安徽合肥白马公寓项目全案定位推广报告

纲要——第一部分项目所处市场环境分析一．合肥市目前办公楼发展及销售状况综述二．项目地处周边办公户型分布及销售状况三．项目周边小户型目前推广现状分析四．推广定位方向第二部分本项目目前推广现状分析一．目前项目公寓营销过程的主要问题表现二．项目后期推广方式简述第三部分发展及营销推广定位一．项目发展定位二．项目推广定位三．项目价格定位四．项目案场定位第四部分本项目后期销售商务条件简述一．销售组织架构形式二．销售佣金比例简述肌第一部分颈项目所处库市场环境分槽析冷一．合肥市乱目前创办公楼奸发展截销售状况综仿述作顶1．起步较这早，发展较最晚撒近几年来，纤作为住宅新注锐产品，小块户型逐渐成引为市场的重上要角色。小播户型最早在遇上海、北京案、深圳等地击流行，主要吗是由于经济就的发展带来吹城市区域的陕不断膨胀，躁城市中心区渐域土地成本融上涨，大户面型的居住成骨本迅速提高迈，从居住和费投资的角度贡来说，小户凭型成为区域城首选。絮在合肥，早除在90年代后开始，自三心荣大厦开始清，小户型酒闸店式公寓便状开始在合肥穷作为投资型考房地产产品老已在市场中肚出现；但经伞历了该项目屯2次市场兵水败之后，合身肥居民对于岛酒店式公寓隙类型的小户哈型产品的投原资概念的认它可程度急遽风下降，在2央000年到境03年间，渔在合肥房地绵产产品中，活很少有小户膨型公寓的身醉影，但自0克4年开始，屈小户型公寓保形态产品逐浩渐走热，其谦投资优先的造功能及所具辨备的酒店式副服务等功能作，成为了多慢数投资客户工的首选渠道埋，也使得合汤肥的小户型访在此之后获飞得长足发展姐。勺2．政策推抗进，发展迅津速政在国家及地暗方新政不断呀推进的状况汉下，合肥房欺地产市场受阀到的冲击也灵非常巨大：张金融政策，佩抬高首付，采增加利率，陷增收税收莲等方面，使凳得传统结构绍、面积的住藏宅投资比例他急遽下降，疮使得户型小辩、总价低的电小户型结构劣成为市场投腐资新宠，近饼期发展较为好迅速。屿规划限制，兴06年后，钻由于政策规古定的项目规猜划90平米伟一下户型不暂少于项目总优体量额70促％政策的出势台，使得新关建项目产品真结构中，小筹户型成为了贸必不可少的丽产品类型，鸣其中30～莲60平米的野公寓式类型辈产品在各类壶项目中都占能有了一定的漆比例。坑各种政策的蜡限制，使得拿占用资金少祝、投资风险蝴小的公寓式誉小户型产品丝成为了市场衣新宠，此类德产品逐渐发志展并在市场该中占有一席尽之地。谁3．同能兼始备，市场认惰可庭自06年开牲始，合肥小荡户型开发已某经成为合肥警整个房地产厉市场不可或托缺的产品，猫从苹果公寓家、国际商务半中心等产品伶开始，逐渐瞎发展成为这杰个市场中的姨重要组成部直分呈；放04年开始断，国际商务捞中心、盛大乒国际传奇汇咽、元一等产硬品都有大量皮的小户型公趋寓类产品投奉入市场，并慧取得了市场届的认可，销年售并未遭遇迎很大阻力；骨05年至0超6年，小户枝型产品如雨废后春笋迅速阵发展，且分胶布区域呈现梯出与经济特舌点相适应区倍域分布特点鹿，主要分布史区域为：蚊高新区（蜀洽山区板块）惕，谢以公寓式办菠公为主导功孙能的产品，像如城市风景天、徽商等产籍品；岭中心区板块誓：抖以投资、公攀寓式办公、弯酒店式公寓狡等为主导功撤能的产品，风如金色巴黎让、兴海都市竹公馆等产品奉；而新站区板块响：岔以自住、投臭资及酒店式武经营型为主赖导功能的产槽品，叔盛大传奇汇牙、元一、温冠莎杰座、u馋town、读城市之光、布天骄国际、赵天龙公寓、鹊浙江商贸城北等产品。迈综合而言，赴新站区作为芝交通枢纽、觉新兴的城市芽副中心，区霸域市场对于盈小户型产品牺的认知及认植可程度较高牺，且小户型爆产品市场投讨入量最大，剖市场竞争也章最为激烈，叉但同时也表真明，在新站净区，小户型悬公寓的市场扁接受度也较理高。洪4．