标杆企业住宅项目竞品报告案例

xx西岭竞品研究报告2008年7月15日世家机构xx西岭项目组竞品分析华侨城楼盘概况项目地址黄忠大道B段,东临交大路,被接黄忠大道土地规模3055亩价格60万元/亩建筑面积约62.5万平米绿化率37%容积率1.8总户数4956物管费2元/平米建筑形态花园洋房，多层，高层电梯建筑风格欧式现代风格户型区间88-355平米小区配套商业街、会所、幼儿园、小学车位比1：0.88全程营销正合地产整合推广黑弧奥美广告公司开发商成都天府华侨城实业发展有限公司项目定位成都华侨城占地3000亩，由1200亩主题公园“欢乐谷”、50万㎡的都市娱乐商业及1500亩人文社区构成，其中1500亩的地产项目由东区、西区两个板块构成，先期开发西区——成都华侨城·纯水岸。成都华侨城·纯水岸是成都华侨城首先启动也是率先亮相的项目，占地面积约600亩，容积率1.80，以占地5万平方米的人工湖为主要景观和中心。项目总平图第一期地产板块商业板块公园板块商业板块地产板块一期基础数据建筑形态4F洋房、5+1F多层，9F小高层,18F,25F高层开发周期项目1期分为“半岛多层”和“景观高层”两个组团。楼层规划“半岛多层”由4层、5+1层及9层电梯洋房；“景观高层”：18层、25层电梯公寓容积率1.47公摊率高层约20%层高高层2.9米，多层3米梯户比1梯1户、1梯2户、2梯3户、2梯4户面积区间半岛多层150-355平米，景观高层86-155平米主力户型322建筑面积16.1万平米总套数1199开盘时间预计08年8月开盘均价未定优惠措施申领会员卡享购房1%优惠纯水岸1期组团景观高层半岛多层产品分布时间节点06年9月

摘牌获得土地售楼部开放，办理会员卡08年6月纯水岸1期开盘08年8月

项目准备期07年7月形象推广期，以品牌宣传、项目概念宣传为推广重点07年10月房交会正式亮相08年4月参加房交会，纯水岸1期正式进入推广阶段08年7月19日项目品鉴会亲水多层户型分布情况三室二厅二卫（3、5、7层）建筑面积156平米-157平米三室二厅二卫（3、5、7层）建筑面积146平米-148平米四室二厅二卫（2、4层）建筑面积171平米-174平米三室二厅二卫（3、5、7层）建筑面积161平米-163平米五室二厅三卫（2、4层）建筑面积281平米-293平米亲水多层户型面积281平米-293平米五室二厅三卫楼层2、4层优势1、3万平米的中央湖景观；2、一梯一户，半岛多层，观景电梯；3、50平米超大主卧。面积171-174平米（四室二厅二卫）楼层2、4层优势1、3.3米超大径深入户花园；2、坐北朝南采光好；3、6米互错景观阳台亲水多层户型面积156-157平米楼层3、5、7层优势入户花园双卧室带阳台亲水多层户型面积161-163平米（三室二厅二卫）楼层3、5、7层优势楼间距大亲水多层户型面积171-174平米楼层2、4层优势1、3.3米超大径深入户花园；2、座北朝南；3、6米调高互错观景阳台。亲水多层户型景观高层户型分布情况①④②③⑤⑥⑦景观高层户型套型二室二厅一卫建筑面积89平米所在楼栋1、2、3景观高层户型套型二室二厅一卫建筑面积约86平米所在楼栋7栋景观高层户型套型二室二厅一卫建筑面积约89平米所在楼栋7栋景观高层户型套型三室二厅一卫建筑面积约88平米所在楼栋1、2、3栋景观高层户型套型三室二厅二卫建筑面积约141-143平米所在楼栋4、5栋景观高层户型套型三室二厅二卫建筑面积约137-141平米所在楼栋7栋景观高负层户型套型三室二厅二卫建筑面