扬州市某产业园项目规划提升思路报告

扬州市**园规划提升

思路汇报上海**城市规划咨询有限公司2007.12辉煌历史：广陵是扬州文化的源头与精神内核，作为扬州历史上一贯的商业中心、文化中心与教育中心，在浩瀚的历史中，或是辉煌，或是沉寂；或是昂扬向上，或是低调消沉，在不同的历史阶段以不同的角度切入，显现着不同的映像和思维。走向新生：历史是动态的，文化也是动态的，在新一轮的经济发展浪潮之中，古老的广陵正在走向新生，走向振作，走向崛起，这是不容争辩的事实。剖析篇故人西辞黄鹤楼，烟花三月下扬州。孤帆远影碧空尽，惟见长江天际流。 ——李白《黄鹤楼送孟浩然之广陵》扬州，地处江苏中部，京杭大运河与万里长江的交汇点，历来冠以“交通枢纽，南北咽喉，苏中门户”的美誉。广陵区作为扬州的传统城区，境内宁通公路贯穿东西，京沪高速、扬溧高速与宁启铁路亦与广陵区比邻，交通区位优势明显。广陵区是扬州“一体两翼”的核心，江都市区、仪征市区为两翼的协调发展的城市格局，在“南进西拓东联”战略中担当城市骨架，承载外联使命。广陵区良好的区位交通优势广陵区迅猛增长的产业经济维扬经济开发区机械电子轻纺食品邗江工业园板材加工服装服饰生物医药电子电器扬州经济开发区电子信息汽车和零部件光伏现代物流**园汽车零部件机械加工电子信息商贸服务广陵区借助招商引资、沿江开发、园区建设与重大项目的突破，在保护历史文化名城与环境生态的基础上全市产业得以强势发展。广陵区是制造业和现代服务业的产业交接点，在原有商业服务中心的基础上，凭借**园对第二产业的拉动，实现第二产业与第三产业的联动发展。扬州建成区中广陵”三分天下有其一“，扬州要形成中心城的一体，广陵区作为振兴与发展支点之一，迎来发展机遇。画成齿轮状，并把广陵区画成最大的一个齿轮！广陵古城-商贸旅游文化博览之城

时空特征的重叠，古今风韵的流转，构成充满现代色彩又不失神秘的文化家园广陵新城-独具魅力的现代都市水城依水而生、因水而名，傍水而兴；水天一色的自然景观与都市质感相交错广陵食品工业园区成为立足扬州、辐射华东的食品加工制造基地

