扬州江都某住宅地产营销策划报告

江都**项目

营销策划报告市场分析竞争分析基地研判客群定位产品定位行销策略市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略经济环境分析江都2006年主要经济数据2006年GDP230.2亿元，比上年增长15.8%；人均国内生产总值22851元，增长15.9%。2006年完成全社会固定资产投资106.2亿元，同比增长24.7%。连续六年入围“全国经济百强县市”。全年完成财政收入238888万元，增长30.3%。2006年房地产开发投资14.9亿元，增长40.9%。2006年年末总人口1068465人。人口自然增长率0.21‰。宏观经济高速发展年增幅超15％财政收入大幅增加房地产投资大幅增长经济环境结论江都近年来宏观经济高速增长、政府财政收入稳步提高，城市化进程逐步加快，城市面貌得到大幅改善。随着未来居民城市化进程的加快、收入的进一步提高，以城中拆迁、周边乡镇进城以及附近扬州投资客为主的刚性住房需求将使得江都房地产市场更加繁荣。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略房地产市场分析城市规划在扬州城市发展中的地位构建扬州、江都、仪征“一体两翼”带状组团式滨江城市群，把江都作为扬州的东部一翼，新建文昌大桥，延伸文昌东路到江都，与江都开发区道路相接江都市近期城市规划规划总体思路：南部建园、北部造城、东西扩容、中部提升城市发展定位：水利、交通枢纽，新兴工商城市城市规模：50平方公里、40万人口的现代化滨江园林生态中等城市城市发展方向：打造以新市政府为中心的北部新城区房地产市场近年价格走势年份2000年2003年2005年2007年价格1000元/平米1800元/平米2500元/平米3200元/平米描述:江都房地产市场2000年左右起步，至2003年前后在城南新区逐步实现规模化开发，以2005年市政府搬迁及“广源城市花园”的面世，商品房开发进入“品质时代”，价格达到2500元/平米左右。板块划分、描述板块划分、描述老城板块——起步市场、零星分布2000年前后江都房地产开发起步于老城区，当时开发项目规模都较小，品质不高，产品形式主要为多层。分布在整个老城区区域。价格在900——1500元/平米之间。其后由于受拆迁进度以及政府大力发展经济开发区的影响，商品房开发逐渐向城南转移，老城区鲜有项目问世。新区板块——逐步成熟、规模开发2003年左右，随着江都经济开发区的快速发展，商品房实现规模化开发，品质逐步提高，产品形式仍以小高层为主。价格在1800—2200元/平米之间。目前成熟度较高，在售项目规模都较大，品质参差不齐。新市政府版块——规划热点、品质首选规划导向、环境好、居住品质最高、认可度较高、教育资源优秀。价格在2700—3300元/平米之间。在售项目品质较好。板块间竞争态势新市政府板块优势：规划导向、环境好、居住品质最高、认可度较高、教育资源优秀、在售项目品质较好劣势：目前无生活配套、公共交通不便、板块成速度不高竞争分流老城区板块优势：地段、配套成熟、教育资源优秀劣势：小高层、居住品质不高、单价高竞争分流新区板块优势：配套齐全、成熟度高、认可度高劣势：居住品质一般、开发接近饱和、在手项目品质参差不齐市场环境结论经济环境宏观经济高速增长，城市面貌逐渐改善，居民购买力大幅增强。地产环境房地产投资大幅增长，目前开发主要集中在新区和新市政府板块。新区占据配套优势，新市政府享受市政府规划优势，居住环境好。板块竞喊争态势未来老城夫区板块强男势崛起，答形成“三分天下”局面。本意案所在的确新市政府牧板块享受踩政府规划醋优势且整体开捞发水平屠较高，红居住品啦质在三锈个板块治中首屈嫩一指。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略土地市场舌分析土地出汪让及挂励牌情况时间出让土地数量出让面积（亩）成交价格（万元）平均楼面地价（元/㎡）平均每亩地价（万/亩）2006年1494340248523.3549.632007年1751623203423.9138.11通过调敲研得知提，最近咸几年土蝴地出让辛呈现逐短年上涨伐的趋势贡，2006年达到顶镜峰，今年窄出让量预今计与去年仇基本持平俱。与同等兆经济发展纵水平县市颤相比，土似地出让量萌相对偏大亭。潜在竞致争项目伙分布图出让土地庄主要分布软区域200碍6年至今雷江都成磁交土地挣中，老魔城区与姻本案所造在的新抬市政府希板块占企了近90％，未吴来潜在洗竞争主构要集中轿在老城神区以及顿本案周约边区域秀。老城区板加块的强势概崛起将分晕流部分本罗案的潜在愈客群。——老城区起与新市喝政府板斑块成交土地帜楼面地价楼面地价幼主要集中利在200—付1000元/平米之续间、宵本案周压边地块识楼面地纲价在800元/平米左右成交土缺地平均胖单价每亩单价临集中在20—1丛00万元/亩之间，痒本案周边惨地块每亩坡单价在60万元/亩左右一级土地维市场分析阀结论土地出让毕量偏大受益于经闲济高速的歉发展，江窄都的房地璃产开发正制处于上升涂期，近年桨江都土地游出让量呈翅现逐年放址大的趋势浑，并于在200新6年达到顶约峰，相比挣于周边县楚市量偏大毕。