红星美凯龙商业拓展选址要点2013年

张华容2013年1月7日商业项目拓展选址要点第一章“商业”释义共识第二章商业选址基本要点第三章商业立项调研的要点第四章项目落地的辅助要素目录1、红星商业形态2、爱琴海商业业态级功能3、星银海商业业态及功能4、商业结构

第一章：商业释义共识

1、红星商业综合体形态

双MALL或单MALL+玫瑰天街+星级酒店+写字楼+商业物业+。。。。单MALL之“爱琴海”：第一章：商业释义共识定位：中端、区域型商业

区位：地处城市发展中商圈及社居民社区集中区域、规模较小或非自持性物业规模：小于或等于5万平方米定位：中高端，主要目标客层为18-45岁中高收入群体、家庭消费人群、时尚人群；品牌档次高于标杆企业10-20%，装修档次高于行业水平20-30%。区位：

一、二线城市核心商圈及政府重点开发区域;规模：10-20万平方米单MALL之“星银海”：

2、爱琴海商业业态及功能5+3八大主力业态:精品百货、时尚影城、婚庆大世界、高尔夫会所、星梦儿童乐园+大型餐饮+生活超市+真冰场+KTV，如果还有面积，可增加主题专业卖场和电玩。商业汇聚，缔造真正的城市商业中心。第一章：商业释义共识一条近40000平方米室内商业街近200个国内外知名零售\精品\餐饮\时尚集合店等商业品牌,打造真正商业汇聚之地,满足时尚\生活\休闲\娱乐之需;

一条室外玫瑰天街与大MALL业态互补,集中特色餐饮、生活娱乐、时尚消费、特色零售等地方特色消费高端写字楼和星级酒店汇聚高端商旅消费目标客群第一章：商业释义共识3、爱琴海商业业态及功能

3、星银海商业业态及功能：

星银海为社区茂，业态和功能主要考虑满足周边人群生活休闲娱乐所需，还需要重点研究项目所在区域的消费习惯和风俗，结合当地时尚流行和有前景空间的业态挤及项目。如表：第一章：商业释义共识

3、星银海商业业态及功能第一章：商业释义共识商业部分由单体大商业、室内步行街、室外玫瑰天街、星级酒店、高端写字楼、特色景观大道或水系、大型停车场、大型城市广场（不少于3000平方米）等构成。一、二线城市核心地段，含地下不超过6层；城市副中心、政府重点发展扶持区域，含地下不超过5层；城市发展中的次级商圈、新开发区、三线城市含地下商业不超过4层；第一章：商业释义共识

4、商业结构1、只选折适合做商业的城市和土地

应首选在大城市和经济发达地区及企业在当地已具备资源的战略性城市发展。根据城市市辖区经济规模、人口、社零总额为主要指标，辅以职工工资、人均储蓄、生活支出指标加以修正，主要应考虑：城市区位及相关数据城市发展规划城市商业格局土地性质土地尺度周边交通第二章：商业选址基本要点2、“地段决定论”尤为重要大城市、城市核心地段是稀缺资源，必须及时迅速地占领。这样的项目价值远远大于小城市以及新区项目的价值。要选址在商业中心、城市副中心以及即将成为城市中心的地段。选折临城市内轨道交通和主要交通干线的地块。第二章：商业选址基本要点3、人口规模是重点指标：理想状态：地块周边半径3km常住人口30万以上，同时，最好半径