积约137-139平米所在楼栋4、5栋景观高疯层户型套型三室二厅二卫建筑面积约147-153平米所在楼栋4、5栋线上推拖广1、第一劳阶段：眠主题推选广语（4月下旬-5月初，项都目整体形林象推广）恨：不同是的城市，归同一个华榴侨城；附：华威侨城月题下5月发布公血交站台点宜位图（蓝宝色点位为余华侨城在塞经典视线价上投放的50个点位雅，大约沃占总投蛋放点位财的50%）5月12日，华侨泰城中央欢婚乐区高调艰亮相（集拾中在网络在报道）6月6日《华西》正式亮相样板间开谅放6月12日《商报》6月26日《华西》成都华侨纯城CHD徐-中央欢乐江区全面启辉动6月27日《成都房产增报道》4月28日接待中军心正式开鞠放2、第二鸡阶段：赔主题推散广语（5月初-至今，项腊目西区纯洽水岸推广收）：（1）成都耍华侨城贱：不同的行城市，易同一个拔华侨城蒙；（2）纯水佣岸：质老朴的浪版漫，自仆在的优侧雅。公交站台台7月17日半版华碗西7月18日，商报船整版线上推甚广A、报隆纸广告眉与户外狸站台相岛比，投妄入较少世，仅在薪6月加抗大了对右报广的面投入，杰前期主巨要依靠投公交站奇台宣传桶其公司致、项目缠形象；B、在公雨交站台中出，大量持遣续性地投剃入滚动站般台，组合毕为：成都收华侨城形合象+纯水铁岸住宅产登品形象，乐成都华侨优城形象+清纯水岸商忘业产品形穷象，以华再侨城品牌逝带动旗下退产品。同里时其公交图站台遍布弃全成都，蜡连城北及昼城东的点夕位都有大都规模的投蔽放，以形凶成市场对洒项目的口兄碑效应；C、报广想直接对项味目的优势未进行描述楼：3万平侮米的内湖浴、品牌开浴发商、低啄密度，主悟要采用半覆版软文+租半版硬广丘的形式，失以软文“克写实”，预硬广“写隆意”；推广分焰析附：华侨逢城6、7链月投放公谈交站台点愤位6月发布100块(其中50块滚动)点位图7月发布50块滚动点苏位图竞品分析中海国伶际社区项目定三位橙郡：让景观高能层橙郡，17层的景观鬼高层，以刃成都白领锻精英为主仗要目标客杜群。主力危户型为84－120平米的两怎房和小三构房，设计慰中大量采他用现在市耗场上的中骡小户型少偷见的空中乔庭院、两责层通高花劲园、入户茫花园等赠惹送面积。蓝岸：蕉多层、疮花园多膀层景观蒸洋房、餐独栋小瓶高层板首式洋房桃、少量甘精装房蓝岸提师倡水边诊高尚生敏活，并缝以海洋驻为主题托作为组妙团的景熄观设计校思路，绞规划1万多平谣米的自战然水系清，并以抹水景中肿轴的形沈态贯穿肯组团始贪终。碧林：纯庭生态多层碧林紧邻6000多亩城犬市公园典，产品恒形态以近生态多届层为主坛。各小谁组团形柜成极长狂的景深杜，让所交有的住爆户都能详拥有前碰后园林主的极佳虽景观视轿野。户屋型面积裹从93－204平米不句等。主遭力户型点为三房您约110平米和142平米。城市别隆墅群落占据城西闸外延地段匆，开发规水模十几万否平方米，技其产品形散态囊括叠充拼别墅、倘双拼别墅眯、联排别铅墅。根据拒产品所在柄项目区位吐不同，分猾为三大类赚产品林汀景别墅、林反溪美墅、感央墅。项目概作况楼盘名称：中海国际社区楼盘位置：成都高新西区羊西线蜀西路399号建筑形态：电梯、多层、洋房、别墅占地面积：1986亩建筑面积：约120万平米总户数：约7000绿化率：大于35％容积率：0.9物管公司：中海物业物管费用：多层1.4元/平米；小高层1.6元/平米；高层1.8元/平米①：城市商驴业区②：蓝岸---蛙-多层、洋湖房③：碧林----小高层、他多层④：橙郡----高层⑤：城市引别墅群队落---蹦-联排、叠哑拼、双拼艺、独栋⑥：滨河体欲育公园目标客群1、客群的弯区域构成驴：从客群的曾区域构成迷来看，购闭房者以成疏都本地人密居多，占复到70%。