由于本冲地市场需菜求旺盛，寇房价增幅招较周边县帜市要高。未来开望发热点陕主要集惹中在老蛇城区与较新市政弃府板块近期出让许的土地中桌老城区板弄块占近一浩半的份额常，老城区梯板块的强死势崛起将良改变现有贫的竞争格叮局，形成聚“三分天睬下”的竞仇争态势。老城区板就块将分流捏部分本案计潜在客户老城区板贞块占据城岔市中心位没置，生活锡配套以及胃交通便捷衰程度是其械他板块所棚不能比拟诊的。未来典大量项目心的相继面夫世将分流昏部分本案衡的潜在客捡户（目见前部分项约目开盘面夸市价格已残经超过4000元/㎡）。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略竞争项目据精研广源世纪误花园位置：龙川北布路（本案功西侧）建筑面积：36万平米建筑形蜜式：多层热、小高拢层、联海排上市面秀积：25万左右均价：多3400，小300凝0销售率：整体75%、三期60%主力面积：130（3）、93（2）主力总淡价：42万，33万优势：规模大脊，地段码优，品质好纷。实景鹊交付，森开发商众已具有梅品牌劣势：总价慢高，配煎套不成弊熟，景催观没有乏主题性谜，推广还主题不何明确，享执行力碎不强建盈国际稻城位置：龙川哑北路以涌西，世患纪花园坛以北建筑面积：28万平米建筑形必式：多层测、小高李层上市面均积：4万平米均价：多3100，小280省0销售率：60%主力面态积：135（3），100（2）主力总肠价：40万,31万优势：规模我较大,低开高走,执行力形强劣势：竞争园激烈，伴面积偏应大，外骗立面颜色不往佳，品侍质较“元世纪花允园”差鸿达尚狗城时代位置：扬州缠路中段建筑面积：近4万平米建筑形墙式：多层.小高层.别墅上市面忘积：全部惧上市均价：多2900，小275覆0销售率：约35％左右主力面牧积：140（3）100（2）主力总碑价：40万，28万优势：价格痰较低，稀小高层豆得房率停高，执抹行力较驴强劣势：位置偏护远，户型帜面积偏大桃，配套不纯成熟，周习边大量工睡业厂房长江国貌际花园位置：北环路新与扬州路动交界处建筑面积：30万平米建筑形式：多层脆、小高孟层上市面积：近3万平米均价：2700元/平米销售率：85％主力面积：116（3）86（2）主力总价：32万、24万优势：规模具大，多鸟层为主佛，内部微配套齐想全，户果型创新筛，总案价低，煮中心景列观，推托广力度早大劣势：位置偏孟远，无样刻板房，交源通不便，滚开发周期端长新加坡花麦园项目位讨置：龙川示路与舜品天路交砌汇处建筑面崖积：20万平米建筑形式：多层卖，小高毅层，叠常加均价：3200元/㎡,小高层达：3000元/㎡销售率：一期100刚%主力面歉积：120-宁140平米主力总价：40-4妹5万开盘时间：200绑5年下半梅年交付时间：2007年底一唯期交付点评：本案临近宪江都中学品、双语学锅校，属于申城南新区柴板块前期捡老百姓口娘碑较好，单主打新加盗坡风情牌博，小高层门样板房营啊销在当地要比较前卫剂，依附已剖经入住的理高档小区“欧洲同城”的优解势提升其缎自身价值抄。项目后期淡小高层配贸置，户型愉面积偏大童，开发周顿期较长，嗽周边配套棵不完善，君以及周边翠工厂对其意有较大的蛮影响。金地碧水从家园项目位俩置：长江颠路文化戚宫北侧建筑面积：约5万平米建筑形式：多层技，小高攀层上市面积：3万平米均价：310厨0元/平米销售率：一期80%主力面辆积：110姐-13丢0主力总喊价：35-秤40万开盘时抛间：200陪6年下半穗年交付时间：2007年12月点评：本案呢位于通多扬运河驳畔，城温南新区装板块。怒以运河衣为卖点栽，由苏临源电力鸦和金地馅置业共范同开发池，以多信层为主调，价格鞭相对周乖边项目羡较高。顾小高层言由于户死型面积屿偏大，偿销售情架况不佳待。香格里拉淹花园项目位置：浦江路2号建筑面积：约16万平米建筑形岩式：23幢多层、6幢小高岭层均价：270姻0元/平米主力面胶积：110-汇136主力总胁价：30-藏40万面积配比：80-9营0平米20%，110仔-12虎0平米30%，120-悉130平米50%开盘时间：200巩6年上半岩年销售率：一期95%（8万平米逢左右）胖二期接增受预订交付时邀间：2008年元旦上市面团积：约6万平方的米点评：该项旅目位于荣城南新席区板块巴，江都局首个运雕动主题围社区，丹以多层巷为主，楚一期销适售到尾安期，整究个销售简状况良腰好，建扛筑风格锁采用新较古典，荡以法兰跑西风情翼为主推胸广。畅应销户型120-蒜130平方米悼左右。屑临近客敌运中心。性价比斑相对较高完，销售状省况较好。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略竞争分项接分析规模化开间发，大盘赖时代到来市场供激应：多层为颤主,小高层慎抗性较薄大项目名称建筑形式多层小高层别墅广源世纪花园

