有关地价评估的一些认识

地价与房价的关系有关地价指数房地产价格指数评估方法—假设开发法（剩余法）建设用地、地价与城镇化建设用地、地价与GDP建设用地、地价与交通一、地价与房价的关系观点1，地价上涨是引起房价上涨的主要因素观点2，地价上涨是房价上涨的因素因素之一，但不是主要因素房价上涨的主要因素有：一、土地，二、市场供求（需求：自住、投资、投机），三、经济发展，固定资产投资，拉动GDP，四、城市居民收入增加，购买力增加，住房升级换代，五、城市更新改造、拆迁的被动需求，六、建材涨价，七、投资渠道单一，股市不景气，八、人民币升值，九、城镇化加速，九、开发商左右。概括：四方面：市场供求关系、开发成本、开发商利润、消费心理预期。一、地价与房价的关系商品房定价（1）成本加成定价（成本＋利润），（2）盈亏平衡定价（收支平衡），（3）目标利润定价，（4）需求导向定价，（5）竞争导向定价，等。介于以上，土地估价应研究：征地补偿费用，拆迁成本，一级开发成本，建筑安装成本，开发商利润，土地资源稀缺性，市场供求，GDP与地价，房地产周期，城镇化速度，土地供应，金融等。二、有关地价指数二、有关地价指数地价指数测算模型的选取地价指数的编制与一般物价指数的编制差异较大。特别是在权数的确定上。一般物价指数编制中，所用的资料都是商品流通过程中实际的商品交易数据。因此，物价指数公式中的权重可以从商品流通的统计数据中求取。而地价指数测算中选取的样点资料并非全都是真正的土地交易案例，地价的求取往往通过间接的方法。住宅用地地价主要通过从房价中剥离地价，商业地价则是主要通过从房屋租金中剥离地价，真正意义上的土地交易案例较少，无法确定从实际工作中取得各级各类土地的实际交易额，因此，在确定分类地价指数和地价总指数的计算公式时就无法采用拉氏公式[1]或帕氏公式[2]。但为了尽量准确反映地价的变化幅度，我们借鉴美国的一种股票价格指数：价值线综合平均数。[1]

拉式公式：K=∑P1q0/∑P0q0，以固定基期流转量作为权数。[2]帕氏公式：K=∑P1q1/∑P0q1，以报告期流转量作为权数。二、有关地价指数价值线综合平均数虽称为平均数，实际上是一个股价指数，由美国价值线投资咨询顾问处编制和发表。它包括了纽约证券交易所，美国股票交易所和场外交易市场（OTC）发行的主要股票。该指数的计算方法是不加权的几何平均法，即以样本中的N种的价格相对数之积，开N次方根。二、有关地价指数拉氏或帕氏公式。公式中的权重，多采用土地面积或宗地个数。笔者认为以土地面积或宗地个数作为土地价格或地价指数的权重是不合理的：①在分级分类地价指数的测算中，若以所选样本的土地面积或样本个数作为价格的权重，由于样本是人为选取的，样本的土地面积或个数会直接影响地价指数的大小。因此，地价指数会被人为地增大或减小，使得地价指数不能客观反映地价的变动情况。②在地价类指数或总指数的测算公式中，若以各级各类土地的面积或各类土地的面积作为权重，由于各类或各级土地的面积在很长时间内是相对稳定的，而且土地面积的大小不能反映土地市场交易额的大小或交易频繁程度，因此，以土地面积为权重测算的地价指数不能客观反映价格变动中的市场交易量（或频率）的影响因素。比如某城市一级商业用地的价格变动较大而且交易活跃、交易量大但土地总面积较小，其他级别的商业用地价格变动小且交易量很少但土地总面积很大，根据价格指数理论，土地交易市场上价格的总体变动是由一级商业用地起主要作用，但若用土地面积作为权重计算出的价格指数会呈相反趋势。二、有关地价指数采用价值线综合平均数或者说几何平均数来测算地价指数有以下优点：①在目前我们无法获取土地交易市场上的客观交易额的情况下，采用价值线综合平均数法，避免了用土地面积或宗地个数为权重而带来的人为偏差。②价值线综合平均数法在过去相当长的时期中，计算股票价格指数取得了很大成功，在价格指数的测算中值得借鉴。③价值线综合平均数法简洁、明了，操作性强。尤其是在土地市场发达，交易活跃的城市，采用该方法会简化大量不必要的工作量，而且能很客观地反映地价的变动程度。二、有关地价指数（2）各类指数测算模型①分级分类指数样本宗地为某类某级土地中的标准宗地或交易地价样点。标准宗地的地价内涵一致，交易地价样点数据在用于地价指数测算前首先参照标准宗地标准进行了修正，而且在样点选取时遵守地价区域均匀分布的原则，所以样本宗地设置中使它们的地价标示水平大致相似，因而权重均为1。Iij=∑[(Pit/Pi0)/nij]×100Iij:i级j类指数;Pt:样本宗地现期价格P0:样本宗地基期价格nij:j级i类样本宗地的个数二、有关地价指数②分类指数以i类各级指数的乘积求j次方根，得出i类指数。

Ii--i类地价指数；Iij—j级i类地价指数。③总指数城市土地价格总指数等于城市各类土地价格指数的几何平均数

I---地价总指数；Ii--i类地价指数（如商业地价指数、住宅地价指数等）。三、中关村写字楼价格指数

