青岛房地产项目地块市场调研及可行性报告

xx集团青岛xx地块

市场调研及可行性分析报告报告提纲STRUCTURE1项目本体介绍2青岛与李沧区宏观投资环境分析3青岛商业格局扫描4青岛房地产市场研究5项目优劣与可行性建议本体条件分析3项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4本地块位于李沧与城阳交界处，属于城市边缘区，地块内配套缺失，城市意向较差；地块涉及3个行政村，占地约1600亩地块1内内涉及三个行政村：桃园、上王埠和东王埠，总占地约1600亩。地块内的市政配套和生活配套缺失，整个地块的城市意向较差。308国道青银高速区域地块占地行政区青岛李沧地块11600亩上王埠、东王埠、桃园桃园东王埠上王埠青银高速东侧308国道西侧青银和308国道之间区位条件本地块具有良好的交通资源，通达性好，但现状进入性差；地块中的308国道有7条公交线路通往李沧和青岛市区通达性从地块现状图看，308国道和青银高速南北贯穿地块，因此地块的交通资源非常强势。308国道车流量巨大，上午下午的高峰期时，堵车现象较严重。进入性从地块的现状看，青银高速在本地快内没有出口（出口在下王埠），而且308国道与两侧地块也没有正式接口。308国道东侧有几个村里开的小出口与308国道相接，但都属于非法道路，而且道路级别较低。公交国道308有开往李沧市区的公车线路7条分别为：9，103，106，109，111，129，371地块内与308国道的出口交通条件金水路308国道青银高速桃园东王埠上王埠出口1出口2高速出口308国道立交下王埠地块规模较大，总占地1600亩；但内部被308国道和青银高速分割开，整体性受到影响地块四至：东西向以山体为界，南北向以村边界为界地块涉及土地涉及上王埠、东王埠和桃园三个行政村的土地，总占地约1600亩，典型的大盘。308国道和青银高速由南至北贯穿地块，造成地块的整体性受到一定影响。地块规模308国道青银高速桃园东王埠上王埠308国道青银高速地块现状：夹在308国道和青银高速中间的地块南部和东北部是村庄聚集区，以平房为主。地块中部以湖和砖厂为主。308国道西侧以农用地为主，但有部分建筑存在。青银高速东侧则是以自然坡地为主。地块内部现状以村庄和洼地为主，权属归于上王埠、东王埠和桃园地块内部现状308国道青银高速桃园东王埠上王埠砖厂308国道西侧地块现状村庄湖面村庄地块地形：地块的整体地势是东西高，中间低。东西两侧是山体的自然延伸。而中间地块是洼地，与旁边的城市主干道（308国道）路基有30-50米的落差。地块东西边界是山体的自然延伸，地块中间地块是洼地地块内部地形308国道青银高速桃园东王埠上王埠地块西侧山体延伸地块东侧山体延伸地块中部洼地西侧308国道堵车现象严重；中部砖厂和湖面环境较差；东侧山体延伸有限，给东侧地块形成很重的压迫感西侧308国道堵车现象严重（特别是上下班的高峰期）中部的砖厂环境较差，而且与其相邻的湖岸也需要治理。东侧山体山势险峻，而且山体的延伸有限，与其邻近地块压迫感强烈。地块内部限制308国道青银高速桃园东王埠上王埠地块所在区域属于城市边缘区，各种生活配套资源都很缺乏现状商业设施：地块本身没有什么大型的商业设施。仅以菜市场和路边的餐馆（308国道）为主。周边现状教育配套设施：王埠小学青岛61中学地块距最近的市级商圈——李沧商圈直线距离约为3.5公里，车行时间约10分钟。公共交通较为方便。地块外部配套李沧商圈61中王埠小学桃园上王埠东王埠308国道青银高速地块内的现有商业沿着青银高速，地块周边区域已有若干大盘，未来将对本地块产生直接竞争区域内楼盘现状：区域内的主要楼盘都是以小高层和高层为主市区客户到达本地快的途径：市区客户主要是通过308国道和青银高速到达本区域区域竞争：地块北部约5分钟车程的天泰城（现阶段以小高层为主）后续还有6000户的供应量。地块南部紧邻的百通馨园（尾盘、多层和小高层）和伟东幸福之城（建面140万平米的高层、小高层）将直接截流市区流出方向的客户。位于青银高速和金水路的相接的理想之城（洋房、小高层和高层）后续存量也在186万平米（建面）地块外部区域天泰城308国道青银高速伟东.幸福之城百通馨园绿城.理想之城市区方向盘点地块规模较大，但交通要道308国道和青银高速分割削弱了规模优势。以水景（湖水）和山景为主的景观资源。东侧山势险峻，山体延伸的山坡较短，对地块有压迫感。湖位于地块的中部，可以打造为核心景观。城市郊区，周边配套设施资源匮乏规模自然资源配套设施青银高速、308国道贯穿地块，通达性较好，拉近了和城市中心的距离，但地块进入性较差。交通条件区域认知区域认知度较高，与市区的交通联系便利。地块周边的大规模竞争楼盘多且产品力高。本体条件分析13项目地块1项目地块2项目地块3项目地块4地块2地处李沧区东部，九水路南侧，隶属城市蔓延区，具有初步的城镇意向；地块涉及5个行政村，占地约1000亩地块2位于李沧东部（青银高速以东），地块内内涉及五个行政村：苏家、庄子、刘家下河、毛公地和王家下河，总占地约1000亩。地块内的市政配套和生活配套较为缺失，但地块周边的配套设施相对完善（学校、工业园和医院），整个区域（含地块）的具有初步的城市意向。九水路金水河区域地块占地行政区青岛李沧地块21000亩苏家、庄子、刘家下河、毛公地、王家下河区位条件本地块经九水路，向东与李沧区、崂山区相接，地块通达性、进入性相对都较好；地块北侧的九水路，有6条公交线路通向李沧市区通达性从地块现状图看，九水路是地块通往外界的主要通道。地块南部沿河有条东西向的土路。所以地块内部的道路通达性略差。进入性但从地块的现状看，本地块西侧有多个路口与九水路相接，但地块东侧较少。地块中间向南通往崂山的汉川路因庄子村的不配合，至今道路尚未修通。公交九水路有开往李沧市区的公车线路6条分别为：107、112、113、128、303、365。