某住宅项目设计前景传播方案

锦官秀城.龙祥苑行销推广整合传播方案1我们之观点：曼哈顿.自然派与水漪袅铜为何热销？关键在于物质精神化——产品从精神和生活上与目标群体实现市场共鸣。锦官秀城.龙祥园核心是“三新”的市场号召力（新希望：品牌，新棕树：市场，新产品：居家），我们倡导以销售为导向的品牌塑造与传播，结合产品深度挖掘楼盘个性和高附加值是本案的策略核心。OurStandpoint2锦官秀城.龙祥苑：

新棕树/生活的名片

（项目产品和目标群体联系的纽带——精神）3

WHY？？

市场分析：项目SWOT竞争对手市场机会

4一、市场分析5

优势（Strengthen）◆区域优势◆景观优势◆交通便捷◆产品优势◆品牌优势（一）、项目SWOT分析：6

劣势（Weakness）◆规划劣势◆景观劣势◆商业劣势◆规模劣势7风险（threaten）◆

政策风险◆市场风险8机会（Opportunity）◆产品的创新◆城南副中心的建设◆房价呈加速上升趋势◆区域土地稀缺◆同质化市场呼唤个性化产品9（二）、竞争对手分析：1、曼哈顿·自然派占地面积：8000.4㎡建筑面积：34000㎡建筑类别：高层电梯户型面积：41-163㎡容积率：4.25绿化率：35%开盘日期：7月均价：3800元/㎡项目点评：

优势：曼哈顿·自然派”空中生态house和“围院派”豪装舒房两种居家模式，将自然、生态、舒适融汇到摩天大厦的建造中，前者给每家每户的门前窗外都配上了私家小独院，后者带来了一个个舒展的睦邻共享大院，还有时尚的外立面都具有市场竞争力。

劣势：公摊高，建筑形态和定位易形成商、住混合，对于在此区域居住的群体容易产生市场隔阂。

102、维多利亚花园

：开发商：上海绿地房产开发成都分公司物业类型：一梯两户板式小高层总建筑面积：197250㎡绿地率：45%总户数：1000主力户型：80-130；套二、套三型配套设施：农贸市场、会所大约在10月开盘项目点评：

优势：维多利亚花园是上海绿地在成都开发房地产的第一站，项目采用半围合布局结构，倡导英伦的生活方式与成都生活方式的对接，产品以小高层电梯公寓为主。

劣势：地块周边环境较差，北面临成都电缆厂破旧的厂房和铁路，短期内无法改善

113、水漪袅铜

(二期)：物业类型：小高层占地面积：29334.8㎡建筑面积：80000㎡容积率：2.72绿化率：40%均价：3600元/㎡户型范围：90-265㎡开盘时间：2004.3.28配套设施：会所，花园，游泳池，儿童游乐设施，喷泉等

项目点评：

水漪袅铜地处新棕树高尚生活社区，倡导艺术与生活结合的生活方式，项目为一梯二户板式小高层电梯公寓，板式结构，外观沉稳而简洁，功能配置多元化，景观富有人文气质，园林规划以中式植栽结合澳洲亚热带园林格局，整个园区的绿地及水景贯穿于整个水漪袅铜园区，配套服务完善，2500平米大型入口庭园让您未进家门已洗去都市的尘嚣。

12（三）、市场机会：13

——2004年1-4月，五城区的成交均价同比增长0.36%，比2003年均价上升4.55%，成都房价一路看涨2、五城区住宅价格走势：14

2003，城南的房价均价达到3000/m2，比2002年增长5%，而销售面积更是增长了20%，销售势头十分强劲，在一定的时间段内出现了“供不应求”的市场局面。2004年，SOHO.沸城以4300元/M2均价开盘，二天售磬；新棕树的曼哈顿.自然派均价3800/M2、水漪袅铜均价3600/M2面市，就受到市场一路追捧；——２００４年的富贵城南，必将迎来新一轮的购房新潮。

3、城南区域走势：15

4、新棕树区域现状：

城南，在经历了棕北、桐梓林片区的富贵逼人之后，以新棕树为代表的新品质城南社区悄然崛起。与曾经辉煌的棕北或桐梓林不同的是历经多年开发，新棕树片区已是寸土寸金。可供开发的土地稀缺，让新棕树片区成为名副其实的城南最后一块宝地。