建盈国际城

长江国际花园

鸿达尚城时代

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金地·碧水家园

金牛湾

香格里拉

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户型面积映：产品配踩比集中亩，部分取偏大项目名称主力面积两房三房

60－8080－100100以上90－110110－130130－144144以上广源世纪花园

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总价区述间：两房25-3米0万，三房40万左右项目名称主力总价两房三房20－2525－3030－3530－3535－4040－4545－5050以上广源世纪花园

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热销户型热销户悔型团队组合猴：日趋完警善，公果司品牌失化

开发商建筑设计景观设计营销推广销售代理建盈国际城建盈地产哈尔滨工业大学建筑设计院环艺景观江天山水——长江国际花园江苏双汇——南京中山园林南京垠坤鸿达尚城时代鸿达地产上海中福建筑设计院南京大公务实鸿益千秋鸿益置业————杭州点击广告珠海德胜地产顾问上城国际扬州香江置业————台湾川普扬州博深产品配置宴：开始进入茫“品质时轰代”广源世纪输花园：当地综合品赶质优良垫的代表页，较受医购房者垒认可，脆具体配钉置如下鼓：建材：帜外墙面壮砖、底群层花岗腹岩、单鹊元门大欧理石贴域面、楼枣梯防滑谈地砖、谣木质扶财手、铁闭质栏杆富，双层六中空玻盖璃，彩搭铝智能化：暴楼宇对讲竖、闭路监兔控、周界刻防范、电庄子巡更等绿化率：40％主要竞争叫项目推广俭主题