竞争激答烈荷，参差不齐心在目前所有棒的小户型产蚀品类型中，奖在其市场推甚广中表现出游了各种不同迫的定位，其耍产品也表现辜出了不同的峡层次，有全寒装修的精装某小户型，如涛天骄国际、关金地国际城偷等，大部分即产品为毛坯碰标准。惰表现在价格义上，基本价概格水准一般姥为3000卖~4000就元/平米，科但最低价格握也有200病0元/平米樱的均价水准掌，且分布为该同一区域，绳如新站区浙坝江商贸城与冤天龙公寓的糊价格差异超蛛过1000托元。规因此，无论普其产品的定独位如何，各役种外在的价访格表现，已叫明显表现出湾了同类市场楚竞争的激烈冬程度。唯二．项目地昼处周边小户停型分布及销极售状况指如上所述，肺新站区作为伍城市交通枢虚纽的城市功钱能区域，水成为了合肥抖目前阶段小酸户型发展的学重点区域，绣出现了诸多奏的小户型产薪品，其中包腊括本项目在执内。而在本醉区域内的小燥户型公寓式巧产品的市场剩、特征、供爽应量、销售兔价格及销售即状况如何，浓将是本项目涝后期推广及禁销售的重要隙参照依据，落因此我们将女对区域内的贫竞争产品欧进行重点分厅析。织项目名城吓光大公寓桐天龙现代城疫浙江商贸城里U舅－town喷城市驿站假天骄国际盖温莎杰座要规模衬10000控0平米推20000推平米由80000纱平米逐12000轨0平米秩50000附平米朽73000幼平米后10000脖0平米手套数搭5优6殊0套碰273套腿320套脊1000余弹套陈440余套禾540套怖820余套仪60平米以皱下套数技560套季273筑320套子500余套名300余套谷450套壁820余套努均价概3000元柔/平米仿3700元弟/平米繁2700元旁/平米浇3岭8赤00元/平酱米衫2800元陈/平米叼3灾8哗00元/平诚米絮3摆80匹0元/平米常定位勿商务公寓较精装酒店式召公寓肠公寓式办公能公寓式办公管单身公寓、鞭办公选酒店式公寓壳办公虑商务公馆凳销售周期蓄2年渠10个月幕1年虽半年猜10个月暖半年哭1年块销售进度誉30％楼70％该50％寨40％贺70％讯50％抄40％猪公寓陷剩余套数业300套象70套瞧150套押300余套询140套应230套私500套拾装饰标准邻毛坯尸精装钟毛坯涝毛坯予毛坯剥精装悉毛坯塔客户类型逗投资、办公陷投资、自住括、自营士办公、自住怠、自营技投资、自住耕、办公胶投资、自住限、办公慨投资、自住凳、办公旨投资、自住脂、办公乘在以本项目互为核心的区发域内，即将惜有至少两个泻以上的项目访即将在年后跪投入市场，疤即如五采洲商城商铺肢及小户型公拾寓，市场投绞入量约为络8污0000平则米，浙江商卫贸城二期项搅目垃，小户型投挡入面积约为因5梁0000余僚平米，是本郑项目即将面右临的直接竞池争。虫三．旨项目周边小燃户型目前推仰广现状分析降及未来预期役1．现状分匙析译1．1各拔类项目众多辽，市场保有仔量大苹从上述分析贫中，我们可本以看出，在蛋本项目所处觉新站区周边曾地段，小户暑型公寓产品鸣众多，在以夜项目为核心钓的周边50绣0米范围内锣，直接竞争俗项目有光大禾、天龙公寓共、浙江商贸草城，以及即临将出现的五需洲商城和浙挥江商贸城二鉴期项目，总晃竞争体量超矿过10万平应米，约20假00套；在灰项目周边1意500m范沙围内，直接拘竞争项目有葬金色地带、吧天骄国际、胖温莎杰座、症城市之光等鬼项目，且定块位高端，竞烟争体量达到葬10000国0平米，同搏样为200选0余套；目间前除五洲商题城项目及浙勿江商贸城二践期外，所有狮项目均在售遍，对本项目拣讲造成直接键竞争。屠1．2品巧质参差不齐旁，市场鱼龙鞋混杂懂从竞争产品壤的品质看，崭在项目周边摧500m范寨围内项目建夸筑品质及装怠饰标准评判聋均为中低端贸产品行列，卡光大、浙江厌商贸城等为矛毛坯标准，脆而天龙公寓伙随为精装修斧公寓，但其芬装修材料及浙装修质量存丸在很多问题韵，客户口碑涝并不理想，征客定位为低果档装修公寓南。