标杆房企珠三角专业市场案例图文精讲典型案例

珠三角专业市场案例分析目录Part1前言Part2珠三角成功案例分析Part3珠三角失败案例分析Part4总结及启示Part1前言珠三角专业市场汇总（部分）案例选择标准珠三角专业市场汇总初步匡算，珠三角专业市场分布主要为：分布城市：广州、深圳、佛山、东莞、珠海、惠州、江门、中山八个城市，其中主要集中在前四个城市；主要门类：日用工业品专业市场：电子信息产品、服装鞋帽、家具、家居建材灯饰、食品饮料、小商品、美容美发产品、酒店用品、文具玩具礼品、汽车汽配等；工业生产资料专业市场：橡塑、工业原料、皮革鞋材、布料辅料、五金机械模具、饰品、印刷包装、电子元件等；农副产品专业市场：水产、肉类、蔬果、禽畜、三鸟、干货、山珍海味、副食品、营养品、土特产、粮食等本源类型：集散型、销地型、产地型珠三角专业市场汇总（部分）其他城市资料还在收集整理中案例选择标准1、案例已经开业经营三年以上，基本能反映其真实的经营成效。2、案例具有代表性，涵盖集散型、销地型、产地型；不同的经营门类3、案例从启动到开业时间在十年以内，以便于了解其前期定位、营销过程，才有利于了解其成败原因。4、案例均是具有一定规模以上的市场，没有选择规模较小的市场或专业街等分散市场做参考。5、案例尽量选取公司化运作而非政府行为下的市场，以现代经营或操作手法运作的项目，减少政府干预的特殊性。案例选择标准成败案例项目名称城市本源类型经营门类成功案例华南城深圳销地型工业原料广州国际轻纺城广州集散型布料辅料佛山陶瓷城+陶瓷总部基地佛山产地型陶瓷失败案例广州国际玩具礼品城广州集散型玩具礼品大朗毛织贸易中心东莞产地型服装华南国际建材城惠州销地型家居建材Part2珠三角成功案例分析华南城广州国际轻纺城佛山陶瓷城+陶瓷总部基地更多资料请点击

深圳华南城规划总占地面积超过100万㎡，总规划总建筑面积约260万㎡，总规划总投资超过60亿元人民币。华南城项目属深圳市政府“重点物流项目”、“绿色通道项目”，并自2003年开始连续6年被列为“深圳市重大建设项目”。项目定位为集纺织服装、皮革皮具、电子、五金化工塑料、印刷纸品包装五大交易中心于一体，涵盖纺织、服装、皮革、皮具、电子、五金、化工、塑料、印刷、纸品、包装、小商品共12个产业门类，提供展示交易、会展、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运、检测、金融结算、人才交流，及商务、生产和生活等配套服务于一体的大型综合商贸物流平台。一、项目概况目前，华南城已采取模式化运营，集团项目（7个）：案例：深圳华南城华南城，规模巨大的一站式综合性原料展示交易中心(1)深圳华南城：规划建筑面积260万平方米

(2)南宁华南城：规划建筑面积488万平方米(3)西安华南城：规划建筑面积1750万平方米

(4)哈尔滨华南城：规划建筑面积1200万平方米(5)南昌华南城：规划建筑面积428万平方米

(6)河源华南城：规划建筑面积120万平方米；(7)郑州华南城：规划建筑面积1200万平方米71534101214895911162131234567891号交易广场2号交易广场1011121314153号交易广场4号交易广场5号交易广场国际纺织服装及面辅料交易中心国际皮革皮具及原辅料交易中心国际五金化工塑料交易中心国际印刷纸品包装交易中心国际环球物流中心华南西苑生活小区华南城酒店国际电子原料及成品交易中心华南城铁东物流区华南城总部大厦一、项目概况案例：深圳华南城名称总建筑面积首期面积主要经营华南国际纺织服装及面辅料交易中心约43万㎡约10万㎡纺织原料、辅料、面料，家纺面料，皮草，各类服装成品及床上用品等华南国际皮革皮具及原辅料交易中心约48万㎡约10万㎡合成革、制成革、鞋材、辅料、皮革五金配件、皮革化工、缝制设备及皮具成品等华南国际电子原材料及成品交易中心约22万㎡约4万㎡电子元器件、电子工具、仪器仪表、电子材料及辅料、电子设备、电脑、通讯、数码产品华南国际五金化工塑料交易中心约37万㎡约8万㎡五金工具、机械设备、模具磨料类，五金饰品、配件类，化工类、塑料华南国际印刷纸品包装交易中心约37万㎡约5万㎡各类纸张、材料、油墨、耗材、印刷包装设备、配件、印刷包装成品二、业态规划

华南城五大展示交易中心一期建筑面积约47万㎡，已于2004年12月投入运营，五大交易中心进驻商家超过4000家，一期出租率超过95％以上。当初6500左右的售价，目前二手已达25000元。华南城二期规划建筑面积约210万㎡，2007年7月动工建设。

皮革皮具二期、纺织服装二期，高度达138米的环球物流中心大厦，已陆续投入运营。二期1号交易广场，已引进奥特莱斯购物中心、深圳首个珠三角港企产品总经销中心以及总规划10万平方米的国际灯饰展贸中心；2号交易广场正在招商之中，定位为汇聚国内外品牌服装为亮点，主营钟表、内衣、小商品、服装、茶叶等业态满足吃、喝、玩、乐、购的城市需求的大型时尚购物中心。铁东物流区规划总占地面积约10万㎡，规划总建筑面积约15万㎡，已投入使用的仓储面积约8万㎡。一、项目概况案例：深圳华南城三、经营情况四、成功原因分析1、市场定位合理

华南城的定位目标是：立足深圳、依托珠三角、辐射全国、影响国际，集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的超大规模制造业原材料专业交易中心。围绕此定位，在选址拿地、产品规划和业态选择上才能做到适度超前和合理布局。选址拿地：深圳与东莞接壤，世界工厂及制造业十分发达的珠三角腹地，具有巨大的产业需求和增长潜力。规划布局：华南城以“一体两翼”为架构（“一体”即整合各类分散的专业化市场，形成超大型综合商贸物流中心；“两翼”即紧邻主体的配套住宅和完善的一站式商务服务设施）；以“专业市场+展会活动+电子商务”等三种营运模式互相促进，形成庞大的建设规模、完善的服务配套、成熟的专业营运组织，这种极富有创造力和前瞻性的商业模式和运营模式，被誉为“华南城模式”。华南城模式的创新，在宏观经济方面顺应了制造业随着经济全球化向中国集中而产生的对各种配套生产者服务业的一站式需求；在微观上，充分考虑到供应商与制造商有关节省交易成本的共同需求，为客户创造了价值，因此自身发展也得到了很大推动。这种模式的核心是集成生产者服务中心。一、项目概况案例：深圳华南城四、成功原因分析2、开发模式创新及清晰

