城市花园住宅项目竞标报告与前期策划图文并茂

由于目前本项目的用地规划、产品设计、景观设计均已完成，并已进入施工阶段，故伟业此次投标报告将重点针对产品价格的推导、营销策略的制定、销售计划的安排进行详细阐述疯狂楼市中看伟业精湛的舞蹈——用事实说话莱镇香格里项目投标报告伟业顾问2010年4月在动笔之前，我们去项目实地进行勘察，去深入了解——【莱镇•香格里】是一个什么样的项目？这次之行，我们的感受是无比兴奋的源于我们对项目有切实的把握对营销有着十足的信心

——项目定位项目自身解读看清天下易，认识自己难！地块研究项目位置代表地块所处位置项目区位：位于海淀区清河小营桥东北角，属于北京市北部区域；地处八达岭高速东侧，南依北五环；区位特点：隶属上地-清河板块，与亚奥板块、中关村板块关联性强。紧邻北部产业带，区域产业带动力强，促进周边住宅市场迅猛发展。区域未来发展前景向好，市场认可度高。西山板块金融街丽泽商务区CBD总部经济区丰台科技园北部区域中关村亚奥上清颐和园地块研究三维立体交通模式林萃路西小口路大屯路交通干道：项目周边交通网络四通八达，连接城市景观区，快速直通城市核心区。公共线路：35条公交线路穿梭项目周边，直达亚奥、上地区域。轨道交通：项目往东不足600米，即为2012年通车的8号线西三旗南站，它的建成将加快区域发展建设的步伐，抵达奥运核心区更加便利。02年通车的城铁13号线，连通北京城“东西核心”换乘区，缓解交通压力。上地区域建材城西路建材城东路小营西路西二旗北路小营东路永泰庄北路毛纺路西二旗大街上地西路信息路环上清桥八达岭高速环四北小营桥西三旗桥直通德胜门五北奥林匹克公园亚奥区域交通条件城铁13号线（规划中）地铁八号线霍营站回龙观站西二旗站龙泽站上地站西三旗站西三旗南站永泰庄站紧急停车站森林公园站奥林匹克公园站奥体中心站五道口站莱镇香格里楼市变革的助推器、商圈聚拢的强心剂、生活半径的缩减仪轨道交通的建成将大大缩减人们出行的时间成本。莱镇香格里所处区域的立体交通模式，是符合北京市长期发展建设规划的。周边配套地块研究生活便利型：大中电器、小白羊超市、天客隆超市、泰乐福、利客隆超市等

享受型：金商厦购物中心、金五星商厦购物中心、蓝岛金隅百货等综合医院：北京京北医院、北京回龙观医院、北京清河医院、北京福利医院等专科医院：北京中恒骨科医院、圣地儿童医院、北京安泰医院、京牧动物医院等商务宴请：上岛咖啡橡树湾店、泰山饭店、西三旗大酒店、帝元大酒店等聚会餐饮：大鸭梨、潭鱼头餐厅、湘悦轩酒楼、莆枫海鲜酒楼、马兰拉面、天外天等快餐：麦当劳清河店、肯德基天通苑店、肯德基清河店、必胜客清河店等启蒙教育：中国音乐学院附属艺术幼儿园、中国电力科学研究院幼儿园、乐乐幼儿园等义务教育：德外四小、永泰小学、育鹰小学、海淀第2实验小学、二十中、清河中学等高等教育：北京信息科技大学、北京外事学院、北交大清河学院、北京城市学院等日常服务：安宁里邮政储蓄、建行安宁庄支行、农行清河支行、农商行毛纺路分理处、工行清河三街储蓄所、光大银行、北京银行ATM等理财服务：冠通期货司安华桥营业部、银河证券清河东路网点、金福典当洗浴：永泰屿洗浴中心、清水河洗浴中心、雅馨足疗城、丽清阁洗浴中心等KTV：太伟KTV、好运不夜城KTV、炫酷DISCO、蓝黛时空汇、皇冠KTV等健身：观澳园健身游泳馆、顶峰健身(海淀店)‎、雅姿女子健身、泰华鹏海文体中心、华控大厦网球场、启点网球俱乐部、金榜园游泳馆‎、昆泰酒店游泳馆等生活必备体系购物医疗餐饮教育金融娱乐休闲地块研究项目四至市政代征绿地君安家园东侧东至前屯路，项目东侧紧邻市政代征绿地。西侧项目西侧为北京电力管理干部学院及少量90年代6层住宅楼。南侧南至君安家园，该项目为2000年的经济适用住房北侧北至西小口路，路北侧沿街为2层独栋商业楼，经营业态有汽车修理场，小食餐饮街等。住宅楼君安家园北京电力管理干部学院独栋商业楼地块研究地块现状周边道路：四周均为市政主干道，道路宽敞、条件良好。地块现状：三期地块地面平整、开阔,目前已进入基础施工阶段。实地感受莱镇香格里一期、二期已顺利入住，现已成为成熟的大型居住社区社区建筑与园林融为一体根据北方园林特征设计的园林，景观环境优美，居住舒适度高小区一期的中心景观花园，把我们的目光一下子聚到了这里石阶的细节，让我们感受到开发商的精雕细琢，打造高品质社区的用心在这里到处能看到老人和儿童的身影，生活氛围极为融洽、和谐项目总体规划基础信息地理位置：位于清河区域小营桥东北角。总占地面积：11.2公顷总建筑面积：27万平米总容积率：2.37建筑密度：18.6%区域绿化率：66%建筑规划形式：短板式楼体形态，9—18层板式小高层社区配套：一期2000平方米会所、二期17号楼2000平方米商业配套一期二期15#16#14#13#三期地块研究地块研究三期用地规划条件项目指标用地规模规划总用地面积25481.7㎡总建筑面积62532㎡住宅建筑面积55634㎡公共建筑面积-地下总建筑面积6898㎡居住建筑密度20.9%容积率2.5绿地率35%总户数647停车位（含二期）746地面停车（含二期）150三期规划用地位于一期、二期及市政代征绿地之间，形成大规模居住社区，整体居住环境较好。三期规划14号楼13号楼15号楼16号楼三期规划用地二期一期市政代征绿地产品分析户型面积配比本案户型以一居、二居为主，主力区间在73-95平米其中二居产品占总比重的51%，占绝对主力从户型配比表中可获知：本案为实用型产品为主的地产项目户型居室类型户型格局面积区间可售建面可售套数套数配比一居经济型一居一室二厅一卫59.86-70.5112399.1418432.1%二居紧凑型两居二室二厅一卫72.75-94.5524843.4829351.0%三居经济型三居三室二厅二卫111.95-112.4510545.39416.4%跃层辅助型四居四室二厅三卫145.5030.5%总计---47787.92574100.0%楼号户型可售套数套数配比户型面积区间总可售面积13#一居9650%63.07-70.5114247.84二居9650%76.69-86.56小计19233%

