安徽宣城敬亭香榭山景别墅策划报告

安徽宣城敬亭香榭·山景别墅策划报告目录前言中国安徽·宣城简介市场研究篇房地产市场现状项目分析篇项目现状研判项目产品分析项目产品建议项目整体定位项目推广篇项目案名诠释项目推广主题项目推广策略宣传媒介选择项目销售道具项目销售通路人力资源篇人力资源整合原则销售现场组织构架销售现场人员职能销售流程及其说明销售管理篇销售价格策略销售进度控制可售房源管理签约风险管理附件：案场管理表单销售流程及说明前言通过一段时间对项目的了解对她有了初步的认识。虽然宣城的地产市场出于起步阶段，市场及消费者的消费心理还不很成熟给项目推广带来一定的困难，但同时也为我们建立一个成熟的市场带来了契机。只要我们建设的产品是市场需要的产品，我们的推广手段符合当地消费者的消费心理，项目销售工作完全能够达到预期设想的状态。经过对宣城的考察得出我们的产品有较为广泛的市场空间，这一点为日后项目推广工作提供了客观依据。宣城消费者虽然消费心理尚处相对稚嫩阶段但部分消费者也以开始成熟起来，而这部分消费者就是本案的直接消费群体。根据他们的生活习惯，消费心理、思维方式我司撰写了本简报。本方案针对诸如房地产市场研究、项目研究判断、推广策略及销售管理等项目运作的核心问题进行深入研究。总结出一些指导思想，他将做为本案销售工作的中心思想贯穿整个销售过程。为销售工作的顺利开展提供理论指导。宣城，东邻江浙，西连九华，南倚黄山，北通长江，是安徽东南门户，辖郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德、宁国五县一市，另设宣州区，为市政府所在地，全市面积12，340平方公里，人口272万。其中市区面积15.7平方公里，人口21万。宣城是上海和南京经济区以及长江经济带的有机组成部分，是连接浦东开发与皖江开发的陆上纽带。这里公路四通八达，青弋江，水阳江与长江相接，皖赣铁路复线和宣杭铁路，318国道，205国道贯穿全境。改革开放以来，宣城致力于经济发展，致力于基础产业建设和基础设施的改善，奋力赶超，争先进位，经济和社会事业取得了大跨度，跳跃式的发展。一时间宣城在全省发展最快，国内生产总值，农民收入全省第一，固定资产增速全省第二，职工年均工资增长在全省第三，人口自然增长在全区最低，宣城地区步入了发展快，人民得到实惠多，实力强劲，后劲增大的良性循环路子。宣城，奋发昂扬的崛起，向世人展示自己新的形象，新的气魄。2003年2月，市政府成立了以方宁市长为组长的总规修编领导小组，以切实加强对总规修编工作的领导。并召开了两次研讨会，针对城市未来发展以及现行总规中存在的问题、近期建设项目安排等进行研讨，有效地指导了规划编制工作。本次规划主要内容包括：宣城市城市总体规划和宣城市城市近期建设规划。宣城市城市总体规划包括城市总体规划纲要编制和对98版宣城市城镇体系规划进行提炼和深化；宣城市城市近期建设规划包括宣城市城市近期建设规划中的强制性内容和指导性内容。规划时限：近期2003-2005年，中期2006-2010年，远期2011-2020年，远景2020年以后。城市拟发展规模:2005年25万人,2010年32万人，2020年42万人。为今后城市总体发展提供了法律依据。市场研究宣城的房地产市场处于初级阶段对市场的研究相对较简单，对于本案来讲主要围绕类似本项目的产品进行重点调查即能够满足本案的需要。房地产市场现状分析纵观宣城房地产市场的现状来看，总体处于初级阶段。但从宣城立市的时间和宣城的人口数量来看发展速度还是比较合理的。本案在这一时间进入市场还是有良好的市场前景的。宣城的地产市场目前或多或少存在一些滞后的现象。产品结构过于单一大部分产品为多层的住宅项目，联体、独立别墅成为了市场的空白点。而对于别墅的需求却是实实在在存在的，从而累计了一部分别墅消费群体。商铺虽然在市场上普遍存在，但是缺乏一种先进的商业模式。现有商铺多为一些住宅项目的底层商铺。产品缺乏特色大部分产品虽然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修饰上明显缺乏特色。如有一种方形优良，外立面丰富的楼盘推向市场极容易分流现有其他楼盘的客户源。宣传推广理念相当落后在产品上的落后折射出宣城地区发展商整体营销策划理念的匮乏。一些设计水平落后，低质的楼书，混乱的销售现场管理，让人觉得仅仅是在购置一套住宅。全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份地位的象征和对生活的享受。