开发商及金融机构培训资料

商品房期、现房交易及预售资金监管系统培训讲义

主讲：

郴州市房产信息中心

系统建设意义根据建设部关于加强商品房预售资金监管的有关精神，在参考学习上海、南京、天津等城市做法的基础上，由长沙市房产信息中心开发的商品房期、现房交易及预售资金监管系统，实现了房产管理部门、金融机构及开发企业之间业务的无缝对接和信息共享，不仅可缩短办事时间，提高工作效率，还大大提高了银行涉房贷款发放的安全性，可有效地杜绝冒名骗贷、假证骗贷、跨行多贷等欺诈行为的发生，意义重大。系统建设意义

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文规定了商品房预售资金的用途，因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义重大。系统建设目标 依托房地产市场信息系统资源搭建的业务办理平台，实现了房管部门、金融机构、开发企业之间商品房销售、抵押、贷款业务的直接关联，将预售资金监管、在建工程抵押、商品房按揭、房地产抵押以及抵押注销等房地产抵押业务全部纳入平台管理，实现房管部门与金融部门房地产抵押贷款信息资源的共享和利用。期房业务办理流程预测绘（测绘队）确定物业用房（物业科）申请预售证（开发商）期房预售（开发商）申请在建工程抵押（开发商）现房业务办理流程实测绘完成栋证办理完成期房户室与现房户室对接在建工程抵押转现房抵押期房预售转现房交易现房网上销售系统登陆系统主界面系统工具条业务列表容器业务阶段办理任务系统术语定义【业务受理】业务受理人员接受申请人员的申请，点击相应的业务类型，打开业务受理界面确定受理产生新业务。【业务办理】业务办理人员继续完成已经受理或接件但尚未完成的在手业务，即业务办理。【业务派工】业务一个办理阶段完成后，将该业务发送到下一阶段办理人员手中继续办理，即业务派工。【业务退件】业务办理人员在办理过程中发现了前面办理阶段出错，将该笔业务退回给相应办理阶段去核实，即业务退件。系统术语定义【业务接件】业务办理人员接收上一办理阶段业务办理人员派工过来的业务，即业务接件。【取消受理】业务办理人员在受理界面取消受理该笔业务。

业务派工业务接件业务退件取消业务核定物管用房

开发企业在完成预测绘并取得了“商品房预测绘报告”以后，要先到物管科核定物业用房，不管这栋房屋有没有物管用房，必须都要通过物管科核定。

通过物业出核定后开发商才能通过网上系统接收预测绘数据，申请办理预售许可证或在建工程抵押业务。预售许可证业务预售许可证业务预售许可证初始登记预售许可证变更登记预售许可证与银行监管

开发商在申请预售许可证时必须设定预售资金监管银行，同时开发企业与预售资金监管银行必须签订商品房预售资金监管协议。 一栋允许一家或多家银行共同监管，该栋所有监管银行与开发企业必须共同签订商品房预售资金监管协议，并作为办理预售许可证要件提交房产局。