炸而在项目1宜500m半摇径内的天骄尖国际、u镇－俯town及斜温莎国际等络项目中，天浙骄国际为精福装修公寓房乳，而u－t盐own及温湾莎杰座随为由毛坯某，但基于社南区整体品质苏的高端定位寺，从其配套妄、规模及体螺现的思想等丸方面，均表攀现出了高端林产品的特性窜。擦因此从周边秩竞争项目的讨品质看，本无项目所处新报站区小户型揭公寓市场品痕质参差不齐向，竞争呈多侦元化趋势。留1．3价勇格体系混乱耐，同类竞争歌明显集从上述分析须中，我们可暮以得出，在山项目所处新卷站区小户型裳公寓市场，技其价格体系罚呈现出较大庭的市场区间确差异，最大祸落差将近2泪000元/茫平米，搬造成了客户喊选择的多元挺化倾向，与柜品质竞争类点似，多元化赌竞争激烈。顺从各个项目遗的销售进度禾和剩余套数粮参数看，目置前项目所处疮新站区小户被型公寓市场防的销售状况旅存在较大的屋市场难度，系无论其销售约周期的长短陕程度，其销呈售进度到目任前尚未有达贴到绝对去化丈的程度，表肤明了市场抗柳性的存在。的而同类产品倒的多元化定络位及价格体穿系，使得市摇场更具有风皮险性特征。立1．4推门广均无主题灶，同质竞争抄激烈泽从项目推广踩的角度看，撒各个项目在讯其推广中，肺均无对小户腊型产品作出暮明确的定位箱，都表现出狐了其功能的衬多元化，而形未能就客户玩投资及自住木层面进行有英效界定，并熟未能为客户魂设定投资回配报等解决之民道，而作为蒜小户型的居冰住、办公及涛经营性酒店侍租赁功能的妈均好性体现多，无法在目壁前的市场竞跑争中脱颖而邮出，其推广处都流于就产兼品而产品，泽造成了市场世的同质化竞贿争的程度加晨剧。捏2．未来预半期马2．1市逼场增量加大都，区域竞争熊加强袄项目营销推焰广的关键性幅关注因素，洲一个重要的聚方面是对于峰项目所处市诱场的未来发墨展方向的预里期，从上述芦分析中，我暖们可以得出怖，在06年屈度末到07闯年度，本项掏目周边的市王场增量加大涝，无论是在净建项目或是鱼即将投入的北市场竞争，掩整个同类市担场将是一个帜非常庞大的厦小户型市场胆供应体系，晨而从目前的图销售状况看纪，在目前有清效的客户群识体中消化本徐项目600穴余套的销售匆，将会面临狼一个激烈的详竞争态势。桐2．2定戒位逐渐走高魄，价格竞争袭加剧使从项目周边剃的新开项目筒看，06年妄度中期新开因的金色地带澡、天骄国际搁、温莎的项洒目定位都逐鞠渐趋向高端燕，而从本区裂域市场即将绪出现的市场悟增量，椒高端配置必勾将预示高端店的价格体系杠，从目前市推场中的价格进体系中，我辰们可以得出林，价格两级堪化倾向严重蜡，而精装修扁的高端产品充的去化更为厅迅速，因此猫可以看出，疾目前市场中框的需求量应者该集中在中遣高端产品系刑列中，而价退格竞争也主屠要表现为高烦端价格体系扣的竞争。洽2．3品阻质逐渐提升饿，高端竞争貌显露撤从旧房改造明项目，到打详造全新生活松概念，本项列目所在新站姻区小户型市拼场中的产品渗定位目前阶球段也出现了吗两级分化的慎严重对立，唤从高品质的法社区配套，饱如天骄国际饰、u－to猫wn、温莎霸杰座等项目蜂，到中间国情度阶层由旧酬房高造并实匀现精装的天板龙公寓，到嫌浙江商贸城其等配置较为确低端的项目冬，各种产品酬的品质分布世并不平衡，兴从销售状况篮看，高端产呆品的去化却牲表现的更为鸡顺利，因此贷，在后续的午竞争销售中秩，高端竞争刮将是一个主刷要的竞争类姿型，品质区芳间高端、低圆端的竞争态料势即将减弱除。誉四．看目前项目周耐边客户购房日目的分析旅从上述竞争坑项目的分析疾中，我们得弦出剖依据项目的虽各种不同的粗定位，依据毙定位给产品贡赋予的不同颂的定义，客器户群体在实屡现购买行为普时，也形成盆了不同的目咸的性，具体途表现在如下约方面：睁1．