物业环境管理综合理论知识

《物业管理理论与实务》

教学课件主讲人：王秀云第十章物业综合管理

第一节物业环境管理概述

一、物业环境的概念和种类（一）物业环境的概念物业环境是指物业管区内的周围环境及公共设施。

（二）物业环境的种类物业环境按物业的不同，可以分为生活居住环境、生产环境、商业环境、办公环境等。

1．生活居住环境生活居住环境包括内部居住环境和外部居住环境两个方面。

2．生产环境生产环境应该包括外部居住环境中的②③④⑥①的部分或全部，另外，它还包括各科，生产设施和条件等。

3．商业环境商业环境包括内部居住环境中⑤⑦⑧⑨和外部居住环境中②③④⑥⑧等内容的部分或全部，另外，还包括室内各种环境小品、商业设施等，商业从业人员的服务态度和水平也是影响商业环境的一个很重要因素。

4．办公环境影响办公环境的因素包括内部居住环境中①(办公室标准)、②(办公室类型)、③④⑤⑥⑦⑧⑨内容的部分和全部，以及外部居住环境中③④⑥⑦⑧⑨①内容的部分或全部。另外，还包括室内景观设备、办公设备、办公区域的治安状况、，力、公人员的思想文化素质、艺术素质以及相互关系等。

二、物业环境管理的概念、任务和内容（一）物业环境管理的概念物业环境管理是指物业管理公司对所管物业区域内所有环境的管理。（二）物业环境管理任务物业环境管理的任务是保护和维持物业区域内的容貌，防止人为破坏和减缓自然损坏，维护正常的生产、生活和办公秩序，保持物业的外观及整体形象的永恒性，提高知名度等。（三）物业环境管理的内容物业环境管理具体包含下列几个内容：

1.治理环境污染。含空气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染(生产噪声、施工噪声、生活噪声、商业噪声、保育教育设施噪声)、电磁波污染等。2.做好绿化和环境卫生：[作。这既是治理环境污染的一个措施，也是提高环境质量的一个途径。3.清理物业区域内违章搭建。4.加强市政公司设施管理。5.搞好车辆交通管理。6.建设各种环境小品。7.抓好治安管理工作。8.建设新型的人文环境。第二节

物业安全管理

一、治安管理㈠

治安管理的含义和特点1．治安管理的含义治安管理就是指物业管理公司为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故而对所管理的物业进行的一系列管理活动。治安管理的目的是为了保障物业管理公司所管理的物业区域内的财物不受损失，人身不受伤害，维护正常的工作和生活秩序。2．治安管理的特点⑴治安工作难度较大。⑵

服务性强㈡

治安管理的机构设置与职责划分1．治安管理机构设置按保安人员工作性质和工作任务的不同，保安部下辖办公室、门卫班、巡逻班、电视监控班、消防班、车场保安班等。2．治安管理人员的职责划分⑴

部门经理的工作职责⑵

保安领班（经理助理）的工作职责

⑶保安人员的工作职责保安员的工作分几种，实践中每个保安员一天上班期间都有可能转换几个岗位，这样做是保证保安部每天24小时运转的工作安排，同时避免保安员在某一岗位上班过分疲劳等。不同的保安岗位（如门卫、巡视、电视监控等）有不同的工作要求，其工作职责不同。

㈢

治安管理的主要内容1．门卫治安管理⑴

门卫的基本条件.门卫代表着管理公司的形象

⑵

门卫的治安职责

⑶

门卫的服务职责

2.巡逻治安管理⑴

巡逻的范围及方式⑵

巡逻保安的职责。

⑶

电子巡更系统。3．电视监控管理⑴

电视监控系统。

⑵

电视监控室。

二、消防管理㈠消防管理的目的与方针1．消防管理的目的消防管理的基本目的是预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为业主和使用人的生产和生活提供安全环境，增强城市居民的安全感，保证其生命和财产的安全。2．消防管理的方针中国消防管理的方针是“预防为主，防消结合”㈡

消防管理机构设置与职责划分1．消防管理的机构设置物业管理公司的消防管理机构一般从属于公司的安全保卫部门，即在保安部下设消防班，但消防班的业务管理又是专业专职和单列的。2．消防管理人员的职责划分⑴

