XX省XX市02号竞买地块可行性研究报告

北京XX投資發展有限公司-I-北京XX投資發展有限公司-II- 章项目建设的背景和必要性 7 第七章项目运营建设方案 22 第八章全部投资估算与资金筹措 23 XX司-III- XX投資發展有限公司-4- 第一章项目基本情况，容积率暂定，土地出让年限商服年，住宅年。单位名称：北京东方龙济投资发展有限公司XX投資發展有限公司-5-XXXX苴国路南侧02号用地经济指标 XXXX苴国路南侧02号用地经济指标亩亩㎡㎡㎡本项目基础信息积项目(季)三期四期㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡XX投資發展有限公司-6- 号市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》广府办发。本项商品房销售价格以市同区域，住宅、商业市场价格为基准，市场比较法本项目土地容积率，结合政府文件，以时为基准点测算相关建筑体量和XX投資發展有限公司-7- 二章项目建设的背景和必要性本项目位置示意本项目位置示意图但因两河、两山，老城区建筑密度大拆迁困难，导致目前土地稀缺。目前准备拍卖XX投資發展有限公司-8- 第三章投资环境分析(一)经济增长大幅提升上半年全市实现生产总值亿元，增长，创建市以来同期新高。其中，第一产业增加值亿元，增长；第二产业增加值亿元，增长；第(二)三次产业增势良好在灾后恢复重建和国家扩大内需一系列政策措施的带动下，全市生产发展加快，需、从一产业来看，小春粮油喜获丰收，畜牧业稳步增长今年小春农作物播种面积万公顷，比去年增加公顷，增长。其中，优质油菜籽播种面积万公顷，增长。小春农作物单产提高到公斤亩，提高了。实现小春农作物产量万吨比去年增加吨，增长。其中，优质油菜籽万吨，比去年增加吨，增长。初步统计，大春农作物播种面积万公顷，比去年增加公顷，增长。万头，增长；生猪存栏量万吨，增长。，增长，比全部工业对增长的贡献率为，分别高于一产业、建筑业和第三产业对增一是重点工业企业提速加快。上半年，全市户重点企业户优势骨干企业、不断增强，增长速度大幅提升。重点工业企业完成产值亿元，增长，拉动规增长其中，建材工业增长，电子机械工业增长，农副产品加工业增长，能、XX投資發展有限公司-9- 亿元，增长，对增长的贡献率为，拉动增长个百分点。值亿元，增长，比去年同期提高个百分务和软件业增长。(三)投资和消费需求强劲投资需求成倍增长。上半年，全社会固定资产投资完成亿元，增长。总量比建市以来投资总量最高的年亿元还多亿元。增速创历年新高一是投资项目大幅增加。上半年，全市共有施工项目个，同比增加个，增投产项目个，同比增加个，增长。增长。分别比去年同期提高、成亿元，增长，比去年同期提高；第三产业完成投资亿元，消费需求增强。上半年，社会消费品零售总额实现亿元，增长。比去年销售趋旺。在限额以上的批发零售贸易企业大类商品中，有二是农村市场好于城市市场。城市市场实现零售额亿元，增长，比去年会消费品零售总额的比重达，比去年同期提高个百分点；对社会消费品零售总额增长的贡献率为。(四)经济效益逐步提高入实现亿元，增长。其中：税收收入实现亿元增长；非税收入实现亿元增长。地方财政一般预算支出亿元，增长。元，增长；农民人均现金收入实现元，同比增加元，增长。 亿元，增长。(五)经济运行环境趋好城乡居民储蓄存款余额亿元，增长；金融机构各项贷款余额亿元，增长。其中，中长期贷款亿元，增长；短期贷款亿元增长。近两月基本回归到常态。其中，食品类价格指数上涨，比上年同期回落个百分点商品零售价格总指数上涨，比上年同期二、经济运行中存在的主要问题万美元，同比下降，其中，出口总额万美元，下降。资亿元，同比下降。房地产开发投资占全市投资的比重由去年同期的下降到。商品房施工面积同比下降，商品房竣工面积同比下降。健康发展市先后出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》()、《关于进一步促进市城区房地产市场平稳健康发展的通知》场相关分析一是盘活土地存量，消化闲置土地。对于已经确权但不符合现行规划的工业用地以及房地产性质用地，按照城市规划许可改变用地性质进行房地产开发；三是合理调控土地供应价格，出让土地起拍底价比震前的市场价格水平下调；。㎡测算。