近年来，随着锦官新城、曼哈顿、水漪袅铜、名士公馆、天府汇城等一批高档楼盘的先后开发，居住环境不断完善，新棕树片区已成为城南最具竞争力的品牌生活社区。

同时，新棕树片区更是吸纳了大批高收入、高素质、高学历的都市金领、城南新贵在此居家，他们需要更生态、更舒适的高品质楼盘。

——新棕树，城南崛起的新贵！现已成为城南现代、时尚、前卫、文明的标志。16——新棕树，已成为城南最具竞争力的品牌社区175、区域楼盘简析：中海名城三期——千色园：建筑类别：多层花园洋房

规模：184亩，共684户均价：5900元/M2，其中多层均价为4300元/M2销售情况：60%（截止5月底），花园洋房已售完园林规划特点：荷兰风情为主题，融合欧洲小镇的现代园林要素，如卡丽晨钟、梅葛桥之吻、水舞华尔兹等主题景观，并点缀现代雕塑、小品，赋予园林景观鲜明的个性和时代特推广概念：欧洲小镇

项目点评：该项目由于具有厚重的建筑文化和异域风情，将荷兰建筑“人居水上，水入城中，人水相依，景自天成”的建筑精髓贯穿而下，完善的城市生活配套，加之优越的区位，吸引了较多追求异域生活方式的客户，为成都树立了欧洲小城的建筑风范。

18置信丽都花园：建筑类别：多层花园洋房小高层规模：320亩，不含公园均价：2998元/M2销售情况：100%销售园林规划特点：项目规划有占地100亩的丽都公园、各组团的中庭水景园林，园区总绿化面积达18万平方米，绿化率为65%，社区有高大乔木10万颗。其中，丽都公园内有果园、山林、古韵木桥、花港观鱼、日本枯山水、大面草坪等。推广概念：生态空中花园、置信生活方式项目点评：

置信创建了自己的生活方式，以品牌导入影响房产购买，“置信生活方式”在城南乃至成都建立了良好的口碑和客户网络资源，置信开发的置信双楠谊苑、置信园丁园在短短的几个月即全部售完，老客户介绍新客户，口碑传播功不可没19

产品的新颖性、跳跃性、利益点在何处？就有了市场的兴奋点和空白点建筑应该是有思想和生命的，家更是一种境界，一种氛围，一个精神的居所新希望的实力，项目独特区位，多种建筑形态的集合，给予了项目定位的高度

20二、项目经定位21(一)、磨目标群体蛾定位：项目群体绒的定位是瞎基于对市棕场的深刻知分析和对院产品定位坛的准确把扭握，城南谷的购买群计体不缺经去济实力，舰需要的是疲对市场精关确细分，寇而锦官秀缘瑞城.龙祥与园的目标蛋群体：知本家知识经济湖产生的财慕富一族221、关劫于知本委家的释虏义：高文化素托质高尚的饼品味高收入城市中证坚生活本位戚者知本家232、定位孕理由：◆抄知本六家是都洲市人群捏的中坚耐，在知逗识经济张的时代锁里扮演颜着城市筒消费引胞导角色火。◆泳知本筑家人群恐本身拥辛有极高佛的文化纳素质。笔由于繁病忙工作愿，使他愧们来不细及对生钱活细致开的品味羊，他们叶更需要省享受生蝇活的闲裕适，能证对自己秆创造的俱社会价气值和地净位自我招嘉奖和稀心理的展肯定。◆项谋目是高尚忆的品质社蜻区，位于掠城南新棕既树高尚区骄，与知本拦家们的品似位相吻合◆时项目震为知本嘱家人群料度身订堆造的感箩悟人生有境界的昏社区环班境，提茎供了他牙们需要肾的生活宋立体空渔间。◆庭便利交通诉条件、完凯善的配套许设施能够眨满足知本冬家人群的撑需求。◆啄闲适咐的绿化翅、水景圈环境，殖时尚、纷高尚的室大社区逼文化，封符合知蕉本家人兴群生活肾质量的例追求。逐。243、对肌知本家棉的描述产：■序文化素质固高，一般底拥有本科钞以上学历■胖具备较首高经济童收入■

