或社会生产往往出现绝对量的下降。增长型：在经济收缩阶段经济运行总量并未出现绝对量的下降，只是经济增长速度相对降低，增长率仍然为正值的经济周期。表现为经济增长率上升和下降交替出现。古典型周期已经逐渐让位于增长型周期。

第十二页，共三十七页。基钦周期美国经济学家基钦以1890－1923年的英国与美国之间的票据结算额、批发物价、利率为资料，发现在经济活动中存在一种持续时间40个月的短期波动，主要与商业库存的变化有关，受企业库存投资的循环影响。企业存货增减引起投资数量的变动。因而又称存货周期。当经济摆脱萧条而出现复苏时，订购开始增加，企业销售量上升，但由于商品的生产需要时间，所以企业主要是清仓向外发货。如果库存不断减少，企业为恢复合适的库存量，就必须扩大生产，由此推动经济进一步复苏。当经济步入繁荣期，一般收入会随之增加，合理的库存水平也随之上升，于是再度进行库存投资。只要销售量有所增加，经济扩张的压力就会不断存在。当繁荣期达到顶峰后，企业继续进行库存投资，但实际发货量已经开始减少，于是出现预料之外的库存增量，企业的库存投资速度随之相应下降。如果这一趋势持续出现，那么经济就进入衰退期。随着库存投资减少，库存量也下降。当库存调整结束，重新进行库存投资，那么就进入新一轮以库存循环为标志的短期经济波动。第十三页，共三十七页。朱格拉周期法国经济学家朱格拉对工业设备投资变动进行研究后发现，经济活动中存在一种持续约9－10年的经济周期，因其主要与工业设备投资有关，一般又称为设备投资周期、中周期。西方经济学家主要利用加速原理和投资乘数理论来解释该周期现象。也有人认为，构成设备投资起因的技术革新的规律性及推广技术革新成果所需要的时间大约为10年左右，由此引发10年左右的朱格拉周期。还有人认为，一般机械设备的使用寿命大约为10年，这样由于机械设备更新而导致新的设备投资循环，其结果便会产生设备投资循环，并进而引发中期经济波动。马克思对资本主义经济危机的研究，也主要是针对中周期而展开的。第十四页，共三十七页。库兹涅茨周期最先由美国经济学家西蒙.库兹涅茨在1930年出版的《生产和价格的长期运动》中提出，并界定了它与建筑活动的短期商务波动、以及康德拉季耶夫长期波动的区别，因此通常又称为库兹涅茨周期。他指出,在经济活动中存在一种持续时间为15-25年的中长期循环，主要由于建筑活动的循环变动引发，因而又称为建筑周期、中长期周期。在建筑业中住房建筑是其重要组成部分，住房建筑的波动期一般说是较长的。住房建筑波动所以会长些，与人口的增长周期有联系。结婚和生育率的增加，对住房需求的影响要在20年之后；同时，人口净增长率的不同，对住房需求也就不同，人口净增长率高对住房的需求就大，这就促使住房建筑的高速发展，若人口净增长率低，对住房的需求就低，这样住房建筑的发展速度就会慢下来。第十五页，共三十七页。康德拉季耶夫周期俄罗斯经济学家康德拉季耶夫(N．D．Kondratieff)根据美国、英国、法国100多年内的批发物价指数、利息率、工资率、对外贸易量以及铁、煤炭、棉花等产量的变化推算出50—60年周期的长期波动，即“康德拉季耶夫周期”，又称为“长周期”。西方经济学家对影响康德拉季耶夫周期的因素有不同的解释，包括人口的增加、居民生活环境、生活方式、生活习惯以及与此相关的一系列观念的变化所引起的投资结构和投资数额的变化、地理上的新发现、战争等因素等。认为各时期的主要发明、新资源的开发利用等所引起的技术进步和革新是康德拉季耶夫周期产生的原因的说法被普遍接受。康德拉季耶夫指出的第一次长期波动的1780年时期正逢产业革命；第二次长期波动的1850年时期正逢广泛进行铁路建设；第三次周期的1890年时期是电力普及、汽车工业发达的阶段。这三个周期各自与技术革新的浪潮相适应。第十六页，共三十七页。房地产经济周期概述（一）房地产经济周期的概念（二）房地产经济周期的阶段及表现（三）房地产经济周期与宏观经济周期的关系（四）房地产经济周期的影响因素（五）房地产经济周期的形成机制第十七页，共三十七页。房地产经济周期的概念(1)何谓房地产周期？就是房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。表现为房地产业在经济运行过程中扩张与收缩两大阶段交替出现、复苏－繁荣－衰退－萧条四个环节循环往复。(2)注意区别：房地产波动与房地产周期：房地产周期可以称为房地产周期波动，但房地产波动并不一定都表现为房地产周期。房地产周期与建筑周期：不同产业周期

房地产周期与房地产市场周期：前者是从房地产业的整体宏观角度来分析其循环变动的，一般可以用投资量的增减、产业的增长率、价格的涨落和交易的旺衰等经济指标来测度，并可以据此来衡量当前房地产业所处的时期；而后者则侧重于市场、微观角度对房地产业发展进行度量，对其测度常常采用价格指标。

