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七里香榭营销策划报告4/29/2023XX广场营销策划报告XX地产惠州分公司项目背景

为了配合贵公司的发展战略，实现项目的商业价值最大化，深圳XX惠州分公司有幸参与此次XX广场商业项目的策划工作，希望以真诚积极的服务态度、专业卓越的服务水平实现项目的圆满成功。项目概况项目位置：地处惠州大道与三新南路交汇处商业性质:1至3层裙楼商业商业面积：约12343平方米

目标与任务打造惠州又一核心商业旗舰短期内实现快速销售!开篇离开市场谈定位,再好的噱头都是空谈>>成果体系:项目评定市场需求空白点机会点分析定位分析：CCTI推导模型定位推导体系宏观定位策略功能定位档次定位客户定位业态组合形象定位经营模式价格定位发展建议项目地段分析XX广场凯宾斯基酒店、写字楼峰景国际中信城市时代商业、写字楼、公寓电信大楼佳兆业商业、酒店、写字楼、公寓图书馆体育健身馆市政府市民广场１、地处惠州江北开发区，未来江北ＣＢＤ核心商圈；２、项目片区内五大商务写字楼；３、中信1.5万㎡、佳兆业2万㎡大型商业；４、凯宾斯基、佳兆业两座五星级酒店；５、四周市政配套完善，图书馆、体育健身馆、市民广场、市政府等有力支撑；６、沿惠州大道，周边专业型市场聚集；本案项目交通分析东江大桥中信东江大桥合生大桥惠州大桥沿江路惠州大道云山路三新南路三环路铁路通向博罗通向博罗XX广场１、紧邻惠州标志性大道－惠州大道，交通便利，四通八达。北到博罗、河源，南通海丰、汕尾，同时，又连通广惠高速、惠盐高速，可直达广州、深圳；２、目前约有１８条公交，１４条省内长途途径该项目达到惠州所辖区域以及省内各个城市；本案项目人流分析佳磊华丽君华府财富公寓TCL雅园粮食大厦江北新苑检察院凯宾斯基市政府水北新村工商局法院盛丰商务大厦中银国际先科大厦１、项目周边现有居住氛围、商务氛围清淡、人流较少；２、惠州大道以专业市场为主的商业形态不需要借助太多的人流，同时也不能提升片区人流；３、项目地未来将打造成江北商务、行政办公、娱乐等为一体的现代化综合性ＣＢＤ区域；XX广场本案项目周边商业分析XX广场碧水湾商业街狐狸城丽日购物广场佳兆业商业天志家居广场纺织布料城义乌小商品市场亚太家居市场弘雅文化艺术商城新世界购物广场国际电子城顺德家居广场中信城市时代商业ＣＢＤ未来核心商圈零售商圈1、沿惠州大道两侧延伸，形成以顺德家居、天志家居、国际电子城、弘雅文化艺术商城、纺织布料城、亚太家居、义乌小商品市场等专业型市场为主要组成部分的商圈；立足惠州，辐射粤东。但是专业市场的主要经营特点是以批发为主而零售为辅，对人流的带动不足，项目周边缺乏人气。２、由丽日、狐狸城形成的江北零售商圈，但由于江北人气不足，零售商业消费力不强。本案本案附近——中信城市时代15000平方米商业周边商业项目本案附近——峰璟国际10000平方米三层商业本案附近——惠州纺织布料城16000平方米商业本案附近——义乌小商品批发市场二期38000平方米商业周边商业项目>>项目SWOT矩阵分析:优势S（strength）：地处江北未来核心CBD商圈区域；临靠惠州大道，交通便利；临街面宽，展示效果好；周边专业市场聚集，成熟商圈；劣势W（weakness）：项目片区周边住宅较少，常住人口不足；人流较少，零售消费力不强；周边零售商圈氛围清谈，没有支撑；人流引导困难；机会O（opportunity）：惠州商业处于发展阶段；业态布局能利用市场空白点；周边其他市场可以形成集聚效应；威胁T（Threat）：目前，项目周边新建商业项目较多，形成直接竞争；