年物龄在28扭—45岁逗之间■

各狱行业的高际层管理人掀员、中小床企业主、音自由职业恳者■盖家庭浓年收入症在15渐万元以冈上254、知本李家的群体伯特征：■人接生态度夕：有责汉任感，侮稳健，塌勤奋■购买姜心理：理件性消费，金注重实际■性格铲描述：内挠敛不张扬惹、个性不箩随流、沉漏稳不浮躁缺、址优雅锄不流俗、张时尚且传森统■生活幻玉居家主张侄：离尘不鸽离城，生岩活与工作找切然分开脑，希望用尖闲适的生寇活空间释世放工作压薯力265、知本粱家的消费架趋向：■旅游扇：愿意在空御闲的时间平体验都市割化生活之架外的原始旷、本能、朋单纯的生百活，成了姥知本家的产一种时尚姥；旅游成为遇知本家的针生活消费屋热点27■汽车延：购买汽局车，拥陈有自己郊的交通哲工具已废成为知个本家的赏一种时虫尚消费悟和身份累名片。什汽车可省以作为穴交通工羡具，又俯可以体喜现个人贿身份，贿让其个冤性得到沈更好的做发挥28■社炎交：酒吧是彩一种更耍个人化趁、更讲长求品位森的消费墙场所，错合乎知剩本家追调求个性疗化消费疾的心理范（与之仔类似的赌还有西兼餐厅、犯咖啡馆贱、茶楼怒），是虑知本家夺社会交圈往的重野要场所互；显示自己马的身份（驼显得有文肠化修养，济有丰厚收耐入）舒缓工作损压力（在心轻松的环戏境中舒展羽身心）29■置业逮：购房是知材本家目前津最大宗的挤生活消费调品，一方秃面由于家盈庭的责任浮感，需要愚稳定；另岩一方面巨价大的工作躲压力需要亩一个完全扩的、自主粘的个人空死间。——购房娘、旅游、员汽车、社剖交消费是环知本家主困要生活消碍费类型306、知童本家消抽费观：▲接角受新鲜庙事物能淹力强▲不仅白注重物质伟生活的富波足，更在零意精神的灶满足▲文化坐层次相对画较高，因虾此在挑选虾物业时不亡但注重涂物业的硬极件质素，奏也会在意康小区所营疮造的人蔑文气息317、知乌本家传腥播观：容易接受秩新观念和轿新事物，川喜欢阅读乖报纸、杂笋志，网络推是他们了数解信息的漏很重要的垫一个媒体芒载体。328、知嚼本家广警告观：

知本家陕消费选巨择明显暑有文化积偏向：目标客锻户的种蚁种消费叛行为背稠后隐藏仿着许多忘文化层若面的因括素，而业它的很提多表现胳也极富宗文化色柱彩；单境纯地为炉满足生数理的需冻求或说捞纯物质省化的消思费模式镰，对知恐本家并面不构成望最强的不吸引力毁。

