市场调查报告3

扬州市邗沟项目投标书市场部分市场策划报告内容政策市场预判项目市场定位项目价格建议（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。新国八条：内容（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。新国八条：内容主要条款关键内容点评1、进一步落实地方政府责任合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布政府直接参与房价调控，房价相对稳定2、加大保障性安居工程建设力度多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应扩大保障性住房覆盖范围，强调公共租赁住房发展3、调整完善相关税收政策，加强税收征管买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础4、强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调首付再次提升10%，影响较小；商业市场机会出现5、严格住房用地供应管理落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地明确土地招拍挂制度改进方向，保障土地供应量6、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房一二线城市，限制购买，市场冰冻无限购的三四线城市，投资客大量涌入，相对市场发展机会较好7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责明确约谈问责机制，保障政策的有力执行和落实8、坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费舆论合理引导住房消费新国八条：解读

2010年国十条及2011年“国八条”对比2010年“国十条”及相关配套政策2011年“国八条”行政手段问责对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任升级对于政策落实不力的省(区、市)人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责限购地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房，未定时间限制经济手段差别化利率二套房贷款首付50%，利率不低于基准利率的1.1倍升级对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调税收买住房不足5年转手交易的，差额征收营业税物业税试点全面开展；买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税相比过往政策，本轮政策除单纯房产政策和经济限制外，加入了行政干预手段，因此本轮政策更加严厉、执行度更强、市场影响更大新国八条：比对截止目前，已有北京、上海、青岛、广州、南京、太原等个城市出台限购令未来波及所有直辖市、省会城市、计划单列市、房价上涨较快城市，包括苏州、无锡等，可能将达到72限购城市，波及范围和影响进一步扩大新国八条：影响北京外地人购房比例达到40%，北京楼市调控细则执行首日(17日)，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达86.78%2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量环比1月下半月的4479套，跌幅达89%，一手住宅成交均价环比下跌7%至21220元∕㎡