投资为白主境从各个项目复现场反馈的灭信息看，多野数客户以投网资租赁为主厘要购房目的姿，根据项目貌的不同特点蛋，多数选择换购买并实现签租赁作为房裹产投资的主头要方式，且暑在目前已经蹄实现交房的估天龙现代城育项目中，原卫有自住客户服比例至少为既40％以上缠，而到交房草后委托售房稼租赁的客户驳群体竟然达射到了60％挎以上，及投译资客户比例印至少为80哥％以上。阳从功能角度愧分析，自住汗、办公、酒障店经营等较锐为灵活的使滨用功能的小绪户型结构，嫩也相对适合陈作为投资渠夺道获取长久植利益。变2．少量自雷住滑从现场客户逝统计的数据悦分析，90趣％以上客户将为二次购房蛋，即已有自忧住房，选择派小户型主要胸作为投资行祥为，而自住坊比例非常有画限，无论高恭端或低端产就品，自住比帅例不超过2正0％。榴3．少数自沟营祖在通过各个粥案场的客户困调查，我们闲得出，在实痛际销售中，搏有一定数量图的客户实现捆批量购买，高同时购买多赵套公寓自自禁主经营快捷凯式酒店，如啄天龙现代城职等项目，有斥客户直接购遭进至少15催套以上房产行作为自住酒国店经营的方疼式，龙自住经营。央而此部分的怕客户比例并耳不，但在项恢目体量中所残占的绝对值束较大。助五筒．限市场综述诸在综合分析慢上述状况后搬，我们综述卷本项目所处稼新站区小户嗽型市场的综煌合特点表现左在如下方面极：感个体项目规辅模不等，但须总体市场竞添争激烈；阵价格体系两笋级化明显，兽高端竞争激信烈；在产品定位模喊糊，具体表真现为产品功锐能定位模糊古；恒客户购房以盏投资为主，蛾自住为辅的利购房目的疾，并含有少斧量客户实现费自主经营的犁模式防。招综合分析上螺述状况，我诸们需要在后扔续的推广中解明确方向，葬结合市场特颗点制定正确胞的推广方式妙和营销手段脚，以特定的创营销手段和马产品属性定筝位，区分市遮场，实现诧加异化竞争，鲁减少市场阻益力。趴第二部分烛本项目目狸前推广现状宣分析饥一．目前项垫目公寓营销村过程的主要倒问题表现算从项目目前盏的销售状况寄看，本项目跪在营销过程勤中级持续的销售匆周期已较长劝，但销售成晓果不明显绿，销售阻力莲不断增加，佳问题点主要并表现在如下鄙方面：卖1．推广无五主题，陷入致同质竞争厦本项目在前扶期推广中，掘由于其主攻堵对象为白马蓄二期服装城缠商铺的推广宫和销售工作同，而针对公遗寓部分未能游作出明确的翠产品属性、湖功能定位及祥市场推广中原的主题定位历，造成了在双推广中与其遭他项目进行足了同质化竞犁争的状态，纸形成无重点京、无中心的简态势，使得粉项目经历了妨长达1年的果销售进程尚照未能实现大石部分的销售追。善同时，在项尖目定位中，齐前期300答套小型公寓筹主要定位思茶想是，意图州作为白马二罚期商铺部分津的办公、居蚕住及商品展渔示空间存在赶，主要依靠优商铺部分对圣于居住及办存公的需求实息现去化，而冈事实证明这秘种定位偏离婚了项目的实更际情况。启主题形象不技明确，在项包目推广中，除公寓部分是优从属于商铺处的销售，从帮公开的项目倾形象看，白陪马公寓未有弓一个系列的血明确的和公稿开的形象进导行展示，只劫是有少量的绩媒体广告进避行了推广，康未能形成一叫个鲜明的主灶题。驻2．推出体摘量大，自我鼻竞争激烈丢本项目在前漫期推广中，郊无主题推广迎造成了同质脑化竞争的状云态，但项目帆一期推出的俊300套的舍体量也是一扁个主要的问泉题，在无明父确项目功能专定位和客户仗定位的基础稼上，环面对大量的君市场竞争，货也造成了项四目的滞销状匆态。立3增．营销手段术少，娇依靠自然去攀化个在对项目销较售现场的考忆察中，我们右发现现场基旬本无销售物额料和道具，此所采用的营睛销手段也仅李限于销售人摧员的一对一研沟通，包括钳正常的媒介烤推广、板房繁展示、模型魂制作等方面模均未作考虑走，600套稠的体量推出恩，而依靠自棚然的销售去滤化，是一个支很难实现的肿销售任务。塑4．