某公司市场研究简报第一期（最后稿）-房策

**市场研究简报第一期■地产回顾房产内参**市场研究专刊2008年10月创刊每月15日出版2008年10月刊主办：**市场研究部编写：一儿目录contents■新闻动态◆[十七届三中全会：聚焦农村土地改革]◆[9月27日：南京救市20策]◆[10月14日：杭州救市24条新政]◆[中国等20国承诺联手救市应对全球危机]■政策观点◆[最新政策]◆[政策回顾]■地产回顾◆[我国地产发展历程]◆[地产发展规律]■行业透视◆[经济热点透视之CPI]◆[二手房市场转售为租]■长三角楼市◆[上海]◆[苏州]◆[杭州]◆[昆山]■**实务◆[**客户简析]**市场研究简报第一期■新闻动态◆[十七届三中全会·聚焦农村土地改革]新华网快讯：中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议，于10月9日至12日在北京举行。党的十七届三中全会审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中共十七届三中全会在改革开放30周年之际召开，虽然有国际金融危机可能导致全球性经济衰退的大背景，会议的主要议程仍然锁定在土地改革。[观点]现有的土地问题，已经累积了太大的社会矛盾，最严重的就数官员任意征地圈地所引发的官民冲突。若不尽早拆除引信，最终将爆发严重的政治危机。由于跟土地关联紧密，农村土地流转有可能给城市地价、尤其是房价带来巨大冲击，因此，房产企业对“新土改”的关注也显得理所当然。对房地产开发企业而言，农民话语权的提升、寻租（通过非生产性行为对经济利益的追求）空间的减少意味着未来土地成本的上升，其土地购置行为将更为谨慎；对地方政府而言，土地财政的“断奶”时间则越来越近了。考虑到基层官员中的腐败情况，在制度空档期和磨合初期有可能出现寻租行为的反弹，但这不会影响大势走向。就楼市供求关系来说，在多重土地置换调整的操作模式下，农村土地参与流转，会明显放大城市建设用地供应空间。而由于政府保障机制，伴随着土地流转产生的住房需求绝大部分是不进入商品房市场的，因此市场需求上没有较大的新增来源。二者抵消之下，短期内房地产市场格局将进一步向供大于求方向发展，房价下降压力会有所加大。对一直是市场热点的小产权房来说，虽然为其正身的呼声越来越高，但考虑到小产权房（集资房）对楼市的巨大冲击力以及稳定对楼市调整的重要意义，在本轮“土改”初期就实现转正的可能性很小。◆[9月27日：南京救市20策]——《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》全文简列如下：一、进一步优化住房消费环境（一）适当调整普通商品住房税收优惠政策标准，合理认定二手住房交易税收征收时点，进一步降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担。（二）对首套住房人均建筑面积未达全市人均住房建筑面积标准、购房改善自身住房条件的购房者，购买第二套住房时，可比照首套自住房贷款政策执行。（三）抓紧研究并适时出台提高公积金贷款额度、省内异地申请住房公积金贷款的有关政策。（四）进一步落实房改政策，加大住房补贴的发放力度。（五）进一步加强“卖旧买新”税费抵扣政策的执行力度，确保将国家有关税费优惠政策落到实处。（六）加快协调处理房改房、拆迁安置房产权办理中的各类遗留问题，鼓励房改房、拆迁安置房上市流通。（七）进一步加大保障性住房建设力度，优先落实建设用地和资金，优化经济适用住房、廉租房和中低价商品房规划选址和配套设施建设，全力保障低收入住房困难家庭、拆迁户安置及特殊人才引进等住房需求。（八）加快推进危旧房片区改造和旧住宅区综合整治工程，落实长效管理，不断改善和提升老城区人民群众居住品质。二、进一步优化房地产业投资发展环境（九）加大对房地产业的金融扶持力度。（十）对参与会展、金融、研发中心、软件外包等现代服务业项目开发，或为现代服务业项目配套的房地产开发企业，可以享受《关于落实省、市加快发展现代服务业政策任务分解的意见》中的有关优惠政策。（十一）在2009年9月30日前，房地产开发企业可缓交或分期缴纳开发涉及的基础设施配套费、人防费等建设规费，最长可延期至办理销售许可证前。（十二）对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。（十三）积极引导房地产开发企业与其他市场主体合作，走联合开发之路，增强抵御风险的能力。在建项目因资金问题与其他企业联合建设的，可以缓交相关市权规费。三、进一步优化行政管理服务环境（十四）进一步优化土地管理政策。