第十八页，共三十七页。房地产经济周期的运行过程复苏-繁荣-衰退-萧条复苏繁荣衰退萧条第十九页，共三十七页。房地产经济周期与宏观经济周期的关系一般来说，房地产经济周期是宏观经济周期的组成部分之一，其周期波动与宏观经济周期相协调，二者是一种正相关的关系。区别体现在：（1）周期波动次序的差别房地产经济周期与宏观经济周期的复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段在时间上并不一致。一般来说，房地产经济周期的复苏、萧条期滞后，而繁荣、衰退期超前（2）波幅与波长不同一般地讲，房地产经济周期波动的幅度要大于宏观经济周期，即波峰要高于宏观经济周期，波谷要低于宏观经济周期。从波长来看，房地产经济周期的波长与宏观经济周期不一定相同。例如，英国宏观经济周期平均波长为20年，而房地产经济周期的平均波长为9年。但是，我国房地产经济周期的波长与宏观经济周期的波长基本一致，均为4～5年（3）房地产经济周期的长期趋势显著与宏观经济周期相比，房地产经济周期的长期趋势显著，即由于土地资源的短缺和房地产的不可替代性，在政府采取反周期政策的干预下，房地产经济周期以螺旋式上升的方式形成增长趋势。

第二十页，共三十七页。房地产经济周期影响因素内生因素和外生因素。所谓内生因素即房地产经济体系本身的内部因素，如预期收益率、投资、利率和通货膨胀率等；所谓外生因素是指房地产经济体系以外的，对房地产经济活动产生外部冲击和作用的影响因素。外生因素通过内生因素起作用，房地产经济周期波动是内生因素和外生因素共同作用的结果。第二十一页，共三十七页。内生因素收益率。一般来说，当预期收益率不断提高时，开发商会扩大投资和开发规模；反之，开发商的投资行为就会变得较为谨慎。导致房地产经济周期波动的直接原因是房地产供应的扩大与房地产市场需求有限的矛盾。这一矛盾通过成本、价格和销售等指标最终反映到收益率的变化上来，收益率进而引导房地产投资的走向，使房地产经济出现周期波动。投资。房地产投资常被看作房地产经济周期波动的引擎。房地产投资的变动与房地产经济周期的变动基本上是一致的，几乎同向共振，但是前者更为活跃。利率。一般地，利率变动与房地产经济周期波动呈反向变化。利率的升高与降低，主要通过影响房地产投资和消费需求，来影响房地产经济周期波动。在供给方面，如果利率降低，开发商融资成本降低，房地产价格降低，促进房地产供给和市场繁荣；反之，则降低供给。需求方面，亦然。通货膨胀率。在发达成熟的房地产市场中，通货膨胀率的上升会直接导致长期名义租金的上升。短期租金除了受供求影响外，也受到通货膨胀率的影响。另一方面，还直接导致利率的变化，和建设经营成本的变化，反方向影响房地产投资回报率。

第二十二页，共三十七页。外生因素宏观调控的政策因素。政府对房地产市场实行宏观调控所采取的一系列政策工具，包括财政政策、货币政策、产业政策、经济体制和经济制度改革的政策等。政府的宏观调控作为一种外生冲击因素，对波动状态的影响是极为重要和显著的，是具有关键意义的。经济增长方式的转变。不同经济增长方式下对房地产需求的数量和结构会有很大差别。粗放型增长方式对土地、仓库、厂方等房地产的需求量很大。集约型增长方式主要依赖于技术含量的提高，对房地产的需求发生很大变化。增长方式的转变如果在短期内发生，对房地产经济周期的影响较显著；如果该转变在较长时期内完成，对房地产周期波动的影响一般通过产业结构的变化表现出来。产业结构的演进。是经济体系的一个重要的内在结构。城市化。城市化进程极大地加剧了对城市基础设施和普通住宅的需求，并影响着人口增长、流动和交通运输业的发展，这些又进一步促进地价上涨和房地产业的发展，并产生持久作用。第二十三页，共三十七页。产业结构的演进各层次产业增长率的波动，构成整个经济增长率的波动。由于各层次产业增长率的波动具有不同的特点，因此，各层次产业在整个经济中的比重变化，将影响整个经济波动的基本状态特征，进而决定了一定时期房地产经济周期波动的基本形态特征。一般说来，第一产业的增长率波动幅度较小，但由于受自然条件的影响较大，所以很不稳定。第二产业增长率的波动幅度较大。第三产业的增长率其波动幅度较小，一般又不受自然条件的太大影响，所以较为稳定。根据三次产业比重的变化，经济的周期波动可表现为三种情况：第1种情况，中度波动。当第一产业占整个经济的比重最大，第二产业所占比重较小时，一般说来，整个经济呈现为中度波动。第2种情况，剧烈波动。当第一产业比重下降，第二产业比重上升且超过第一产业比重时，整个经济就容易呈现出剧烈波动。第3种情况，平缓波动。当第一产业和第二产业比重均下降，第三产业比重上升到一定程度时，整个经济的波动会呈现平缓趋势。第二十四页，共三十七页。房地产周期的形成机制房地产经济周期正是在上述房地产经济体系的内生因素和外生因素相互共同作用下形成的。即内在传导和外在影响机制共同作用。内在传导机制是指经济体系中的内生因素成为房地产经济周期波动的自我推动力量，依照自身规律发生周期性的变化而且相互作用，从而使经济波动呈现出周期性变化的必然性。外在影响机制是指外生因素的变动会引起相关的房地产经济体系的内生因素变动，而某项内生因素的变动又会通过加速原理和投资乘数效应（在实际的经济周期波动中，扩张也往往是从投资需求开始的。第二十五页，共三十七页。房地产经济周期的实证分析1、美国房