研究意义描述写字楼价格变动规律，反映写字楼市场供求变化揭示写字楼价格的宏观水平，预测写字楼价格未来走势反映房地产经济周期的发展，便于投资者选择合适的投资时机完善写字楼价格公布制度，加强写字楼价格管理为房地产税收提供依据提高市场通明度，符合WTO规则为房地产价格评估与基准地价调整提供重要参数为房地产信息系统与写字楼价格动态网络监测体系建立数据基础三、中关村写字楼价格指数成本投入法加权平均法重复交易法特征价格法中关村写字楼价格指数中关村写字楼价格指数中关村写字楼价格指数中关村写字楼价格指数中关村写字楼价格指数中关村写字楼价格指数样本的确定交易价格指数样本数量：销售楼盘采取全面抽样，要求所选样本应该是拿到销售许可证的并且已销售2-3个月的项目（销售量已超过85%的写字楼应该剔除）。租金指数样本数量：全面覆盖写字楼面积在1万平方米以上的所有项目；写字楼面积在1万平方米以下的项目，按上述抽样原则抽取30个样本。样本采集时点：每月最后一个星期五。样本采集的数据标准：指数测算中所需的基本数据为每个写字楼的交易价格（实际成交价格）和租赁价格（实际租金，不含物业管理费）（以离采集时点最近的一笔合同为准）。具体数据包括：交易价格/实际租金、交易（出租）面积、交易（出租）时间、以及当期建筑面积、楼层面积、层高。中关村写字楼价格指数标准楼层：通过大量调查及分析，为消除写字楼不同楼层对指数造成的偏差，我们把7层作为10层以上写字楼的标准楼层，将3层作为10层以下写字楼的标准层。标准层是指数测算的基本平台，所有当期调查的价格（租金）都要转化成标准层的价格或租金，以利于消除由于楼层变化而产生对指数波动的偏差。样本数据的计算标准单位。（1）交易价格的单位为元/平方米，租金单位为元/平方米·天；（2）币种：采用人民币计算，外币币种一律按交易期间汇率折算，并注明折算比率；（3）涉及面积指建筑面积，单位为平方米。中关村写字楼价格指数建立一个标准化模型，以消除不同楼层对价格指数测算造成的偏差。为此，我们根据数据抽样规则，抽取37个样本，求取各层均价，并将层数与价格建立回归模型，经综合分析，得出以下标准化处理模型：1、对于10层以上的在租写字楼：楼层和价格之间存在高度相关（r=0.858）；楼层和价格之间的线形关系：Y=0.024*X+4.067（可决系数=0.839）；7层定为标准层，由于7层成交价格与报价的偏差最小。中关村厚写字楼矮价格指蝇数对于10层以下的简在租写字得楼：楼层和价桑格之间存恐在一定相撑关（r=0圣.71蜘73）；楼层和泉价格之悬间的线地形关系砌：Y=0.贯0859杜*X+3洞.202（可决系异数=0猾.51根45）；3层定为水标准层捏，由于3层成交哪价格与挣报价的斯偏差最朗小。对于在篮售写字侵楼：楼层和价覆格之间存孕在高度相砖关（r=0涛.95躺29）；楼层和价革格之间的命线形关系摆：Y=99恋.89*腿X+11速475.英44（可决铃系数=0寒.90烫8）；10层以上起以7层为标准篮层，10层以下以3层为标准郊层。中关村去写字楼既价格指泪数根据抽总样调查们所获得冈上述数渐据，采并用拉氏结公式，忧测算中领关村写禽字楼租觉金指数棒和价格呆指数：中关村清写字楼烤价格指据数四、假赵设开发队法（剩揉余法）冯长春北京大学石不动产研拥究鉴定中腥心北京大连学环境窜学院城尼市与区梯域规划去系二零零齿六年四拥月一、定访义假设开兴发法又漆称剩余酷法、预迎期开发弯法、倒预算法等籍。它不凑仅被大尖量用于升房地产出价格评优估，而昏且也是锡房地产辨开发项催目投资凭分析的抗常用方霜法。其拴基本思肯路是通冶过对房怀地产开节发项目洽的成本胖与效益喘分析，践从房地潮产开发磁项目的仗预期总慕收入或睬房价中膨扣除各搜项开发讽费用、躲销售费询用、销枕售税金赠及开发终商利润歉后，倒取算出估此价对象田房地产习的价格桨。二、剩项余法的攀理论依议据及基飘本思路简而言之旷，剩余法墨测算地价饮的理论依既据是采用缝倒算的公葬式，计算连出在房地谦产经营中踏，完全由饥土地产生辜的超额利递润部分，址即地价。杏剩余法的额理论基础险可以追溯喊到18世纪著名挺古典经济响学家亚当·斯密（Ada扯mS赛mit耐h）关于思地租原铸理和19世纪区位读论的创造赛人杜能关弹于农业区出位论的论铺述当中。尿杜能在《独立国悬同农业乖和国民锁经济关狸系》一书曾指艳出：“有遵一田庄，煌庄上全部舟房屋、树殊木、垣篱中都遇焚毁倚，凡想购哈置这一田斗庄的人，宰在估值时挥总首先考仗虑，田庄秃建设完备愈之后，这洗块土地的至纯收益是丽多少，然昏后扣除建阻造房屋等多投资利息突，根据剩间余之数确跃定买价。赵”可以说扯，这是最板早关于剩沉余法基本彼思想的阐型述。二、剩余帐法的理论起依据及基侦本思路剩余法讽的基本艺思想也观可用这漫样一个捏假想的胜例子来顷形象地毛表达“漠假如有企一家土样地即将哀出让，不地产商揉就需首克先研究筐该宗土梳地的内软外条件永，如面赞积大小劳、周围等环境、煤允许用批途、规袍划设计陪要求以鬼及规定服的容积谋率、覆勒盖率等少。根据超土地的岂内外条每件，按凶最高效王用和最粘佳利用追原则进外行规划泼设计和塞开发建浊设，然冒后预测欧开发完司的建筑鸟物连同须土地转贫让出去气的价格银，以及睬建造建东筑物所轧花费的西建筑费伯、专业爬费、测芒量费、赢销售费角和投资数利息、上开发利嘱润、税间收等等扶之后，夺再从预牌测的土钓地与其堤上建筑够物的共违同转让右价格即迅楼价中吧，减去副建筑费左、专业梳费、利画息利润娃和税收半之后，匪就可得伞到房地纠产开发叔商购买化这宗土傲地所能蝴承受的菠最高价马格。三、基本挎公式地价＝李楼价－厅建筑费拢－专业诸费用－斥利息－硬发展商利润－鸡税金式中：（1）建筑费依抄据社会一吸般发生费份用及行业锹惯例预算罪；（2）专业乔费用包器括建筑薪师、工骗程师、哨测量师诵的收费排，一般施以占建筑费蒜的百分子比i计算，即摆：专业费汇＝建筑费×I；（3）正常利稀息率为r，则利息裤＝（建筑斤费＋专业睁费＋地价忠）×r；（4）正常煮利润率创为p，则利润坊＝（建筑岸费＋专业队费＋地价是）×p；（5）与地包价有关座的税收洲为t，（6）按上述窄每项费用伯的具体计迫算方法汇染总，即可云得到：地价＝楼烟价－建筑越费－建筑隶费×i－（建筑脏费＋专业樱费＋地价）×r－（建筑石费＋专业码费＋地价管）×p－t。三、基间本公式整理上变式，剩北余法评库估地价复的公式翼又可表秧示为：待开发土糕地价格指违开发前的工“生地”议或“素地鞭”的价格淘，用原价她倒算法。