根据南京房地产市场发展实际，科学合理地确定土地推出的节奏、数量、结构和价格。适（十五）加大河西新城、江宁新市区、江北新市区和仙林新市区公共配套基础设施的投资建设力度，不断提升新住宅片区的交通、教育、医疗和商业等配套水平。（十六）取消商品房“一套一价”管理方式。加强房地产市场价格秩序管理，严格执行“明码标价”制度，遏制开发企业非理性价格行为，严肃查处少数开发企业虚假广告等行为，防止不正当竞争扰乱房地产市场秩序（十七）加强对房地产市场销售行为的监管，进一步规范和完善对商品房预售和二手房交易资金监管。（十八）根据住房建设规划，进一步优化我市住房供应的总量规模和区域分布。在满足整体规划的条件下，鼓励房地产开发企业适应市场需要，调整房屋的套型结构。在建项目经批准后，可对房屋套型设计作必要调整。（十九）进一步简化房地产开发领域的审批环节，提高办事效率。（二十）加强对房地产行业发展战略研究和市场趋势分析，完善房地产统计和信息披露制度，健全房地产市场的预警预报机制。建立健全房地产市场突发公共事件应急预案，加强涉房矛盾纠纷处置力度，加强对房地产领域的宣传规范和舆论引导。◆[10月14日：杭州救市24条新政]——《关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》全文如下：各区、县(市)人民政府，市政府各部门、各直属单位：为贯彻落实科学发展观，进一步完善房地产市场调控政策，合理引导住房消费与住房开发建设，促进我市房地产市场健康稳定发展，结合我市实际，提出如下意见：一、进一步创造良好的住房消费环境(一)调整购房入户政策。购房入户政策实施范围由杭州经济开发区、杭州高新开发区(滨江)、钱江新城区域扩大到上城、下城、西湖、江干、拱墅区等区域。(二)放宽住房公积金贷款政策。(三)实行购买商品房契税、印花税补贴。(四)实行存量房交易税收补贴。(五)简化存量房交易纳税申报手续。对出售自住住房，并在售房前后一年内新购房的纳税人，不再收取个人所得税纳税保证金。(六)明确界定购买第二套住房的对象。对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。(七)暂停征收房产登记等相关收费二、鼓励推行房屋拆迁货币化安置(八)鼓励拆迁房货币化安置。(九)加大政府购买力度。通过政府采购的方式，购买中低价位的商品住房，以增加拆迁安置房房源。三、进一步优化房地产业投资发展环境(十)对房地产开发企业的企业所得税按下限预征。(十一)调整房地产抵押权登记办法。(十二)适度调整出让价款支付期限。(十三)放宽建设项目开、竣工期限。(十四)放宽新出让地块地价款支付期限和比例。(十五)缓缴房屋物业维修基金和人防易地建设费。(十六)提高政府服务水平。(十七)加大支持和监管力度。各金融机构、各房地产企业要加大对住房公积金贷款的支持力度。(十八)鼓励房地产企业使用新材料、新设备、新工艺，推进节能减排。四、营造房地产业发展的良好社会氛围(十九)建立房地产市场分析机制。(二十)建立沟通协调机制。(二十一)建立突发事件预案机制。制订针对房地产市场发展过程中出现的突发公共事件的应急处置预案，同时建立完善突发事件处理机制。(二十二)充分发挥行业协会作用。积极引导和帮助企业提高企业竞争力、抗风险能力和应对房地产形势变化的能力。(二十三)加强房地产市场管理。加强房地产市场价格秩序管理，严肃查处开发企业虚假广告等行为。(二十四)加强舆论宣传引导。加强对我市城市建设、城市发展和房地产发展前景的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，同时加强对法律法规以及购房和购房投资风险等知识的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念。[观点]纵观今年的楼市，出现救市行为的城市并不少，长三角的南京和杭州也于本应“金九银十”的萧条时期，相继出台了救市政策，说明房地产确实处于调整时期。反观政府救市的原因：首先楼市大规模破产或者倒闭，以及房价下跌会造成断供，导致银行大量坏账，危及国家的金融体系安全；其次，房地产行业是国家的支柱行业，其发展变化会影响到国家的宏观经济；第三，房地产行业的衰退会导致大量失业，引发社会的不稳定因素。因此，“暖市政策”顺势出炉。◆[中国等20国承诺联手"救市"应对全球危机]正在纽约举行会议的20国集团会议10月12日发表声明，20国集团成员国“将致力于动用所有经济和金融手段来确保金融市场的稳定和正常运传。”公告称，成员国同意确保密切通报为减轻危机所采取的措施，以便一国采取的行动不会以另一国的利益或者整体金融系统的稳定为代价。20国集团包括巴西、俄罗斯、印度、中国、七国集团。