结论：项目目前周边环境无法支撑本案走零售密集型消费商业类型路线，现在按传统商业方式靠引进百货超市来带动人气的做法去操作该项目的时机尚不成熟；项目总结分析江北未来CBD核心商圈零售商业氛围清淡片区新建商业面积近100000平方米交通便利，四通八达周边专业型市场集聚住宅少，常住人口不足拔高项目立足点,参与城市商业运作拨高项目定位立足点,立足惠州城市商业业态布局,寻找商业空白机会点,与城市现有业态错位经营才是本项目的出路。惠州城市商业运作研判惠州传统商业圈西湖商圈百佳商圈天虹-人人乐商圈位置主要业态及主力商家档次消费群体天虹——人人乐商圈麦地路辐射范围酒店、餐饮、服饰、数码、装饰、休闲娱乐，人人乐、天虹、女人世界、顺电中高档次香港、深圳、东莞、本地的高收入群体百佳——时代百货商圈南坛路、下埔路附近品牌服装、医药、鞋类、珠宝首饰较多，百佳、时代广场、源东国际商场、海鹏购物中心中档商业中等收入群体西湖——步行街商圈中山西路、五四路、国庆路辐射范围惠州商业步行街，主要以经营服装、珠宝首饰、鞋类、手机为主，丽日购物广场中低档次本地居民商业网点众多，规模庞大，业态比较全面，人流量和销售额巨大，市级商业中心。日均客流量达10万人次，节假日更高达20人次以上，年营业额初步估计超过15个亿。天虹——人人乐商圈目前惠州最具人气的核心商圈

西湖商圈惠州最早形成的商圈

历史悠久，在惠州市民心目中的地位相当高，以西湖丽日百货和商业街为主体。由于毗邻西湖，购物环境一流，相当一部分的游客也成为了顾客。目前日均客流量达5万人次，节假日更高达10人次以上，年营业额初步估计超过3个亿。

以百佳购物广场和时代百货为主体。惠州早期的富人区，日均客流量达4万人次，节假日更高达8万人次以上，年营业额初步估计超过5个亿。南坛下埔商圈惠州早期形成的商圈

经营业静态主要可以百佳宏、人人扣乐、天沾虹等国麦内知名野零售业企为主体，周榴边辅助以兄餐饮、娱傻乐等其他串配套经营榨，是以满脚足人们日常消艳费所需的闲散性消规费零售业市态。商圈的形晴成都处于扯城市中心顽地段，人舟口密集型朋区域，商陷圈有5-2塑0万人流乞做支撑，戴零售经营受业态竞争志态势已基匆本形成，商圈内密集型消萍费特性突列出。惠州传统挨商圈特点惠州未涝来商圈店—江北什商圈江北商圈商圈位置主要业态及主力商家档次消费群体丽日——狐狸城商圈以云山西路和文昌路十字为核心丽日购物广场、碧水湾商业街、狐狸城、金宝购物城等组成中高档次江北区域消费者惠州大道——专业市场商圈沿惠州大道两侧延伸顺德家居、天志家居、国际电子城、弘雅文化艺术商城、纺织布料城、亚太家居、义乌小商品市场等中档商业惠州及周边城市以丽日购冤物商场、域狐狸城、屯碧水湾商向业街形成夺的零售商攀圈，是江北现代综寻合性购源物型商幸圈.江北-丽约日狐狸城纪商圈跨零售综军合型购物以顺德家捎居、天志鸟家居、电县子城、弘住雅文化艺代术商城、信纺织布料皱城、亚太家杨居、义盆乌小商纱品市场促等专业乒市场为杜主要组盈成部分纱；立足卧惠州，辐射粤东璃。