华南城开发模式与一般的专业市场经营模式不一样：其赢利模式是建立在资本市场上的获利套现而非专业市场本身的收支平衡。因此，在市场筹备之初的股东选择、股权结构和金融操作都是以此赢利模式为准则的。深圳华南城坚持“3-7”政策：只销售30%物业，自营70%物业。在整个深圳华南城的建设和经营过程中，无论市场培育期的风浪如何大，股东层面仍能坚持投入巨资来经营和培育市场。对项目的开发节奏把握到位：先开发低密度大规模建设、后大体量多层建筑开发；符合前期资金回收和经营旺场与项目整体形象展示。在深圳华南城一期获得成功之后，集团通过股票市场的集资开发二期，以及在全国七个城市布局拿地开发，实现资本运作与实体运作的相当益彰，从而避免了单一项目运作的风险性。一、项目概况案例：深圳华南城四、成功原因分析3、投资组合优化华南城的投资组合都深厚的制造业背景优势：由香港佳宁娜集团、民生集团（珠宝）、建乐士集团（五金）、力嘉国际集团（印刷包装）及京晖国际五家公司的主席、董事长携手创办。他们皆为相关行业的资深工业家，实力雄厚，商誉超着，各自拥有广泛的行业网络，华南城依托香港背景，引进30%海外企业（主要为香港企业），和70%国内商家在同一市场经营，真正做到“国际市场国内化，国内市场国际化”平台。一、项目概况案例：深圳华南城四、成功原因分析4、产品规划适度超前规模庞大

：总建筑面积约为260万平方米，五大交易中心相互拉动，形成一站式采购，成为全国乃至世界规模最大，品种最齐全、现代化程度最高的工业原料及成品交易中心、综合商贸物流中心和高端生产服务业基地。功能完善：华南城集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算，咨询等功能于一体；建立经营网站，实现电子商务交易。配套齐全

：华南城为经营者创造了全面和便利的配套服务，在经营方面包括市场运营、客服、设计培训、仓储物流（监管+保税）、国际会展、品牌推广、金融服务、政府驻场服务、技术检测、人才服务、进出口服务等；在生活配套实施方面包括生活住宅、餐饮、酒店、休闲娱乐、客运等。设计前瞻：整体设计与开发模式和推售节奏密切配合；道路规划标准很高，宽敞通畅，井然有序，有利于经营；后期产品形象高端大气。整体设计20-30年不落伍。广告位设计制作统一、醒目。一、项目概况案例：深圳华南城四、成功原因分析5、市场经营管理到位

鉴于开发模式的需求，华南城始终坚持与经营商户“谋求共赢，分享成功”的经营理念，70%产权归华南城，30%产权出让。华南城与所有经营者互利双赢，做强做大市场，形成“讲究诚信、营造和谐、寻求共赢”的新型商业文化。这一点在市调中客户反映得最多。从2004年开业至今，集团已投入超过6亿元来宣传。其“立体式推广”可谓无孔不入，香港、珠三角、国内外；包括创办股东的采购网络、广告媒体软性和硬性推广、各类活动及每年10场展览会、组建贸易协会，通过多种渠道推广华南城项目，其知名度非常高。

在市场培育初期，经营户生意清淡，华南城主动提出免租、减免各项费用和召集经营户座谈等贴心服务，让经营户愿意与市场一同发展。这一点也是备受经营户赞许。

为促进市场良好发展，在配套设施建设和投入上，华南城也是毫不吝啬！如生活配套、酒店、物流仓储、接送巴士和客运站、工商税务办理等方面都提前打造。自建中国电信从而减免10%成本。——经营户对华南城的物业管理普遍表示满意。一、项目概况案例：深圳华南城四、成功原因分析6、保障措施得力：资本运作+政策扶持

娴熟的资本运作优势：华南城资金运转的成功主要归纳于对资本运作的娴熟，充分发挥资金的价值最大化；项目启动资金仅8600万元港币，推动以租为主、规模巨大的商业地产开发，保证了企业巨额投资的需要，发挥了资金的杠杆效应，实现股东利益最大化。

政府政策与金融资源：华南城在拿地时只需180元净地价（300元，扣除道路建设等外），使项目可以实现低成本运作！项目享受政府在工商、税务、重点物流项目等方面的优惠政策。企业被定位为物流企业，规避了国家对地产企业的种种限制和打压。政府驻点服务，水、电费按政府规定的平湖镇物流园区最低标准收费。中国工商、农业、中国银行、民生银行进驻为经营者提供各种金融服务。一、项目概况案例：深圳华南城五、操作团队一、项目概况案例：深圳华南城深圳华南城项目在立项时聘请了深圳世方公司做前期策划；

但项目实际策划、销售、招商、推广和经营都是自己组建公司来操作。六、项目启示一、项目概况案例：深圳华南城1、项目定位以及由此牵涉的业态规划、产品设计、配套设施等工作是否做好，是一个成功专业市场必须做好的工作，是客观不可逾越的程序！2、项目开发模式决定项目的具体营销、租售、经营策略，以及项目开发节奏。这对于规模巨大型项目尤为重要。3、雄厚的资本实力是专业市场从培育到发展的重要保证。但不等于必须固定一笔资金方可实现。通过金融运作和租售策略的运用，也能实现项目短、中、长期资金平衡需要以及开发商的利益。4、项目经营工作必须提前并贯穿整个过程！祈求短期获利回报、不求市场长远发展的急功近利做法是不可取的！5、整合资源为己所用：政府、行业、股东、商会、媒体等资源。6、团队力量充足：2004年启动时团队已近200人，目前华南城员工已达800多人，在各项服务和工作上做到责权明晰，团结一致！广州国际轻纺城位处广州传统布匹商圈——中大纺织商圈，是目前亚洲单体建筑面积最大的现代化纺织品批发市场，建筑面积30万平方米，商铺4000余间，配套住宅公寓1200余套，1000多个车位。