20国集团是应20国集团主席国巴西和美国财长保尔森的呼吁就金融危机举行特别会议的。20国集团称，成员国“强调了它们合作以改善全球金融市场的规则、监管和总体运传的决心。”考虑到危机的全球影响，必须进行国际合作以控制危机。20国集团成立于1999年，成员国的经济总量占世界经济的85%。[观点]自2007年美国次级债务发生以后，全球金融危机进一步蔓延，20国联系手救市，表现了各国应对全球金融危机的决心。 **市场研究简报第一期■政策观点◆[最新政策]1、2008年9月15日中国人民银行·两率齐降为了贯彻党中央、国务院对下半年经济工作的部署，解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展，中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率：从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。（完）2、2008年10月8日中国人民银行与国务院·三箭齐发中国人民银行决定：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。根据个人所得税法有关规定，中国国务院决定自2008年10月9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。[观点]央行在连续四年的升息之后，于2008年9-10月间连续两次降息，表明房产市场在未来还有相当一段时间的盘整期，楼市成交状况低迷，央行即将进入“降息通道”有助于缓解企业资金压力和降低财务成本。但房价不可能回到2007年前的顶峰状态。◆[政策回顾]1、金融政策①历次上调存款准备金时间调整幅度调整趋势调整情况备注2008.10.150.5%↓由16.5%调至16%存款类金融机构2008.09.251.0%↓由17.5%调至16.5%存款类金融机构2008.06.250.5%↑由17%调至17.5%2008.06.150.5%↑由16.5%调至17%2008.05.200.5%↑由16%调至16.5%2008.04.250.5%↑由15.5%调至16%2008.03.250.5%↑由15%调至15.5%2008.01.250.5%↑由14.5%调至15%2007.12.251.0%↑由13.5%调至14.5%2007.11.260.5%↑由13%调至13.5%2007.10.250.5%↑由12.5%调至13%2007.09.250.5%↑由12%调至12.5%2007.08.150.5%↑由11.5%调至12%2007.06.050.5%↑由11%调至11.5%2007.05.150.5%↑由10.5%调至11%2007.04.160.5%↑由10%调至10.5%2007.02.250.5%↑由9.5%调至10%2007.01.150.5%↑由9%调至9.5%2006.11.150.5%↑由8.5%调至9%2006.08.150.5%↑由8%调至8.5%2006.07.050.5%↑由7.5%调至8%2004.04.250.5%↑由7%调至7.5%2003.09.211.0%↑由6%调至7%1999.11.212.0%↓由8%调至6%1998.03.215.0%↓由13%调至8%1988年9月1%↑由12%调至13%1987年2%↑由10%调至12%1985年央行将法定存款准备金率统一调整为10%1984年央行按存款种类规定法定存款准备金率。从以上表格可以看出，从2003年到2008年的5年间，央行连续21次上调存款准备金，连续上调幅度高达11.5个百分点。这段时间正是房产高速发展和膨胀时期。特别是2007年在房产发展的高峰期，央行在一年内连续10次上调存款准备金，一年内上调幅度高达5.5个百分点。从而在一定程度上抑制了部分房产泡沫。另外，从上表可以看出，由于经济发展的连续性和惯性，故国家的宏观调控也呈现一定的规律性，存款准备金的上调也在一定范围内呈现出上升和下降趋势。目前，我国的存款准备金已经进入下降通道，在一段时间内仍将延续。②银行存贷款基准利率调整时间调整内容调整趋势调整幅度备注存款基准利率贷款基准利率2008.10.08存贷款基准利率↓0.27%0.27%(一年期)2008.09.16贷款基准利率↓0.27%(一年期)2007.12.20存贷款基准利率↑0.27%0.18%(一年期)2007.09.15存贷款基准利率↑0.27%0.27%(一年期)2007.08.22存贷款基准利率↑0.27%0.18%(一年期)2007.07.20存贷款基准利率↑0.27%0.27%2007.05.19存贷款基准利率↑0.27%0.18%(一年期)2007.03.18存贷款基准利率↑0.27%0.27%2006.08.19存贷款基准利率↑0.27%0.27%(一年期)2006.04.28贷款基准利率↑0.27%2005.03.17住房贷款利率↑0.27%并实行下限管理9折2004.10.29贷款基准利率↑0.27%0.27%（一年期）从上表可以看出，贷款利率在经过四年的上升后，于2008年9月开始进入下降通道。