推广主题核心卖点广源世纪花园品位生活、百年骄傲产品配置、优秀的物业服务、高绿化率建盈国际城以国际理念造城低价入市，核心卖点不明确长江国际花园泛洋房水景庭院多层入户花园设置，产品创新，区别普通多层舒适度更高金地·碧水家园水岸生活坐赏运河风光，天然水景资源新加坡花园新家新花园新加坡风情社区，创新户型，高品质香格里拉运动社区尊贵生活运动概念，法式风情概念户型创新，高品质目前江茄都市场斥项目推冤广“概坡念”插频出，眼但推广薯手段比叮较粗糙剩，推广米包装不旋能完全探展现项厉目的独历特特质娘，难以再有效打朵动客户屯。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略竞争环励境结论供应层面1、显性竞由争激烈，聋本案周边浪已公开项津目尚未上敏市面积软达60万平米2、老城区盲板块强势闪崛起，使扁得未来江越都房地产抵市场竞争形阵成“三钞分天下乘”的格尽局3、未来单开发热唤点集中闪在老城区狮和本案所捡在的新市政毒府板块4、市场主流供任应产品陷以多层歇为主、小高丛层为辅确，目前惯处于多床层向小鸣高层过崇渡的使尸其；5、130平米左右洒的舒适型浮户型为市志场主流主桶力面积；6、开发展规模化缓，进入“大杰盘时代”；7、两房洗总价在25万上下，你三房总价视在38万左右8、市场供感应产品形渔式比较丰宣富，入户中花园、错陈层和挑高教户型等新解颖的产品臂形式江都照市场均已郊出现；9、竞争项焰目销售率疗都较高，辫除尚城时班代等主力崖面积在140平米左股右的销纸售不理网想外，检其他在公售竞争数项目销屈售都比忠较理想质。需求层面1、区域认昼可度较高凤，居住品牵质在所有衔板块中首药屈一指，搂受购房者初青睐2、110皮—12哭0平米左右盾三房较受破购房者欢礼迎3、两房壤由于供酱应较少戏销售率范很高，疗子女婚脾房、父霸母分开己居住以倚及房价潮高速上犁涨等因壶素使得酬未来两秘房需求浓将会逐洲步提高4、小高南层销售骡抗性较融大，本股案所在扛区域小朱高层与锤多层销潜售价格夹倒挂5、由于距娃离扬州仅10公里左右菊，部分项嫌目扬州客惕群占一定堂比例6、大部鼻分购房穷者都有跌独立储容藏室的棚要求。红目前市倒场主要恶通过多束层底层折半地下厉室方式时解决。营销层面1、营销扣手法落返后，现施场无样俯板房展贵示，项此目营销返推广尚遵处于初咬级阶段镜；2、现场雅执行力忙较差，骨销售人头员专业败性不强邻、素质指不高；3、包装推声广粗糙，贯推广概念罩与产品结因合不贴切仗，不能完躲全展示项旁目特质，屋难以有效贱打动客户脏；4、竞争仁项目推见广概念轨大都以座“高端嫁、精品类”为主筛，概念屠重叠。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略开发地垫块介绍基地现状行及规划设静计要求1、地块姥区位：本地块绍位于江烘都市新公区，西膊至龙川兔北路，舒北至北腿环路，伐南至泰决州路，和地块东前面部分巴临新都蓝路。地架块整体恐形状呈搞倒立的掏“凹”妨字形。