具焰有深层居次审美彩价值：因为他残们大都阳受过良盏好的教柱育，文死化层次喉较高，恶审美和昼品位能圣力高

有自书己主张：因为他邪们良好粗的工作别背景，龄他们对造诸多事巾物都有绸自己的初独到见舱解，广鸡告应试规图精神机上引起砍他们共担鸣。

需照要个性搂想象空批间：他们是寒智慧的潮一群，科不需要粪喋喋不端休地灌馆输，他陵们需要忧一个有奇想象力疼的居家来空间。339、知本买家购房需峡求趋向：A、区团位选择段：城南城西城东市中心城北34B、置业糖用途：投资给家人自果用35D、选岩择户型劣面积区晴间比例谢：80以下80-1兔00100逗-12怠0120-道150150以刚上36C、选纵择物业纲类型：高层小高层多层花园洋房别墅37E、选择举价格区间饿：250队0以下2500绢-300允03000件-350季0350旺0-4圣0004000凳以上38F、建辰筑要有握格调：知本家眯逐渐对阵老城南圾嫌弃的朴原因，县说白了淹就是格锻调二字蔑。生于上炮世纪六鸟、七十片年代的葱知本家施，看不窑来古典拔欧陆风枯的繁琐催，也不反喜欢因浅陋就简敞的筒子蛛楼。他盯们未必寒需要有潮名的酒扬吧对准收自己的粮窗户，帅却希望潜小区从洽建筑到罗环境具穴有格调滴。然而迁现在成抹都的房吸地产太牲喜欢自似己的建棍筑成为特地标，随一轮轮冰追逐着银建筑风瓶格的时稠髦，追达逐时髦量的建筑轨也就谈肆不上格余调。39（二）项拆目形象、鲜风格定位双：项目以耗住宅为细主，有锈小高层汽、多层页、花园萍洋房等薄多种物巴业形态宪，临街券面有一华至二层蹄的营业誉用房，恶户型以失170蹦-22泄0平方椒米的退蚀台式花粘园洋房赢和12泳0-1誓50平患方米的拒平层住老宅为主锦官秀蚊城.龙法祥园：新棕树狗.知本矛家精品微生活社中区40理由：■把产品税形态与武目标群欢体精神锄、生活坚需求结扛合在一留起，引梦起消费存共鸣■一个社区体，三个不择同的建筑魂形态，突抬破传统的扁同一社区害，相同建膊筑的风格牢，是复式籍社区的体磁现。■目标群体酒居住讲究刘居住的纯翅粹性，符谨合生活的鸟品位，符赢合现代人确邻里交流范的需求■进入后捆工业经窑济时代朽，同一怜群体复仙式社区糕居家是挤都市人非未来居顶家生活协的追求■精品，所是项目稠产品与互知本家容生活品召质的完阿美结合41锦官秀城漆.龙祥园饥LOGO连及释义：42释义：1、玉石现的形状象骨征项目的床高尚、精伙品的品质2、三雄种不同笛色彩构倡成图案五寓意三算种不同愁的建筑扒形态3、用翻树叶环剂绕表明驼幽雅社要区的环俯境4、“首心”状苹构图，减寓意社屡区的物淘业管理残全心全禾意为业杨主服务5、用建渴筑置于图俗案中心，伏象征项目昆在新棕树眨的核心区奴域位置43对市场和墙目标群体膛做了深度膜的界定分跟析，结合淡形象定位盘，如何利霞用广告的民传播对目妨标群体进狱行影响和哨引导，引知起精神上归的共鸣锁。锦官秀敲城.追龙祥苑茄：新棕树/野生活的名指片（三）、炊广告定位纷：44为什么是新棕树/匹生活的名赢片理由：◆充干分体现盏了目标占群体的厌人生观晨，价值快观、居击住观，撕对生活枣质量的衣追求◆新棕树/穗生活的名割片才能完译全表现出似城南新棕末树的时尚付、现代、狱前卫、文像明◆生活的名丈片能够统席领多层、驻小高层、芬花园洋房见三种建筑惧形态的集传合的生活扒方式◆生活的派名片可铲以与锦滩官新城荐形象定歉位风格奋形成一泉致，便喷于传播您，凝聚注市场的织购买力45一个优秀绩的广告语尼需要的不秤是空乏口懒号，而是堆精准的演惭绎和诠释46城南现代泽、时尚、夫前卫、文奴明的名片新棕树/地生活的名境片新棕树生活的名杆片生活格调是名片生活品位是名片生活优雅是名片生活闲适是名片生活质量是名片生活的溪名片是趋理性和剪感性的聚复合47释义：新棕树穴：城南现代樱、时尚、拳前卫、文顽明的名片；新棕者树的整深体规划恶上，西教接人南让路，东斩接科华炸路，长天约一公阳里的航哥空路打该造成“笼城南春叛熙路”呀。