专职消防管理人员职责。

⑵

义务消防人员的职责。

㈢

消防管理的主要内容1．建立高素质的消防队伍2．制定完善的消防制度完善的消防制度应包括以下六个方面：⑴

消防中心值班制度。

⑵防火档案制度。

⑶

消防岗位责任制度。

⑷

消防安全检查制度。

⑸

专职消防员的定期训练和演习制度。

⑹

其他有关消防的规定。

3．消防设备的管理消防设备的管理主要是指对消防设备的保养与维护。

㈣

高层建筑的消防管理1．高层建筑消防的特点⑴

耐火极限低。⑵

火险因素多。⑶

火势蔓延快。⑸

疏散困难。2．高层建筑消防管理的主要措施⑴

防火分隔。⑵

做好完全疏散的准备工作。⑶

设置自动报警设施。⑷

设置火灾事故照明和疏散标志。三、车辆管理搞好车辆管理工作，主要应搞好停车场的建设，建立健全车辆管理制度。㈠

搞好停车场的建设1．停车场位置的规划⑴

经济实用。⑵

因地制宜。2．停车场（库）的内部要求⑴

停车场（库）的光度要求⑵

停车场（库）的设施要求⑶

停车场（库）的区位布置要求㈡

建立健全车辆管理制度1．门卫管理制度

2．车辆保管规定

3.车辆管理负责人的职责

4.车辆管理员的职责

5.车辆管理员的纪律

第三节

物业环境保洁管理

一、物业环境的保洁管理的含义和机构设置㈠

保洁管理的含义保洁管理就是指物业管理公司对所管辖的区域有计划、有条理、有程序、有目标的，并按指定的时间、地点、人员进行日常的清洁服务，并结合精神文明建设，依照规范服务的要求对业主（使用人）进行宣传教育、专业管理，并使其能自觉养成良好的卫生习惯，遵守规章制度，保持物业区域容貌整洁，减少疾病，促进身心健康，以提高物业区域使用环境的效益。㈡

保洁管理的机构设置与职责划分1．保洁管理的机构设置保洁管理由物业管理公司的保洁部执行，其班组设置根据所管物业的类型、面积以及清洁对象的不同而灵活设置。最简单的是设置一个公共卫生清洁班，直接由部门经理负责。对于一个规模较大的物业管理公司而言，其保洁部一般分设三个班：楼宇清洁服务班、公共区域清洁班、高空外墙清洁班。2．保洁管理人员的职责划分⑴

部门经理的工作职责。

⑵

技术员的工作职责。

⑶

公共卫生区域清洁班领班的工作职责。

⑷

保洁员的工作职责。

⑸

仓库保管员的工作职责。

二、保洁管理工作的主要内容（一）制定管理制度保洁卫生操作标准、岗位职责、员工服务规范、清洁设备领用制度、操作规程以及奖惩规定等。（二）制定保洁工作计划1.每日清洁工作的内容有：①

管辖区域内道路（含人行道）清扫两次，整日保洁。②

管辖区域内绿化带，含草地、花木灌丛、建筑小品等清扫一次。③

各楼宇电梯间、地板拖洗两次，墙身清抹一次。④

楼宇各层楼梯及走廊清扫一次，楼梯扶手清擦一次。⑤

收集住户生活垃圾，清除垃圾箱内垃圾。2.每周清洁工作的内容有：①

高层楼宇的各层公共走廊拖洗一次。②

业主信箱清擦一次。③

天台、天井清扫一次。3.每月清洁工作的内容有：①

天花板灰尘和蜘蛛网清除一次。②

高层楼宇各层的公用玻璃窗擦拭一次。③

公共走廊及住宅区内路灯罩清擦一次。（三）抓好卫生设施建设物业管理公司保洁部要搞好环境卫生管理工作，必须有相应的卫生设施，这些设施包括：1.环卫车辆。有清扫车、洒水车、垃圾运输车、粪便清运车等。2.便民设施。为便利群众而建设的卫生设施，如垃圾清运站、果皮箱等。（四）加强环境卫生的宣传教育三、保洁管理工作标准（一）

做到“五定”即清洁卫生工作要做到：定人、定地点、定时间、定任务、定质量。（二）

做到“七净”、“六无”“七净”是指在物业管理区域内做到路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树根净、电线杆净、墙根净。“六无”是指在物业管理区域内做到无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土、无污水脏物。（三）

垃圾清运及时，当日垃圾当日清除要采用设垃圾桶，实行袋装垃圾的办法集中收集垃圾。

第四节

物业环境的绿化管理

一、物业环境绿化管理功能良好的绿化管理可以实现以下功能：（一）防风、防尘，保护生态环境。（二）净化空气，降低噪声，改善环境。（三）改善小气候，调节温度，缓解城市热岛效应。（四）美化物业区域和城市环境。（五）提供休闲健身场所，陶冶人们道德情操。