小区物业管理毫无特色同样物业管理方面也是没有任何特色。住在其中不能享受到高品质的服务而仅仅改善了住房条件。项目分析每个项目在推广之前必定会将项目进行认真分析。找出于市场产生共鸣的切入点。同时也将项目不合理的地方提出进行必要的修正，使之能够被市场认同。针对本案我司通过对项目自身的一些研判，提出本案市场定位的理论。项目现状研判本案目前已进入详细规划阶段，通过详细规划上的设计反映了设计师的设计思路。但依然存在一些不明确以及一些产品缺陷，通过产品分析能清晰的反映出来。之前我司对本案进行了SOWT分析，找出项目存在的机会、风险等问题以便进一步优化。商业用房SOWT分析优势产品面积合理功能性强整个项目整体性强功能全每年的旅游季节能为业主带来良好的经济效益劣势距离市区较远交通不便人气不足，客源匮乏投资者信心不足风险消费者对区位的抗性较大，对本案区位的认同度较低本案所处地区难以在段时间内形成商业浓厚的商业氛围机会通过创造一种新兴的商业模式来引领消费随着敬亭山旅游资源开发力度的加大必将为本案带来良好的投资前景别墅社区SOWT分析优势小区依山傍水，社区环境、周边环境极为优越产品相对其他楼盘不论从建筑还是配套都要先进许多小区物业管理十分成熟，是现有周边别墅无可比拟的劣势小区周边生活机能不完善，生活不十分便捷小区距离市区较远，消费者存在区位抗性个别单体别墅面积偏大会导致总价过高市场难以接受风险别墅作为市场空白点，存在一定市场风险相对过高的价格会扼杀大部分消费者机会市场缺乏别墅产品为本案赢得市场空间敬亭山附近不存在同等品质的别墅与之竞争现存一定量消费者存在别墅消费需求敬亭山土地停止批租，本案成为不可替代性的产品项目产品分析房型分析外立面：使用功能：房型B房型E：面积控制：项目产品建议建筑风格：环境建议配套设施建议做为高品质的别墅社区来讲，完善的配套设施对于业主还是社区来讲都是很重要的。本案地势对小区景观起到了决定性作用，但也为小区的安全带来一定隐患，因此加强对小区保安设施的投入。第一重保安系统加强小区周边红外线警戒系统，确保一些保安人员难以涉足区域的安全第二重保安系统设置可视对讲系统将危险拒绝在门外第三重保安系统对门窗加装窗磁门磁系统，以防止不安全因素入侵。第四重保安系统在室内安装报警系统，同时与小区物业相连接做到层层把关施工建议为了方便消费者看房以及提升社区品质的需要，建议对别墅类产品进行分段施工。局部施工完毕，可将景观同时施工形成样板段便于看房。房型建议根据项目性质及特点，我司推荐几种优良房型以对目前的房型进行调整。外立面建议方案一点评该物业采用典型的美式乡村风格，立面层次鲜明色泽搭配和谐2门厅上方的阳台不仅起到较好的装饰作用，同时也是一个不错的功能性阳台方案二、点评该方案的外立面较方案一相比更显别墅气质，色泽搭配非常协调转角处理既活泼又大方方案三、点评该物业的外立面有着浓郁的乡土气息与本案的自然环境融为一体外立面朴素而秀美，又衬托出别墅独有的气质房型建议方案一点评该房型面积控制在300平方米左右极大的优化了物业的功能性恰到好处的中庭体现了该户型的气质方案二、评会客室、起居室一应俱全家庭餐厅、正餐厅强化了该物业的功能两套主卧室方便主人招待重要客人转角阳光房采光充分点评该房型面积控制相当合理，279平方米的面积做到主卫18平方米交通动线清晰，不浪费面积功能性良好，可变性强案例赏析：天兆家园（左岸半岛一泉点睛四海成龙）楼市风云、战火纷纷；成王败寇，几多拚杀。我们曾以为，北京东部CBD是火药味最浓的区域，不曾想到，就在CBD冷战的缝隙中，西直门地区突升狼烟、烽火四起。就在时代之光名苑、金晖嘉园之润憬、远洋风景忙于“三国大战”的狭小阵地上，一阵紧锣密鼓之后，天兆家园以出其不意的迅猛攻势，占领了制高点。肌市场竞争是母产品升级的羽最大动力，界是产品创新伸的最大源泉宋。显我们曾以为婶，CBD因咸竞争激烈，父最容易出现既产品的升级捏与创新。西添直门地区捷荣足先登，形拖成一方面因梯道路改良、纳水系治理等估利好而形成接热卖场面，蹄而另一方面稍，也因四国冤大战全面展惨开，升级与宏创新的产品抱也应运而生驻，后来居上形的天兆家园环的半岛主题畜即是首席代安表之一。隔欲成龙头罗耽只能创新衫天兆家园位旅于西直门立枝交桥核心区缸，东面紧临掘西直门通往岩北四环的快沾速路，南邻双正在修建的专索家坟路，背所处位置不摊仅离西直门然地铁仅撑800米巩远，而且还逃将成为地铁惕轻轨的始发贤站，可谓北浆京内城区罕心见的黄金地洞段递——针位置金贵、充交通顺畅、吐出行便捷，顶南接金融街腿、北连中关喜村，并通过崭环城公路和冶地铁以及轻凤轨铁路，成京为泛金融区蜘、泛中关村什甚至全城区界置业人士的本首选。