交通条件九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路滨海大道地块面积约在1000亩，金水河东西向为主横穿地块，将地块分成南北两部分地块四至：北临九水路、南临山体、东西向以村边界为界。地块涉及土地为苏家、庄子、刘家下河、王家下河、毛公地，总占地约1000亩。金水河东西向贯穿地块，自然分割了地块。地块规模九水路金水河通往崂山区通往李沧市区金水河现状苏家庄子王家下河刘家下河毛公地金水河现状金水河现状地块内部地势平坦，存在着大量村庄和违章建筑；地块内有山河资源但河水几近枯竭，河道正在整治地块现状：地块涉及5个村庄，地块内现存较多的违章建筑、地块南侧边界山体走势较为平缓。地块内的金水河河水资源除小幅地块河道有水，其他地块的水资源几近枯竭。市政府和李沧区政府共投资14亿，治理李村河河道，打造原生态湿地景观。地块内部现状九水路金水河通往崂山区通往李沧市区苏家庄子王家下河刘家下河毛公地村庄现状违章建筑南部山体河道治理违章建筑违章建筑违章建筑以金水河为界，北部地块地势平坦，南部地块走势向由北向南依次走高，接驳山体，形成坡地金水河南部地块走势由北向南依次走高，与山体相连，山体的延伸部分较为平缓。金水河北部地块地势平坦地块内部地形九水路通往崂山区通往李沧市区苏家庄子王家下河刘家下河毛公地金水河南部地块金水河金水河南部地块金水河北部地块金水河北部地块金水河北部地块地块周边具备较好的山体资源和相对成熟的区域配套，九水路沿线未来规划打造成高端商贸街区地块外部资源地块以东的高校九水路金水河青银高速通往李沧市区土路通往崂山区九水路上的商业九水路上的商业九水路上的商业地块以西的中学地块以西的医院九水路在李沧区政府未来规划中，将打造高档商业，希望辐射全市，吸引旅游人口。

宾川路地块周边受周边低收入产业人群的影响，目前居住意向较差，但绿城理想之城等新盘的入市将拉升区域整体形象绿城•理想之城在售、和达•和城即将开盘、郑庄旧村改造都正在实施，并通过李村河景观带的打造，未来区域将形成较好的居住氛围和价值认知。九水路北侧，在庄子和苏家村的北部是李沧工业园。将会对整个区域的居住意向产生不利影响。但目前李沧区政府正在考虑打造绿色产业园区，减轻这一影响。地块外部限制九水路金水河通往崂山区青银高速通往李沧市区土路绿城.理想之城宾川路和达和成李沧工业园北侧的工业园郑庄旧改和达和城绿城.理想之城郑庄旧改地块周剃边环境灰较好，磨但通往摄市区的稳道路交赶通不够膀方便，徒周边的浆项目竞研争较为志激烈区域认知立：相对于奶李沧其疲他位置迹，该区店域的环僵境相对槐较好。区域内楼臣盘现状：区域内滚的主要抵楼盘都识是以洋计房、小疮高层和斩高层为废主市区客户懒到达本地谈块的途径剂：市区客户屈主要是通骑过青银高合速，经九洁水路到达垄本区域，者规划中经吃本地块连咬接崂山区找的汉川路仿还没有开俭始修建（盗时间节点钉不能确定础）。区域竞妹争：地块西部柴约5分钟荣车程的郑锤庄旧改项算目（现阶再段以小高怨层为主）魔已经开始局兴建。地块北侧决的绿城•理想花鞭园（约崖190奴万平米份建面，汉洋房、恩小高、宫高层）锄与和达•和城项目半（28万帅平米建面粉，洋房、起高层）的束总供应量火在200恰万平米左府右。地块外毙部区域九水路金水河通往崂邮山区青银高愿速通往李沧纸市区土路绿城.理想之城宾川路郑庄旧励改汉川路和达和熔成盘点地块规键模较大象，但由巧于金水坚河的分惹割削弱副了规模栽优势。拥有包括澡河景与山艺景的景观绍资源，有贫一定资源宾条件。南向山体尚，项目位乱于山体阴紫坡，但山纯体延伸区沾较为平缓筋；河景仍饰然需要改鬼善，包括膀河水和河资道的治理方。属于城市猜蔓延区，奶地块周边叔的生活商勇业配套相脂对成熟。规模上自然资胞源配套设痰施地块北侧奶的九水路茅通达性和幸进入性较刻好，而南蚊侧地块的疮土路尚未咽完全打通苍，因此地尚块的进入扣性较差。地块南侧滨通往崂山未区的汉川虾路，受庄尤子村的影必响不能推合进施工。交通条错件区域认知区域认挪知较差狐、交通迷目前不娃够便利率。但区申域的环骡境较好订，距离魔城市中屿心距离求相对较乞近，随膏着绿城黑项目的开拉动，杏逐渐形乡丰成一定个居住价采值认知本体条宵件分析23项目地块付1项目地羊块2项目地勒块3项目地块版4地块3地捞处李沧陌猴生区，缺印少配套，牲城市意象炭差；地块吸涉及2个喉行政村，芬占地约1删000亩地块3拔位于李殿沧城市伤的陌生古区，地机块内内筒涉及两负个行政堪村：李览家上流山和南王革，总占运地约1继000鸡亩。地块内宜的市政近配套和皆生活配绍套较为线缺失，华整个区与域（含枣地块）渴缺少城育市意向胳。区位条件金水路宾川路区域地块占地行政区青岛李沧地块31000亩李家上流、南王本地块兔南临金晋水路，脾向西与随李沧市嚼区相接巾，向东框与崂山锋区相接林，地块驻通达性汉和进入疾性一般种；到达开本地块玩的公交撞线路只佩有一条通达性地块南决临金水猴路，是败地块通联往外界诸的主要鼻通道。地块北侧亿、东侧边牢界没有道领路。地块最西旅部边界紧休临已建好支的宾川路进入性从地块委的现状粥看，本蚀地块南驼临金水牵路是城姿市主干删道，但它与城市君中心缺荒少南北寒联系。地块北部巾、东部、慈西部的进葬入性较差辩。公交地块西剂侧相隔耽一条小苏马路有帮开往李范沧市区怖的公车浪线路1努条：1湖28。交通条件金水路宾川路128路伤公交地块南部为和中部有郊村庄，地抢块内现存车违章建筑锤较多；地妙块南侧中爱部有李村丑河上游河种道，目前厌河道状况版较差地块四降至：南临金水帜路，西临追宾川路，厨北部与东捞部以村边猴界为界。地块现来状：典型的铸坡地地爬形，有谎植被，狸地势是项东部和融北部较膏高，南彩部较低。地块内有枣条河流，约但水量不常足，而且晓需要治理判河道和河展水。地块中的钉坡地，有掠大量的违欲章建筑。地块内部仇现状金水路宾川路违章建筑违章建筑河道地块内部失是典型的预坡地地形古，有一定疯植被覆盖渠；地势是考东部和北就部较高，冰南部较低地块内积部地形金水路宾川路地块南烦侧地块南腹侧地块北侧地块北侧地块北侧地块周边猪具备较好蛇的山体坡芳地资源；贸北侧和南聪侧有一些苏旅游和历宋史文化资风源；但是跨缺少生活巡寿配套地块周边愧具备较好芬的山体坡印地资源。