青岛2月以来新房半个月的时间签约量未突破700套；二手房则仅仅签约300多套，自12月份下降了五成以上项目重庆上海试点范围重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）上海市行政区域征收对象首批包括独栋商品住宅；新购的高档住房（指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍及以上的住房）；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。差别化税率独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。即一般适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。本地居民1、个人拥有的独栋商品住宅2、个人新购的高档住房。家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新购的住房。计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。免征及退税范围扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。②办法实施前拥有的独栋商品住宅免税面积为180m2新购的独栋商品住宅和高档房免税面积为100m2；新购多套的按时间顺序对免购的扣免面积。③“三无”个人应税住房均不扣除免税面积，如符合有户籍、有企业、有工作任一条件，从当年免征，如已缴纳退还。①上海居民家庭在新购一套房后的一年内出售原有唯一住房的，其新购住房已征收的房产税，退还；②上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税；③符合国家和上海有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海居住证并在上海工作生活的，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。④持有上海居住证满3年并在上海工作生活的购房人，其新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；⑤持有上海居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按规定计算征收房产税，持有上海居住证满3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房产税，退还。房产税试点正式启动，在未来可能进一步推广房产税：内容房屋持有成本，仍低于数年房价涨幅，对投资房产者获益影响不大在物价保持在较高水平、实际利率为负或接近零的背景下，房产仍将是对居民颇具吸引力的投资标的，开征房产税短期抑制投资性需求，进而稳定房价的现实性并不强对未来高端物业存在影响和税费转嫁的影响房产税：解读“三重杠杆”政策出台，彰显政府调控决心，标志着调控进一步升级和深化，影响更加深远在严厉限购政策之外又出台房产税将产生叠加效应，加大高端住宅市场的波动，短期市场量价将受到显著影响，客源观望氛围迅速增加房产税试点范围将逐步扩大，但需警惕税收转嫁和普通居民住房负担增加本轮房地产政策结论后市预测：宏观房产市场多数机构看空2011年房产市场，跌价不可避免，对于成交量存在较大分歧但对于市场长线仍然看好！市场预判：机构观点2010年12月的中央经济工作会议明确指出2011年货币政策从“适度宽松”转为“稳健”。政府要在流动性和经济增长间取得脆弱平衡2011年春节前后三次加息，彰显政府对于流动性导致通胀的抑制，考虑到CPI增速，2011年仍然存在2－4次的加息空间考虑通胀预期，相比2010年货币供应量以及货币流动性均会放缓！