多家共同监管在监管协议上无需明确监管的具体范围及房号，每套房屋的监管银行由开发商与客户签约时自行选择确定。预售许可证与银行监管

如果商品房在办理预售许可证之前就已经办理了在建工程抵押，但在建工程抵押放款银行不作为该栋的预售资金监管银行，则该放款银行必须出具不对该栋的预售资金进行监管的书面说明。预售许可证办理流程开发商申请行政审批科受理缮证审批行政审批科初审审查打印决定书打印预售证预售证发证信息中心签约数据核实预售许可证初始登记—受理界面预售许可太证初始用登记—项目信息且补充预售许可证炸初始登记—预售栋信息仪录入预售许可踩证初始旅登记—预售栋销售范涌围选择预售许可比证初始滴登记—栋预售竟范围信息预售许可证榴初始登记—栋监管洋银行选芦择预售许可证延初始登记—栋监管什银行信绣息预售许可地证初始科登记—栋四证信皂息，这里巡寿可以保存预售许可链证初始适登记—户室数据王补充预售许可证旨初始登记—保存录嗓入的预霉售栋信众息预售许可菠证初始挎登记—上传数丈据预售许可域证变更登记—受理界面预售许可证变更登记—查询栋第原有的详细信邀息预售许可顷证变更登记—项目信息补充预售许可证变更登记—栋信息变品更预售许可证变更登记—上传数据在建工程丑抵押业务在建工程擦抵押业务在建工往程抵押从初始登就记在建工茶程抵押萝变更登汗记在建工程丝式抵押部分砖注销登记在建工程瞒抵押全部尝注销登记在建工程币抵押户室搁签约授权设定在建罚工程抵押扒条件以在建袖工程房葵地产设征定抵押修权，必取须符合掉下列条蒙件：取得土地袍使用权证付书取得商禽品房建笛设工程长规划许艳可证取得商品雹房建筑施萝工许可证房屋土建尘工程完成50%以上或多男层建筑封杠顶、高层勒建筑达到以十层，并邮已经确定史施工和竣饰工交付日庭期该在建掩工程范伶围内的其商品房伟尚未预笑售在建工程抵摘押业务夕办理流判程开发商溜申请银行审授批产权处袖抵押发证归狭档产权处胀抵押审竟查开发商银数据上污传产权处载抵押受口理产权处歼抵押缮荐证产权处抵夺押核准在建工程抵押诊初始登记—受理界嚼面在建工程抵押拾初始登记—抵押信水息录入设定在建出工程抵押滔户室开发商选攻择抵押户才室时，系舟统会自动贼剔除物管库用房、配筐套设施用轻房、公用哲面积、消缸防设施用玻房以及网杀上签约的渴房号，不卷允许选择膏。在建工程抵闯押初始年登记—选择抵押趟范围在建工程抵萌押初始头登记—录入抵押忧信息在建工程抵押纵初始登记—抵押物裂清单在建工程抵押恨初始登记—抵押申圈请表在建工程抵耳押初始匙登记—银行审核稳界面在建工程抵押侮初始登记—应缴费承用列表在建工程抵硬押初始恒登记—上传数据在建工程抵围押变更声登记—受理界面在建工程抵聚押变更瓜登记—原在建工程抵押信息丢查询在建工程抵脸押初始之登记—在建工程抵押变更信皂息录入在建工程抵张押变更资登记—银行审查原在建工程抵押信息在建工程抵押战变更登记—银行审查变更在建闪工程抵押斤信息在建工程抵押阵变更登记—数据上煌传在建工程抵萄押部分艘注销登物记—受理界港面在建工程抵遵押部分俱注销登逆记—录入抵押注销户室界面在建工程抵余押部分瓦注销登印记—选择抵押注销范妙围在建工程抵押兵部分注销级登记—确认抵押注销范围在建工程抵获押部分浑注销登棵记—银行审查抵押注崭销户室在建工程抵深押部分向注销登瓶记—注销申识请表在建工程抵报押部分醋注销登炉记—部分注胁销清单在建工程抵押净部分注销雕登记—数据上需传在建工程抵谦押全部迎注销登笛记—受理界面在建工程抵商押全部事注销登顶记-抵押全较部注销阳确认在建工程抵押全部注销登狼记—银行审甩查在建工程抵押全部注销登探记—注销申看请表在建工程抵押全部注销登记—全部注销婶清单在建工程抵泥押全部骂注销登梳记—数据上传在建工清程抵押蛇户室签约授权作了在孝建工程验抵押的名房屋，锡要记得晃在建工折程抵押蚂权证号振，因为搅必须用微权证号呜进行查雁询。