其中居介住在城西畅区域内的队客群占到杯总购房人罗数的30%，成都其晶他区域的仇占到40%。2、客群职业道构成：公司职员驶所占比例祸最大，占怖到总购房执者的35%，医生叠、律师系等高收思入人群蓝也占有20%的比例。腿项目产品通形态多样喉，跨度较卵大，每个改产品都有结其特定的扫人群。所忠以就购房晨者职业构败成来看，川涵盖面较舍广，比例酱也较为平原均。目标客群3、置业目的睡构成：项目客净群主要缩慧是以自湾主为主枪，其中罩，自住隙又主要堪以改善伏居住条畜件的客晶群为主即，占到悠总购房林者的40%。这部分它人年龄在30-4持5岁之间，暂工作收入雀稳定，三济口之家，激希望能有桌更为舒适绘的居家环低境。纯投脊资客群占10%，这部分态购房者，呀多看中区稻域未来的烈发展，以胜及中海地此产的品牌椒的升值空每间。目标客群供应销售C-HO糟USE价格5000580稳0（5183）注：括号奇里的价格洞为优惠后甘成交均价供销情况1月2月3月4月5月6月7月供应C-H星OUS挥E价格C-H雀OUS弯E一批次5804元/㎡393套80-黎89平米C-H鹊OUS凉E二批次526跌2元/㎡291套80-狡89平米C-HO抗USE三批次550票0元/㎡397套46-踏89平米碧林二期3批次860炭0元/㎡48套138蜜-19置1平米碧林二期4批次760诊0-1时000巾0元/㎡48套138街-19啦2平米5800（518它3）526芒2（510部2）550镜0（5231）注：括号浊里的价格矮为优惠后配成交均价C-H套OUS某E:1忙7别墅：4碧林：7C-H恰OUS私E:2浸6别墅：0碧林：9C-HO胸USE:歉253别墅：3碧林：6C-HO殃USE:乘167别墅：1碧林：8C-HO心USE:珍26别墅：1碧林：4C-H撒OUS娘E:5茅1别墅：13碧林：6C-H地OUS狸E:3立5别墅：2碧林：2项目期数推出时间产品形态推出套数销售率销售周期月均销售数中海国际社区C-HOUSE一批次07.12高层39365%7个月36C-HOUSE二批次08.03高层39184%4个月63C-HOUSE三批次08.04高层39765%3个月88别墅07.9联排、叠拼6692%10个月6蓝岸2期3批次07.128F洋房4870%7个月5蓝岸2期4批次08.68F洋房4816%1个月8去化情况备注：数脑据统计截功至时间7月25日C-h裙ous我e景观高层C-h椅ous的eC-H若OUS抬E户型分击布情况二批次一批次三批次C-H宋OUS板E一批次耻户型分猴布情况CCCCCCBBBBBBB2B2D2D2‘D2‘D2DDDDDD1单元2单元3单元4单元土龙路B户型89平米B2’户型89平米C户型89平米D2’户型86平米D户型79平米BCDBBBBBCCCCCDDDDD123B户型89平米C户型89平米D户型79平米C-H贝OUS榨E二批次户韵型分布情诱况户型展示B型建筑面积柴：89㎡户型展票示C型建筑面厘积：89㎡户型展廊示D型建筑面闯积：79㎡户型展灶示B2型建筑面嗓积：89㎡户型展忘示D2’型建筑面积斧：86㎡建筑形态梯户比交房标准户型区间主力户型均价价格区间总价（万）金域西岭34F高层3梯8户精装修89㎡89㎡83007000-900063-72中海国际社区C-HOUSE17F高层2梯6户清水80-90㎡89㎡52004447-707940-49C-H末OUS胁E在80-9搜0平米两甜房产品毕中，与反金域西劳岭相比号由于C-HO吊USE户型选扑择面多专，且部派分户型势可变三逝，而总除价仅在40-4炼9万元之谢间，因患此自去郑年12月底以塑后连续归三次开额盘均取翻得较好弯的销售塘业绩，耀受到刚俘性需求芝购房者姓的热捧袍。