广陵商贸物流园区成为社会化、专业化、现代化的商贸物流中心，最终成长为泛上海都市圈产业梯度转移承接基地、区域性商品集散基地和优质农副产品供应基地**园区围绕”高科技、无污染、生态型、园林化“的功能定位，加速推进园区走向多功能综合性产业区，实现城区与产业区共荣。现代化城区都市产业聚集高地广陵区成为扬州崛起的支点**园规划范围东起廖家沟，南至大众港，西临京杭大运河，北至运河东路。总用地面积10.24平方公里。园区主入口通道位于运河东路和沙湾南路交界处。园区内主要水系为沙河，由西北向东南贯通整个园区。整个园区被宁通高速分为南北两片，其中：南片以一类工业用地为主，临廖家沟规划为一类居住用地，北片以商业金融市场和二类居住用地为主。放现场照片。沙河，高速，厂房，空地，管理中心，入口，廖家沟，道路等。**园现状描述放上现状图。对地形、地貌、景观、水系条件进行评估描述，对客户提出的七大节点进行现状描述，并按照图纸计算出目前空余土地与使用土地的面积和比例。**园现状评估1、整体产业发展水平迅速提升年份经济指标（万元）工业总产值产品销售收入利税总额2004年**园61,321.8059,160.002,506.00全区合计471,039.90447,413.1033,471.00**园占全区的比重13%13%7%2005年**园169,384.00159,915.0012,613.00全区合计650,365.30620,150.5040,829.10**园占全区的比重26%26%31%**园对全区产业经济增加值的贡献比重60%58%73%**园近几年产业经济高速发展，各项经济指标占全区的比重逐年倍增，尤其是对全区产业经济增加值贡献比例已经达到一半以上，在广陵区产业经济的龙头地位已经不可动摇。**园发展分析**园通过近几年宽范围、大力度地招商引资，经济外向依存度得以迅速提高，外贸商品交易额占全区比重在一年中得以翻番，对外贸增加值的贡献比重已接近一半，已经无可争议地成为了全区外向型经济的高地之一年份外贸指标（万元）外贸商品交易额2004年**园13,461.00全区合计145,122.00**园占全区的比重9%2005年**园29,971.00全区合计180,619.00**园占全区的比重17%**园对全区外贸增加值的贡献比重47%**园发展分析2、外向型经济增长格局呈现广陵区作为扬州传统的商业贸易服务中心，第三产业繁荣发达，而**园目前还是以工业集聚为主，商贸业依然处在起步培育之中，占全区比重目前还比较低，但近几年第三产业增速已经超过了全区平均增速，未来潜力不容小视。年份第三产业指标（万元）第三产业营业额2004年**园19,946.00全区合计404,325.00**园占全区的比重5%2005年**园25,700.00全区合计508,252.90**园占全区的比重5%**园对全区经济增加值的贡献比重6%**园发展分析3、第三产业增长迅速随着近些年扬州房地产市场进入上升通道，**园房地产市场亦水涨船高，虽然2006年受05年宏观调控的影响投资与销售均出现回落，但销售价格仍然处在上升通道中。目前园区地产开发主要还是以住宅开发建设为主，商业地产主要以配套为主，办公商务地产还处在初级发展阶段。年份年度房地产总投资额商品房销售面积(万平方米)商品房销售额(万元)商品房平均销售价格住宅投资额（万元）办公楼投资额（万元）商业营业用房投资额（万元）2004年1479058434003.6104402900元/平方米2005年34080067007.2244803400元/平方米2006年11110011001.662403900元/平方米**园发展分析4、地产发展态势良好投资结构：民营与外资齐头并进，外资以机械制造投资额为最高，内资以汽车零部件最高。产值结构：传统机械制造业产值最高，新兴电子信息业最低。利税结构：机械制造业贡献一半之多，电子信息业最低。企业数量：机械制造业一家占据半壁江山，商贸物流业最少。**园发展分析5、主导产业发展迅猛截止2007年10月31日，园区内共有进园企业186家，其中民资企业118家，外资企业68家。本统计的数据建立在182家企业的基础上，未包含4家数据不全的企业。七项产业企业比例列前三位的是：机械设备、商贸流通、电子信息。七项产业中，单位面积投资强度列前三位的是：民资（汽车零部件、商业流通服务、服装家纺）；外资（化工、材料加工、机械设备）。折算为人民币单位统一计算，排名前三位的是：化工、汽车零部件、商业流通服务。可以看出，民资主要集中在产业链下游，外资集中在产业链上游。园区定位的三大产业，只有汽车零部件的投资强度进入前三，电子和制造业的地位有待提升。所属行业企业数目投资总额（）占地面积（单位：亩）投资总额（）投资强度企业数量房地产民资754474.257％外资61452952049999.61机械设备民资3990915718.1172776538.6631％外资1819106397.36722518.18汽车零部件民资420000120.420000166.116.6％外资83806234.363378116.13电子信息民资123976016653355020.1510.4％外资79645494.5665513.46商业流通服务民资261437201000.664130790130.7018.7％外资83363.47172262515.26化工民资7688041.2764700113.877％外资64745221.263474521.45服装家纺民资1024290170.96722690132.729.9％外资84371294.62437114.84材料加工民资1221900140.6961150081.748.8％外资4451080148018.5**园企业数据分析表**园总体现状评估优势交通区位优势突出：京杭大运河、大众港南、西环绕，宁通高速东西穿越，京沪、扬溧高速比肩而邻，从产业园至扬州火车货运站车程仅需8~10分钟；经济地位增长迅速：截止2005年，**园各项主要经济指标均占到广陵全区的近1/3，对全区产业经济增加值的贡献比重更是高达50%以上，外贸商品交易额比04年翻了一番；主导产业发展迅猛：截止2007年，园区内共有企业186家，比05年增长一倍，机械制造业的投资总额、产值和利税均为园区主导，且发展势头迅猛。

劣势起步较晚：初建于2002年的**园，无论在经济资源还是产业影响力方面，相比扬州市8个省级开发区与两个工业园均不具优势；缺乏整合：产业园内工业、商贸、居住三大板块缺乏整合，尚未形成有机整体，各个关键要素之间横向缺乏密切联系，纵向缺乏生产链条；形态零散：由于起步初期经验不足，造成园区内企业位置零散，外观形态随意，整个园区没有形成统一的标识和独特的风格。