搏具体计算公史式为：四、难冻点与问胀题大家知道姑，房地产察开发项目湖从投资建征设到竣工客验收交付报使用需要沫一定的周用期，在这斤一周期过屑程中，房嫁地产开发征的各项资脾金费用的危投入和回海收都与它安们发生的目时点紧密政相关，即销资金的时奶间价值运姿动形态时岭刻贯穿于壁房地产开胞发的全过熔程中。据腿此，假设歌开发法中肉所涉及的独土地取得破与开发费牧用、建筑瞒费用、专型业费用等始的投入和利销售收入雹的获取都宗表现为开俘发周期内算不同时段脂上的现金千流动量，援充分反映极出资金运银用的时间白价值规律缸特征，因陈此，假设补开发法在喜实际评估怕中运用的没关键是判断好各早项费用发梨生的时点理，运用资敲金时间价勒值运动规叠律进行估燥算，才能劝使估算的掩结果准确鉴可靠。但是，目蓬前的问题疗就在于有溪关估价书捷籍对假设吨开发法所饲涉及的各柏项费用和顿销售收入拿等指标的矩时间价值滨运动规律者阐述得不何清楚或理坊解不一致妄，从而造节成实际评坝估结果的凉偏差。针锦对这一情虚况，现就留假设开发裕法的具体堡计算公式报、利息、狱利润的计酒算等问题圣进行讨论暴。四、难点浓与问题（一）关谨于计算方辫式的选择从资金程的时间众价值计泼算角度戒考虑，窝假设开妈发法的首计算方曲法可分汤为动态脆和静态锤两种方歇式。所谓动态锋方式，就恭是考虑货采币时间价振值对房地颂产价格的帜影响，从红复利计算同公式出发瘦，运用折袋现现金流呼的方法逐弊一考虑不络同时点的变资金变化约情况来估侵算待估房肝地产的价袍值。静态方蔬式，则旨不考虑尸货币的铅时间价祝值，仅放从单利杠计息的方角度着喊眼，考登虑利息莲支出作遣为一项掏投资机巨会成本舌对房地鼻产价格答的影响祥。因此柳，在实艰务评估填中，动能态与静俱态评估沸方法的美运用，膏应针对秆不同的议估价对妹象和估糕价目的乏进行选总择。（一）资俭金的时间匙价值一个房地忧产开发项肾目的建设杆过程往往葵要持续较姓长时间，眉而投资的纪资金支出与，大多在逢建设初期榆发生；投原资的收益塘大多在建父设后期发支生；这些桌资金的流岸出和流入骆发生在不洁同的时期视。因此，蔽要评价投遣资方案是地否可行，搭必须将这芹些现金流揉量折成到机同一时点穴才具可比梦性。这样厕，折现率衫（）的选苗择必须能春反映“资换金的时间晒价值”和否“未来不浮确定因素香所带来的岔风险”，丙即：折现率=无风险报普酬率+风险率（一）姥资金的偷时间价步值你有6个橘子、3个苹果、1块手表仗。如果存这三件愧商品是葛市场上烦主要的耻商品，炎你可以租根据价道格进行它三种商昌品的交膛换，卖逝出你所荡有的商架品，以猜换取你仆想要的询商品。鸦为了计国算你所摘拥有的荐商品，文以它们额的价值证来计算姜是一种屋有用的剩方式。杏这样，晶我们可歪以对差斑异巨大乳的商品劈燕进行比灭较，这嫁种比较吊是为了文方便各纹种商品鞠的买卖管，而不比是为了西消费（饼即使用愿）。我她不喜欢葱钻石，丝式我喜欢调冰淇淋钩蛋筒，帜但是只扇要我进膛入了市弓场，我敬宁愿拥效有1克拉的钻怕石，而不翠要冰淇淋储蛋筒，不妙管冰淇淋肃有多好吃酿。（一）证资金的奴时间价弟值同样的方羽法可以用鸭来为各种震商品定价症，而不受嘱时间的限便制。假设袖我得到了鸟两份雇佣歇合同：哈闪佛大学以榜年薪8万鹅美元雇佣慎我10年取;耶鲁大喇学准备第突一年给我敌6.2万趴美元，但奏是保证在寺随后的9尊年里，他染将以每年疏4000吨美元的幅奶度给我增似加工资。巡寿双方都以贡10年为脱期限，以粉10年的衣工资换取左我10年铸工作（1粮0年的工遭资换取他还们所要的穴物品）。晒应该接受畅哪一份合灶同呢？要拿知道钱的亡价值每年泻都在变化国。（一）决资金的经时间价泼值为了便于偶比较，我泼用今天的叫现值衡量资两份报价南。假如我殊今年以1鞭0％的利赔率借入1清000美窗元，明年东我要归还伍1100平美元。按片现值计算漫，我借入勇的100乓0美元等拔于110色0美元。骡如果我把丑10年的恐工资总和圾按照1.佣1的比率侵折算，我述将得出每住一方出价割的现值，名应该接受汪哪一份合广同就一目棕了然了。（一）资芒金的时间谜价值先计算哈筋佛的报价圣，每一年夫我的收入活是8万美侄元，它的浩现值就是扯8万美元圆。第二年第的8万美手元可以借籍用公式$技8000拐0/1.兄1转换成穿第一年的庸价值（现永值）；如交果我在第努一年借入搬这笔钱，励我正好用裤第二年的愉收入还清搁这笔借款求。第三年青，8万美端元的现值航是$80帜000/窃(1.1越*1.1窗)，以此焰类推。将烛表1－1哄的第三栏苗中的所有馋数目相加善，我们得誉出哈佛1妹0年报价夏的现值总糠和为54注0723做美元。相组当于我在救第一年借涂入这个数幅目，然后额用整整1也0年的收验入偿还。（一）资桥金的时间膀价值年数哈佛的年薪哈佛年薪的现值耶鲁的年薪耶鲁年薪的现值1$80000$80000$62000$620002$80000$72727$66000$600003$80000$66116$70000$578514$80000$60105$74000$555975$80000$54641$78000$532756$80000$49674$82000$509167$80000$45158$86000$485458$80000$41053$90000$461849$80000$37321$94000$4385210$80000$33928$98000$41562总计$540723$519782表1－1两份工无作的比电较（一）资盘金的时间畜价值用同样饭的计算疑方法，样我得出抚了耶鲁10年报价咽的现值什，他的安报价比叮哈佛低课。通过挣恰当的财借贷比布较，哈瘦佛提供轰的每一场笔年收调入都可疤以转换股成耶鲁忆提供的袄年收入书，并且退还有盈吧余，由构此可以丙清楚的棚看出，盗哈佛的级报价比匹较符合寨我的利唱益。这帮就如同在价值100美元的商舒品显然高殿于价值90美元的旬商品，墓如果我瞒们通过箭商品出村售获得100美元，对再用这畅笔钱购江买价值90美元的商咸品，显然屋有10美元的剩到余，这就隙是我们的羞收益。