2、部分用地塞指标：用地面积辰：约176注.25亩用地性歼质：商勉业、居扶住用地建筑密管度：＜35%绿地率：绸＞30%基地红线恩图生活机斗能图(图略)基地SWOT分析S（优势）●江都首创底层架空绿化，层次感极强的小区景观设置●独有的医疗资源（**医院）、临近该区域仙城中学教育资源；●位于市政规划热点区域，发展潜力巨大；●目前规划中唯一的临街商铺，利于形成商业街区服务本项目；●项目处于新区内，交通规划合理、发达；O（机会）●城市中心北移；●小高层逐渐被认可，抗性逐渐降低；●市场需求旺盛，潜在客户数量增加；●板块竞争力较高，周边配套不断完善；●创新的营销手法；W（劣势）●凹字形地块，不利于项目规划；●目前周边配套不成熟；●周边楼盘品质较高，显性竞争激烈；T（威胁）●一期开盘期间周边项目处于交房期，与同区域现房竞争，压力较大；●本案对面心怡项目竞争；●周边在售高品质项目分流本案潜在客户；●未来政策调控的不确定性；基地SWOT分析战略选择ST策略选择原哈因：1、通过研吩判可以看就出，在O（机会）纺、W（劣势牢）中所壶发现的盟条件，捕并不能阿决定本臣项目的驶后期成壶败。2、S（优势奴）、T（威胁扰）中所过罗列的丹条件、恩形势才雨是决定防项目走独势的重尸要条件基地SWOT分析ST策略浅点释充分发挥呼优势，有否针对性弱双化劣势1、充分托利用小贩区绿化层景观特峡点，给订江都客俩户一个诱面对期壁房等待朋的理由车。2、结合债自身条瓣件，主漆动与医壶院、学化校合作冻，提供间差异化冈服务，墙抽取心然怡竞争绵中的主生流客户3、结合治项目自借身综合浇配置、胆建筑特条色等有暂利条件咽，以低侍价入市估，强化余性价比博概念项目核心卵价值判断一个共同史，两个差伟异化！发展潜崇力：共同的（淹与周边项坐目）市政达规划热点俩区域，市态民认可度受逐渐提高吴，必将成哈为未来购理房的热点气区域；独特资源：差异化医杜疗、教育竭资源。*夜*医院和器仙城中学快近在咫尺燃，成为提遇升项目价貌值的有利尾条件（资印源嫁接、未互换）；产品构造验：差异化例的产品肉类型及贪营销手弦段，必秃将成为狱吸引目乞标客群车的亮点森。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略目标客戴群定位市场客群构灯成示意耀图市场客恩群分类出分析江都本地略购房者——主力客群峰（改善居目住）客群特征看好该腐区域未尊来发展：本地沸块紧邻知江都新糠市政府腊，是未补来行政揪、居住挣中心，片随着医挺院、学往校等配蹲套不断跪完善，糕吸引很舍多年轻滩的首次甜置业者哀；渴望改善还居住环境芹：该区域已活建楼盘品抗质较高，材居住环境前较好，渴管望改善居洪住环境和阔有一定经皆济实力的花本地人，胀选择在此去区域买房涛。因此，该妨区域成为界江都本地劈燕购房者首肃次置业和脱改善居住桑环境的重基点考虑区踪蝶域。周边乡郊镇进城脸者——次主力客倍群（跟随赌者）客群特柏征渴望在桥江都安火家置业薄：随着城市缴化进程的要发展以及普外来人口潮的增加，牌来江都工脖作、做生季意等长期威居住的人驳，需要在辜本地安家厕置业。有一定测购买能慌力，渴算望较好榴的居住光环境，近以及对非未来的乞预期是垦这部分稿客群选卸择该区申域的主殃要原因呈。来江都投绒资兴业的左投资者——边缘客群客群特严征看好江私都房地籍产投资忽收益：看重楼盘朋未来升值绩的潜力，初对居住功震能要求不脾高，考虑具未来出售茫时的收益岩。对比扬屋州等周边抱地区房价拒，目前该赖区域的房波价有很大顶升值空间枪。同时，冤良好的掘未来发古展前景透和居住端规划，介吸引了百越来越辩多来自昏扬州等购地的投槐资者。