机会战略导向机遇：广陵区是扬州“一体两翼”发展战略的核心，在“南进西拓东联”战略中担当城市骨架，承载外联使命。而作为“广陵新城”开发的启动区，**园无疑是广陵区战略发展蓝图上的桥头堡；结构调整机遇：扬州经济总体上步入转向集约性发展轨道的关键时期，产业重点落在西部分区。

挑战能否抓住机遇：**园是否能在在扬州经济变势中抓住机遇，成功蜕变；能否形成核心：**园是否能从常规发展路线中成功突围，形成自身的核心竞争力；能否价值统一：**园是否能在10平方公里内烫平各个区块间价值的不平衡，成为永续的价值平台。

顺势而为：遵循扬州市总体发展趋势，符合广陵区的发展战略，把握广陵区的战略机遇，顺应现代园区的发展趋势与潮流。战略破局：突破既有的时空边界，优化资源配置、梳理价值关系，延伸产业链条，加强纵横联系，打造核心竞争力，踏上区域经济发展的顺风车。人们自己创造着自己的历史，但他们不是随心所欲地创造，并不是在他们自己选定的条件下创造，而是在直接碰到的、既定的、从过去继承下来的条件下创造。 ——马克思《路易·波拿巴的雾月十八日》思考篇**园未来发展探求

园区战略破局工业**园商贸服务居住兼容并蓄融合共享战略方向策略思路扬州经济发展依存关系周边园区发展竞合关系**园未来发展探求

产业叠加提升**园将在此轮开发区建设中通过合理的产业规划积聚生产要素，推动了产业结构升级，提高了经济竞争力，从而焕发出更为绚烂的色彩汽车零部件产业机械加工产业商贸流通产业房地产业聚集效应、辐射效应、整合效应、提升效应成为经济增长的主阵地，产业跨越发展的先导区，科学发展的形象区相互联结、相互依存、相互促进、相互融合**园未来发展探求

-规划秩序重塑在这张图上，画出几个交通轴、景观轴、产业轴，人群动线环、产业互动环、几个重要节点，还有核，如中心绿地、金融中心、管理中心。二期为未来发展空间。一期在于调整、提升与增强自身实力，弥补缺失的属于鼓励发展的产业链条；二期在于统领**的总体发展，以延伸高端产业链条为主，促使广陵区在扬州地位的上升，以及广陵对于扬州的整体实力的提升，全面完成该战略定位。用地集约化：改变现有企业各自为政状态，集中非生产职能，统一规划生活配套中心，健全与完善园区综合性职能。景观园林化：以均好性理念打造景观秩序，较多运用轴线、环状、带状等景观要素来塑造园区。布局弹性化：规划功能划分，为新兴产业引入预留空间，以适应产业升级换代的趋势。建筑和谐化：持续利用原有建筑，打造高科技化的建筑空间秩序。原有厂房不合理落位可改建为配套商业，增加现代元素。新开发的住宅区、商贸区要强调整体感，注重空间统筹。**园未来发展探求

-生态环境友好自然生态系统（水系、河道、景观、植被的共生）人工生态系统（包括配套、生活环境、工作环境的融合）形象识别系统（河道与道路两侧，重要交通节点形象的处理）小徐总结：要用逻辑图表达，并且每个系统要用文字细化出来。**园未来发展探求

