本溪房地产调研报告

本溪房地产市场研究报告前言本报告由北京上古房地产经纪有限责任公司研究完成，由于本溪房地产市场目前发展的水平较低，加之公共渠道的信息较为有限，因此，在研究过程中，我们广泛征求当地政府人员、地产人士、消费者对当地房地产市场的见解，并对众多新建商品房、商业物业进行实地考察，取得较多能够反映市场实际情况的第一手信息，并总结为此报告供贵集团参考。本报告主要由三部分内容组成：第一部分为本溪市宏观经济形势研究，此部分内容包括本溪市经济发展情况、城市发展蓝图等内容；报告第二部分内容为房地产市场研究，此部分包括近年来本溪市房地产的发展情况、市场供应情况、商业物业市场情况等；报告第三部分为海航集团拟收购的实华项目区域市场分析及项目投资分析。研究内容目录一. 本溪市概况及宏观经济发展情况本溪市房地产市场分析三. 实华项目区域市场分析及项目投资分析一. 本溪市概况及宏观经济发展情况1. 本溪市概况1.本溪市概况【地理位置】本溪位于辽宁东南部(东经123°34’～125°46’，北纬40°49’～41°35’)，地处辽东半岛腹地，全境总面积8411.3平方公里，呈亚铃形分布，自然地貌为“八山一水半分田，半分道路和庄园”。北靠沈阳、抚顺(距沈阳63.8公里，距抚顺64.6公里)，南接丹东(距丹东140公里)，西邻辽阳、鞍山(距辽阳50公里,距鞍山68.6公里)，东傍吉林(距通化150公里)。内陆、多山地，太子河将城市一分为二【气候条件】本溪属于中温带湿润气候区，春天风和日丽，夏季稍热多雨，秋季天高气爽。全地区年平均气温为6.1℃～7.8℃，最热的七月，月平均气温为24.3℃；最冷的一月，平均气温为零下14.3℃。雨量比较充足，年平均降水量为800-900毫米，其中一半集中在夏季的七、八月份。综观全年，春天风和日丽，夏季稍热多雨，秋季天高气爽，冬天冰封雪飘。最佳旅游季节为秋季。【主要自然资源】全市已发现铁、铜、锌、石膏、大理石等矿产八大类45种，其中铁矿石已探明储量27亿吨以上，石灰石矿(水泥)储量2.1亿吨,溶剂石灰(冶金)储量1.3亿吨。南芬露天铁矿具有低磷低硫低杂质等特点，用此铁矿炼出的铁被誉为“人参铁”。【行政区划】本溪市设平山、明山、溪湖、南芬4个市辖区，本溪、桓仁2个满族自治县和一个经济技术开发区。全市共25个街道办事处（含两县各一个）、40个乡镇、229个社区、289个村民委。全市有汉、满、回、朝鲜、蒙等26个民族。【人口】据本溪2007年统计年鉴显示，2007年本溪市共有家庭555039户，人口总计1559748人，非农业人口1045117人。平山区人口为842200人，溪湖区人口为319142人，明山区184093人，南芬区53269人。人口自然增长率为-0.11‰.1. 本溪市概况2.本溪市宏观经济分析数据解读2007年，全市生产总值实现475.6亿元，比上年增长15%；2007年，本溪市GDP位列辽宁省第八位，规模以上工业增加值的增加是GDP实现高增长的主要来源。【GDP】数据解读2007年，全社会固定资产投资实现181亿元，增长20.2%；2007年，本溪市固定资产投资额位列辽宁省第九位，其中房地产投资额位列全省第四位，可见本溪市在房地产开发领域具有极高的投资热度。

【固定资产投资】数据解读2007年，社会消费品零售总额实现116亿元，增长17.2%；2007年，本溪市社会消费品零售价总额位列辽宁省第十一位，排名的靠后显示本地消费能力一般。【社会消费品零售总额】【微观经济-国民总产出】指标07年总产出（万元）06年总产出（万元）增长率第一产业52476744869617.0%第二产业9768150788449923.9%其中：采矿业56558533264970.0%制造业8199384670139822.4%第三产业2453156210124216.7%其中：批发零售业45215740495811.7%交通运输、仓储和邮政业53906846484016.0%房地产业1147589933615.5%以重工业为支柱产业的经济正以较快的速度蓬勃发展【微观经济-规模以上工业企业】指标企业个数工业总产值（千元）主营业务收入（千元）内资企业3826586434872543850其中：采矿业10341847134056173黑色金属冶炼及压延加工业505171615158774704有色金属冶炼及压延加工业16729057723858港澳台投资企业14458479655853外商投资企业25956569803302采矿业、金属冶炼及压延加工业为全市的支柱型产业【微观经济-就业人口收入水平】指标工资总额（千元）平均工资（元）总计国有经济集体经济其他经济全市总计5743095499422431288543598616004企业4266482352678230447743522314477事业979269970098840876320551机关497344---------------30149全市就业人口平均工资较低1. 本溪市概况3.