已坦设定在汽建工程锤抵押的政房号，盛在在建竿工程抵壳押权人训（银行蝇）未授尘权前，谦不可签铁约，开阁发商依锤据销售精进程，翼分批次奋向银行熊申请签有约许可谎，银行叶受理申赔请并审输核同意形后，开砍发商方劣可与购种房者进逃行网上塞签约。在建工程抵洽押户室签约咳授权业务办注理流程开发商预申请银行初审银行复审在建工程抵潮押户室讲签约授扒权—受理界面在建工程抵押公户室签约皇授权—签约授权申筒请界面在建工程抵扔押户室尽签约授拾权—签约授权范围悼选择在建工程抵押炭户室签约步授权—确认签约授权范州围在建工程抵押谈户室签约植授权—银行初审在建工程抵熊押户室泼签约授帽权—银行复鞭审期房销售业务期房销售炮业务预售签政约预售签搂约及抵楚押预告登记贵后申请抵拐押合同变劣更合同及抵泡押信息变腐更商品房预固售签约（一次性内付款）水业务流甘程认购预售资喊金监管耐银行审核首亚付款到罩账产权处缮选证产权处速核准签约发证归档计费上秀传产权处销建售科所受圆理预售签约告（一次性付也款）--受理界显面预售签贞约（一次性付薄款）--购房人挥信息录稼入预售签门约（一次性付正款）-购房人信沉息录入预售签拨约（一次性付光款）--购房人信公息录入预售签约则（一次性路付款）-预售妖款监管敬证明预售签约怀（一次性付保款）--预购商洲品房预洁告登记唇申请书预售签约粘（一次性付美款）开发商与应购房者根狂据网上公封示的商品舱房认购协疤议示范文盏本，商定颂认购协议央内容后，怜通过系统绳录入并打并印认购协苏议，购房杆人把首付熔款交到商悔品房监管去银行的监述管账号后渣，开发商夕与购房者轿签订商品妖房买卖电胸子合同。预售签索约（一次性付掌款）--签订认购松协议预售签辫约（一次性刻付款）--保存订购协议预售签约袍（一次性付板款）--签订合干同预售签约放（一次性沟付款）--签订合同预售签约搭（一次性付绒款）--签订合同预售签约彩（一次性起付款）--签订合同开发商与微购房者在比网上签订粪电子合同外后，打印叔纸质合同黄并签字盖青章，纸质绳合同上打钥印购房人乘所购商品劣房的初始幼密码，密陶码由系统隶随即产生震，开发企泪业的工作缴人员不得军修改这一鬼密码。初始密狼码仅具年备查询厘功能，丽购房人园应尽快帽修改初帜始密码蹲，密码汤对于保户障购房砌人的合尸法权益渴和防范泥交易风握险起到械很大的势作用。寻（郴州卧没有采花用该技夸术）预售签约--预售资霜金监管浓银行审山核首付芳款到账购房人将玻首付款交四到监管银承行的监管愿账户中，县监管银行铺核定所有衰应收预售锤款到账后筛需要在预拔售资金监币管证明上址盖章确认州，并在系钢统里审核挑预售款到值账后，该古合同方可龟上传房产梯局申请预乱告登记。预售签古约--预售资欧金监管训银行审南核首付棋款到账预售签窝约（一次性付狭款）--数据上传预售签约舍（一次性腿付款）--契税纳乒税申报看表预售签约统（一次性并付款）--数据上爹传商品房预坑售及抵押按申揭同时宣申请业棒务流程认购预售资钓金监管迈银行审核首付姐款到账开发商数畅据上传（或者录亏入商业贷每款信息）贷款银行粗审核抵押信询息签约录入抵昼押数据（可以堆申请组抵合贷款赵）抵押科受博理抵押科核宝准缮证发证归镰档商业贷款撇银行审核商业贷怒款信息组合贷款快业务数据上敬传商品房预准售及抵押按揭专同时申请伙业务商品房最签约及器抵押业哗务允许残办理组叠合贷款醒业务。组合贷款泻业务：符总合条件的帅购房人可择以所购住茂房作为抵捡押同时向竭银行申请叮个人住房何公积金贷借款和个人存住房商业妖性贷款。业务实际拒操作：在录入福抵押数音据阶段抗录入购升房人申闹请按揭形的资料究。对于慨不办理息组合贷耻款的业社务，录默入贷款怕详细资说料。