本案两房梳即使是除附去精装修策成本后，防在价格上别与C-ho蔑use仍然不呼具备竞六争优势妄，在产荡品上，饮本案也宽较为单旁一，仅党有两种亦户型，雀与C-HO商USE相比有集一定差宜距。碧林二截期亲地霞洋房碧林二期业：林庭叠浓院碧林二期纲楼栋分布阀情况215437691012811二期3批次二期4批次二期户纹型分布胆情况AAAAAAAAAA户型面积（㎡）平层顶跃底跃A121/123二期户宏型分布秩情况BBBBBBBBBBBBBB户型面积（㎡）平层顶跃底跃B140165141B1B1B1B1二期户晒型分布歌情况户型面积（㎡）平层顶跃底跃B1138172138二期户诞型分布托情况户型面积（㎡）平层顶跃底跃B2142163144B2B2B2B2二期户型吗分布情况B’B’B’B’B’B’B’B’C’户型面积（㎡）平层顶跃底跃B’140164140二期户型俱分布情况CCCCCCCC户型面积（㎡）平层顶跃底跃C153187153二期户荡型分布年情况户型面积（㎡）平层顶跃底跃C’152192152BC’C’C’C’C’C’C’C’C’C’C’C’建筑形态梯户比交房标准户型区间主力户型均价价格区间总价（万）金域西岭34F高层3梯8户精装修130-170㎡130㎡，170㎡83007000-9000110-140林庭叠院8F多层1梯2户清水121-192㎡140-150㎡86007600-10000100-192碧林-林庭叠密院在总价上，样中海国际喷社区碧林害二期林庭画叠院与本从案130㎡，170㎡三房避在总价枕上具有桑较强的五竞争性柏。中海碧林膏二期产品尼多以140-雪150㎡户型为晃主，多以你舒适性三忧房为主，亲而顶跃为悲四房设计恳，户型选营择面较广更。林汀别岭墅林汀别墅户型展示-叠拼别辜墅A型：云昂锦天章建筑面柳积：187毛㎡户型展示-叠拼别兼墅B型：娴雅煮翰林建筑面积伤：212㎡户型展艰示-叠拼别喘墅C型：悜东中白雪建筑面性积：181哥㎡户型展具示-叠拼别医墅D型：明临德惟馨建筑面积鸦：181究㎡户型展示-叠拼别墅E型：华橡清玉兰建筑面积耳：173㎡户型展示-联排别妈墅F型：云锦纯天章建筑面积阶：251纵㎡户型展示-联排别许墅G型：瑾帆瑜蕙心建筑面粒积：266㎡户型展示-联排别我墅H型：上善乳文化建筑面积在：251㎡户型展示-联排别仁墅I型：霁浆月风光建筑面积店：268渴㎡一期总套数77套第一批次推出套数14套（4套双拼，10套联排）一期占地面积56亩容积率一期容积率0.55产品形态双拼、联排面积区间联排260平米双拼320平米（均不含地下室面积）现有物料央墅户型图开盘时间未定价格区间集中式联排：300-400万/套庭院式联排：500万/套起双拼别墅：700-800万/套物管费3-4元/平方米（销售说辞）央墅LO徒GO主题推系广语央墅基浮础信息央墅一期央墅央墅一掏期总平默图法式商踢业会馆（央墅未诸来售楼中千心所在）央墅第一涉批次推出行联排别墅（总10套）：集中式联飘排别墅（6套）庭院式软联排别而墅（4套）央墅第一减批次推出晌双拼别墅（总4套）上万平稀米水景爱伦丁刺之舞（猛总8套）意式联雅排（庭垄院式·北入户·中段）建筑面积岛：约341平米户型名由合来：情人覆节，又叫瓶“圣.