熄客户无定位战，依靠商铺逆客户怒在前期推广首中，通过了粱解，本项目掩在销售前期灵准备中，在缴客户定位问彻题中，其主次导思想为依狸靠商铺部分拼的客户对于治居住、办公乒、商品展示报的需求实现蹈小户型公寓袍的销售，而表对于目标客供户群体未作卫具体的明确悲界定，从项凶目现场的数照据看，公寓煌部分的客户格的确主要为填商铺部分客忘户为办公、睁居住及商品贱展示购买了筐部分，但已专经发现，单依纯依靠商铺伤部分客户的酒消化能力已耐无法完全实苦现300套值的销售，而赴面对项目本否身实际60字0套的体量端，商铺客户僚的消化能力孙更显得后继姑无力，因此已，在后期对室于目标客户持群体的界定隐需要扩大范糟围。嫂5．熊案场无特色翅，不利销售清推进鸡本项目销售宁现场目前设胳立在本项目期商场部分的颗内铺，从功集能性看，设遭立在商场内夺铺有利于客岁户感受商场除内部的商业幼氛围，便于影商铺部分的校去化和销售趴，但本项目弟目前销售现波场不具备公扫寓部分的销挑售和展示功刚能：谣无公开展示混部分，标志犁不明显，难来以发现；蔬场地狭小，晃无法展示更浅多的小后道泉具，促进销祝售；爹商业的繁荣饶与居住功能矩在某种程度装上是一种冲描突，两种不慢同的主题文换化在目前阶宫段的对立性鉴尚未完全表抗现，但后期兆的另外30嫂0套公寓在柄推出之后，在这种冲突将卖会更加明显尺。寇因此，在后糕期推广中将榆需要从现场舍部分开始改絮观项目的整圣体形象。冶二．项目后症期推广方式稳简述爹综合项目所向处新站区小火户型市场及极项目前期推风广的问题和桌现状，本项惜目在后续的沟推广中将重菠点从如下方诞面改善项目斯的综合形象满，从推广意衰义上讲，是照重塑项目形罪象，使项目璃以全兴的定壶位和系列的晃推广形象面泄对市场，实存现区域化市晨场竞争。杆1．突出鲜扭明主题，营治造项目特色僻避开从属于肠白马商铺的筒产品属性及冈功能定位，早打造个性鲜名明的公寓主复题特点，房将项目公寓妙部分与商铺懂部分实现有商效剥离，重扎新启动市场海攻势，营造练项目的全新赤市场形象。链2．运用营办销技术，促袖进现场销售同动用各种营乳销技术，如多结合即将成璃型的现房优宏势，制作样流板房，通过盼现场展示增睛强项目的说庭服力，制作疑现场销售道返具，比如单狸页、产品介绕绍、模型道隶具等，系列形、深入的阐望述项目的优原势，实现情许景式销售。袜3．夹区分2种业携态，单项重秃点推广秒营造公寓部脑分的特色鲜抗明的主题，舒改变公寓部宁分从属于商股铺部分的形邻象，将二者葱剥离，实现森有效的互补梨式的独立，光变相互牵制庭为相互促进锹，对公寓部昂分进行重点逐推广。瓜4．重新组川织案场，提亿升销售力量叛对案场形象被、案场销售约人员及销售泻现场的综合堡改造，提升舅销售展示中疲心的展示功地能，实现系摸统、深入的疯介绍产品的天功能完善，袄并通过销售逼人员的素质气的提升，加省强促进销售饱。闲5．改造产所品品质，塑霸造全新形象仿对项目产品成部分实现局凭部改造，排局部精装修库；同时对投本资方式、经湿营方式、服垂务内容等各咳方面进行综员合提升，给刚予客户明确咳的投资方向歌，实现项目宜的快速去化慎。滨第三筐部分锁爹项目课发展及营销研推广定位完一．项目发霸展定位植此项所阐述掠的项目发展浮定位及项目劝的产品属性浓及功能定位催，依据本项瞧目小户型公星寓的产品特预点，我们可宁以将项目的领产品属性定辽位为狼酒店式公寓梅或公寓式办舌公物业类型滥，从功能定膨位看，本项茶目该如何定触位，我们将劣从如下方面栗进行分析。踏1．小户型粥发展历程讽从全国小户满型开发及销霸售的历程分添析，小户型足的发展经理球了如下几个狠过程：所小户型第一捞代：凭球鸦叙喊单身宿舍何/SOH画O择[以北京现耳代城为代表塞]烘以安居和过起渡为主要功益能。贴小户型第二瓦代：裁径污添经济实惠型胜[奉低总价、交男通便利、设惕施增加含]盖以年轻生活描方式为主要瞧功能。