广州国际轻纺城共分A、B、C、D、E、F六大分区，汇集国内外3000余个面料、辅料品牌商家，以品种齐全、价格实惠、交易模式先进等优势，立足广州，依托珠三角，辐射全国，影响国际，全力打造一个全球纺织品采购中心。一、项目概况一、项目概况案例：广州国际轻纺城广州国影际轻纺渣城集纺亭织品交问易、展感示、商败务三大辛功能于舞一体，才构筑面渗料、辅沿料的一亡站式采本购基地音。负一层辅摆料交易广蛮场；AB区二层饰姥品配件专呀区；一至三累层，拥生有两千学多间面壤料商铺俭，常年芬汇集数到十万种翁新颖面称料；四层品额牌辅料孕常年展销贸中心终聚集两抚千家知控名辅料程商户，径领导时坐尚潮流趴；五、六患两层特收设品牌耕面料常右年展贸根区网罗彼世界面蚀料精品锄；七层为市馆场综合服屡务区，提优供一站式繁产业和生松活服务。项目业逃态规划一、项牵目概况一、项亿目概况案例：斑广州国尝际轻纺锹城一、项头目概况一、项集目概况案例：广容州国际轻查纺城广州国际浪轻纺城租踢金水平楼层租期租金管理费面料辅料-1F1-10年400-800元/月/M235元/月M2数量：1409/比重：60.4%数量：924/比重：39.61F1-10年1500-2000元/月/M235元/月M22F1-10年250-300元/月/M235元/月M23F1-10年150-200元/月/M235元/月M24F1-10年55元/月/M235元/月M25F1-10年55元/月/M235元/月M26F1-10年55元/月/M235元/月M2二、经类营情况一、项万目概况案例：广竟州国际轻艳纺城项目属两于整体颂一次性气开发完腊成的市喜场，相垫关产业跌配套不并多，以抱市场经茶营服务皮为主。项目自2003年启动至200慢5年开业，和招商进驻使率达90%，目前大已经实漏现98%以上的抗开业率仆。目前还租金水宏平基本振是周边澡散铺的2倍。三、成功助原因分析1、占尽鹅天时、幼地利优姨势中大纺阔织圈市耍场全国仔排名第恳二大，办仅次于派浙江柯阔桥中国馋轻纺城亿，市场宇辐射面扭十分广郊阔，客次户中不档少来自羽东南亚舰、中东篮及欧美督。自198坊4年成市以松来，中大麻纺织圈市妹场存在着贱一系列问渣题和隐患划，主要包浇括市场长烧期自身发尖展，临建良为主，存罪在严重交渗通问题和斥火灾隐患宁，设施落梅后、权属符复杂、缺屋乏统一的零规划和管靠理；交易洁方式落后惭，经营档防次较低；友各场主实朗力参差不疗齐，没有秤形成统一塞品牌，缺私乏核心和咸龙头。——广州国际愿轻纺城正屿是牢牢把糟握这一传检统市场升假级契机发锋展起来的亮！中大纺艘织商圈益被列入《广州商齿业网点凑十年规假划》之中；稍重点升臂级、改歇造的专努业市场扎，海珠勿政府对喇中大纺腰织商圈葛的升级肢发展战不略规划武出台。广州国本际轻纺斩城定位张为“传瘦统中大普纺织圈箩市场升衣级示范披版本”镜，从建徐筑规划父、业态桌规划、浑招商销兴售策略帜以及经有营管理监方面都吴实现了宵对原有饮市场的并升级改寄造，并旷带动周些边市场援的升级糖以及相株关配套舅产业的缸发展。炒因此，码该项目帜的成功系首先得速益于所沙处市场彼的成熟棉。一、项目概况案例：土广州国鄙际轻纺城三、成妇功原因景分析2、硬件木规划科笛学、合缝理和实片用一、项目概况案例：广书州国际轻证纺城前期的合润理规划，每为轻纺城瞎创造了领膊先国际的筋优势条件迟：“连廊+街铺”春形式设彩计，符节合商户纳需求，宣实现各捕楼层便烤利通达足；100余部电梯伏和100多条楼猴梯构筑糖畅通垂辈直交通煮；26米宽规划舱路通过区饰内，场内奇主干道宽16米，普通秀道路宽10米，路路通未车，户户昆街铺；440个监控秒摄像头袄，中央舞控制室帜设置27个16画面监控梁显示器，缝确保商户暮安全；1400坊0㎡光棚，光肝源充足，踩生意风雨爹无阻；国内最绢大型之羞一的分被户独立斩控制水枪源热央誉空调系内统，节番约成本血、外观映统一；每层十多根台货梯以誓及1000承㎡物流中谈心设置蛋，以及辩三轮车怎同行标袋准，解巨决高楼阴层物流帽需求；地下停读车场总唉面积25,小000秆㎡，可提且供约100椅0个车位，递且采取购裕物中心停火车库设计限标准；光棚一楼可贤通车货楼三、成货功原因侄分析3、招商、炉经营严把姐关，确保承市场经营债成效一、项目概况案例：饼广州国牲际轻纺纤城“商家榜旺、市而场才旺烈”！一披个好的粪专业市备场必须光要由具窑有可持上续经营朗实力的副商家进门驻！轻锄纺城的拴开发商嫂可谓牢金牢坚持减了这一奔原则！轻纺城在证招商初期浮设置一定旨的门槛，匆对商家的市进驻采取审核进入率制：包括捕其经营薯历史、屋商家信揪誉、销灾售金额逐等，以尼此来引否入可持窗续经营蓬商家的具进驻。逼对于行虚业品牌匪企业，惯轻纺城缝还采取色让利、穷免租等袭形式招摩进来。那对于后修期散户载的进驻拘起着很裹强的影航响带动慰作用。在后期经碗营期间，咱轻纺城和工商行陵政等部门爱紧密合作足，引入有守效的市场经营尸监管机制，建立汤良好的劝营商环快境，打件造“诚担信市场忙”，解毫决了各珍种违规肃、违法笛经营。症在市调渗中经营愤户普遍绘表示进净入轻纺搁城后经糖营规范递、生意册越做越碎大。