江北-惠界州大道商烛圈崖专爱业市场带以丽日浩购物广床场、碧拳水湾商禽业街、扮狐狸城龙、金宝悦购物城疯等组成争江北目徒前唯一名的现代遭购物型那商圈，柜辐射整苏个江北像；以顺德翻家居、爽天志家课居、电帖子城、猴弘雅文趋化艺术晓商城、车纺织布毅料城、懂亚太家产居、义酬乌小商另品市场郊等专业艺市场形借成的专免业市场兄商业圈认,立足瞎惠州,糕辐射粤你东；江北商丘圈特点惠州商业肌发展状况项目所在汉片区花边岭口商圈江北商圈惠阳商乌圈惠州市商慢业体系可认分为：市诱级商业中涌心、区域勺商业中心鼓、社区（猾居住区）埋商业、街饶坊商业、弱专业（特涝色）街（舌区）、独亿立镇商业蹄和各类市种场、物流崭中心等。本市市级或商业中心帝由惠城花垄边岭市级刻商业中心伯和江北、制惠阳、陈瓜江三个市倦级商业副子中心（一满级商业中鞠心）组成修。该商圈抢服务于本陡市及周边灾城市群，愚客流总量器在50－打60万人瞎次以上。陈江商圈商圈主要业态及主力商家档次消费群体花边岭商圈主力商家：沃尔玛、新一佳、吉之岛、人人乐、天虹、海雅百货等配套：酒店、餐饮、服饰、数码、休闲娱乐等主题性商场：女人世界、顺电、国美等专业市场：建材装饰中高档次城惠州及周边地区闲散消费的密集形消费群体江北商圈专业性市场：布料市场、国际电子市场等主题性商场：义乌小商品市场等百货商场：丽日购物广场、狐狸城等中等档次定向采购型消费群体200设7，进鸡驻惠州铃的零售劲商家有乞13家出之多，眨其中包窝括沃尔捐玛、日行本吉之牛岛、新喂一佳超减市等国邻际知名机大型零肤售商,铁主分进朽驻花边闸岭市级绑商业中雅心,营舅业面积躲1.5油万平米捷以上的爱专业市阴场超过雪10家豆，涉及偶食品粮趴油、果染品蔬菜再、机动端车交易复、装饰个建材等蛛多个行全业，分痕布于城洞区及城拌乡结合苏部.零售业态具商业布局倡基本完善姻,业态饱射和,同质蒜竞争激烈什,弥补市闷场空白老的专业役性市场亚将成为棒惠州商章业布局碌机会点。>>项目夜CCTI怀定位推导以:态势（氏Tren费d）消费者躺（C游ons傅ume歌r）竞争者答（C逝omp爬eti印tor）自身资管源（Ite扩mse手lf）项目定位壤走向项目在地工段、交通桥及周边配疯套功能方验面的优势博，为定向钻型消费打搅下坚实基离础。惠州零依售商业忍竞争激艇烈，市围场空缺慈的专业贴性市场新为商业物布局机放会点。循本项目肚区域人挠气不足也，商业烈发展形挽成密集排型消费兆商圈的背时机尚桌不成熟圾。弥补市逼场空白榜的定向饿型消费酒商业类步型项目区妇域常住饮人口较猎少，靠援区域消窗费支撑炉本商业虫项目，如需要长欧时间的戴经营培耳养，不饱能起到筒快速回仙笼资金烈的效果胁，立足品惠州，希引领粤掉东消费模是项目药的方向异。惠州定向知型消费业严态研判定向型徒消费类洗别类别市场占有电器有家居建材有礼品空白灯具有服装批发空白文具有图书有音响空白电子市场有小商品有儿童产品空白女人世界有体育用品空白数码产品有茶产品空白休闲娱乐有惠州定向宇型消费业纪态,处于腿发展上升劫阶段,狂市场空白纹点较多,魄机会较大把,那么到单底哪种业态己是适合我愉们的项目尝需求呢?商业运营商商业地产商定位再思黎考发展商杨的经营悔理念直榨接影响捎到业态桥的选择营，商业高运营商劳以后续方经营为东盈利目售的，在飞业态选凯择上不遣考虑商屠户的经岗营面积墙大小对昏销售的械影响；皂商业地箩产商以疯铺位销槐售为最伸终目的谨，以实裕现资金吃快速回震笼，因此我们域的业态选小择不仅要乳为经营、款楼盘配套协、提升住湖宅价值三哈方考虑，狠还要为利号于销售做混好铺垫。满足项目丸商业条件规避对织项目人卷流要求周较高的洞业态。满足市场凝需求市场对定判位的支撑荐力度。满足项苗目配套怖需求项目商业医将承担项牲目配套、猫服务城市报与辐射周血边的三重餐功能。符合项目喇大环境项目周迈边专业京型市场层积聚，膜商圈成伤熟，可域以为本邀项商业释做支撑填．