以城螺南高尚凳住宅、您高收入晌和消费里水平的搭居住人众群为依恒托，辅阻以方便辆快捷的捎交通干撇线而形押成，建锋成后将破代替“烛棕北领激事馆路孤”商齐业建筑脆，与大陶世界商灵业广场顽商圈相辟呼应；骗位处新蹦棕树片炎区的天弓府汇城制，欧倍谜德、体浊育公园貌，社区仇的休闲菌、购物秋方便、想快捷，痕所以不真仅其配失套能完掠全跟上骑小区的植发展，拾业态也嗓更加丰边富、完尽整。48生活的名县片：■格骆调.名疗片：项目通过退空间设计旅变化，满仁足居家对伸生活格调俗的追求，且如：花园扭洋房退台晃式设计，痰空间更有触层次感，柿更富有人座性化，多脊层的平层休设计，更照有利采光揪和通风；■品猫位.名片祥：时尚的邀建筑外番里面，呆三个不尚同建筑甩形态的氏集合社坡区，集拍居不同镰的高素猾质群体虎，更利个于邻里突交流，锋120驰—22虎0/M2宽HOU族SE，满富足对生活日品味的追怪求；■优哗雅.名福片：社区园林抓景观的设糖计，潺潺隔人工溪流峰，富有层旅次感的景狱观园林，纽奉是知本家是共同需求侨的社区优搁雅环境；■如闲适.祥名片：一街之铲隔的体飞育公园摔，近在广咫尺的盾百联购薪物中心精，欧倍灿德，各肌种完善嫂的休闲龙娱乐设园施，在半这里，丙只有闲身适,没乖有压力壮。■刻质量.众名片：新棕树是抄城南现代受、时尚、挣前卫的，佣项目的高哪尚品质、徐优秀物管染等，其生扁活质量是强知本家在粪物质的基杨础上升到秧精神享受奇必然追求493、项目盲卖点的提祖炼：A、区位：新棕树贼优越的缘瑞区域位木置，城津南优越浓的生活卷环境，酸是身份屿的象征耳和体现B、交通案：快捷的交气通干道，额立体的交脆通空间，瓣便利的交舌通网络是虫生活态度泥的追求C、产钟品设计废：退台式、预平层设计昆，多层、鸦小高层、唯花园洋房针三种不同深建筑的集翼群，体现馅设计、规判划的先进绩性D、品牌仙：新希望赚的品牌晕号召力50E、生活钱方式：房产卖的稿不仅是居招住的壳，不更是一种必生活方式沟，满足居间家的精神碍需求，项纹目各种优损点的集合态产生一种眠都市新群摄体的生活盆方式F、配套傻：购物、若文教、染娱乐、滥休闲、迫完善的膜生活配卡套是生丝式活的主切张G、环境亚：高绿化率喜、人文社云区环境的速营造，优递雅的社区兴环境和大搬社区环境建相结合，致相得益彰514、广都告表现展（文案清）：A、（朗形象篇烟）：享受生犯活每一利天！一个阶颗层的崛称起，必著定回带丈来一种灭全新的经生活方啊式，他夕是领路懂者、先仿行者，糠亦或是芳成都这乳座魅力注之城的的中坚；知本家御，在城页南，在季新棕树敌，在锦耕官秀城处.龙祥件园，从批此可以裙导演自拦己的生塔活，享皱受生活值每一天52B、（开肝盘篇）：开启，新趁棕树生活铁的名片开启，从姑此您将享茧受一种新眯的生活质眉量，新棕炎树精致生泽活之旅正秒式启动…吵….锦官秀城梢.龙祥园殿高尚、典燃雅的精品年社区，充破分、完美位表现了新艘棕树的前补卫、现代越、文明的肢特征，从担此，知本基家享受生矛活每一天53C、（热烂销期）：家的细节耽，是一种宫生活气质尼！生活的德气质，蚊源于家叙的每一柱个细节杰；私家花园臣浅尝咖啡僵，潺潺溪闹旁让身心膨漫步，在刺书房自主债、自我张勉扬自己，蛛在家的时络间，气质努与品位同明时拥有；家的细馒节，也置是一种纠生活气转质。54D、（热销期挑）：家的外在条，是一种棵生活质量悄！家，不龄仅是一刊种品质添，还是携一种不绢同雅俗条的生活附质量清晨，旋听流水致叮咚、页看树影哭婆娑；护傍晚送没霞光影嫁印，韵济美的建留筑和愉箩悦的心课情同在由，汇集率眼帘。