利用这器种现值划计算方括法。我竿们可以盈对任何月一笔投鼠资项目增、雇用抚合同或械类似的伪经济行证为作出都评估。慰我们只溉要能够搂按时间住顺序将忍这些经蚂济行为合的收益彻（为正施）或成询本（为驱负）一痛一列出泊，就会观一清二各楚。如拍果你必涝须从中坛作出选聚择，你康显然会吼选择现惕值高的氧一列数伯值。（一）关事于计算方津式的选择我认为龟：适合路用动态跌方式计园算的情僻况有：待开发馒的土地目价格评沈估；待拆迁改印造的再开违发房地产板价格评估捎；已完成袋拆迁的驱空地的类地价评祥估；正在建设浆的房地产休价格评估员；需要改造止的旧有房桐地产价格偿的评估；待开发敬房地产剧项目的努预期投脏资利润裂估算；开发项目熔需控制的种最大成本城费用，以及开局发商试跑图获得租拟开发芦场地的槽最高承找受价格篮。（一）阔关于计练算方式含的选择上述情况摘，都需要撑对市场进稿行分析后颜，预估开肃发周期内自各项投资彩费用发生御在不同时膨点的金额杆，以及预身测开发周添期末房屋询的预期售拌价和销售隙总收入、藏销售总费驴用、税金黎、利润等裤，然后利棋用不同的景贴现期和掉贴现率将吴它们折现投到开发期嚼初或估价镜时点，从竭而得到所梯要求的估感价结果。原所以，用包动态计算需方式比较僻合适。（一）安关于计饲算方式俊的选择静态方签式主要唯适合现牧有新旧冒房地中艳的地价龙评估。海因为已慎建成的铅房屋价朱格，可上通过市垦场比较尼法直接趟求得，颤建筑费朗用和其盼他各项孝费用均固可根据塞当前市溉场上的欢正常一女般情况敢预算，仔或直接桐用成本洲法测算笑建筑物绍的价格扁，然后著从房价摸中扣除腔，即可含得到估侍价时日惩的土地铁价格，栽所以，钢适宜用贼静态方洲式测算缸。（一）关盆于计算方世式的选择另外，堂应注意答两点：默其一，彩动态与佩静态方吵法不能以在同一甩评估项鲜目中混误合使用款，这样拦不仅会逢产生重麦复计算碑，而且县使估算烧结果出傻现偏差今；其二巴，同一第项目不声能用两掉种方法雹分别计茂算，这蚂样有可板能出现便测算结麦果差别昂较大，乡丰给人产市生评估境方法不坊科学合院理的印竖象，使须评估价轻格的可纺信程度嗓受到影熄响。下白面的例捡题中就帝存在这凑些问题萍。[例题1]某七通一利平的空地疮，面积1200平米，刷允许用拳途为商舟住混合术楼，容果积率7，覆盖率刑≦50％，土地婚使用年限50年。1992年8月出售，晚求购买价白。其他估体价条件：受（1）设计建苗筑面积840眼0平方米，14层，1～2层120梳0平方米用滚于商业，3～14层720贿0平方米魂用于住负宅；（2）开发费秧用估计：胖总建筑费600万元，专羽业费为建杏筑费的6％，利剖息率10％，税费逐按楼价的4％计；（3）建设共旅需3年完成（碍到199跳5年8月），第跨一年投入50％的总送建筑费恐，第二代年投入30％，第三跟年投入20％；（4）假设建睬成后即可狐全部售出孤，预计当刘时售价商正业楼3000元/平方米，情住宅楼1800元/平方米土，投资漠利润率喷为20％。该题的计斑算过程与宅结果为：总楼价稳＝[(30煤00×1前200)免÷(1＋10％)3]＋[(1榜800斯×72启00)纱÷(1＋10％)3]＝1244蜓1528（元）（2）总建额筑费＝[(60辈0000成0×50％)÷(1＋10％)0.5锐]＋[(6驻000卖000她×30％)÷(尖1＋10％)1.笛5]＋[(60瓦0000横0×20％)÷(弓1＋10％)2.示5]＝536静618来2（元）（3）总地西价＝[12患441彻528－5366渡182×（1＋6％＋10％＋20％＋6％×10％＋6％×20％）－1244革1528美×4％]÷(1＋10％＋20％)＝349廉943淹7（元）（4）单地巷价＝349踏943峰7÷1阵200＝2916（元/平方米率）这一估龄价过程井存在如桐下问题约：（1）动态方漏法和静态你方法混用搬。总楼价益、总建筑科费的计算脑采取折现橡现金流的增动态计算止公式；地惩价计算却廊直接套用足静态计算挖的理论公殿式。（2）利息贩计算存龄有偏差枣，与假瞎设开发孤法的总凑体评估否思路矛珠盾。以垮土地利马息支出忙和建筑星费利息顷支出为属例，两馒者的计酿算过程絮为（10％为年朗利率）族：土地利息菜＝地价×10％；建筑费擦利息支貌出＝各死年建筑数费的折延现值之乞和×10％地价在罗项目开害发之初声支付，啄按本题固折现思妻路考虑滥，理应社不再存弃在土地贞利息支萄出因素屈；并且岂本题利月息支出雕的算法辛，应理丽解为仅描是一年蝴内发生毛的费用铅，是按麻单利计萄算的结知果。同兔样道理疫，分年坟支出的灶建筑费拖折现之融后，利希息因素踩业已考构虑在内现；在折界现基础惑上按单应利方式沈加算一晋年利息剩，无疑抖折现和戏计算方时法思路骂自相矛罗盾，结朵果有一作定重复碌计算。饿此外，垒依照总跌体评估知的思路至，各项狂费用的告计算应脆统一到颜某一时搞点上，拣而且再慌逐步分芒解，本借题算法赠与此有纱悖。鉴于上述戒分析，本纪题按不同顶的思路有皱不同的正脾确解法，乘具体如下抄：静态计盟算思路缝（将计洪算时点吴定在销诸售时）按本题给忍定条件，勺实际发生穴的各项收那支为：总除楼价165拼6万元，乎总税费66.究24万元，总建筑费600万元，忽总专业模费36万元。总利息支川出＝总地蒸价×10％×3＋第一听年建筑疫费和专菌业费×2.5撇×10％＋第辈二年建之筑费和芬专业费×1.5吴×10％＋第蝇三年建去筑费和枝专业费×0.洲5×1服0％）＝0.3×总地价急＋600×（1＋6％）×(5岂0％×2.5衫×10％＋30％×1.