三、成支功原因丧分析4、软性围服务深斤得民心一、项炼目概况案例：谋广州国贤际轻纺挎城对于原有例“散、乱餐、杂、不趴安全”的材中大纺织致圈市场经宜营户而言嘱，轻纺城陷在市场经谦营管理、迎市场服务剑和统一推奔广方面的绝举措，让糠大部分商库户感觉“子找到组织谁”。“以客户纸服务为始核心”的经营宝管理定狐位，是朽轻纺城狂赢得客观户的重副要法宝蚕。设立用了分区透主管，确为商户拥提供长惕期的点对点脾石服务，帮助识经营户引开拓市还场渠道常，使大迎家顺利抓度过了税开业之哭期的培里育期。实现统一裂、集中的治安管确理，先进的要管理模式述，专业化嗓、高素质味的治安队先伍，让经册营户放心丧安心。这傲一点也非违常重要！专业的清洁、狐绿化服班务，为商醒户、客宇户提供泪舒适的丘经营环终境，打挤造“生苹态市场仁”。与反周边的盼市场形溜成鲜明此对比，款吸引更瓣多采购我商——尤其是肃国外采陡购商前茧来。虽然在涝成熟商册圈，但助轻纺城排每年投隔入巨资直进行市场品牌导推广、设立苏接送巴镇士、制穿定采购庙指南、扣举行展竭览会或都采购节蹄、组织冷商家参亭加广交净会；项愿目的知滥名度甚坊至大于将中大纺估织圈！四、操惰作团队一、项目概况案例：肚广州国唤际轻纺趁城发展商布在策划摆运营商拣并没有拣找其他趟策划代灭理机构堆。由发弹展商广贼州凯华础城房地督产开发辟有限公日司自行帐组建团姥队操作茶。该公司是属投资商三仰九国裕房水地产有限柴公司为开近发广州国资际轻纺城给专门设立苗的。三九孕国裕是从科属于著名如的三九集曲团的。可弓见，其投意资背景的旧资本实力喉和政治资亭源驾驭能宰力是很强虾的。目前闭，凯华城晌房地产公棵司已经升胸级为“凯饶华集团”车。广州国际表轻纺城服慕务有限公林司成立于2005年，是凯缎华集团下稳属子公司因，主要为衰“广州国林际轻纺城小”提供全驴方位优质应的物业服糟务，目前蛮有500名工作人呈员。五、项忆目启示一、项奸目概况案例：丧广州国册际轻纺模城1、专业市悦场选址很卡重要。在直成熟商圈椒做升级版眨市场，比溉在非成熟勒商圈做创立新版市场品，在市场哲培育过程押相对更为川顺利。2、产品规页划设计是捞专业市场轧能保持竞进争优势的厚一大法宝旷。坚持“滤以人为本千”、切实庆“从经营亏户实际需骆求出发”伙做好产品盗规划和配造套设置，尿才能获得员经营户的关认可。3、“选悠商”比夏“招商享”更为礼重要！姐为吸引尸有实力鲜的经营餐商户进截驻必须戚“舍得肌”与“量让利”越。这一晃举措也惰许前期善丧失部烧分利益号或者不消被理解裕，但对心后期经眠营一定躲有巨大箱推动作妖用。4、经营管北理始终是贝专业市场驰可持续发散展和经营乡丰商户最看佣重的因素跳之一！而炉且经营管尤理团队必休须提前引锡入，在招贵商阶段即稀帮助经营克户提前开墙展经营工流作。一、项朴目概况中国陶瓷房诚城位于芹广东省佛促山市南庄扫镇，2002年10月18日正式开碍业，楼高致五层，占杨地面积13万平方米毛，主楼建寸筑面积5.3万平方霜米。是项一座集笑建筑陶江瓷、卫尤生陶瓷透、休闲鼻卫浴、届五金水拆件等卫壳生间内粉配套产材品以及武日用、罪工艺美俭术陶瓷驴，并提耽供国际侦商贸服岩务、信理息交流诱活动的丽综合性哄高级场自馆。中国陶瓷荒城集全国举最优秀、将最个性的幕产品与企附业于一身幸，同时拥运有海外最胜著名的品吓牌，是中块国唯一由塘厂家直接粗经营的云童集最多中叹国乃至海漫外最有名期与最高档仇的陶瓷与晶卫生间设鲜备的商贸姨平台。城内现坟拥有200多个厂仇家直属正的国内雁外知名拘品牌展修厅，代期表了国撒内外建钳筑卫生遣陶瓷和些卫浴产共品的最纽奉高水平愧。中国陶瓷变城一、项倦目概况案例：桃佛山中挤国陶瓷乒城+陶瓷总部叶基地中国陶快瓷产业溜总部基杨地中国陶瓷缩慧产业总部杆基地是佛巾山中国陶弯瓷城发展鹅有限公司筝继中国陶续瓷城的另棍一发展项畏目，致力艺打造“全球轰采购中逼心，陶协瓷经济蹲总部，除名牌核显心基地块”。中国陶司瓷产业总遮部基地于200秋8年10月18日正式份营业，绒是国内字首个专固业性陶喊瓷产业伍总部基决地。本害项目已泰经被佛橡山政府闪认定为指陶瓷产葡业优化占升级的山重点项意目，是佛山市织禅城区60项重点工演作之一，也是南庄镇砍政府13项重点工谅程之一，并作为家佛山发展陶瓷总部链经济的首咏个落地项矿目列入政站策扶持迅范围。中国陶瓷蒙产业总部打基地总投递资达26亿，总规正划400亩，是政盯府打造佛程山陶瓷总粘部经济的寄第一个落圆地项目。伪中国陶瓷什产业总部胖基地由于计定位准确禽，规划合扰理，不仅授为佛山和轨国内其它祝产区的陶眼瓷企业所社选择，更异得到了国洁际知名品萝牌的认可吓。进驻客圆商除了有绩佛山本土蛮品牌，更殊有来自华陆东、福建蛋、山东、汽河北等国喷内其它产枯区的品牌欠，也有来捆自意大利爪、日本、甚阿联酋、斗希腊、瑞市士等国际地品牌。一、项滴目概况一、项平目概况案例：蜻佛山中备国陶瓷编城+陶瓷总部赴基地除了独栋缝的总部大京楼建筑，妈陶瓷产业文总部基地午还设置了博如下配套断：中心商亦务大楼脚：提供大型吊会议中心撕、商务会荣所、餐饮于中心、大架型停车场戒、银行等倚相关商务为及行政配爽套设施，误对企业在庸日常经营画管理和商挨贸活动中烛的行政服胆务需求，着实行一站霸式系统服欠务。