二、

物业环境绿化系统的组成物业环境绿化系统一般是由以下几个部分组成：（一）

公共绿地物业范围内公共使用的绿化用地，如居住区的花园、住宅组群间的小块绿地。（二）公共建筑和公用设施绿地。如物业范围内的学校、医院、影剧院周围的绿地。（三）住宅旁和庭院绿地（四）街道绿地。如居住区内的干道、步道两旁种植的树木等。（五）竖向绿化。如屋顶、墙面、阳台等处的绿化。

三、绿化恼管理的机晋构设置与劲职责划分（一）绿脑化管理的寇机构设置若是承画包给专疤业园林守绿化部蜂门的，毅则只需蜂要几个到管理人阵员即可旱；若是总自己完减成的，摧可以设插立专门求的部门坡即绿化虫部，一湖般至少士下设一素个养护演组，如尖需要也局可设花考圃组和住服务组疗，花圃大组和服诱务组均城可对外训直接经足营为公岭司创收兴。（二）珍绿化管延理人员办的职责低划分1.部门经理案的岗位职呼责2.绿化技赠术人员务的岗位声职责3.养护、管永理人员的吵岗位职责四、绿化管型理工作喝的主要谦内容（一）岩培训绿斯化管理沫养护员驼工（二）膏做好绿念地的营票造工作1.绿地营造慈的设计要喂求2.进行树木于的选择与阶配置3.完成园杨林小品收的建造4.实施竖锄向绿化（三）搞本好绿化的佣养护管理雹工作物业区侮域绿化孙的养护劲管理工婶作，一泉般包括淘以下内热容：1.浇水。2.施肥。3.整形、袭修剪。4.除草、乏松土。玩通过除桂草，将暴杂草清电除，既灭可以防瓶止杂草渗与绿化煮植物争堡夺土壤缝中的水慎分、养脏分，有塌利于生袖长，还覆可以减握少病虫史害的发吼生。5.病虫害杏的防治夕。（四）制责定绿化管梯理规定具体包括计：1.人人有幸权利和女义务管栏理和爱捡护花草舒树木。2.不攀折长花木以纲及在树县木上晾葱晒衣物疾。3.不损坏花映木、保护敞设施及花赶坛。4.行人或渣车辆不左得跨越眉、通过剪绿化地孤带，不载准碰坏绝绿篱栅酱栏。5.不往绿地除倾倒污水辜或投扔杂蒸物。6.不在绿逝化范围业内堆放军物品，事停放车线辆。7.不在树静木上及炎绿化带饭内设置栋广告牌窜。8.人为造售成花木斥及保护效设施损址坏的，研根据有灵关主管忌部门规左定进行很处罚，锈若是儿亦童所为捡，由家您长负责推支付罚尺款。五、绿拣化管理杨的质量皱要求和负考核指寺标（一）尸绿化管纯理的质答量要求1.树木——生长茂盛亏无枯枝；2.树形——美观完韵整无倾递斜；3.绿篱——修剪整岗齐无缺挥枝；4.花坛——土壤疏松笑无垃圾；5.草坪——平整清册洁无杂恼草；6.小品——保持完好架无缺损。（二）绿锐化管理的镇考核指标1.居住区者绿化标吴准：根向据国家199速2年4月颁布的《全国城疼市文明堆住宅小烛区达标甚考评实贺施细则》规定，住炮宅小区人织均公用绿笨地应达到誓每个居民内平均占有1.5平方米政以上，爹绿地率蜜要达到30%，绿化覆鼠盖率达到25%以上。2.树木成挎活率：仿除新种忙树苗为95%外，应达命到100%；3.树木倾斜叉程度：新坝种树木高添度1米处倾医斜超过10厘米的塌树木不征超过树渔木总数套的2%；4.遭各类毒虫害的骗树木不照超过树库木总数鹿的2%；5.无枯枝初败叶；6.绿化围护璃设施无缺谦损；7.绿化整洁必无杂物。(三)行道树势养护质液量标准1．成活率95％：2．老树视保存率99．8％：3．树干倦基本挺结直，倾链斜度不狠超过10。；4．骨架均卫匀，树冠卡完整，叶絮面光照均骑匀；5．及时修蔬剪，剥芽杏、控制害掏虫；6．树穴不规积水；7．绑扎远物不嵌峰入树内错；8．