宁波颐佳酒店商业计划书

PAGE第37页共38页专业可行性报告商业计划书项目名称宁波颐佳酒店项目单位地址宁波联丰路1988号电话传真电子邮件联系人踏二筋O一0卡年弟四品月1.摘要倦1.1动.前谷项目作公司予宁波颐佳将酒店（昼有限害责任公司炒）写是本商业计父划书建议绩设立飞的公司，惕宁波黄酒店将对酒归店大楼按照惑三星级酒店病标准装修并尿配备相应设杜备、设施，龙通过自营住白宿、餐饮和迈对外承包酒遇店大堂、K撇TV、桑拿口浴取得收入衣并实现利润改。谦酒店前后楼龄总面积16制478怜㎡，轨各类客房灰14甜7间，餐厅恒2400笋㎡，凤KVT川40间（配2700颂㎡），纷桑拿浴室1照200拿㎡怨，大堂纲1200今㎡吓。板酒店将按照舍三星级酒店扮的标准管理智并提供服务者，通过与旅傻行社、会议荡会展公司、壮商业订房网寺站及各机关伐企事业单位塞的合作，采古用直接销售宁渠道和间接刘销售渠道相燕结合的方式床进行销售推痒广，并力争垒成为本宁波末管理水平、粮服务质量、不经济效益均柿位于前列的大三星级酒店按。流我国和宪宁波持旅游市场近导十年将保持饰年均10％哈以上的增长屠，而脂我国柔酒店业在2财001年左巴右已经开始撒新的一轮景诸气周期，目惨前正是投资米酒店行业的皆较好时机。作本项目乖宁波颐佳欣酒店地理位幼置优越、配僵套设施健全絮、年经营承浓包费用低廉彻，酒店周围季同档次星级怀酒店少，具府备良好的经医营和盈利条椒件。计划吸钞收外部融资笛，盲尽快使新疆升名豪酒店投艘入试营业，冈迅速形成住洲宿、餐饮服轰务能力，成挡为颐佳嫁酒店业中的惜管理先进、抹效益优良的研知名酒店，真给投资者以窃良好的回报摄。呢1.2雕.市场营棕销防宁波颐佳侮酒店定位于痕中档商务酒上店，目标市样场为参加各萌类会议、进芽行公务、商丢务活动，外隶省市来俱宁波倡旅游的人员其。乒暂颐佳脚酒店计划客阻房价格如下匀表所示。棉项目娇前楼凤后楼书备注烛标准间物套间亿标准间诸套间绿旺季匹240美480易160丘420然7怜、糖8缴、桃9大月辉平季显200浑380影120法320观5遗、抓6筛、炸10卧月领淡季府160刚280不100痰220奶11恒－来年挂4壁月嚷年均价格戚190春355遇120伯295稍些1.3嗓.闭恢营运委与管理凡酒店将自公颈司及面向社奖会选聘优秀其人才担任酒坚店管理职务谱，酒店将按耐照萝《旅游涉外碑饭店星级的井划分及评定筹》（GB/罚T1430侍8-讲2002绕）门及塌《饭店星级辽的划分与评柔定》臣按照不低于脾三星级酒店邮的要求进行是酒店各项服我务设备（硬挂件）的配备桌，并提供不维低于三星级登标准的服务唐。长也将建立不子低于三星级邪酒店要求的庄管理体系，讽酒店将制定颤员工手册、装层级管理制名度、质量控塑制制度、市摘场营销制度虽、物资采购丢制度、工作膜岗位说明书砖、工作程序画说明书等一乎系列管理制尾度，并严格闷遵照执行。顶2.室项目规划旺项目总体办规划宫.侮酒店大堂黑F为酒店大返堂，面积1伤200平方仍米，拟建有喂小桥流水山嗽水景观、西云餐厅、琴吧穴、精品店、抄商务中心、雷旅游公司等愉设施，具有禁空间大、设接施完备、功栗能齐全的特车点。.餐厅冶F－丽3F崇为餐厅，餐望厅面积24议00平方米昌，30间包御厢，22张乳散台。餐厅鞋突出新疆民旬族特色，强瓣调品牌经营钉，突出菜肴菜品牌和地方循特色。客房弦客房分布于贡前楼禽4F雕-8F乒及后楼包3F窑-5F苦，面积共有提8232平料方米原，前楼有商拌务客房85固间，其中：销商务套房1胳0套，豪华售标准间75寿间。后楼有秋普通标准间味4沙2间项，套间20马间，共60城间客房校。客房具有浙面积大，空网间视野宽的凶特点，房间躬拟配备高档掏、精致家具晕，突出酒店炮的商务特点尝，装饰装潢果强调统一中随显个性，力修求舒适、温锐馨、实用。娱乐中心庙后楼顿1F把－维2F弱面积爆2700平趟方米雹，为娱乐中味心和MOD渣ERNB锯OSS（现嗓代商务老板尤俱乐部）。盲娱乐中心设萄有演艺吧、亦迪吧、酒吧给、KTV包匹厢、静吧、扮健身房、运受动中心。番同时，在前榜楼蜓-1F翠和岭-1F音设有面积裕1940平麦方米去的桑拿中心夸，内设休息观大厅、男宾章室、女宾室著、贵宾间和掘特色浴室等斤。会议设施悦酒店将设有阅会议室和多凑功能厅。会手议室可容纳低200人，聪位于后楼大滴厅楼顶加层符。多功能厅馒位于娱乐中怖心的演艺吧遵。会议室和匙多功能厅的芳声讯设施拟黑采用最先进奖的音响系统紧，会议室在给装修风格上桃，拟强调文下化底蕴，体弹现企业丰富袜的个性内涵紧。秆3.搏宁波剩市环境评估伶3.防1朝区位优势自然情况斜宁波简称甬认，位于东海劳之滨长江三漫角洲东南隅谱。总面积9酬365平方交公里，其中涛市区面积1声038平方键公里。现辖丛海曙、江东债、江北、镇镜海、北仑五五个区及鄞县要、象山、宁做海、余姚、扭慈溪、奉化亲六个县（市约）。人口：袋526万，晕其中市区人缎口114万隔。伯宁波是一座愧美丽的港口律城市，也是陷一座历史文伐化名城，更经是有着丰富绳资源的著名病旅游城市。建宁波历史悠弟久，是具有蜡7000多虾年文明史的魔“河姆渡文啄化”的发祥腾地。唐代，绵宁波成为“藏海上丝绸之拿路”的起点暴，与扬州、冤广州并称为松中国三大对帖外贸易港口黑。宋时又与桨广州、泉州慎同时列为对携外贸易三大演港口重镇。惊鸦片战争后榆被辟为“五池大通商口岸俘”之一。耻如今的宁波杆是浙江省经杆济最发达的风城市和14兰个中央计划寻单列市（副云省级）之一邻，人均收入批居全国第四屠位，消费水钉平居全国第朵二位。作为狐中国第四大盈港，宁波港楚是上海国际灶航运枢纽港喜的重要组成刺部分，与世洁界79个国市家和地区4扬00多个港雄口开通了航屯线。气候特点叙宁波属亚热厉带季风气候亦，温和湿润象，四季分明惭，年平均气绕温丧16.2挠℃奔，平均气温党以七月份最市高，为含28.8烫℃用，一月份最锐低，为－魄4.2域℃着。全市无霜促期一般为2项30天至2林40天，作草物生长期为则300天，驰适宜于粮、伯棉、油料等坡作物的生长舟。年平均降落水量为13葵00至14台00毫米，款五至九月，毁占全年降水抱量的60%坏。宁波历史蛛悠久，是有友7000年硬文明史的河卷姆渡文化的虽发祥地。春夸秋时期为越向国境地，秦诵时属会稽郡锡的郭、贸、全句章三县，召唐时称明州洒;明洪武十裳四年(公元灰1381年居)，取"海考定则波宁"建之义，改称胡宁波，一直叛沿用至今。普宁波在唐时嗓与扬州、广妖州并称中国闪三大对外贸熟易港口。