特别脆是申奥成功富后，天兆家愁园与金运大猪厦之间那条场早已经被人捞淡忘的暗河脏将重见天日康。这条曾经销被老北京人劈称之为盖板承河的河流，滤将借中国承来办奥运及美厉化北京城之盘势，被北京河市政府列为馋北京城市景繁观改造重建子的重点工程颗。改造后的卸盖板河将由犹源头昆明湖色经动物园流侧向中南海，诚并且将在天钢兆家园社区器旁，建设一菊处美妙的观隐光码头，为岛北京城市增痛添一道亮丽呜的风景。纤有这样的位泊置条件和交阻通优势，特坟别是有城市犬稀有的水资算源所带来的扑生态和景观走的优势，天剃兆家销售看播涨。尤其在托倍受关注的代西直门暗河洪重建这个主用题上，在西甘直门地区的冈诸多项目中辩，天兆家园咽不仅是临水舰系最近的项然目，而且还兰是唯一一家千位于上游和点北岸(也即咏顺流之左岸城)的项目，具可谓占尽细“未上风上水默”拾之地利。逐于是，天兆良家园自视为侍西直门地区电的龙头。其穿中最大表现谢是，天兆家屯园为提高社盘区档次，几演乎全部放弃涂了市场热门虫的小户型设驳计，而将户蠢型锁定在大欢户型及超大蹦户型之间。勇而天兆家园巡大户型的畅渡销又很好的津证明了发展毯商的高瞻远湖瞩。羞尽管这样，叹对于近在咫已尺的、已经肝跑在市场前赌面的时代之予光名苑、金认晖家园一二坟期及远洋风幸景等，天兆须家园不敢有嚷半点轻心，续而且从策划摔之初就清楚削地意识到：音天兆家园，旷不创新勿宁蝶停。北因材创意界握灵感不期落天兆家园的浊创新表现在腾方方面面。究比如，占地凯仅3.35已万平方米的艳项目，就有歇1.造3万平方米发绿地规划，膏绿化率达4夹0%以上。峡但这一点仅田能使其成为冈目前各建设牲项目中的优夏秀者，而不灾能空前绝后赞。农天兆家园打趟起了东面紧扩临快速路的号一条宽窗70米居的隔离带的篇主意。通过岔方方面面的拆努力，目前亦天光家园已扁经将临社区耍的孤30米辆隔离带争取赤为永久绿化痰带，而且天鸡兆家园认为煤，整个隔离屠带最终将被弓建设成一个荡真正的城市夸绿化公园，逐沿天兆家园丘东面的公园仗绿地面积将弱近副3万平方米蹲，令人震撼晶！借同样的理由掠，天兆家园耕的产品设计尺也是经过精翠心挑选、多料次推敲和否德定后的结果山。最终由北尊京中外建工迎程设计院的比两位顶尖设类计师设计的额9座纯正板污楼不仅格局省方正、分区冬合理，而且某还根据各个碧楼体的不同煤位置与高度气，设计了平粪层、错层的根交替，并特拌别提出乡“毛错越层标”盛概念，将层催高标准定在黄2.9蓬-3.25寻米电之间。其大掩面宽飘窗、哗渐变观景阳序台等设计在术京城楼市也茧是首次亮相夜。枯在建筑立面糖方面，天兆贸家园可谓煞方费苦功，前蝇后改动的次掉数只能用时尤间段来形容酿。其中最为风大胆的举动竹是，在项目狱已经推广促令销后，开发鸭商发现了外虏立面有一些趟遗憾，便果闲断地停下来月，重新规划叫设计。目前吼，天兆家园告的外立面由匆澳洲五合国嫩际设计集团杠名师亲定，碎不仅外观挺虹拔，立面曲烫线柔饱满、斯色泽雅致，班而且低层与胆高层之间的匠细节变化和扰艺术处理也然错落有致。洲最引人注目栗的是，发展兄商在与设计心师的多次碰玩撞中，灵感施不期而遇。叫天兆家园的技顶部设计成尼洁白、大方宽的贝壳造型监，其灵感来嗓源于澳洲的逮海岸景观，挽而创意表现亦则取材于悉付尼歌剧院，评并且将贝壳半顶做了反向略、立式的处筑理。天兆家势园首次将澳锯洲海岸生活券情趣引进到绵内陆城区的馋高楼建筑中大，一经推出额，便受到市离场好评。弦都知有水痕他不知有岸何就因材创意邮方面，最大灿的源泉和最柄具卖点的主贴题，当属天呜兆家园南岸具的水系。雹众所周知，摄水系住宅不标仅有景观和爪生态价值，箩而且在严重茫缺水的北京粗城更有稀有稿、尊贵的感蓄觉，所以，泡水景住宅正肢在成为京城逼楼市中仅次历于CBD、刊中关村等地锡缘优势的一汪大卖点。盯天兆家园自金然看好门前鬼天然水系的潜治理。据说黄，申奥成功似当日，天兆只家园的发展登商兴奋得几圾乎彻夜未眠阵，其情其景福远胜过奥运灰村周边项目灵。因为，天问兆家园不仅乏知道盖板河葡将因申奥成纹功而得到及候时治理，而胖且知道自己宋是唯一一家假能够用足水哭景题材并借爪景创新的项渗目。据称，判在相当长一旦段时间，这杠个创意一直垄是公司内部等的秘密。直绣到2001堤年9月正式黄推出之时，挖这个秘密才姻终于大白天园下。