陶瓷机械尾原材料配晓套中心：是佛山首旗个联合陶释瓷机械设屯备及配件掩、化工原邮材料、色测釉料企业锣而打造的丑陶瓷配套脑项目；致婚力于为陶底瓷产业链继上的各个难环节提供夫完善的服吹务，展示从陶瓷机械线装备制造炎企业的实涛力，打造品陶瓷产业待配套的新漆格局。中国陶哪瓷文化纹历史馆嚷：进一步躬向世界舰展示中核国陶瓷痛文化的炒发展脉陵络，使笔现代陶喝瓷与历斗史文化棉交相辉士映，以队此突显诱中国陶锈瓷魅力阻和深厚拳的文化羡内涵，谦进而提建升“佛读山陶瓷准”的整章体品牌爪形象；缺进而把洋中国陶健瓷文化项馆打造智成公益现性质的贺、向公祸众免费裕开放的赠爱国主哲义教育告基地和哈佛山市死旅游景掌点之一色。中国陶危瓷产业享总部基牧地一、项搅目概况一、项亿目概况案例：肆佛山中侍国陶瓷袄城+陶瓷总隶部基地开发商与忽村委会合担作开发总晃部基地项较目，土地退性质为工增业用地。宋因此，开今发商采取触“只租不暮售”的方雁式招商。纹开发商只斩建框架、束由进驻商疲家进行内屡外部个性忙化装修。开发商在跃前期招商康时主要面撤对佛山以世及国内外喷的著名陶条瓷商家，东给出每月15元/平方米租触金（1-3层都计梳算）让挽利优惠浮，年递花增率15%，一签5年。后洽期进驻梁商家25元/平方米，袄目前招商测租金已达45元/平方米。中国陶瓷丈产业总部绩基地一、项话目概况一、项剥目概况案例：佛室山中国陶贞瓷城+陶瓷总码部基地中国陶瓷超城：200侵2年开始般，已全纯面开业慕经营。中国陶重瓷产业非总部基霜地：目喜前第一梯期12万平方米内基本建成摩开业。首个中讨国陶瓷CBD枪——规划的中请国陶瓷中汗央商务区寺是以华夏花陶瓷博览粉城为基础壁，扩大至拳佛山一环咏以西、樵逆乐路以北树、南庄二诊马路以南务、龙津东排路以东共200馆0多亩的区悠域。二、经营后情况一、项严目概况案例：佛首山中国陶叫瓷城+陶瓷总拾部基地三、成衔功原因敢分析1、顺应赔天时、欺地利之简势一、项虎目概况中国陶瓷沙城所在佛链山季华路完段，过往乓一直是陶笼瓷工厂、滑门店聚集歇的地方。蓄但长期以晨来以“脏鞭、乱、差煤”的马路旋经济形象杜出现。中岭国陶瓷城孙开发抓住跌了佛山陶顿瓷产业经椒济亟需升右级换代的橡历史机遇屯，依托佛缝山宽松的邻政府环境数和无可比衬拟的产业驼基础、区正域优势以篮及石湾博秀大深厚的政文化底蕴妨，建立起茎自己的成黑熟品牌，交成为中国换陶瓷产业纹的领先专享业市场。而中国陶宗瓷产业总纸部基地则想是抓住了绞广东省在延区域经济冲发展中由如“广东制裁造”改为干“广东创花造”转机冬、由“世界工厂”到“全球总部”的转型升浑级大势，深紧握着政乱府土地和死政策资源桐，掌握了朽企业急需泰打造产品榨品牌和开栏拓国内外守经销渠道寨的动态，关开展陶瓷史总部经济验的佛山模牙式。因此，“婚市场升级辽”与“产旧业转型升搏级”是这湖两个项目鞋成功的重梨要时代背付景！案例：头佛山中侧国陶瓷撑城+陶瓷总缠部基地三、成功嚼原因分析2、开发煤商背景炸与眼光一、项任目概况佛山中原国陶瓷现城、陶瓷总部定基地皆由狼佛山中国掀陶瓷城发耐展有限公加司开发物青业，董事授长是周军它先生。作耻为卫浴龙艇头企业之召一的“鹰牌卫浴”走出的章重量级歪人物，铸周董拥鬼有深厚委的建材哪行业背众景，撑肢握大量厂消家、经魔销商、植终端消炼费者以恋及上下帆游产业宾（包括柏原料及刷装饰公除司、房降产商等锤）的供提需资源训和政府鱼大量的奶扶持优蜘惠政策敬资源。因此，哑在中国劳陶瓷城猫建设之卸初，周枪董就精俯准定位南为升级学版市场疫，在规臂划建设望、业态谊定位、眼开发节彼奏、招专商经营算策略方仙面都超樱前于传爪统的市厕场和投颜资者眼械光。此外，发轻展商股东幅之一是“愿东鹏陶瓷厚”，这些声股东在陶垒瓷行业的医人脉优势展，为其招记商初期的鱼成功有很印大帮助。厘股东们事兆必躬亲、导招商谈判架亲力亲为规，给行业僚龙头商家砌和行业协暖会充分的汽让利，以估及后期帮露助新建品混牌的企业垄开拓市场堵渠道等等殖行为，深饱得经营商袋户的认可乓。案例：收佛山中膜国陶瓷猾城+陶瓷总纸部基地三、成功秆原因分析3、市场臭培育与蒸平台建纪设不遗对余力一、项档目概况中国陶瓷络城出现前壮，佛山陶智瓷行业宣遮传以单个密产品各自鸡为政，整择体形象和强知名度不高。陶瓷轨城发展商显在整个佛秃山产业推辛广方面下死了很大功蹦夫：中国[佛山]国际陶约瓷及卫柴浴博览豪交易会每年春告季、秋能季隆重棋启幕。肆自200赴2年以来共佳成功举办15届。以出想口为主要挤定位的佛获山陶交会庙，历年来棋都以优秀啄的会展资屯源吸引着钻来自世界蜓各地的采炸购商。国际采掀购节自2007年以来庭，我们斯先后举级办了“叔美洲采俩购节”梳、“韩瓶国采购租节”等月系列国税际性采稠购节活掌动。为团国际采母购商和俭陶瓷卫静浴厂家甜架设直零接有效虹的交流我与贸易袭合作平扎台。现代陶瓷寒国际策略业研讨会由中国浩陶瓷城歪于2002年创办，欢每年定期洞举行，是笑汇集中国车陶瓷、建铲筑、房地盏产、设计讯师等各行尾业精英的钻尖峰对话展论坛。案例：佛徐山中国陶虑瓷城+陶瓷总应部基地三、成功竭原因分析3、市场培灯育与平台此建设不遗仪余力一、项醋目概况公装渠道羡拓展活动中国陶瓷论城、中国小陶瓷产业拜总部基地弯与中国建杂筑装饰协识会达成战有略联盟合考作关系，唇联袂中国击建筑装饰耀协会组织果举办或承茅办或参与逢各类活动冷。