房地产销售专题讲座

第一部分商品房销售条件第二部分房地产广告与宣传的法律风险第三部分商品房预售阶段风险防范第四部分房地产施工建筑阶段的风险防范第五部分开发商阶段性担保法律防范第六部分商品房交付使用及权证办理1第一页，共46页。第一部分

商品房销售条件2第二页，共46页。第一部分商品房销售条件一、商品房预售与销售概念二、安徽省预售条件三、无证预售的风险四、商品房预售时应明示内容五、重要法律规定3第三页，共46页。第一部分商品房销售条件一、预售与销售概念1、商品房预售是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房在竣工验收前预先出售给买受人，由预购人按合同约定支付定金或房价款，开发商按合同约定交付商品房的行为。2、商品房现售是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的已竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。4第四页，共46页。第一部分商品房销售条件二、商品房预售条件（安徽）1、已取得房地产开发资质证书、营业执照；2、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；4、商品房预售方案应当说明商品房的位置、单价、建筑面积、交付使用日交付使用后的物业管理等内容，并附预售的商品房总平面图。

；5、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。6、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；7、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；8、其他法定条件。5第五页，共46页。第一部分商品房销售条件三、无证预售的风险1、一般规定：未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为，在法律上无效。

2、特殊情况：如果公司在买受人起诉前取得商品房预售许可证，合同可被认定为有效。3、不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用6第六页，共46页。第一部分商品房销售条件四、商品房预售时应明示内容1、开发商的名称、注册地址、电话和法定代表人；2、商品房预售许可证件；3、项目开发进度和竣工交付使用时间；4、项目及其配套设施的平面示意图；5、商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊办法；6、预售商品房的价格和付款办法；7、商品房预售款的专用帐户；8、物业管理事项。7第七页，共46页。第一部分商品房销售条件五、重要法律规定《合肥市商品房预售管理条例》1、已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，开发商不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。2、对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得买受人同意。8第八页，共46页。第二部分房地产广告与宣传法律风险9第九页，共46页。第二部分房地产广告与宣传的法律风险一、房地产广告与宣传资料相关法律规定二、房地产广告与宣传法律风险防范10第十页，共46页。第二部分房地产广告与宣传的法律风险一、相关法律规定1、《房地产广告发布暂行规定》第11条房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。第15条房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。第18条

房地产广告中不得含有开发商能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。2、《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》

“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”（详见案例1）11第十一页，共46页。第二部分房地产广告与宣传的法律风险实践中常见的几种常见的情形1、对商品房环境性质量的陈述2、对商品房使用功能质量的陈述3、对商品房美观质量的陈述4、向购房者提供某些优惠或者附带赠送礼物5、承诺“还本销售”“售后返租”等6、承诺为外地购房者办理户口7、在广告中承诺开发的商品房将配管道煤气、有线电视、远传电表、进口电梯，但实际交付未配备或者需要另行缴费办理。12第十二页，共46页。第二部分房地产广告与宣传的法律风险二、房地产广告与宣传法律风险防范1、注意广告内容不要明确具体，一般广告均为要约邀请，若内容具体确定属于要约，有法律约束力。2、公司注意不要为增加卖点而在广告中作虚假的宣传，特别是不能在广告中对涉及买受人实质性权利和具体数据（如土地使用权配套设施等）的内容方面作不符合实际情况的描述。3、公司在宣传广告中有一些声明、解释。如：“规划、绿化、设施、设备、面积等宣传、披露的内容，最后均以政府批准的方案为准，以权威机构实际测量的面积为准。”尽可能的自我保护。4、布置样板房的，一定要在显著位置注明“本样板房仅供参考，实际以商品房买卖合同约定为准。”13第十三页，共46页。第三部分商品房预售阶段风险防范14第十四页，共46页。第三部分商品房预售阶段风险防范一、什么是认购二、认购阶段风险防范三、定金的处理四、预售阶段风险防范15第十五页，共46页。一、什么是认购商品房的认购是指买卖双方在签订商品房预售合同或者商品房现房合同之前所签订的文书，是双方交易房屋有关事宜的初步确认。详见案例216第十六页，共46页。第三部分商品房预售阶段风险防范二、认购阶段风险防范1、认购书中一般应约定：如当事人姓名或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订期限、买卖合同签订期限、定金数额、违约责任等。2、将买卖合同中容易产生争议或非常重要的条款放入认购书，如付款方式、逾期付款违约责任、贷款条款等。3、注意某些条款模糊处理，如房屋面积，为防止面积误差导致业主退房，认购书中对房屋面积加上“约”。17第十七页，共46页。第三部分商品房预售阶段风险防范一、认购阶段风险防范4、在认购时将商品房买卖合同范本向认购人出示，并在认购书中注明：“业主在签订此认购书时已阅读及详细了解商品房买卖合同范本内容，业主同意按买卖合同范本签订正式买卖合同”，可以防止业主以双方对买卖合同无法达成一致为由要求退房。5、注意定金条款。认购书中应约定业主缴纳“定金”，而不是“订金”、“预付款”。18第十八页，共46页。第三部分商品房预售阶段风险防范二、定金的处理最高院司法解释规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