宋臣时又与广州劳、泉州同列检为对外贸易很的三大港口赢重镇。鸦片报战争后被辟堪为"五口通走商"口岸之蜓一。叙.独特区祥位优势懂宁波部具有发展经卧济，尤其是附发展旅游经著济的独特区疼位优势。肠3.2.殊区域经济罩2023年望，国民经济已平稳较快发帖展。初步核欢算，全年全于市实现生产洞总值（GD施P）396塌4.1亿元荐，按可比价奴格计算，比蛛上年增长1魂0.1%。拣其中第一产千业增加值1川67.4亿蝇元，增长4秩.1%；第芹二产业增加蔽值2196档.7亿元，设增长10.嚷0%，其中玉工业增加值扬1990.向5亿元，增哥长10.4依%；第三产风业增加值1幕600.0瘦亿元，增长祥11.0%撒。第三产业旦增加值占全太市生产总值浊的比重达4挨0.4%，钱上升0.1挎个百分点，或三次产业的煮比重从20舟07年的4棚.4：55订.3：40姻.3变为2眼008年的坑4.2：5幕5.4：4售0.4。人粗均生产总值座为6999彩7元（按年批平均汇率折艰算为100弓79美元）叠。哪3.3.精旅游资源首位于东海之万滨长江三角咳洲东南隅的姻宁波简称虫“苍甬累”养，现辖鄞县振、象山、宁推海、余姚、馋慈溪、奉化奴六个县（市蒜）及海曙、档江东、江北破、镇海、北引仑五个区。牲总面积93莫65平方公计里，总人口狂526万，厕其中市区面萌积1038葬平方公里，紫人口114祖万。白宁波是瘦中国对外开舞放的14个终沿海港口城宰市和国家计蓄划单列城市吧之一，它不浓仅是闻名中丈外的首批开练放城市，而姑且是一座历精史悠久的文疗化名城。自跌古以来就有拾“牌繁荣商埠，乎东海明珠教”俘之美誉。宁仰波历史，源煮远流长。1驱973年发翼现了河姆渡述遗址。河姆距渡遗址不但肌以稻作和耜址耕农业、黑拼陶和干栏式球建筑成为它依独特的文化傻个性，而且通以它距今7演000年的你时间，证明备这里是中华倍民族发祥的投源头之一。量宁波自唐开凶元二十六年请（738年拔）设置明州曲，迄今已有舒1170多掩年历史。今艰日宁波中心兼区的城市骨驴架与布局，但基本定型于分南宋（11绵27箭—根1279年谢）。英宁波从都唐代（61历8-907攻年）起就成心为中国著名性的国际贸易迎港，当时与胞扬州、广州尚并称为中国导三大对外贸贞易港口。宋侍时又与广州栋、泉州同时男列为对外贸寸易三大港口懒重镇。作为殊越窑青瓷的冲主要产地，炊宁波曾是海虚上陶瓷之路呢的东方起点伙，与日本、迁朝鲜和东南侦亚、阿拉伯急各国友好往萌来，关系密仪切。第一次漏鸦片战争后此（1842父年），宁波鸭为当时五口史通商口岸之核一。现仍保戚存着众多的杀古海运码头逗、海关等史淋迹。饼作为全焦国历史文化寻名城，宁波礼境内文物古悔迹众多。目苹前全市共有须文物保护单双位215处持，其中全国辈重点文物保穷护单位5处渐，省级文物泼保护单位2赢0处；省级谷历史文化名袋城1个（余层姚市），省腹级历史文化客保护区5个弄。宁波文人浸荟萃，历史务上曾有较高衡层次的具有罩地方特色的笛著述和学派嘉，如四明学巾派、阳明学属派、浙东学富派，出现了范虞世南、高谈则诚、王守那仁、朱舜水侨、黄宗羲、道万斯同、全获祖望、张煌奋言等一批文诊化名人。还皱有民族英雄绢张苍水，京读剧麒派祖师留周信芳，著菌名作家殷夫沫、柔石、国谱画大师潘天走寿盯……需这块土地孕桃育了多少优绩秀儿女。宁修波的藏书文弹化深厚，涌帝现过一大批猛藏书数万卷局的藏书名楼桶。天一阁是乐国内现存最伙古老的藏书怎楼，已有4粗00多年的析历史，它是壤中国藏书文成化的代表之宿作。宁波谣也是一个山麻河锦绣的风盆景旅游城市霞。淹仁者乐已山，智者乐句水。宁波的现山山水水各扬显神姿，引册人入胜。四竭明山奇峰2棋80多座，治奉化江、姚无江汇成甬江纵，成为著名忌的三江口。粉宁波的风景勉名胜资源十联分丰富，溪充口-雪窦山码风景名胜区打为国家级风版景名胜区，鞠有幽谷飞瀑厕雪窦山、壁宵立千仞千丈视岩；浙江省可第一大湖东渴钱湖为省级径风景名胜区耍，有伸“惯西子风韵，婶太湖气魄乌”熊；天童森林波公园为国家卫森林公园，次“鸽二十里松行迹欲尽，青山柏捧出梵王宫深”加是它的真实吐写照。宁波园的佛教文化停举世闻名：黑阿育王寺珍烤藏着释迦牟榴尼的真身舍敢利，雪窦寺滚为全国佛教换五大名山之嗓一，保国寺洪是长江以南餐最古老的木桨结构建筑。初中国古代建拼筑的杰作保蜘国寺、古代粒水利建筑它透山堰、宁海握的南溪温泉睬、余姚的四扶明湖旅游度目假区、象山厅的石浦渔港存，为众多中蛮外旅游者所蝴向往。以镇均海招宝山为单代表的明（波1368-虏1644年以）、清（1暗616-1升911年）山时期抗击外序来侵略的海暂防历史遗迹桥和以四明山延为中心的浙接东革命斗争铅史迹给宁波岗增添了凝重能的人文景观丧。宁波还是董著名的侨乡酱，有30多蜂万宁波籍人滚士旅居在世脏界50多个诞国家和地区础。他们中间业有一大批善耽于经营管理茄的企业家和惑工商巨子，吉海外孤“冈宁波帮妙”僻已成为联结茅宁波与世界姜各地的重要亿桥梁和纽带壶。宁波的商蔑人从这里走涌向四海，从承而有了摄“洲无宁不成市算”碍这句话。锡在深厚肾的文化积淀脊中孕育而成廊的宁波传统坟工艺诸如骨岔木嵌镶、宁布式家具、朱树金木雕、金火银彩绣等，捏用材讲究，劣手艺精绝，捷风格独特。主宁波汤团、聚奉化水蜜桃榨、余姚与慈炒溪的杨梅、器·庭溪口千层饼我、三北藕丝物糖以及奉帮垃裁缝等已成额为宁波饮食妻业、服装业历的拳头产品逢，深受各地讯游客的青睐季。宁波拥有谊较好的港口增优势。由北松仑港区、镇发海港区、宁掩波港区组成粘的宁波港，伐是一座多功溪能、多层次办的综合性港肤口。现已建挽成500吨电至25万吨依级泊位52帮座，年吞吐表能力超过5亚000万吨煮，与世界7嗽9个国家和菌地区400稠多个港口开艰通了航线。括4.酒店明行业期概况婚4.1.妈酒店业概况巴期.队我国星级酒石店数量、结功构及分布听随着我国对躬外开放拉经济的发展摆，旅游业得谢到了迅速的杯发展，作为坝旅游服务业抹的重要组成程部分－酒店及业也得到了既迅猛的发展丘。有关统计攀资料显示，忽我国星级酒煤店数量和客像房数量自1主997年至柴2002年钥一直保持着间超过10％突的增长率，恢至200丑2巴年我国星级瞧饭店数量已尖经达到73懒58家，晕客房数量达统接近90万考间，我国近扔年来星级酒翼店的数量变乓化情况见图承4.1所示痰。万资料来源：战《中国旅游数统计年鉴2同003》驳从星级酒店心的地区分布赴上，甘四星、五星练高侵星级酒店酒任店集中鼠分布在蝴北京、上海胃、广东、江恭苏等经济发畏达地区，悄福在其他地区灵，则均以二符星、三星酒廉店为主。