序号 序号 翠城区济实业房地产开发总公司限公司有限公司户型㎡销售价格 租金㎡物业费 (元㎡)，，，，，，，，，，，，建设套房套户万左右对外销售外销售，未定价格一期售价，二期暂未定价未开盘，销售人员介绍在元㎡最高元㎡租元㎡月，售价元㎡ 积约为万平方米，在售面积万平米，未售面积万平方，未来年内预计上市销售市拥有预售许可证房屋在售房屋所剩有限，所剩产品以㎡以上跃层市所有房地产项目均在未取得预售许可证就提前进行预售，预售方式有交款万或万元进行排号，可认购房屋，或不认购，开盘认购，但所有排号、通过老板关系进行内部认购，对外公布消息未销售，但内部已经开始提前预对外保密价格。建、陕西、湖北、甘肃)来经商购房者。根据(川府发(广府发号)文件号)文件 动保障部门认定，每人每年按元给企业扣减营业税、城维税、教育附加和失的免征资源税(资源税去地税了解，从来就无人缴纳)。前。个人首次购房㎡以下商品房，契税按；所有免收住房印花税；免个人可以延长贷款年限—年。价格 而其它区县购房年销售量呈上升事态预计需求在平方米，打工回家置业有约为万平方米需求量。周边省份购房量据建设部门统计占据总销售量的，第四章区域市场分析XX处于成都、西安、重庆、兰州四大西部城市腹心地带，宝成铁路、广旺高速公路已建成通车。随着兰渝(兰州—重庆)铁路、广(元)南(充)高速公路、广(元)陕(西)界高速公路、广(元)甘(肃)界高速公路、广(元)巴 设，城 ”。市中心城区海拔—米，建成区面积达平方公里，人口达城区现有天然气管线公里，市区气化率达，城市防洪堤达公里，公路全市现有公路总里程公里国道公里、省道公里、县道路公里，二级及二级以上公路公里，占国省县乡公路总里程的； 现有高级、次高级路面公路公里。每百平方公里拥有公路公里，每万人拥有公路公里。全市个乡镇全部通公路，其中个乡镇通油路或水泥路。全市个行政村通公路的达到个，占行政村总数的，其中，有个行政村通油路和水泥路，占行政村总数的。转量达亿人公里；道路运输货运量达万吨、货物周转量达亿吨公里。全市拥有各类汽车客运站个(其中，一级汽车客运站个、二级汽车客运站个、三级汽车客运站个、四级汽车客运站个)，全市现有客运班路运输全市现有通航河流条库。全市有船乡镇个，有渡口处。全市有各类船舶艘千瓦其中：住宅万户，增长。移动电话万部，增长。电话本项目位于XX市利州区东坝办事处苴国路南侧，恒星城一期南侧，占地 第五章项目市场定位因此本项目应建议以创意性品质高档住宅为主配合社区商业打造本区域地标性XX势 XX房地产销售多邀请成都代理公司进行销售，而销售手法比较传统，思想餐(经营状况良好)，而、永和豆浆等众多连锁快餐均为进驻，给我公司未因当地开发商实力较弱，政府希望能招大型企业进入，以哇哈哈为例， 惠贷款利率(相关政府文件中已有规定)，可进减少项目销售压力。 第六章项目选址及建设条件分析县，南连剑阁、元坝区，西接青川县，北界朝天区.地处XX盆地北部边缘，嘉咽喉重地,自古以来都是川陕甘三省六地(市)十八县(区)的物资集散地,素有川北金三角之美誉。全区幅员面积1492平方公里，有耕地面积12.3万亩。6.2市政配套条件 第七章项目运营建设方案项目限制和假设条件(1)、以下商品房的销售价格测算，本着销售可行，符合同类地区商品房价格(2)、考虑到XX地区的实际情况和政府文件，该地区在允许范围内可调整容(1)本地块宗地形状为正方形，东西长约270米，南北约278米，三面规(2)以18层以上高层住宅为主，底商为辅。 第八章全部投资估算与资金筹措8.1投资估算说明数、数据、设计资料和有关文XX额》水平，采用类似指标法分别进行估算。2、项目申请报告费等项目前期费用按国家计委关于印发计价格[1999]1283号文《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知计算。3、工程项目勘察费按国家收费标准计算。4、工程项目设计费根据《工程勘察设计收费标准》(2002年修订本)规定6、竣工图编制费参照《工程勘察设计收费标准》(2002年修订本)规定收 算表XXXX项目项目成本测算本费费交房前各项费用道路(总体工程)期财务费用间管理费用费用项目投资总额 (元/㎡)元)-建安费的建安费的实际工程量估算建安费的投资额的建安费的建安费的建安费的建安费的根据建筑市场估算户户户市场估算市场估算元㎡直接投资费用的暂定建设期年，建设成本均匀投入销售收入的 说明说明、以总投资的，现行中国人民银行一至三年期贷款利率，计算财务费用规划设计费用根据《国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规 不可预见费指房地产开发企业在开发建设中发生的不以人的意志为转移的管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。