14#二居

4331%72.7514110.05三居9467%111.95-112.45跃层32%145.5小计14024%

15#一居

5431%69.4515126.99二居12369%90.83-94.55小计17731%

16#一居

3452%59.86-67.624739.54二居3148%80-83.22小计6511%

总计574100%

48224.42户型分析产品分禽析项目户蜓型以67-1撕12平米为主赞力整体设新计通透可、户型彼规整、缩慧紧凑实雨用、面硬宽尺度寺较为舒泡适大部分户崇型配有观湿景阳台和绿飘窗设计帆，视野效脖果俱佳B1-6标准层：l1-2户型；B1-5标准层：X2-1户型；B1-5标准层：X2-3户型一室两厅一卫建筑面积：67.62平米B1-4标准层：lll-2户型；两室两厅一卫建筑面积：90.83平米两室两厅一卫建筑面积：83.22平米B1-6标准层：l1-3户型；两室两厅一卫建筑面积：72.75平米三室两厅两卫建筑面积：111.95平米提升社狮区品质狼的升级要停素自身产之品力升垄级产品升级因素产品形态项目品相空间规划居住需求功能设置居住标准面积尺度舒适程度附加因素提升价值社区档次建筑立面园林景观社区档次智能化设施社区品质物业服务社区品质公共部分装修社区档次其他系统设施社区档次促进销售胁价格提升经的基本因年素通过对莱土镇香格里司三期的产什品进行分浑析我们认醉为局部叔升级后班的产品更具立体徐感建筑表索情更加趟丰富建筑肌呼理更加裂细腻在市场造中更具壶产品竞躺争力定贱位竞争的空瓦白、客户腿的理想和班我们的性洲格！项目卖钥点梳理临近京昌高速、北五环，拥有多条公交线路，确保出行便利区域区位交通中关村科技园区、亚奥区域的交汇处，区域发展成熟，市场认可度高城铁紧邻城铁8号线西三旗南站，未来轨道交通发达主力户型以一居、二居为主，市场稀缺性强产品园林户型开阔大气的北方园林景观设计，提升项目品质感社区一期、二期均已入住，社区大环境成熟优美项目S谋WOT局分析市场环境内在特加质不利有利STRE浴NGTH优势劣势WEA吵KNE辰SSOPP器ORT戴UNI捆TY机会威胁THR臣EAT片区价谱值：已浪在市场倍上得到孝较高认江同产品稀缺捞：区域市门场中小户匠型产品稀重缺环境景默观：园隶林景观局优美，姥社区环棉境成熟人文氛锋围：高华尚人文橡气息突盗出社区内部陶生活配套支较少，主棒要依赖外三部提供目前社眉区周边宗环境视元觉效果授有待完层善升值潜恳力：地寨铁的站伯点规划壤将升值娇潜力再豪次扩大城市化替进程：桶北京城攀市化进命程加快牙，北部宫区域未滨来将吸滔纳更多装居住人卡口，随讨之衍生燃大量购为房需求区域规划园：“大中返关村区域秘规划”将美带动本区备域多个产可业的发展梯，未来住顺宅市场发践展前景良西好货币收漏紧，市左场流动摊性受到房诚严格监姿控年初政卸策对楼沃市的打衡压效果压尚未显灭现，预轻计调控道效果将嘴在今年辱四季度醋显现宏观调控钩对楼市的木打压将影钥响购房者说信心，造笔成市场持滤币观望项目定机位北五环醋轻轨旁茄的城市兰花园住僚宅稀缺产品园林景观轨道交通成熟社区项目核箭心价值铃提炼明确了项漂目定位我们再壤回到市叔场中看项目泰处于什辱么样的铃位置如何在竞砖争中取得龄绝对的胜暴利我们真正了解这个关区域熟知竞争棍关系绝对做到有的界放矢——市场研哗究我们不宣陈述常寨规的项简目简介只做最核藏心的对比骗分析准确找姨到借鉴杯点指导项目廉进行差异弯营销区域市阻场领秀新硅谷亿城西山公馆清河新城橡树湾THEHOUSE本案上林溪周边项目个案分析THE箭HO廊USE专家国蔑际花园强佑清融河新城华润央橡树湾上林溪亿城腥西山公裙馆领秀博新硅谷开发进盐度开盘时间连：西一期2004年3月3日西二期2005年7月西三期、员四期200溉5年10月21日入住时间衰：西一期2005年5月31日西二期2005年12月西三期、罩四期2006年11月31日工程进随度：可丑售部分船全部封妙顶产师品产品种肢类：西一期：一居60㎡机24.欣8%二居101贡-10隆2㎡甚4绪4.2拜%三居120爹-13食0㎡责2伶8%四居135㎡泛2%复式171.露18-2仅35.9刮3㎡杨1%西二期楚：一居60.3炼3-98京.61㎡园11敞.5%二居88.婶37-仓133末.4好㎡傲3白1.3榨%三居146凉.32模-16纠2.7替5㎡液5估7.2暮%西三、四贩期：一居66.5押9-96吨.95㎡3碰.4%二居93.形5-1降44.桥28㎡纤6歼6.7%三居113志.22散-14期6.1柄7㎡祝29.构9%东区：待帝定立面：涂料装修标准或：毛坯开盘均价把：4700元/平米成交均价惠：5762元/平米目前均价总：8800元/平米销售率甲：93%征(可销部霜分)销售速度死：月均35套存量：共跑计246套一期：无二期：60套三期27#楼+四期：186套三期剩贝余五栋色：38万平米（约200交0套）销售分隐析客片群客群以划二次置半业为主遇，一次置质业为辅来源：海淀区、台长安街延页线年龄：25-类35岁为主竞争区域猾锁定所在区怎域重点个蛛案分析窜：XX项目以上的仇常规的机械化个席案分析，殃只能给我单们一个区况域市场的每感性认识虽，并不能各对项目操闸作给出任淘何理性结棋论。所以我箩们放弃偷以上鸡伙肋的分踏析方法——引入市场捆化推盘指颜导模式均衡控幻玉制刘挤独压消化绳战略冷取胜市场化推盘指导根据区域市场供应关系根据竞争对手阶段性推盘变化根据项目自身产品类型及单套面积配比根据不同类型产品的综合附加值根据意向客户需求情况领秀新费硅谷对比参数领秀新硅谷莱镇香格里项目特质复合型社区城市花园住宅竞争产品高板高板核心卖点区域价值、轨道交通、别墅生活区域价值、轨道交通、稀缺产品客群情况地缘性客户地缘性客户下阶段推盘周期2010年4月2010年6月下阶段推盘产品66平米一居95平米二居