与销售条灭件相吻合业态经时营对铺顾位面积召的选择糕利于商地铺销售则达到快锅速回笼针资金要张求。业态定驱位原则错:业态与饱本项目网契合度氧评比行业地段（2分）人流（2分）片区消费能力（1分）交通（2分）市场环境（1分）项目规模（1分）利于销售（1分）结论服装批发9分家电3分娱乐6分儿童产品3分数码产品4分音响产品2分家居建材9分茶产品10分百货超市6分备注:殿评分标社准以1唉0分为滴满分,盘分值越吓高,即库业态与毫本项目兄契合度邮越高.项目主扎题定位植建议建议一叛惠州倚茶叶批折发市场以上综嗓合分析吴:项目主题漂定位建议建议二肝惠科州服装批毒发市场项目主候题定位牵建议建议三根惠州伪家居建倚材市场业态与项每目契合度纳分析(服装批发)地段不需在城妙市商业中数心地段，础项目交通吩便利．人流片区消费销售市场环境(不符合)主要吸引雕定向采购搅型消费，截人流性、艰闲散消费要求不肤高。不以片区叹人口为依农托，业态泽主题明确愉，辐射范围广害。１、招战商对象传对铺位哄面积要既求不高研且独立期，符合枕投资者相投资心阶理，利醋于铺位驴快速销桂售。２、铺位狸形态符合递产权式销蹦售模式，震规避了虚吊拟产权式腹销售对前丢期大商家坊招商依赖俭性过高的屡弊端。惠州本运地尚不宰具备产发业基础夜和市场胳基础条败件。服装批暑发(9分亏)家电娱乐儿童产好品数码产品茶产品项目支撑音响家居建材百货超市业态与欺项目契博合度分制析(家居建痰材)地段不需在城拢市商业中充心地段，现项目交通句便利．人流片区消费销售(不符合)市场环境主要吸德引定向藏采购型烈消费，纱人流性烂、闲散道消费要求不草高。不以片歌区人口拆为依托虑，业态组主题明肤确，辐还射范围广茄。１、招茂商对象锡对铺位敢面积要关求大，件不符合拘投资者飞投资心杜理，不技利于铺写位快速骗销售。２、铺拥位形态球不符合坚产权式慰销售模丙式，而屠采用虚她拟产权罪式销售厌方式,涛会在前贿期对大虫商家招尤商依赖哗性过高剖而影响骆商铺的丹销售.惠州经守济及房寄地产市磨场的快厉速发展宁,有着拾雄厚的市场基劣础做支撑盯。服装批发家电娱乐儿童产恳品数码产品茶产品项目支撑音缘瑞响家居建广材(9分)百货超市业态与凑项目契继合度分陆析(茶产写品)地段不需在密城市商亩业中心敞地段，乘项目交溜通便利躲．人流片区消费销售市场环境主要吸耽引定向救采购型领消费，候人流性每、闲散雅消费要求统不高。不以片区较人口为依待托，业态微主题明确膝，辐射范围广。１、招冻商对象双对铺位靠面积要陕求不高俊且独立招，符合袜投资者雀投资心饶理，利答于铺位晒快速销然售。２、铺位址形态符合卵产权式销依售模式，纹规避了虚苹拟产权式蔬销售对前同期大商家捉招商依赖猾性过高的易弊端。符合本地紫人文文化期、生活习游惯，有市盒场基础。服装批魔发家电娱乐儿童产品数码产品茶产品(阴10分)项目支撑音响家居建祖材百货超右市项目主题杰定位以茶文矩化为主间题演绎休闲桨健康生活民方式的茶浊叶批发市供场项目功走能定位诠释：把文撑化与经商唐两者最大药限度地融造合起来，集文化传绩播、茶艺淡休闲、产魂品展示、野产品销售株四位一体矛的茶叶批沫发市场。以文化带播动商业，第以商业传耍播文化集文化传控播、茶彼艺休闲鲜、产品代展示、下产品销框售于一体干的茶叶滩批发市赢场。功能定位项目市叠场定位弥补市场肉空白，引阿领行业先咐驱形象定冈位立足惠州晕辐射定粤东惠州首家展大型茶叶燥批发市场档次定听位以特色瓦经营的栋中高档陈次为主项目档次营造高档稀次、休闲驳、宁静的验格调品茶无空间和购斑物空间，授让客户体越会中国茶挣道文化的解深邃与精须华。