说明房产在一定时间内仍会继续盘整2、关于抑制外资介入房产的政策时间下发部门文件名称与内容2006年政府171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》2007年商务部25号文件《重申严格限制外资投资房地产》2007年外管局130号文件对外资房地产企业一律不办理外债登记和外债结汇批准手续2008年政府国家明确在外资投资产业指导目录中限制外资进入中国的房地产业目前外资介入中国房产主要有三种渠道：1、非居民机构和个人投资房产；2、外资通过外国直接投资方式进入房地产，包括独资和合资合作等方式；3、外资通过外债方式进入房地产。当然不排除其它隐性投资，在政府的严控之下进入中国的步伐明显减缓。特别是许多专家和投资机构：认为无论如何中国的房市和股市在2008年奥运会结束以前，一定会持续上扬，故大批资金进入楼市，一方面赚取汇率差，一方面赚取楼市的差价。故中国政府为了防止外资炒楼后，让楼市场泡沫蔓延，故通过各种政策进行限制，也在一定程度了限制了外资进入中国的步伐，并抑制了泡沫的蔓延。**市场研究简报第一期■地产回顾◆[我国房地产发展历程]我们首先对房地产的发展过程做一个简单的梳理。以便清晰的了解房地产的发展脉络，以及国家政策在各个时期对房地产的影响。从而对未来的楼市做出合理的预想。第一阶段：房地产的萌芽（1979—1991年）1978年以后，中国开始实施一系列以市场化为取向的改革，为房地产业的发展了道路。随着土地使用制度改革取得突破性进展，标志着中国房地产业逐步摆脱计划经济的桎梏。以市场经济为指导的房地产业开始萌芽，这个时期的房地产业显得尤其弱小和稀缺。第二阶段：第一次地产膨胀产生的泡沫（1992—1993年）1992年邓小平南巡讲话，使海南经济取得了飞速的发展，中国房地产出现了以“膨胀”为特征泡沫地产时期。具体表现为房地产投资高速增长，土地批租和开发量积剧增长，各类开发区纷纷设立；房地产开发公司迅速发展，房地产价格急剧上升。市场投机行为十分普遍。房地产价格曾一度大起。国家从1992年—1995年开始了对房地产业长达三年的宏观调控。中央针对房产热实行了果断有力的宏观调控，实行紧缩货币，抽走贷款，这种釜底抽薪的房产政策，造成了大量的烂尾楼，但也防止了房产泡沫向全国的蔓延。第三阶段：以“观望”为特征的迷茫阶段（1994年—1999年）由于1992—1993年海南、北海等地的房地产泡沫，从1993年7月起，中央开始对房地产实施宏观调控，房地产业步入一个以“观望”为特征的迷茫期。这一阶段的特征是：地产泡沫破灭，大量房地产公司关门，房地产空置逐年增多，许多开发商寄希望于下一个经济高潮的到来，这一阶段一直延续到1999年。在这期间，随着1996年5月1日的第一次降息，国家结束了长达3年的货币紧缩政策，从而开始了连续的8次降息，为房地产业复苏奠定了基础，1998年国务院出台的23号文件，大力推行住房改革制度。从而以房地产业的发展来推动经济的增长。第四阶段：房地产业的飞速发展阶段（2000年—2003年）国务院出台的23号文件，政府也开始对经济实行扩张政策，于是银行从1996年—1999年进行了连续7次的降息，于是，从1999年开始，我国的房地产业发展进入了快车道，从而也促进了房地产相关行业的发展。房地产营销策划公司、中介机构、物业管理公司都如雨后春笋般涌现，特别是2002年和2003年，更是房地产开发的黄金年，众多的房地产开发商拿到了土地，开发的楼盘也持续热销，得到了良好的回报。房地产可观的利润使众多房地产外的其他企业也开始进行房地产投资，如宁波的报喜鸟集团投资，并由中楠房产开发的锦绣豪门。富士康与金侨合作开发的康城等。另外，房地产的不断增值和良好的租金收益，使其逐渐成为倍受人们青睐的一个投资产品，许多个人投资者也将资金从股市转向房产。投资的增多导致房价的节节攀升，特别是北京上海等经济发达的一线城市。一些品牌地产公司也应运而生。如万科、万通、顺驰、绿地、中邦、华远等一些全国性的知名地产公司。不过，这一阶段与第二阶段的地产飞速发展存在很大的差异，因为第二阶段的地产飞速发展是无需求或少量需求，由于大量的投机行为导致地产业的飞速膨胀。而现阶段的房地产发展却使由人们的需求导致。