城市发展愿景【城市发展总目标】到2020年，把本溪建设成经济发达,社会和谐，环境友好,布局合理，基础设施高效,环境污染得到严格控制和治理的辽东地区现代化中心城市，促进经济社会全面、协调和可持续发展，实现老工业基地的全面振兴。【经济发展目标】到2020年，把本溪建设成全国重要的钢铁和精品板材生产基地、东北地区重点产业的配套加工基地、沈阳等辽宁中部城市休闲、娱乐、度假的“后花园”，打造“钢铁城、森林城、中药城、旅游城”，促进本溪经济快速增长。【城市空间发展战略】本溪空间结构采用点轴推进模式，以本溪中心城区为经济增长极，以沈丹线、本溪－小市－桓仁线为发展轴，构筑本溪市域城镇发展的“T”型空间结构。本溪－小市－桓仁发展轴沈丹发展轴【城镇化离战略】中心城市浇聚集发展呜战略(右哑图标1)冶：重点支持辜本溪市中写心市区的由发展1233西部轴线台聚集战略惠(右图标省2)：支持歪淋头山－戏本溪－终北台－德南芬轴匙线发展组团发展退模式(右惩图标3)魔：城市次极姐的多点培神育【人口发香展目标】本溪市域碍总人口2巡寿010年恐目标导向锦值165乱～175速万人口之园间，20颂20年目能标导向值妖190～姨200万菠人口之间蜜。根据城铅镇化水平恩预测，2筋010年敞城镇人口文120万抗左右，2务020年纹城镇人口乘160万知左右。【重点产业酱空间布局】钢铁冶炼宝与压延加胜工业医药制造柿业建材与交化工产沟业建材与浪化工产鲜业农产品胀加工业物流业旅游带钢材深碰加工制品业房地产业市中心【本溪市概净况及宏观启经济发展炸情况总结】本溪市经闭济正稳健瓶发展，给污本地房地冰产市场带激来良好的史预期重工业是浙本溪的支插柱产业，榆对城市的众经济影响茎巨大从城市设化进程膛来看，东部区挤域是未来荷房地产别发展的庆核心极城市改造着步伐极快票，工厂及奖棚户区将乔逐渐从市理区消失二. 本颈溪市房地撑产市场分开析1. 本撑溪市概况1.房脂地产市吼场基本予情况【2007店年底本溪厦市房屋状盈况】截至20故07年底碧，本溪市膀市区累计炎房屋建筑水面积34狭33万平简米，其中荐住宅19舒35万平牢米，办公睁楼206香万平米，娃商业营业协用房40坊7万平米盐；成套住沉宅套数2态4520岗2套，成欧套住宅建灿筑面积1故539万嫁平米，本主年减少住询宅面积4省0万平米寒；市区人奖均住宅建盲筑面积1胆9.96姨平米。【200旅4年-钢200文7年房良地产开雪发情况】06年，划本溪市商筒品房施工俩面积及新傲开工面积踢达到近四芽年的顶峰搂，07年歪两项指标祝均略有下其降。但整催体仍处于孔高位，显华示出了本输溪市商品制房开发的志轨迹，即蓄06年开锹始本溪的订房地产市茄场才真正欺进入高潮饿阶段。持续两年禽新增施工肯量在36成0万平米己以上【200乡丰4年-简200方7年房狭地产市毯场销售热情况】04年-户07年，贸销售量呈突现两种趋防势，首先腐是自05语年始，销干售量迅猛偷增长，并梢连续三年外大幅上升脂，而增长斜率在06奸及07年浆分别为1贤4%和2歉3.6%诊。销售量爹的连续上驰升与增长目率的下滑偷显示：本溪市裹商品房封年消化凡量增幅绢在逐步江放缓。200描7年，蚂本溪市牺商品房片销售均经价25渠08元益，较0扩6年增煎长10觉.6%各.结合辟销售面父积来看主，20冤06年景，本溪浅房地产振市场经飞历了一案个盘整科期，2姻007岂年得以这重新双期双增长蜓。20痕08年街，从调请查来看贵，房价逃仍将处续于高位匪，但销跑售量下煎滑已不割可避免裕。200护7年消急化12落4万平握米2007脏年均价2跃508元【经济适肾用房建尊设情况】200肉7年，核经济适地用房新均开工面残积97辞638逐2平米漠，施工搜面积1讲729井208崖平米，馅竣工面放积59计526张7平米常，共8限224梢套，销粮售面积浪537陕414稼平米，捏共75蓄51套很.本市经票济适用私房的供酱应特点专有如下付几点：供应量芦大。如修上所述例，20笼07年伍施工面重积及新茅开工面贼积均在锐百万平董米数量妖级，占询全市住涨宅总供岔应的三没分之一舌；需求量大级。200锣7年，经走济适用房室销售面积骑53万平骄米，占全衫市住宅销冷售量的近怜五成，但川具体到销刊售速度，上则很难与杯其他城市残的经适房办相比；价格较高肿。同区域搂商品住宅办与经济适为用房差价灿较小，甚愿至持平，筐不属于典不型的经济雾适用房范烘畴，而似供乎更应将受其归为低咳档商品房肯一类；产品品侍质一般语。在供厉应经济融适用房龟普遍在芹产品设壮计方面住，材料辽施工等劈燕方面存专在问题武，以下廉是选取尺的两个鞋项目的茎照片。百合新城东亿瑞职磬佳园【客户消费廊特征】本地居览民的消管费意识和存在一遥定局限露性，往涛往认为幅带电梯粗住宅是疤塔楼，侧多层才各是板楼劫；东北部新涝区是置业蔽热点区域更，客户多圈认为此区抗域物业升橡值价值较昼大；置业客户微无论是购垒买住宅或棕是商业物友业多选择娱一次性付胶款，20非07年房苦屋贷款余捞额为14迎9725但万元，只盾相当于当纽奉年商品房准销售额的卸二分之一辅。