市场预判：货币政策自2006年开始，银行信贷投放量大幅走高是拉动房价上升的其中原因我们的相关性和回归分析显示，银行新增信贷和房价有非常高的相关性，银行新增信贷对房价增长亦具有效的解析能力经过2009年9.6万亿的新增信贷后，2010年新增信贷全年总额预计也在7.5亿之上。目前大部分机构预测2011年新增贷款量讲明显放缓2011年信贷规模的大幅放缓将导致开发商资金链紧缺，信托的进一步收紧，导致开发商只有通过销售物业保证资金链的稳定市场预判：信贷规模存贷款期限调整前利率2010年10月20日第一次加息2010年12月26日第二次加息2011年2月9日第三次加息存款1、活期存款0.360.360.360.42、三个月1.711.912.252.63、半年1.982.22.52.84、一年2.252.52.7535、三年2.793.253.553.96、五年3.64.24.555贷款1、六个月4.865.15.355.62、一年5.315.565.816.063、一至三年5.45.65.856.14、三至五年5.765.966.226.455、五年以上5.946.146.46.6由于通胀压力上升，2011年利率有序上调是大概率事件。利率上调：(i)将加大购房者的还贷压力，遏制部份投资和投机需求入市(ii)使得开发商的财务成本增加，并收缩市场流动性，对开发商的资金链产生不利影响尽管小幅度加息并不能造成行业的致命打击，但在房屋交易低迷、房价预期下跌、土地增值税严格清算、预售款严格监管等多重压力下，加息对一些中小开发商还是有杀伤力同时抑制了一定的投资购房行为市场预判：利率2010年11月16日17.5%2010年11月29日18.0%2010年12月20日18.5%2011年1月20日19.0%2011年2月24日19.50%注：自由现金流表示的是公司可以自由支配的现金。如果自由现金流丰富，则公司可以偿还债务、开发新项目、回购股票、增加股息支付Wind数据显示，2010年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。而随着调控的日益深入，开发商的资金链问题正在被日益放大在开发投资加大、土地购置费攀升、信贷、信托收紧等多重作用下，销售物业保证资金链不可避免！市场预判：资金链截止2010年11月底，全国仅完成18.5万公顷土地供应计划的约65%。2010年土地出让计划完成率低的省市，如一线城市的广州、深圳和二、三线城市中的西安等地，将会在2011年加大土地供应，给开发企业拓展土地储备提供更多机遇；而北京、上海、杭州、武汉、广州等地王频出城市由于2010年地价高企，价值宏观调控，下半年地价或出现回落，出现拿地机会2011非热点城市存在拿地机会，传统热点城市可借助下半年地价回落具备拿地机会！市场预判：土地市场建筑成本持续增加，房价不会产生大幅回落的迹象市场预判：价格宏观市场预测结论2011年整体市场价格出现回落已为定局，对于一二线限购城市而言，大幅降价机会不大，成交量迅速下降，豪宅迅速进入冰冻期；中低端产品冰冻期小，下半年存在运作机会；三、四线城市偏乐观，但价格上升空间不大，主要表现成交量提升相对不断受到政策调控影响的住宅地产相比，商业地产基本不受政策影响，并且不受贷款和限购的限制，商业地产迎来全新发展机遇信贷、信托收紧、持续加息以及开发商本身负债率的提升导致只能依托销售物业保证现金流稳定土地市场，非热点城市存在拿地机会，热点城市可借助下半年地价下跌拿地后市预测：扬州房产市场政策影响透：历次影贸响政策出台政策出台扬州市场躺对政策反掘映较快，抄短期影响捏明显，但兔市场恢复滚周期相对米较短本轮政策酸短期内对训扬州市场迷影响比较团明显，相搭对其他城办市，扬州景房地产市腥场会快速密进入复苏虑通道以贷款冬额10艳0万、私贷款2开0年为员例，利评息变化耐如下时间套限首付折扣利率月供总利息2010年4月调控前基准5.94第一套20万7折利率4.1586143.4474411第二套20万7折利率4.1586143.4474411目前基准利率6.60第一套30万基准利率6.607514.72803533第二套60万1.1倍利率7.267909.82898357客源观望絮氛围逐步扯增加，但康对首置客谨源影响相贯对较小对开发恰商来说川，必定恋会采取控降价策膜略，保兆证去化玻量、稳只定资金正链项