2运002年我浴国星级酒店有的地区分布烫将表4.1因所示。即资料来源：兼《中国旅游肺统计年鉴2呀003》增从星级酒店不的比例来看就，五星、四笛星高档酒店婆约占酒店总研数量的9％挂，三星级酒数店约占酒店制总数量的3敢2％，一星着、二星中低悔档酒店约占辟酒店的60圈％；而从酒渣店客房比重那来看，三星棍级酒店的客竟房比重高达替近39％。杆说明在我国醋酒店市场中夏，三星级酒马店的供给最胀大。截止2庙002年我沉国星级酒店贯规模及客房麻情况见表4厌.2所示。墨表4.2准酒店规模及现客房情况蜡项目羡酒店家数遥客房(万间节)滔酒店总量籍比重堆客房总量男比重眠五星拳175偏1.97%扛6.49姨7.23%辈四星酬635给7.15%陆14.35巡15.99朴%双三星尼2846袄32.05蚊%挡34.65痛38.62张%乎二星手4414梅49.71粘%较30.6解34.10艺%摆一星启810额9.12%厌3.64滋4.06%竿总计朱8880拳100.0码0%乳89.73覆1傅00.00辉%骑资料来源：墙根据《中巾国旅游统计婆年鉴200沸3》整理计慌算付住.笋我国星级酒榆店行业景气壁情况啊由于酒店具衫有建造时间醉较长、供给古变化有一定澡的滞后性，正通常酒店行植业具有较明遥显的周期性咽。阵由于我国星递级酒店的供府给迅速增加快，嫂我国星级酒编店出租率和织行业经营利盟润在199猪2年达到一女个高点后，街至1998发－2000剖年一直处于蹦下降过程中结，酒店出租理率在199室8年达到5颠2％左右的评低点后开始两回升，膏酒店行业整腹体粉经营利润在索经历199炎8－200奇1年四年连铅续亏损后，歇于2002粉年开始实现款盈利。庙我国星级酒浪店近年来出上租率和利润简波动情况见绒图4.2。衡资料来源：对《中国旅主游统计年鉴脾》、《中国驼统计年鉴》贸国际公认星垄级酒店盈亏茶平衡点经验梦值为酒店出爆租率60％讲，我国目前皮星级酒店出俩租率刚刚超隐过60％，赴还远低于1援992年接内近95％的欣历史最高出游租率，也明腥显低于香港县2002年顽接近90炸％的酒店出桂租率，从酒平店出租率上腹开看，还有掘提高的空间姜。齐从星级酒店叛的平均房价肃来看，通常宁酒店房价上留升会滞后出抽租率2年左让右，害2001年独我国星级酒词店平均房价趣达到近10掘年最低点（趟约215元霸）后，已经医呈现缓慢回胸升的势头。扣从酒店出租策率、酒店房坝价、酒店经踩营利润情况价分析，我国嫌酒店行业数目前行业景秩气度尚不高榴，但壤自2001域年毛开始损应当已经步钱入了一个正氧在缓慢上升结的行业景气辟周期。融饺.擦我国星级酒色店经营情况秩从2002扮年我国星级班酒店的妻整体抄运行情况看未，歇五星级酒店迫的出租率最煌高，恨盈利桌也派明显集中于跨五星级酒店录，从人均利歪润角度看，割三星级酒店运的亏损最为纪严重，见图镰4.3所示蜻。罗资料来源：呢馒《2002蔽年中国星级印饭店统计公纺报》岂造成高星级迎酒店与其他亚星级酒店经貌营效益出现姨如此大的差偿异的原因除块了因高星级露酒店管理水带平伞高榴、服务质量启好挽、胸具有赛国际销售网弹络垒的支持侍等因素外，衣很重要的一蛙个原因是高约星级酒店国佩有成份较少粮、办市场化程度渡高获，如在五星让级酒店中外漏商及港澳台帜投资企业占摄62％，而刑在全国星级腰酒店中有6仗7％是国有翼或集体柱经济勇成份，相当羊大一部分国姐有酒店是作难为政府洲部门阳、国家机关盏和国有大乘中锁企业的须接待单位而劳存在，这一递部分酒店缺胃少经营压力登、市场观念岛淡薄、管理帅粗放、冗员蛮众多家，溪很多只能越依靠主办单特位的补贴维港持经营，从纵而出现了大昌面积、高金苏额的亏损。利这一点突出肃地表现在不盏同注册类型书酒店出租率赞的差异上。肃根据200差2年中国星芽级酒店统计写公报显示，裂在星级酒店屯中，国有星座级酒店的出阴租率最低，富而港澳台投雪资的酒店出薄租率最高。藏2002年象不同注册类委型企业出租农率情况见图程4.4。劫资料来源：跃《200揭2年中国星程级饭店统计期公报》变4.2世.秆酒店业缠经济撇特点阻昌.郊属于资本密帖集型豆和劳动密集墙型垫行业燃兴建星级酒讽店不仅需要误支付土地取鲁得成本、土婚建费用和各喷项前期费用已，同时还需鸣要投入大量者资金进行装悄修和配套设雪施、配套设孔备的建设，听需要的投资岩额很大，属馋于资金密集脊型行业；同抄时，酒店业伸作为服务行省业，又需要滔大量的服务食人员，作也属于劳动互密集型行业疏。范酒店业的这请一特点，决泳定了资产折繁旧及维护费驾用和日常人把工费用等相倍对固定性费膏用较高，企嫌业利润对收厅入的敏感性肥很高，在出笼租率低于盈帜亏平衡点时券，收入的降增低将造成大嘴额的亏损，量在出租率高学于盈亏平衡善点时，收入笋的提高又会降带来利润的雾大量增加。遮4.2.凡2怀.怨对经营管理钞的要求币高劈星级酒店为蝶给客人提供怕安全、舒适砍、方面的环床境，同时取割得比较好的层经济效益，胆就必须在服塞务质量保证称和监控、成薄本费用控制甘、员工管理慎和激励、市箭场分析和市杜场营销等多絮个方面建立惹比较成功的五管理模式，微由于星级酒领店为客人提污供的服务种基类多俊、韵标准高、市叠场竞争激烈捕、企业员工桐众多，这一莲切都对星级浑酒店的经营资管理提出了趟较高的要求注。房4.3.睁酒店业纤发展趋势平吉.施旅游行业整铃体发展趋势宗预测辨酒店作为旅寒游基础设施句，酒店业的旅发展与旅游桑业息息相关揉。我国改革防开放以来，拥伴随着经济洋的快速增长蚁，雹旅游业得到温了快速的发者展，瑞旅游服务总笋收入自19岂95年至2催002年一尼直保持10拦％以上的增合长率，高于特GDP的增盼长，占GD开P的比重也激稳步上升，袋至2002扁年咽我国旅游总括收入已经达完到5500渠亿元，占G冷DP的5.友4％。旅游章的产业规模英已经确立，玻并逐步发展楼成为我国的礼新兴支柱产招业。我国序近年来疼来入境旅游彻人数及收入影增长迅速，陆1991年循－2002病年旅游外汇本收入年复合究增长率达到扣14％以上荒，见图4.寇5。窜资料来源：秒《中国旅睛游统计年鉴史2003》伞在入境旅游奉增长迅猛的册同时，国内态旅游也得到道了较快的增跑长，润“虎九五婆”离期间我国国川内旅游情况歪见表4.3苦所示。记表4.3捷踩“束九五赶”嫌期间我国国括内旅游情况品根据我国旅蜓游业发展的奥“述十五倚”揭规划，到2亩005年我嗓国将接待海瘦外旅游者1琴1,200科-12,0托00万人次升，年均增长直6％－8％懂；实现国际右旅游收入2变40－26套0亿美元，迈年均增长8级％－10％逃；实现国内威旅游收入5立350－5篮850亿元眯，年均增长理11％－1扯3％咱。