乒小户型第三馅代：团多元化整合费功能，空间好多样，错层态、跃式、小客复式、创意持夹层、共享遇空间；酒店竹式服务；粘小户型第四翁代：[升级料版]有堡赚自用领先优担u逮绩自用豪华粉榆u肢防自用终极泪口u池架自用旗舰型港[际集自住公寓不、酒店公寓进、个性会所挨、差SOHO驳握为一体，艺MALL蜂式星级公寓先；直指成功校人士；功能倚强大、全面唇兼容；扰小户型公寓脚发展历程及饺其所表达的症核心概念的滋研究，寻求郑在发展水平燕及产品所能共挖掘的生活奖内涵等方面蛛进行有效的客提升，并使主之称为本土忍小户型居住以、投资的迅行业标准炼，称为其他民项目效仿的日目标，其发寒展史是必要旗的条件。绘因此，从小固户型发展阶臂段看，本项善目具备了目响前阶段小户路型发展第四棋阶段的所有移属性特征，悼因此在项目秒属性定位中绘，我们赋予膏项目的第一特重定位：灶第一重定位模：领衔合肥鲁小户型公寓策最高形式。臭2．店小户型产品公概念集合慢在对小户型据公寓的概念静进行分解的赌过程中，我满们发现，在岩全球及国内尚小户型公寓化的居住概念亭可以闷分为右如下方面：仙1尾．菠单身公寓：腔类似于大企闯业的单身职治工宿舍，策两梯20-呢30户，面室积较小。是疗小户型的初土级、低档产护品。挠2院．免单贵寓所：划单身贵族在头城市中心区动的辱“眉第二居所峡”曲，时尚小户驴型，档次相瞎对较高。疮3宗．拌青年公寓：微适合于年轻最人群居的，糊具有较完善雕配套的综合傅社区，实用朋、便捷、活邪力、动感。竖4巴．诊SOHO：愈现代家庭办运公生活空间晋，适于独立接创业一族，添商务居家合座二为一。功舒能多元、空夏间灵活。钥5围．栏SOLO：孙城市精确化损住宅，全非功能独立空夺间，卧室、屈视听室、起烫居室、客厅校、餐厅、沾厨房界限誓模糊。颈自助式小尊根邸，24小数时自助服务横功能配套。嚼6餐．单SOGO：爸市中心大型尤商业区内的坝纯居住小户绍型。假7峡．爸SOCOO秃L：糖“花酷文化巨”伞、碑“吩酷视觉新”恒主题性设计慎化公寓,切短合中青年心嫂理特征的视势觉化居所。悔8客．拍酒店式公寓苏：期采用酒店星桐级服务模式铲与管理特色画的高档次小跪公寓，70更年或50年梢的住宅或办疯公产证，楚类似于全装船配置的酒店恰套房。材9槐．线服务式公寓陪：贝酒店式商务挤服务与管家坡式居家服务捡结合的全功直能全天侯服楼务型高档精颗装全配成品炮住宅。宜10友．雪公寓式酒店张：裙酒店产证性季质，40年展产权，可分奴为有产权和塔无产权两类翻，属酒店内色部的行政套猜房。不11膝．疫CONDO浊：捡国际级共管式式独立产权题式服务公寓讲。提公文包战和简单行李薯箱即可入住付，可分为：掘他苗遵穗制A巴、桶纯投资型市跌中心劲CONDO帮；吃B傍、扇度假型风景储CONDO骄；马C办、土工作室型产容业堡CONDO偶；自地闯申利蓝唉D里、愤居家型浪漫踏CONDA个四种类型袭。蚁12疑．讯STUDI烈O：团创业工作室镇与住宅的结谦合体，有明惊确设置的私气人工作空间匙，其他功能地空间融合。育深受自由工辣作者喜爱。脾13肚．呢商务公寓：货商务+居住捆复合小户型枯,更注重商列务环境与商削务服务,有陈办公产权。探14处．泛商务酒店：钳为都市商务溉精英定制的哄纯商务化酒岭店套房,与淹度假酒店在炮配套上有明闪显分别。左15营．迫私人酒店：丧PRIVA舍TEC督LUB[H港OME-H悲OTEL]焰属共享式艇酒店与酒店折式公寓的中孩间形式，是脚全球富人专凳享的全新置棍业形态。姨强调朝“餐豪华酒店昨产权私有化鹅、管家级服风务私人化、携超奢设施含私享化、井至尊配套国即际化津”房等至高标准棉。属综合用掠地性质,有折70年产权累。辰16聚．班CASA：习国际家居私果人主题寓所条。由国际顶酷级品牌家具偷、家饰品装培修陈设，以倒业主个性与贿品位度身订给制的，极具怀设计感的主茫题化私寓所框。牢17座．助YOHO：请风尚中青年勾创意特区[酷港式青年居档]。精致动喜感，魅力无火穷。携18贞．递LOFT：鸦源于工业时倚代的大尺度具挑高的厂房标空间，是艺靠术家、创乒意精英青睐祝的居住方式醋。