伍但与山体券相隔着其晃他村庄。地块北额部向北军，紧临吼山体的鸡天水路艰，周边诉属于休奋闲度假考区性质纱，此处颂有中海亦玫瑰庭液院项目柳，尚未牛开盘，雕属于低减密度产攀品。区域南茄侧边界驴周边有估个小学谜。地块周边鹊缺少医院乓和商业配演套。地块外要部资源长涧庙地处城市渐陌生区，看除南部边周界外，通戒往地块的炕道路大多仓没有修通棕，地块进雄入性较差地处城市廉陌生区，母人口聚集营度、关注屡度有限。除南部边凑界外，地排块的进入盗性较差。地块外部锦限制金水路宾川路盘点地块规模捎较大，相兽对完整，眉具有一定浸的规模优琴势。以河景鸭和山景扛为主的酷景观资蚊源地块东、锯北侧具有积山体资源丈。但都隔抽着其他村兆庄。作为质本地块的绍资源比较抹勉强。地块中扶的河道塑，水质昏差而且小有异味注，河道宜需要治让理。本坡段河道详不属于体政府投海资李村记河景观垃项目，织需要开剪发商出骨资治理沙。整个地块端的配套较怨为缺乏，更没有医院允、缺乏商颈业配套。规模上自然资赠源配套设施目前看，滋地块只能辩经金水路旦进入地块谜内部，公汉交线路只明有1条，而催且地块牢的东西菌北侧道辅路大多袋都在规涂划中。交通条件区域认知区域是宴城市陌勺生区、抚配套不姿完善；脊地块内淡和周边剩以村落动和违章矮建筑为狐主，区三域认知而度差。本体条件怒分析31项目地块公1项目地块餐2项目地窜块3项目地自块4地块4技地处李鞠沧城市使建成区型，周边她配套齐幅全；地决块涉及半2个行登政村，从占地约度100花0亩地块4位葬于李沧城壮市建设区收，地块内葛内涉及两零个行政村扛：大枣园报和南岭，塌总占地约泊1000似亩。地块内稍的市政伐配套和址生活配室套较为菊完善，词整个区音域（含缸地块）缸的城市疲意向较陈好。区位条件重庆中辨路十梅庵被路南岭一猫路区域地块占地行政区青岛李沧地块41000亩大枣园、南岭本地块障紧靠城蒸市的主西干道（哀重庆中浙路），弹通达性瓶好；公旋交线路伐（5条卸）集中哈分布在常地块西晓侧边界通达性从地块员现状图岛看，重煮庆路是沃地块通批往外界盯的主要昂干道。重庆路宴是双向雕6车道胁城市主凭干道进入性地块的进曾入性较好宏，可以由邮南岭4路圣，南岭2疫路，南岭伯1路进入凶地块。公交九水路有疼开往李沧施市区的公运车线路6重条分别为裳：122忠，306齿，696历，364鲁，605交通条件重庆路十梅庵组路南岭一梯路南岭二拜路南岭四还路重庆中路地块面录积约在狡100只0亩，袜地块整蹦体性良动好地块四至堪：西邻重程庆路、萌北接十怠梅庵路呀、南邻嫂南岭一振路、东驳至老虎脚山西麓约。地块涉浴及土地呆为大枣驻园村和触南岭村乔，总占鲁地约1妇000叮亩。地块规沸模重庆中路十梅庵巷路南岭一路南岭二饼路南岭四抬路地块内涉牢及大量的司村庄拆迁退和厂房（本包含部分娱厂房生活胀区）搬迁谱，地块南恢部有高压葱线通过的号不利因素地块现状：地块涉及态2个村庄盆，地块现灵在以建设卸用地为主植，但涉及虏了大量的狭村庄拆迁爱和单位厂释房、生活凡区的搬迁朴。地块南部都有高压线疗走廊通过地块内扶部现状重庆中路十梅庵箱路南岭一浅路南岭二路南岭四暮路拆迁单位居惯住区高压线拆迁单位居担住区高压线地块内有辅山体资源稿，地势由路东向西依熊次降低，秧地势较为蜜平缓地块东慕依老虎含山，有赶一定的甩植被资啄源地块内的狱地形由东影向西成阶凶梯状，依舟次降低。整个地块鸡的地势相登对平缓。重庆中路十梅庵邀路南岭一案路南岭二冶路南岭四路地块内部伞地形整个区丑域的配衣套已经限成熟，煤地块发党展只是狮受限于事该区域难内的城患市发展闯意向整个区抵域发展涌相对成掉熟，地仆块西侧凡有楼山测公园十梅庵路邮与重庆中碰路相交地牵点北侧约基200米归有青岛第陪4人民医峡院地块内雨还包括雁了小学牧和中学奏。重庆中路危两则是以券汽贸为主念的商业区地块外微部资源重庆中路十梅庵路南岭一修路南岭二额路南岭四妄路青岛2削7中大枣园幻玉小学27中薯学大枣园小份学第4人民困医院地块紧临鸣李沧传统处工业区，努周边存在晃着大量的职经济适用难房、而且塘拆迁量巨逮大；客户独来源相对皆单一，以翻刚性需求毯客户为主区域认破知：区域紧告临李沧叫老的工宪业区，稿环境污昌染较重川，以楼铲山公园限为界，伙公园西步侧环境映较差，颤东侧环我境较好饰。区域内楼宋盘现状：区域内开的主要首楼盘都虾是以经境济适用缺房为主冲。而且烟区域存邻在大量棍的拆迁精（地块或南侧的晒文昌阁知区域将山来的供据应量在识90万才平米的塔高层）榆。区域周边猫存在大量码的平房，退地块涉及妥到大量的肯拆迁（文过昌阁的改幸造，将来俘的供应量粪87万平永米的高层奋）。市区客问户到达涛本地快巡寿的途径翅：市区客禁户（刚皂性需求托）主要雕是通过盯重庆路驴到达本兼地快。区域竞瓣争：地块周陶边的竞北争楼盘许以经济夕适用房寨为主(枕例如地垒块北侧闭的帝都博嘉园)增。地块外部看区域十梅庵见路南岭一凝路南岭二园路南岭四路重庆中驳路青岛石纲油化工秋厂长生植拣物油厂楼山公挡园传统工茅业区客户来源文昌阁居住区盘点地块规模转大，整体跳性好，位杏于城市建盟成区。无特别覆强势的泛自然资自源、东度部的老撞虎山景找观资源签条件一忘般。属于城市挠建成区，卵区域配套锁和生活配蜘套都已经答成熟。规模上自然资乡丰源配套设碌施地块周边修的交通便摘利，有5条公交低线路。述西测重答庆路是镇连接地遥块与李鸽沧市区希的主要两道路。交通条垃件区域认锹知传统工春业区、池环境不哪好，周桌边有大献量的经赢济适用佳房以及虏大量的战拆迁。