如裳果申请激的是组舍合贷款识业务，歼操作人千员在该鼠阶段必越须录入荣公积金用贷款信颜息。录聋入完公积财金贷款或信息后洪将业务捎派往指菊定公积汁金贷款价银行审缸核贷款面资料。商品房预售爱及抵押按揭把同时申请厉业务业务实副际操作丝式：贷款银腥行审核亦完后，筝对于开阁发商办洗理的是屡非组合召贷款业痰务，在搬计费上茄传阶段遵将业务才上传。诸如果是挣组合贷嫩款业务秩，录入针商业性纤贷款信凯息，再输将业务任派往指轮定商业准性贷款鼠银行审刘核。对于组利合贷款快业务，疾贷款银双行审核狭购房人腊住房商缸业性贷辨款资料拼后，开救发商将称组合贷谊款业务喜上传至掉房产局佳进行预洪购商品迷房抵押搭预告登甘记。预售签标约及抵取押--受理界面预售签晓约及抵拍押--购房人释信息录驱入预售签杀约及抵个押--签订订庸房协议预售签甜约及抵猎押--签订合括同预售签约体及抵押--预售资金奸监管银行审核首付徐款到账预售签约离及抵押--开发商录隐入抵押信准息预售签约域及抵押--开发商细录入抵犹押信息预售签仁约及抵据押—开发商锋录入抵漂押信息预售签见约及抵券押--预购商幕品房抵战押预告榴登记申淹请书预售签约辆及抵押--贷款银行睁审核抵押惕信息预售签约好及抵押--预告信摊息查询预售签约栽及抵押--数据上传（非组那合贷款也业务）预售签约划及抵押--数据上怖传（非组合粪贷款业务吸）预售签约钞及抵押--数据上桨传（录入组茧合贷款信择息）预售签饱约及抵涨押--银行审啊核组合绍商业贷这款信息预售签约佳及抵押--组合贷款舅业务数据上传预告登记后申请闻抵押业务流矮程录入抵押舱数据（可以俘申请组鲁合贷款午）贷款银友行审批缮证核准开发商优数据上积传（或者我录入商愤业贷款壮信息)贷款银行吐审批商业性呈贷款信缝息发证归档组合贷款司业务数据上昌传抵押科受理预告登鬼记后申请抵宁押--受理界面预告登记槽后申请抵咬押--抵押信梦息录入地（可以踪蝶申请组卵合贷款涨）预告登记顿后申请抵腊押--贷款银叠行审核游抵押信朴息预告登评记后申使请抵押-数据上传(非组合贷款州信息）预告登记攻后申请抵劈燕押--数据上就传(录入组合廉贷款信息汪）预告登倘记后申情请抵押--贷款银行驱审核组合贷止款信息预告登记惰后申请抵匀押-组合贷款财业务数据上传合同变更纳业务流程缮证销售科核予准销售科受端理发证归番档开发商数酱据申请合同变拴更--受理界刺面合同变更--合同原预告信息查询合同变更--合同预征告信息变更合同信息变更--重新签甚订合同合同变说更--数据上框传合同及抵押苏信息变很更业务设流程开发商瓦申请银行放款炒审批缮证抵押科狠核准开发商数话据上传抵押科览受理发证归切档合同及抵掩押信息变立更合同及抵仿押信息变或更业务允充许变更办维理组合贷究款业务，识操作同预贫售签约及愧抵押业务遇办理。合同及抵押信屯息变更--受理界船面合同及黑抵押信亭息变更--合同原预潮告信息查洋询合同及抵押怎信息变形更--合同预灶告信息变盆更合同及抵押因信息变疲更--重新签订勇合同合同及逐抵押信勉息变更-原抵押很信息查脾询合同及抵押妄信息变规更--抵押信息占变更备案及议抵押信查息变更--银行审核变更抵押信息合同及抵押信船息变更--数据上筒传商品房预告登记后退房等脱流程—均在交易蒙所柜台直伪接受理预告登择记后退帖房指的尤是当期煎房预告英登记成砖功后由均开发商年向产权熊处销售袋科提出猜退房申筐请，由娇销售科棋工作人挪员办理物退房业纲务，业谅务归档袖后开发鸣商即可用再次对传该户室温进行签矿约。预告登上记后抵溉押注销香指的是叉存在抵妻押的已幻玉经预告瓦登记的弃合同，周在业主盘还清贷常款后可誉以单独韵地将抵茎押注销宇，取消竞该合同胁的抵押笔限制。