房地产高层住宅项目营销方案

xx园营销方案xxxx地产策划部自2008年下半年以来，周口房地产市场得到迅速发展，市场上高层项目逐渐被消费者认可。步入2011年，本案也即将推向市场，在信贷政策趋紧、市场观望情绪逐渐加大的情况下，如何快速去化产品并实现高价值价格比是我们营销推广工作中的重点。一、认识自我产品基本资料：占地12.34亩，3幢27层高层，面积区间85-120㎡，两房比例72%。产品产品剖析：随着周口房价的增长，市场对面积小、总价低、功能全的两房、小三房需求逐渐增加，本案产品符合了主流市场的产品形态。产品会是本案的USP（独特的销售主张）吗？2010年周口房地产市场销售主力户型森林半岛绿色港湾两房，三房94-130㎡国际星城两房，三房95-115㎡锦都三房115㎡万达鑫莲半岛多层，三房155㎡两房，三房78-135㎡两房，三房87-133㎡两房，三房88-140㎡产品VS产品产品雷同，产品层面无法对市场形成冲击力。？本案切入点品质

本案具有一流的品质，但370套房的体量能否支撑起项目对品牌和高端品质的塑造呢？配套本案区域配套资源是本案的优势，但周口城市框架较小，配套资源已经成为区域内楼盘的共同优势。本案市中心市委房管局文化局海事局农业局地段市中心的中心，地段就是价值。价格高的溢价空间小结：1.产品层面：与市场上同类产品差异化不明显，产品无法形成竞争优势；2.品质层面：本案体量无法支撑项目品牌和高端品质的塑造；3.配套层面：周口的城市框架使区域配套资源成为本案的共享优势；4.地段层面：本案周边行政事业单位集中，处于周口的核心政务区；5.价格层面：本案价格目标为高溢价、高利润。5个方面，本案只有地段可以作为一个价值属性，但这一个点，略显单薄，本案需要突破，需要寻找出路。出路项目突围二、寻找客户市中心青年85㎡左右两房政务核莲心区域谜；配套钩成熟，蛮出行方斧便，总价低，浑功能齐全喜欢繁株华、便躬利的生守活，但债是整体热收入较喘低。目标客户绕群A:孩子中年120㎡左右三房适合于溉三口之犁家生活稳定呀，为社会扎中坚阶层肠年龄在3迹0-40兆岁之间。目标客户蕉群B:可能是格家中唯凭一的孩吧子，被仙父母寄逃予厚望宿。配套老年85㎡左右两房120㎡三房滨河公冈园，五斑一广场留个房仔间给孩换子喜欢便充利的生润活，离区儿女近课一点。目标客户递群C:60%10%30%中年老年青年经过我蔬司的市灰场调研怠，本案有目标客浊群呈现室如下比颜例：（一）他窝们是怎样踪蝶的一群人驳？青年人喜欢繁泼华的都绵市，梦扫想期望觉在这里搬实现。需要便捷投的交通,抄快节奏的盏生活是他家们的常态饱。他们年脊龄在2棍0~3丸5岁之筋间，大神都接收序了良好坊的教育轧，有着捷丰富的纠文化知搭识，爱抵聚，爱戏玩，爱党消费。他们喜净欢追求开时尚，所有着稳杂定的工画作和收日入，但悟收入相掌对较低箱。他们喜欢笑玩，成群货结伴或者槐独自背包技旅行。1.梦蹄想：80一代刃，他们向旋往着城市坝的生活，庄梦想从未及破灭；2.现甲实：买房，结装婚，现实皇不断的在趁拨动着他激们的心弦夕。小结：中年人希望尊跃贵已经成你家立业孩子是约他们生她活的重冷心关注孩列子的成奋长1.梦私想：社会砥估柱，向虏往着尊狼贵与荣净耀；2.责茄任：孩子的笔健康成左长是他鼓们的责子任，首柜先是给极孩子一万个家。小结：老年人一生操堡劳，现猛在健康颠是福。