青岛与李迅沧区宏观狮投资环境太分析40青岛宏们观经济秀背景研宝究李沧区发系展潜力研垮究近年来给青岛市泉GDP耍、人均前GDP要增长迅复猛，2川008盯年生产焰总值处搁于全国胁领先水崖平青岛G榜DP近价年保持昼了约1迹6%的烧增长速爸度；2撒008蓝年青岛谨GDP挺增幅仍读达12句.8%终，高于萝全国平拥均水平2008捕年青岛人昏均GDP召7785苏美元，较顿07年增驰长近30稿%200坝8年青暗岛和全躲国其他异大中城占市相比傻生产总脆值处于催全国领鸦先水平惹，达到鹊443洁6.1该8亿元经济2000渗-200陶8年青岛师GDP指氏标及增长灰幅度2000浊-200门8年青岛菜人均GD位P指标及匆增长幅度200弯8年全生国各主挎要城市饥GDP细比较（岸单位：窗亿元）200甲8年青半岛市经区济处于盐高速发译展期，哥房地产甜市场处渗于平稳枕发展阶局段，改醉善型需砌求成为与主力2008年青岛市GDP为4436摊.18亿尼元亿元，较上年增秩长12.8%；宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产甲发展阶汁段与人童均GDP关系国程际通用西衡量标法准表明肠，不同闸地区的使人均GDP决定了批该地区昂房地产琴市场的牲不同发薪展阶段拒。200距8年青岛丧市人均GDP7渣785美元，房地联产处于驳平稳发仓展阶段惕。800离-4,倘000杆US$400画0-8昏,00哨0US姜$800敢0-2熊0,0辆00U编S$0-80闪0US$启动期息快迎速发展葡期题平添稳发展成期虽减凯缓发展很期人均GD意P与房地财产发展关盾系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2008年，青岛活市GDP增速为12.旁8％，宏观贴经济处于高速发拐展期青岛市的遍人均GDP为778呢5美元，房丛地产市场牌处于平稳发展拒阶段经济城市居民志人均可支锻配收入和亏消费性支造出持续增乡丰长，恩格咏尔系数维骗持在较低象水平，城伶市居民生卧活富裕，爬购买能力至强青岛城悬市居民猾人均可汽支配收躁入近五宿年连续稍保持稳恳步增长疑，20六08年下已达到204两64元。比07梯年增长冲14.富6％青岛城蒙市居民疗200棉8年人拥均消费停性支出149醒99元，同比谢上年增战长12康.1%糟，和0消7年增悬速基本平持平青岛市精城市居沙民家庭岂的恩格未尔系数宇从20阶04年北起保持炉在36核-38蔑%之间抓，20经08年拣恩格尔样系数为37.国4%恩格尔系数59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%贫困温饱小康富裕最富裕联合国粮摔农组织恩疮格尔系数夹标准经济2004逼-200区8年青岛干城市居民求人均可支绑配收入及嚷增长率200佳4-2罚008诱年青岛肚城市居贡民人均评消费支壁出及增融长率消费性支快出占可支易配收入达阀到73%幕，消费意樱愿较强，胡但近两年被占比略有剧下降。居慨住消费的衬比重存在窃一定的上故涨空间人均消右费性支赚出占人精均可支要配收入加的比例将反映了玩居民的叨消费习蹈惯和消析费愿望罩，指数炒值越大乱，表明化居民的纺消费愿幕望强烈奸，用于聪储蓄的民收入越语少。当吃前国内掉多数城叫市的该况指数在交0.6则5左右婚，青岛峡的占比商在08逼年为7势3%，真表明青心岛居民获的消费腥意愿较视强。但08铅年相比馋06年谁而言，兰人均消祸费支出塘占可支孕配收入鼓的比重俊有所下挨降，由训06年岩的78晋%下降舌到08纺年的7乎3%经济200蛮6-2固008衣年青岛竞市人均模消费支钻出占可示支配收菊入的比融重2007某年青岛城糟市居民家瘦庭消费构析成而在消礼费内容海中，居擦住支出的占消费帖性支出柱比重的9.6%，，除压食品外姑，文化赖娱乐、控衣着和朽交通及歌通讯费潮用占比点均超过侄居住消姑费，住写房消费滴仍有一齿定的上唯涨空间经济青岛城侍市产业盏结构主糕要以二岛产为主烂，三产旨比重低膨，产业终结构不居突出。残与港口均贸易及巴运输相刘关的传荐统产业量是其主耻要构成闯部分青岛城市心产业结构或主要以二产为颂主且产业重动工化趋势颠明显，与暗半岛城市吐群其他城怠市相比，三产比墙重低，栽产业结饮构优势厌不突出在青岛粥第三产巡寿业中排陵名前三夹的为交杏通运输腔、仓储肝及邮政隔业，批盈发零售蛇业，房凡地产业率，分别酿占地三辉产业的孝25%冬，18顾%和9绘%，三患者合计攀占到第困三产业炭的50裂%以上代表第岭三产业宝结构优点化的高炭附加值君的金融业饶，信息副技术及锡计算机毅相关产繁业较为僻靠后，其中金以融业仅为达87.5踏6亿元，昼占三产的矛6%，信泽息及计算金机为56庸.79亿傅元，占三添产的4%漫。200舒3—2讽006蚕年青岛捡三产业袋构成变饼化2006园年青岛第赤三产业构高成状况200刻6年山物东半岛某城市群祝主要城陆市产业腰结构对劳比分析作为山东诱半岛城市蝴群的龙头央城市和国按际门户，判青岛对于叙提升城市投群在环渤袋海地区的狭地位、引群导城市群捷发展具有旗重要意义在《山喷东半岛滤城市群哥规划》抛中青岛挑被定位缩慧为：山东乃至钞黄河中下统游地区的害龙头城市喊，现代制茶造业和现寺代服务业辜发达并且泡具有强大其科研实力绑的国际性屿港口城市晚和国际性筛海滨旅游积城市。近期与雾济南共泥同作为蹄山东半谁岛城市谊群的双欧中心，落作为山链东半岛毯城市群对对外的胀窗口，吨国际化热的中心些。青岛作掏为山东喇半岛城倦市群中笋外向性闲最强的罚城市，越其拥有掉优良的通港口和犹广阔的哨腹地，捏理应成鸭为山东半沾岛城市话群参与患全球分护工的龙脆头。胶州湾谎东西岸北跨海通裁道中的骑海湾大娃桥的建谅设，将逮实现半畜岛城市耕群区域银内各中孙心城市先之间形躲成“四小烈时经济元圈”，区域内旦中心城市后与本地市促内各县市躺形成“一小时屈经济圈”的道路码网络规凤划目标快，将可饺能推动区补域产业触发展，剑增加区季域内居甲住、生钉活人口；城市发展“依托主剃城、拥湾康发展、组度团布局、橡轴向辐射盏”是青岛熟新的城市桨空间发展坑战略青岛城乓市空间芽发展战肌略：依托老劝城，拥匪湾发展绿，组团析布局，僵轴线辐乡丰射，形突成一主瓣三副多奸组团的空间沸格局。“一主刘”——指浆市南区汤、市北嗓区、四寸方区、掀李沧区抚，是中心城区较主中心，俗主体功能洲为青岛市半区行政办血公、科教于、金融、尘旅游、信严息中心和甲高新技术吵产业区。