州5×1隐0％＋20％×0.5沈×10％)＝0.3索×总地价支＋114痛.48逮(万元)总利润＝厌（总建筑职费＋总专湖业费＋总半地价）×20％＝0.2×总地价＋127狸.2（万元）单位地裤价＝总习地价÷土地面章积＝3956（元/平方米恰）(2)动咏态计算思洲路之一（革假设利息吵计利润）总楼价和安总建筑费别都参照例园题1的原韵解法，分涛别为12砖4415残28元和康5366补182元袭。总地价乏＝[(毫124秩415调28－吐536迁618泥2)×能(1+炼6％＋蛇20％灭＋6％壁×20怨％)－忘124卫415摧28×裙4％]耍÷(1嘱＋20帝％)＝盏426拥507辛0（元乌）单位地价绞为355触4元/平池方米。（3）动态潮计算思速路之二耳（假设降利息不待计利润披）总利润田＝（总更地价＋秀总建筑稠费实际呆投入额耗＋总专鄙业费实存际投入胡额）×20％÷（1＋10％）3＝0.15兼03×总地价外＋955御672柔.43总地价椒＝[12效441屯528－5366救182×（1＋6％）－955渐567掌2.4叹3－124膛415窝28×瘦4％]÷（1＋0.1克503） ＝4607婚530（元）单位地受价为384尸0元/平方米。从以上计贯算结果看忌，静态方留法计算的碧单位地价燃为3956元/平方米，箱而动态方甩法计算结轿果为355场4元/平方米，域两者相差402元/平方米。煎所以说，蜻不能用两似种方法同影时评估同帅一项目。孙另外，动复态方法中滚，利息计并利润和不馅计利润也葵相差了近300元/平方米。（二）傻关于利回息额的螺计算投资利息厨额的计算采是假设开请发法中较槽复杂的一灭步，应注董意：（1）地价款效一般是在帅投资项目叹开发期初馅一次性投尼入，若采廊用动态计脚算方法时码，按资金时间价值尚运动规律旬，不存在被地价利息企支出问题中，故不需熄要进行折暴现。（2）采用诱动态计屠算方法绝时，建办筑费用多、专业法费用和叙其他费顶用的折袜现过程森中已含滔有利息晓的支出踪蝶，无需略单独再标进行利嗽息一项嚷计算，息否则，驻就产生佳重复计颗算，例挪题1中就存宅在此问包题。（3）计息绸期应根爹据投入爪资金的择时点及闭其持续骄过程确重定，若返是年初梯投入，骨计息期生为一年困，年中训投入或没日均匀舱投入，狐计息期程为1/2年。动态倚方式计息岛期是开发京期末向开沉发期初折孔算，而静拒态方式则殊是开发期赏初向开发驱期末推算乡丰。（三）关笋于开发商讯利润的计冒算1.目前，咐我们看困到的房迁地产估余价书籍沙，计算伟开发商臂利润的无方法有亿三种：馋（1）以房批地产开发总收躬益或开祥发总价岔值为基让准，计鉴算开发久商利润供；（2）以房肝地产开换发投资敞总成本礼为基准抵，计算踩开发商贺利润；洪（3）以总地问价、总建培筑费用、栏总专业费音用之和为问基准，计暗算开发商垒利润。这涂三种方法游究竟哪种识更为合理抓，需要进佛一步研究轨，但从开让发利润率似来看，三铸者的关系倚应为：（1）＜(2)＜(3)。2.如果总利榜润的计算调基数是总孟地价、总厕建筑费用呀和总专业裂费用三者疗之和，在代采用动态普方式计算产时，不应是以折现后钥的总建筑蜘费用和总荷专业费用旱加总地价毕之和为基然数计算利架润额。因照为，按“鹊折现过程援即计算过敏程”这一松观点，折握现后的总穿建筑费和稠总专业费途中已包含资利息在内脆，以致无毅形中，利研息也计了赖利润。另勾外，应注福意利润的蛇取得应在邮商品房售暖出之时，泪无销售收板入则无利穴润可言。竟因此，总时利润值也耐应进行折娃现，以与碍其他指标旬相统一。荷据此分析使，例题1中，总利涂润的正确初计算式应益为：总利润网＝（总煮地价＋岸总建筑目费实际片投入额筐＋总专呆业费实羡际投入开额）×20％÷（1＋10％）3＝（总地凡价＋600愚000粮0＋360淘000）×20％÷（1＋10％）3＝0.1忠503说×总地价滥＋955庙672未.43五、建设支用地、地致价与城镇籍化、GDP等的关系肾分析北京大趋学不动从产研究敢鉴定中谎心The看Cent园reo搁fRe飞alE户stat魄eSt蚀udie揪san励dAp凯prai截sals。PKU冯长春北京大学献不动产研絮究鉴定中在心北京大碎学城市手与区域沾规划系2006年4月昆蹦明一、建设润用地、地兄价与城镇谁化的关系惰分析北京大学匆不动产研肿究鉴定中垦心The毅Cent膀reo田fRe痛alE崭stat肌eSt识udie疑san借dAp索prai醒sals。PKU我国城药镇化经鲜历的阶支段一、建庭设用地扁与城镇办化的关袄系分析根据中填国统计觉年鉴的捎数据，198搬4-2响003年，我育国城市涉化水平恳从23.扔01%上升到40.瞎53%，年均增喂长0.8脑8%；在城市术建设用地债方面，根离据《城市建粉设统计事年报》提供的餐资料，册同期我槐国城市病建设用筹地由8480赴.4km叮2，增至2897巾1.9k挣m2，建设阔用地面煎积增加刑了240%，年均增阳长率为12%。可以说悟，城市化墨的发展在患一定程度陆上推动了汽建设用地晒的扩展。1984亦-200窝1年，建底设用地点增加了64%，年均增桶长率为6.3本9%；而同甜期城市虑非农业麦人口增洗加41%，年均折增长率蜘为4.3招9%。可见嘱城市用烂地增长升率已超豪过城市慌人口增巾长率。一、建底设用地剖与城镇巡寿化的关延系分析北京大学既不动产研扶究鉴定中微心The暴Ce项ntr绞eo舅fR港eal搂Es琴tat蝴eS蚁tud相ies蹄an浴dA乎ppr登ais投als。PKU北京市雾近年城薪市化水碎平与建粱设用地兰规模关享系分析北京泥市1994－2003年的数据油情况，发研现在城市否化发展的盛不同阶段械（不同的犹城市化水零平），对膝建设用地岁的增量需肝求也不尽辣相同，呈轿现出一定菜的阶段性夏变化规律续，这与我漂国特色的霜城市化发灾展、土地谊利用情况陡都有一定熄的关系。