爱伦丁节妥”，是纪播念古罗马属战斗英雄停爱伦丁和咬他的爱情弟。普罗旺斯让印象（总4套）法式联朋排（集同中式·南入户·端头）建筑面忙积：约340平米户型名获由来：恢普罗旺液斯(Pro墨venc解e)位于法国构南部。布赖顿版逸景（喉总6套）英式联排望（庭院式·北入户·端头）建筑面积纳：约367平米户型名由付来：布莱握顿(Bri降ghto巷n)–英格兰窄的海边您城市。托斯卡纳掠阳光（总8套）意式、法洒式双拼建筑面俊积：约420平米户型名令由来：三托斯卡迁纳是意迈大利的缸一个大淹区，位挂于意大马利中西期部罗丹印象侮（总8套）英式、象法式双朽拼建筑面积漂：约460平米户型名由博来：罗丹妖法国著名微雕塑家。维罗纳俪克景（总9套）意式联悉排（庭完院式·南入户·中段）建筑面积氏：约341平米户型名由覆来：维罗纺纳是意大翠利最古老泼的城市之俭一。维罗贯纳风靡全塘球是因《罗密欧与栽朱丽叶》。维纳斯印迷象（总8套）联排（翅集中式·南入户·中段）建筑面积集：约320平米户型名葡由来：务希腊神家话。多瑙河肤明珠（它总12套）联排（炼集中式·北入户·中段）建筑面蛋积：约320平米户型名由懒来：“泽多瑙河明竟珠”的匈笔牙利首都摇布达佩斯(Bud催apes改t)。帕多瓦催风情（斯总6套）意式联队排（集窝中式·北入户·端头）建筑面积售：约343平米户型名朝由来：瓦帕多瓦鞭是一座报古老的通意大利波北部城嫂市，是叫意大利恰威尼托啄大区的耽重要工把商业城础市。帕隆河春姑天（总6套）法式联薪排（庭谱院式·南入户·端头）建筑面斜积：约365平米户型名由傍来：帕隆合河法国著母名河流，隙把尼斯新廊城和旧城尝分割开来胞。别墅建筑形态联排户数交房标准户型区间主力户型均价（产权面积计算）总价区间（万）金域西岭联排五联排清水301-380㎡330-350㎡16000-17000495-700林汀别墅叠拼、联排、双拼三、四、五联排清水173-268㎡叠拼180-200联排250-260叠拼11000联排16000-20000叠拼190-240联排400-536央墅双拼、联排二、三、四联排清水320-460㎡280㎡、340㎡/联排300-500双拼700-800从目前获盒知的信息效来看，中誉海央墅组沟团将会对色本案形成隆直接的竞肿品。作为离诞本案最布近的别炎墅竞品脊，无论门是在产醋品面积宏还是价尝格及总持价上与顿本案均棒由重叠酷。线上推址广1、第记一阶段：（1）主题推砍广语（恶2月2茶6日-股3月2悲6日，轰主推橙凶郡二期记：C-粉HOU弟SE第缸二批次壤)：1月25日，商报爹中海地产屠优惠政策雄报广；2月26日，商耍报C-H独OUS哨E第二批塞次报广援（半版罪）；3月13日，商唉报C-H糕OUS织E第二批睛次报广赌（半版筒）；3月20日，商报误林汀别墅蝴软文（半嗽版）；3月26日，商报暑商业报广于（半版09要闻版征）；3月8日，C-HO瞎USE第二批允次开盘2月20日，商报C-H求OUS铲E第二批兴次报广寨（半版丽）；（2）繁推广分搬析：A、1月己-2月初太春节期间泪，中海国燃际社区明婆显减少了后报广投放督，更主要挪的是依靠渡公交站台梁（集中在劲项目附近意）释放销梅售信息；2月，中海佳地产公交匹站台点位肉图（70个公交点检位）3月，中肿海地产布公交站市台点位明图（60个公交飞点位）B、从2月20日C-HO驶USE第二批次勤亮相报广环开始，中盲海国际社丢区保持每糖周一半版头报广的节票奏（持续祖到3月底），请以低价格信为主要诉乒求方向：亮相（芳释放销姿售信息周）帖销售情奖况与龙湾半城岛整合介阴绍项目别昏墅产品信郊息软文（界提升项目房诚整体形象搅）。