“三副订”——黄岛修、崂山以坊及红岛城市发展高科技序新城港口城秆市服务中贺心胶州湾填北部区演域发展设成为国末际一流遥的生态升型科技恭新城，唯以面向滨未来的底新型高魂科技产稀业为主盖，是青馋岛以及缩慧半岛都足市圈的芬高端产折业聚集责区现代港植口新城反，主要很依托港内口进行曲相关产盟业功能拐拓展，矿强化青品岛港在绳环渤海是以及东花亚经济苍圈的枢截纽港地冠位青岛现怖代服务忆业发展猪的重要偷载体，定应当发析展成为战服务于置半岛城捧市群的取区域级侍金融、愿信息、狂商务、至商贸及中旅游中期心“环湾严保护、仇拥湾发稠展”是亏青岛拓叨展城市如发展空跳间、改苗善青岛拴产业结池构水平铜，塑造鲜港湾型榨城市和葬加快建作设区域撤性国际婚中心城困的战略城市发间展四方区李沧区市北区市南区崂山区跨海大鲜桥至黄岛至红岛青岛的辱拥湾发袭展战略率决定了澡城市市荒区空间产沿胶州辽湾由南扫向北扩收展。李沧成名为连结额青岛、刻红岛、族黄岛的雄地理中砍心。青岛城罩市平台绘与李沧伙区研究49青岛宏旺观经济握背景研仪究李沧区发醉展潜力研谅究青岛与李裕沧区宏观苗投资环境充分析市南、市北：城市核心区，商贸、商务、行政中心，高档居住区四方：城市蔓延区、老工业区即墨：休闲旅游度假区，resort居住区黄岛：港口、产业聚集区城阳：空港，国际产业区，宜居新城李沧版块城市蔓延区城市中低档居住区机场青岛老凤城区南阅部靠海淹、东部络受崂山口阻拦，研城市发驶展沿四妻方、李冠沧，从肥南向北陪蔓延开豆来；李还沧位于棒城市地怖理中心区位李沧区小在青岛虏人传统贫认知上绩为城乡貌结合部李沧区现释状为承接寒城市外溢彼人口的中春低端居住颜区在青岛环稿湾发展的初城市空间叫格局中，逢李沧位于博城市地理影中心依托优顿良的交别通条件翠及腹地观纵深优沾势，李推沧产业醉以二产需为主，室是青岛乖传统的尝重工业朴区2006途年李沧区制规模以上斤企业工业师总产值5组11.2凯亿元，区角域规模以翼上工业总嘱产值49记4.2亿吊元，占李辛沧区的比楼例高达9虎6.7%阵。片区集盆中了李沧棵区大部分淘规模以上飞工业企业封，且主要夜以能耗高磁、污染大墙的重工业鉴为主石化公司皮毛加工浴厂碱厂区域共株有10个规模以漠上企业建院议搬迁，救列举如下怜：国棉六庄厂、国棉各八厂、凤割凰印染、侦博信铝业饱、碱业股尼份、海洋壮化工厂、画中石化青妨岛石油化丝式工公司……区域共有堵近50个规模堪以下企灵业建议柏搬迁：位海建制慎漆厂、广石家防春腐材料丙厂、奥横润特皮幕毛加工萍厂、宝荒林木业振公司、……资料来源凤：“拥湾惜发展”率职先突破李奥沧可行性落研究报告经济伴随中神央居住窃区建设堡的启动笑以及一柔系列重莲要商贸俗项目的驰引入，仆李沧第主三产业富发展势跑头良好礼，产业枪结构呈涉现优化犁趋势青岛C涌LD，爆共7个状片区涉攀及区域丙面积3卵4平方挖公里，管控制规构划的建肌筑面积蚀达80递0万平榆方米，逆竣工后叨居住人棋口将达木20多拜万，预衫计2宽010历年“中胞央居住裁区”将宣建成。绿城理鹿想之城层是青岛朗CLD膛中第一柄个项目腐，占地训410档0亩，刊建面2伙02万聪，预计匆入住人健口5万层人。分花五期，绍第一期费占地1兴2万㎡罚，建面吸23万难㎡，容重积率1奸.4项目名称进展情况详细情况佳乐家2007年已经完成投资1500万元东晟国际商贸城2007年已经完成投资4.1亿元宝龙城市广场项目首期资金已到位，项目地块拆迁工作基本完成，即将开工建设。青岛北部商贸中心的重要支撑。占地200亩，总投资18亿元，建面40万平方米，将建设五星级酒店、大型娱乐中心、超市百货，2500个停车位地下停车场三星数码大厦项目拆迁工作已全部完成，正在进行主体工程建设总投资8000万美元，总建筑面积12万平方米沃尔玛深国投与润发置业联合开发协议、政府与深方协议已签定，深方正在编制相关规划方案。——蒙牛物流正在进行项目选址相关事宜——东李商业街区项目完成项目建议书及东李商圈整体规划方案已完成——经济近期李狱沧东部限的新客筛站、跨舍海大桥除等重大彩设施与币资源，烟进一步朵提升李照沧区作新为青岛伙交通要狡塞、城感市咽喉即的战略墓优势地铁1号桑线工程：西镇—火钥车北站，丙长27.逢9公里，冻投资15帽0亿。计划于蜂201兄0年开燃工建设傍，20女14年父建成，曲201俭5有温望通车。青岛新客低站将作为嚼一个综合虑多种交通缩慧方式的客耳运交通枢统纽中心，铜主要负责宅办理城际卖列车的始捏发终到作喇业。青岛婚新客站2015蛙年旅客发陶送量为9你25万人恰；跨海大桥圾以客运交厘通服务为妈主，据预晨测202马0年青岛寨端连接线赤平均断面质双向交通迫流量为6806臭4pcu拒/日，由西向奸东逐渐下放降；快速桑路主线可坏能通行能予力为200杨0pc驾u/h区域发剂展李沧区西胀部是传统写工业区，水目前区域惨规划将工俭业企业搬武迁到远郊闻区，本区面域未来规令划定位于读发展现代纸生产服务支业为主的互城市副都疗心李沧区崇西部是棒李沧区苏主要产舰业集聚发地。如净图所示伞，李沧另区第二庸产业主蹈要集中灿在娄山恐河南北筛两侧及亿胶济线漏沿线、猪四流路躬以西的蹦地段；200效7年李沧市筋规模以上值企业132家，工业猾总产值为608亿元，其掀中有40余家、希产值432亿（未计求入不在李才沧区统计锦的企业）草的企业在吧本区域内庙；根据李沧考区老城区港企业搬迁城改造调查报情况汇总数表所示，堵项目内规膀模以上企庆业基本都倡在搬迁计衡划中。其中，腥烟墩山蓄以南区童域将在迎近期列川入搬迁召计划，爷而烟墩括山以北花区域将具在远期犁列入搬秒迁计划巴。产业用纠地集聚演带区域发展青岛城市碎后花园中央居住案区将依托芬优良的生盐态环境资当源、便利羡的交通条隶件，发展旷面向城市撕中产的中等高端住宅驼，成为青险岛宜居后妙花园。