目调整前利率2010年10月20日第一次加息2010年12月26日第二次加息2011年2月9日第三次加息一、个人住房公积金存款当年缴存0.360.360.360.4上年结转1.711.912.252.6二、个人住房公积金贷款五年以下(含五年)3.333.503.754.0五年以上3.874.054.34.5政策影纤响：贷爸款1、限购嚷：南京、苏年州、无锡障处于限购场城市内，匠南京、无秃锡、苏州狮细则已出蚂，而扬州螺暂时无限教购政策出衡台消息2、住房燥保障：落实新商廊品房配建恢廉租、公吉租房比例隐；要求各斑地探索将激租赁市场娇中的存量奴房源转化脚为公租房宰的新途径渴。完善体箩制机制，萌运用土地菊供应、投陆资补助、垫财政贴息私或注入资瓜本金、税售费优惠等所政策措施晌，合理确滋定租金水准平，吸引械机构投资之者参与公句租房的建纪设和运营3、政锻府问责件：在监督颗和考核增方面，恨细则提雕出要抓涛紧建立单健全各满市、县施人民政厉府落实怜住房保检障和稳鼻定房价集工作的骄约谈问窗责机制华。对措同施落实紧不到位涂的，要糠及时约研谈相关辫城市人逆民政府子负责人浇，并根乌据有关栽规定对款相关责净任人进败行问责只要扬愈州市场言没有出彼现爆发莫式增长应，将不绑会出台烘限购令匠，在一棒定时期哲扬州房影地产市畏场迎来酱发展机欠遇江苏出兼台《贯易彻国务独院办公营厅关于跌进一步疼做好房撞地产市矩场调控扫工作有漫关问题只的通知录》政策影努响：后服续政策房价控株制目标咽可以是冠具体的瞎目标数笋值，也冠可以参轻照其他食经济指落标的增骨长速度俱定性，呜价格涨痕幅原则剩上应低荒于本地阔年度g笋dp增旦速和人页均可支墓配收入轨的涨幅政策影响赤：房价与战经济发展年份GDP（亿元）增幅人均可支配收入（元）增幅房价涨幅2010215013.4%2294411.6%----2009185613.8%1941611.6%53866.7%2008157313.4%1739815.5%504514.7%2007131115.7%1505716.3%43978.5%2006110015.2%1294513.8%4052--扬州房俱价与经炭济发展纪控制在仍合理范油围，未渐来出台利限购令副的可能烟性不大短期住芽宅市场杏观望氛臂围较浓王、影响弹较大，趁但未来餐限购的忘可能性秧不大，闸市场会蓝快速进天入复苏械通道，价稳量升商办产屠品：不穿受政策哪影响，返为投资房诚客主力骗进入产茎品，市场迎来棕运作机会低端居群住产品添：短期嫌观望氛壮围较浓愉，随着肢未来可趁能降价宿促销，渐市场需奖求迅速病放量，饶竞争激手烈，建议以组快速跑冶量为主高端居吗住产品优：其他放城市限参购，释丹放扬州锄客源对菜高端居惰住品质夸追求，呀未来购晶房更加北注重品语质和居叔住环境乱，高端疯市场未乒来量稳价升扬州市场帜预判结论项目市场逢定位项目区位桌理解项目市场刮理解项目市场业定位目标客雾源预估城市中心嚷个案，具遥有老城区模历史、文派化价值，呼极具稀缺剧性老城区林规划：臣以保护湾老城区栽整体风疫貌为前币提，发届展有传昆统特色派的零售挎业和制宁造业，否把老城踢区建设小成为能刷够体现黑扬州传伤统文化膜、商业毅发达、具居住舒筑适、富冬有魅力趁的城市中心09年至今老城区地块成交区位用途占地容积率邗沟路北侧、友谊路东侧商住678421.4史可法路东、富贵园北（本项目）商住260711.4区位：城遗市中心，徒稀缺老城凝区运河一坛号公馆110根00元浮/㎡阳光美第1050茧0元/㎡桐园1300胞0元/㎡中信泰助富锦苑900忠0元/池㎡金域蓝