140平米三居主力户型三居（4栋273套）60-70平米一居72-94平米二居112平米三居主力户型二居下阶段推盘价格24500元/平米——高效渠道短信、网络为主；城铁户外为辅——参考意义及应对方式主打差异卖点、对位刚性需求合理调配资源、避免客户对冲区域价格基础，借势动态涨幅推盘档期相错，吸纳流失客户借鉴有效途径，丰富推广渠道橡树湾对比参数橡树湾莱镇香格里项目特质人文社区城市花园住宅竞争产品精装高板高板核心卖点品牌价值、社区环境、商业增值区域价值、轨道交通、稀缺产品客群情况地缘性客户地缘性客户下阶段推盘周期2010年5月2010年6月下阶段推盘产品98平米二居

157平米三居户型配比1：160-70平米一居72-94平米二居112平米三居主力户型二居下阶段推盘价格30000元/平米——高效渠道网络报广为主；户外，现场包装为辅——时时监测成交，机动拉升价格调控推盘节奏，确保综合优势掌握区域特性，聚拢周边人气参考意义及应对方式The煤Ho碌use对比参数THEHOUSE莱镇香格里项目特质科技住宅城市花园住宅竞争产品酒店公寓、花园洋房高板核心卖点社区环境、轨道交通、区域价值区域价值、轨道交通、稀缺产品客群情况地缘性客户地缘性客户下阶段推盘周期2010年4月-5月2010年6月下阶段推盘产品260平米洋房四居400平米以上复式主力户型四居60-70平米一居72-94平米二居112平米三居主力户型二居下阶段推盘价格洋房：35000元/平米（楼王）——高效渠道短信为主，北青报、户外、活动为辅——吸引投资需求，丰富客群构成借助价格终点，提高自身起点精准营销模式，蓄客效率优先参考意义及应对方式清河新城对比参数清河新城莱镇香格里项目特质绿色品质住宅城市花园住宅竞争产品塔楼高板核心卖点区域价值商业配套区域价值、交通稀缺产品客群情况地缘性客户地缘性客户下阶段推盘周期2010年7月2010年6月下阶段推盘产品80平米二居130平米三居5#楼户型配比1：160-70平米一居72-94平米二居112平米三居主力户型二居现阶段成交价格24000元/平米——高效渠道网络、短信为主、内刊杂志为辅——板楼优势明显，增强客群认知加强现场执行、保证现场成交自信产品优势，保持价格强势灵活推盘顺序，实行因势利导参考意义及应对方式西山公厘馆对比参数西山公馆莱镇香格里项目特质名盘续作城市花园住宅竞争产品精装洋房（6-7层）高板核心卖点品牌、稀缺价值周边环境区域价值、交通、稀缺产品客群情况地缘性客户地缘性客户下阶段推盘周期2010年5月2010年6月下阶段推盘产品二居97-114平米三居122-145平米主力户型三居60-70平米一居72-94平米二居112平米三居主力户型二居下阶段推盘价格33000元/平米——高效渠道网络、短信为主、报广为辅——同类价格高点，印证区域价值对位细分需求、体现性价优势路牌引导拦截，发挥区位优势参考意义及应对方式上林溪对比参数上林溪莱镇香格里项目特质硅谷菁英生活社区城市花园住宅竞争产品板塔结合高板核心卖点区域价值区域价值、交通稀缺产品客群情况地缘性客户地缘性客户下阶段推盘周期2010年5月2010年6月下阶段推盘产品94平米二居138平米三居60-70平米一居72-94平米二居112平米三居主力户型二居下阶段推盘价格22000元/平米——推广手段网络、短信——优势轨道交通，助推项目增值广告强力延展、拓宽客户来源参考意义及应对方式助推差异化产品、实现价格支撑产品组合丰富，扩大客群覆盖提前发布市场声音、赢得市场反馈市场化零推盘指筹导梳理4月5月6月7月8月领秀新硅谷高板主力户勉型TheHous移e洋房橡树湾西山公馆上林溪清河新城莱镇香格里洋房高板板塔结合高板塔楼70-轻-14唱0平米一二三居260伙平米四居98-膨-15侮7平米精装二浮三居122棉-14顾5平米精装四居94平米二居138平米三居72-大94平米二居80平米沙二居130平煎米三居245她00元/平米3300院0元/平米350灰00元/平劈燕米3000顾0元/平菌米220讽00元/平驱米240液00元/平米领秀新硅蓝谷报价产品类型时间项目名称橡树湾上林溪莱镇香值格里清河新城重叠点上林溪对比参数上林溪莱镇香格里项目特质硅谷菁英生活社区城市花园住宅竞争产品板塔结合高板核心卖点区域价值区域价值、交通稀缺产品客群情况地缘性客户地缘性客户下阶段推盘周期2010年5月2010年6月下阶段推盘产品94平米二居138平米三居60-70平米一居72-94平米二居112平米三居主力户型二居下阶段推盘价格22000元/平米——推广手段网络、短信——优势轨道交通，助推项目增值广告强力延展、拓宽客户来源参考意义及应对方式助推差异化产品、实现价格支撑产品组合丰富，扩大客群覆盖提前发布市场声音、赢得市场反馈清河新城对比参数清河新城莱镇香格里项目特质绿色品质住宅城市花园住宅竞争产品塔楼高板核心卖点区域价值商业配套区域价值、交通稀缺产品客群情况地缘性客户地缘性客户下阶段推盘周期2010年7月2010年6月下阶段推盘产品80平米二居130平米三居5#楼户型配比1：160-70平米一居72-94平米二居112平米三居主力户型二居现阶段成交价格24000元/平米——高效渠道网络、短信为主、内刊杂志为辅——板楼优势明显，增强客群认知加强现场执行、保证现场成交自信产品优势，保持价格强势灵活推盘顺序，实行因势利导参考意义及应对方式因为我户们需要组准确告延知市场宅供需关洪系！市场成交楚数据只能索代表过去周，细分的研阶段供需障关系才能驻决定未来惜：所以我们残深入分析是区域供需肆情况——引入竞邻品安全脸区供需辰对比体脸系区域市场测供应情况竞品安全区供需对比体系此研究体碰系是伟业蛇顾问根据屠大量区域窜监控成果法和长期区适域操盘经股验总结的竟系统研究束方法，针扬对上清板厕块的存量受和新增放挎量及去化归速度综合郊评估不同亚产品在区绣域中的优怒劣势96.0泛%晃12办5.6%蓝111或.5%拦9住4.3%忌85.3好%盼73.6躲%怨76.5活%虚拟去孤化反映稼潜在需网求60-120平米面积区间：60-80平米产品是区域供应盲点，此类产品供应少，去化快，具有极高市场需求40-60平米面积区间：整体供量较少，但此面积区间多为商住公寓类产品，与70年产权住宅产品相比明显缺乏竞争优势120-150平米面积区间：此面积区间为区域供应主力产品，供应量大，同质化严重，竞争激烈150-400平米面积区间：此区间供应量总体呈减少趋势，有一定稀缺性，但与本项目基本没有竞争关系伟业认为60-1壁20平米的刚脱性需求产披品在区域摘市场十分袖稀缺，具有长慌期内难早以动摇宏的竞争妨优势。区域市鲜场供应除情况竞品安全区供需对比体系85.6叨%绑112.祝8%丑119.悦5%装86.怪5%笨73.炎26%臭90.扑2%阴79梯.6%虚拟去闲化反映槽潜在需辟求区域大阵量的改佩善性产贺品长期插竞争，抚导致价初格快速接攀升小户型产界品作为市市场空白具友有很好的身市场需求赛基础和溢控价能力一居是区域典型稀缺产品，部分需求只能转向商住公寓。二居供应较大，但潜在需求旺盛，去化率最高。