依托传贫统李沧毒中心商侧圈、沧秒口商圈喂以及3两08、毒重庆路掌等交通鸦干道成发为的辐协射城市责北部地良区的商爷业中心区域级驳商贸中各心城市新中繁心紧扣城剑市空间扬战略调判整机会吃，充分霜利用重锡大设施悄影响，债推动李槐沧从沿申海内陆耐型城区舌向滨海周现代中辱心城区糠的转变李沧区规照划的三大容组团，将苹推动李沧剥从青岛城俘市地理中差心向功能贩多元复合中、环境生锋态友好、毫都市特色霉鲜明的城底市新中心草转变区域发展青岛市脸及李沧执区宏观骑投资环予境研究湖结论李沧区李沧区指是青岛房诚传统的秩工业区莫，在青息岛新一赶轮规划弄中，第块二产业它将全部禾搬迁到详远郊区辰，李沧甚区将成昂为集总凭部经济遇、生产资性服务滑业等都脂市副都仁心。李沧区镇规划的耀三大组娇团，其腾中商贸冷区和中缴央居住钞区已经吉具有一离定基础种。未来助将推动懂李沧向尊功能多蓝元复合糖、环境衫生态友必好、都典市特色规鲜明的寸城市新艳中心转盐变。青岛市青岛城市尼经济发展昂势头良好超，是山东私半岛经济逗发展的引玻擎．作为标山东半岛肆城市群的忌龙头城市掘和国际门隆户，青岛杀拥有较高达的城市平盟台．“环湾塞保护、惠拥湾发需展”是惑青岛拓萍展城市盏发展空酱间发展围战略，撇青岛将甲沿着胶恨州湾由沫南向北耀，拉大摸城市骨票架。青熔岛市区胸四区将爷定位于慰发展现烫代都市氏高端服叔务业，弦带动青柄岛成为城国际化恳都市。青岛房子地产与流商业宏戒观市场57青岛商描业格局控扫描依托良好择的经济发收展实力及稼较强的消锋费意愿，烟青岛商业洋在第三产禁业中占据哄重要地位200球6年全傲国副省皂级城市垮居民收销入消费号状况比幻玉较商业2006年青岛醉市批发狼零售业丸总额为238.甲4亿元，在朵青岛市第缘瑞三产业中叛仅次于交杜通运输业动产值2006年全国俩副省级刮城市居满民收入病消费情辫况比较嚷看，人探均消费况性支出厌占人均得可支配急收入的财比重列15位中的第4位，且青砍岛市2006年社会消站费品零售铸总额为100滚7亿元,在前4位的城市夏中仅次于胖成都，而涛同年成都色市的户籍邀人口为110偏3.4万，青质岛市的殿户籍人悉口为749万人，居培民消费意箭愿强烈。依托不同舰资源形成棵台东、李云村和香港剥中路三个阳市级商圈厌，以百货淋、专卖、巷超市等传建统业态为城主台东路纽奉商圈/临李村商涨圈依托相程对较好麻的区域盒可达性倦和周边律大量的岛日常消尝费群体直的支撑炼，成为敞以青岛鲁本地中吸低端收稿入人群并为核心班客户群慎的大众乌消费商热圈。零售商库业业态失以中小责百货、冷超市及播专业店陈为主，来经营种蜡类占前伐几位的眉依次是吼服装、袜餐饮、茅鞋店、侄眼镜、拔布艺、筹美容美窃发，其龄中服装神、餐饮挖占总量牛的50歉%以上宽，是市乔场的主那体。月租金乘20-唯30元幸/㎡，苹位置较腾好的可第达10焦0元/石㎡左右兰。商业香港路商棋圈依托政府群以及成熟笨的商务氛勒围形成的增中高档目枯的地商圈零售商业源业态高档直百货和精柏品专卖店煤、大卖场怒为主。区域商业各售价在4伟万元左右压、租金水艘平在20饱-30元绿/㎡/天扎左右。台东商圈帖主力商业断物业为定恒位于日常彼消费的大抽众型超市神，业态种岸类较为齐骨全，但商温品档次较皱低、购物湖环境吵杂利群商厦开业时间1994总面积2.6万m2客户来源顾客来源范围：市南、市北、四方、外地游客顾客特点：大众万达广场开业时间2003年总面积5万m2客户来源顾客来源范围：市南、市北、四方、外地游客顾客特点：大众商业街店铺台东三路（步行街），面积10㎡，租金10000元/月，台东一路（步行街二期），面积200㎡，租金15000元/月。利群商场对面的小饰物专业店铺，进深约5~6米的店铺2~3㎡，年租金3.8万。台东商缎圈以利指群和沃迹尔玛为提代表，扭由于周塌边居住肺人口数睁量多、谢交通相睡对便捷废而形成竹的中低选档商圈位置较好伟的店铺租睡金水平在露30元/吐㎡/天左坛右台东商圈夹的商铺分殖布比较零进散，业态盟比较杂，愤经营种类拒占前几位屿的依次是弊服装、餐县饮、鞋店买、眼镜、大布艺、美耳容美发，准其中服装党、餐饮占者总量的5丢0%以上担，是市场嗽的主体，绕其他种类各分布散乱膏，但种类期相当齐全润。零售商值业业态以父百货、超浴市，服装揪、电器专齐业店为主800蜡米200讽0米香港中路棉商圈定位羊高档消费京，主要购办物场所点昂式分散布合局，缺乏膨互动与消秒费者的可仔参与性新兴的东企部商圈以纱佳世客、嚷阳光百货害为代表，亏依托政府慢以及成熟厉的商务氛煎围形成的赶中高档目荐的地商圈扔，其辐射隔范围为整年个青岛市森。区域商汁业售价匠在4万敏元左右倘、租金腥水平在拢20-斩30元夕/㎡/放天左右暗。典型项目类型品牌总面积阳光百货高档百货Prada、Lv等国际一线品牌3层，2万平JUSCO中高档购物中心Nike、addidas等中高档品牌2层，2万平海信广场高档百货BURBERRY、VERSACE、DUNHILL、MAXMARA、HUGOBOSS、AIGNER、CARTIER、LANCOME、SK-II、SHISEIDO、CD、ROLEX、LANCEL等一线品牌5层，2.7万平百货业且以阳光呈百货、餐海信广樱场为代锻表，多盯为国际裳级服装帅品牌，菜形成了腾青岛高鹅端百货霜业的第罩一阵营隆。大超突市、卖雅场以佳惠世客、笨家乐福丧为代表召，物美便价廉的种商品、持舒适的趋购物环远境形成辫了人气晃聚集的眉消费场号所阳光百怠货JUSC恢O海信广廊场李沧区以亚传统商服袖业为主，阻业态业种有相对低端破，对区域隆经济贡献释度低李沧区第常三产业以北传统商服榨业为主，叙规划了“枯四圈四线镇”的商业头空间格局嗓，但目前扮只有李村瘦商圈发展森较好，是瓜市级商业冬中心，其娃他商圈都爬处于萌芽瓶阶段；业态上倦以中小栏型百货勺、小型锯超市、细专业市平场及最严原始的咽商业集奴市等低扣级业态腾为主；从业种上汁看，以满犬足市民基粗本生活需川求的综合晒百货、五跨金交电、植服装鞋帽等、装潢建宝材、餐饮呼娱乐、文虽体卫设施滴为主；辐射人物群以李雁沧本地凭和城阳判部分外棉来产业今人口为纽奉主，虽战然人流挖量大，眉但对区么域财政请贡献不鼠大沧口东李李村四圈四弹线的商吵业提振尚计划可管为李沧码区商业丘升级扩匠容提供阔重大机仍遇李沧通过皆宝龙城市殖广场、河雷汊公园及贱沿李村河仙高档办公烫、会展、咳酒吧、餐阵饮娱乐消层费设置建俩设，形成什以李沧中豪心商圈、傅沧口商圈威、东李商外圈、东部裂（苏家）柄商圈为辐认射源，以308国道（适李沧段竟）、重折庆中路叹（李沧萌段）、析振华路-京口路-九水路找、李村知河两岸博为辐射拢带的“宣四圈四晴线”商泳贸新格舱局青岛市及优李沧区商览业功能研奋究结论李沧区商业大班而不强疑，业态萄业种齐蚀全，以越传统的巴中小型丛百货、戴超市、赤批发市侄场或专采卖店为幸主，业打种以中培低档服瓶装、百映货、食风品、电万器等日智常消费因品为主隶。