衬在水系住宅价火热的市场刃上，尽管大昂家都在挖空傅心思做水系宵项目，天兆闪家园另辟蹊距径，用句简遇单但颇具禅第意的话来来去形容，就是铁“拜都知有水，盈不知有岸慌”滚。番水岸半岛，布这正是天兆当家园的主题屈。嗽原来，天兆普家园位于西堪直门西北角所，不仅是在呆观光河道日—夏转河的左岸肺，而且也是若在西直门快患速路的左岸晨。无论中外臣，左与右都飘被用作是激荣进与保守、惩灵感与遇钝呢的代名词，容如法国左岸吨小镇等。但责天兆家园最胁具创意的主打题不仅有住“德左岸姨”埋，而是棚“纷半岛利”双。先“怜半岛惑”拣从地貌上讲馅是指三面环胡水的陆地，头而转河的流方向以及项目歌在环境、景搜观、建筑规类划之初的创拳意激荡了参交与天兆家园绑的设计者源姓源不断的灵鲁感。水岸，役半岛携手而梁来。画于是，天兆而家园将左岸雁的激进创新许和半岛的优宣雅高贵充分言融合到一起诸，在设计师难的帮助下，选终于规划出帜“垮一泉两绿三良岛四海牵”距的整体环境阴，让市场为躁之一叹。怎一泉点睛巩拔四海成龙糕所谓一泉，俊并不是普通扑的泉，而是未天兆家园独念有的一个汲颠自地底下弃3000米址深处的、水脑温高达提60花℃普的保健温泉困，此泉可使角天兆家园的浴住户在冬天跨里也可以享贼受露天的温递泉雪花浴，拒真切地感受产只有在诸如僚日本东京湾各才可享有的妄、浪漫与奢汇华的半岛生焦活。灿所谓两绿，朝除了上面提扎到的小区东答面宽达欠70米致的城市绿化补带公园外，尽另一个是小性区红线上特皮别围合的乔额木林，这些佛乔木增加了彩社区半岛生克活的隐私与听尊贵。霉所谓三岛，庄是指社区创极意设计的9醉个楼座，围旧绕社区引进旱的天然水系绳，自然错落席形成的三个肤半岛。其中骨一至五号楼蔬为相拥的水绢岸半岛住宅设，六号、八继号和九号楼午为相互依存宿的水岸半岛写住宅，而七岂号楼则为独内立的水岸住场宅。这种临俊水而建的半乡岛式住宅在德北京尚属首崭创，形成了历天兆家园狗“开家家近水，笑户户邻湾随”裂的完美生态申景观。斑所谓四海，瓦是指天兆家榆园依照京城握传统的风水企格局而特别毕营造的悉“组四个湖泊枯”唤，分别名为阳东海、南海核、西海、北挤海。如果非狱要将此四海但与紫禁城边升的四海相比菜，这里的四数海当然要小巧许多，但因厨其创意制作虹，便有了自东己独特的意环境。此四海辜依水系和半塌岛相含相衔考，极像一条炎龙的形状，轿即所谓枝“半四海成龙道”灰。而所谓的广龙首，正是裙从南海的汤兴泉开始的，反这样，龙尾迫在北，龙身穗环绕于水岸殃半岛住宅之园中，若隐若骑现；而龙头疮处的温泉，坑不仅有画龙配点睛之意，骂而且下接数带千米地气，忍并呈现出轿“腹面南背北耀”绍之极佳格局钱。誉在这样深厚益的民族文化芬中，天兆家滴园的园林景降观设计则以底现代的简约难主义为主，棉追求geo构metry社的组合与情起趣，并将新刘材料、新工嘴艺的应用发仆挥的淋漓尽虫致。当我们饭置身于天兆雪家园精心构桌造的叠层跳灯泉、东海长安堤、错落平诉台、鸟石野宾趣、阳光构茂架、条状石期瀑等景观中集，不得不再自次叹为观止鱼。旦北戴河聆涛飘园企划说明身书『别墅案雹例』待运筹帷幄之舰中读精明的人懂耳得先行取胜哭，当发展商古完美的将自老身优势与外旱部条件有机笼结合后，接兼下来就需要坏一个系统而妖专业的运作锈过程，让这宴个富含生命待潜质的产品余加上后天的红包装和引导拴，使其具备诞在市场上压储倒多数的生或存力和竞争芝力，能够在裂激烈的竞争秩中游刃有余馆……墓产品浅析滑一、从别墅室的大环境轮1、概述增别墅将体现舞居住人的身拉份和社会阶梦层作为主要页攻关点去规贫划延展，空卧间居住的文话化理念是别笑墅赖以生存震和维系的基痕础，房地产语消费群实际吧上是一个特色定文化模式消下的亚文化铜群，文化是罚整个社会生揉活方式的总该和，而这些敢消费者的汇禾总就是在特皮定的区域中闹具有相类似狼的文化、兴灰趣、爱好、炕习俗等生活微方式的人群膝，因此，体只现身份和阶剪级性就成了架别墅存在的赌主要根据。祥依山傍水而秒建的独立洋腹房，文人雅尿士商贾豪富赚的幽居之所辈，顺理成章框地圈起一部叮分富足者，作以居所体现果他们与众不拢同的存在价属值。凤2、特征暴中国房地产淹业经历了近卫20年来的祸大发展，特副别是近来别显墅热的升温宝，别墅的内疾涵与外延已戒发生了一定窝变化。使用割对象从以前却的少数特权听人士到现在贴更多的富有敏人士。功能残从以前的临晃时修养之所搅拓展到作为遮生活起居的践第一居所，棕从以前的单俭纯的住所拓瓣展到居住、农办公兼有。油但无论别墅泳的功能如何嘱拓展，种类安如何演变，巴别墅都不能艘缺少以下特膊征：霉·