城市融合拓展居住、生活、商业功能在产业功能基础上发展壮大，综合功能得以强化空间规模的扩大，滚动发展推动城市边界的外延与主城及周边区域互动性加强，逐步有力分担主城功能,成为连接城市中心和外围城镇的空间纽带,促进主城向多中心或组团式健康发展开发区建设的发展成熟,经济结构和产业调整使就业机会增多,促使人口聚集度的提高和人口密度的上升在园区各功能要素多元化延展后，强势运营主体的确立将有助于让各要素成为发展的动力,形成整体经营管理体系**园二期扬州市中心江都市休闲旅游统筹兼必顾，全庄局把握著：**园的尺发展，不碑再局限于感在原有的额框架范围凡内进行局像部的修补久，要依托筹于扬州与菊广陵区发仁展的整体惠趋势，统倾筹园区发饮展的各个扫利益主体姿，审视全毯局，综合乒平衡的发快展各类产栏业，协调诞各类区块趟功能，使灶**园与暑时代同步佛发展。综合平衡哨，科学发宗展：**园的巾发展，应奶该在科学晓发展观的尘指导下，煎统筹考虑膝三类平衡爹——生产寻、生活、粪生态，四盘维协调—秋—资源、恶环境、经谱济、社会爆的互相协辆调。工业革盖命时代扇最为伟废大的发草明无疑插是铁路冷，它第怎一次突悦破地理该条件限农制，将应无数小趁规模的使地方经凉济连接赢在一起柏，使生绣产的规拾模化成絮为了可渴能，对样人类的安生产与勤流通的压方式产醉生了革害命性的度意义。——约器翰·戈紫登《伟亮大的博爪弈》规划篇战略引锣导原则沾：**园椅目前虽余然已经巧基本形扑成总体共格局，荷但由于陡地理位布置、自驴然条件竭以及产岭业结构疫的限制笛进入了美发展的歌瓶颈期消，需要当对此进莲行综合侨考虑并跌形成未炎来发展财战略统甘筹，达虚到提升柜形象、招提升产和业、提朝升项目话的战略绩目标。资源整渡合原则暖：从产业船结构整耗合的角伤度来考钢虑园区蹲的调整勒，并结动合扬州恼在交通免、教育填、人力畏资源上颜的优势矮形成产宝业发展肌合力，兵使园区禾产业力们量得以遍进一步能整合和足提升。尊重规隙划原则刊：在对**湾园进行规袋划的同时裹，要考虑任到于广陵肉新城的结炉合，不能歪把园区做吴成孤立的期地带，并下对已有的倾新旧两份败规划进行青有机地结跟合，形成园既有现状庭符合性又垮具有规划逝前瞻性。环境友躬好原则活：对园区公进行形赴态规划昏时，注唇重形象水美化提君升，做底到和谐陈友好、叠精致生厦态；使浮园区环还境提升角和实施桐运营上情纳入科洁学和规衔范的轨膝道。持续发展泡原则：在对现控有10宜平方公座里进行绩规划时猜，充分亚考虑与意二期1济0平方膨公里区捆域的空吧间连续知性、战么略相关退性与功寸能互补已性，形漠成统一双的发展巡寿框架。规划原楚则战略定位广陵区高哈智源、生臣态型的和州谐园区**园出要在整锹合现有鹅产业改素造升级光的基础简上，通拳过一期从与二期需的整体票配合，哀积极发页展高端劳的产业犹链条，窃着力发育展知识毫聚合型坑产业，熄为广陵布区乃至肠扬州市呼的区域丧经济服瓜务。同绳时，依非托园区龄优美的芹自然环衡境，打沉造生态象型和谐赶园区。广陵区姓地域生断产生活拒的持续删发展综蛮合体**园颈在产业员发展上竿，要考墙虑产业燥的综合南平衡发室展，摒伙弃单纯加的以工长业为主衡的思维貌，积极销发展生叼活配套响产业，巷真正实俊现以在洒园区工思作生活蛋的人为痒本，打耀造持续宣发展的凑综合体爽。联接区内图外，提升搬广陵经济疲主体的基缠点**园陆的周边拨存在着姐食品工缝业园、赢商贸物烘流园等表相关利凡益主体我，以及猫隔廖家狂沟相望恐杭集开姻发区与阅江都开护发区。创应该着倒力发展搬能为它稼们服务益的高端墙产业链征条，以喂此加强友彼此的孔经济联恩系，提岛升广陵少区在扬悉州市东输联西引哥的主体博作用。发展愿窑景成为产业傅化经营层页次提升、左生态文明势建设先行阿、城市功洋能融合共摆享的特色精区域成为产业糠功能、商铃业功能与炊居住功能版互动叠加撒发展的高佣地成为广陵放区未来二病十年发展格的强势推阁动力量成为区逃域经济够社会发雀展价值砍的综合晚体成为城市牌文明形象登的承载体提升手段以老换新茧：园区产娱业结构汇实现内鸭部升级停，调整踢现在功桨能，对梨不合发竟展的功败能或企遵业进行包置换，谁发展新途的生态桑链，科堤学配置杰产业功递能。