第五阶段：国家对房地产业的宏观调控（2004年—2008年）由于房地产业的繁荣导致大量资金进入该领域，房地产业逐步膨胀，特别是上海、北京等一线城市，由于大量的投资者进入市场，并占了相对较高的比重，房产投资者的炒卖炒买，产生的“虚拟需求”，导致房地产市场表面上的供不应求，从而导致房价的节节攀升，使售价和实际价格之间有很大的脱离。形成了一定的地产泡沫，为了防止房产泡沫破灭以后，对经济造成的巨大影响。2004年国家开始了对房地产业的宏观调控，这一年也被地产界称为“宏观调控年”，2004年2月到4月，中国银监会和国务院出台了一系列的金融措施，收紧银根，加强房地产信贷监管。从而开始了对开发商的新一轮洗牌，一些实力比较弱的开发商将被淘汰出局。随后出台的“8.31大限”和“三个暂停”，表明了政府对土地严格管理的决心。2005年国家为稳定房价，先后出台了新旧“国八条”、“七部委八条，”从而帮助缓解当前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱等局面，政策出台以后，在一定程度上缓解了房价上涨的局面，并形成了人们持币待购局面，但由于人们的真实需求仍然存在，在观望了一定时间，人们对住房的需求在2005年底到2006年初得到了释放，北京、广州等地的房地产市场出现了逆市攀升。为了抑制房价的进一步上涨，2006年4月28日，国家又进一步出台了“国六条”。不仅如此，中国银行从2004年10月29日，已经连续对住房贷款进行了三次升息，从而可见政府对本次房地产市场宏观调控的决心。◆[地产发展规律]由于房地产的流通已经进入了市场经济的运行机制。所以依据经济规律，房地产的发展呈现上下波动的发展趋势。价格高于价值价格等于价值（理想状态）价格低于价值虽然从经济学原理的角度，房地产市场价格背离价值的时候，市场可以自动调节，但是由于投资以及投机的出现，所以当价格过度高于价值的时候，出现房产泡沫，市场的自动调节可能就是出现突然的下跌，从而使房产的价格远远低于价值，这就是业界所言的“泡沫破灭”，日本和香港的房地产也曾因为房产泡沫破灭，而使经济受到严重创伤（以下详述）。从而导致与房产相关行业，乃至整个社会的经济都受到严重影响和创伤，从国计民生和社会稳定的角度而言，这是政府所不愿看到的，所以，国家的宏观调控就是用外来的力量，让房产价格缓慢回归价值。所以，从经济理论的角度，房产市场不可能永远上涨，目前房产市场出现盘整也属正常。**市场研究简报第一期■行业透视1、2007年与2008年CPI指数对比2007年2008年1月2.20%7.10%2月2.70%8.70%3月3.30%8.30%4月3.00%8.50%5月3.40%7.70%6月4.40%7.10%7月5.60%6.30%8月6.50%4.90%9月6.20%10月6.50%11月6.90%12月6.50%全年CPI4.8%CPI是消费者物价指数(ConsumerPriceIndex)的英文缩写，主要反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价即变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。从以上2007年度与2008年度CPI统计结果可以看出,从2007年下半年到2008年上半年,CPI指数居高不下,更于2008年2月创下了8.7%的新高,说明从2007年下半年物价上涨过快,我国处于高速通货膨胀时期.因此，这也是国家采取货币紧缩的金融政策的原因之一。2、二手房市场转售为租在房地产市场整体观望的大环境下，楼市观望低迷的市场情绪已经开始向下游二手房市场传递。二手房市场也开始进入“滞涨”期，加上购房者持续观望，不少人情愿租房也不快速买房，促使部分业主选择通过出租来缓解投资的压力；另外投资者也不愿意轻易降价出售，短期内转售为租，以进一步观察后市走向。租赁房源近日不断涌入市场，在商品房“消化不良”的同时，二手房房价和房租也出现下跌迹象，房租也出现旺季跌价的房产迹象。目前市场上成交的二手房，许多都是由于房东资金周转出现问题，急抛的低价房源。