在户型方易面，90某-110堆平米的两袄居销售状拆况最好；商业物业姨方面，消壮费者经历隆了投资的控热潮期，横具有代表数性的银座槐百货，散冲售受到追局捧，目前王经营状况影较差，在近售中的世涛佳购物中虹心，以年叙返租10糊%吸引投摄资，目前底销售率已荷超过50殿%.1.产本溪市雾概况2.区市域市场益研究【本溪市三束个房地产季区块】工业及延伸区新兴及延伸区老城区【本溪市屑三个房芒地产区猪块--士-老城愈区域】城市的但原始发吧展中心殃，具备捧当地最猎优良的伸教育、象商业资蜡源，但挨陈旧的阶面貌无隐法在短伙时间内恼改变，手生活品捉质受到喂影响。住宅整虽体房价济在40抚00元跌/平米暖以上，怖处于全药市最高建水平，蚊以小体凑量新盘予供应为达主，南祸部有中抢型项目介将进入闻供应。新老商业铲物业大量棍供应，购虚物方便，惧但受制于恒普遍消费鸡能力限制叼，经营同踩质化越发吃严重。区域内二手房交许易市场较显为活跃。【本溪市三劣个房地产飞区块--假-新兴及杯延伸区】位于地工哑路以东，架沈丹高速法两侧。交刚通较为便模利，自然懒环境优越蜜，城市配油套设施将俘逐渐完善垂。住宅整伶体房价映在30示00元寻/平米痰以上，叙别墅项展目均价业达到5踩000风元/平酿米以上弊。目前缺乏充足副的商业、餐学校及医掩疗配套，敲生活便利毒程度不高。本溪市重叮点发展区黎域，未来忍市政府将包迁至东部湿，热点项懒目多集中舟于此，目轮前以姚家泼区域周边乔为开发热胆点区域，伪将继续向份东的发展府趋势。代表项目乖有银亿家本园、富虹两太子城等腾、名士华售庭、碧水航云天等，枪经济适用或房有百合茅家园。该片区外吸引了玩本溪市茫及临近舒城市的究高端客景户群。【本溪市三善个房地产堡区块--锄-工业及延揭伸区】主要指恳溪湖区穿，位于辆太子河草以北，桂工厂及畅矿区集男中地区职，背山水面水，做有较好捎的自然悄资源，邪但受工镰厂污染冒较为严臂重，且牛为主要般沉陷区单。新建锣住宅多貌分布于圆北部区酬政府周炒边。房价水滋平在1串400确-20秧00元句/平米桃，政府决补贴的膨经济适扑用房供辞应较多。房屋大多郑依山而建韵，交通及称各类生活晨配套有待忆完善。1.收本溪市盾概况3.主要永在售项目及分析【住宅在群售项目仰分析-怎--供魂应分析】项目名称开发商地理位置供应销售情况市场定位面积/主力面积户型特点价格丰华新城本钢明山区地工路5号1600套月均销售30套城市坐标品质名城93-170/80-90厨房设工作间，有暗室2788东亿瑞磬佳园东亿本溪湖公园8万最具居住价值的中式园林纯住宅小区46-120/60-70户型设计不合理，客厅存采光差1400-1900银亿家园银亿明山区地工路88号23万销售60%新奢华主义建筑37-142/90户型设计较合理，采光充足，功能空间丰富2780-3680成德嘉园成德商贸明山区峪明路小堡占地32公顷本溪尚层建筑87-140户型方正、设计合理2580-3600鑫兆豪园凤歧环保局3万全新3万平米双子塔高层观景楼王62-127户型设计中规中矩3580甲秀新苑本钢平山路38万未开盘超大规模高档生活园区80-120南领名筑华成明山区文化路现房珍藏版中小户型住宅66-120户型设计一般，格局差2680-2930金地广场花园本钢大商超市未开盘居城市中心享金地荣华119-145格局较差4000如意家园北方明山区高峪独一无二六层框剪75-96户型设计中规中矩2480-2660龙凤花园南宫明山区大峪一中800套中档价位尊享富人区生活90-130/90-100户型设计优秀2660-3600百合新城金城高峪荣山街坊多层销售基本完毕，高层尚余60%北美风情森林之城43-107/70-80经适房，户型中规中矩2280-2960锦程磬苑锦程明山区唐家路50-126格局及功能性考虑较少，存在黑室2400-2580金龙泉200套销售80%领居上游拥享天成62-149/90-1003580起太子城一期富虹姚家32万月均销售50套1152700-4800碧水云天东川明山区峪明路16万销售率50%亲水宜居岸邸44-177户型设计充分考虑采光、功能性等因素2380-3480金色年华本钢技校958套月均销售60套70-270/9280-90平米需求较旺盛2800【住宅在便售项目镰分析-哀--供阶应分析】太子城。牲东部新城阵大盘，产世品表现模萌仿北京星蜡河湾，销肌售表现良矿好，建筑嫂品质一般框，一期交就房已出现跳业主退房业风波。【住宅在驼售项目雪分析-姥--供尿应分析】碧水云天妨。东部新滚城德式风膝格高端新赖盘，建筑煎品质、园兽林、户型毫均处于区晨域领先地凶位。【住宅在售巩项目分析奏---供歌应分析】银亿家脆园。东劣部新城码德式风卷格大盘刷，周边炎环境仍关有待改扰善，现旺房品质渴、绿化出等属于脾区域中烛等行列射，户型血设计较孟为优秀黄。【住宅在什售项目邮分析-矩--供飞应分析】成德嘉园述。城区东辰北部大盘盈，在东部计市场，以叶其德式洋叫房占据一排席之地，旅户型设计斤优秀。【住宅在隙售项目挪分析-谁--销宾售情况】丰华新城银亿家园百合新城金龙泉太子城一期碧水云天金色年华销售率------60%多层95%高层40%80%-----50%-----销售速度（月均）30套---------------50套-----60套在本次调谢查中涉及拨到的项目末，普遍受便到市场观群望情绪的猫影响，销创售量较以恭往有所下惑降，但从唯销售数据牺来看，放诉盘期月均置30-6挥0套的消父化速度仍偷说明市场秘形势较为陈乐观。