物业智能化设备维护与管理项目一

物业智能化设备维护与管理西北工业大学出版社前言

自20世纪80年代以来，伴随着房地产业的快速发展，一股智能建筑的建设热潮在国内外兴起，智能建筑受到了政府机构和业内人士的高度关注。智能建筑的兴起迫切需要一批懂技术、懂管理的各层次人才加入物业管理行业，这对传统的物业管理行业既是机遇又是挑战。智能建筑的建成使用，给物业管理带来了新的课题，即智能化物业管理。

目录智能化物业管理概述建筑设备自动化系统物业公共安全防范系统智能建筑消防系统1243智能物业管理信息系统567智能建筑消防系统智能小区及云社区目录项目一智能化物业管理概述任务1认知智能物业任务

2认知智能化物业管理项目一任务1认知智能物业智能建筑的含义1

智能建筑（IntelligentBuilding，IB）是指通过将建筑物的结构、设备、服务和管理根据用户的需求进行最优化组合，从而为用户提供一个高效、舒适、便利的人性化建筑环境。智能建筑是集现代科学技术之大成的产物，其技术基础主要由现代建筑技术、现代电脑技术、现代通信技术和现代控制技术组成。智能建筑是信息时代的必然产物，主要包括智能大厦、智能住宅、智能小区及云社区等。智能建筑的发展史2任务1认知智能物业（一）国外智能建筑的发展史20世纪80年代后期，智能建筑风靡全球。美国是最早出现智能建筑的国家；其他代表国家有日本、新加坡、韩国和印度。（二）国内智能建筑的发展史我国智能建筑的起步并不晚。中国智能建筑建设始于1990年，内地代表城市有北京、上海、深圳、广州和南京等。中国台湾和中国香港的智能大厦起步较早。

（三）智能建筑与物联网技术

物联网又称传感网，顾名思义，就是“物物相连的互联网”。智能建筑是物联网生存和发展的基础，物联网能使智能建筑更智能。智能建筑的发展史2任务1认知智能物业智能物业的构成与特点3任务1认知智能物业

（一）智能物业的基本组成——“3A”

1.建筑设备自动化系统（BuildingAutomationSystem）

建筑设备自动化系统又称为楼宇自动化系统，是将建筑物（或建筑群）内的电力、照明、空调、给排水、防灾、保安、运输、广播、通信等设备以集中监视和管理为目的，构成一个综合系统，一般是集散型系统，即分散控制与集中监视、管理的网络控制系统。

一般来说，建筑设备自动化系统的控制范围主要包括七个方面（详细内容见课本P5）。智能物业的构成与特点3任务1认知智能物业

2.通信自动化系统（CommunicationAutomationSystem）

智能建筑的信息通信系统是保证建筑物内语音、数据、图像传输的基础，同时与外部通信网（如电话公网、数据网、计算机网、卫星以及广电网）相连，与世界各地互通信息。

3.办公自动化系统（OfficeAutomationSystem）

办公自动化系统是利用技术的手段提高办公效率，进而实现办公自动化处理的系统。智能物业的构成与特点3任务1认知智能物业（二）智能物业的特点1.节能

2.能满足多种用户对不同环境功能的要求

3.提供现代化的通信手段和办公条件

4.能创造安全、有利于健康的办公环境

5.智能建筑能充分体现“以人为本”的理念智能化物业管理1任务2认知智能化物业管理

（一）智能化物业管理的定义

智能化物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，运用现代控制技术、计算机技术、网络技术、通信技术等高新技术对建筑中的配套设施设备、环境、安保、场地等的自动监控和集中管理，实现对业主信息、报修、收费、综合服务等的计算机网络化管理，从而实现向业主或物业使用者提供高效和完善的优质服务。智能化物业管理1任务2认知智能化物业管理

（二）智能化物业管理与传统物业管理的比较

1.智能化物业管理与传统物业管理的比较

智能化物业管理与传统的物业管理在根本目的上没有区别，都是为业主、用户提供高效优质服务，创造物业最佳的综合效益。但由于管理对象的层次不同，服务对象（业主）对物业的使用、要求等不同，二者在内容上必然会有所不同。智能化物业管理1任务2认知智能化物业管理

2.建筑智能化物业的管理目标

建筑智能化物业的管理目标包括以下五方面（1）创造安全、舒适、和谐的人居环境。

（2）发挥物业最大的使用价值。

（3）具备智能综合分析、判断问题的能力。

（4）具有做出决定、并且发出指令信息提供动作响应的能力。

（5）使物业尽可能保值、增值。智能化物业管理1任务2认知智能化物业管理

3.建筑智能化物业管理的主要内容

（1）对各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理。

（2）保安、消防、停车管理高度自动化。

（3）三表自动计量，各种收费一卡通。

（4）管理服务网络化、信息化。

（5）物业管理信息系统的应用。智能化物业管理1任务2认知智能化物业管理

（三）物业管理企业在智能化管理时代的机遇

1.智能化管理能提升企业的管理和服务水平

2.智能化管理能提高企业的知名度，增加企业的无形资产

3.智能化管理为企业实现多样化经营管理提供技术支撑智能建筑的分类2任务2认知智能化物业管理

（一）智能大楼

智能大楼是指综合智能化的单幢办公类大楼。（二）智能广场

智能建筑开发从单幢开发转变为成片开发，形成一个位置相对集中的建筑群体——智能广场。

（三）智能住宅

智能住宅是指通过家庭总线把家庭内的各种与信息相关的通信设备、家用电器和家庭保安装置都并入到网络之中，进行集中或异地的监视控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的协调，提供工作、学习和娱乐等各项服务，营造出具有多功能的信息化居住空间。智能建筑的分类2任务2认知智能化物业管理（四）智能小区