客户定位国内品值牌茶产种品生产箱商惠州知炼名茶产谋品经销夫商核心客户重点客律户游离、偶阁得客户普通茶壶产品经评营者茶产品旺体验者与茶产阴业相关骂的其他否客户客户群体炉定位惠州分扮销商周边分魂销商惠州及炕周边消蓝费者来惠州布旅游者惠城管理模式统一管河理然分散经忘营定位市木场论证市场发周展状况200苍3年，丘中国茶备产业总矮量就已党突破百飘亿，以辈后几年贯，中国辫茶市场却每年以百亿鉴计的速度娘在增长。斑而茶饮在蔬世界范围臂内的增长争！目前世问界人均茶叶动消费0.依5公斤，锈已大大超岗过中国人陵均消费0旨.33公工斤，国际茶叶年交目易额已超泡过100处0亿元，育且每年都负在快速增垂长！2006摸年广东省泽茶叶年销梦售量达7万多吨，人均消服费量1千翠克，总销闯售额约为60亿炕元人民币，茶类特性最终证箩明茶是兵最佳天侦然保健丛饮料，薪不愧为茅“中华驳国饮”吸，并被绢称为“欧二十一错世纪饮柜料之王”。进程入新的世出纪，日本凡很多咖啡犁店都改成闻了茶艺馆灶；美国人细也因看好败茶叶的抗纤癌保健功能，喝懂茶的人也夺不断增多销。每一次叛冲击，都眯带来茶叶劫市场的结眼构调整，棕随着人们剑对健康绿色生帆活的追努求，市邮场不断虽扩大。三次冲击80年代租咖啡的冲纠击90年代骨碳酸饮料拉的冲击矿泉水的造冲击惠州茶产急品产业关纺系链茶叶（产延品）8000眨余亩基地100土0余经举营店每天茶叶销售量忌达50刚00公垒斤分布在设博罗县态横河办留事处、厉惠城区泪潼侨镇巡寿和惠东俘县山区呜等地目前整罗个惠州途市茶庄梦茶叶店失有一千伏多家.架都以槽店铺形例式分散清经营市区每天茶叶销售量达伙5000谊公斤，本所地茶叶只占30睬%，且大僵部分是铁观音等乌龙茶。市场支撑核力度强劲终，行业催其生茶类专它业性批发只市场的经定营平台业态规祖划建议租金水平进行业态鼓规划时，掀应参考不季同业种的萄租金承受象能力及铺沙位的位置霜，进行合渗理的布局永安排。面积要段求了解不同笨商家的面起积要求有陷助于进行嘱铺位划分布，不仅有欧利于招商仙，更有利抹于格实现项目直的销售价形值最大化掉。工程技雕术条件层高、柱沈距、荷载偿、电气、谅给水、排闹水、排烟典、隔油池拉、消防等桐方面都是付业态规划菌时应考虑氏到的工程辛技术条件府。业态规划唤考虑的微观观因素业种的聚购客能力充分考风虑不同对业种的锦聚客能莫力，使观各业之纤间形成菌良性的户互补。辅助功衫能区需兆求辅助功能拾区，是指跑在商业场暑所中那些索必须具备灰，而又不烦能用来当难作商铺销售或博招商直接惕创造利润蹲的面积。龄例如楼梯姿、道路、升厕所、休禾闲空地、设备间朝、绿化肚、停车潜场都属块于辅助亮功能区镰范围。忠不同的吉商家对信商业辅悔助功能有不喘同的要态求。项目的胳人流动钳线将业态规扬划与人流葛动线结合巡寿，将顾客呜引导至商粮场的各个涛区域，形扑成良好的经营白氛围，针提升整梢场的租桶金水平懒，使收双益达到情最大。业态规父划考虑符微观因夸素业态规央划功能满足两大功能销售功能在不影响后期物业持续经营的基础上，满足商铺的销售功能，实现项目收益最大。招商、阅经营功趴能基于项耗目定位睁，通过居合理的鉴业态规臂划和布鼻局，有杜利于招捞商的执显行和后雨期经营赢管理。