5km常住人口50万以上。以上人口强调为“常住人口”，因为这些人群才是消费人群，游客、打工者、过路者都不是稳定的消费群。做商业“人多”是必要条件，房价、购买力等，不是必要条件！对于城市副中心、新中心项目须非常谨慎，必须具备人口规模，周边必须成熟。例如，经过地块四至的公交车自然形成量至少10条线路以上。下表所列是常驻人口需求的最低指标。第二章：商业选址基本要点第二章：商业选址基本要点第二章：商业选址基本要点客流量假设：以上说明12万平方米的购物中心在满足合理租费比和基本盈利的情况下所需的日客流量是4.3万人。第二章：商业选址基本要点经营期有效消费客流预测2-3公里单位消费频次：1人3天1次生活必须品消费；2人2周1次休闲消费；4人3周1次改善消费。则1/3+2/14+5/21=0.7人/天;5公里单位消费频次:4人3周1次,5人1月1次则:4/21+5/30=0.3510公里单位消费频次:5人1月1次则5/30=0.164、租金覆盖率是立项的关键——租金覆盖率：是商业自持物业累计年度租金贴现净值冲抵物业投资额的比例，租金越高，年度利润贴现净值越高，投资覆盖率越理想。——根据租金覆盖率和租金贴现，结合销售物业的覆盖率，可核算整个项目覆盖率与自持物业租金收益之间关系。第二章：商业选址基本要点4、租金覆盖率是立项的关键案例：4.1租金-投资覆盖率关系租金单价：A；投资覆盖率：B；租金贴现参数：C；投资额：I商业经营面积：L总关系公式：I*B=A*C*365*L﹥B=365*A*C*L/I4.2如爱琴海购物中心：总建筑面积160000平方米，地上经营面积120000平方米，地下经营面积20000平方米，合计140000平方米，包括地上6层、地下1层，车库面积为20000平方米第二章：商业选址基本要点4、租金覆盖率是立项的关键4.3土地成本按300万/亩计；租赁面积占经营面积比为0.6；单方建安造价为3000元/M2;单方装修成本为4000元/M2;贴现率为7%；按年增5%计10年租金贴现参数为4.01；按购物中心经营面积为14万、10万、6万平方米，租金单价按1、2、3、5、7元/天计；则租金-投资覆盖率关系为：第二章：商业选址基本要点租金覆盖率核算依据正常租金水平一般3-6元/M2/天，对应的投资覆盖率如上表，且随规模的增加，相应租金的投资覆盖率提高。5、地块尺度及用地性质：

——标杆企业商业综合体项目地块的标准尺度约为（300～400）×（160～180）米，值得借鉴。

——地块必须有足够的沿主街道展示面（300米以上）；最好有两边沿主路；用地形状完整，尺度方正、比例恰当。——尺度一般都超过城市控制性详规切分地块的习惯，往往需要进行规划沟通，取消把地快分割太小的次级道路。

基于商业综合体的尺度，商业地产项目一般最小100亩，120亩以上的地块才够做酒店；完整的城市综合体，200亩左右是较好的选择第二章：商业选址基本要点5、地块尺度及用地性质：

——不宜在立交桥下，或者被铁路、高速公路、河流、山体等天然屏障分割，且到达本地块主要人流流向不需逆行、调头。——城市综合体的功能内容包括商业、酒店、住宅、办公、公寓等，用地性质有商业用地、商服用地，也有综合用地、住宅用地等，应争取最长的使用年限。

第二章：商业选址基本要点6、规划条件第二章：商业选址基本要点——综合体的核心条件性指标：建筑密度，是商业地产最重要的规划指标，商业部分至少60％；多地块大规模综合体项目（例如总用地面积达200亩）平均覆盖率也应50％以上。

——综合体的核心条件性指标：绿地率，也是商业地产重要的规划指标，商业部分最好不超过5％，最多不能超过10％，最好不作要求；——核心指标：商业比例，此项指标须结合规划总图、覆盖率与容积率关系等综合确定。7、商业综合体拓展选址前期调研50问第二章：商业选址基本要点综合：1、该城市现有商圈地理位置、主导商业业态及规模？地块四至周围2公里

是否有同类项目?2、当地关于用地性质的规定：商业、酒店、居住、办公、文化、教育各

类用地各如何规定？

土地现状：8、是否有变电站、管线等在地块内或经过地块？是否有穿越该地块的管

线？如电缆等；尤其是邻近房屋正在使用的公共管线是否穿越该地块？规划设计：19、当地或所在省份有否专门的规划技术管理规定或规范？如有则对于城市规划中单地块建筑密度所规定的上限为多少？绿化率的下限是多少？税收政策：23、所得税税率？所得税预征计税毛利率？。。。。。。。小结：

第二章：商业选址基本要点

能做商业综合体、人口规模足够、规划条件适合、租金覆盖率达标，是商业项目选址的基本要点。1、城市商业格局2、商圈发展演变特点3、标杆项目及竞争对手详细商业情况（项目定位、业态结构、品牌、租费、经营业绩、调整情况等）4、项目所在区域的人口结构和特点，周边的企事业单位情况；5、城市发展的关键指标数据第三章：商业立项后调研要点（简略）1、找图发展的城市、想做事的领导2、发现政府领导的积