智能小区是对有一定智能程度的住宅小区的笼统称呼。

（五）智能城市

在楼宇和小区实现了智能化后，城市的智能化程度进一步被强化，将会呈现以信息化为特征的智能城市。

（六）智能国家

智能国家是在智能城市的基础上将各城际网络互联成地域网，网络覆盖全国，从而可方便地在全国范围内实现远程作业、远程会议、远程办公，也可通过Internet或其他通信手段与全世界沟通。物业设施设备管理的基础理论3任务2认知智能化物业管理

（一）物业设施设备的LCC理论

1.LCC理论

寿命周期费用（LifeCycleCost，LCC）也称为全寿命周期成本，是评价现代设备管理的主要经济指标之一。

全寿命周期成本管理是从设备、项目的长期经济效益出发，全面考虑设备、项目或系统的规划、设计、制造、购置、安装、运行、维修、改造、更新直至报废的全过程。这是使LCC最小化的一种管理理念和方法。

2.设施设备的寿命

设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。

3.寿命周期费用的构成

物业设施设备寿命周期费用的构成主要有前期费用、购买费用、使用费用、维修费用和回收报废成本等。物业设施设备管理的基础理论3任务2认知智能化物业管理

（二）设施设备的可靠性理论

物业设施设备的可靠性是指其无故障连续运转工作的性能，分为固有可靠性和使用可靠性。

研究物业设施设备的可靠性就是研究如何防止、控制和消除设备出现的故障，保证物业设施设备的使用可靠性。

1.可靠度与不可靠度

可靠度是指物业设施设备在正常使用、保养和维修的条件下，在其经济寿命期内完成规定功能的概率。不可靠度则是指物业设施设备在上述情况下不能完成规定功能的概率。2.故障率和故障密度物业设备在t时间后的单位时间内发生故障的台数相对于t时间内还在工作的台数的百分比，称为该设备的故障率。即设备或部件在规定条件下、规定期限内发生故障的次数。故障密度是指在单位时间内发生故障的设备台数与总设备数之比。物业设施羞设备管理然的基础理党论3任务而2认棋知智能忧化物业傅管理3.故梁障分布经规律在正常情欧况下，一士台设备是鹅否发生故听障呈随机皮性，但是去每一台设漆备发生的浸故障却有太一定的规献律性，而津故障分布辜函数就反熄映了这种暑规律。常煌见的故障拐分布函数既有指数分史布、正态翼分布和威斯布尔分布漫。4.故握障率曲森线通过对设饶备故障进倒行研究发辨现，在其弯寿命周期逆内发生故恩障的情况雄可用故障郊率曲线来再表示，其萄形状像一销个浴缸，捆故称之为键“浴槽曲阁线（Bat菠htub趴Cu料rve）”，宇如图1-1所示。物业设施轧设备管理户的基础理侍论3任务2级认知智豪能化物业衰管理设备故妈障率随钢时间的慌变化可皮以分为湾初期故件障期、稼偶发故阀障期和芬磨耗故搜障期。图1-1故障率曲层线物业设宝施设备爷管理的转基础理论3任务2料认知智唇能化物业争管理（三）设耻施设备的佩故障理论宿故障理参论包括龙故障统巷计分析丛和故障查管理分瘦析两个康方面，前者主要局应用可靠俘性理论从谜宏观上定男性、定量呀地分析故父障；后者腿则采用具分体的测试锅手段和理围化方法，绩分析设备斤的劣化、砍损坏过程社，从微观尼上研究故进障机理、指形态和发皮展规律。1.故个障的概隆念设备（系伴统）或零纠部件由于绵某种原因致丧失其规挂定性能的庄状态，即泪设备（系吐统）发生哥了故障。2.常册见故障龟的模式瓶设施设捏备发生框故障时菌，人们六接触到书的是故才障现象泪，即故障实物蜓（现场）植和故障的师外部形态县。]3.故列障发生雪的原因暖故障分哗析的核丽心问题京是搞清悦发生故忆障的原误因和机愈理，否则就昌不可能派制定消王除故障坐的有效读对策。物业设施储设备管理立的基础理饼论3任务耳2认中知智能冷化物业却管理（四）物业设施上设备管理的目标物业设蔑施设备棉管理的御根本目忧标是用婚好、管川好、维煎护好、盈检修好惧、改造但好现有易设施设悬备，提婆高设施夸设备的蚕利用率锁和完好忌率。设备技术亿性能的发饰挥、使用踩寿命的长悟短，在很良大程度上铁取决于设炒备的管理僵质量，一敢般用设备状的有效利蹈用率和设敌备的完好蜓率来衡量报物业设备港管理的质北量。1.设备停的有效利摄用率（A）设备有效疮利用率是蛮指每年度供设备实际在使用时间联占计划用妈时的百分缘瑞比，即设友备的使用蚀效率，是肝反映设备楼工作状态凉及生产效贿率的技术地经济指标庙。A=T/(T+T′)×柱100%进式中，A为设备有誓效利用率医（%）；T为设备有柏效工作时间（h脑）；T′为设备护停机或杜无效工愈作时间派（h）。物业设施设备管猎理的基塘础理论3任务联2认距知智能土化物业厌管理2.设占备的完葬好率（B）B=络S0/S×1塌00%式中，B为设备阵完好率猛（%）；S0为设备完拜好的台数商；S为设备嘴总台数乔。设备是艘否完好禁是通过陶检查来姥评定的以，完好粗标准是绘：①零部鄙件完整涂齐全，丛符合质疯量要求怜；②运转正摘常，性能怪良好，性翁能达到规菌定要求；③设备隐技术资湖料及运控转记录录齐全；④设备整