主营业态丽：茶叶类杂(红茶匠、绿茶劣、黑茶川、白茶尼、龙井筝、乌龙断、花草赖、茶饮包料、减半肥茶、打铁观音镜、普耳伶等)辅助业态性：烟、酒类茧（洋酒、雹白酒、红朵酒等）业态规鱼划分析弱：1、一、绿二层是项约目的主出令入口，也轨是项目的匠对外形申象窗口行，这对兼产品的碎经营品牌堪档次要害求较高江，同时纹也必须惹符合项目粮的主题仓定位思疯想。另烦茶叶产避品种类繁多肥、消费能金力强、具办有很好的市场前状景。2、一馅、二层笋的商铺棉销售价跟格一般俗较高，适合截经营租金瓣承受能力泪较强的业种。3、根据印项目业态城的规划分窑布，同时考虑到项作目的经营奇产品的互些补性和连带性特铲点，烟发、酒类技产品可郊以作为烘茶类产品驱在项目乌中联动够经营，水形成市灰场经营的烟把、酒配套暮专区。业态楼层味规划分布位置：一、二层业态规获划分析抗：1、由于己经营产品换的自身特鼠点（体积幼大），对骆铺位经营转面积要求毅较高。２、三层乒商铺销售欣价格一般墨较低，适码合经营租沿金承受能安力较弱的踏业种。主营业址态：茶具类(男现代茶具蓬、古典茶尽具、紫砂指茶具、陶瓷茶具徒、石材茶横具、木竹话茶具、玻贯璃茶具、唐漆器茶具炼等)、根监雕及相关归艺术品类脱。业态楼读层规划崖分布位置：三层关于铺位桌分割适应商场购的主力商防户的要求适应人枝流导向昼的要求满足商场盲公共空间贿的需求制定合居理的商蚁场实用夜率合理利舱用每块慢地段本项目镇商铺划暖分原则商铺合乓理划分勿为开间龙和进深冒的比例贼是1:１.５——1：2；实用率撑不可低惧于50%－６０％披，通道尽菜可能宽阔上（如不少铃于2M）；其主力商祝铺应30M兵2左右，反少量商捏铺可在30M琴2以上但以50M托2为限；铺位应采雄取半开放踢式商铺设牺计；同时也要撕兼顾商场在招商的需孔要；本项目弓商铺划般分原则一层、干二层：面积约3蔑0M2，位置章价值较跪明显的筑铺位面饮积适当今扩大至驼50M2；三层：独立铺肝位面积老约50楼M2，位置价诱值较明显着的铺位面辞积适当扩仿大至80门M2；商业地产粉的营销营销方状式Mark铅etin京gme辞thod先租后售租售结合售后反租整体出售只租不售营销方式形成一引定的商赤业氛围商户入戏住经营进行发慎售先租后售.优点遥.保持整迷体形象确保整体娃风格和定劈燕位的前后蛛统一实现可持治续性租金染回报.缺点图.不能即已时回笼滨大量资灰金承担的利风险相尼对较大先租后缴售通过对租赁、销售物业的比例、时效性进行控制通过销第售缓解顶资金压立力对优质物呈业进行经负营继续获建取长期收绕益租售结脂合一部分真仅转让想使用权亡给商户较的经营弓模式另一部分谁产权与使贵用权出售抛给投资者租售结万合长期经营紫获得更多唐资金回报快速回收岛大量资金矩缓解资金去压力销售部分萝与自营部灭分管理难她以统一易造成傻销售物剖业与租巾赁物业畜两极化租售结晋合.优点..缺点勒.租:商家出售中小投资碎者开发商只有对业并态经营的决建议权营销策临略组合冻及诠释售后返井租.优点.整体形象较好删，便于后仅期管理收回投资毫最为快捷省去销售、芝招商和后旅期管理工锅作.缺点佛.寻找整详体买家夸的现实砍可能性盆尚需验米证不利于获斯取最大利即润整体出朵售.优点.统一管理，保持商场的整体形象可监控商场之行业及商户组合可实现商场的可持续性租金回报为开发商树立良好的业界形象.缺点.租金水平低，不利于开发商回笼资金并没有化解商业项目的开发风险只租不轨售综合以上拜考虑，建堤议本项目商业销售莲模式为：“售后返租征”项目销售永模式建议总体策还略:先销售后覆招商销售：前裳三年经营拼权归发展杠商所有返育租销售，削年回报8磨%，3年共24选%.租赁：衫“放水悦养鱼策院略”交床铺位保浅证金既控可经营怒。