孩子，却啊最被他们店牵挂。1.享受桌：享受生活纷，享受健竿康，便利屿是必须的份；2.顾刘亲：亲情很职重，照扇顾孩子味。小结：（二）他晨们对生活聚的希望和绿追求？青年人他们都喜天欢开阔的鸦空间，喜欢阳哨光、喜欢随拉意一些符的生活扛。喜欢房子纸里有新潮港的元素，素舒适安逸呈。中年人希望过着子受人尊重者的生活，摘尊贵感对灭他们有很朋强的吸引贼力。喜欢房子程有书房，茅来个客人吊可以做临罚时客房。喜欢物蒸美价廉载，高性价当比的房猫子总是熄能吸引赞他们。希望附夜近有学灶校，孩鸟子上学隐方便。老年人重视安全槐。喜欢舒适枣。他们心中猾都充满希轿望。了解他通们才能救够吸引径他们希望是滔购买力三、吸衰引客户（1）针劈燕对产品我症司做出以所下建议：大落地刊窗大飘窗灵动空丹间雷同的旦产品里祥，我们棋加入一右些让他辩们眼前滴一亮的央元素…沈…雷同的产务品里，我庙们加入一锄些让他们察眼前一亮授的元素…找…大门厅空调门禁系耐统（1）针墨对产品我采们做出以排下建议：（2）协寻找核补心价值愁点（即箩卖点）A梳理市编场产品别卖点森林半岛品牌，环投境绿色港湾价格，喷景观国际星城地段，配楚套锦都地段，量低碳万达鑫莲半岛品质，景棕观配套，遇地段品质，凉景观价格、地罢段、配套缺、景观、是品牌，市兰场上项目壳都在由自饥身来寻找拍卖点。再击次梳理我埋们的价值凯属性：B项目价单值属性币梳理建筑有地面货汽车停飘车位,器地下汽刚车停车番库，地趴下自行钞车停车规库外窗采偿用中空晌玻璃塑千钢窗外墙采液用聚苯弦乙烯泡泛沫塑料武保温板息设计价值梳理风格来自现代若欧洲的建罚筑风格立面简齐洁明快怜、细致丢优雅环境集中绿弯地与带意状、点悲状绿地秒相结合每栋楼舅的单元弟出入口江均面对犬中心庭师院季季有绿畏、时时有财花产品户户朝阳动静分雾区、洁侮污分区面积8封5—1丢20，拌两房、酷小三房价值梳弟理配套地段由小学育到中学鬼，一站烦式教育医院环截伺周边市中心盾，市委沿、市政移府所在仆地置身中州掀南路七一溜路繁华都乔市圈价值梳惰理经过前衡面对市懂场及消纯费者分验析，得兼出本案砍的核心拦卖点：（1）地段1.本案冬三种目标牢人群均重旨视地段；2.地段耽优势是本井案溢价的配支撑点位镜。本案二高四中六小一高武警医袭院中心医院烧伤医院市委市中心（2）教育1.本案爆主力目标自客户为中泥年人群，飞所占比例确为60%滋；2.在惹同等地猫段，孩敌子上学悟成为他针们选择是产品的端决定因剥素。经过前面袄对市场及活消费者分宁析，得出论本案的核塔心卖点：本案二高四中六小一高市中心市直幼小七小景观带学区集中虽带小结：1.地涌段：核心政务杜市中心，羽滨临沙颍弊河景观带网，本案处蛮于上风始上水的绝梢佳位置；2.教铺育：可作为南本案的请差异化词路线，躬发挥本块案的教妨育资源港优势，气是项舱目立足芒市场的仍关键。由此得音出本案公核心卖勤点即核轿心价值译体系…考…地段+标教育表现阿Slog醒en（1）市中心·编名校旁·话观景华宅陪.1.市中搁心，突出昼我们位置2.名紫校旁，凶突出我膨们周边旁的教育盖优势3.观育景华宅潮，说明虾我们的脚产品是淘高层产谷品表现哥Sl奴oge毕n（2）据城市核肥心，撷名啦校资源1.强化唇地理位置2.突快出教育野资源找到了USP如何做脱？四、营负销策略一批认筹二批认筹开盘一批解筹常规方难法：二批解筹三批认筹1.营销输费用少2.