三居、四居：此类产品多为改善性需求，区域总体放量很大，竞争激烈，四居去化率最低商住公寓：此类产品区域认可度较底，清河新城优馆是典型滞销案例，与70年产权住宅产品相比缺乏竞争优势复式、别墅：此类型产品供应量小，有一定稀缺优势，与本项目基本没有竞争关系本项目笼户型面里积区间姿为63-1骄12平米，蒜符合区忠域市场皮去化速持度最快日的面积栗区间本项目产惜品在区域非市场极为辅稀缺，具涂有无可比旗拟的竞争棒优势结论迅速锁检定目标将客户导入现讯有优质个客户资泽源它的数量酱足以支撑哪销售速度和客户保砌有量——客户定模位在海淀多垦年的深耕凳细作，使匹我们熟悉艰这里的每某一个板块型和在板块维生活、工光作的人，国尤其是上地-清河板块，伟业了双解至深。我们更了毙解区域客躁群！海淀区域产品类型别墅洋房高档公寓酒店式公寓写字楼海淀区域项目名称领秀新硅谷中铁翰庭保利西山林语清枫华景园无双领秀硅谷枫丹丽舍融域学风1911立方庭健翔大厦德胜置业大厦锦秋知春佰嘉城北京农千学院永旺国孝际商城北清路产盲业带板块华北电力确大学回龙观文化居住区回龙观-西三旗锻板块永丰高新技术产业基地中国航天城上地板块上地信息产业园中关村软件园清河板块中关村板勉块北沙滩-学院路板块第一阶层卸：区域地缘葬性客户----哨--清河板督块第二阶评层：主动溢采出型客淋户----耀--上地、回恩龙观-西三旗板秃、北清路塘产业带板渗块第三阶谎层：被动溢出摸型客户---粉---中关村板桐块第四阶炉层：泛北部禽区域客洞户----熟--学院路-北沙滩板起块客户定娱位客户来源经过对区保域内和区张域外的项化目客户调挖研，购买谷人群大致伐可分为10大类：客户定春位客群分类客户分类置业目的支付能力（万元）需求面积刚需过渡改善享受占有收租100以下100-150150-200200-250250以上50以下50-7080-100110-130130以上企业白领√√√√√√高新科技管理者√√√√√√自由职业者√√√√√√√教育工作者√√√√√IT中层√√√私营业主√√√√√√√资源富豪√√√公务员√√√√√√科研人员√√√√√√第三产业从业人员√√√√√√经过分伯析发现俊，有七唯类客户耐的需求唐和本案拉相符合伴。企业白炼领、教任育工作范者、IT中层、私愧营业主、蜂科研人员介、公务员辛、第三产常业从业人城员客户关注点客户定港位目标客群居住升级型居住过渡型刚性需求型客群类型客群来源需求面积居室类型总价承受能力客户关注点购买特征刚性需求型在中关村工作的企业职员，北沙滩、学院路区域的企事业单位员工、公务员等60-70㎡经济型一居140-180万关注社区的整体感觉，关注价格和交通便利性80后为购买主力，多为婚房，喜欢便捷的城市生活，对环境及配套有一定要求，家庭会负担大部分房款居住过渡型在中关村、北清路和上地信息产业带工作企业管理者，处于事业上升期80-90㎡紧凑型二居180-240万关注社区产品的功能布局和所处的区位环境区域无适合房源或房价超过购买实力，希望先期解决居住问题，多为以房养房，实现居住过渡，待时机成熟再更换居住升级型来自西三旗、学院路、回龙观地区的居民，具备一定升级居住的经济实力100-130㎡经济型三居220-350万户型结构、生活品质，产品舒适性和性价比由于家庭结构发生改变，希望改变现有生活环境，通过升级换代调整居室户型面积和品质他们是栏一群城市菁英，是圈内的中隆坚力量；年龄在25-4酷0岁，以地缘性客乎户及城北欠各板块中渔青年居多，烟独居或槐两三口欧之家为工主；习惯并躲热爱北宽部生活苏，对城撤市交通登、环境偶资源依边赖性强油，喜欢馋便捷的专交通以节省时置间成本；认可地泄段的不可梢复制性所撞带来的区域升值芒潜力；中关村懂或者中隐关村的趋辐射范萄围是他井们生活返和工作桌版图中溪重要的税一站，踏在这里麦有他们羡无法割喊舍朋友争圈和专积属的圈抽层活动；他们拥有誉一定的经灭济实力，鱼事业处于哑稳定上升付阶段，受皆过高等教育纹，有相对瞎的超前意还识和判断歌力，理性屯消费；他们向往孕简约、便屿捷的生活笔，对居住艘品质、忠生活环鲁境有着鄙较高的猫要求，不仅仅传体现在物偶质层面上拉，更追求炎物质与精屿神的统一煤；对健康居、人文内删涵、环保帽、生态环锤境、私密脱性、物业帝服务等方倡面均有关摸注。目标客户概念描述客户定位目标客耀户定位他们是:熟谙价值·思想领先·懂得生活乒的菁英人专士伟业不删仅对区著域内消肤费者的于置业需被求有着尽充分认牛知和深双刻了解需，更能骆够快速务导入客跨户资源朴加以利渡用伟业北部俊操盘客户买资源我爱我象家北部疏二手房算客户资拍源代理在售早领秀新硅恼谷、领秀语慧谷非冲跨撞客户名锡单全部作用于本项目营销伟业为本谷案设定的蜓三大客户叮资源体系伟业代理北部区域项目伟业代理北京市的项目伟业代理商务公寓项目立方·庭中铁置业翰庭融域嘉园德胜置业嘉园健翔国际公寓风林西奥中心洛克时代太阳公元领秀新硅谷中景濠庭世纪城季景沁园枫丹丽舍领秀慧谷佰嘉城清风华景园伟业北醉部操盘陈客户资怠源伟业北部绪地区代理一初手楼盘16个累计客方户名单10万份累计销活售房源假上万套融域嘉园健翔国际也公寓中铁置要业翰庭北部及典蚀型重点操肚作案例立方庭保利西既山林语NAG脉A上院公园1872提供服筋务伟业顾问酱提供销售岗代理服务墙。伟业贡枣献以优秀失的现场乎销售执佳行力，冠专业的端客户满捡意度体奔系，确药保销售才工作按归计划顺塑利开展市。得到沿了开发柳商的高脉度赞赏洒。项目概况位置：祁影家豁子8号规模：总半建筑面积6315灿1.89傲平方米。项目特奇点亚奥核心眨，在北三顺环马甸桥阅与北四环皂健翔桥之谜间，邻京典昌高速路借东侧。作顿为新城市锈功能核心身集中区，注具备顺畅晴连通各功拜能板块的徐特性，项际目北侧离笑健翔桥仅300米，距离股奥运主场忧馆“鸟巢辣”仅1公里左蒜右，以30-铅40平米精胡装酒店介式公寓史为主（柄送全套鱼家具家搜电）。健翔国际公替寓——57天进场往到结案巩，超额苏完成销舍售任务2000万NAG坝A上院——在开发商牧连续七个负月零成交币后，伟业啦进场25天便开始刊成交,累计目巧前实现1.9亿元的销肉售额项目概况位置：唉北京市吐东城区后东直门白内大街9号。规模：范规划总剑建筑面继积为6.9喜5万㎡。项目特点位于被国煤贸、燕莎悉、丽都、橡使馆区四看大商圈包纤围的黄金报地段。项历目完好保伸留四合院葵遗址。规银划独创京粮城“三颗优黑珍珠”膜建筑墨韵本。提供服务伟业顾问测提供营销骑顾问及销逃售代理服画务。伟业贡献凭借丰称富的营积销策划厉经验，具通过对蜜市场的幼动态跟且踪，制甘定整体唇推盘思狐路和营壤销方案红。以优报秀的现番场销售追执行力高，专业月的客户拌满意度姿体系，火确保销术售工作印按计划洋顺利开配展。得猪到了开华发商的炊高度赞李赏。项目概况北京轩盛古创业房地州产开发有峰限公司开鼓发的立方孔·庭为中扮关村区域可公寓式酒怪店项目。伍项目位于梯北京市海菠淀区中关盈村西区第16号地块划，大厦服由两幢L型板楼围蚊合而成。治总建筑面旬积为5.5万平方米庭，地下2万平方茶米，地蹄上3.5万平方米灿。伟业贡献立方·庭为伟业杰顾问操作忧的第一个意非住宅立帝项的公寓虎项目，伟痕业顾问通情过对市场夫的深度分界析，准确寨的将项目淹定位为高虫档公寓，肿并在营销座操作中针庭对项目制斤定了特有峰的推广策粮略、价格溉策略及销板售辞令。犹为立方·庭在市脸场中树政立了良菌好的品想牌形象华，带动捷了中关暂村西区孙高端公睛寓市场批的发展哲。提供服倾务伟业顾援问提供努营销策培划及销侦售代理残服务。服务时店间2006年－200垃7年立方·庭——实现中轻关村租顺金回报笨率最高果的项目公园1872述——45天销售率裹达85%，开盘负实现销善售金额3.52亿项目概崇况位置：吴北京市贺朝阳区态东四环浩内红领期巾公园碧东侧。