拿别墅永远是锤为少数人建臭造，只有少扣数人才有条味件享用；素·

蒜别墅意味着娘占用着大量具稀缺资源，栗除奢侈占用舟土地之外，钢别墅大都依只风景区、天距然水域等稀林缺资源而建惧造；裁·

迈别墅必须体把现个性化，灶不能大批量龟生产。尝3、分类腐从别墅消费壶需求的角度赖我们大致可使以把别墅归拍纳为6类：怒⑴吸居家生活型揭别墅，就是芬把别墅作为佩第一居所需抬求蜘这种项目主腐要针对少部桥分经济实力丽雄厚的成功看人士建造。贿比如圣美利然加项目就有丑这种情况，级开发商按照肝客户要求设偿计建造，完占全体现别墅蓬所有者的个泰**好和需够求；膛⑵礼度假型的别稻墅，也就是沙两套房，一画套在市区，体一套在郊区跟，5天在市绕区，2天在残郊区。墓这种居住与乘生活方式造箱就了这部分狗度假型的别模墅需求，而置且有预计说舰今后度假型驱的连体别墅里需求量将会顷增大；烦⑶珍出租型别墅尾，这种项目勤在北京、上麻海等经济发陕达地区较多珠。穿例如在上海吗虹桥、在张比江或金桥，刻有着很多外珍国公司的高畏级主管或外茅企员工，他银们在上海一尝般不会把别区墅买下来，享但济公司高额的倡住房补贴使预得他们有能捉力租住别墅和；愁⑷令旅游型别墅志，那就是在切旅游风景区忽或度假区建晌造的带有经贤营性质的别张墅。式在国外有许饶多专业的旅析游投资公司漠从事这种开赵发，业主只毒要买下这座夸别墅的时段果使用权，即番可在指定的稻时间享受在端此居住的待荐遇，平日有膀专职的物业齿公司代为管震理，价格比渴同等档次的蹲星级酒店便椒宜许多，最亮重要的是这杏里有一种独箩特的家庭氛限围和人性化蛋享受，度假掀就在属于自说己的家里；蜂⑸旋办公型的别翻墅失一般是一个吵大公司把一叛栋别墅买下虹来自用，既党有了花园式箱的办公环境惕，又有了高昏级管理人员纵的寓所。在择上海市区有俩不少老洋房赢就被一些大伶公司作了办者公之用；篇⑹质投资型别墅咏由于很多别寺墅能够获得吵较高的租金射收益，具有生较高的投资纷价值，使其序颇受投资者榨关注。割二、从本案鲜的角度瞧1、个案优栗势搁北戴河作为滔海滨疗养胜否地，随处可援见诗情画意芬的自然景观队，用林之葱血茏海之浩淼摄装点自家的火窗棂，亦是肺平生快事。酒本案具有作刮为别墅的基贷本条件，先富天资质有一喷定的优势，编具体体现为皆：觉·

电占据北戴河银可获得土地永较佳的地理据位置，虽不雅能取得直接挽观海效果，另但由于临海挎一线的房产瑞不是作为销用售项目，对榜本案影响不昨大。菌·

搜北戴河自身载的环境氛围拦已经形成了规吸引旅游的慰天然资源，聪对项目的顺狗利销售提供蚁了保障。馋·

池市场上现未聪有强大的同狡类产品竞争宽个案，位于畜南戴河的逼“汪碧海蓝天面”慧在本案销售板期内没有特著别大的动作洪，且在地理虚位置上与本盈案不存在竞慕争性。仗2、个案难督度池别墅物业已自经作为啦“简成功<I>虎&#</I喝>8226珠;富足今”社的象征，已伟经成了生活椅中的附“粗最高境界污”乒，普通百姓丙是望尘莫及椒的。这就在肚产品规划上扎提出了诸多葬限定性要求宾，从而给销绿售增加了不吩少的约束，同具体到本案商，就存在以拼下项目难度袋：片·

商项目的客户功以区域客为彩主流议秦皇岛本身健的消费购买崖行为不足以匠支撑高价位退的房产商品费，且本案产特品为旅游型相的分时度假醒模式操作，沈更加限制了顶它的客源组油成。见·

终目标客户可戏选择性较多狗本案的客源斗组成以北京猎的投资客为妥主，在销售博行为和广告闲宣传上必然专要向北京倾崇向，运作上晋可能会采用拆双销售处的银模式进行。私然而对北京段的客源来说智，别墅产品揉的可选择性塌很多，这就牧需要本案将匙度假性和投设资回报的特贡点加以最大食化发扬。厌·

旱北京房产市鼠场上注目度画的宣传有较险大难度院北京房产在仓销在建案量卸颇多，宣传助媒介不集中另，个案很难僵在短时间内炕凭借单纯的杏广告效力迅秃速造势，只秒有有独特卖韵点、有心的穴操作搜产品规划简酿述垃一、机裤别墅产品功货能特点帮住宅首先要腹满足使用功仿能，满足日久常起居的便开利与舒适，葛满足居室的泰生态要求。种因此，功能三区分隔、使溉用功能的细贯分化、专门烤化，已是必诱然趋势。舱作为高档物侄业的别墅来觉说，则更应戏注重功能的斩设计和配置富，更应满足弦高于一般家票庭的生活需帆求。在增强吸居室私密性悔的同时，更街应注意室内晶、外空间的狼过渡，以及膏与私家花园阳，即自然环访境的交融。文并在提高居谱家舒适度和朝便利性，空确间格局的经贸济性、合理梨性方面，应乎多费心思，祸有所创新。底这既是时代取的要求，也课是未来的趋棍势。本案在加规划上，应孩首先满足作腿为别墅产品东的必要条件沉，而后，在前独特卖点上手下功夫。潜1、奴迫别墅物业空术间划分为息“血五个区聪”圆·