预告登记恢后更正登循记指的是增合同预告亏登记成功幻玉后，才发湖现合同预剪告信息错珍误，这时坡可以向交异易所申请赔更正登记权，交易所正会收回原肚来的预告傅证明及抵离押证明，脾更正完成钳后会出新剪的证明。商品房燥预告登国记后退房卧等流程—均在交易狱所柜台直脏接受理预告证晌明遗失妨补证指拼的是当写期房预扁告登记并成功后市预告证喇明遗失枕，需要假补发预偿告证明匆，这时踪蝶可以向吩产权处忘提出申融请，业顷务办理超成功会获发出新蒜的预告覆证明。抵押证明轮遗失补证浊指的是当部期房预告企登记成功警后抵押证究明遗失，住需要补发耗抵押证明检，这时可煎以向产权躺处提出申淘请，业务械办理成功凡会发出新灵的抵押证拍明。现房销售业务现房销售榆业务现房签午约现房签朗约及抵滋押现房销包售业务商品房竣渡工验收，脑达到现房画销售条件胸后，到测魄绘队进行查商品房实犯测绘。完螺成实测绘驻后，开发渐商凭预测缓与实测户馅室对照表罪到交易所膀指定窗口形完成预测简户室与实敬测户室关档联操作，监然后才能样办理该栋两商品房的孩栋证。办理完栋纸证后，系作统将自动钱停止该商平品房期房冬预售的一初切业务。践开发商才碑能办理商帆品房期房秃预售转现押房交易、幕在建工程摧抵押转现市房抵押业安务以及该肌栋的现房阳交易网上扇操作。现房签约(一次性付耕款)业务流程开发商合附同打印开发商会合同审炒核产权科审网批开发商销赚售受理缮证发证产权科受并理现房签约(一次性付端款)--受理界配面现房签约(一次性敲付款)--录入购房口人信息现房签约(一次性付丹款)—申请表现房签约(一次性朽付款)--签订合同现房签约(一次性蕉付款)--销售信递息查询现房销售(一次性付励款)—合同审核现房签约(一次性付眨款)--合同打印现房签约(一次性付寸款)--数据上传现房签约申及抵押流季程开发商如数据上叹传开发商抵房诚押审核开发商输合同打泻印开发商爹销售受挪理产权科雁受理产权审方批抵押科受宴理抵押核准抵押缮证抵押发农证产权缮证产权发证现房签鉴约及抵撤押--受理界面现房签约及抵押--录入购房见人信息现房签国约及抵妻押--合同签尘订现房签逝约及抵竞押--销售信息脆查询现房签约横及抵押--合同打睡印现房签庆约及抵段押--抵押信息昂录入现房签约障及抵押--抵押信息动审核现房签遇约及抵络押--抵押信畅息查询现房签约及抵押--计费上传系统功能--在手业移务系统功置能--业务进度糕查询（商境品房销售哥业务）系统功能--业务进度秧查询（在拣建工程抵除押业务）系统功懂能--业务进度白查询（预程售许可证写业务）系统功萄能--已上传黄业务抵允押数据抵修改系统功币能--楼盘查询系统功连能--预售证数永据修改及坐补录系统功司能--预售证数有据修改及汇补录系统功能--业务取求回（商席品房销笔售业务底）系统功能--业务取废回（在盈建工程师抵押业盗务）系统功障能--业务取回珍（预售许纲可证业务卫）系统功魂能—已派工槽业务取稿回系统功愧能--公司信息网维护系统功邮能--公司信编息维护系统功能--公司信粉息维护系统功沉能--公司信眯息维护系统功能--公司信苏息维护系统功能—预售项崖目数据铲补录点击“旺新增项目”按钮，增加新的金项目信息浅。系统功劲能—预售项目围数据补录愚（新增项岂目）补充项它目信息。系统功能—预售项目犹数据补录券（新增栋趣）点击“所新增栋”按论钮，增加新责的栋信息。系统功能—预售项返目数据酿补录（净选择物芹管用房甲）点击“生萄成业务”按稻钮，增加物管用房。系统功歇能—预售项目蒸数据补录屋（选择物是管用房）点击“盾选择户室”按钮，选择具皱体物管用弓房，然后点击均“选房确伞定”按钮返回雾。系统功能—预售项目租数据补录反（保存物锋管用房）系统功能—预售项阅目数据隶补录（倾补充预锣售证信麦息）点击“生宏成业务”按施钮，补充录入预售证僚信息。先点逗击“选择禁预售范围”按掀钮，打开“选然房界面