规模：锅规划总斑建筑面误积为31万㎡。项目特点招商局地贯产(北京)有限公念司开发凉的公园187挥2是招商地富产在北京费全力打造周第一个旗意舰居住社事区，同时寸也是北京垄少有的公桌园景观酒膏店式公寓惧项目。提供服苍务伟业顾社问提供输前期市湾场定位摆和产品慨定位及僻营销顾宜问服务迷。伟业贡献为开发商蓄提供了全呜面的市场烟研究和产饰品定位建制议，市场糖数据及严位谨客观的叨财务分析随，为项目执前期决策甲提供了可捐靠的依据模。保利西脚山林语——创造北疯京低密巨度市场谊开盘即只热销12.3狐9亿的地产疤神话项目概况保利北尘京房地岸产开发缘瑞有限公智司开发灯的保利迟西山林换语为地莫标型低晒密度高潜档居住夸社区。博项目位蛇于北京究市西北况的大西责山文化湿圈与海岔淀新区此的交汇勇处，具谱有西山礼文化大齿盘和新扯区发展露龙头的子双重属拨性。总摧占地面抽积80万平方米芽，总建筑动面积120万平方献米。提供服务伟业顾问琴提供前期鲜市场定位敞及产品定屿位服务。伟业贡寸献在市场定提位阶段，臭针对项目控成本高、幼规划条件抗限制大，竟公建比例核过高以及插区域尚待游成熟等实倚际情况，兰伟业顾问少充分发挥追市场、产躁品以及客猴户资源的族优势，提千出了极具烈竞争力的范定位想法赶，于产品靠建议阶段袄，伟业顾言问坚持“谋用地价值碍最大化”察的原则，树提出了深尘入的概念淡设计方案项，对项目惕后期的市币场实现产示生了深远零意义。服务时间200竖7年-20胁09年项目概扛况位置：怨朝阳区槐水源九麦厂南路加，奥林喇匹克公桥园西侧规模：总捞建筑面积163害000吼平方米。项目特蚊点产品定位揪于城市的兵“中坚阶怖层”，整挽体设计档俩次较高，颠处处体现绪“以人为苦本”的设翅计理念，丙很多人性汤化的设计誉细节会给皱业主今后离的生活带罢来更多的散舒适。提供服务伟业顾擦问提供训营销顾勤问及销挡售代理位服务。伟业贡献凭借丰富物的营销策脾划经验，秀通过对市怪场的动态症跟踪，制榜定整体推胀盘思路和万营销方案跑。以优秀焰的现场销剂售执行力孤，专业的津客户满意她度体系，挂确保销售晌工作按计艘划顺利开米展。得到际了开发商附的高度赞刚赏。融域嘉园——持续畅怜销于亚功奥核心菠市场的配舒适尺败度大宅项目概况位置：落海淀清哄华东路规模：总锄建筑面积433孝88平势方米项目特蜻点择址于哭清华东权路，为光知者名缺仕定制哑城市中惠央的雅乔静府邸榴，盛享乐皇家园厌林的婉命约、翰查林学府雹的谦和距、中关冷村硅谷鹅的繁荣宏。纯板单式臻品宅官邸，悔将空间疏美学发醋挥到极凳致，大俊手笔实烧现“园婆林与建果筑共生侵”营造薯出行云做流水般毅的写意福空间，好成就了册大隐于拾市的心姨灵净土泊。提供服务伟业顾趋问提供筋营销顾虹问及销顽售代理俩服务。伟业贡脱献凭借丰富枝的营销策省划经验，昆通过对市席场的动态赏跟踪，制爪定整体推喝盘思路和鉴营销方案嫁。以优秀才的现场销臣售执行力触，专业的律客户满意叠度体系，捡确保销售牵工作按计责划顺利开闲展。得到阀了开发商演的高度赞唯赏。中铁置依业翰庭——中关村区蔑域成交一盟直处于前涉茅的知本度建筑在售项吩目：领休秀新硅摸谷项目概况位置：北溪京市海淀钓区西二旗鹿中路规模：总圾建筑面积46.9锦8万平方匆米。项目特点专为中蓝国硅谷垫精英打的造的城查市别墅才区。萃桶取硅谷拦社区规咬划的精虚神菁华之，合院术别墅、个独栋别触墅、双购拼别墅损、联排孝别墅及耐花园洋蒙房等多荣元建筑喂同居一理盘，完训整组团溜又相互托独立，铃共享低榨容积率液，高绿悦化率的讲纯正别折墅生活浴标准。累计成交党客户1500个积累非也冲撞型浅客户600尺0组代理项目挽非冲撞客射户资源西二旗乃去至中关村颜区域影响斥力最大的六标杆项目在售项目稳：领秀慧胁谷项目概况位置：北与京市北清钱路东北角规模：总耻建筑面积50万平方旗米。项目特条点大盘气头势在区卵域内罕雨有，户魂型实用芬多样，13.洒3万平米的选供氧绿肺戴，惬意舒屑适；北清厉路产业带滑和大中关锅村区域规界划的利好陆，为项目窗带来无限乘升值潜力缠。201宪2年通车的棒双轨交通易使出行更次加便利。5万平米的饭自身配套慰满足区域漂内客户的传生活需求恰。整体项镰目绿色、跪生态、宜龙居，是硅踪蝶谷菁英人哀士的理想佣选择。截至目前积累非品冲撞型讨客户300芽0组代理项裳目非冲尾撞客户哲资源区域规模全最大，市敌场关注度皮最高的理振想宜居社享区201摘0年，“车伟业我熄爱我家魂”控股输公司成血立，同曲时创设走“伟业稼我爱我此家地产迎投资顾坏问有限略公司”铃：即基于伟佛业顾问和总我爱我家斑的资源累主积和系统假优势，通当过客源渠南道、终端朋网络、营蔑销界面整王合，构建因的植根北裳京、聚焦脆中国主要熊热点市场刑的高端人居充及投资物裕业流通平驰台。我爱我家巩北部二手往房客户资钥源我爱我平家北部柿二手房梅客户资躁源此次两家耐公司强强劫联手，将标进入更深铸层次的业校务联动，不丰富的一军二手综合大服务经验淹，庞大的稠客户群体床、通畅的榨销售渠道还将让伟业革顾问及我迟爱我家成删为“一二他手联动”晃市场上的趴领跑者；同时在北京北绳部区域所，我爱窜我家拥随有逾50家门店，每间救门店日怨均接待壶意向客需户30组以上岂，长期废积累了渐大量购壳房意向假精准的景客户。“一站式瓜”地产销气售优势项目资稼料植入拳我爱我你家400家门店炉，由专跟人讲解祸宣传在北京目源前拥有两懂家分销展政厅，国家栋会议中心布旗舰店和民乐成店，谁实现产品标形象展示贯和多方位闪联动销售育，现场40位专职置豆业顾问对晋来访客户仓进行推介董；我爱我爬家二手肉客户名告单，每尿月30万数据愈库更新奇，以短拼信形式势点对点砌发送，拆实现精霸准营销多渠道花多方位携出击，雷海量吸斩纳客户造，最大补限度挖陈掘目标胳客户多渠道立泻体营销示豆意置业广场伟业顾脂问我爱我家跨界营销40名专职销贼售置业广场么店面置业广场玩网站专职置业顾脑问伟业顾知问网站万名经纪人400家门店我爱我剃家网站业内泛计营销公众客户伟业顾问层客户我爱我家碧客户跨界客户跨界经摘纪人公众媒体嫩、业内媒径体覆盖；湿各类宣传吹推广活动销售渠道店面渠柳道呼叫中心现场接聪待电话销渠售客户资源网络资斤源媒体推远广通过市催场供需刑关系和脏客户需纹求意向实现最有哲力的价格怀保障——价格锁此定本项目投估价方膊式说明本项目们价格预诉估采用市价调节怎法与重置成投本法相结合的誓方式进行碎：1、先用市邪价调节法咬估算项目华期初价值枯；2、再用家重置成费本法估双算项目倦期末价陪值；3、取二距者中间制值得到细总销周砍期均价掌；通过这种什方法得出俭的总销均脊价，既考营虑了目前航的市场价煎格水平，某同时又考谎虑到了土个地价格上萌涨及其他览成本上升联对未来价员格的影响吸。项目价格剧定位客户关注荒点分析为准确嚷设定本贿区域项乳目价值瓣考量因屈素权重烧，特对夜附近项逝目324组有效和来访客橡户关注肥点做了符梳理分膊析，分例析结果叉如下：（以下关注内容客户以3项作多选）关注内容关注人次各项占比滤除价格因素各项占比价格31031.9%地段10110.4%15.3%交通16416.9%24.8%配套676.9%10.1%入住时间343.5%5.1%户型面积13213.6%19.9%景观环境343.5%5.1%物业管理333.4%5.0%开发商品牌323.3%4.8%建筑类型656.7%9.8%合计972100%100%市价法仇现值预鹿估考量因素权重系数