湾930与0元/悟㎡骏和国际980女0元/珍㎡老城区御景园1100减0元/㎡御景园代表城含市高端涉价值板津块，但疫产品品搬质无法悟树立高施端形象唐，具备练提升运乏作机会区位：高蚊端价值板饲块银行：中里国工商银浇行、扬州袄商业银行蛙等超市卖贿场：苏牛果生活娇卖场等学校：扬慰州职业大慨学、弘扬届中学、竹联西中学，胞梅岭小学扑等医院：柜扬州第量二人民宝医院、跪竹西医惯院、城甲北医院萝等具备城市桑高端个案军运作配套肺支撑区位：祸配套成霞熟瘦西湖风景区蜀岗西峰享受邗沟因的景观资乔源古邗沟景粪观带区位：景筒观资源丰或富土地座落:史可法路东、富贵园北用地面积:26071M2容积率:1.4限高:24米，沿河12米成交单价:9030元/M2楼板价6450元/M2地价较画高，必三定走城蝇市高端恋路线地块规模耻小、限高变制约，应状走纯粹高顶端产品路茫线区位：炎项目自塘身区位背贴景结论区位优势超：城市中心窝、享受高升端城市配盗套和自然闯景观资源这，老城区慢稀缺价值依日益凸显地块限软制：地价高警、必定未要走高勒端路线虾；项目权规模小妥，走纯遣粹产品陆路线地块先天锋优势，决狡定项目必肥定运作扬既州高端个糠案价值优势狂：城市高端嘉价值板块贞，缺乏匹死配区位价档值和老城哑区形象的倾高端品质匙个案，具神备跳脱运拖作机会项目区位梨理解项目市崇场理解项目市场宴定位目标客窝源预估高端市未场：竞鹅争机会运河一号愤公馆阳光美虎第桐园中信泰富蹄锦苑金域蓝湾骏和国疫际稀缺的伯老城区疾个案，泥市场具津备竞争帆机会容积率较睡低、规模割小，社区佣居住品质忌更加纯粹究、品质更掏高老城区项目名称总建面积(万方)容积率未来供应(万方)运河壹号公馆111.84.7阳光美第181.63金域蓝湾21.11.718.3骏和国际公馆122.156.2桐园71.775.3中信泰富锦苑431.322总计112.1/59.5本案竞争市缘瑞场：去伪化项目名称开盘时间推盘套数去化套数月均去化（套数）运河壹号公馆2010-12-9926030骏和国际公馆2010-8-1270936251金域蓝湾2010-12-1827724481阳光美第2010-10-281119323桐园2010-10-1016212130中信泰富锦苑2010-10-2318216340扬州市高袜端住宅市怨场，常规都去化在月期均30-杨50套左斑右金域蓝泼湾恒湿鞠恒温恒疏氧当地韵创新高临端项目住达到月基均81装套高去共化高端个峰案市场钟需求良惰好，支膨撑项目步高端运亩作；并涨且特色我产品市逆场需求彩更高竞争市场购：价格、袭户型项目名称主力房型（m2）主力总价（万）单价（元/m2)运河壹号公馆两房：91-120140-156高层10300三房：136-166170-207多层12500阳光美第两房：73-10662-13510500三房：105-13089-162骏和国际公馆二房：82-9080-889800三房：115-140112.7-137四房：163-170159-166金域蓝湾两房：80749300三房：115-140106-130桐园两房：90-107117-13913000三房：130-140169-182中信泰富锦苑两房：100-11090-999000三房：140126常规户型推、产品表砌现，缺乏洽真正代表侧扬州中心猎城区、高累端居住品爹质的个案中信泰富锦苑运河1号公馆金域蓝湾阳光美第高端住辅宅市场推结论扬州缺吗乏真正爽代表城金市中心生居住品嘴质和形荒象的高水端个案荡，比如垮上海想虫到翠湖乳天地，债南昌想激到国际压华城扬州高饱端个案叮表现较俱常规，亚但市场捐需求较位高（3恼0-5悲0套）谷，对项胖目高端目运作具料备市场夏机会验干证别墅市场店：经济指槐标项目名称占地面积总建面积(万方)容积率绿化率瘦西湖悦园4.64.80.9652%虎豹郡王府11131.235%林溪山庄107.70.7163.4%江扬运河印象5.84.20.7343%本案2.63.61.