“买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

19第十九页，共46页。第三部分商品房预售阶段风险防范三、预售阶段风险防范1、认购书中的重要条款要计入商品房买卖合同。2、商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式。3、合同中的重要条款，如规划设计变更处理、业主逾期付款、开发商延期交楼等，尽量在合同中约定处理办法，避免业主随意解除合同。4、合同中约定免责条款，如因政府政策改变等造成规划设计变更、逾期交房等。20第二十页，共46页。第三部分商品房预售阶段风险防范三、预售阶段风险防范5、装饰、设备标准尽量不约定品牌、型号，用“高级防火门”等字样，避免交楼时与合同约定不符。6、对样板房问题，要在合同中明确“实际交付的商品房以本合同约定为准”。7、明确哪些物业和范围属于开发商所有，如“地下车库、会所、幼儿园属于出卖人所有。”8、对以按揭贷款购房的业主，明确向银行咨询和办理按揭事宜的责任在业主方，“买受人已在本合同签订前了解是否符合银行按揭贷款条件，出卖人对是否能够获取贷款不作任何承诺”。21第二十一页，共46页。第三部分商品房预售阶段风险防范三、预售阶段风险防范9、约定商品房交付条件及业主无合同理由拒绝收楼的法律后果，重点在物业管理费的承担和房屋损毁的风险承担。10、明确产权办证期限，及开发商延期办证的法律承担。11、一定要在合同中约定面积误差处理办法，否则按法律规定，超过3%面积误差，业主可退房。22第二十二页，共46页。第四部分房地产施工建造阶段风险防范一、黑白合同的法律风险与对策二、开发商该如何约定垫资施工三、警惕施工合同中的默示条款，避免不作为而产生的法律风险23第二十三页，共46页。一、黑白合同的法律风险与对策（案例）乙建筑公司投标成功后依据中标合同与甲开发公司签订了包工包料的建设工程施工合同，并报当地建委进行了备案。乙公司进场施工之前，甲公司以钢材等建材价格持续下降为由，与乙公司反复磋商，双方达成了乙方在工程总承包价的基础上让利5%的意见，并重新签署了一份施工合同作为乙方进场条件。新合同价比原合同的总承包价款降低120万元，但未到当地建委备案。工程竣工后，双方因工程结算发生争议而诉至法院。乙公司要求按照老合同结算工程价款。24第二十四页，共46页。一、黑白合同的法律风险与对策《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。风险防范对策：有利的新的施工合同、补充协议要及时到建设主管部门备案，以防止出现对己不利的黑白合同25第二十五页，共46页。二、开发商该如何约定垫资施工