“四援圈四线觉”的商逃业提振统计划有舞助于李沧区商池业升级扩蕉容青岛市青岛商业秆以传统商买业业态为控主，缺少遮形成青岛岗特色的地劝方。目前三系大商圈步定位较静有层次匀，各自令形成相卵对稳定亿的客户捕群；青岛房地产产市场研最究65青岛市房起地产宏观矿市场研究青岛市房虾地产微观链市场研究青岛房地兄产投资市洞场200偶8年受政己策调控和汁金融危机弓的影响，泼大幅下跌青岛G泥DP近盯年保持也了约1跳5%的轮增长速汪度；2田008被年青岛垃GDP痰达到4芒436飘亿元，桑在经济纺的强烈港带动下腥，青岛华房地产栋市场进赌入高速帐发展阶撒段；200绒8年，挎青岛人尺均GD裂P超过灶700蚀0美元呆。萎缩停滞稳定发展高速发展房地产预警系统判断——GDP增速、人均GDP与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%GDP增长速度数据来永源：青寄岛历年凑统计年齐鉴200窜0-2母007山年青岛悟GDP阻、人均村ＧＤＰ朱指标青岛市房攻地产投资闸额在08巾年手经济英危机影响毙然增长幅画度在20正08年大研幅下降，暗跌幅达到赞了16.遇5%；“十一五锹”期间，团青岛市预愿计完成房雅地产开发何投资15诊14亿元源，年均增盈长15％输，其中住闷宅完成投狗资107梢9亿元，侨年均增长娇14％。2001顾-200示8年青岛胖房地产投倍资额变化2008追年受调控柔及整体经烧济形势影检响，商品裙房成交量条价齐跌，趋追随一线稳城市进入讲淡市；岭2009捞年3、4副月份有较厦明显的回鉴升趋势商品房怀成交价惜格比去殖年最高着点下降26.收4%：07年青岛更市住宅珍均价出灶现震荡痰上扬，11月销售拼均价达区到最高主值6661元/平，之费后震荡跑下滑，200卧8年12月达到勉低点393闸0元/平，与最牺高值相比牛下跌40%；住宅成交侄面积与成焦交套数比臣去年最高特点有所下踪蝶降：07年青岛故市住宅尝成交量术小幅上酷扬，07年12月达到3775套，08年年初圣、年中甲、年末贴销售量末分别下谅跌至168暮1（2月）、2115套（7月）和199鞭2套（12月）；数据来源丘：青岛统额计局网站数据来源稠：搜房网紧样本数据悉报告注：2葬009欠年成效朵量有所吧回升，雀参见报貌告后房情地产微邻观市场挥研究部常分在上个世形纪90年万代青岛城栽市东扩的议过程中形贱成了中心孟城人口疏洁解，自老品城区向浮弹山后发展聪的城市居极所老城片寻区城市核持心区浮山后片前区老城片区估，多为七升、八十年纺代的老旧隆建筑，周牛边环境较弹差，人口恰密度较大施。随着市糕政府199表2年东迁捞，青岛永发展东驾部新城棚，导致联一部份罗优质人苏口外流惭。随着老愁城改造那的推进刻，拆迁虚居民开撤始向外浮转移。浮山后从从20烤世纪9盛0年代齿开始建稿设，经斧过十几杏年时间进，浮山雅片区发娇生了巨瞒大的变告化。城市东扩冒，形成了愉新的核心神商务区，票周边环境虏良好，城螺市功能完条善，区位绿交通便捷屿，聚集了代高端人群牌，形成了爪房价较高秋的外向型马城市居所盗。早期的阅拆迁安园置小区层及经济卸适用房永小区，在多为拆捏迁户及攻中低收细入群体肝。鲁信长盾春、海授尔东城光国际一驼系列大钟盘的推签出，逐茧渐成为蜘新兴的孙中产阶章级居所素。随着青岛马东部泛浮宣山后板块付价格一路管上涨到不桥低于一线旬城市的水望平，青岛伟的居住需织求开始沿最胶州湾向望北发展。殊在传统“私以海为贵弃”的价值主体系下，判李沧区是净青岛房地裂产市场中欺的价格洼金地青岛房虚地产市堤场表现盈出明显静的“以参海为贵污”的特补征，其冻中一线诸海景豪则宅（东踩海路沿赌线石老脾人)，浴价格区铜间2.菌7-2皇.8万戒/㎡，剑最高3廊.2万机/㎡；撕二线海邮景豪宅含目前已加基本无循供应，逢价格区提间在1启.9-要2.0部万/㎡腔，高价暖2.4俩万/㎡景；三线撤海景(诱浮山前抬香港路踢以北以珠及崂山岗东沙子检口区域屑）豪宅露价格区艳间在1蓝.2-痒1.6怨万李沧是完房地产娱市场中国的价格系洼地，摊与海景咬房的价言格最大桥差异为冠2.8疯万/㎡绍左右，籍最小也熟相差6远000殖元/㎡CLD的绒启动建设回让李沧区陷有望成为瞧城市中产羡置业的中耽高端物业脸集聚地，深从而提升伸李沧区价辆值认知CLD是侵指李沧青液银路以东练区域，东融侧南侧是裁崂山，北利靠城阳，兴东区界至扰滨海大道浮500、本600米叔，总面积历34平方慰公里，可祝建设用地方20平方挑公里，规形划人口引盲入25-倍30万人障，计划以恋中高端人引群为主要邻销售对象李沧区指目前房蚁价在5堆000涛元左右艳。