4/项目容积号率和规模残，运作别菌墅产品，导在体量和需居住氛围西上不具备里竞争优势别墅市场渐：去化项目名称开盘时间推盘套数去化套数月均去化（套数）瘦西湖悦园2010-3-1联12联90.8虎豹郡王府2010-2-28联85联736.6林溪山庄2010-9-26叠加：102联排：23叠加：56联排：18叠加：11联排：4江扬运河印象2011-1-1联26联147别墅市亲场需求舒较好，终表面城额市对高需端物业却需求较何强烈，陷支撑项覆目高端能定位和敢运作别墅市尚场：价依格项目名称主力房型（m2）主力总价（万）单价（元/m2)瘦西湖悦园叠：260-360338-46813000虎豹郡王府叠：156-183190-28412200-15800联：200-275336-46216800林溪山庄叠：175-180192-19811000联：238-247309-34513000-14000运河印象联：405-515600-77215000联叠类经穗济型别墅志主力价格袋在120毯00-1蜓4000下元/㎡，歇总价在1妄90万以台上别墅市恳场结论别墅去杏化较好异，表现点市场对匆高端物辰业需求京，具备呀别墅产合品运作通市场支手撑主力价忍值在1首200亲0-1蜡500闭0元之蹦间、总冷价19次0万以张上，能杀够获得碍比住宅于更高利晋润价值项目产狮品定位明思考1、按矛照目前泥扬州高至端住宅傻市场，献通过产寻品简单愚差异跳闭脱竞争朱，未来和陷入同兵质市场拿价值竞既争平台2、别墅塌能够获得桑更高利润乒空间，但杨如果做经婆济型别墅拔产品，别汤墅体量极昂其有限，蹈对社区品真质提升、稀价值提升眼带动较小贝，同样把幅更多竞争待压力挤压评到住宅产抱品3、由做于项目丹规模小昨，做混摘合产品荷必定在留推广、请产品纯凑粹性上朝表现不戴足；对鬼于项目析小规模错楼盘，滋更应把西产品做除纯粹、待极致，然才在未尖来市场伙竞争中陷更具优疫势项目如酱何在1斯.4容奸积率、殖24米若（沿河摩12米游）下限端定条件杯下，如趣何创新绣？如何保社障项目揪高端产术品形象悼？获得液更高利颗润空间汗？创新型产辟品：杭州住九树项目概盘况项目地高址：杭仪州市西御湖区占地面积留：200原00平米建筑面朵积：2腔350炭0平米容积惨率：绘约1茶.2物业形态么：全多层津大平层组尸合立面风格活：现代简苗约风格，泉风格并不促突出，但浴外部可移辩动木栅栏冤设计使建家筑被木格颂栅包含在然内，与外杯部自然景铁观零距离挠接触景观手法渗：最大化削利用五云榴山自然景匹观资源，尾内部景观厕以高大的跨乔木竹林朋为主户型面积貌：平均4置00㎡新材料新窜技术：屋忘顶花园系奴统、建筑范节能设计疾及嵌入山码体构筑技浸术精需装醋修：厨我具：德凳国的B锦ult隔hau脆p厨具酸；电器短：欧洲盗家电之耐父的M芬iel乏e厨房旬电器；咬全球最搅顶级的价意大利踢家具品核牌Mi偏not乞ti、愧Cap毅pel糕lin丢i、D泽ep汗ado挽ve、家Zan筐ott据a07年骑即达千关万总价延的顶级光别墅价户格，创洗造了杭否州新一卷类顶级腊住宅开叛发模式创新型产捐品：北京悄绿城御园项目概况项目地址禁：西山风睛景区占地面僵积：齐45.动2万平拔米建筑面最积：3栏1万平丧米容佣积杠率：支0.炼68物业形态您：公寓、特圆厅别墅立面风炮格：干蝇挂石材状立面，船官邸感恋觉景观手录法：欧氧洲古典辫园林户型面狡积：平层官邸达380-蝴420平桥米，圆朵厅别墅7瘦40平米精装记修：码4000策元/平米名，德国米愤勒厨房电腐器、唯宝节卫浴洁具浪、海福乐画家具五金椒、美国L胜ENNO嫌X雷诺士甲风道式中预央空调、程美国毕姆哑中央吸尘车系统等平层官慕邸售价留达到1壶500决-20风00万士元的顶和级联排狡别墅价诊格创新型肉产品：呀上海金握地天御项目概星况项目地址坑：上海徐界泾镇占地面积捎：920翠00平米建筑面积酒：100察374平供米容积黑率：汗约1设.2物业形态蚕：多层小图高层立面风格住：官邸建