秀礼仪区：入款口（玄关）视、起居室、礼过廊、餐厅村等况·

召交往区：早服餐室、厨房坡、家庭室、斜阳光室等滋·

肉私密区：主泼臣、次卧、脉儿童房、客武人房、卫生彩间、书房等摧·

仓功能区：洗槐衣间、储藏处室、壁橱、密进入式衣厨蔑、车库、地格下室、阁楼走、健身房、盖佣人房等似·

昨室外区：外忍立面、前院政、后院、平邻台等方2、别墅的歉户型设计和鼓室内空间格返局，理应更欧注重人与环夏境的沟通与洁交互作用，绕如日照采光艘、空气对流肃、起居室、欧客厅、餐厅逢、过廊等居鸭室活动空间礼与私家花园两、自然环境貌的视觉通透望，融为一体疮（亦即以大黄面积的玻璃良墙体为隔断皆与围护）。货3、别墅物绒业较其它的谈物业而言本爱身面积比较与大，它的客呜厅、卧室空卧间设计比较症大气，比如奖发展商常采腿用落地玻璃驰和阳光室，偷造成一种舒士适性尤其是正卧室，传统垂的住宅若为立15启—丹20平方米发之大，巨大灵的落地玻璃慨让人直面自嗓然与窗外的色美景，阳光庭灿烂、空气惠清新，对于酸别墅的居住龙者来说感到块非常的舒适大，从而体验碧生活的轻松桑和闲致。崇二、别墅建蚊造用材等特冻点动有利健康的阿无化学挥发踢、无辐射影骄响以及轻质底高强度、既悬保温又隔热普的种类环保放型绿色建材谢正在越来越桌多地被运用概在别墅项目视中。疫三、别墅小充区规划特点要1、膏烘布局规划孙别墅产品的券设计里面特粮别关心整个渐小区的规划竿布局。比如槐说绿化问题航，别墅兴区绿化应该券以分散绿化踢为主，使得伞每一栋别墅见住宅都能看呼到景观。对缸于每个绿化节小景又都力夹图完美。使音每一住户主男都能够坐则痛推窗入画，中行则移步换嫩景。中国园足林造景离不奖开水，有水迅才能构造山桐水般诗意的侧人生。气2、环境早别墅区别其蹄它物业的差拍别，就是它车能够密切的享贴近自然。仆别墅物业的肝这种环境概行念既保证了棒现代人快节粘奏的生活方践式，又能够垂与环境紧密压结合，从中臂寻出现代别追墅的概念。旁别墅最主要抖的特色就是扎一个环境概壁念，别墅因抢为是贴着地席面走的，它川跟周围的环饱境关系是非窜常重要的。坏环境其实有携两个要素，餐一个是自然遭环境，一个帖是人文环境闯。人文环境席是历史积累穿起来的，自想然环境包括颤山山水水，债首先就是别菌墅物业的小介区。亦3、社区营尽造乡别墅小区的耻营造和优化扬，已成为有且力的市场竞洒争手段。例帖如怎样通过栏植被和成年堆乔木的移植乞，通过对树蓄种的选择，缺来增加光合聋作的氧气释尊放量和对有芒害气体的吸辰收量，以及止对尘埃、噪续声的吸附和袜净化；又如图何通过潺潺戒流水来调节辱温度、湿度予，登产生负离子牢，通过水澡蒙的生物链，狂增强水体的伤生物自净能蛮力；再如何答利用不同植蠢物间相克相帜生的习性，帐形成小区良裳好的生态循搬环系统，促永进生长、使标之枝繁叶茂谈，喜营造一方人巴工森林或人弄造山林，使详业主真正有垫回归自然之冈感。塔四、别墅配浴套设施特点爪1、会所规叠格例举晨A：娱乐休黄闲会所毯舞厅、歌舞笑厅、棋牌室斗、图书馆、词健身房等；务B：综合功丹能型会所臣医疗保健、日儿童乐园、最老年活动中缎心等；唇C：豪华舒振适型会所罩高尔夫球场朴、草地网球仅地、桑拿浴拿池、游泳池身等淋2、望尊别墅物业周僚围配套机能裙例举迫·

您大型超市请·

驱邮电局资·

军自动提款机键（或银行）叹·

患美容中心楚·

猫洗衣中心等距3、凳币关于物业管燥理服务及安哀保设施和配诸套例举顾·

赛设备养护受·

怨24小时保吊修服务敬·

龄养绿护绿猜·

叨家政式社区劫服务烛·

断24小时电密子巡更喜·

经红外线周界郊报警宿·

悄一、二层设介门磁、窗磁筒、三楼设门斑磁阅五、别墅产术品在市场中衬的卖点构成驱别墅理应有耀一个完整的秆设计、推广城、包装体系氧。纵观目前抄别墅物业在岔市场中的卖言点诉求，归与纳如下：顺1、别墅物胖业的卖点构近成拉A、基本卖柴点内·

款优美健康的虾生态环境；右（环境卖点汪）低·

迟舒适气派的店家居生活；啦（房型空间材卖点）肌·

抹完善成熟的伏配套设施；纺（配套卖点余）音·

华快捷便利的半立体交通；驰（交通卖点略）永B、特别卖羊点语·

软崇尚个性住喘宅，品质永供恒；（无价钥卖点）蔬·

灰追求生态效要应，环境超工群；（稀有圆卖点）犁·

截超大栋距，燕独成逍遥天纹地；（布避析卖点）箩·

梁多层的价格冻，超高的得耳房率；（低衫价卖点）次·

蔽买一送一、裂再呈多个超波大回扣；（根实惠卖点）蛋·

芽人脑加电脑此，多重保安蝶（物管卖点狡）督·

仁明智的投资胞，超值的回口报（投资卖占点）筒2、别墅物霸业主要行销止通路和策略恢别墅特别墅限是中高档以筑上级别的别毁墅物业，与团普通商品住黎宅的行销通象路和策略常渔有不同，其节关键因素在香三个环节：宰·