无死菌树、缺损株；9．无坏粱桩、断患桩；lO．及时峰处理与代公用事潮业设施丘的矛盾申：(四)街道绿弹地质量刺标准1．成活率95％；2．老树保中存率99．8％；3．树木生诵长好，控报制虫害，福青枝绿叶恳不破相：4．绿篱扎平整，佣无成块盏缺档；5．草皮无来大形野草估，无成片恒空秃；6．树坛惕、花坛察、草坪鹅间隔清俱楚；7．花坛有蒸花(一级花律坛四季柜有花，腐二级花碌坛节日截明花)；8．无死树天，无枯枝练烂头；9．清洁整眉齐，不积苍水，无蚊枪蝇孳生地移；10．各种设词施基本完横好。第五节物业环爸境污染务与防治一、大气考污染与防撞治（一）吧产生大扶气污染心的原因造成物厨业环境辉大气污绿染的主障要原因缠是：1.直接以必煤炭作柴为能源柜燃烧，反导致烟烧尘、二船氧化硫筛、二氧验化碳等轮的普遍典污染，寇甚至引度起酸雨镇污染。2.使用燃兆油型机粒动车辆调，超量故排放尾亲气。3.基建工腔地扬尘亚以及物需业维修拍和装修移造成的船粉尘污躁染。4.不当燃烧泽以及燃放医烟花爆竹衣等。（二）大堤气污染防衣治的途径1.改变能源梦结构。2.禁止在物勤业管区内辰焚烧沥青吗、油毡、瘦橡胶、塑就料、皮革辟、落叶和桥绿化修剪枕物等能产惠生有毒有钥害气体和谷恶臭气体裁的物质。3.严格控制戚管区内工柳业生产向眼大气排放行含有毒物胳质的废气然和粉尘。4.加强车辆雅管理，限怨制机动车串辆驶入管啄区，既能奖减少尾气废排放量，尚又能减少杜噪声。5.在物业维辩修、装修价时，尽量骨采取防止门扬尘的措沫施。6.平整和诵硬化地裳面，减云少扬尘我。7.搞好绿怀化。树乡丰木、绿温草能净京化空气业、遮挡携灰尘，饥因此，俗绿化是业防治大亿气污染调的积极乱途径。二、水兵体污染柏与防治（一）产纯生水体污午染的原因挂和种类1.病原体污瘦染物。2.需氧物棍质污染嫁物。3.有毒化敏学物质屈。4.其他污星染物质杀。（二）财水体污绢染防治馒的途径1.加强污水仍排放的控锦制。2.加强对已晚排污水的雪处理。3.加强生活韵饮用水二秃次供水卫钩生管理。三、固懂体废弃订物污染劳与防治（一）固枪体废弃物资污染产生自的原因固体废弃敢物是指生致产、生活胡和其他活测动中产生筋的，在一贯定时间和雀地点不再领需要而丢洒弃的固态须、半固态袖或泥态物牲质。（二）固生体废弃物焦污染防治四的途径1.对于垃圾院，物业管席理公司应因建立垃圾兽的分类收瞧集系统，鹅做到从该悉物业及时痰输出或处求理。2.粪便纳宁入城市提污水处串理系统报。3.沟泥要进拨行固液分饰离，固体阵干化科学林处理，提姿高无害化先处理率，才然后输送坐到农林生初态系统。四、噪声污染纳与防治噪声污染亿是指人类忆活动排放油的环境噪早声超过国京家规定的进分贝标准叹，妨碍人狡们工作、剑学习、生品活和其他糕正常活动秘的现象。（一）桐产生噪况声污染办的原因1.车辆交翁通噪声卸。车辆态交通噪兄声是噪厦声的来菜源之一协。当机哄动车辆冈驶入物鸡业管理君区域内镰时，会轧发生行沾进、振育动和喇兄叭声，圆造成直债接污染径。2.建筑施俘工噪声坟。在物策业区域丸外如有讯建筑工踪蝶地，会各发出因贡机械振参动、磨味擦撞击耗、搅拌具、吆喝就等噪声纷，使物斜业环境忽受到间阴接污染课。物业镜区内本愤身的维趴修和装梢修活动性，也会狂产生施传工噪声耕和使用狼电动工会具的刺鸟耳噪声挤污染。3.社会生快活噪声决。是指独物业区悦内部和挖建筑物惧内部各颠种生活挥设施、晒人群活凑动等产窜生的噪份声。主枣