拘筑、石材铲干挂立面渣体现尊贵羽质感景观手敞法：新沫古典装圣饰主义扔景观户型面焦积：1直80-皆300裳㎡中揉大户型垫为主精丘装穗修：中物宅30统00-习400各0元/何平方米批，大宅劲600蓬0元/猫平方米咸装修标摇准随着金地奇天境、金包地天御、忠闵行星河谜湾等楼盘狂推出，上翅海的豪宅匪供应跳脱统原有的区舞域概念项目区岂位：城鸟西阳澄复湖别墅小区立面风茧格：A驴RT-气DEC屠O风格勇，仿石起涂料景观表者现：大但型组团捕景观、阅中央水蛙景主力户型箭：220欧-480怕㎡、大平曲层户型户型表览现：3加.3-谜4.1球5米层墨高、全汽套房设罩计区别前期勺高端个案抚产品形象高，达到周砌边经济型播别墅价格创新型产详品：昆山浸华府庄园产品发逝展结论这类产品胞（大平层尖）代表了林城市新一笼类的豪宅蹈发展方向总价或想单价相喘当于同牲区域经场济型别泼墅，但姨在立面们、户型彼舒适度捧、会所丽服务、晒景观等肆高于经莫济型别页墅通过全新也的大平层裳的产品形华象，必将数树立扬州距城市中心棵高端市场岛发展、树期立新的高鹿端居住理酱念容积率建筑形态户型面积项目核心竞争力绿城御园0.68平层官邸3层圆厅别墅2层平层官邸380-420平米圆厅别墅740平米官邸建筑和欧洲古典园林景观金地徐泾1.25、8、13层180-300㎡官邸建筑和豪宅装修杭州九树1.25层平均400㎡顶级设计师360度围廊建筑华府庄园/7层220-480㎡平层别墅户型、3.3-4.15米大层高与别墅涝产品比败：相比别墅秘产品，客弄源更看中荐项目特色盘的大平层酿居住功能册空间带来杯的便捷以父及豪华度相比别概墅产品悼，客源辛更加看堡中的是服项目作蜻为社区边的邻里冠氛围，捐更加注伐重圈层汉以及社北交的方蛮便性相比别墅妻产品，客火源更看中芹项目立面普、景观、侄户型、大甚堂等居住前品质与公寓他产品比至：相比高端立公寓产品晌，客源更械看重项目面低密度的兴生活（7绪层以内）相比高端匠公寓产品萌，客源更郊加看重项量目生态区瞧位环境相比高关端公寓矿产品，锻客源更泻加看重析大平层扁居住功捆能空间武带来的惧顶级居坝住品质热（全套祸房、大瘦层高）大平层先产品竞远争力树立城市竟中心全新巾的居住品至质和价值尝形象的扬州首席岂平层官邸项目市场目定位项目区位拦理解项目市场令理解项目市场朋定位目标客森源预估项目定灵位城市刘高端个凝案，必晒定辐射委全市高点端客源客源分冠布客源特征客源基础他们是洁谁？有减多少？客源分灭布：大蹦扬州客走源分布合版图下属县市邗江区中心城区中心城偶区邗江区高邮市江都市仪征市宝应县

规模以上企业数比例纺织相关51517.04%制造业相关90930.07%化工相关121440.16%其它38512.73%总计3023100%

规模以上企业数比例维扬区1635.39%广陵区1826.02%开发区1324.37%邗江区56218.59%仪征市40713.46%江都市71223.55%高邮市51417.00%宝应县35111.61%总计3023100%扬州市内主要产督业为现颂代制造刘业、化录工和纺经织相关绵产业，裤占总体爆企业比求例9成点左右主要分布繁于邗江区格、仪征市分、江都市漏和高邮市职业客源基础高端私营业主3023组普通私营业主32000组个体工商户110000组公务员、事业单位20000组目标客户收4864劲7组购房特征－－基数较优大，高迷端客源汉对项目东的高端朱定位运奔作具备科支撑基复础高端私营车业主－－多次敏重复置业绒及投资普通私妖营业主－－改善慨型置业高端人揉士－－高级棵个体工商陡户、公务袋员刚需及和初改高端私润营业主点（规模妄以上企高业）：障477稿人，平耍均年收棍入40臭万以上普通私贪营业主趁：11圣000秧人，平烧均年收泻入40旬万以下个体工商弦户：37每400人模，年收入电7-15乌万左右公务员狼、事业税单位：鱼112避00人俱，年收帽入5-签6万普通企业购从业人员灿：年收入酱2万左右目标客词户客源基答础：城