经营性物业抵押贷款授信调查报告记录模版

经营性物业抵押贷款授信调查报告记录模版湖滨银泰购物中心地上建筑共四层，地下建筑三层，其中地下二层、三层为车库及仓库，不对外出租，故在收入计算中仅作为停车位收入，计入车位租金一项。湖滨银泰正式投入运营的地下一层及地上四层，每层均有商铺以出租模式经营。其中地下一层及地上第四层可用于出租的部分较多，主要客户为餐饮、服务类公司。地下一层可出租面积有6256平方米，占该楼层全部可使用面积的81.1%。平均租金16元每平方米每天；地面一层、二层、三层主要用于湖滨银泰与进场商家的联营，可租赁部分较少，共计有5365平方米用于出租，租金按楼层高低，分别为24元，22元及18元；地上四层主要进驻餐饮企业，全部用于出租，出租面积3635平方米，平均租金为16元每平方米每天。同时企业与部分租户签订协议，在承租企业销售额达到一定数额的前提下，湖滨银泰将按事先商定比例，以承租方销售收入的15%作为其进场收入，并不再收取租金。故可预测，湖滨银泰在商铺出租科目内，年收入最低为9975.67万元。参考周边定位相近的解百、西湖银泰及龙翔服饰城的租金情况，我们可以得出，解百及解百元华店，由于其中端的品牌定位，平均租金在16.8元及18.7元，而龙翔服饰城，由于其集散地性的大众定位，平均租金在15.5元上下。同品牌的西湖银泰，由于一度是银泰百货在杭州最大的单体店，且开业时间较长，积累了大量人气，故租金较高，达到21.9元以上。此次修建的湖滨银泰购物中心，营业面积更大，地理位置更为优越，而出于对新开张商场聚集人气、厚积薄发的管理要求，租金价格十分合理且相对较低。A/B区租金变动情况：租金方面，2013年出租率按照85%，租金按照95%计算，2014年即按照100%计算，租金涨幅按照年涨幅5.6%计算（约为每年每平方米涨1元），考虑到该项目6月开幕，2013年只营业两个季度，因此2013年租金即为9716*85%*95%*0.5=3922.8万元，以后每年收入也按照5.6%增长，2014年租金为测算基数9716万元。具体未来十年的租金收入预期如下：A/B/C区车位租金收入：物业总共包含临时车位725个，按每小时计费5元，平均每天停车5小时，利用率70%，即每个车位每小时1/3车次，双休日、节假日按平时的2.25倍计算。2013年预期车位租金收入为：平日，5元*725*5小时*70%=1.27万元/天，节假日收入1.27万元*2.25=2.86万元/天。双休日、节假日按国家法定计算，约为125天，全年总计停车收入约660万。停车收费按每3年增加10%计算。年份2014201520162017201820192020202120222023增幅0%0%10%0%0%10%0%0%10%0%收入660660726726726799799799878878出售给拆迁指挥部用于回迁安置的收入：湖滨地区二期项目包括：39、13、27号三个地块、统称湖滨二期项目地块，27号地块作为回迁户的安置用地，27号地块总建筑面积22192平方米，计划2013年6月建成后公司直接出售给拆迁指挥部门，由拆迁指挥部统一协调安置。具体为：建成后把27号地块1—3层约3000平方米商业用房出售给杭州市湖滨地区商贸旅游特色街居建设整治指挥部，由指挥部统一对回迁户安置。指挥部支付给杭州新湖滨商业发展有限公司购房款2.36亿元，预期五年完成支付。具体支付方式如下：单位：人民币万元年份20142015201620172018金额30004000553055305540经营性收入1)A.B区13号及39号地块目前已建成，并于2013年6月份开始营业。两地块所建商场，被称为A、B区。2013年6月份开业后，根据公司保守测算，销售收入平均每月2500万元左右，2013年实现销售收入1.60亿元，2014年预计实现销售收入2.86亿元，经营成本按照商业购物中心的一般情况占到销售收入的75%，所得税按净利润的25%计算，年度增幅在5%每年。具体测算结果如下表：2）C区该物业27号地块，除去回迁安置需要的3000平米出售给拆迁指挥部外，还有5800平方米营业面积用于自营，被称为C区。由于27号地块剩余部分的商业定位与湖滨银泰购物中心规划略有不同，全部联营合营模式，收入统一计入公司报表。此区域将于2014年正式启用，预期首年销售额在7000万元左右，经营成本及销售费用占70%，所得税按扣除成本后的25%计算，以后每年销售额按5%幅度递增。具体情况如下表：未来十年负债情况分析通过此次银团贷款将建设期的全部借款偿清。