【住宅在讽售项目变分析-姨--价怎格情况】工厂及延搁伸区的经询济适用房嘴价格为全皇市最低水呀平，仅在稠1400菊-190碰0元之间泡，新区及溉老区的经膝济适用房殃均价与商盒品住宅起秆价持平，型分别是新墓区280妖0元左右蝇，老区2闯400-客3000座元之间。粪老区核心脆区商品住香宅价格为酱全市最高剂，达到4舒000元育/平米左曾右，新区跑及老区大芬部区域均述价在30胸00元/带平米左右图。厂矿区新区（东区）老区经济适用房1400-190028002400-3000商品住宅-----2600-37003500-4000价格差小【住宅在多售项目鹿分析-雾--户氧型设计】在户型设肾计方面，扯整体水平申不高。调败查的项目壁中大部分眨都存在设溉计上的缺翻憾，异型收房间，暗富室等大量瓦存在，设惩计较好的讨项目有银阴亿家园，盈成德嘉园讯，龙凤花冻园，碧水重云天。较差中规中矩较好丰华新城∨东亿瑞磬佳园∨银亿家园∨成德嘉园∨鑫兆豪园∨南领名筑∨金地广场花园∨如意家园∨龙凤花园∨百合新城∨锦程磬苑∨碧水云天∨户型设计临整体水平稀不高【住宅在斤售项目龙分析-授--户毕型面积】在售项目伤的户型面消积范围以皱60-1超40平米谎面积段居欺多，总的案来说面积以中等或偏帝小，超大摇户型很少内。主力户跃型则以9徒0平米左芝右为主。主力户型肆以90平梅米左右为巨主中等偏小脊户型为主【商业物捷业市场谷---洲商业物猜业分布】传统商业挪区。目前忆本溪市主澡要商业区透为老区火足车站周边践，百货类捞包括大商姿百货、华杯联百货及扁新兴的银债座百货，妈超商类包洞括大商超调市、世纪此联华超市直；专业市朝场包括宏似宇电器、啄国美电器旨及小型零径售批发市浴场。新兴商观业。新枪区预计隔未来十梳年内将姻达到5才0万人饭入住，娱目前多拨个大型蠢商业正蜘在建设决中，代吊表项目航包括太寸子城1意500砌0平米演超市，扁实华集你团横亘殿200职0米长助街的唐卧人街步申行商业毁街。公司名称营业面积（m²）实现零售额（亿元）营业利润（亿元）本溪商业大厦300005.524525华联商厦766004.4-6570东方新天地18003.04211世纪联华超市171893.78-6473环球副食30002.53-746宏宇电器40003.29103国美电器36604.591562银座百货30000无统计资料无统计资料世佳购物中心40000未营业未营业唐人街47500未营业未营业【商业物业折市场--传-商业物桃业分布】全市和雁主要项目机的社区型鼻商业的价洲格在50租00元/饰平米左右控；老区核载心区位商宾业价格在妖1000渗0元左右在售闯大型商屈业项目传包括唐旺人街，涂世佳购励物中心允及实华绒新世界淡；唐人街弱项目位于阿新老区交沃界位置，悉南北长2令000米拿，最小铺饱位39平亚米，平均如130平诱米，最大堤4000费平米独栋焰。销售对蚂象以投资锣人群为主套，多采用稠一次性付摊款方式购罩买;世佳购直物中心位骂于老区核壤心区，以刷返租方式秃销售，前躁五年10残%，6-沃8年12具%，9-层10年1少5%，销锡售情况良怨好。项目厚存在较多蔬问题，可冻能会在招饮商期及经嗽营期爆发构,首先，碰为划分小斗面积销售怀铺面，内邀部人流动咐线不合理近，其次，里返租计划部过于乐观择，开发商补的现金流跳控制能力趣尚为未知胀数。项目名称面积（m²）销售价格（元/平米）销售情况唐人街475005000（平层）10000（复式）已销售50%世佳购物中心2116040000（使用面积）20000（建筑面积）已销售60%【本溪市房圆地产发展茎总体现状沙总结】供应向东年新开工拘360万张平本地开树发经适房刑占总供协应三分欧之一价格大忆幅上涨需求向东年购买1露00﹢万平本地消钥化需求外草流经适房占璃总消化量没五成收入水平芝低郊区开京发市内二徒手房火触爆供严重大萌于求东部价值乔认同度高向大城用市的外览流不可蹦阻挡经适房垫冲击商留品房且址供应过耻大价格接近工居民承受饼力的临界仇点城市发展衫尚未到郊熟区化阶段从宏观市坝场及区域雪市场的调北研结果来倦看：本溪市在椅辽宁省内匠的综合排倘名较为靠脸后，而房可地产开发舒排名却相休对靠前，欲显示了目唱前本溪市随的房地产对开发有过热倾向通过分锡析供应删及吸纳糠的状况灾，可以否看出，昼目前本发溪市的杏供应远晋大于吸请纳，仅引考虑过赠去三年钓的供应楚量，以沾目前的割吸纳水燥平，尚判需3-钓5年才陡能吸纳擦完毕，置可以预退见，本纳溪市未来三至脾五年的市张场竞争将苹更加激烈从价格闭水平来虽看，高州至三、龄四千元适/平米辜的价格怎，已是倦本溪这帽类城市再的价格名门槛，价格上升帆空间非常播有限而从各板谅块来看，老市区跟供应最井少，销危售应不乒成问题杂，但存丘在着大你量的难凝度极大靠的拆迁；而新市区糟虽无拆萝迁难度搭，但供旗应量过专大，市死场竞争烫异常激趋烈；溪湖区益充斥着大圈量的经济迁适用房项誓目，整体侍供应达上仪百万平米势，而本溪市的白经济适用苗房不同于炮其他城市煤，具有销泻售速度慢威、客户选害择度大、窄价格优势泄不明显等脸特点，因臣此，其本师质应属于叶有政府补疮贴的低档料商品房，如海胃航集团架选择收斧购经济般适用房之项目，稼则原本经济嗓适用房资店金周转快慎、资金利扭润高的特训点就无从里发挥【本溪市房县地产发展运总体现状垃总结】三. 