根据世界都旅游组织的抚预测，到2钳020年，著我国将取代怠法国成为世肝界第一大旅湖游目的地，诉接待旅游入类境人数可达适1.37亿充人次，占世简界市场份额平为8.6%碌；我国也将啦成为世界第园四个客源国糊，出境旅游进人数将达到喂1亿人次，延占世界市场粱份额为6.凡2％。核旅游业将是男我国增长最踏快的产业之持一。佩唐.坐酒店业发展锣趋势滥预测休酒店图的双建造由于受拴到经济形势级、税收政策梢以及投资心言理的影响极裙大，另外从迅酒店建造到奏开始营业的苏时间也较长俭，因此很难坡确定酒店荣开始营业时处市栗场的真正需淘求，从而有雹可能造成在呢某地或者在园某一时间对劣某一类型的燥酒店供求不盾均衡，因此考酒店撒盈利情况有该较大的周期帮性。辉我国星级酒场店数量自1瓦992－2询002年一喇直保持15庄％以上的增哥长速度，使护得酒店行业菌利润率迅速牌下降纽，甚至在1奶998年－董2001年堡连续叶四年出现了座行业整体亏愚损的局面，神根据我们前祸面对酒店行身业景气度的遍分析，我国湖酒店行业目死前已经走出办低谷，目前鬼已步入缓慢贡上升的趋势断中。冬根据国际著遇名咨询公司厉德勤公司对挣2004年谈1－8月中糖国酒店业的哄调查测评，购我国酒店业步在2004历年1－8月云的入住率、油平均房间收度入这二个酒基店业重要营俯运指标方面盾，不仅远高倒于发生榨“胀非典垦”准的2003刃年，较20飘00年也有睬了显著的提抵高，这也充贿分说明我国糕酒店业已经局走出低谷。塞表右4.42速004爱年闷1－拍8登月中国酒店哲业表现羞胆入住率丹平均房间收誉入始至意2004贷年聋8芹月梯(%)袋相对六2003皱年变化轻(%)航相对宿2000抢年变化面(%)暮至境2004望年律8鸦月江(贪元纲)培相对醒2003上年变化拣(%)串相对隶2000困年变化律(%)夹中国所有酒戚店蚂73.7兽41动5替567渠67泻20锁中国主要城娘市拜76氏49户4搞681贪76兰18士中国次要城洁市床70职29敏9庄352才40似21棒中国地域性死城市静68.5营26阁6违371锹42均37剑资料来源及：率德勤拌“马酒店业评测赔调查抚”傍我国身酒店数量分义布不平衡，仁三星以上酒丸店在京、沪不、穗等一线号大城市和东诞南沿海比重耗很大，在中狡西部地区比都重较小金；同时，中脆西部星级酒昌店的房价也雷明显低于经梦济发达地区诵，因此件随着中西部狗地区经济和回旅游业的发蒸展，维市场对中西承部地区星级葡酒店的需求恳将进一步增咽长，蒜酒店出租率筹和酒店价格直也将得到意一定的酸提高竹，中西部地蛙区酒店业将路会以高于全歉国平均水平三的速度增长痛。哗5.市场石、竞争和项谅目定位乡5析.1.标宁波芹酒店市场垫分析嗽预测任资5邻.1.1端.怪宁波仰旅游业拴基本情况球上周半年，宁波碰旅游市场总般量呈增长态承势，三大旅浇游市场总体夏运行良好，寇呈现出“溪二升浴一平”的格建局，即“国还内升、出境厌升、入境平错”。据统计晶，宁波共接凶待国内游客肺１８８５万等人次，同比哪增长１２．屿８％，实现轮旅游收入２再４５．３亿咏元，增长１穷２．５％，滔保持国内市资场逆势飘红串的良好势头途。从５月份露开始，甲型墙流感的扩散占对旅游业造论成了一定的骡冲击，但是伤我市出境游斑客人数还是胶增长７１．点９８％，其粪中出国游增幅长６２．８摘６％。对于苹入境旅游市泊场，宁波共获接待入境旅视游者３９．吵０４万人次莫，同比增长压３．７％，百旅游外汇收里入总额略有膝下降。膛5猛.1.2农.淋宁波省酒店住宿人亏员状况隶宁波揪星级酒店的眼客人也可以历分为国外游辞客和国内游滑客。根据国隶家统计局、拾国家旅游局糟2000的驾抽样调查，妄有42％的队国外游客是荐于游览观光引为目的，其瞎次为商务和球探亲访友，矩国外游客的稠住宿目的见倚图5.4。饭资料来源：攻国家统计符局、国际旅冈游局200邮0年抽样调亿查资料薄宁波款市国内客人颠的住宿目的最也以游览观姨光、商务、挑会议为主要决目的。贯从国内旅游半客人的地区泡来源来看突萍出表现为以带下特点：空柴间距离越近耍，人数越多结，表现在是凉否开通直达耀列车，如山亦西、甘肃、申四川、河南流等省；经济俯发展水平越粒高的省区，继人数越多，轰如广东、江茧苏、山东等薪省；孤会框.袋宁波偏酒店市场预揭测榆表串5.1票辉宁波散游接待人数离及收入预测语指标蓝项目健2002歪年竹2005督年追2023额2023痒2023洒上限亲下限夸上限环下限唉上限杰下限摇上限风下限牵国内旅游人简数(万人)肠967.9锤4愧1434溉1359.岗9岭2249.引2竿2052.疫1月2945痒.4贫2810.寨3榜3850.附3蜻3672.条1丙年增长率挖(%)消为14录12员10胃8犹7保6讲6承5腰国内旅游收翅入基(会亿元河)招83.95膨137.9傲3贿131.0木4舰258.9食236.9耕6巾417.4衰4掏381.1两6灰613.8夏6郊586.2尊2宗年增长率若(%)沿膨18极16波14树12井11呢9辨9述8介海外旅游人拨数加(演万人碰)柳27.54欠40.8引38.7钩60.7漫55.4吵79.5现75.9释104胜99.2话年增长率曲(%)怪亡14悲12掩10岸8咐7不6卡6惯5国旅游外汇收蔑入烫(乘亿美元冷)朗0.994踏2拿1.63汪1.55梯3.08匪2.82帝4.95球4.52军7.28芽6.95归年增长率宣(%)枣柱18号16务14核12竖11四9覆9父8载旅游总人数乞(万人)篮995.4译8截1474.盆8换1398.午6隔2309.替7尘2107.饰5澡3024.在9著2886.桥2稀3954.洲3塑3771.耻3间旅游业总收毕入泰(舒亿元庸)飞92.2捞152攀144酒285械260此459赶419蝇674纵644择相当于丛GDP(%撤)纱5.77守8润7峡10半9降11爬10吸12精11泥注：美元折顺合人民币按胃1:8.3违计算旗由于乔宁波是浙江知旅游重点地阔区和旅游集顿散地，接待帖游客占全疆腐的50％以瑞上，而旅游提客人是星级摘酒店最重要侧的客源浸，因此旅游房人数的增长糖率能够大致令地反映酒店棒客源的增长秩，因此，宁途波姥酒店客源将柔随着旅游人然数的增长而妖增长，预计虫年增长率应朋当不低于1催0％浸，考虑到自事2002殖年年开始，刮宁波星级酒职店增加较少俊，预计近年圈来宁波魔酒店出租率叨应当同全国烂其他地区一炕样有所上升岛。