在贷款投放后，企业全部负债为15亿元，根据贷款协议，将从2016年后逐年偿清。具体还款办法参见后文‘还款安排’一项。物业收入及修缮维护费用根据企业与入驻商家签订的租赁/合营合同，企业将按使用面积，对所有入场商家收取物业管理费，按每平方米每月65元收取（部分优势地段按75元收取）。取收费下限65元/平方米·月计算，共计每年收取物业管理费65*28375*12=2213.25万元。物业管理每年所需支付的人力、物力成本，按起始年500万元计算。在测算未来十年收入的时候，我们充分考虑到人力成本的增加及市场环境的变化，拟按照每年收入及支出各增加5%计算。根据协议约定，新湖滨商业发展有限公司将负责商场公共区域的日常维护及翻新改造等。参照西湖银泰、武林银泰的历史经营情况，商场一般每5年左右进行一次较大的改造，初次改造为开业五年后，改造成本按9000万元计算，由前几年累计的物业管理费承担。二次改造在十年后，预计支出在12000万元左右。此项收入/支出可由物业管理费一项收支平衡，故不再计算入流量测算总表内。未来十年企业还款来源/现金流量总体测算此笔贷款的第一还款来源为企业未来的销售收入及销售利润。根据前期财务数据及对企业原有类似物业的经营情况，我们做如下测算：1.由于银泰百货在杭州百货业的主导地位，市场认可度极高，商场6月份至10月份的营业数据也可佐证，企业销售颇为旺盛。根据行业常态分析，我们认定其年销售额增长率保守估计在5%左右。2.根据商场物业租赁市场的宏观情况，结合杭州商业地产的业态分析，考虑到湖滨银泰购物中心所处的稀缺地理位置及湖滨银泰在百货业的品牌影响力，同时参考企业提供的租赁合同，其商铺的租金增值率保守估计在每年5.6%以上。3.参考税务局的相关数据，我们拟定商场的所得税税率为其净利润的17%。4.考虑到企业的经营形式，其经营成本（主要包括电费、水费、保洁费等），占其销售额的百分之二。5.根据合作商家与企业达成的合作协议，及对同业类似业态的市场调研，我们认为，企业的销售成本占其销售额的75%左右。同时，C区由于是自营且拟引入的合作企业相对弱势，暂定C区销售成本占其销售额的70%。根据下页所列表格，我们分析得出，除个别年份外，其余大部分年限净现金流及累计现金流均为正值。我们的企业现金流估计，是在最保守的情况下计算得出的。而通过与企业多次接触，多次询问财务、销售人员等，湖滨银泰购物中心从开业至今，销售额连续增高，客流量持续增大，包括企业基层员工在内的所有相关人员，均对企业的未来发展充满信心。而同时参考相似的湖滨银泰、西湖银泰等项目，销售收入也是连年增高。而从企业2013年10月的资产负债表中，我们可以发现，企业目前有货币资金6300余万，足以覆盖当年支出。（八）封闭管理和还款计划1、借款人和商业运营管理公司从项目出租取得的全部收入（租金、物业管理费、广告、停车场等收入）是否全部由我行监管，制订详细的封闭管理方案（如放款前能否落实相关租户签订补充协议约定我行账户为唯一租金收款账户等）。注：如物业管理费由非关联的第三方物业管理公司收取且自负盈亏，可不纳入还款来源，但须核实相关物管委托代理合同、实际执行情况并予以调查说明。2、还款计划：根据现金流测算设计合理的分年度还款方案。四、担保和保险1、项目抵押本次银团贷款15亿元由13号地块、39号地块及27号地块（扣除安置部分）的房产作为抵押。目前房产证正在办理，预计2013年12月可以办出。湖滨银泰购物中心属于杭州市上城区湖滨地区二期，项目共分为：39、13、27三个地块，统称吴山路地块。三块地产权清晰。三个地块性质均为商业用地，位于邮电路、仁和路、吴山路，延安路合围体，主要建筑分为地上4层，地下3层，其中地上4层，地下1层为商业用途，除去27号地块中拆迁安置部分的3619.87平方米外，其余均用于出租、自营及联营，地下2、3层为地下停车。39号地块地上建筑面积15205.82m2，占地面积6268m2。13号地块地上建筑面积18725.19m2，占地面积6699m2。27号地块，地上建筑面积9529.42m2，占地面积4784m2，拆迁安置部分面积3619.87平方米，剩余自营部分5909.55平方米。根据浙江众诚房地产评估有限公司评估出具的：浙众诚预评字（2013）2201-A号，A区初步估算抵押价格为人民币106488.77万元，折合单价111742元/平方米；浙众诚预评字（2013）2201-B号，B区初步估算抵押价格为人民币129396.57万元，折合单价95890元/平方米;浙众诚预评字（2013）2201-C号，C区除去拆迁安置部分，初步估算抵押价格为24721.45万元，折合单价41833元/平方米。