**市场研究简报第一期■长三角楼市◆[上海] 2007年与2008年上海楼市成交对比表（住宅类）2007年2008年成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价1月149451697084——2月8260952421——7054——3月157701861063——173611772754——4月159321877631——13375——5月218872669039——172351763900——6月244882968748——135851463900——1-6月小计10128212025986840117月241002802122——11500120110094138月245762820028——107001365009月263142952869——818384790010月209712316813——11月192182053013——12月154921592070——7-12月小计13067114536915合计23195326562901从以上表格可以看出，2007年上半年上海楼市住宅成交达到101282套，而2008年成交套数仅84011套，同比下跌17.1%。尤其是第三季度，上海的成交套数由2007年的74990套下降至2008年的30383套，成交量下跌了59.48%，成交出现大幅度的萎缩。图表如下：◆[苏州]2007年与2008年苏州楼市成交对比表（住宅类）20072008成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价1月3435425332.75129.753117375236.86762.462月2028270456.9365369.111724169365.495752.653月4994573071.0149102743290233.816831.524月4356526054.25689.992858331223.047703.255月6815809114.035853.413959422662.17005.566月5273683230.326435.5832303609117384.33上半年小计269013287259.1965650.313176311949632.247012.677月5604717836.846794.423024361398.26565.938月5489743037.86964.372624291569.516584.079月7401880812.27434.002189230444.836426.9910月3867459433.47415.8511月4884630009.136806.0012月3280425949.9137046.7下半年小计305253857079.2837076.988全年合计574267144338.4796420.545[分析]从以上数据可以知道，2007年1-6月的成交套数为5273套，而2008年同期的成交套数为3230套，同期成交套数下降为39%，而2007年1—6月的成交面积为683230.32平方米，而2008年同期的成交面积为360911.00平方米，同期成交面积下降47%。2007年单套的平均成交面积为129.6平方米，2008年单套的平均成交面积为111.8平方米，单套的平均成交面积下降了17.8平方米。表示2008年人们对住房的需求转向小面积户型，也代表在市场不明朗的情况下，人们的刚性需求是满足基本生活需要的小户型住宅。苏州2007年后半年的成交均价是7077元/平方米，而2008年前半年的成交均价为7384元，单价有略微提升。但从2008年下半年开始，房屋销售均价也开始逐步下滑。苏州2007年与2008年成交分析对比图：从以上图表可以看出，2008年上半年和第三季度在成交套数方面都有大幅度的下滑。苏州2007年与2008年1-9月价格走势图从以上图表可以看出，苏州住宅市场价格在2007年平稳上升，从年初的5000多元/平米上升到年底的7000多元/平方米。而2008年的住宅市场均价跌宕起伏，并在2008年下半年开始呈现跌势。◆[杭州]2007年与2008年杭州楼市对比2007年2008年成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价1月21599922.812155243458.8145012月1114100061088185724.7142703月200810233.842101223782.8140764月30779776.82107236607.7174655月50659504.523361172578.38133386月647010240.11930133861-6月小计19893127427月404510200.62113268062.114145.18月373311170.391573222374.9715667.299月363011874.23158016988.8210月295614066.2811月249615201.7212月2257133387-12月小计1911712641.87合计从上表可以看出，杭州楼市在2007年上半年的成交套数为19893套，2008年上半年的成交套数为12742套，同比下跌35.95%，而第三季度的成交套数中，杭州由2007年的11408套下降到2008年的5266套，同比下跌53.84%。