墓各种看碧似随意中散落的秩生活碎遵片，却却连缀成济龙祥园诉的高尚待的生活泉质量；家的外在豆，也是一印种生活质滥量。55三、营坟销策略真建议56（一）、能价格策略霉：定价思壁路：该片区狂房地产兼市场十览分成熟睛，，可最供开发激的土地福不多，筒地价昂射贵，物挡业开发训类型以财电梯公如寓为主晕，楼盘窑品质中话偏高档夜。该片焰区正在舌开发的另楼盘均饲价至少洪在35柄00元详/㎡以凉上，况羞且本案产涵盖多肾层、小早高层、膊花园洋巷房三种淋物业形纵态，给顾本案的兔价格定字位带来恶一定的娘难度。顶可考虑汁以下因业素：»竞淘争对手»物业尖类型及成析本»朝悼向景观»品牌李价值57（二）喝、价格白确定方壶法：»藏朝向定崖价法：议正南向司最高，俘正东向逆、东南减向、正缎西向、忌正北向排和东北搁向依次股递减。»凳类型定救价法：领多层、尖小高层尼、花园珠洋房不掌同物业世类型采呈取不同饮的定价舒方法»楼刊盘定价法侦：本案小塔高层3F论以上每层鸟价格按比秤例递增»转景观定姑价法：轮考虑内班景、外患景，可购观望水谷景、小丛区园林刘、泳池腹以及外丛景最好奔的价格沿最高，隐不能观筋望景观榴的价格闸次之；雀临近车斤道或面镜街、建龄筑密度期高不通冠透的价怪格最低»品膏牌定价法失：品牌代拼表信誉、剃质量和高帮附加值。58（三）、示价格政贴策：»一昂次性付镰款优惠轰3%»建筑顽分期付款搏优惠1%河，»按礼揭无优擦惠（四）观、价格例调控原挤则：低开高宵走，小轿幅频调59（五）、沸销售策略额：原则：不同销售堆阶段按照桶不同的销龟售策略进企行。»内部麦认购（蓄长水期）：未采取发放紧VIP贵像宾卡的方鸟法，享受罪与锦官新鞠城业主同炭等的待遇劈燕和开盘时耍的特别优侮惠»公开沿亮相（热焦销期）：网排号客户庸优先享受浓选房和开赏盘时优惠党政策»持宜续期：样以活动促瓦销为主的共多种促销扩方式60四、促到销策略61（一）鞭活动促狡销与硬咏广告的冒关系：销售进程费用活闸动嫩促多销硬性惜广村告62（二）讽、活动些策划：■虎公关活动■旬促销活动■售展会■米直销活动■矿优惠活动63公关活倘动1、评雀选成都设“十佳初知本家雀”活动思路：以评选成魂都“十佳美知本家”拣活动为契两机，为楼叔盘找到一爬个形象、妥气质一致档的代言人著（必须是扛都市知本恭家且为男雅性）。目的：通过活动蝴的举办，胃一方面扩拥大楼盘的俊知名度，级让市场知幻玉道这是一纱个知本家榴社区，同盾时聘请楼销盘代言人由，为后期便广告推广班做铺垫。时间：2004钞年九月642、知识告普及讲座思路：为购房顶者举办替一堂关侵于购房颂、装修值、如何拆办证的捏知识讲旺座目的：通过知垄识讲座经的举办踢树立项孔目美誉成度的同挣时，促携进销售时间：200不4年十浸二月651、“新锈棕树，未摔来的家”屿菜单式购况房思路：房屋装修彩按照购房甲者的需求蹦进行个性准装修目的：导入项目李，激活市帅场，开创昼一种与众意不同的销住售方式，绞满足知本短家个性的每需求，同球时引起市典场的炒作比话题，集卸中注意力日，扩大项宇目的影响魄力度时间：2004哥年九月促销活动662、成老立知本取家俱乐秘部思路：把知本家忙集聚在一党起，定期慢举办知本宪家会员活策动。目的：通过俱乐舰部的成立批，一方面贴有利小众洋传播，促眉进持续销谱售，另一论方面进一蓄步树立项胃目的品牌兆，扩大市详场知名度蜡，为南地牙块上市做疮准备。时间：200药5年一针月673、样败板间试闪住思路：每个有葬购买意诊向的客知户，通贼过销售锻部的安辅排可以怖在项目驼的样板傻间试住竭一天，徒进行生蛛活体验壶。目的：通过样析板间的用试住，特一方面美开创成秋都房产百营销的轨先河，笛引起市塌场的关皱注，另睡一方面浴客户在插试住后车充分体议验到在抬龙祥园明的生活龟方式，千促进销穗售。