5分4分3分2分1分交通25%有轨道交通，临近高速，周边道路宽阔,公交线较多有轨道交通，不临高速，周边道路宽阔,公交线较多无轨道交通，但临近高速，进出方便，公交线较多无轨道交通，也不临近高速，但附近路况良好，公交线路较多没有轨道交通公交线路有限，车行不便户型面积20%户型选择多样，设计合理，面积适宜户型选择较多，设计较合理，面积适中户型选择较少或面积稍大,但设计结构合理户型较少，设计较差单一户型地段15%清河上地小营西二旗回龙观配套10%周边配套很成熟自身配套良好周边配套较好，自身配套很少周边配套较少，自身配套较好周边配套少，自身配套少周边配套少，且无自身配套建筑类型10%多层板楼，电梯洋房，外立面装修精美板式小高层，外立面装修美观塔板结合，高层住宅，外立面装修普通纯塔楼高层住宅，外立面简装公建类型塔楼或筒子楼，大进深，小面宽入住时间5%即买即住准现房，6个月内入住结构封顶，12个月内入住工程完工>30%，18个月内入住未出正负零，24个月以后入住景观环境5%项目绿化率40%以上、有水景，周边有大型公园或绿地，安静、无污染源项目绿化率35%-40%、有水景，周边有较大公园或绿地，安静、无污染源项目绿化率30%-35%、无水景，周边有少量市政绿地，有些噪音，无污染源项目绿化率30%-35%、无水景，周边有少量市政绿地，有严重噪音，无污染源项目绿化率低于30%，周边有少量市政绿地，有严重噪音，有污染源物业管理5%知名物业管理公司，一级物业管理资质非知名物业管理公司，一级物业管理资质非知名物业管理公司，二级物业管理资质非知名物业管理公司，三级物业管理资质非知名物业管理公司，临时物业管理资质开发商品牌5%开发商品牌及项目市场知名度非常高开发商品牌较好,项目市场知名度较高开发商无品牌,项目市场知名度较好开发商有一定知名度,项目市场无知名度开发商品牌及项目市场知名度均无项目市汤价调节凯法评分鼓标准市价法屿现值预咱估项目估决价参照讽项目市疯调明细市价法宁现值预窄估区域监测受项目分值气确定市价法现驼值预估序号加权因素123456789总分值交通户型面积地段配套建筑类型入住时间景观环境物业管理开发商品牌权重系数K25%20%15%10%10%5%5%5%5%100%1橡树湾得分43.53.5544.5555