财务费用项目计划以全部投资额的65%向银行借款，按贷款利率5.4%复利计息，则(一)本项目资金来源通过自筹、向银行贷款和预售商品房方式解决。； 。理 第九章项目财务评价。根据前文研究结果，具体见下表。类别可售面积销售收入(万元)单价序号123计销售模式建筑面积总成本费用主要包括项目投资成本、销售税金及附加费(即：两税一费)、 经计算，本项目预计实现收入约万元，预计总成本费用约万元，确定为。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本。经计算各分析表项目名称土地取得费项目总成本资金筹措经营总收入销售收入利润总额所得税税后利润全投资财务内部收益率%全投资财务净现值(Ic=10%)万元全投资静态回收期全投资动态回收期全投资投资成本利润率上述数据表明本项目在财力上是可行的内部收益率高于的房地产内部。元万元万元元万元万元万元万元基本方案1234567%计量单位序号 综上所述及相关财务分析，运行期间可以产生一定的利润，财务内部收益率高于基准收益率，动态投资回收期为年，本项目在财务上是可行的，技效益能达到一定的收益。第十章不确定性分析10.1工期风险及防范(1)工期拖延风险：在施工过程中，由于设计错误、施工能力差、自然灾害等原因致使项目不(2)防范措施：对项目建设过程的各项行为进行全面调控、管理。通过法律的保障和合同管理机制、审批程序的有效运行，确保合同管理的灵魂作用，确保其主导地位，实建筑工程费用风险因此对建安造价的成本控制显得尤为重要，做到建筑材料，人工费用等成本的敏感性分析是通过分析影响项目现金流量的主要因素发生变化时对项目评序序敏感因素及指标名称指标号率售收入万元万元总额万元税后利润万元可以看出，销售价格的下降和上升对应内部收益率和税后利润额分别在。工程费变化率收入万元额万元税后利润万元序号可以看出，建安费用的上升对于内部收益率和利润额的影响较大，建安费用的小幅下降，能使项目的主要经济指标有较大的提升，本项目表现敏感性较高。由于项目的特殊性，项目容积率可以调整，因此在这里分析下容积率变化全部投资各项指标的敏感性分析容积率变化容积率变化即建筑面积变化售收入万元万元总额万元税后利润万元可以看出，容积率在本幅度变化内，其减少和增加对于内部收益率和税后由于本项目属于竞拍土地，因此这里分析下土地取得成本变化全部投资各项指标的敏感性分析土地取得成本变化率取得成本万元收入万元额万元税后利润万元序号可以看出，土地取得成本在本幅度变化内，其减少和增加对于内部收益率综合以上分析可以看出，该项目三项指标中经济评价指标对销售价格和建对较小。和建安成本注意控制。 平衡分析项目项目数量单位住宅元㎡商业元㎡车库元个全部投资额万元利润为时销售面积㎡可售面积㎡利润为时销售率利润为时销售面积可售面积第十一章结论本报告描述了项目现状和规划利用条件，并在此基础上，从可操作的规划条件年，回收期为年。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结()、报告中的各种估算及预测都基于当前时点的社会经济情况作出。()、一些基础数据由于客观原因的限制是在当前的市场估测结果。()、由于灾后重建税收政策性优惠较宏观，因而存在主观风险。 差， 。元，此时，利润总额为万元，所得税按计征为万元，税后利润基准收益率确定为。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成项目名称土地取得费项目总成本资金筹措经营总收入销售收入利润总额所得税税后利润全投资财务内部收益率%全投资财务净现值(Ic=10%)万元全投资静态回收期全投资动态回收期全投资投资成本利润率计量单位元万元万元元万元万元万元万元年年%基本方案序号1234567上述研究表明，本开发项目利润有较为理想的财务内部收益率。由于本项果考虑到相应风险是具备可行性的。 基本报表1全投资财务现金流量表(详见表计算表)项目现金流量测算表(全部投资)112222233333项目现金流量表用用附加净现金流量(税前)现金流量税前季度季度年季度季度季度年单位：万元年季度季度季度季度季度 净现金流量现值(税前)净现金流量现值(税前)累计净现金流量现值(税前)财务净现值()静态投资回收期(季)动态投资回收期(季)基本报表全投资成本分布表项项目成本汇总表及其他年度---年年------度----度----- 完成比例---基本报表3开发销售时间分布表1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度