糖5.2.荒竞争分析狮煤5汇.2忽.1打.怪竞争对手基殿本情况乡由于同星级巴酒店的客源允基本相同，膨因此，宁波摇每一家三星度级酒店都将磁是翅颐佳构酒店的竞争雨对手，同冤颐佳退酒店距离较纳近，客房数香量接近的三姥星级酒店相踢互间的竞争自将更为激烈伙，与凳颐佳袍酒店距离较倡近的三星级格酒店基本情嫁况为：责⑴季宏远大酒糠店棵宏远大酒店肃是落宁波另一家三星级造涉外酒店，堡位于识联丰路20垦00烈号。饭店距岁机场剧8公里钱，距火车站惹10公里具，距市中心豆2公里夏。引酒店拥有客翁房约100识间，客房类胸型有标准间珠、单人间、登豪华套房、愤贵宾套房；扬在会议设施济方面，拥有说接待300复人大会议室现一间，可接部待200人司中会议室一窝间，可接待肢50人小会粥议室二间；盟在健身娱乐迎设施方面，疲有健身房、阴台球室、棋揭牌室、KT嫌V厅、桑拿闪浴室良；在餐饮设雁施方面，拥情有可接待3疮00人的海路鲜娱乐城和堂可接待35笼0人的穆巴奸拉克美苑（您清真捆餐厅它）。缴⑵当浙海曲大酒店营浙海皆大酒店愿为中石化独垮山子炼油厂缺投资设立的递三星级涉外曾酒店，位于宵宁波联丰书路20丢10纺号附一号，贱距话宁波未机场宝16公里奋，距火车站荐8公里熄。绢浙海马大酒店共有令客房130哀套，其中豪菌华套间23梨套；在会议歼设施方面，匆拥有可接待愿200人的炕大会议室1钳间，可接待圈30人的小库会议室两间销。请在健身娱乐扭设施方面，滤有健身房、捷夜总会、桑惯拿浴室；在舟餐饮设施方杀面，设有可睁接待炎15鲜0人的中餐瓣厅和清真餐哑厅。及⑶逢独山子大酒垃店桐独山子大酒佳店是由仍位于晋机场和路20号，她酒店距机场郊15公里旬、距火车站卡7公里罢，距市中心袖2公里朋。博独山子大酒禽店拥有客房志168间，掌房间类型有跑标准间、豪钟华标准间和岔商务套房；捏在会议设施趟方面，有可烛接待100扫人的大会议秋室一间，可庆接待30人铸的中会议室滑二间，可接返待12人的河小会议室一第间杆；在健身娱厅乐设施方面贪，有台球室游、乒乓球室蚁、夜总会、森KTV室和岔桑拿浴室；谨在餐饮设施勿方面，设有榆可接待16飞0人的中餐危厅和可接待侄50人的西英餐厅。盘名豪商务酒征店与邻近酒徒店的主要情挖况对比见下猾表所示。悔相邻酒店比勿较胖项目驳宏远用大酒店丈浙海污大酒店营独山子大酒乓店码颐佳缸商务酒店仍客房种类赚较齐全本较齐全野齐全释较齐全均客房数量舒100少130看168咏127臭酒店新旧程芬度蜻旧泽旧逢旧夜新州配套设备覆较齐全轰较齐全锐较齐全盯齐全便\白先进阅会议设施响齐全予较齐全童齐全于较齐全骑娱乐设施仗齐全创较齐全透较齐全纹齐全袭赴经营方式昆自营单体酒齐店拌自营单体酒陶店股自营单体酒第店山自营单体酒挺店欠内部接待舒无水少量核少量掉中量绢停车设施雅较少储较少似较少垄多别周边风景环描境祝一般排一般陕一般志较好兔周边商务环续境艇较好狂较好闹较好字较好蜻交通便利程租度牺较好慰较好荡较好长好狠所有制形式袖民营脏国有详国有烦民营钩酒店定位论商务旅游禽商务旅游挣商务旅游星商务旅游胡5.3疤.蓝项目目标定妈位。饶正根据地区经浪济和旅游发绒展状况、区昨域环境及发穴展趋势，络项目定位于顾三星级标准挣酒店，劫设置餐饮和斜各种麦娱乐设施亮。扫酒店客户群考主巧要定位于参宿加各类会议带、进行公务柴、商务活动经，外省市来恋甬零旅游的人员极，即酒店根唐据客户群体航定位于商务呼、旅游、会躁议酒店。蒜宁波叫市四星、五声星级酒店由范于房价高，冷相当部分客号源来自海外寄，其经营受伴国际经济影荐响较大，在隆目标区域内僚，由于一直税缺少浓厚国顽际商业氛围昨和环境条件锋条件支撑，钱所以没有出樱现同等星级撑的酒店，在虎目标区域内郊开发四星、吗五星级酒店膏风险较大。员此外，经营僻高星级酒店夫需要更高的冷经营技巧和卡管理手段，议也具有较大拳经营风险。闭以国内客户章为主要服务柱对象的一、阳二、三星级宝档次酒店，警随着我国宏掌观经济向好养，各行业发勾展迅速，国肺内游客、因察商因公出差豆的国内客户岛的需求将是佳其的主流，挤尤其是在本果区域内，交悄通便利，市胳场前景较好裕；同时，随械着，人民生熊活水平的提号高，更多的灭国内旅游团伙体和自助旅着游者将来到著宁波露，而项目地警处蜘蛛山脚国下，周边人斧文景观多，陪再加上价位罗适当、具有夹吸引力，将察形成价格和辞入住率的良扣好配合，提途高经营效率太。对于某些榨特殊标准的汽要求，可以沈设置若干高芳于三星级标技准的套间以末备使用。牌此外，通过菜加强管理和浓服务，导颐佳友酒店的整体荡水平将不仅增仅体现在硬者件的星级标头准上，更体悟现在配套软胡件、管理的正星级水平。疯6.发展怨规划素6.1.益总体设想断退对酒店按照奸三星级标准还进行装修并蜡配备相关设底备、设施，沟争取在20间10陕年多宁波泥旅游旺季开估始之前酒店仔能够试营业壁，以合理的市价格、良好名的设施、完艰善的管理、滤优质的服务述建立酒店的眯竞争优势，宫通过与旅行条社、会议会上展公司、商妇业订房网站焰的合作，结苦合酒店自行没销售，以公肃关和市场宣粱传手段为服袍务，在2－怨3年成为娱宁波龟市知名三星乖级酒店。在沃酒店运行2拾－3年后，轿可考虑通过弟自有资金积机累或合作投赢资，实施后浩楼改造工程飘，以充分提嫂高现有资产异的利用率，贝取得更大的匆收益。劝6.2.忙公司发展战阔略步骤设想朽押债.粥完成酒店试谅营业豆⑴典本阶段目标银本阶段需要吓实现的目标栋：及时选择干好条件适宜逐的合作伙伴泪，腹完成酒店的百设备购置安倘装，完成酒坚店管理人员构的选聘工作身，对招聘员亡工进行培训言，建立和完陈善酒店管理矿体系和质量询控制体系，携在旅游旺季芦开始前递快速切入市增场，迅速拓泳展市场都，字取得良好的湾经济效益近。⑵工作重点葱积极寻找合受作伙伴营，淡尽早完成酒枕店的装修和鄙设备配备工肆作，按照三擦星级酒店的捡要求建立管镰和服务体系搞，徐进行员工培棒训，柔完善营运条桐件，使酒店克尽早进入可冻正常营运哀状态。喊招聘到适合名的销售、管孩理人才也是腔本阶段的重巡要工作。汗第一阶段计嚷划在3－5圆个月苗内完成。驶梯.始通过三星级麻认定、并成渴为屑宁波阔知名酒店之轻一蠢⑴版本阶段目标坊通过三星级违酒店认定，银并在酒店入吐住率、客户晴美誉度、经淘济效益等方服面占肾宁波职三星级酒店丰的领先地位该，成为捧宁波给知名酒店之禁一免。⑵工作重点满加强酒店内蚂部管理、进雨一步提高服价务质量，严拍格控制成本吹费用。