本案目钩标客群周定位诉求重点1、中高这收入家上庭（或个人）2、期待田更有潜沈力的生宰活配套茎，提升储自身生满活质量3、现阶段艇有必要的伞置业理由描述：城沾市精英阶忆层内苑目标客防群描述以自住贝为主要洲目的的荷城市中的产阶层他们有草着：平凡的锤文化素兆养平淡的软生活习可惯平乏的接专业理木念然而他蔑们对新的生玩活他们充肺满期待市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略理念+产品为什么人提供什么卡样的产品辩（或服务钞）来满足他林们的何种煌需求行销主聪线主题生导活理念削定位1、生活的箩第一志愿——大家生取活观2、强调召交流、栽人性关启怀的生蚁活态度——物业管理、景行观会所喂等综合缠配套服夹务3、关注猜健康——**医院描述：吸江都首数席人性底化主题泻生活社貌区项目开发须理念定位1、符合脸差异化啊竞争策弹略的楼腾盘定位——在共同的束区域前景祝下，展示拨本案差异县化产品（中高档维）特质——在借鉴名布家名盘的葵基础上，先结合本城诉市消费者的需求献（融合）疏，并进行批适当提升2、适当号进行“俩资源嫁矩接”，揭为品牌贼楼盘打铃造有力躺基础描述：忆上层建棋筑断生活典主范产品概念侮定位1、建筑风彻格——现代简约超、和谐共此生质感亮丽晋、历久弥找新2、物业形纽奉态——全板式框池架小高层3、园林永景观——全底层架雁空（人车狠分流）+立体景观（无幸干扰的立挪体休闲景竿观）描述：棚立体花码园扬全景生介活主力户老型及面柔积（配柄比）主力户构型及面样积区段青（舒适程型2-3房）产品综虽合配置1、品位升亩级——现代建筑+立体景牛观2、品质升用级——节能示范+优质工岁程+全区智揭能化3、服务升两级——品牌物浊管顾问零（实施擦）+社区文化4、配套升干级——品牌超帽市联盟描述：码全方位邀品质升宴级计划市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略包装策疫略推广案惰名建议推广案毒名要求坛：符合项侦目特征素（核心戏价值）充分延拘展性易于传播贴合开机发企业野。原案名分锤析优点：1、**医院+**花园概念清晰2、“花园”直指建筑，意思表达明显缺点：1、“**花园”从表达上看，传播力度不够。2、与建筑特点贴合点少，不能表达出项目特色。3、案名不易于后期推广延展。原案名：穷“**花本园”方案一、——景观、客妻户主导＊＊＊＊＊＊：一切指意境，巷一种阅览社人生的生察活态度，榴其次，结坦合小区水貌景，水起波澜北，有瀑布典之形美。＊＊：卸“＊＊项”是中骗国传统烦对于名极门的称油呼，彰窝显居住华者的身砌份，气拴度。方案二、——地段摔、生活台主导＊＊＊＊＊＊：江已都古称，另呼应地域麦名称＊＊：结状合康派生质活理念，票且暗合周昌边**医禽院的医疗长配套优势方案三闹、四＊＊＊＊＊＊：妨取其瑞帽意祥和辩、景色园宜人之纽奉意，点笛明项目伴景观优趴势，突叙出景观转特色；＊＊：具池有时代感权、有较大住的延展空著间＊＊＊扛＊＊＊：慰愿意指等尊贵不污凡，气谈势磅礴厘，这里亲的“凯押悦”同抛指楼盘坦品质高阶，且具名有时代孕气息。＊＊：项违目处于新版区位置，澡同时预示除着未来广静阔的发展波前景。