第一年:细免租，第二年端:租金亏按50植%比例笔收取，第三年:赠租金按7丛0%比例久收取.项目销伏售策略类似案之例销售皂模式分鼓析项目名称地址规模销售模式销售状况备注纺织布料城惠州大道旁16000平方米三年8%，返租销售好９月底开盘,已销售８５％以上义乌小商品二期惠州大道旁38000平方米三年8%，返租销售尚未销售正在认筹阶段国际电子城惠州大道旁10000平方米三年8%，返租销售好已销售完毕窗帘家饰城惠州市麦地南路19000平方米三年8%，返租销售尚未销售12.8号开始认筹返租销杜售是惠坚州市场绿目前最做常用的垮一种销饥售模式今，同时霜也取得置很好的仆效果。关于定价成本定价市场比较租金反推投资回残报商业定价姻方法惠州的商轨业处于高类速发展阶口段，不同绣片区和商摘业项目因刷为招商品辟牌不同，品租金变化忠较大，所豆以不宜采酷用租金反讨算法制定区本项目的弦销售价格乞；项目周边腊现有多个狭同类型商璃业项目在短销售，市纳场具有较析强的可比副性，建议肆采用市场舅比较法制惰定本项目秤商业销售筝价格。同类商员业定价项目售价（万元/m2）说明纺织布料城B1.9(首层)地段、交通优势明显义乌小商品二期C2.2(首层)义乌小商品一期市场较成熟，对二期商业有强烈带动作用窗帘家饰城D1.8(首层)与周边市场形成互补,商圈成熟.国际电子城E1.8(首层)地段、交通优势明显,具有良好的产业基础项目商低业定价项目XX广场A纺织布料城B权重40%义乌小商品二期C权重30%国际电子城权D重20%窗帘家饰城E权重10%物业区位2022222518物业交通1517172012项目规模1081578市场环境1515201512招商能力1512151312商业规划1515181513发展前景10812109综合值X100%97%119%105%84%项目商忧业定价PA=P猫B*JB通/XB+感PC*J形C/XC水+PD*疼JD/X环D+PE异*JE/蚕XEP=价格握；X=综过合值；J杨=权重系装数。PA=1成.9*4府0%/9谁7%+搬2.2错*30%封/119薯%+1雪.8*2予0%/1筒05%+沉1.8藏*10%改/84%PA=0餐.783露+0.担555触+0.萝342+位0.2芒14PA=搜1.8奸94万话元/M培2初步定手位：本项目商息业一楼价移格约每平任方米1.份8--1票.9万元招商篇项目招背商思路前期：“放水适养鱼”凡策略，主要针对品牌龙头日商家及经歇营实力强拴的商家，租赁条上件上给予懂一定的优惠幼促使其进鸟驻，并通库过其进驻仍的消息，趋来带动其植它商家进县驻。中后期垮：“筛子吗”策略，对一些阿零散商额家，筛洲选有品盒牌优势馅又有经狠营能力六的商家身。招商形式火：综合考娃虑诸多引因素，仗为了节参省项目滨投资成酱本及提嗽高工作惰效率，犬XX建鸟议采用驻场招寸商和对偷外定向绣招商的招商席方式。项目招商油策略1、招商驳推广策略通过媒快体、报认刊杂志伴、户外冲广告、观网络等杠对外宣拌传推广当方式，纽奉炒热本仰项目“错惠州文暴化产业啊核心商嫌圈”、析“健康邻休闲文善化体验墓基地”反等概念稿，同时午借助项畅目住宅撕开盘热械卖之机尾，对外增进行宣撤传推广鲁造势，员营造适锤合项目舍的发展问的市场锯环境，谈趁势推扎出项目桶商业部剃分。2、招商群商家先后宇策略：先招品字牌主力商生家，再招叶次主力商峡家，然后蒙吸引一般组散客。品牌主力商家次主力商家一般散客3、招柄商区域未策略：先本据土后周紫边，层匀层推进联。其他城市周边城市（如东