壮加强居销售吼队伍建设粒，拖探索销售创太新手段，努乒力提高酒店毙的入住率和骄单位房间收膨入。羞第二阶段计榨划在辽2梦－版3嫌年内实现。赤雕.议实施后楼改丢造工程，进西一步提高经早济效益忽⑴吼本阶段目标鼠本阶段需要载实现的目标熟：市通过撞实施后楼改袭造工程，提饱高后楼的房闻间档次和房膝间价格，改通过现代老良板俱乐部的包建设，提高痰酒店的整体仗档次和知名染度，训进一步哈大幅积提高砖酒店的孕经济效益拆。⑵工作重点愿做好后楼改委造工作，忙继续车提升酒店管冰理和服务峰水平，陈推出新的册酒店服务维刃持酒店竞争煮优势。级第三阶段计纯划在3续年后开始。截7.市场滑营销武7提.1.目朽标市场勤胡参加各类会望议、进行公倦务、商务活理动，外省市笑来傍甬轿旅游的人员蚂。堡具体可分为资如下层次：贩⑴句团队：费宁波及省律外旅行社（捷北京、上海呜、广州、江跟苏）组织的伤团体客人。闻⑵溜散客：须浙江疑内外中档消跟费的商务、纯公务散客。范（3）奥会议会展客窗人：政府各咽职能部门、掘企事业单位绪及镰甬浇内外各大中衣型企业。古7.2.貌产品与服务浙库主要提供餐屈饮、娱乐和牢住宿服务。宏7怒.3舞.定价掘眠定价采用竞语争定价法，刺根据竞争对租手（每宁波遮三星级酒店酿）的价格策躬略进行定价汽。怪前楼踏房价参照蔑宁波夺三星级酒店贪的平均中位腹价格确定，奥后楼房价参秒照筋宁波闷市二星级酒袭店平均价格拿确定，狮2005年仍计划价格如运表7.1所痒示。便表意7.1办习2005含年计划房价万表肚（劈单位：人民拥币元虫）膀项目荐前楼艳后楼拌备注蚕标准间创套间钱标准间幕套间远旺季皮240赠480铜160声420恩7作、笛8侮、忍9惨月引平季矩200哭380惹120沙320厕5米、臣6局、保10旷月慎淡季费160平280踩100记220塌11阻－来年市4双月界年均价格锤190范355秩120英295俭俯上表为酒店叨房间计划实弱际价格，门体市价将略高经于实际价格宿。袜餐饮炎娱乐服务价允格将参考图宁波开三星级酒店列的平均价格纽水平杀采用不同的批定价策略采侨用不同价位橡。三8.营运软和管理先8.1.辉基本业务流希程挠彻酒店住宿的暖基本业务流嘉程为：修总台预订、碌前厅接待、扣总台接待、日客房管理、臭客房服务、口账未单核对、蹦总台收银个等枝。旅酒店餐饮的梁基本业务流蜻程为：川总台预订、漏前厅接待、防点菜及用餐泄服务、账尖单核对、总木台收银等。鹊8.2.每营运管理初佛步计划状汁刺.伴服务项目和破基本设施安炸排序⑴稻服务项目安英排撕酒店将设置怒与酒店星级丛及规模相对案应的服务项蝇目：脸①减接待服务项萝目，如停车法、行李运送输、问询、外体币兑换服务泉；、电喝传、电报、翠图文服闻务；打字、往复印、量秘书、翻译适服务；租车尼、订票、医疲务及各种会挑议接待服务分；贵重物品齐存放服务等宿。纺②蚂客房服务项立目，包括客戴房服务及房摘内冷热水供耽应，、享电视、叫醒迷服务、洗衣勤、熨烫、客赵房酒水、客瓜房保险柜、吸擦鞋服务等锈。幻③款餐饮服务项丢目，包括中病餐、西餐、奸风味餐、自辅助餐、宴会淋、酒会、咖乱啡厅、酒吧攀及客房送餐部服务等。仙④石娱乐服务项晕目，如歌舞举厅、美容、拐美发、桑拿甘浴、按摩、岁棋牌等。遇⑤渗商场服务项制目，如日用馒品、食品、村工艺品、文暗化用品等。仅⑥状其他服务项稍目，如代办恭旅游汽车出洒租、商务租园车服务、自歌行车出租服宇务等，及幼竟儿托管、宠宽物托管等。胆⑵休酒店基本设胶施安排翠酒店的基本叫设施决定了币一个酒店的捆接待能力和丛条件，选宁波颐佳睁酒店计划安共排如下基本才设施：污①射前台接待设饲施弃。狠设置具有与口名豪酒店规顿模与标准相阳适应的前台韵接待条件，撒包括前台接垦待大厅、总雾服务台（含讯接待处、问释讯处、收银须处）、商务敞中心、贵重霞物品寄存处浓、大堂副理侄接待处等。容②棵客房接待设刑施。客房内大将配有与酒洁店星级标准耐相应的客用昼设施，如写参字台（或梳致妆台）、衣蜜柜、床（软非床垫）、座蒙椅、沙发、旁床头控制柜蛾等配套家具贱；每间客房宅设有单独卫肉生间，卫生崇间内配有坐朴式便器、梳漫洗台（装有墓洗面盆、梳贯妆境）、冷戚热水设施（唉包括配有喷絮头的浴缸、顷浴帘）；每节间客房都具渣有能够保证搞或调节温度横的分体空调雪或中央空调扶；每间房间农都配有扛和宽带，可油直拨或通过驳总机挂通国位内或国际长掏途，可重通过宽带上油国际互联网辆；每间客房敢都配有电视支机并接通有茧线电视系统裹；每间客房涝内都配有一帜定数量的文第化用品，如崇信纸、信封悬、明信片、赏城市地图、溉针线包、酒粒店指南；每创间客房内还躺配有一定数本量的卫生用丛品，如牙刷斧、牙膏、香勒皂、洗发水五、沐浴露、鄙浴帽、擦鞋别器等。森③疗餐饮接待设绸施。具有与慈酒店规模及础标准相适应寄的中餐厅、坡西餐厅、风赌味餐厅、咖己啡厅、酒吧益、宴会厅及蛾所必需的饮缓食供应设施裤，包括餐具夺、炊具、家洁具、厨具以雕及各种饮食谢器皿等。峡④裙娱乐服务设牌施。具有与罢酒店规模相闲适应的歌舞降厅，以及所具必须的各项婚设备设施，蓬及其附设的苹酒吧服务设胃备和设施；炮桑拿浴、按腔摩室及各种布配套设施等洞。钻⑤或商品销售服纳务设施。根换据酒店经营虑需要而设置靠的商场及售己货设施及其裁经销的商品慕。帽⑥锣酒店经营保储障设施。包惰括工程保障遍设施，如变靠、配殿设施阴，空调冷冻币设施，备用较发电设施，届供、排水设钩施，热水供依应设施，洗恳衣房及其所益需的设备设制施；安全保有障设施，如镇对讲通讯设从施、事故广削播设施、消梁防指挥设施州、各种灭火厨器材等；内浊部运行保障与设施，如员宇工食堂、员无工宿舍、员尺工更衣室、颂员工通道等杆。君赤.痒建立扭并实施弄完善的质量掩标准铸⑴拒前厅、客房亚质量扫标准。具体逆包括蔑环境及设施狠标准、吴前厅接待人伙员素质要求抛标准、接待润前的准备工冲作标准、有话预订散客接永待程序标准纤、常客和贵牌宾接待程序单标准、团队山客人接待程祸序标准、无看预订客人接杏待程序标准交、换房和房锦间变更程序炒标准、总台哥接待协调配权合标准、总射台问询服务鸟质量标准、炸代客沟通与邪联系程序标销准、会客与渴查询程序标版准、总台预迹订服务质量渴标准、贵重清物品包管服纹务质量标准男、商务中心宣服务质量标盾准、总缴机服务质量涛标准、司门汗行李服务质肯量标准、客决房卫生质量册标准、客用驾卫生间卫生宇质量标准、么客人住店服榜务质量标准循、客房小酒奸吧服务质量箩标准、客人驴特别要求服烦务质量标准疲、特殊情况瞎处理质量标持准、使夜床服务质甘量标准、公诞共区域卫生段质量标准、痰客人投诉卫到生质量标准起、行李房管溉理标准、客卵房卫生消毒登标准等。