多层次空痰间格局，自贫由分割，功催能多元。坊从赋予本项陶目的目标功经能定位看，纷本项目从目敲前的销售状捐况及未来的禁功能设定，益本项目即将敢包含办公、牺居住、酒店傅经营、高级举物管等功能舌，从入住形逗式看，我们幅想要打造的禁生活状态式床便捷式居住锐方式，即提扭公文包即能处居住的生活精方式，因此各，我们可赋泽予本项目第汗二重产品属明性：源第二重定位玩：国际级共续管式独立产旨权式服务公痒寓，精装修鸽高品质众3．舱产品朗定位着因势而动，晶结合项目本兄身的特点，镰以及目前市想场中的小户遍型公寓的销垮售状况，欲震突破目前的激销售瓶颈，注须建立属于昂项目自身特碗有的性格特竭征。缝结合本项目读产品定位，妻同时结合S别WOT分析增中关于竞争圆物业的发展鞠水平，我们僵需要对本项夹目进行全面篇提升，在现艘有竞争物业分定位的基础丹上进行败质技的提升，抢飘占本地小户率型市场高端惨定位，创造今概念及其理济念延伸，打爪造本土小户适型公寓的锐全新标准买，并达到投祝资小户型称猫为一种时尚泽的要义。挥3．1仗产品属性定存位：逗关键词罗列政：像东区、白马饿繁华商圈、获铁路交通枢朵纽、非商业仪配套、精装司修、高配置走、高端定位挡、成熟品牌拍、酒店式服藏务孟……栋产品属性定俱位台——车新站区煌枢纽商圈量精装星级周酒店式栗CONDO揪公馆湖引领第四代趟小户型风尚诠释：遥此种定位主留要从小户型港发展历程的第角度去发现些项目突破点斧，将项目直摩接包装成为鉴小户型第四摆代：[升级焰版]，钻仅自用领先却前u岁纲自用豪华监挣u墙株自用终极劣塘u启棒自用旗舰型锁业态密。其特点为：撞[财集自住公寓需、酒店公寓宵、个性会所饼、杠SOHO原剖为一体，波MALL屋式星级公寓启；直指成功渠人士；功能押强大、全面痰兼容；锁从水准上，快直接拉开与汤本地市场的剥差距，引领哥一种时尚。袄3．2扁由产品本身膀所倡导的生点活模式定位关键词：胆长租或购买满后长租、仓商务型则（SOHO行派、皂STUDI员O颜系、纯办公宴）、鞋投资型仗（长租或管单理商返租、带中长租，适辨时转手）伏、商旅、自斤用娱乐、委僵托管理经营棋……贞从以上关键容词中，我们岗可以得出，剑在本项目所苹表达的功能箭即生活模式握上，是一种轮“靠多元化伙”五的生活方式降，结合了自伪住、投资、崇商务等各个征方面的要义蜘，因此它是晌一种摧综合的、多趟元化的、全总新的、领先攀的竭生活模式！拜鉴于此，本滔项目具备了口小户型概念顺中除了蝇〔宰16还、CASA率国际家居私晌人主题寓所更〕挡、乌〔湾17卫、YOHO陡〕颤、稼〔18、L嫁OFT：源时于工业时代内的大尺度挑待高的厂房空拘间，是艺术票家、创意汽精英青睐的何居住方式。崇〕孟外的所有概善念：泼1绸、单身公寓另/摊2咳、单贵寓所境/嫁3坑、青年公寓姑/日4腹、SOHO拼/卧5都、SOLO鱼/棵6脆、SOGO虹/觉7占、SOCO减OL/半化8初、酒店式公铺寓/虾司9洪、服务式公神寓/个朽10盲、公寓式酒鸭店/摔【肺11戏、COND对O：国际级佣共管式独立盛产权式服务抄公寓。尿提公文包和湿简单行李箱喊即可入住冷，可分为：续A硬、纯投资型维市中心CO唇NDO；炒B予、度假型风女景COND刊O；应C芒、工作室型随产业CON景DO；艘D羽、居家型浪丝漫COND关A四种类型朽。】/麦忆12报、STUD环IO/消更13汁、商务公寓向/赏14屡、商务酒店粉/宫15御、私人酒店纤。锡4．类产品组合谢定位睛饼乞A．产品组端合原则捉本项目在后稀期的产品组程合中将遵循英“留走高端路线抖、树高新理陪念、定高性壳价比主”梦的原则进行否本项目后期牵的产品组合壁定位，闷具体表现为虽：躲走高端路线菌：引领第四床代小户型公违寓发展潮流撤，运用高端颤的产品配置收，纯粹酒店徒式服务，精垃装修拎包式恶入住方式等丛形式，塑造盆本项目高端先产品属性。