加权值1.000.700.530.500.400.230.250.250.254.102清河新城得分4.5454222.523.5

加权值1.130.800.750.400.200.100.130.100.183.783TheHouse得分3.532.53534.523

加权值0.880.600.380.300.500.150.230.100.153.284领秀新硅谷得分542.534.54353.5

加权值1.250.800.380.300.450.200.150.250.183.955本项目现状得分4.5533.542.5423

加权值1.131.000.450.350.400.130.200.100.153.90

参考数村据选取偿原则：一、参考捷项目选择渔范围：在隶南至北五欺环、北至笋西二旗、鞭西至上地大、东至林去萃路之间蝇；二、参考兴物业类型珠均为：在积售同类住碎宅产品；三、参津考数据旷成交时誓间：在2010年1月1日至201渗0年4月11日之间动。项目加巧权分值尼系数测巾算表市价法现咳值预估序号楼盘名称销售总额(元)①销售面积（㎡）②市场均价（元/㎡）③=①÷②项目分值④销售面积权重⑤加权分值系数=③÷④×⑤1橡树湾2281319367951.5528690.254.1010.3%719.852清河新城99538279450058.5619884.373.7864.8%3411.233TheHouse1298033255736.7222626.753.287.4%512.764领秀新硅谷36517869513550.0826950.303.9517.5%1196.04合计171849675077296.9122232.4115.10100%5839.88序号123456789项目加权分值项目加权分值系数项目三期住宅现价预估加权因素交通户型面积地段配套建筑类型入住时间景观环境物业管理开发商品牌权重系数25%20%15%10%10%5%5%5%5%100%现状价值得分4.5533.542.5423

5839.8822775.52

加权值1.131.000.450.350.400.130.200.100.153.90

标黄部分为5种可变因素，其中交通、配套等客观因素会随着时间推移逐渐改善，而入住时间、景观环境、品牌知名度等主观因素会通过未来开发商主观努力获得改变，只有通过这些可变因素的改善，才能使我项目获得一个较高的未来价值。因此我项目开发商今后主要应在提早入住时间、改善景观环境、提升品牌知名度等方面多下功夫。市价法现额值预估项目现碰价预估本项目花三期预绩计开售拐日期为2010年6月中旬，蛇总销周期3-5个月，为哗准确测算雀总销周期俯均价，要盟采用重置怕成本法预全测本项目挺期末（2010年底前）裁区域楼盘些售价，故略需测算本蛛项目售罄龄前所在区滔域可能之娘最高楼面养地价。下孕列楼面地椒价截摘自2009年5月至2010年3月成交浓的临近两住宅地本块，并撕采用加粱权平均驶法计算档出均值,作为2010年末本召区域重僚置楼面街地价。成本法期洋值预估项目临近区域成交地块楼面地价出让时间宗地位置土地面积(平米)规划建筑面积(平米)成交价(万)楼面地价（元）2009年5月7日海淀区西北旺中关村软件园4306882595595007203.842009年12月30日海淀区西三旗建材城东43721497386620013309.792010年3月15日海淀区东升乡蓟门桥北4450810453717600016836.14合计13129623687030170012736.96项目三期总销售周期均价我项目预计在6月销售，销售周期预计较短（3-5个月），在未来市场形势不甚明朗的情况下，我项目全周期总销均价预估既不应按现状低值预估，也不应按未来高值预估，较为合理的做法是取二者中间值：25519.32元/平米成本法期状值预估项目期价预估主要成本项目价格（元/平米）备注未来本项目重置楼面地价：12736.96

建工成本：3000.00含前期工程、建筑安装工程、园林、基础设施财务费用：1982.86设前期投资70%贷款，年利率9%，两年还清管理费用：885.99相当于前期费用的5%营销费用：885.99相当于前期费用的5%，约等于销售额的3%销售毛利：8771.31按总成本的45%附加，相当于毛利31%、税后利润约15%合计：28263.11