◆[昆山]截止2008年6月22日，昆山共签约楼盘13129套，许多人寄望的五、六月回暖，以及“金九银十”远没有原先想像的场面好看，2007年第四季度起低迷的市场状况一直持续至今。面对不甚明晰的市场前景，开发商各施其技，纷纷打出优惠牌吸引购房者的眼球。即便是在市场极端低迷的情况下，仍然有一些楼盘的销售情况可圈可点。☆时代文化家园项目概况：时代文化家园位于昆山城西森林公园大学城板块核心位置，占地17.3万方，总建面33万方。建筑形态以多层和小高层为主，是昆山首个以人文为主题的大型文化主题社区，是昆山西部核心生活圈唯一的多层社区。文化家园一期房型：一房50-60㎡，二房70-80㎡，三房110-130㎡销售均价：多层3800元/平方米销售情况：一期于2007年10月21日正式对外公开，共计推出919套房源，目前已经签约755套，销售率达82%。文化家园二期房型：89平方米三房为主销售情况：8月底推出，均价4200元—4300元/平方米。目前推盘量为264套，已签约96套。销售策略：时代家园紧跟时代脉搏，在奥运举办期间，时代家园推出如下促销策略：VIP客户购房将与中国健儿夺金数量挂勾，中国健儿每夺一金，总价立减208元。另外时代文化家园二期VIP优惠卡仍在限量发售中。另外时代家园还推出了百万豪礼1元起拍的活动。热销分析：在目前市场萧条的情况下，时代的热销也是一个奇迹，深层分析其热销的原因，其一时代家园的定位比较准确，针对目前市场上初次置业的刚性消费，其二是户型配比比较合理，其三是低价策略取胜，其四销售策略变化多端，不断吸引购房群体前往。☆红星美凯龙项目概况：红星美凯龙位于城北翠微西路，商场总建筑面积为50856平方米，办公用地为4156平方米。共四层，分A、B两区。12米宽的市场主通道，大面宽，短进深，超高挑空，2555个停车场（地下加地上），并配备5万方仓储空间，同时最家空间将购物与休闲列入同等重要的位置。面积分割：40-70平米小分割销售策略：十年经营权无忧委托，年9%的高回报！销售情况：4月27日开盘，一层销售均价14000元/平方米，二层销售均价11000元/平方米，批准销售套数962套，已签约739套。热销分析：在目前市场萧条的情况下，红星美凯龙良好的品牌优势，全国庞大招商队伍，为其热销奠定了良好的基础。**市场研究简报第一期■**实务◆**客户分析客户资料对我们而言，是一份非常宝贵的资源，在做**佳园市场定位之前，我们曾经做了大量的市场调研，来论证项目的可行性，并最终确定了产品定位，并锁定我们的目标客户群体，而今，**佳园一期1#、6#已经交房，销售也接近尾声，摆在我们面前的客户资料更为真实和生动，因此，我们把这些资料进行分析，一方面来了解高端客户更为详实的背景数据，另一方面，通过客户分析，为后期项目的营销推广提供真实的数据支撑。说明以上数据到2008年8月10号为至。全部销售数据来自于公司的销售管理软件。分析结论与意义1、从销售情况而言，目前**一期（包含1#、6#楼）销售率为91.78%。因为销售周期已经很长，所以无法说明销售速度状况2、从客户贷款情况而言，**一期总体不采取贷款，而进行一次性付款的客户占比将近40%，说明我们的客户具有很强的经济实力，多数闲散资金具备完全支付房款的实力，故我们先前采取的首付分期的方式可能不妥，会增加我们的回款难度，并减缓我们的回款速度，并进一步增加销售成本，同时也将严重削弱我们的回款速度。因此，对销售的考核也应该采取销售率和回款速度相结合的方式。3、从客户区域构成而言，昆山本地客户占比将近50%，江苏除昆山以外的其它客户占比近11%，总之，江苏本地客户占比达到61%，而港台客户占比21%左右，故我们的销售方式和策略应以昆山本地客户为主，照顾港台客户，并兼顾其它客户。故这也可能是我们4号楼销售缓慢的原因之一（我们会针对各种房型做分析，了解畅销户型和滞销户型。以便在以后的设计中有所借鉴，同时也可以为我们采取相应的销售策略提供基础数据）。4、从客户的年龄构成而言，不管是为子女置业的客户，还是享受人生的客户，他们年龄分布在30-55岁之间，事业有成，具备较强的经济实力，而且由于丰富的人生阅历，他们更愿意相信朋友之间的口碑相传，故我们许多客户都是老客户介绍的（这一点可能在数据中不能体现，是现场销售人员所言，因为这个信息很有价值，故列出来）。所以我们可以在销售策略方面采取客户联谊会等方式，来促进销售。客户分析的具体情况如下具体客户分析1.目前销售情况楼栋总套数成交套数剩余套数成交率1#908559