以老带新听：要保障核稿心产业的偿健康连续粒发展，并嘴围绕核心黄功能设计蕉服务功能词，通过把孙老厂房改循为商业设急施，带动暖现代服务规业的发展姜。以老促新傅：树立园区仗在城市发呜展中的地扎位，以主陈导产业为印核心，不椒断衍生新傅兴业态，肠注意在园至区开发中险为未来发跪展预留空出间，培植泰新兴业态壳发展的土丈壤。以老补语新：在不断加驾强核心产振业的同时稀，通过政坚策积极扶贷持现代服赏务业的发哭展、进一份步完善生膨态友好的早城市功能弃，构建生炸态型城市晨化的动力耕系统，实僻现园区完红善、带动痒、促进、世补充的有敞机平衡体党系。一、功洲能提升排策略现状:产业区商贸区居住区功能溶盐解:完善提芳升:生态居闻住区综合服务群区核心产永业区专业贸易庄区休闲商业疼区生活配永套区六区两带旦格局生态居住溪区综合服岁务区核心产爽业区生活配套育区休闲商业骆区专业贸易转区功能分布煮示意图占地面积仅：M主要功能粥：为**娘园一期夜、二期扎提供配航套住房以，运河煎沿岸开缩慧辟休闲存风光带绣及基础盯商业设愁施。占地面婚积：M主要功朵能：整合现有予商贸，扩舞大商贸体病量和专业泼化，使其元成为扬州撤市专业商兼贸领域最宿具影响的参商贸市场衬。占地面积普：M主要功招能：以别墅惑等精品胁住宅为倦主，融芹合生态亿理念，闷为高端援人士提默供住房避，并与皱二期开扒发政策据结合。占地面积底：M轨主要功眼能：中心绿独地、休汉闲广场飞、商业绒中心、逝餐饮特森色街、苹体育健交身中心废等基础热商业和思休闲娱喝乐区。占地面积绪：M主要功哭能：以金融豪、会展泛、酒店间、俱乐波部、信取息服务陈为主要废功能，澡结合二晓期开发暂，使其疤功能与窜地块与班二期完毕全契合遍。占地面总积：M主要功械能：以汽车零葬部、精密衫仪器制造铸为核心产喇业为主，况并向产业稳两端延伸瓶，形成规狠模。生态居塔住区综合服务滚区核心产业赵区生活配套肉区休闲商搬业区专业贸大易区功能分收区关系目图1、各个挑区块功能真相互支撑搞和配合。2、综合沙服务区和狡休闲商业墨区形成两漆个辐射中拣心，分别宇处于两大歪地理区域悔的中心。3、综合姑服务区不槽仅作为本麻园区的功醒能统领地确位，还承规担向二期敏开发延伸晌的整合功边能。4、生态砍居住区面岔向全市，五做高端精牲致产品，象对园区整孙体形象有杨提升作用遥。5、核心旧产业区现原有产业结彼构要提升圈整合，并露为专业贸瓶易区、生辛活配套区叉、休闲商悄业区提供告需求。6、专业俊贸易区与羊核心产业湿区形成互性动，相互唉支撑，加涝强产业内啊容关联度搏。7、生邪活配套欠区和休葛闲商业衡区为其大它功能接提商服挽务，形苹成人气浮聚集和传活动的丙基础，顺并提高娘地产价车值。8、左右跨两带提升各了区域品屋位。9、功飞能开发小进度要窃与形态洁塑造、什环境改世造同步合进行，扯相得益往彰。左岸创犁意文化既带右岸生活略时尚带项目意向爪图专业商请贸区：汽车产设品展示当和结算脆中心、剩家居大宋世界、浸玩具体厕验馆、辈汽车装劝饰城等茂。休闲商艘业区：中心绿落地、广极陵商业户街、特介色休闲凭美食街住、户外亩挑战广药场等。综合服务乏区：广陵金融单服务中心炭、广陵会早展中心、懒产品设计鼠中心、广助陵商务酒躲店、精英拔俱乐部、瓦企业会所乱、体育健易康中心等扯。文化时代尚带：左岸创意子文化带、像右岸生活登时尚带。二、产报业导入相策略上海、苏通南地区苏中地区产业高显地价值高地资本高粉地技术高地依据边缘肿经济理论伙，随着长给三角经济若一体化的领迅速推进事，在产业毁从上海及阿苏南地区公向苏中地猪区转移的抽趋势背景全下，营造毕综合产业斗运营平台烘，驻留产哥业转移进背程中的技众术、传导懒产业核心集价值、延吹伸产业资饰本，形成惜产业运营饰聚集区，喜并通过产容业运营要竞素的整合境形成立足面于本地化帆发展的产统业力量，饥最终全面碧提升本地丘产业核心谜竞争力。产业提升价值凝聚资本裂变技术沉淀产业转移价值流印入产业导入旧