时间：200菊5年四趟月68展会：思路：参加成由都的春懂、秋两麻季房交滨会目的：一方面垮树立项慈目形象免，进行渠信息的朵透露，惰另一方赌面肚促进丙销售，意累计客岸户时间：2004狸年九月、经2005棵年四月69知本家内座部刊物创余办思路：通过杂冠志把成恳都知名足的知本因家聚集骡在一起纳，交流挪其知识薯与经济携、人生赌观、价灾值观、爆居住观住等话题目的：通过杂志三的创办，辫把项目与抹目标客户凯群体紧密崭联系起来桑，积累客泉户，小众浆与大众传令播互相配炸合，促进更销售。时间：200那5年六摆月直销活代动70优惠活湾动：思路：在热销期郊间，根据张市场的反万映，充分渗利用价格环杠杆的调翠控，制造心销售氛围目的：尽量实现梳销售，完淋成销售目宽的时间：2004扔年十二月先、200载5年四月71五、入床市策略72（一）、笨正式开盘福时机的选乡丰择:建议在循10月站底、1帝1月初掏开盘.结合下半政年的市场兄情况，与联项目同区涨域的放量谁实际，一课方面避开蚁与绿地的例激烈市场耗竞争，另眠一方面可劫以借项目鼻产品的差渠异化冲击铁市场73（二）梦、内部净认购时膊机选择肥:建议在颈9月中告旬,比类正式开进盘提前阵一个月垂,给购外房者一平个认识舟了解的恢阶段,馆以方便辟客户开翼盘时落打定74（三）、已产品入市毒选择：根据城南赵楼盘项目端产品实际缴，建议项停目产品以稼多层或花兼园洋房作蝴为入市的削契机，避稼开市场的狡竞争，从受而带动小世高层的销专售。75六、推广帮策略76(一)、草推广时机拣的选择：1、同区辜位的曼哈重顿.自然风派、水漪外袅铜二期课分别在3前月和7月由开盘，到韵下半年，轰已经经过烤了一定的差市场消化灶，相对进摊入市场冷佛淡时期。2、9月驴，中海的絮九眼桥项翼目格林威绘治村将开跌盘，且均汉价在45冤00/M2以上3、10互月，上海茄房产大亨弦绿地集团熊在城南的谈维多利亚交花园将面饥市，价格甚与本项目帅差不多。结合下半辉年的市场尝情况，与丸项目同区彻域的实际湖放量，一淘方面避开如与绿地的哀激烈市场雪竞争，另犹一方面与贿格林威治与村形成同何价位的差界异营销，算我们建议绣项目整个倡推广从8盘月开始形汉象导入，凤推广时间长预计共1纱0个月。77第一阶租段第二阶段第五阶鞋段（二）、斗推广阶段香划分：30天30天30天8月-9显月9月-机10月10月纪-20叼05、妖1月（形象期大）（蓄水期策）第三阶段（热销期燥）（尾盘期低）6月第四阶情段持续期90天2月-牙5月120天78（三）言、阶段唯推广思逮路与目悲标：1、形象俘期（第一也阶段）：一方面对教新希望的舌品牌进行守导入，另拢一方面强录力树立锦键官秀城.货龙祥园是哈新棕树的饮一张生活狮名片，引脚导都市的谎生活方向我，以树立监龙祥园高篮尚品质社倡区的形象棚。2、蓄盆水期（和第二阶形段）：此阶段一悠方面通过狂内部排号验巩固客户妈资源，为难后阶段的惨热销奠基启础；另一灯方面对价售格定位进紧行摸底、聚补正，为馅楼盘价格盯做最后的德确定做参漂考。3、热销哄期（第三扯阶段）：通过广告准和促销活享动对项目距不同卖点其的演绎、蹲诠释，实乳现项目销脑售最大化否。4、持寸续期（张第四阶梳段）：促销活动星和价格杠且杆的调控脚，促进销银售5、尾盘腐期（第五蜘阶段）：通过不椅同的促格销政策否(如：染价格的意提升，鲁政策的言优惠等哥)刺激羡消费市玩场，用著样板房侦的打造归引导购仰买，尽宰量实现局项目的嫂全盘销节售。79（四）推谋广节奏与念主题：月份89101112200愿5、123456形象期蓄水期热销期尾盘期主题：主题：主题：主题：新棕树/磁生活的名餐片新棕树/枝生活的名妄片，领行都市纳生活方向窃，城南新芒名片——焦新棕树区位，豆配套，躲退台式鞋洋房，说三种建艘筑集合体群社区六，景观令设计