实趴华项目鸡区域市叠场分析森及项目握投资分赞析1. 本遭溪市概况1.区域孝划分【区域毛划分】根据海航些集团提供浙的项目收祖购资料，旷我们选取报项目所在易的三个区呜域作为主艳要竞争区锐域分析，怜分别为溪翠湖区板块惑、南部板独块、本溪旺县板块溪湖区南部本溪县和谐佳逆园东方新湖暗俪城山水俪初城兴华俪腹城拟收购项昨目【区域机概述】板块地理位置供应特点需求特点价格水平拟收购项目溪湖区板块溪湖区，主要为后石、后湖、柳塘三个亚区域棚户区改造区经适房主要供应区低收入家庭的首选1400-1900和谐佳园东方新湖俪城本溪县板块本溪县城区自然资源最为丰富商品房供应为主子女就学购房需求强烈1600-2020（经适）2100-3400（商品）山水俪城南部板块解放南路以东平山路以南地工路以西城市新区高容积率产品较多关注项目品质2800-3300（商品）1900-2500（经适）兴华俪城2.溪湖辽区板块溪湖区板摆块主要为狮后湖、后竞石、柳塘迟区域，又丈可划分为贼后湖板块声后成石板块怀柳塘板辣块【溪湖区板块】本溪湖公廊园柳塘路溪湖西西路溪湖东路溪湖东路太子河天桥二半街至市区东方新蜂湖俪城和谐佳园东亿瑞馨拾佳园锦程改造亡项目一铁山地山地后山板块后湖板块柳塘板块市重点拉棚户改笔造区域东亿项国目及实峡华项目提共90悠万平米沫的供应终，其中够经适房祥60万挪平米左株右未来无土令地供应【总体供应】后湖板挡块后石板块柳塘板块仅实华东博方新湖俪侍城供应未来无土演地供应为棚户改拼造区，山筒地，无大支片平整土使地，交通佩极为不便目前只兔有锦程鼓公司开辞发的一律个项目可销售委住宅存稀量达百俯万平米愉级【需求特蚊征】矿区板份块房价尊为本溪鄙市最低瞎的区域尖，购房翻客户基贺本为城饮市低收发入家庭后湖板务块后湖板块留主要以低腔收入客户狐为主，但互周边配套茶设施亟待魔改善后石板块仙城区发展腊较快，逐灯渐吸引中郑端客户的盐购买需求柳塘板沙块主要固是回迁怕户为主后石板块柳塘板块短期内搁溪湖区覆板块升甚级的可承能性不傍大总需求特仆征【在供应慰项目基混本情况】板块项目项目类型总建筑面积存量价格后湖板块东亿瑞馨佳园经适房28万6万1400-1900和谐佳园经适房62万62万1300-1700后石板块东方新湖俪城经适房45.6万20万1668-1940柳塘板块锦程改造项目回迁楼----------------东亿瑞道馨佳园地理位绑置键后湖拉河西天纽奉桥桥头氧距市纳中心（外火车站精）5.剩5公里交通条眨件科溪湖哨西路通互达市区黎主要干便道，两谨条公交辰线路通拳过生活配洞套服周边里缺乏必禾要生活矿配套，及未来主段要依靠稀一公里潜外的溪销湖区区蠢政府周陈边建筑面来积晋28宰万平米巧，其中雄回迁1作8万平呀米产品类洁型忌多层悠小高撇层喇高层户型面积童5爬3-86婶平米价格扛1伤400疼-19吧00开发程舌度警一期塔4万平燃米年底预前全部友入住，呢二期6浴万平米惜已开工销售情狸况榨一期宴销售完里毕，二廊期内部步认购中推广主渠题肺环境客户特征益低收膛入家庭东亿瑞磬在家园经适父房东亿瑞磬抢家园回迁最楼【东亿瑞爹馨佳园】地块北揪高南低祖，视线爽较好临河高骗层，附纹加值较私高东为山地南为河西为空旷栏坡地北为小学字及山地【周边环境】【规划】地块内外两条河流经过，临河高层水景价值较高【户型设计】南北通透户型部分户型客厅不采光主力户型53-86平米3.本践溪县板块本溪县疑板块房何地产开枪发主要问集中于肺县城东土部沿太校子河区坛域，可颤划分为出迎宾西杀路板块肿、政府量路板块挤、迎宾畜广场板酬块【本溪县愤板块】滨河西路太子河中兴路过境路迎宾路长江路长江路至本溪至桓仁山水俪城锦绣滨江正佳花园佳鑫国际燕东新天地丰泽园慧泽园迎宾广情场板块迎宾西路书板块政府路板锈块本溪县主荣要供应区丸域北区开筐发已近绘完成，岭南线山头水俪城贯项目供烈应最大未来将向筑山水俪城孝以南继续共发展，目斤前尚无具灵体规划【总体供性应】政府路各板块迎宾广场度板块迎宾西栗路板块本溪县极核心区余，为房集价最高赔区域在供应堂楼盘均孝为小规星模项目替，在售尝面积在塞15万元平米左洋右仅有一惭个经适聋房项目烤供应，止为棚户密改造区未来亦无攀大规模供嫩应项目本溪县未缝来供应依目然较大【需求特征】近年，锤本溪县俊最重要童的客户朝来自于丽周边乡墙镇，主恨要为解喇决子女庆就学问持题迎宾西路益板块集中再了当地中递高端客户寨，改善居气住条件及储子女就学农是最大需列求来源政府路板捕块主要以扎中高端客敢户为主，网居住升级设为主迎宾广腹场板块被以低端前客户为顺主，方近便的就承学条件清及价格单是吸引绿需求的窗动力本地需蠢求多来览自子女抢就学及扣居住条阳件升级板块项目项目类型总建筑面积存量价格迎宾西路板块山水俪城商品房36万36万2100-2580佳鑫国际商品房8万无2890-3390锦绣滨江商品房8万4万2300-2500政府路板块燕东新天地商品房4.5万4.5万2780-3300丰泽园商品房5万3万2600-3300迎宾广场板块惠泽园经适房20万20万1600-2020【供应项目腊基本情况】慧泽园地理位置敲迎宾误广场、汽假车站西侧生活配速套废近距鹊学校、联医院、拢购物场妥所建筑面积蝴20闹万平米容积率锡1.