扛有效目标客秘源的甑选、北定位及对这渗类人群的正倒确把握；字·

健达成与有效伙目标客源的喝直效沟通；法·

不行销招待如迫何与之全面鞋配合和销售妻策略的灵活吗有效。蚕常见行销策挺略为：烫·

仆运用多种方铸式对有效目霸标群（特别凶是金字塔上帖部客层）实贤行歇“见一对一和”洋直效营销；震·

拒广告策略随蹦有效目标客棉源而调整，唤辅助配合销们售进行；附·

家销售执行策玻略灵活、机咬动、有效；后·

仓销售方式多锤样化（如带策租约销售、今以租代售、府包租返利等腿多种销售方改式的使用）编。秃“排一对一蔽”察直效营销旋“携一对一匆”窑直效营销是孟指营销过程迎中间环节，饶达成产品与杠有效客源在棍同一界面，励直接面对面盾，加强目标邀命中率，促隔进销售的实喘现，是一种酸实用、有效继、节约成本跑的销售模式恩。曾直效营销模咽式具体举措念·

夜事件营销：数组织由目标滚客源直接参寄与的如是“脊项目与文化碰”讨研讨、交流艇会铁·

仁公关营销：馒如组织由目办标客源直接暑参与的各类睁联谊会、酒忘会遥·

缝情感营销：选如有奖活动遭等碗直效营销推给广路径骡推广路径选椒择应体现直蚕效的特点，度建立与有效少客源程的直婶接交流平台泊，促进有效恳沟通。常常概是放弃大众衔化传播媒体屡，或者将传干统广告起辅浊助的作用，绒选择针对性爬极强的媒体旁如各类高级茄俱乐部、高塔尔夫球场现驶场、高级酒鸟店等场所P欧OP或内部闭各类高档杂泛志等。客广告企划贩一、案名建渡议:球主推案名：四竖艺墅尊邸皆案名解释：姥·幸艺墅：谐音肤“鼻艺术标”辛，本案的运府作方向今后铺将走向一种炎艺术化的表层现方式，赋纪予度假别墅全符合身份和雄阶级的象征披文化理念是映整体销控策承划的重点。脏艺术，不仅受赋予本案高秆素质的质感呼表现，更能货迎合购买者今对别墅概念园和文化的追帐求。缸·“育尊邸击”僵二字直接明抵了的划分开挂客户群体，孔在案名上体秩现本案基本愧定位是针对浮“风精神贵族拐”孤度身打造出仰的高档次产嫩品。惜·下整个案名字唱面表现上雍等容尊贵，朗预朗上口、亲虎切易记，又湾通过框“虏墅盆”掘字的变换使条用突出了产旋品定位，匠雪心独运。纯第二主推案老名：唉益臻程们品净案名解释：车·闸臻：臻于极饼致，暗示本赤产品是顶级镜顶尖人士的怠专署。另土“例臻堵”澡与奴“塞珍考”本字谐音，调臻品，可以促让本案从案递名上就自然腾划分出产品示的档次定位荷，直接亲近践产品目标客甩户，有效地帜为产品后期惰的推广提供流便捷条件。贝二、肌窜副推案名太盛世别苑猛香榭艺墅忌香榭园墅恢异阳尊品扑水榭山庄末华尔兹别墅奥水岸别业弱海边墅进绝代风华厘三、广告总捞精神定“宗豪门度假生所活挥”督直接、明了送地诉求本案膜的利益点和搂产品特点睡——帆再现帆“枝豪门的度假鞋生活非”休。由于本案砖未来将针对缓两种不同角右度的客户进船行宣传，一捧是购买本产冠品作为投资嘴赚钱载体的衫投资客户，宿一是进驻做朽管理的企业摸，前者和后疼者都要看到渣产品的赚钱韵途径和效应嫩。广告总精傍神提出烘“藏豪门度假生窜活怜”旋的定位，可伶以同时针对慧这两种不同珍身份和思考给角度的客源枝进行点对点莲的直效宣传吓，更能够打但动一些有度辜假计划的潜蓝在酒店客源迁，达到一举庆三得的效果滥。墨销售阶段划骑分及各阶段怎主要工作内塘容挪一、销售阶泡段设计粪本案为大型丢度假别墅，站根据现在市饰场实际情况劲，未来市场生发展方向，身我们把项目贤的营销周期也化分为以下泡几个阶段。鲜1、寻汉筹备期：首通过营销推引广策划，明录确营销推广乘的总体思路耗和策略，对莫营销推广组朽织实施，做震出初步安排铸和计划，通捉过售楼中心店和工地现场亲的建设包装件，树立楼盘脚初步信息，匆反馈市场信吵息，完成销靠售前的各种芬准备工作。耽2、交撒引销期：谱晶(分为内部掉认购期和开贺盘期)于贞通过对楼盘厚综合形象的测树立和推广蕉，提高楼盘焰市场知名度色，向公众灌径输项目的主责题思想，了谨解市场反应嚼，市场实际形需求，检讨偏价格策略和悠推广策略。春针对市场的爱不同需求，果以针对性的裁“蔬卖点抱”聪进行推广。驱引导消费者芦对楼盘的关脸注和认同。毁核对目标客毅户群的划分旱，针对讨“损卖点该”织制定更有针忆对性的推广胳策略。直3、强销期闲：已这时消费者逮已对楼盘形纯成了初步认恐同。本阶段闻将通过样板偷房参观活动竖、业主联谊背活动，对工踢程进度、工鲁程质量、物匠业管理、会管所设施、企战业文化等综教合宣传，进宿一步强化消钓费者的认同侧感，刺激并魂促成消费者驴的购买行为微。间4、续销期休：抛针对消费者窗对楼盘认为迷存在的问题果，通过各种意促销活动，骗做针对性的椒宣传销售。蒙5、清盘期舒：矿在楼盘销售烦尾期，对楼汤盘的环境实吉景加以报导舍宣传，对开停发商实力加同以肯定。聘喘请知名物业脊顾问公司加愧盟物业管理破，扩大物业胀管理公司宣撑传力度，最象终完成项目科清盘。毙二、销售阶亏段划分屈2003.纤3.1灾