终端促销泛活动中国陶脉瓷城始糠终面向舍广大终胳端、家版装消费肥者，定荐期举办馒“广佛寄陶瓷卫亭浴乐购萄团”、摘“暑期售促销风荒暴”、毙“国庆时促销献费礼”、斧“岁末犹大酬宾陕”等终夕端促销竖活动。发布陶瓷箩价格指数201静1年4月18日，中国讽（佛山）景陶瓷价格撒指数在中标国陶瓷产厚业总部买浩家服务中耗心正式试助运行。这余意味着中握国建筑卫补生陶瓷产悄业在经过30年的发娱展后，耻中国的搬陶瓷产裙品价格怠有望有段个明确托的参考雕标准和述数据。涨对发挥由陶瓷总猎部基地笼在行业法的地位娇打下更占深基础猫。案例：沙佛山中旬国陶瓷郊城+陶瓷总壁部基地三、成古功原因嫌分析4、开创社新的陶燥瓷产业于发展模窝式一、项目概况中国陶河瓷城出钳现前，睬佛山陶杰瓷行业贩以生产道与销售芹结合一哨起。但现随着陶龙瓷工厂萍因污染事外迁后轨，佛山状陶瓷产判业一度渡陷入产楚业转移桥空心化定的困境娇。中国陶插瓷城和飞陶瓷产扮业总部缓基地的贯建设，葬佛山陶丑瓷产业避逐步形巨成了新矮的发展炮模式：佛山陶绩瓷从地嘴摊式转渣型至现颜代商城甘式市场敏，佛山谁陶瓷实秤现产区昆与营销谈分离，惹摸索在棉“总部刷经济”新的道路任上！（数据显示亿，南庄镇阵关停转移模了75家陶瓷姨企业中理的62家，而灯以中国香陶瓷总锋部基地紧为中心则的陶瓷佳商贸项毁目，共白进驻陶侄瓷营销劣中心1027家，公宗司总部127家，陶忍瓷总部租经济态胶势开始氧形成。得）这一全说新的产栋业发展钳模式，达离不开僵佛山政肿府的大管力扶持塔！200朵8年5月佛匪山市政智府正式裳出台《佛山市沸陶瓷产迫业结构烂调整评茫价指导银方案》、《佛山市守陶瓷产沸业扶优线扶强若逝干政策昨措施》、《佛山市严陶瓷产艺业发展雅规划（200刃8—2伙015）》3个政策炼性文件布。佛山陶肚瓷产业政发展模耍式被誉板为“政府主脾导、市场岩驱动达成钓共赢”的最佳案死例。案例：佛片山中国陶磨瓷城+陶瓷总部汇基地四、操苦作团队发展商蜓是中国绢陶瓷城颗发展有圈限公司悄，是由斩政府与顷企业共史同投资辜成立的勇。两个中项目在侨建设初塞期都由佛山市政腊府参与日召常管理，因此俩很快理搅顺各项衫土地、索规划、补报建以详及优惠耗政策的需申办事少宜。（括目前政渔府已退灿出日常永管理）两个项目准的主要操辨盘手是周军。他从2006年开始迁由家电羡行业转箱入陶瓷冶行业，樱参与中刷国陶瓷遭城的组许织与管犬理工作个，随后马一直致夺力于陶败瓷展销促工作，抢先后成翅功规划毕建成中竿国陶瓷犹总部基竟地、总且部基地仇二期工债程以及桂组织编菜制中国(佛山)陶瓷价格取指数等，鼓现任中国馅陶瓷城、睁中国陶瓷纪总部基地指执行董事杏。一、项目概况案例：佛闭山中国陶驻瓷城+陶瓷总耕部基地五、项目艰启示1、作为产宫地型专业黎市场，必栽须紧紧把崖握产业发躺展态势，风捕捉最好基的契机介电入——过早参凭与或延宣误时机匹都不明梦智。2、政府亦的参与设，无论柴是开发验企业内僚部的工基作还是详企业外搁部的产卧业规划罢与政策冷，对产疮地型专娘业市场吗的发展勾都有一唤定的帮变助。政屯企合力梦，是产守业转型诉升级过助程最好焦的助推州剂！3、具有行业业背景的则开发商或恩企业领导券，因为理季解产业的犹发展规律棉和企业的贡真实需求须，如能全鸽力以赴参供与项目前寒期的策划丙、招商工骄作，对项殊目迈开关滥键第一步袖尤为重要舞！一、项卫目概况案例：典佛山中惨国陶瓷牌城+陶瓷总湾部基地Par联t3珠三角失朝败案例分博析广州国际别玩具礼品产城大朗毛织垒贸易中心华南国尸际建材牌城案例：广苗州国际玩绩具礼品城项目地址瓶：广州市黄砖埔国际物岂流园区内投资单位蒸：长江实业侧与和记黄骗埔两大巨黎头投资项目规模决：总占地划面积32万平方米承，总投资15亿元项目定专位：全球最大牌的玩具礼缴品商流中姐心。功能定位和：研发、裹展示、办逐公、批发犬、仓储物饼流、居住开业时间诞：200演6年一、项目政概况首期工程届构成与分幻玉区表广州国索际玩具他礼品城娇由广州仿国际玩涌具礼品岔城有限育公司投制资建设微，占地坑面积482亩，总投赵资10亿元（人浊民币）首期投拳资4亿（人民婆币）占地200亩，建筑炉面积约160稼000㎡，分厚为交易级区、展关览区、雹仓储区困、电子蛾商务区凝、后勤刊与商业征服务区唤，还引无进世界急独一无主二集交骆易、休绣闲、购弦物、娱加乐于一钞体的商淘务型“芬迪斯尼挡乐园”欠的玩具尾主题公迷园。二期工烫程包括华大型会姐馆、商劳务酒店胁、各类花娱乐设桶施与场络所、配金套商住污小区等挽，将大介大拓展汗市场的浇综合功久能，为都国际化叨大市场灾提供完市善配套否服务，怀加强国裙际交流捎与合作威。项目面积（㎡）商铺60000展厅40000银行区1500办公区5000餐厅、酒廊3500仓储中心20000停车场30000玩具主题公园30000合计160000一、项目熟概况案例：广词州国际玩本具礼品城广州国际苗玩具礼品朝城平面布乘局首层平姑面图二层平面剑图一、项撒目概况案例：糖广州国性际玩具良礼品城地址：广肉州市站南所路广州国际等玩具礼品迁城租金及坐售价楼层售价（元/㎡）租金标准（元/㎡.月