佣树高新理念否：采用全新授的产品定位扛理念，打造麻功能齐备的喷condo孟公馆式生活厚概念，将最心前沿的生活令方式引入项庭目后期的日邻常生活，打候造合肥本土穿乃至周边城害市的生活典费范。尸定高性价比屑：以平和的扰心态，结合才周边竞争物靠业的定位，秀将高端产品冈品质、高新沉生活理念和忘合理的定价男相结合，打字造合肥最有降竞争力、最窝有投资前景侄、最有生活使情趣的小户龟型公馆式生晓活，成为一橡个阶段合肥密房产的标竿块。漏依据以上对约于项目产品嫂“译新站区枢纽电商圈精装星黄级酒店式将CONDO敏公馆究”玉的定位，执么行如下的产球品组合。麻B．产品定墨位组合姓超稀星级快捷式龟托管经营酒且店公寓＋酒寻店式全呵护虚自主汪生活空间＋亦A级服务型倚公寓式办公仪＋酒店服务幸配套标的全维度斜组合形态游C．组合定兆位释义抵星级快捷式驱托管经营酒鞠店公寓：设耻定固定楼层穿，并仅设定牢100套全捷托管式快捷祸酒店键客房，害采用知名快萌捷酒店管理坏公司返租已框购公扭寓丸，嫁设定固定利猎率。摘酒店式全呵低护自主生活梁空间：群设定固定楼井层，缴不设固定套傍数的全酒店邀服务的SO够HO公寓，秋以客户自住轿为主的居家截生活空间，皱享受酒店全喝面服务，提纷升生活品质怒。楚A级服务型进公寓式办公袍场所：替针对以办公狱为目的的客岂户群体，提鹿供最完善的僚酒店式服务诊，享受最完丝善的办公配研套条件。重酒店服务配度套内容列举驴：焦6F整观层空间作为牧酒店式服务纠的主要空间扰，设定内部钩服务餐厅、篇经营性咖啡丛屋、美容理笔疗中心、洗伏衣房、健身攀房、商务中段心等；沫索舍据树甲6F征户外平台以该休闲、健身山功能为主，邀设置网球场疾、乒乓球场晚、户外休闲饲长廊等设施罢。籍减每层公共空匙间设定健身颜设施、公共水休息会客室跑等。但D．产品组袄合定位目标早：染宜打造全维度巴生活空间，遥包含居家、欢工作及城市傍泊客的第三康生活空间。注二．戴项目目标客尿户群定位丝三．祖项目推广定旱位苏通过新颖的区案名吸引关引注。帅通过有冲击笔力的创意、东语言发散项摆目买点。苗通过外援支拔撑打造主题锅定位，如采溪用品牌力强恶大的酒店品河牌打造市场迁影响力。边1．豆案名定位方案一：系君悦是·绘博客（小）莫公馆牌或讲城惠市颈·疫泊客荷公馆胃Blog咳，现代网络乏名词，展示粗自我的个性刑空间，将现蜻代前沿的气跟息融入平常眨的生活、工漫作。同时，膨博客谐音描“蓝泊客垄”薯，代表短暂常停泊的地点延，符合小户艇型的基本功渣能。专公馆，近代扯豪门的生活馋居住地，代脱表地位与声将望的空间；遗将现代理念采与古典的概谈念融合，既挪是对现代年旱轻一族的心鼻理需求的把颈握，又能对骂事业有成者愈的地位和欲炎望有所成就汗。堂君悦，谐凉“词君临天下贤”脊与增“姨喜悦牺”常之融合，称爆为前缀，使秀得案名较容植易记忆。革前缀可以用淹引入的品牌父酒店管理公半司名义点缀茄，如劣E家父·唐博客公馆虑等。方案二：景绅蓝都市行俱宫竟绅，代表绅宿士，是品位冬与气质的代酬言，象征居电住、投资者即的品位和气餐质。朝蓝，蓝色，凤代表理想的咳颜色，梦幻板般的理想，执梦幻般的生重活，希冀称帽为天马行空拜的自由者。叠行宫，顾名棍思义，皇帝犁出巡、郊游富的临时宫殿牢，是奢华的辅，是顶级的语，是想如何彩就如何的，蓄代表项目高守端的定位，葱是其他无法稿企及的标准碑。疼2．舰推广主题定奋位进结合调研及惰小户型发展锈历程以及所债表现的生活辞概念，我们编可以得出的著结论是，本总地目前阶段炎小户型公寓开均为单一模柱式的概念定仿位，我们需非要突破。亦从概念本身早讲，原有的阔生活模式是潜一种传统生贪活模式，而艺项目所表达裂的生活模式监，是游移于驾传统生活模丙式之外的另隐外一种全新作的模式，涵德盖了投资、只居住、商务丽、商旅等各险个方面仪，空间更大络，因此我们陈推出的主题映定位为：裁第三生活空搬间！诠释：构本定位可以货从