—

路2003.融4.30澡竖筹备期达2003.达5.1友

—

斜2003.垃6.15畅纯内部认购期办2003.矿6.16煮

—

槐2003.肃6.30未接开盘期庄2003.赶7.1祥

—

象2003.弟9.30龄密强销期评2003.昌10.1鉴

—

呜2004.捧岗11.30优谢续销期纤烈2004.巡12本

—

别清盘期锅以上阶段划柔分为我方初宋步设定，详筛细内容待贵剃司方案确定蜡后再做调整唱。态三、掩阿各阶段主要眠工作内容混1、饮针筹备期桂任务：入市公策略拟定，贷相关资料准竖备，办理入齐市手续勾工作重点：得·

骡建筑设计定梢案拖·

恒互动园林定携案冷·

刃行销策略定浅案艺·

轧研究市场情厘况舟·

卧召开动脑会慢议绩·

倚拟定公关（自PR）活动防及促销（S面P）计划蝇·

趴确定产品推还广的造势活乌动论·

雁售楼资料（洽户型图、售浊楼书、认购庄须知、价格串表、项目说严明、贷款利调率表及投资谅回馈利率表医等）准备齐套备深·

拣会所经营项静目定案雕·

猜会所布置图股定案留·

舒接待中心及需样板房设计果制作辈·

活小区大门及稍入口道路制惑作完成绩·

诉广播稿制作彩·

邪电视广告制登作怀·

青报纸广告制菌作亡·

劳销售人员招哀聘与培训桥·

谁现场POP浙设计芹·

撕确定销售组艰织架构告·

辅工地围墙设刚计制作领·

姿路牌广告制蔽作发布，引腰起注意，吸杰引客户奉·

拒车身广告制悲作发布膀·

未模型厂家定录案制作妖2、刑好内部认购期阔任务：畏1、名冬散布扩大知蜘名度漂2、告知业渠界与媒体造显成耳语传播愉3、拦截其脾它竞争物业零客源功4、辅强极力塑造产秧品形象，引骗发消费者一诞窥究竟的欲批望制接上页饲——棉特色业务：叙代办各种公锦用事业费；饭禽代购车票、矮机票；伏代订送报刊蔽杂志；俊代聘请家教笋、保姆、家登庭护理；洪提供打字、承复印、传真与、电子邮件侍服务；旨提供常用健架身设备；郑提供各类书嘱籍、报刊杂协志借阅；陡承办各类生省日、婚礼庆蓬典活动或各四种聚会；悔日常健康医害疗诊断，提毯供常用药品旧；拆洗车、汽车躬美容、衣物筝代洗、搬家呢服务；肾提供照顾幼络儿、接送小奇孩、陪伴老廊人、护理病关人、家庭烹波饪、临时管讽家服务；哑业主或使用培人委托的其判他服务。歪——铺经营业务：贷室内装潢；电器维修；商务中心；代理经租；房屋置换；其他服务。唯附：答行置信社区成送立的业主协兴会与队伍暖1）用铺置信业主读描书会遍2）环瓶置信图书室最、阅览室利3）伙龙卡拉OK爱沈好者协会产4）翻瓦旅游爱好者遇协会遇5）步烈乒乓球爱好齐者协会陪6）董乘卡丁车爱好坛者协会扇7）罗积保龄球爱好笨者协会页8）浙谢棋牌爱好者种协会（象棋闷、围棋、麻微将、桥牌等付）笋9）担芬置信主妇联焦谊会删10）追询儿童素质教恰育联谊会桑11）艰吉美食烹饪爱床好者协会个12）辛税美术书法爱砍好者协会世13）俭飞置信业主摄稳影爱好者协豪会谈14）暂刻美术书法爱宿好者协会烧忘15）闭伍置信业主服该饰爱好者协厅会争16）煌曲置信业主艺泼术团辅17）邀蓬置信业主钓醉鱼协会满18）精灿置信业主运院动爱好者协俭会（羽毛球杰、篮球、足略球、网球等的）齿19）置锋竞技麻将会填员俱乐部锅20）辈打健身、美容则爱好者协会然音乐音响爱盏好者协会揪21）秀绍置信球迷协件会带22）钥愚置信业主足惭球队乳23）呀愚置信业主老碎年协会（老迷年自行车骑猛游队、老年雅腰鼓队、老资年艺术团、声老年交谊舞暴协会、老年屿气功协会、择老年合唱团座、老年茶庄素、置信老年洁健康特护中刃心）兰“持置信生活方疫式撕”喷辉煌回顾贼1、挑穿1998年袭4月，蜀兰虫大酒店一期乳客户恳谈会港唱出了置信蹲生活方式的校序曲。范2、沫返1998年闪7月，青城及后山电信宾耐馆二期客户嘱恳谈会。洲3、终斩1998年勿7月，以高尚昂的年薪聘黑请香港物业器管理专家，睬为业主提供兴港式物业管沃理，并把置慢信购物广场皂交付蜀信物林业管理公司鸣经营，补充灯物业公司收卖入，以保证府置信业主长猎期享受高质思优价的物业贡管理。役4、港冈1998年落8月，置