）单位面积（㎡/间）一、二、三层连体720062220-600二、三层连体68006090-220首层单体1200010550-130仓储月租金11-18元/㎡一、项目脊概况该项目回一期工尤程于2005年完成黑，并推游出商铺800多间。据故公开资料仗显示，商筒铺价格与锹当时广州棋天河区员汗村、东圃热一带的商仍铺相差不僻远。经与商户柄沟通可知岸：当时很刃多买铺的外人都很看译好这个项撤目，冲着闭李嘉诚的欣商业地位族和政府的端政策支持荷的！案例：广扑州国际玩温具礼品城近期再次蚕走访玩具犁城，城中900多档口只们剩十间留狭守苦撑，而且贡多为临恒街铺位梅自主经乓营。现尾场招商任中心也俭关闭，则市场只庄剩下保榜安与清屋洁在维倦护。没葬有一点吹专业市标场的氛名围。对于项凤目二三驴期原定伯规划做般研发中寇心和商庸务配套贫的项目拢，发展浪商已经啦擅自修爪改了规犹划，目悔前正在抓建设“置都会新两城”的门住宅楼岭盘。因辽此，原持投资者江和经营袄商户非搂常愤怒殊！项目目前袖招商和经鹊营现状二、经捎营情况200玻5年5月，玩剧具城首第期10万多平掀方米、800多家商买铺投入捐运营。先偌大的撑整个市遇场门可壤罗雀，趋显得冷保清，与赌同样是佛经营玩虏具的一魂德路川毯流不息暑的情景诉形成鲜稍明的对宗比。据民商家反串映，除润了春季干、秋季胞采购会环两个以适及专场泊活动外卡，平时膊的经营径状况并册不令人厌满意，双他们是柿在勉强浓支撑。200营7年去踩杯盘时，800多家商铺姨只有300多家开门休营业。项目曾财经经营淹情况案例：广贸州国际玩旬具礼品城地址：捡广州市惕站南路项目实景榨图片二、经营袄情况案例：广瘦州国际玩豆具礼品城三、失虫败原因浊分析1、选址问题项目选址堵在广州经补济开发区椅东区，属乏于广州进魔出口加工经基地。黄斯埔片区不彼同于白云幕片区和广裁佛片区，抖向来以工助业为主，缺乏交易钥市场氛围和项目届；无论是住驱宅还是商眨业地产的张发展都还杠有待完善撇。发展商选浅址于此，塑除非是看召中其未来滤的住宅开锹发潜力，版否则难以节支撑交易滑市场的经快营。此外，项蒙目所在片煎区远离广搭州传统的白玩具礼品崇交易集散辛地段（一酿德路一带魔），项目敞定位完全歼取决于传席统市场的丸外迁以及片政府的商德业网点规隐划设置。搅对于该地宪块的开发咬风险加大框。项目虽葬然位于营广深公著路旁，粉但地理位练置较偏业，对外继交通网培络不发蛾达。本来这土个园区车还有穿概梭巴士部来往一距德路和察广州东毒站，由甘于资金供问题，耕穿梭巴冤士停驶习，让玩休具城的苍人气更斧加雪上察加霜。案例：广鸽州国际玩肿具礼品城三、失败熊原因分析2、过高估计气政府干预当力度，以吴致定位失误商业地鸡产的开眨发，如遥果不根打据市场轿的需求黄和地段更的特性称、竞争筝态势等倘因素，谨进行准肝确而理但性的定浇位，势歇必使后烤期难以象正常的甩经营。虽然政我府在项圣目立项尺时期是答大力提凳出城内样交易市耀场外迁冈的规划拘，并把旁本项目忘作为唯咬一扶持婚的玩具靠市场。但市场工行为不缓以政府柜的意愿屡为转移怎！至今，广蚀州一德路察的玩具礼品品批发市躺场仍然交按投两旺！四新老玩具仪城“夹攻甩”让该项朋目处境更糊尴尬，除了一涉德路的抄批发市级场对玩版具礼品寒城造成貌压力，触位于广苦州市南捆岸路原颗城启大耍厦的登番云天下等项目也钥因占据“地利”而阻击黄术埔玩具城蠢的经营。发展商从币开始定位盐就基于“翠市场搬迁骄”的前提岁假设，一争旦老市场而不搬迁，裙新市场又漏未能开辟屈蓝海，就研只能等死饼！与此同具时，受国际金授融危机影响的乔行业首笼当其冲亏的便是损玩具业旺。玩具稀业的订肢单减少袋，加上窜美国和樱欧盟对替于玩具来的要求膀越来越由高，使焰本地的揭玩具生旅产越来打越困难，对市幅场销售将渠道开姓拓的需笔求大大擦减少。案例：广硬州国际玩维具礼品城三、失败绝原因分析3、产权猎分割出佩售，为市场兴经营埋下首祸根项目一期800多个铺同位以产速权分割演出售为减主，并止且价格腥不菲！穿开发商唱出售后巷采取业宵主自主劳经营的肆模式，含只提供奇物业管酿理服务腿。如此堆一来，歉市场经笋营难以慢实现统乏一推广腾、统一扎经营，运甚至在禽出现定症位问题很后也难岔以调整帜业态发改展！专业市场成功的之必要条拐件是统忌一招商伏和经营雄，但在大部分产权分割凶出售后，熄很难再统一所但有投资犬人的意强愿去统修一管理损；即使堂可以用嫌售后返羊租的方况式来统蛮一招商能和经营丛，但必纷然会涉遗及一般私不低于8％的投懂资回报想率问题宽。专业市场一般要经侨历至少3年的培宜育期，匀需要优细惠的租那金提供段給进驻射的商家谈，所以秃，这种街分割产膜权出售完商铺的贼做法，恩最终是蹦难以获歉得成功巧的。失闯败的成袍本首先斩转嫁給江商铺的酱投资商预，然后谦会引发侦一系列忙的矛盾逝和冲突颂，开发腹商最终绑也会为我此付出样高昂的溪代价。案例：广吐州国际玩布具礼品城三、失糟败原因失分析4、以销售为滋主的开发报模式下，赔导致产品值规划、招咸商、经营悔的缺陷铺位规划伙过大、租歌金水平过尿高，导致新经营户不挎堪重负。由于当运时商铺禽热销，袄开发商吵忽略了龙品牌厂同商的招悟商工作脖。没有进知名品宵牌厂商纯的进驻掘，未能沉带动行港业上下杂游企业陷的进驻努；市场须成为投假资者和井普通散繁户的天治下！商座户质量滚差，项悔目从根浅源上缺庆乏可持肠续经营溉的力量废！发展商前醒期营销阶步段通过资父金投入打切开了整个承市场的知凉名度，但悟由于分割可出售资金硬回笼了，佛发展商缺钥乏经营管溪理的后劲屡！项目开畜业后没有挤实质的举侍措帮助经鼻营户和市脖场经营起器来！案例：广访州国际玩屡具礼品城四、操拿作团队广州国容际玩具智礼品城结是由李枝嘉诚旗慕下和记黄播埔与长抓江实业轻联合持剧有60%的股权，广州市攻地方企沾业持有40%股权。是李嘉伏诚在国内志投资的第棵一个商业四项目！李海嘉诚期待头广州政府福的合股加姐速广州市杜内传统玩差具市场的虫外迁！而俊正是“李滥嘉诚”+“广州细政府”拖两张牌竞吸引了跟港澳台蛮甚至海拔外投资捏者蜂拥盟而至！港资背垮景企业休习惯引班入港式铃代理公邮司操盘俘。因此窜，项目动策划及描销售代储理公司缩慧是广州美联许港置房地斯产代理有粉限公司，市场弓经营和勤运营是美联集团。案例：广涛州国际玩码具礼品城五、项用目启示1、“外屯迁-升级型”挤专业市场牵最大的风狱险就在于市原有市场朱外迁迟迟纤未能实现竞！茶导致商对家两边开施铺，但实冻际经营重伤心仍在老梁市场、新米市场大部神分成仓库包，最终的允结果是新球市场缺乏纽奉市场竞争侨力而惨遭曲淘汰！即毙使与政府翅合作利益壶捆绑也不到能改变市颤场发展的来客观规律草！2、开发模乖式的方向汤一旦错误双，对项目肚的负面影步响是非常吼大的！尤饱其是以售申代租的模泥式，商铺泛完全属于牢产权分割欲出售，发肾展商没有滴控制权的帐话，市场厕是很难经闷营起来的羽！——这对于规慨模较大、绞滚动开发完型项目尤窃为重要，榆否则项目唤后期开发鸟部分的价慰值将难以尖实现！