工业化各贝个阶段对狼土地结构蠢的影响北京大予学不动挺产研究针鉴定中龄心The婚Ce兴ntr速eo呢fR出eal诱Es涨tat拌eS桨tud痛ies除an狗dA押ppr针ais素als。PKU一、建迎设用地烛与城镇绩化的关悲系分析如上图所温示，在工凡业化初期庆，大机器腥工业体系柔正在建立洽之中，工愁业迅猛发雄展，城市污用地规模走增大，城昼市内部或阴郊区兴建虎大量工业吵区，城市变呈同心圆已式向外扩产展，工业婶用地面积世随工业的孕高速发展犹不断扩大露。工业化中愤期，工业攻成为国民温经济的主滴体，工业粱结构转换放加快，工两业部门门稼类齐全，共工业内部末的产业联婆系更加密踪蝶切，工业孔区域开始厕由分散走毁向集中。乖这一时期跨由于城市善人口的增寄加，基础爪设施的完震善，居住连用地比重肚不断上升脆。工业化后弄期，第三腥产业产值锣接近或超愈过工业产属值，居住恨区快速发伙展，工业钩区只单纯沉的承担“极生产功能宝”，居住披用地的比病重不断上势升，同时尿带动商业诱、广场、悉道路、绿统地等各类蛙用地比重看大幅上升英。此时期万工业以高避技术为特蛮点，土地碰的产出效奔率大幅提效高，工业仍用地的比告重减小。北京大学柜不动产研罚究鉴定中秘心The居Cent虽reo痕fRe规alE悟stat纯eSt职udie症san欺dAp妻prai圣sals。PKU城市化、粥工业化影溉响建设用蛛地需求的显动力机制北京大必学不动乡丰产研究矿鉴定中兼心The防Cent组reo塔fRe扒alE毕stat拾eSt扑udie拢san雪dAp贸prai冶sals。PKU随着城市苹城市化、赖工业化的响发展，产骨生了各种结驱动力，耍包括经济黑发展、产摄业变迁、阻科技进步康、人口增肥长等，各肯种驱动力垂综合影响积建设用地遵的需求，蔬使建设用犯地的规模蒸不断扩展患，土地利究用结构不豆断演变。遵同时，随住着人流、驻物流、信止息流、能暖量流的流民动传播，极对自然环膀境和资源仿也带来了蛙一定的影喜响，当自呈然环境和羊资源条件复不堪重负贩的时候，籍也会约束米城市工业羞化、城市僻化的发展妻。工业化城市化经济发展驱动力产业变迁驱动力科技进步驱动力人口增长驱动力规模扩展结构演变自然环境与资源人流物流信息流能量流反馈与约束合力建设用地城市化撤、工业猛化发展靠的速度牺对土地搁利用的户影响1）巴西肉的过度仇城市化20世纪70年代以顿前，巴应西大力萍推行工授业优先贿发展政薯策，以脊图民族贯独立和祥国家强啄大。在怪传统工当业部门姨没有得的到改造全的情况桂下，在定少数大告中城市部集中大薄量资金减、人力茂、物力颜进行大壳规模工倒业化建妇设，城半市化速洗度迅速堆提高。究早在20世纪90年代初雅，城市虹化水平电已达到75％，出现险了“过渡站城市化”还的现象。难然而，其申农业用地俯的利用率厦低下，生刘态破坏严聋重，形成好了恶性循饰环。2）印度的缝滞后城市焦化从20世纪60年代起，忘印度农业秃国内生产乓总值中的储比重明显拾下降，但虚是其农业寺人口比重恋缺高居不诵下，城市兼化水平较罗低。工业慈在农村分他散布局，步占用大量亩耕地，土凝地利用效挂益较差，西也造成了据严重的环叶境污染，会影响农地兔质量。据配统计，印脾度全国70％以上的博地表水遭母到了污染旱。其次，辅城市化水叹平滞后、朴失业与人趴口增长等潜存在恶性役循环，也摇增加了对妇土地需求纠的压力，占影响生态傻环境和土泽地质量的暴提高。3）台湾地唉区的均衡功发展型城盈市化台湾地条区的经稀济发展术在相当滨长的时凤间内始射终把劳须动密集司型的轻毯工业放砍在工业勤化的首立位，吸火纳了大售量的农烂业剩余分劳动力绣，同时探对农业动实行有位效的保郊护，在拳实现城愚市化的的同时，维农地资摔源也得渐到了合终理的利蝇用和保巴护。其领城市化邻率从195验2年的47.6第%一直上升陶，到90年代初随已达到80％多，而亩耕地面积殃在90年代后期焰还维持在1952年的水盈平。北京大细学不动期产研究雀鉴定中珍心The叠Ce杠ntr费eo庸fR剧eal昂Es贸tat冠eS泰tud疮ies重an础dA瘦ppr鹿ais现als。PKU台湾之满所以能透够实现少耕地面社积、城许市化水贤平、经僚济发展蓬和人口跪的同步检增长主撇要缘由胸有以下版几个方照面：土地开术发。为俗了确保饱粮食生设产与经鹿济发展蝴对土地维的需求粥，台湾硬不断开牌发山坡己地、海称埔地与网河川地倡等边际灰土地，哭以增加筐耕地及乳其他用沈地。土地重划妙。土地重碎划是提高钓土地利用钟效率、缓浴解土地资骂源稀缺的均一种重要规手段，台笼湾土地重兄划包括农值地重划与答市地重划.集中的城捧市化道路途。台湾走咸的是一条坛典型的集雨中型城市拢化道路，次其城市化贼过程是人触口从农村粉及小城镇楼地区向西刑海岸城市萍移动的过畏程，结果海形成台北士、台中和帮高雄三大兽都市区。而集中型城绕市化模式印是对资源钉环境的恰谣当回应，医这与美国色的模式正将好相反，爱体现了不浅同人地关货系下的不追同取向。一、建供设用地首与城镇乡丰化的关闻系分析正确的除城市化纵道路（雷政策）货和适当皇的城市吧化速度舍，对于京实现土脸地资源肆保护、姻土地合矛理利用辅和农业贷可持续杆发展具细有十分纱重要的汤作用。墙巴西、西印度、斧台湾地默区在土只地利用挂、保护描上出现锹的不同宁结果，错原因虽集然是多仅方面的管，但城良市化道仁路和形港态的不去同也是哗一个重进要的原译因。我雹国现有冻城市化疲水平明权显滞后穗于工业叮化的发谎展，在脂这样的竹背景下射，我国嗽的建设挽用地需杰求会有悔怎样的厅影响？坑我国应右该选择热怎样的芹城市化驶道路？营需要多捡大的建团设用地俭规模来捡支持和授保障？蝇对于不低同发展占阶段的碗区域，驾怎样因情地制宜块的制定及土地政抹策？这桨些都是选我们亟针待解决螺的问题土。城市化慎的过程征是土地给集约利光用的过抽程诚然，职无论从红土地投忍入强度巨，土地讨产出效戴益等各咸个方面罢来看，螺城镇建崇设用地舒的集约魔利用程酒度要远牵大于农牌村建设朵用地，仪在城市裤化的过欺程中必衔然促进插了土地金的节约权、集约么利用。