营市中心马区域客远源描述扬州市剩中心城掀区包括蹦维扬区袄、广陵烫区及开史发区，春维扬区丹主要优瞎势产业子为机械祝电子、语装备制形造、太候阳能光贼伏、新僵材料、蛛优质轻旋工、物肆流、旅列游、农房诚业等；潮广陵区泰优势产欢业主要喘为食品亿加工、哲物流仓捏储、信拳息、机属械制造她等；开船发区产古业集中扬于电子摄信息，唤LED抓，汽车抖装备和伏物流领造域，桃私营经伍济为主论；客源基础停：扬州市寄中心区域电产业维扬区产未业分布维扬区广陵区开发区商贸物流园广陵新城广陵产业园食品工业园广陵区产业分布开发区产业分布现代制造盏业占主体都，其次食逮品、物流庭为补充其中规认模以上兔企业数庸为44张7家，尿小型私回营37撒00多厦家客源基葛础：中摄心城区物容量

产业类型主导产业规模以上企业数总产值(万元）规模以上私企数利润（万元）小型私营企业龙头企业维扬区机电装备业、电工电器业、电子信息及新材料业、轻工、轻纺业、汽车贸易及物流业、高端地产业高新技术制造业163159184298-163937江苏华电扬州发电有限公司、江苏江扬电缆有限公司广陵区汽车及零部件、食品、高端纺织产业制造业18219603639491473818亚星汽车集团、江苏亲亲集团、江苏通裕纺织集团开发区电子信息，LED，汽车装备和物流制造业1324253237554363372868扬农化工集团合计//47778054422475261713723/私营业毯主：个体工串商户：客户属农性：本祸地制造按相关产欠业，年住龄35丽-50踢岁，顶级私陪营业主，扬州制枕造行业的暮知名人物惰以及其它浑行业领袖葛、公众人淘物，平均年收入脊40万她以上，另一方稻面为普刺通私营击业主，消费能英力略低，年收入4骂0万以下购房诉求贱：注重口须碑圈层，徐对稀缺资洁源占有欲读强、购置贸物业体现胸其社会身偏份和地位客户属但性：个体经商悉户为主，学历偏馒低，年龄惜30－4解5岁为主购房诉俗求：文妈化程度柜低决定修了消费旦需求喜沾欢炫富滋、好面城子、购潮置物业嘱喜欢扎轿堆，对盈总价有润要求公务员、秘事业单位提：就近办公改，除了行岸政事业单带位高层管妇理者外，灶既考虑品窑质也关注魔性价比客源基外础：城广市中心朝区域客自户特征客源基窜础：邗恐江区产训业分布邗江区面尊积757没平方公里肾，人口5池0万，是俊扬州经济辱实力最强居、区域面垦积最大、拼发展潜力孝最足的一酬个区，产斤业特色是瓶以现代制绘造业为主善的私营经厨济体北洲工业园杭集工业园邗江工业园北山工业集中区区工业园历：机械制木造、纺壁织服装燥、汽车泰配件、许制药等猜高新技友术产业临和先祖进制造走业，成令为金属彼板材加颠工设备盛金属制努成品为昼主的制派造业的务主要集穗聚区杭集工悠业园：日化、新晋型包装材浇料产业北洲工业事园：纺织服装尊、新能源符、船舶制雀造、码头默桥梁构件丑、医械、也电器北山片烤区：汽车及梨发动机娱零部件轻、机械伪钣金、览化工设花备制造暴、旅游槐用品、痛农副业极、羽绒楚制品、助工艺玩炸具、工雨艺鞋邗江区集愁中了扬州真市许多著主名的私营刮企业，产池业以制造析业为主导集；规模企考业562笑家客源基舅础：邗漆江区容呀量

产业类型主导产业规模以上企业数总产值(万元）规模以上私企数利润（万元）龙头企业邗江区金属板材加工设备、生物医药、服装产业制造业5626901084419362670江苏三笑集团、江苏虎豹集团、江苏琼花集团、江苏牧羊集团、江苏扬力集团区域印慢象：市失中心，悬老城区第，稀缺尺土地，腔具有保道值和升矿值的潜磁力购房偏好衡：注重区厌域成熟度侵和便捷性喘，看中稀委缺和核心侵位置，满希足体现身读份，面子卧及投资收口藏的功能私营业启主：个体工商匀户：区域印缺象：市四中心配播套齐全拣，居住柴价值高世，供应养量有限购房偏接好：看们中产品顽品质和掩圈层特毒性，更零加注重万对产品委自身品堤质追求公务员雅、事业娱单位：除了行收政事业稠单位高此层管理盐者外，隔需求量货不多，勾与项目批区位关矮联度较谱