（案例）2003年乙建筑公司在甲地产公司举行的酒店项目施工招标中一举中标。但双方签约时，甲公司要求乙公司前期垫资1000万元施工，乙公司考虑到这是一个工程总额近5000万元的大合同，能拿到手不容易，于是就同意了甲公司的要求，并要求约定垫资年利率为6％。甲公司认为反正垫资条款为无效条款，约定利率也无妨，于是答应了乙方的要求。然而垫资施工期结束后，甲公司因资金困难，未能偿付垫资款。于是，乙公司无奈诉至法院，要求甲公司支付工程款并按约定利率支付相应利息，同时依据合同法和司法解释关于建设工程优先受偿权的规定，要求对该宾馆的进行拍卖优先受偿。26第二十六页，共46页。二、开发商该如何约定垫资施工《解释》第六条当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持风险防范对策：垫资施工条款并非无效条款，如果涉及垫资施工，对于发包方而言，可以在合同中不约定利息27第二十七页，共46页。三、警惕施工合同中的默示条款，避免不作为而产生的法律风险

（案例）2004年5月乙建筑公司与甲房地产开发公司签订了总价款1300万元的公寓建设施工合同，2005年10月工程竣工验收合格后，甲公司尚有375万元的工程尾款尚未支付。双方约定的付款条件时是，由乙公司提交竣工结算报告交由甲公司按照《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》审核无误后，甲公司支付其中的310万元（其余款项作为工程质量保证金）。乙公司于当年10月将竣工结算报告提交甲公司项目负责人后，甲公司迟迟未有回音。2006年初催要欠款未果的乙公司不得不就此款项按合同的约定提请仲裁。仲裁中，甲公司提出其项目负责人即甲方代表已辞职离开公司，但甲方代表在乙方提交的工程结算报告时就表示了异议，现甲方不同意乙方提出的结算数额，要求乙方重新提交竣工结算文件。28第二十八页，共46页。三、警惕施工合同中的默示条款，避免不作为而产生的法律风险—般情况下，应当按照合同约定结算工程价款，工程经竣工验收合格后，双方就应当结算。结算中，一般先由承包人提交竣工结算报告，由发包人审核。而有的发包人收到承包人提交的工程结算文件后迟迟不予答复或者根本不予答复，以达到拖欠或者不支付工程价款的目的。这种行为严重侵害了承包人的合法权益。为了制止这种不法行为，建设部发布的《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第16条规定，发包人应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的，竣工结算文件视为已被认可。合同对答复期限没有明确约定的，可认为约定期限均为28天。为了更好地约束双方当事人，使建设部的这条规定更具有可操作性，《解释》第20条明确规定，当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的．按照约定处理。承包人请求按照竣工结算文件结算工程价款的，应予支持。体现了充分尊重合同当事人约定的原则。29第二十九页，共46页。第五部分开发商阶段担保法律防范30第三十页，共46页。第五部分开发商阶段担保法律防范一、开发商阶段担保二、开发商为购房人提供阶段担保风险防范31第三十一页，共46页。第五部分开发商阶段性担保法律防范一、开发商阶段性担保1、按揭贷款一般同时采用担保方式（1）由买受人（借款人）提供抵押担保。（2）由开发商提供不可撤销的连带责任还款保证。2、按揭贷款两个担保阶段：（1）第一阶段自贷款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，并办妥抵押登记，将《房屋他项权证》及其他有关资料交银行保管之日止。该阶段由开发商承担连带保证责任。（2）第二阶段始于银行取得《房屋他项权证》，此时抵押合同开始生效，由于抵押合同生效之日亦即保证合同失效之时，通过两个阶段的紧密衔接，贷款银行的债权获得了不间断的保障。3、三份合同：贷款（借款）合同、抵押合同、保证合同32第三十二页，共46页。第五部分商品房买卖贷款法律分析一、开发商阶段性担保4、阶段担保中开发商法律风险：1、业主迟迟不办证，使保证责任不能解除。2、业主断供、停供，被追究保证责任。3、业主停供、断供，又因其他债务导致商品房被查封，从而面临被追究保证责任，且因房屋被查封导致无法追偿的危机。