块我国城抄市化、炭工业化盼过程中殖建设用编地使用拿效率有疼怎样的窃发展趋止势？同睛世界其漫他国家广相比，垄我国土烛地集约栏利用的至问题在场哪里？压怎样才药能在城厕市化进贝程中使程土地利瞎用效率脆维持在鸣较高的撒水平之辟上？如何满俱足城市卸化的土颠地需求从上文附的分析狭来看，钻在一定抚时期内向，城市仔化、工严业化对堂建设用小地存在既需求，骗需要有浇一定量逃的建设面用地来令保障社遭会的发肚展。但霞是，是上不是城舞市化水续平提高大就一定撇意味着巨建设用切地总量柜的增加竟以及耕骑地的减颤少呢？城镇建常设用地物需求的磨来源主辟要为两翼个方面齐：外延樱式扩张博和内涵杏式挖潜羞。外延批式扩张范包括农炉用地转税用和未守利用地衬开发；啄内涵式奴挖潜主浪要针对阳存量建问设用地纳，即存量量城镇亮建设用贯地和农立村集体膨建设用聋地。如黄果选用御适合的胳建设用亦地开发竖模式，掘配以内集涵式挖充潜方式制对城镇所、农村多建设用访地进行冒合理的疲整理、低改造、浴开发，肺就在一吨定程度援上解决卫了二者后之间的月矛盾。于如何在笋不同的楼环境、比条件下屠，确定享适宜的捏开发模研式？如显何以建躲设用地她的供应帐保障社叶会城市波化、工弓业化发冈展的要献求？这笨些都是攀解决矛山盾的关匀键问题拨，有必熄要进行厚系统的衔研究二、建编设用地帐与GDP关系分挡析建设用地籍规模和结蓄构影响GDP总量GDP是全社会黎劳动力、举资产、土应地、技术南等诸多因印素的函数坝。GDP=具f(L,道K,T,薪E…N)。建设浇用地作扛为土地像利用中构创造价充值和财悲富的一叛部分，北是影响饺国内生赴产总值GDP的重要因跌素。同时监生产函数槽也表明在薄一定技术慌条件下，仔特定投入庄品组合有尺效使用能荡够带来最信大产出的沉可能性，烧也即在给贱定技术下穴，劳动、邪资本、土扔地等投入查数量与产战出GDP之间具裙有对应全关系，哗当除土榴地以外医的经济竹变量不姻可变时棋，土地惩的规模海数量也坚是不可抬变的。二、建设积用地与GDP关系分析与1990年相比班，到2001年全国建渐设用地一昨共增加5632万亩，平膨均每年增馋加512万亩。辨其中199严0－1996年建设低用地增国加3722万亩，同贴期GDP增加493探37亿元，平色均每年增洪加822萍3亿元。199妇6－200救1年建设葡用地增纳加191钩0万亩，赢平均每扇年增加382万亩，闷对应的GDP增加值为2804激9亿元，平活均每年增杂加5610亿元。十甜一年平均筑每增加1亿元的GDP，建设用挤地增加728亩，其弊中，199智0－1996年每增翻加1亿元GDP，建设腐用地增逮加754亩，1996－2001年每增加1亿元GDP，建设蛛用地增舌加681亩。总体吃上，随着绿经济的发群展和人均GDP的增长耍，单位慢面积建访设用地环的产出哪也相应让增加，势每增加1亿元GDP的建设单用地增誉加量呈前现递减亮趋势。二、建设撞用地与GDP关系分析1.建设用地妈增加值（△C）我国目利前正处雕于由农脂业社会齐向工业网社会的粪过渡时续期，工瞎业化、朽城市化荒进程加闪快，经宝济发展托的途径粉主要是存依靠外量延扩张葡。比如辫，基础描设施建今设、城插市规模姑扩张，牲采掘业府、加工迎业和第乱三产业鸣也主要倦是依靠吼增量，闪等等，取都要占揭用大量脑的土地问资源，缩慧而上述痰产业的拆发展都情会体现杰在GDP的增长上根。因此，母在我国完泪全实现工付业化之前谣，GDP增长也主种要依靠建器设规模、峡投资规模周的增长，拉依靠资源牺的投入，财土地资源闻的投入也福是必然的姓。另外，楚资源的投知入产出比挑也是随着肌经济发展肾水平的提桐高而提高尊，单位土肺地资源的灯投入所得坏到的GDP也将提拢高。2.人均GDP人均GDP是反映剩经济发绍展水平柏的重要论指标。您随着人嫁均GDP的增长，必单位GDP所消耗的魄资源呈现度下降趋势昌，土地资线源的投入克也会减少圣。3.G杀DP增加值啊（△G）GDP的增加与次建设用地续的增加密论切相关。测通过对大插量统计数醋据的分析阔，找出建爪设用地增怜加与GDP增长的相掉关关系，街建立数学艳模型，并负依据未来GDP增长指标犹，预测对暴建设用地纠的需求。4.单位GDP增加所如需建设槐用地的机增加（△C/△韵G）按照经换济发展贞规律，伐单位GDP所需建设瞧用地应当葡随着人均GDP的增长而帜下降，这奋是经济增术长所带来躲的劳动生乏产率提高速的结果。人均GDP变化与撒建设用繁地面积坡变化具默有如下妇特征：（1）“人均GDP焰”很大或绸者很小斗时，每搁增加一轿亿元GDP需要新增刊建设用地暑较少，低返于565亩；（2）当LnX取其均适值时，盛即8.4颠805，函数取写得最大值僻，此时X=4夸819左右，者说明“壳人均GDP”在481部9元/人左右徐时，每张增加一骑亿元GDP需要占驾用的建侨设用地偏相对最磁大，为598亩；（3）“人均GDP僵”小于481菊9元/人，随着蜡人均GDP的减少队，每增奏加一亿盗元GDP需要占副用的建怕设用地伸也相应甜的减少测。如在200溉0元的基冷础上，啄减少100迈0元，相刻应的单犹位GDP建设占绞地大约病平均减阁少6.2怨6亩左右叔（可以瓜通过近桶似公式华估计）直。（4）“人饲均GDP”大于4819元/人，随着沟人均GDP的增加隔，每增迟加一亿晶元GDP需要占用屈的建设用锹地反而减紫少；如在100缩慧00元的基础绘上，增加150钱00元，相应艳的单位GDP建设占击地大约厨减少8.89亩左右。柔（可以通百过近似公辅式估计）（5）人均GDP大于481示9元/人，每增拿加一亿元GDP需要占套用的建丸设用地坝减少，股但减少术的速度附逐渐趋委缓，所鸣表现的翻曲线逐竟渐趋平渠。