项目主缺题广告仍语1、江都血需要一止个世家2、珍藏栗一座水善榭楼台3、2007康派生活眨来到江都分拆卖点夺演绎·景观：底层架绘空绿化惰，360度全景生重活空间·建筑：国际大呜师建筑搂理念，拥现代简落约派风窃格演绎·潜力：5年以后，呆江都新城灵市中心所两在·资源：**医院喘近在咫尺拴，与仙城蓝中学为比纪邻·交通：路网发达秘，距市中虎心仅十分他钟路程·综合配置俊：优质节捐能建材惨，高标榜准建筑服质量、雹贴心物骡业服务菜、人性铁化智能弊系统市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略包装秀稿市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略推广策驰略营销难点泡预判1、在共同桐市场前景头下，如何限树立产品渗差异化形毙象，迅速量抢占市场慰份额？2、周边竞顶争项目高躲品质现房忧优势如何甲化解？3、如何桌挖掘小落高层潜掠在价值秧？难点策家划规避1、整合蚊嫁接区灾域优势胖市场资京源，突小出项目桑差异化嫌特色。2、小高层极特有的广享阔视野及眼具有特点欲的架空立愈体景观，贞用情景展暗示（多媒娘体+模型）延的方式妻，提升穷客户对绑项目开赔发前景介的预期舅。楼盘期段钻计划1期2期3期4期一期：9、10、11、12、13二期：15、16、17、18、19三期：1、2、3、5、6、7、8四期：20、21、22、23解释：座广源对糟面，利努于前期可市场接精受解释：市炉政府斜对泄面，同时消拥有小区守优势绿化袋资源，可崖提升价格解释：该常期位于*轿*医院对色面，突出姨楼盘优势解释：职哥工购房保呼留区域（邪可根据需挺要，协调娇安排期段加）推广节扒奏安排售楼处铺启用项目形禽象公开形象公全开期蓄水期开盘强销脱期核心点：关注SP活动：1、项目广纯告词征集猾活动2、”献爱拜心，**戴医院体检震活动“（绳适当收费夫）核心点亩：欲望SP活动：1、产品而解析会2、“XXX节日”主冈题生活晚身会核心点：购买SP活动：1、建材类办型、景观势树木现场犬研讨会2、”现代场情景此展示区谣演绎“10月11月12月1月开盘项目产条品公开1、前期拥宣传行销目亮的：树立愚楼盘形窑象推广目裂的：引导市场背对项目关敢注推广策略汉：综合提升堵项目与开夹发公司品欲牌形象宣传手母段：户外大贝牌：选银择主干摘道、新猛区学校雄、市中茎心商业毕区附近道旗引隆导：龙巩川路、迟新都路须道旗网络：彩项目网用站、开框发公司影网站传叹播报纸：怎以软文蛮形式介归入电台：选盆择收听率龙较高的专奏栏2、启盘勿推广行销目的苗：引爆蓄水哈客户，快世速去化房尿源推广目盟的：强化热饥销局面宣传手段痰：网络：短怨信平台，抓公司邮件灶等现场：样板房、体验区报纸：里主流报思纸针对沿”特色询基底架眉空景观允“宣传电台：绕高收听厨率电台架重点突炊出项目芒位置及延周边环轨境的报窝道电视：专传业网站专饼题报道，港循环播放大牌：锅项目西蜡面主干垦道增设蚊大牌数进量3、强销推木广行销目览的：提升客呀户认可君度，持欲续快速河去化房碧源推广目匪的：保持热销鸽局面，为靠期段积蓄散客户主题SP：“春季房筝展会”宣传手庭段：户外大牌次：调整大万牌内容，肥结合阶段镰性情况强跳化竞争优绵势网络：令增加专亡业网站祥项目介沈绍内容端，短信胸邀约电视：敞回顾开介盘盛况报纸：软叫文形象提蹦升、高密偷度广告电台：耽介绍项沈目，突