案例：广杠州国际玩报具礼品城案例：初大朗毛躲织贸易欠中心项目地址球：东莞市近大朗镇客杂运总站旁投资单帖位：东往莞市正两大兴业迫实业投蚊资有限赞公司项目规防模：占烛地7.5万平方嘱米，总塑建筑面引积12万平方肤米项目定位荣：大朗毛饱衫品牌孵碑化中心、译一站式全困球毛织采叉购平台功能定位债：研发、是设计、展杨示、批发此、仓储物涉流、金融爹结算开业时聚间：2005年10月大朗毛织鲜贸易中心一、项顿目概况地址：广杂州市站南孤路案例：同大朗毛组织贸易匠中心大朗毛织异贸易中心B、C区租金茄及售价楼层售价（元/㎡）月租金标准（元/㎡）折后月租金标准（元/㎡）3层不售不租不租2层5500-1050040-8020-401层6000-1400060-12030-60一、项目驱概况备注：B、C区临广场漠商铺售价1.4借-1.粥8万元/㎡，基本欠售完；作进驻市济场的商液户，租赁合同死三年一签政，免租一耍年半；管痕理费3.8元/㎡电/月.A、D区商铺叨租金标姻准是在B、C区折后卵标准基扛础上再倦优惠的隔，进驻殃商家（女必须有芦生产企塌业营业质执照）强，租赁合尼同三年逝一签，旋前两年撤免租，最终月畅租金10-狂20元/㎡福/月，管具理费3.8元/㎡闯/月.地址：静广州市卧站南路案例：话大朗毛乎织贸易扫中心一、项目破概况大朗毛织飘贸易中心石政府扶持组政策1.租金补贴——商家进点驻市场泽，前两于年免租算金，月袍均租金央低至10元/㎡，政府给现予相应补惨贴；2.宣传推起广费用愉补贴——在宣传推过广费用方赖面，直销绝中心每年地投入不少叨于200万元，值政府每霸年对工莫厂直销私中心提澡供补贴弯；3.人才培训世费用补贴——引进相劣关院校盐，厂家鱼可以从鸦中得到慢专业人誓才，还慌可以对社原有人列才进行建深造，路政府会鞠提供相诵应补贴桐；4.展位租声金费用烘补贴——组织厂家场进入内地瘦城市参展酿，展位租罗金减免；5.每年镇性政府组求织相关籍单位举他行中国她大朗国铲际毛织先产品交聚易会。案例：大誉朗毛织贸遍易中心大朗毛援织贸易醒中心平哭面布局A区D区C区B区前沿广场前沿广场注：A、D区为工厂蕉直销中心赖，除了08年之前那卖了少翅量一楼继临街铺巷位，余划下商铺悄目前只界租不售汁；B、C区由开孕发商对粥外招租军，目前承均带租诊约对外静销售。二、经营降情况招商情况您：整个项符目一楼总鞭体完成60%，二楼脊总体完座成40%，空置恭较多。经营情就况：商峡家客源晚不稳定够，依靠嚼展会生迷存，整从体经营往状况一跟般。地址：广款州市站南恳路项目实么景图片案例：槽大朗毛鹊织贸易挣中心二、经营列情况地址：晴广州市哄站南路案例：烤大朗毛限织贸易冷中心1、产业特粪性与区域叛市场氛围唱不足以支饼撑以商贸恭为主的专不业市场毛纺产快业在大甩朗的落巩户生根笼源于港琴企的工逢厂转移炉，但毛疑纺本身恢的市场应不在南保方而在应北方城辉镇！大懂朗纯粹忍是一个枪生产基熄地！连现发展自踪蝶有品牌狗的毛纺殃企业都宝很少！渔而且毛耻纺属于劣服装类印的一个牌很小分咳支，难纷以形成搏单一的伯批发市不场。大朗位滴处东莞过中心位塌置，毗临邻国家厅高科技邮产业园休松山湖亮，一直蓄以来缺宴乏大型掌商贸批材发产业煮（不同阶于服装戴交易的卡虎门和颂展会交拴易的厚营街），盐缺乏市纵场氛围惠。三、失败程原因分析地址：浴广州市乡丰站南路案例：大泡朗毛织贸幕易中心2、商家秃定位决摇定市场箭经营成蚊败以上第1点分析雕初步可历得出结销论——此项目机应该适柴合做产利地型的呈、以促横进毛纺舅企业发要展的原交材料、撒机器设至备、研阁发设计损等专业爱市场。然而，大白朗毛纺的栽发展多以爱本地民营骗企业为主性，他们在肆大朗拥有伍自有物业海（临街的余多层商住弯楼），因畜此多采取板“底商接林单+楼上谈判+仓库交骑货”的毅设店模少式！经教过十多侍年的发粉展，大葬朗富康树路一带肤已经形绝成了长餐达3公里的后毛纺一帆条街！忘由于生庆产和仓葬库都在稀市外或袖周边，辟该路段族并没有旺过多的披拥挤、干消防、歌环境污盟染等问委题！因此，众本地商补家每年强为了迎榴合政府定的号召块都会到越毛纺中碰心参展俘，设立妻临时展捉厅；但摆展会一议结束，慢他们就尘回归原尺处办公荷。目前在经罩营的商户80%是做尾货海生意！通娘过广州经稼销商来分呼销，整个揭毛纺中心趴缺乏市场免竞争力！——既做不成冈服务产业断的产地型撕专业市场颂，也做不观大销地型吓的批发市给场！三、失败哪原因分析案例：拦大朗毛尤织贸易烂中心3、开发扰模式不垄合理，订开发商厘进退维快艰大朗毛熔纺中心牧的建设错，是基鞠于大朗玻镇政府稀要打造惕大朗毛乘纺的会草展经济爽而起来者的；为像减少政凝府投入餐，政府扔邀请了尚时任大神朗毛织短商会会脱长组建黎公司负道责开发缺。前三控年由政核府主导忧每年召滨开一次裁“毛织祖会”，育第四年舞开始交魄由正大勿兴业公铸司市场毕化运营纠。基于对召政府的毒信任和哄资金压迈力过大咏，正大堪公司采厨取了商学铺产权加分割出白售的方亮式；但婶在发售拌当场就装被封了——因为证盘照不齐石全、手世续不完垒整！开尊局不利祥后，项吴目在大众朗本地穴投资者艘和经营谜户心目籍中大打蛋折扣！虽然发展幻玉商后来补标足手续、稍获得销售静准许，并笑接连邀请酒三家商业斜代理公司俗销售，但港项目销售塞和招商情帽况都大受咐影响！200你8年金融危毅机后，发味展商因毛桃织工厂盈剖利影响，改难以再筹源资金参与炒项目招商梳和经营。至致使项目旬至今处于叮“半生不恨死”的状握态！仍然川得依赖政洞府每年一税度的“毛婶织会”注深强心针！三、失外败原因租分析案例：佩大朗毛稠织贸易例中心4、市场年经营管伞理陷入帽恶性循眯环基本没有段专门及专天业的运营估管理物业管理股极差，保天安的服务辩、卫生极纪差管理团队礼服务极差祝，经营户凤普遍不满目前在贴营商铺挑开门率馒低，经有营管理险方没有盼采取任喷何措施福补救推广宣糠传不够墙，毛纺占中心在陶行业的罚知名度阔低——开发商传对市场糊经营管滩理的资值金投入廉少、精浙力投入蚂少，对家市场的绝经营没绘有更好偷的策略村和方向川，任其迈自生自茶灭！市肝场经营旺难有起各色，造匹成经营末户的流政失和开丈发商利住益的损阶失。。示。。如少此反复辈，形成蚁恶性循词环！三、失赞败原因残分析案例：大罚朗毛织贸膊易中心项目由肆政府牵酒头、引征入开发紧商正大染兴业实湾业投资而有限公敬司投资埋开发。府开发商租老板本愤身是大纽奉朗毛纺蛾商会会彻长。基于自身姐商业操盘冒经验不足歇，开发商截先后聘请洽了深圳市码三立商业姥顾问策划旷有限公司充、东莞慧贡谷城市策饭略有限公钩司以及深暖圳市世方饲商业地产剂顾问机构各负责策划胃、销售和盘招商工作直。目前，捷这三家各公司都骂先后撤压离了，尖只剩下赠开发商钉自组的窜物业管菊理公司拢进行经朴营和管诊理。四、操作受团队五、项新目启示1、专业妻市场不反能过高跟寄希望嗓于政府愿的口头邪支持，吸必须按爽照有关槽规定、论实现项泻目的良提性开发绑和一气抖呵成玻，否则鸣将给项引目租售厘和经营我埋下祸强根！2、产地晴型专业秩市场必颜须对产怎业的产归供销模削式和现拳状进行脑深入和安反复的郑分析和俗论证，绞项目定液位确定孕后必须炼全力以号赴按照单既定目笋标去招轧商、推修广和经就营！3、没有馋传统商善贸氛围龟的地区疮开发专泪业市场参，必须纷做好长访期经营匆的资金液投入和悲人员投壤入准备残，做好7-10年左右阳的市场谢培育期狭准备！捷从而在占项目整劳体开发某计划上菠做好提程前布局俗！案例：晃大朗毛据织贸易弄中心案例：华藏南国际建杂材城项目地址痰：惠州大得亚湾经济融技术开发弊区投资单位裂：大亚湾在广宝实业缘瑞有限公司项目规模孙：总占地飞面积26.寇32万平方独米，建谅筑面积她约50万平方捎米，总振投资7亿元项目定位逃：打造一疫座“世界钩级建材