（6）总体组的变化与规律为躲：随着传人均GDP的增加免，单位GDP占地的瓜数目也性相应增恐加，当少人均GDP指数超过孝一定数值附后，如500蛙0元/人左右筹，随着茄人均GDP的增加揭，每增寺加一亿悲元GDP需要占用壤的建设用它地反而会励减少，但芝减少的速衫度逐渐趋膀缓。实证分析（1）九十年嚷代以来一聋直到二十幅一世纪的呈今天，我泪国各级各渗类开发区终方兴未艾锹，城市化宰进程不断弦加快。然超而这些都靠是与经济横发展和资偿本积累分宋不开的。赏据调查，遵在开发区虾建设中，口每平方公谅里的基础拆设施建设(七通一英平)投资平均伍为2-3亿元人鬼民币。挖人均GDP低，反盒映了经斩济发展相水平不侮高，大胃规模建渠设的能就力有限甘。按照荣线性分肆析的结黄论，也建就是人凉均GDP达到5000元人民湖币（相球当于600美元左右咳）作为分辽水岭。（2）人均GDP不足5000元人民民币，当皆地的投傲资不足饮，主要匙是依靠技农业生碎产增加招收入，GDP的增长使也主要斤依靠大蹲农业。免建设用德地增加详很少，巩因此每茄增加一上亿元GDP所需新增卸建设用地放自然也少凉。（3）人均GDP在500辜0元人民币润左右，投铲资能力增衬强，人均GDP增长仍栗然依靠脏农业的动潜力已提经不大至。要想斜加快GDP的增长，爪必然要转械向工业和慰城市服务筹业等，但搜由于是刚胡刚起步，权工业、服磁务业的劳栋动生产率闷较低，单敌位投资的抬产出也较屈低。因此晴，人均GDP每增加一橡亿元需新僚增建设用弄地也最高算。（4）人均GDP接近500掏0元人民通币，即600美元左右功，人们初丈步解决了唯衣食，便筋开始转向艇解决住的池问题，建钟房用地大妙幅度增加志。我国苏粉南地区及挣浙江福建槐广东一带赠的第一轮耀建房热出附现在八十询年代中期等，当时除亡苏州、无互锡、温州蜓和珠江三迷角洲的一锋些市县人南均GDP已经达到费或接近800美元外，锋而它们周校围的多数挑市县处于500低-60阳0美元的钞水平，魄从而引兆发了当忠地的建膨房热。（5）人均GDP大于5000元，经炉济发展偷已经有疑了一定错的基础提，劳动惊生产率妈也相对皮较高，币开始追议求单位欲资本、锦土地的员投入产渐出率，沉每增加铲一亿元乌的新增舟建设用早地开始潮下降。（6）土地的统投入产出衬率也是有惨极限的，士按照边际截效益递减哗规律，到垄了一定水伸平之后单敢位土地上巧的投入产恨出率将呈倡现下降趋盈势，必须鸣增加土地烟的投入。土地收益便边际递减删性级差地租涌原理说明魂，在同一置块土地上猜连续追加纺投资，这营块土地所煮产生的级射差地租II是随投资损量边际递净减的，因鄙此土地的岗集约利用太有一定的栗限度。当买建设用地梢开发的边诞际成本超拢过边际收矮益时，建减设用地产米生的收益耽开始递减撒，拿到全智社会的范病围来看，底即国内生还产总值GDP增加的愉比例低裁于投入乘劳动力段与资本急的增加酬比例。仔由此可古见，在宇一定的凳技术、狐经济条除件下，扬建设用句地开发猛必须注凡意投资明的强度谋，确定遇适当的嫩投资结柱构，不埋断改进予技术，刃以便提鹅高建设梦用地利展用的经柔济效果肯，防止益出现建哗设用地饶报酬递杨减的现铃象。建设用每地利用雁结构建设用地歇划分为居笔住用地、直公共设施阅用地、工刺业用地、虏仓储用地甜、对外交溪通用地、范道路广场岁用地、市貌政设施用环地、绿地姥、特殊用惩地等。城俊市建设用燥地利用结罩构的调整柄必然引起喉产业结构群的调整。室由于第三掉产业用地袜比第二产贸业集约,而且效益祖也高,比重的提蔽高,则会引鞋起GDP的变化露。这说凑明产业葛结构的通微小调脑整带来典的城市稳用地效开益变化多非常显记著。建设用地努空间结构由于土地葱资源具有馆集聚效应结和规模效都应的特性麦，建设用镰地的空间餐结构则是芦影响产出冤效应的重俯要因素。天一方面，茎闲置土地些在空间上妥阻隔了同矮种性质用样途建设用仓地的利用箭效率，造腥成建设用碗地分散化弓，不利于旅经济的发冈展。另一许方面，同冤种用途建愿设用地利雀用空间分蓝布分散化推，例如工跃矿用地的洒零散化，锐则较之土节地的集约觉利用的产猎出水平相办对较低。GDP的总量和间结构反映刺了建设用梨地的总量顾及结构GDP的总量挤可反映邻建设用扩地的规啄模GDP结构可碎反映建址设用地霸的结构人均GDP的增加对畜建设用地冈的影响人均GDP与建设念用地之趋间存在词很强的饥相关性弱，随着键人均GDP的增加组，单位GDP占地的隆数目也句相应增耽加，当渐人均GDP指数超过走一定数值抖后，随着蛋人均GDP的增加恳，每增费加一亿菠元GDP需要占用豪的建设用块地反而会咐减少，但记减少的速畅度逐渐趋等缓。《我国建设美用地变化摩与区域经躺济可持续衡发展研究》硕士论文悲利用199誉6年以后历续年的GDP与建设勒用地数凤据，表旺明了人点均GDP增量与单丝式位GDP占用建坊设用地鞭的关系杂。在理朵论上说喜明土地灵的投入眉产的，答按照边价际效益瓶递减规丧律，到禽了一定冷水平之婆后单位挤土地上钥的投入炉产出率剖将呈现惕下降趋贿势，必烂须增加溜土地的杠投入。法规政押策决定颈建设用颠地与国痰内生产虾总值关槐系的中驳间环节在此互捡动过程梯中，建免设用地挪是一切丝式产业和怨经济活往动的载哑体，建顶设用地功变化是裳落实国告家或地牵区计划快、方针交政策的友结果。脚方针政永策通过躲左右土篮地利用境方向来忌调整区萍域产业循结构，宪而分析陈并掌握钟一定社胀会经济稳条件下土的建设欣用地供幸求规律忌，反过即来又可痕以为科序学地制扶定区域词方针政的策服务妙。目前续我国实响行建设仍用地年命度计划诸管理制浸度、土踢地用途笛管理制导度、土帜地规划牙管理制罚度、城球市建设奸用地计涝划指标条管理制寸度等都荐表现出福政策对筑建设用五地使用鞭的导向误作用。坦城市规基划和土柴地利用槽规划对舟于建设怒用地的煤需求都傍起着重线要的作毫用。从区域的搬角度考虑狂