项目分楼亏座均价分楼座势价格分叹别为：13#——2550患0元/平米；14#——2700痕0元/平米15#——2300吗0元/平米；16#——242甩00元/平米我们制闯定最有锯效的销与售节奏和推盘次吧序为项目村成功销哨售保驾新护航——营销策略任务解读10.8值.15正负零11.矮12.轻31竣工回款要炉求201听0年9月15日之前回款8000万10.逼6中售楼阴处交付10.4命.10开工建设10.魄11.裙25主体封顶201酒0年10月5日之前回款400辩0万201作0年11月5日之前回款4000万工程进丛度5月6月7月8月9月10月11月12月4月2010年11月5日之前，笔本项目需字完成总回款鄙任务1.6亿元客观现实扒：10年11月5日完成的1.6亿元回款冷任务主要依此靠首付枝款和一易次性付恩款项目主肉体结构201歇0年11月底封顶沿，银行最牵快放贷201督0年12月营销核宋心问题在任务明京确的前提瞎下，如何茎保证回款访要求？在合理的薪销售周期范内，如何宾实现销售庸价值的最斧大化？内部条种件：售楼处：州位于科技财富狂中心一层丸，计划6哥月投入使来用销证取得滴时间：2编010年渔6月上旬项目入市初时间：6月中旬入市时机币分析项目入市茅时机外部条件旺：宏观市场则环境：政针策打压效帅果虽层层柄叠加，但扩拐点尚未想显现，目甲前楼市仍前将处于债相对安教全的轨季道，反凤之，新棵政的出沈台，将码成为我墨项目的吉重要保聚障市场供辰应出现裙空挡：区域温市场90平米以路下的中妹小户型判产品推席售时间昨主要集侄中在上贸半年，6月后几乎堤无供应量伟业应衫对：抓经住市场举契机，筐踏准市乎场节奏项目营销阴方案一目标设汗定9012.0秒7目标实现项目营杜销策略尽早启斧动项目磨营销，炉销售回巡寿款工作翼前置，确保本案亿提前进入“资金安众全区”策略：节点前置，确保资金安全6月7月8月9月10月11月12月回款800丹0万回款400案0万回款4000万回款1.5亿回款1.5亿回款1.5亿资金安全姻区6月8月10月11月12月6月7月8月9月回款0.3亿4.8亿楼座示轧意图14#13#15#16#楼号优势分析劣势分析评分15#西侧有景观楼座东西朝向，采光较差；东侧距城铁较近，受噪音、震动干扰。★★16#南北朝向南向有景观东侧边单元受15#楼遮挡，采光受影响；东侧距城铁较近，受噪音、震动干扰。★★★13#南北朝向北向有景观距城铁较远南侧临街★★★★14#南北朝向南向有景观距城铁较远无★★★★★楼号户型可售套数套数配比总套数13#一居9650%192二居9650%14#二居

4331%140三居9467%跃层32%15#一居

5431%177二居12369%16#一居

3452%65二居3148%楼座位置移分析楼座位置通排序：14#－13#－16#－15#限制条迟件：“京1砍1条”控在监转管方面延的举措歼对项目伐推盘的北自主性爸、灵活促性产生凳影响商品住房套项目预售颂许可最低规模扑为施工许随可证批准圣的施工范缝围取得商羽品房预赖售许可律证后，房地产付开发企染业应当韵3日内赞一次性碧公开全哈部房源对本项聚目的影兵响：推圈盘节奏息、推盘威次序难蜂以人为滨把控采用全蚀新销控柿原则，袜以满足毁政策要某求解决思目路13#、14#、15#、16#在同一个值施工标段索内推盘限魄制条件1、拉大爷不同楼富座价差搂，按照躺预先设跃定的去布化先后博次序，制定不同流的价格梯折次，通过厦价格指辛向及销旨售引导群控制推坛盘节奏销控原则——用价格梯疤次配合阶车段性销售毙手段控制虫节奏及去括化楼座2、同一价少格梯次娱内的不同纺楼座，惩对需要命先行去晨化的楼侦座给予针酷对性销帅售手段，使价压格相对显较低的舰楼座先抖行去化分楼座扇定价策粱略明确不鹅同楼座光在营销浅中的定性位楼座示意瞧图14#13#15#16#15#：项目帅运营基傻础，前寺期回款临主力——楼座三位置相对抓较次，定价姻不宜过高——前期荐回款主力沃，先行去折化，确保巨走量16#：补位，芳提前进入粪资金安全乓区——楼座位置帜一般，体筹量偏小，歇定价不宜伤过高——为前期秃回款任沾务补位做，确保隶提前进伶入安全昂区13#：拉升价浴格，实现笔第一利润召点——楼座位拦置较好笛，可为驾价格上路涨提供寨足够支亮撑——拉升价格篮，并可挤竟压15#、16#先行去化14#：价格标罪杆，追求剪利润最大反化——楼座位王置最优废，景观滨效果最偿佳，树娃立为价尊格标杆豪，——最后去忽化，实罪现产品深利润最行大化分楼座询定价策加略楼座第一价格梯次（元/平米）第二价格梯次（元/平米）第三价格梯次（元/平米）15#23000

16#24200

13#

25500

14#

27000第一价格蝴梯次：15#、16#（走量+补位）第二价格烫梯次：13#（拉升苦价格）第三价被格梯次减：14#（价格繁标杆）价格梯次渗：综合考争虑楼座毁位置、昌户型朝尿向、观妥景效果献等多方住面因素传，将本投项目4个楼座分著为三级价括格梯次掏。楼座示意垒图楼座均村价及总幅销金额项目完定成总销粱金额约12.虽07亿元，整体籍销售均包价2502圣7元/平米楼号可售套数可售面积楼座均价总销金额13#19214247.84￥25,500￥363,319,92014#14014110.05￥27,000￥380,971,35015#17715126.99￥23,000￥347,920,77016#654739.54￥24,200￥114,696,868总计57448224.42￥25,027￥1,206,908,908楼座示意毯图楼座示权意图6月7月8月9月15#、16#开盘13#开盘14#开盘第一批次揉：15#、16#，共242套第二批次饰：13#，共192套第三批怠次：14#，共140套推盘次妹序：由届东往西盆，由南党往北按照楼座患位置、景沸观效果牺“次－好－优”的次步序推售推盘次序示示意推盘节奏英：衔接紧建密，供应盖均衡推出房源242套一居88套，二辞居154套推出房应源192套一居96套，二问居96套推出房危源140套二居43套，三古居94套，跃层3套推盘策略销售及乒回款计谨划销售周期6月7月8月9月10月11月2月当月开放楼座15#、16#13#14#

当月供应面积19866.5314247.8414110.050000当月供应金额462,617,638363,319,920380,971,3500000当月开盘均价￥23,286￥25,500￥27,000当月销售率80%80%80%当月销售面积15893.2215371.5814137.612822.01当月销售金额370,094,110383,179,464377,441,06476,194,270000累计销售金额370,094,110753,273,5741,130,714,6381,206,908,9081,206,908,9081,206,908,9081,206,908,908当月回款额度40%40%40%40%100%当月回款金额148,037,644153,271,785150,976,42630,477,70800724,145,345累计回款金额148,037,644301,309,430452,285,855482,763,563482,763,563482,763,5631,206,908,908销售周期：2010年6月～2010年9月6月7月8月9月15#、16#开盘13#开盘14#开盘累计回叶款1.48亿追求速度，90天清盘10月累计回款12.奴07亿提前3个月超额乳完成1.6亿元回益款任务90天实现100技