营销挥周期短本案实壤况：常规营叠销显然摔不符合箭本案实员况，本顺案需要谨打破常助规--封---泉---纠--策略：事件营耍销事件活雨动能够砖迅速的骗使本案样在市场遗上形成欲热度，托进而对勿项目的论去化产织生效用资。我们需逃要切入点事件目蕉的：1.使石本案迅江速传播2.引沈起周口付市民对湖本案的闭兴趣大众明秃星大事件执皂行：大众明星摔被所有人阀熟知，利捎用明星的战效应可以杆迅速的传剥播项目的营位置，产趁品等基本愧资料。谁符合本适案产品基克调？1.凤凰攀传奇有着采非常强大梳的群众基坊础，歌应曲的传唱率程度遍及象大江南北朱，男女老旅少都非常碧喜欢。2.本案子要在周口维树立标杆和塑造传奇，凤凰拍传奇正猛好符合雅本案的裕诉求点怀。明星+楼狐盘：项目亮相贝大事件：凤凰xx因龙城裂传奇主题X月X载日，x昨x园携线手凤凰族传奇献烟唱周口聚XXX活动目猾的1.借蓬势：力邀凤密凰传奇剪献唱周细口借助脑凤凰传转奇的知衫名度宣席传本案闻；2.促销哑：活动安称排在项虽目认筹孤之前，钻通过这馆次事件尽活动促崇进本案虑的认筹锐排卡量泪。活动时间爷节点3456789101112媒体推广4月中旬5月底6月初凤凰传奇演唱会客户登记堂发放门票7月9佛日认筹活动媒灯体推广报纸网站户外电视项目亮油相起到筝传播作蜻用，本苗案还需就要活动蹈来引导侄消费下贷定决心增认定本鼻案。xx园·质成龙计划主题X月X日锋，于丹老浓师亲临x赴x园畅谈割教育方法柱，“成龙也计划”全咽城同时启下动。项目活动滑：活动内捉容1.名师毁解惑：于丹老师勺与现场观尺众互动交锤流教育孩榆子的方法座；2.成尾龙计划拆：设置教有育基金数，凡定惰房业主算子女都堤可享受证xx园岁赠送的岁入学助踏学金。活动目糖的1.传皮势：通过于丹明老师的到扎来，继续故增强项目皆的热度；2.引遍导：通过成龙贤计划引导街客户对本路案进行口芦碑宣传；3.攻巨心：成龙计划裕重点强调侮本案的教区育优势，冶锁定目标怨人群。活动时米间节点34567891011126月中旬信息释治放7月9日陆认筹于丹讲座活动媒宿体推广报纸电视五、营销额通路物料准备期项目亮相期内部认购期开盘强销期持续热销期3~5嫂月11~首12月10~1僚1月7~1芳0月5~7委月（1）傅全年阶喝段任务踪蝶划分第一部绢分：任漫务及目门标分解1.销售团队喊组建2.销售含员销讲培寻训3.项仓目物料添准备34567891011125.1售楼部落成9.1取得预售证10.支2开盘12.别31销售70%7.9开始认筹蓄客期项目亮相项目亮相鹿广告实现蓄尿客300组意向客户VIP排卡实现排朝卡客户500组开盘实夹现销售砌200叙套新客户认讽购达到60套260吹套（2）全豆年阶段目置标分解（3）金推盘策席略集中推众货，统甘一开盘根据本案爆特点，分赴批推货会着使项目销兔售的时间饱拉长，建漫议集中推俩货。一可以肢集中客何户选房命制造热虚销场面三，二可皮以使项隔目迅速宾回款。（4）拣价格策攀略合理入便市针对项不目特点必及我司驶多年的兰操盘经推验，建烧议项目场价格结可合市场毛，合理识入市。第二部划分：客费户储备3）客融户开拓慢执行制筐度2）客贞户储备允进度表1）客疯户分类雁建议客户储阀备计划1、客材户分类顺建议1、咨稻询客通过电嘱话询问钓了解项泥目的顾杜客。2、来访脆客通过到讽项目售神楼中心但了解项洪目的客今户。3、意向客通过对圣项目的削了解有仗购买意庆愿的客痕户。4、诚意客对于项目至认同度较聋高