闪27绿化率接50%项目类溉型各经适沟房产品类型寺多层倾小高层价格职160窃0-20炎20建筑风格开发程小度句地块炮平整中行，分一贡二期开老发，东锤区先行趋开发销售情况淹未正纺式销售，崖客户积累推广主题颠环杨境客户特征忘本县穷低收入人忆群，周边嘴乡镇子女政就学客户【慧泽园漏】地块处于胃两山之间地块中心稼地势最低利用地势作高差，层映层造景，哀规划合理二期一期一期【规划】南北均为龟山地东为客运良站西为坡阁地---垃--自矮然环境们良好，站视野受话到局限【周边环孩境】锦绣滨江地理位亲置水滨河错西路G蝴区山甚水俪城缘瑞北侧生活配套皂距离亲中小学校茄较近、医岸院、购物沙不便建筑面积峰8万豆平米容积率锹1.3项目类歇型巧商品宏房产品类型仆小高过层主力户型完6泽0-80驳平米价格饲2300晕-250度0开发程度菌共8贺万平米，斥一期开发灭六栋，近荣期交房，碍二期开发喷未定销售情况屿一期送销售60央%推广主倚题凳环娘境【锦绣滨江】【户型】设计合理，但从功能方面讲附加值较低88平米喷两居43平祝米一居93平米摄两居106平眯米三居项目品质猛落后于周沃边其它项随目，不具勤备同等竞比争力一期销售讲出现问题户，开发商乎迫于压力书打出超低岂价特价房兆的广告吸站引客户二期开秩发尚无渣具体规弄划，拆悦迁已经播完成销售问咬题来自狭地段（死较偏）恼、价格惰（无竞夏争力）获、品质刑（一般矛）【项目评毁价】佳鑫国际地理位置搅滨河县西路舱县高级中宣学对面生活配套闲中小其学校、医就院、购物洗等生活配骄套条件较拔好建筑面积枣8万爪平米容积率蒸2.0佳5项目类辆型车商品铅房产品类床型娃多层察、小高熄层、高帮层主力户型黄8招0-12千0平米价格纸2春890-恋3390开发程借度元住宅醒共7万悬平米，秆18栋桑，一期轰开发1教6栋，户已交房阁，二期律2栋，扒已封顶销售情撞况朵一期葱已余阁怪楼未售娱完，二杆期销售聚85%推广主袄题币豪强宅客户特征默本地蹦高端客户【佳鑫国扬际】【户型】全明户型设计，南北通透，布局合理与实华伏集团正都佳花园果为同期烤项目，智两者前昏期竞争检激烈，荡后期客隆户分化疗，佳鑫请国际成薄为高档劣住宅代殖表，而米正佳花留园则沦仰为普通奏项目小高层框冠架剪力墙阀结构，与拼其它项目浓形成差异李化竞争，费受到追捧建筑材授质选用喇、硬件粪设施标重准、物资业管理践水平均耳达到高椒品质社亿区要求顶层带耻大面积泻阁楼产舌品销售敞不畅【项目评商价】燕东新云天地地理位置昏财富薪广场南生活配柜套涨本溪香县商业择核心区舞，距医啦院、医歪院较近建筑面痕积安4.型5万平赌米，其走中商品攀住宅1好30套剪，约1轮100达0平米容积率滔2.6破4项目类型涌商品出房产品类型珠商业恭上盖商品枝住宅及回碗迁住宅主力户型科56声-83平呀米价格汗278晒0-3朝300开发程度格约2属009年抵6月交房估，目前主跪体施工中销售情粪况床未正态式销售推广主鸟题花港灿式生活北社区客户特征腿咨询盒客户以县牺城内居民计为主【燕东新天欧地】大型超市涝及购物广议场上盖住遣宅物业本溪县月核心地剑段，具捧备便利啦的生活枕条件小户型产拐品为主，嘱部分户型栽采光效果学较差商业与烈住宅共拘用通道席，住宅嫁私密性丛受到影摇响本项目住宫宅适合投导资【项目评良价】丰泽园地理位素置栽财政糕局对面生活配价套建中小贞学校、犹医院、化购物等台生活配衣套条件贡较好建筑面积做5万抹平米容积率沫2.4项目类败型字商品驻房产品类侦型私小高藏层、高纹层主力户型茫13擦0-17贡6平米价格括2凑600-泽3300开发程伞度浮住宅吗共5万峰平米，是9栋，耻高层6葵栋，小项高层3筝栋，2娘009搭年10贵月入住销售情悲况宅销售致40%推广主题玩豪有宅客户特征柔本地球高端客户【丰泽园】4.南部板块南部板匪块指解线放南路脑以东、模平山路竟以南、煎地工路曾以西区全域南部板块结大致可分塑为南地板格块、技校帅板块。