重点侦项目绿绒城理想缎之城，傻以改善占型客户粒为主，吹价格承驱受力高确，抬高处了李沧今区的产示品定位李沧区爱近期房柜价走势沿青银路境向北的几义个大盘开储盘商品牌美知名度高射，产品力放强，带动明形成较好列的区域认帝知，成为响青岛改善蚀型居住需印求流向的贵区域1234青银路金水语路项目名称规模(平方米)1绿城理想之城209万2伟东·幸福之城140万3百通馨苑约130万4天泰城110万李沧区2拴007-东2008迫年进行了朋7个城中早村改造项恋目，在未速来7-1表0年内将蒸形成50比0-60拖0万㎡的基住宅产品蓝供应项目名称1绿城2上王埠（伟东·幸福之城）3李家庵4尤家（和达·和城）5郑庄6文昌阁7东李村1234６57青岛房地挤产市场研搏究73青岛市啄房地产循宏观市症场研究青岛市询房地产左微观市滚场研究青岛市的互城市格局厨及资源分迫部形成了阻多个不同吊属性的房固地产板块蛛，其中高恋端板块集斯中在沿海端片区和市罩区南部，自从南向北熄形成价值死递减板块名称单价总价产品和户型客户海岸线板块（城市住宅）一线海景25000-30000元大于900万别墅为主：大于300平一线海景国外或者外地财富阶层二线海景16000元300-600万多层和小高层为主：大于150平二线海景青岛财富阶层三线海景12000元200-300万小高层和高层为主：120-160平三线海景青岛准财富阶层市区南部板块（市北板块）9000元60-140万，主力100万小高层和高层为主：60-160平，主力120平青岛准财富阶层+中产阶层泛浮山后板块7000-8500元60-100万，主力80万小高层和高层为主：100-120平城市中产阶层市区北部板块（四方板块、李沧板块）从南到北，递减效应明显：7000-6000-5000-4500元70万递减到40万多层、小高层均有：80-110平，主力85平中低收入阶层（拆迁、低端改善等刚性需求）城阳板块两极分化严重——普通住宅：3000-5000元；高端住宅6000-8000元50-100万小高层、高层、多层均有，小高层为主：80-180平，主力120-140城阳地缘性客户+部分城市中产阶层城阳板枪块辐射北中召国的强势文海景资源吐，对本区扛域不具可羊比性李沧区晕板块目樱前新盘乘供应主希要在集苗中李沧亭区东部颠，30艺8国道损以东，沸基本都菠是旧村杨改造项防目1234项目名称1绿城•理想之城2伟东•幸福之城3百通馨苑三期4和达•和城5百通•尚风尚水6润发•湖畔雅居7华泰•翠海依居8中海•玫瑰庭院9山水雅居569879在售项目窗：3个未开盘轿：５个尾盘：1生个李沧板块区域价格时平台在5著500左肆右。多层拣产品普遍疼比高层产盏品可实现匠1000看元左右市领场溢价；膀超大规模俘楼盘主要急分布在李缝沧区东部次、青银高泊速沿线项目名称价格（元/㎡）产品形式容积率总规模（万平方米）未来供应量（万平方米）1绿城·理想之城洋房7500-9500，高层、小高层5500-7000洋房、小高层1.63209约1902伟东·幸福之城未开盘高层、小高层2.21401403百通馨苑七区均价5500多层、小高层28.6(各期总规模约130万)无4和达·和城未开盘，预计洋房7000元，高层5500-6000花园洋房、高层公寓1.828285百通·尚风尚水公寓预计7000左右，联排10000公寓、花园洋房、叠拼、联排、双拼别墅0.679.89.86润发·湖畔雅居均价5500小高层1113.87华泰·翠海依居均价5500多层12.2无8中海·玫瑰庭院未开盘多层、小高层、别墅11313李沧板跑块区域总同价区间观50万溪，以绿霉城理想鬼之城为解代表的捏大盘通李过降低抛容积率厉的产品胀和配套区实现高迹溢价，省吸引本碰区域和您市区的役中高端心改善性屠需求客久户，总财价可以咐到10动0万以章上项目名称主力户型区间（㎡）总价区间1绿城•理想之城洋房120-300，小高层110、150、200小高层65-1202伟东•幸福之城80-90未开盘3百通馨苑三期80-90两居；少量90-100三居50万4和达•和城未开盘5百通•尚风尚水公寓107-140公寓:70-986润发•湖畔雅居65㎡二居-90㎡三居，主力户型80-90㎡507华泰·翠海依居90㎡左右二居508中海•玫瑰庭院一半以上是联排和景观户型未开盘百通馨苑向三期0102030404000除元5000苏元600闷0元7000龄元绿城·理秩想之城（取小高层）5060润发·牺湖畔雅抚居华泰·日翠海依暗居销售价格枝与销售速炼度图销售速课度单位：山月/套销售价格单位：元窗/平70809010050套/姥月李沧板块致胜关键五：在绿城向进入市耗场前，赌青岛房刻地产市售场缺少迹高水平烧产品。虽以前本本地开发嘱商更多秋是凭借蒸资源优钉势，尤扯其是海货景房，家基本就慢是在卖锈地。本观项目以己产品品册质胜出欧，吸引忍了许多兆改善型至中高端混客户。绿城理良想之城翁——品支牌优势健，洋房黎产品力羊高，大米规模社酬区自建逝配套项目基础信息位置李沧区青银高速路以东，九水东路以北，合川路铜川路以西占地面积273万平方米建筑面积209万平方米容积率1.63产品类型洋房、小高层、高层面积洋房120㎡-300㎡，小高层110、150、200㎡（复式）项目销售信息产品类型成交均价（元/㎡

）总价（万元）销售速度（套/月）高层、小高5500-700060-70多层7500-9500-基本售完核心卖速点：项被目品牌眠、社区通配套、阻洋房产扯品典型楼盘四方区季是传统泼工业区屋，现有较项目供致应基本防都是原赠工厂搬靠造土地灿，周边壤城市生我活配套嫁层次较露低，限龄制了人蛙们对这妄一地区犯的认知21项目名称1万科•金色城品2保利•百合花园3百通•雍翠华苑4鲁岳•梦境江南5新华锦•鸿仕雅居在售项叙目：3扰个未开盘：春1个４５４四方板块产品以熟高层为裁主，总浆规模普污遍在2狱0万平梦米以内赚，区域搭平台价杨格在6炸000亦元稍多项目名称价格（元/㎡）产品形式总规模（万平方米）未来供应量（万平方米）1万科·金色城品起价6300元/㎡，均价7300元/㎡小高层、高层2117.42保利·百合花园起价5280元/㎡，均价6000元/㎡高层22203百通·雍翠华苑未开盘，预计均价7500元/㎡高层，多层14.1814.184鲁岳·梦境江南均价6000-6100元/㎡高层14.8105新华锦·鸿仕雅居起价6200元/㎡，均价6800元/㎡

高层1510四方板块主力户据型在8济0-9涨0㎡左鞋右，总钱价区间胜位于5汽0-6章0万，苏客户以旦首次置穿业的刚糊性需求相为主，勾价格敏形感度高项目名称主力户型区间（平方米）总价区间（元）1万科·金色城品9063-70万2保利·百合花园80-120的两居、三居50-60万3百通·雍翠华苑80-130，主力户型80-90，占50%以上未开