属⑵测餐饮质量标情准。具体包种括环境及设衬施标准、物口品及原料配背备标准、员葛工状态标准脉、服务质量尿标准、厨房班采购及储存摘卫生质量标朋准、厨房生捷产操作卫生饱质量标准、他餐厅收款服漏务质量标准臣等。索⑶沙娱乐质量标赠准。具体包核括环境及设刘施标准、物孙料及原料的冬配备标准、鸽员工状态标恢准、服务质复量标准等。秘⑷容安全质量标费准。具体包兰括环境及设侧施标准、物谈料及原料的饮配备标准、厘员工状态标晌准、服务质啄量标准等。被刑.客建立并实施完完善的驾财务内控制售度蓝为强化酒店拌管理，降低市酒店运营成啦本，锅宁波颐佳聚酒店将建立淋覆盖货币资屯金、采购与叶付款、销售陪与收款、工狼程项目、固应定资产、存颤货、预算、全成本费用、刃筹资、投资猾等各个环节乒的全方位的惨财务内控制遣度。跌酒店计划的鬼内部及财务凶流程如下图戚所示：叨8.3翠.机构设青置狼决男宁波颐佳打酒店计划的扩机构设置如酿图8.1。迟图8.1炸计划组织辨机构图栽餐饮部的机咸构设置计划傍如下图所示滑。旁8.4羊.贿人员配备举蚕酒店住宿服迁务人员计划卡前楼按照1甲：1.4的轧比例配备服狭务人员，旺美季约需要1醉20名服务佩人员，平季俯、淡季将适该当减少人员掏。酒店后楼艘服务人员计拨划1：1的义比例锅旺季渗配备服务人锈员可6启2人爆。傻酒店餐饮部薄厨房工作人秧员计划配备扯15人，收凤银服务人员源计划配备3降0人。想其他销售、他职能部门根拣据职责和需弹要配备人员离。县8.5枪.幅管理团队蓝柿酒店的管理香团队部分来横自于良宁波锣工贸公司，舞部分外聘具缝有丰富酒店绒管理经验的竿人员。忘具体高级管商理人员的人永选将与外部出投资者共同构考察、协商夸后确定。捕8.6占.遵循的区标准烂妙⑴适将按照炕《旅游涉外光饭店星级的善划分及评定父》（GB/德T1430添8-慢2002返）汤及岁《饭店星级亭的划分与评蛋定》拨按照不低于制三星级酒店麦的要求进行掘酒店各项服耳务设备（硬滑件）的配备匠，并提供不烈低于三星级马标准的服务店。壁⑵班将按照符《旅游涉外院饭店星级的授划分及评定讨》（GB/馅T1430沿8-回2002杠）朴的要求建立轧不低于三星勿级酒店要求缴的管理体系言，酒店将制观订宫员工手册、块层级管理制嫩度、质量控李制制度、市棒场营销制度滑、物资采购骆制度、工作蓝岗位说明书身、工作程序著说明书等一顾系列管理制们度，并严格据遵照执行。翼9孟.投资与男财务评价渠9.1.挖项目实施计没划进度前伶目前项目的迎主楼、外部去装修已经完落成，内部装劝修已经部分掘完成，客房举、餐饮部分净设施已经配仇备，计划项园目在榴20010庸年蝇4堪－胆7凳月完成装修魔，开始试营浇业。忠9.2.疗投资估算舌证根据必宁波颐佳戏酒店的定位丙，酒店将按博照三星级标购准村装修并配备警相关设施，反项目投资为念1200万杀元，百其中公司已役经投入符320畅万元，已经皆完成酒店的裳内部装修跟和前期筹备冲工作竹，剖首期蒸尚需投入答180陵万元用于酒芹店设备设施耍采购和营业俯启动资金西，酒店即可丹开业；二期茧（计划第二浇年）投入7祸00万元用针于KTV建桶设和旧楼改槽造锐。洗考虑到酒店魂业的特点，耀具有少量启尘动资金后，崖应无需另外与准备流动资钢金。打考虑到酒店鲜的行业特点式，在酒店开膛业5－8年架间通常对酒帖店进行重新途装修，以保语持酒店对客贼人的吸引力僚，在本项目量中计划在酒浴店开业的第熄六年利用酒猜店营运自身氧的资金积累乔，投入36棉0万元对酒早店进行重新奋装修。索9.3.扛收入、成本练费用及利润求预测草漠心.泪住宿收入预吃测尝⑴乔宁波梳内部接待住乱宿收入预测屑根据内部接观待协议，在乞取得酒店经收营权的12扎年中仍然将聚按照协议价队格接待涨宁波夺机关公务出此差人员。递根据刻宁波预办事处以前胶年度数据，衬假定寒宁波络机关公务出巡差人员住宿省时间和费用书标准询不变，则预率计纸宁波假内部接待住狗宿收入每年久为36万元诊。详见表盏9.1啦。剑表9.1僵宁波均内部接待年处住宿收入估终算表险项目隆处以下柄县处级慌副地级万地厅级以上招合计弱收入(元)甲20000床0雹10000扔0趴50000娱10000扶36000酬0症标准(元/承人)希40站60旷70郊80色住宿量场(河人夜波)伍5000赢1666指714惑125税7505继住宿量全(号间夜育)雅2500吐833丛714医125樱4172森房间类别扭标准间禽·胁床法标准间铁·棕床涌标准间情套间聚由于靠宁波危出差人员住屯宿在全年分招布比较平均倒，故可假定剂每月接待的损宁波祖公务出差人打员住宿天数孔相同，则惰宁波而出差人员对搜后楼出租率冬的影响见表盲9.2手。道表9.2最平后楼剩余出考租率估算表恐项目袋月平均间夜必后楼出租率虎旺季剩余出此租率宾平季剩余出茂租率构淡季剩余出隙租率芬标准间妥337.2选5厦2谁7%壤68纱%击65龙%茂40%闹套间现11墓2%摇90%哲60%忙35%糟⑵鸡外部接待住木宿收入预测短根据闻乌鲁木齐星财级酒店的一猴般情况，预协计标准间在珠旺季、平季典、淡季的出士租率分别为姑95％、6经5％和40供％，考虑到案入住客人对斧套间的需求正相对较少，讯估计套间在银旺季、平季那、淡季的出霜租率分别为采90％、6胆0％和35欠％。则前楼柜年住宿收入之可达到40今5万元，详搬见详见表抖9.3陕。俘表9.3喜度前楼年住宿俯收入估算表步序号抵项目圈旺季也平季栽淡季很合计甚1赶前楼标准间烟1.1敞收入(元)捡15390绵00挑87750头0茂86400价0母32805暴00御1.2句单价(元)宾240陪200认160淹1.3禁住宿量做(弯人夜京)震6412.测5筑4387.馆5腹5400妻16200册1.4谨出租率落95%吧65%务40%忘-蓬1.5孤天数弦90犹90匪180猾360技1.6怪房间数梦75里75村75俊75救2陷前楼套间愉2.1素收入(元)潜38880余0方20520射0根17640逼0梳77040午0劝2.2蕉单价(元)掀480弹380轰280秀2.3津住宿量飞(晨人夜陡)两810两540吩630棵1980色2.4捕出租率阿90%陆60%会35%怀-停2.5苍天数对90抓90胜180洪360病2.6稀房间数脆10今10竿10删10肥3胡住宿量此(倚人夜抚)脱合计扒18180型4菊收入合计罚40509炼00硬后楼在剔除跌伊犁州内部弹接待可能在六旺季和平季穿对出租率的筝影响后，预吨计后楼年住找宿收入可达雪到杂231司万元，详见霉详见表舅9.4般。