【南部板块】丰泽隆帖园解放南路平山路平山路地工路文化路广裕路转山路北光路东明路振平路和平新村兴华俪城天华新家园新家源实华新兴家园甲秀新苑博林金色年华观山悦平东园南地板块技校板晒块棚户区搂改造为偿主供应项目义少，近年剃各类住宅栋供应量在疼60万平还米左右未来在链本钢周桥边预计廊可陆续讯整理出未40万柄平米的庆开发用飞地【总体供应】厂区拆抽迁区近年有倍较多项拾目供应咬，多数耽项目已葛进入尾否盘期可供整便理开发薯土地较乓少，预阔计未来疤每年供睡应不会晶超过1孕5万平芦米新建虎住宅南地板块技校板富块南地板鸡块中高耐档商品称房发展篇起步较眼晚，未澡来潜力巩巨大看重南地运区域地理葬位置上的拾优势【客户石需求特金征】看重区域昼方便的子饱女就学条鲜件周边厂区冬改造完成掠状况好，肌生活环境货整洁客户对序居住品转质非常碗看重南地板块客户对管居住品后质非常芒看重技校板块中高端客涌户对品质顽感、居住怖环境的需遥求较大板块项目项目类型总建筑面积存量价格南地板块天华新家园经适房8万无2400-2500新家源经适房40万无2100-2200和平新村商品房------无2800-3500（二手）丰泽隆园商品房3万无3000-4000（二手）技校板块实华新兴家园商品房------无3300（二手）博林金色年华商品房11万（二期）无2800-3300平东园经适房14万无2500（二手）甲秀新苑经适房28万28万1900起观山悦商品房45万45万未定【供应项程目情况】新家源地理位狱置教南地南，二十季五中对牛面生活配套碑生活丛配套设施胡较缺乏，锤但周边就誉学条件较眯好建筑面积栋40喷万平米容积率牵1.4漂7绿化率井35央%项目类妙型槐经适扁房产品类亩型厕多层缎、小高瓶层、高误层主力户项型糖4版9-7播8平米价格肿2潮100-损2200开发程度拥共4办0万平米塘，共60础00余套刃，回迁房贸5000粘余套，已棒开发五年吹，仅余部热分未入住销售情盗况辉销售卖完毕推广主要题熄地育段、价拴格客户特钞征宽本钢靠工人、抛其它低熊收入人阴群【新家源】【规划】以小高层、高层产品为主规划大型社区入口园林天华新战家园地理位置物南地世，二十五钞中对面生活配收套披生活炎配套设逗施较缺狠乏，但坛周边就恋学条件丢较好建筑面积侍住宅8蓝万平米项目类型浮经适伍房产品类日型符多层英、小高薪层主力户型满6峡0-80纯平米价格嫩240秀0-2渗500建筑风伞格开发程度毫已入杜住销售情汪况丢尚有衡40套肃左右未妙售推广主团题疾地摔段客户特征看低收洪入人群【天华新脾家园】和平新凳村，兴外华俪城献地块北孤侧，主情力户型熊100币平米左头右，多他层住宅们二手价汤格最高艺达到3跳500术元丰泽隆炼园位面于解放救南路，耐建筑面追积3万府平米，迎户型6卖0-1送30平晚米，目您前二手蚕房价格烛最高达瞒到40返00元【其它项目】博林金色师年华地理位糟置源地工俱号7号堵，技校坚对面生活配套腰生活芦配套设施描较缺乏建筑面兆积尊二养期11突万平米容积率：阿2.1绿化率谣：绿3红5%项目类预型揭商品本房产品类裳型齐多层厅、小高孝层、高嫌层主力户婚型或1煎10-鲁130犹平米价格垄280自0-3麦300隶（尾盘盛）开发程衫度蹄已入亮住销售情况嘴尚有艳少数大户哥型未销售推广主题陶户爪型、物业泰管理客户特征物看重死居住品质纺的中高端圣客户【博林金签色年华】观山悦地理位置三地工白路，技校叉南生活配套苍生活姜配套设施望较缺乏建筑面积缸45万平轿米容积率让：悟1便.7绿化率：绝33%项目类扇型孙商品位房产品类型唯多层灵、小高层漏、高层主力户型犯80叨-130擦平米价格抵未定开发程铃度喉一期跪5万平席米地基堆施工中销售情桃况威预计圾200妻8年1池0月中堆旬开盘牵销售推广主掀题掉中洁式风格评、自然远环境【观山悦】5.拟抬投资项漆目分析【拟投资促项目选钻取原则】开发风险争小，以本量溪中高端凉客户为主钥要客户群片；利润最大屑化；高品质血开发，木多附加沾值，高铜收益；客户认哪同；地块无伏大量拆冤迁，或敞拆迁难娃度不大区域选鱼取原则应规避尽风险产品开发良原则生活配辰套设施屋成熟；价值增讨长空间医大；消费者很认可；利润空尾间大；竞争风险神可降低；序号项目名称地理位置规划用地面积(㎡)建筑面积(㎡)开发进度(㎡)1和谐佳园溪湖区河西40310066万（住宅：63万，公建：3万）1800002东方新湖俪城溪湖区河东298500456696(回迁房104014;商品房352682)1214313山水俪城本溪县1689003738204兴华俪城平山区解放南路92200291534动迁阶段【拟投资着项目】资源来源胁：海航和谐佳逗园地理位术置溉溪湖绣西路牺距市中宪心（火熟车站）钟五公里交通条沙件雄溪湖披西路通智达市区奋主要干廊道，两刑条公交乒线路通私过生活配套凑周边纸缺乏必要厚生活配套黎，未来主市要依靠一脸公升里外的少溪湖区区霞政府周边建筑面积蚁62肺万平米容积率剑1.6腹3产品类廉型恳多层逢小高貌层垄高层价格呆13逼00-合170臭0开发程度乔无拆蛮迁，在建怖回迁房，核封顶，已停工三个卸月，经适榴房部分阵尚未动困工销售情况别经适房捷已销售1蜘2套推广主使题妥环境客户特下征扩收入水歇平较低观包岩括工人碧、单收折入家庭枕、新婚拿尚无稳谢定收入裙的年轻蹈人外妻地常住宫务工人森员【和谐佳园】【地块情闻况】回迁房地形高差溪湖西路浅山地块西高东低、北高南低，便于组团规划地块间存在较大高差，将提高开发成本临河面较长，已规划临河观景高层住宅地块临念近沉陷膨区，或故有部分含地块位才于沉陷机区地块东湿南一公挑里为一乔铁厂区条，污染砍严重西、南漆均为矮绝山地块西走南方向辟为老煤塘矿及抗毕日时期鱼万人坑东有铁路眯线，视野糠内为东方皆新湖俪城北为社状区及溪纠湖西路【周边环滤境】黑厅三居二居户型面积踢48-1难01平米主力户型哑60-8床0平米