而根据三个地块的总体情况，目前总共可抵押面积为39867.56平方米，总价值估算为26.06亿元（不算地下面积，不算回迁安置出售部分），抵押率为57.60%。抵押物贬值风险较小。2、其他担保分析（一般要求股东或核心关联企业担保，民营企业实际控制人担保）简要分析保证人的主营业务、行业地位、财务状况等，与申请人关系，贷款卡查询情况。判断其担保能力。如有质押担保，说明并分析相关情况。3、财产保险：目前，公司已投入每年21万元与中国平安保险公司签订了95400万元的保险协议，一旦发生火灾、地震等，经济损失将由保险公司承担。保险金额低于授信总金额的原因是，保险金额全部覆盖地上及地下建筑物，为包含土地价格。考虑到土地的自身价格，保险金额9.54亿元可以完全覆盖此次银团贷款总额。五、综合分析项目经营的优劣势和授信风险分析：1、对申请人和股东实力、集团经营财务和资金链风险（包括挪用本项目资金的风险）、商业运营能力等风险因素进行分析评价；2、持续经营风险：分析项目地理位置、经营业态、商业品牌与周边商业环境、交通、客流、同业竞争等对项目持续经营的影响，分析本项目经营业态与该区域经济发展或商业消费能力的商业契合度、经营现状和发展前景等。3、项目财务风险。对申请人财务状况、还款来源测算等进行分析评价。4、抵押担保分析。对抵押物评估价值是否合理、评估单价与周边项目价格对比（注意不同楼层的价差），对项目抵押担保的风险缓释作用进行简要评价。5、操作风险。（1）置换他行贷款和抵押的相关操作风险；（2）对租金运营收入账户监管、项目资金封闭管理的可操作性等进行分析。6、其他风险。7、项目授信综合收益情况。六、调查结论明确是否同意给予项目授信，提出授信方案和贷后管理方案。调查结论参照如下内容：建议同意给予杭州新湖滨商业发展有限公司5亿元经营性物业抵押贷款，用于偿还股东和关联方借款以及物业装修改造等投入，期限10年，利率不低于基准上浮10%，贷款以杭州新湖滨商业发展有限公司持有的湖滨银泰购物中心全部房产抵押担保，抵押率不超过50%，同时由****提供全程连带责任保证担保。（一）放款前提条件（如需置换他行贷款和抵押，须约定首次放款不超过***，除抵押条件为办妥第二顺位抵押之外其余放款条件均与以下要求一致，并制订明确的放款、置换和落实抵押操作流程，在确认我行成为抵押物业的第一抵押权人后方可发放剩余贷款）。1、(湖滨银泰购物中心取得全部房地产权证)办妥以银团为唯一抵押权人的全部房产抵押登记手续，办妥以银团为第一受益人的全部房产财产保险手续。2、办妥****保证担保手续。3、借款人和杭州新湖滨商业发展有限公司须与银团签订项目租售运营收入专户监管协议，分别在银团牵头行（工商银行杭州朝晖支行）及我行按放宽比例，开立本项目的租售运营收入监管账户，将本项目全部运营收入按放宽比例（包括但不限于租金、物业管理费、停车费、广告收入）存入牵头行及我行监管专户管理，回笼资金接受牵头行及我行监管，每季度划付至借款人在牵头行及我行的监管账户。本项目租售运营收入限用于支付项目运营必需的成本和税费支出后，剩余现金流须优先满足归还银团当年贷款本息。5、放款前，我行须确保借款人与所有未到期租户签订补充协议将银团监管专户作为唯一的租金运营收入收款账户，确保放款后所有租金运营收入均归集银团专户管理。6、贷款合同须约定：（1）贷款期内项目所有新签租约须将银团监管专户指定为唯一收入帐户。（2）借款人同意我行对监管账户内的正常运营支出实施监管，并保证在正常运营和税费支出后账户余额与下一期还款前按租约条款约定的可收款项之和可覆盖下一期还款额。（3）贷款期内，借款人须持续办理以银团为第一受益人的财产保险（保险合同的保险期间不得出现悬空期）。（4）若租金运营收入未全部归集银团监管账户将视为违约行为处理；（5）若监管账户内资金不能覆盖我行到期贷款本息，借款人提前10个工作日向该账户存足资金，确保到期足额还本付息；（6）其他约定；7、直接控股股东（民营企业须集团公司、或集团内核心公司、或集团实际控制人）出具书面承诺，同意在本项目出现还款资金缺口时及时补足资金，确保借款人足额按期归还各年度本息。（二）严格按项目租金运营收入专户监管协议执行，按租约条款核实项目租金运营收入全部归集我行专户监管，监控专户资金支出，确保专户资金支出不影响我行还款计划执行。（三）相关授信管理遵照《固定资产贷款管理暂行办法》和总行实施细则执行，归还股东和关联借款需核实实际债务合同和往来款抵销等凭证，大厦装修改造