表表9.4哨毒后楼年住宿伐收入估算表响序号辉项目方旺季悼平季咬淡季话合计婆1赠后楼标准间渣1.1温收入(元)员41126残4倒29484傲0灭30240盖0仇10085薪04篇1.2絮单价(元)帝160捐120柔100姑1.3柴住宿量猪(两人夜缓)添2570.论4踢2457落3024抄8051.群4乔1.4叉出租率逝68%识65%么40%鼓-资1.5寄天数质90椒90娘180约360呜1.6奥房间数醉42荣42急42纠42映2谋后楼套间晴2.1缠收入(元)般68040杨0邮34560滔0回27720勒0代13032椅00遣2.2培单价(元)码420晌320砖220您2.3议住宿量匹(娘人夜俗)弄1620博1080导1260握3960寄2.4畜出租率鞠90%璃60%旅35%望-劳2.5愉天数妙90刚90详180足360棉2.6鞋房间数庙20替20血20看20懂3烟住宿量蒸(赢人夜殿)泛合计村12023昌.4震4惰收入合计图23117四04绕⑶掉年住宿收入陡预测惩根据粮以上对前楼广、后楼及夫宁波照内部接待的始收入估算，俯预计弦宁波颐佳迷酒店年住宿牲收入应为敞6车7仪2蒙万元，住宿胶量为3妖.4监万人／夜，思全部房间年速平均价格为胖195.6烧3作元。详见详勉见表推9.5彼。树表9.5铲艺年住宿收入诱估算表鄙项目秃收入(元)介住宿量食(葱人夜你)蓄前楼所40509气00农18180贡后楼(外部衣)费23117旗04近12023疗.4缝后楼蛛(符内部骡)绿36000雷0椅4172枝合计沸67226娃04忽34363棉.4绢坦.扛餐饮收入预蚕测肺根据真宁波享三星级酒店都的餐饮的一胶般状况和图宁波颐佳欣酒店餐饮的镜定位，预计垦平均每日餐亡饮收入可达振1.7万元垫，全年餐饮盐收入可达6锦23万元。锅详见详见表批9.6脆。庙表9.6唤演每日餐饮收惯入估算表洗序号垃项目卡数量侵每桌迈人数贫人均消费避上座率赚每日收入妹1碰包厢铃1.1调总收入临10080至1.2诉午餐炒30绑6番50录80%道7200声1.3铸晚餐础30记6哄40管40%劫2880印2作散台点2.1沃总收入挠4356逗2.2棍午餐捷22造6冒40划60%维3168绑2.3毫晚餐跨22骂6亏30竹30%边1188酬3皮餐饮收入(治不含酒水)命14436港4膊酒水收入裁2887.亮2肌5被餐饮收入颜(麻含酒水够)优17323逝.2彻伸.怨物业租赁收盒入预测遍为将酒店业经务集中于客奉房、餐饮主倚业，计划将按桑拿浴室（呆1200玉㎡吴）、酒店大挪堂－商务中膨心、旅行社虾、美容美发志等（120桥0疤㎡膨）及KTV腊（2700他㎡潮）等娱乐辅喘助设备通过邻出租方式承胁包经营，预田计年租赁费挎分别为秩86万元、恳30万元易和授120万元针，年总租赁鲜收入可达2岭06免万元。跪注：120编万元KTV畅租赁收入需泽要待二期建孔设完成后方钳可实现。满生.毁总翁收入预测逼预计见二期完成后魄，红年实现总收泪入隆1502忌万元，年缴峰纳销售税金善及附加句112辫万元，详见酱详见表议9.7放。垮表9.7讲正常年份据销售收入及暮税金附加情良况表傻项目朗收入(元)莫税金蝶及附加全住宿收入掏67722目604培36974柳3.22貌餐饮收入办62363诞52外34299槐9.36轮租赁收入辱20600拘00典40788瞒0劝合计燃15018筑956蜘11206明22座.蛾58万尿.六成本费用璃预测舱因酒店餐饮天业成本费用继构成庞杂，病详细不分项计算反姻而容易出现青比较大的偏裕差，故宝根据国内酒摩店行业通常针的成本费用姻结构雹进行测算且，预计项目垃总成本费用俩前六年为每恋年到1074撑万元，后六吴年为敌1134昏万元。详见扶详见表棒9.8坚。守辣.刊利润预测载预计在尺宁波颐佳稀酒店运营的办12年中，警前六年每年持可实现税前毁利润弄315消万元，后六半年每年可实鸟现税前利润屡255庆万元。详见拼损益估算表型。鸣注：假设第屈二年KTV跃租赁收入按崇照半年计收组。渔9族.4功.现金流云量块预测驼纯本项目的现诵金流量情况替见附表1－忙项目增量现半金流量表（哨所得税后）雕。汤9.5.截财务评价随思⑴坦财务净现值榜财务净纵现值邮（去FNPV懂），是指按添设定的折现乱率缎i镜计算的项目叶计算期内各凶年净现金流滨量的现值之越和。计算公辨式为:批公式中：谜CI损为现金流入效量扫尚训CO永为现金流出隶量惨指陪为第戚t头年的净现金丹流量村奶爸n虫为计算期年为数胀柏烫i为设定的象折现率腹银行短期借侦款（世1乖年期）利率圣为懒5.85%宇，长期借款帅利率为匠5.92%培。考虑到目脾前资金成本基较低，以及待资金的机会炕成本和投资张的风险性等命因素，本着嫩稳健的原则肆将剖i航取侍1远2款%戚（下同），士此时，FN康PV缠=絮96路6搬.洗24亿（万元），工远大于零。响计算期内盈孝利能力很好仓，投资方案当可行。些⑵舱投资回收期滩投资回收期借是指以项目拼的净收益偿勾还项目全部卫投资所需要洲的时间，一装般以年为单艇位，并从项吵目建设开始哀年算起。其圣表达式为：贿公式中：尸CI闪为现金流入蒙量膨答液CO维为现金流出拾量悦跑售为第隙t灯年的净现金奉流量胸项目皱投资回收期倘为三年零二算个月。拢⑶狐内部报酬率甘项目财务迫内部准收益率（钞FIRR碰），是指项星目在整个计绕算期内各年营净现金流量枝现值累计等迷于零时的折岛现率。其表液达式为：糊公式中：叨CI折为现金流入杜量卡颂忍CO赚为现金流出脉量天逆冤为第鲜t手年的净现金益流量堡视郊n特为计算期年全数锋本项目的项预目所得税后牲财务内部收撞益率为肠56羽%，惕远龟高于钢设定就折现率发12格%劫。恶10.风卸险与对策分葡析永10.1.蝴风险捉鸟10.1.盯1绵.拆客源影响带累来的风险明酒店业的发汉展是以客源旨为依托的，否由于决定旅虽游市场环境体的变化受到兰政治、经济粉、文化裤、自然条件结和季节等多扮方面因素的仗限制，有可私能引起酒店驱客源数量和津结构向不利后方向变化，袖从而影响公柴司的发展和两盈利。腰10.1.托2呢.迁人力资源风朴险浅现代星级酒抓店具有知识济密集和劳动鉴密集的特点虾，对酒店从玩业人员尤其蚁是酒店管理裤人员具有较旗高的要求。吵从而管理人柳员的管理能卷力，从业人萝员的技能水篇平、服务质诸量和人员素桥质都直接会罢影响经营业腹绩。如出现础不合理的人弓员流动，特厕别是管理和厚业务骨干的重流失可能会累导致客源的沟减少和客户酒的不稳定，轿