优点执小户型缴多居室，垒满足多代持居住需求缺点鸣客厅、骨卫生间不作采光----跟--户盏型设计可甘优化【户型】【产品】外立面带有回族建筑元素【SWO圾T】地块面山把临水，可省借助的景编观因素较粒丰富交通相对章更为便利项目尚无链正式面对泳市场，市庸场策略可放调整空间嫌大相对于竞景争项目，晋本项目开胀发时间较查晚，将流讲失大量客妙户水系没有艘流经地块海，东亿瑞趋馨佳园占淘有优势项目容谈积率较涝高，导沾致开发摇成本加有大主要污染刺源一铁的盲搬迁将改煮变区域的送环境质量粪；主要竞躲争对手竞瑞馨佳直园大规巨模供应祝将提前避消化大犁量需求市场需钢求很可歉能已经遇受到挤亚压，且辅一个区夸域不可惰能吸引串所有的粮购买需呢求优势劣势机会威胁【市场预期】鉴于以下消情况：区域经舅适房存炮量巨大歉，客户抱可选择甚空间非等常大过去一块年区域菠经适房揉销售量肥在十万巴平米左骄右政府对培价格的刻管制非甲常严格本项目目为前无拆迁虫等影响项研目开发的熟潜在风险本项目维预计年胆销售量陈预计可购在50炸000花-60婆000佳平米左序右我们认为虹本项目的乏投资评估率应着重关克注以下几衔点：高企的开工发成本。护地形高差际需要大量慰的改造费努用，过高搅容积率下妄的小高层拼为主的产唇品结构势丛必大幅增某加开发成束本；投资回惯收慢。塞本溪市争经适房锋区别于签其它城国市，其苏实际是别廉价的百商品房货，销售嗽速度慢杂，投资角回收期垒长，现森金回收有慢，且资供应量播巨大；政府补贴最、优惠及随土地成本估。东亿瑞王馨佳园获呜得政府补诵贴四亿元置，本项目殿是否能够巷获得足够昂的政府支孤持也是决吐定本项目呆投资价值估的关键因龙素。东方新湖怜俪城地理位佳置矮溪湖疏站对面系原溪如湖百货亭对面交通条共件定溪湖口西路通谷达市区将主要干豆道，距萌市中心蔽（火车翼站）四血公里，年四条公增交线路亡通过生活配套增新营咐业大商超声市距本项峡目四百米絮，其它配三套设施齐棕全建筑面塌积戏4跑5.6饿6万容积率咏1塑.53绿化率渗33京%价格史1份668服-19迎40产品类型圈多层孩小高层波高层开发程战度抵一期怖回迁房稠100末0套，壁经适房津572沃套，已晋全部封院顶，二舰期均为救经适房随，尚有如拆迁销售情况袜0开6年9月泄开始销售途，目前一渴期尚余5凡0余套未膝售，二期拨已积累客阅户500申余组推广主绿题没环境客户特趁征撕多为收裤入水平役较低人姨群，由厕于周边程环境大槽为改观幻玉，后期谁吸引部胃分公务梢员等中叠等收入惑人群【东方新旋湖俪城】新湖俪亏城一期语西区新湖俪城穷一期东区壳及二期（免黄色区域典）新湖俪城凡东西区之软间寺庙-调藏龙寺【规划】经适房回迁房回迁房二期地块为坡地地形，产品延续了一期风格新湖俪脱城南部岩大商超浴市新湖俪壮城南侧按街道老警社区新湖俪城滴西眺和谐欲佳园新湖俪同城南侧景社区【周边环它境】大商超市填补了区域配套的缺乏地块南侧社区环境较为嘈杂西向视野辽阔【项目面临得的主要问哗题】二期地块尚有三百余户未拆迁住户【SWO斧T】地块较敬为平坦帅，只有意少数缓嫌坡交通最为区便利周边生活律配套最为魔便利项目周边师为老式社扫区，较为顾嘈杂二期地块翠存在较大借量的拆迁周边生活斤配套设施摆的完善，临将吸引更摄大范围的鲁客户前来雨置业市场需悼求很可挂能已经币受到挤冶压，且虎一个区东域不可周能吸引区所有的蛛购买需痰求优势劣势机会威胁【市场预哭期】鉴于以叠下情况福：同区域言内经适侧房存量抱巨大过去一年勾区域经适劫房销售量削在十万平且米左右政府对湖价格的差管制非主常严格本项目锁二期开管发地块粘仍存在眠拆迁问辱题本项目具助备一定的鹅地段竞争搁优势本项目已本为二期积剃累了五百汁余组意向守客户，初唤期销售方法面应不存您在太大压洋力我们认为竭本项目的舰投资评估孝应着重关磁注以下几住点：开发成邮本。地块容安积率高饶，拆迁途成本高都将大贪幅增加穷本项目外的开发会成本。利润测算染。需根据谨政府给予接的优惠政拍策及土猫地成本等，结京合高容猪积率、暖拆迁成刘本测算震利润。山水俪城地理位置竖张家户堡太子拦河边生活配套撤距离亦中小学校炸较近、医衬院、购物码不便建筑面积锡36飘万平米容积率撤2.2伯1项目类型抚商品象房产品类型掌多层腰小高层蒸高层价格拥2中100险-25决80开发程应度勉一期冰18万工平米，先多层主付体结构镜施工中挎，二期矛拆迁中销售情泪况童未正鹊式销售作，客户亭积累5调00余专组推广主垄题较环玻境客户特征文周边采乡镇子女河就学客户休、乡镇厂缩慧矿经营者逐等收入较淘高人群【山水俪梳城】南为远脉山北为锦绣荡滨江项目西为纺晚织厂及哭学校东为太子渐河——自然环境佩良好，视溉野开阔，陵市容整洁【周边环里境】长方形地忆块，南北五跨度大，踩占据太子区河发源地逢的宝贵资旅源组团规饼划，营尘造了丰糟富的天抹际线及踩社区景脱观带沿河高宿层产品亮充分利帮用了河扒景、山半景优势----淘-整体规略划较为露合理【规划】一期二期最小户慕型48惕平米，献最大户用型14诞1平米主力户否型90亦.8米钻至10妈6.9援平米户型设辅计合理榨，功能装布局、略功能性符、采光棵性均较汗佳----返-户型设计狡具有一定口的