详见案例333第三十三页，共46页。第五部分商品房买卖贷款法律分析二、开发商为购房人提供阶段担保风险防范1、加强与银行合作，要求银行及时办理抵押登记，减少保证风险。2、对购房人身份及资信调查，是否有断供风险。3、在买卖合同中约定产权由开发商代办，并及时办理产权证，尽快解除保证责任。4、在买卖合同中约定购房人断供或停供的违约责任，包括解除买卖合同，收回房屋，扣除违约金后余款退还购房人。5、及时了解业主还款情况，对违约业主采取措施。6、根据业主的财力状况，支持业主向银行办理调整贷款年限的申请（延长年限或减少年限）。7、业主无法继续供楼，可建议转按揭卖房。34第三十四页，共46页。第六部分商品房交付使用及权证办理35第三十五页，共46页。第六部分商品房交付使用及权证办理一、商品房交付风险防范二、开发商办理权证义务和期限三、开发商逾期提交办证资料的后果36第三十六页，共46页。第六部分商品房交付使用及质量保证一、商品房交付风险防范1、在合同中明确交房日期和逾期交房的违约责任，尽量做到按合同约定日期交房。2、对业主在交房前欠缴房款的，在合同中约定“若买受人在房屋交付前未付清应付款项，出卖人有权拒绝交房且无需承担任何违约责任”，保护开发商在业主违约情况下留置房屋的权利。3、为规避因政府原因造成逾期交房的违约责任，可在合同中约定“因政府原因导致停工或竣工验收拖延属于可能逾期交房的条件”。4、合同中明确交房条件，如“竣工验收合格”，达到合同约定条件即可交房，非约定理由业主不能拒绝收楼。37第三十七页，共46页。第六部分商品房交付使用及质量保证二、开发商办理权证义务和期限1、开发商在办证过程中的义务（1）在房屋竣工后3个月内提交各种规定资料，办理房屋的初始登记，领取《房地产权属证明书》。（大确权）（2）业主自行办房产证时开发商提供资料履行协助义务（如单元测绘图纸等）。（3）若买卖合同约定“开发商在交房之日起为买受人向登记机构办理权属登记手续”，则开发商除办理初始登记外，还应为买受人主动办理单元权属证书的义务。详见案例438第三十八页，共46页。第六部分商品房交付使用及质量保证二、开发商办理权证义务和期限2、产权证办理期限（1）商品房买卖合同约定的办理产权证的期限；（2）合同未约定，商品房为未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）合同未约定，商品房为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。39第三十九页，共46页。第六部分商品房交付使用及质量保证三、开发商逾期提交办证资料的后果1、开发商按照商品房买卖合同约定的条款承担违约责任。2、一般违约责任：违约金和解除合同。3、解约权行使期限：法定期限一年，若对方有催告，行使期限为3个月，逾期不行使权利消灭。4、开发商是否承担逾期办证责任，视逾期原因，只有因开发商原因导致逾期才承担法律责任。因银行、买受人、政策原因逾期，开发商不担责。40第四十页，共46页。第七部分工程的竣工与结算

发包人与承包人在竣工验收方面的争议纠纷主要集中在以下几个方面：

建设工程未经验收，发包人擅自使用，导致工程质量纠纷；

双方因工程未经验收或验收不合格情况下的价款支付问题发生争议。

控制风险的方法主要是双方都要以工程质量为主线，严格依据《合同法》第279条和建设部《建设工程质量管理条例》第16条等相关的法律规定，工程竣工后及时组织验收，未经验收，工程不得交付使用。同时，承包人应当根据通用条款第32条的规定，及时向发包人提交竣工验收报告并保留好签收记录，以免发包人拖延验收时间。这里，作为承包人尤其注意工程质量，以及平时施工资料的收集整理。

第四十一页，共46页。

最高人民法院《关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；（二）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。”

第十三条规定，“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”

第四十二页，共46页。

第十四条规定，“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自