线上推装广（3）睁销售情怎况：C-HOUSE第二批次开盘销售情况容积率1.3产品形态17层高层电梯公寓面积区间79、89平米价格区间4456-5899元/平米均价5262元/平米（比一批次均价下降542元/平米，降幅达9.3%）物管费1.8元/月/平米销售套数开盘当天转认购184套（总291套）（截止6月29日，备案267套）线上推拨广附优惠政脸策：A.填转写中海内置业生尽活问卷绕总房款救优惠1兔%。B.3月铲8日前缴状纳1万元夜诚意金总稀房款优惠索1%。C.开赶盘当日懂认购房荡源总房致款优惠吹1%。D.中海尼会员总房令款优惠0找.5%。E.业衡主再购蛇房总房伶款优惠捧0.5曲%。F.团购蜜（3-5躲人）总房昂款优惠0隙.5%，伏团购（6迁人及以上热）总房款乔优惠1%贡。G.业活主推荐伙购房，询业主可帽获得1凡年物管姥代金卷窗，被推爸荐者可强获得1倡000蓬元/套半优惠。H.高饮新区企仅业职工蹦团购（量3-5钩人）总炒房款优寒惠0.揪5%，利团购（号6人及稳以上）随总房款龟优惠1除%。简析：开鞋盘当天认对购房源如欣一次性付仍款一般可怨获得3%谈-3.5权%优惠，把按揭可获透得2%-悔2.5%可优惠；理糊论最高优怖惠可达6兔%。计算优蔽惠后，紧开盘当灶天均价迅应为5厨078组元/平坝米-5抹157测元/平距米。线上推广2、第讽二阶段：（1）主题推寇广语（蹦3月2钉7日-篮4月3俭0日，扯主推橙盗郡二期辛：C-翻HOU扶SE第悠三批次钞)：3月27日，商瞧报橙郡进形象报贯广（半疤版）；4月8日，商怨报中海拒地产优疑惠报广拨；4月9日，商报C-H话OUS搭E第三批次支报广（半际版）；4月29日，C-HO罗USE第三批详次报广纵（半版泡）；4月30日，华西燥中海地产刑优惠报广昂；4月23日，C-HO宗USE第三批坐次开盘线上推懂广（2）推驼广分析：A、以析橙郡一晕期的交颗房报广也作为C路-HO乓USE劝第二批职次线上驾推广结轧束，块C-H帖OUS溪E第三嘴批次线证上推广绕的开始般；B、针条对房交扶会及五考一长假傅，中海吴地产在研一个月这内，推充出了两足套的优鹅惠方案筋（内容错近似）叼，以吸排引市场已注意，滑同时增泻加卖场幸人气，散在前期诊积累房虑源没有亿线上推企广的情保况下依直靠促销英手段推搁动销售拿；C、主走题推广降语依然议延续了午C-H抽OUS斯E第二蛋批次的鹿：“百霉万平米灯城市大趟盘生活安”，诉蜘求方向带也保持旅强势宣搁传其价旗格优势累；附中海地平产4月投台放公交站旨台点位线上推广（3）销斧售情况：C-HOUSE第三批次开盘销售情况容积率1.3产品形态17层高层电梯公寓面积区间45平米、80-90平米均价5400元/平米（比一批次均价上升138元/平米）物管费1.8元/月/平米销售套数在房交会当周备案68套（总397套)（截止6月29日，备案229套）线上推广附优惠政兵策：春交会购贯现房活动派。主要优架惠措施有树：A.在弯中海春玻交会展抚位，申早领中海兼春交会事通行证咐，在活搬动期间掀购中海燥产品可刘享受额昏外1%忧优惠。B.活动窑期间，购拳买指定房轧源，可获棕赠额外装寻修基金2阵000元恩。C.活动婆期间，业及主推荐购揉房，业主凤本人获赠镇1年物管灿费，被推农荐人可获物1000密元/套额阅外优惠。D.业肝主在购坚房可享子0.5叹%房款扣优惠，披团购可揉享1%话优惠。E.企科业团购遮3-5挠人0.董5%优私惠，6赵人以上搂1%优碑惠。线上推德广3、第三杯阶段（震疼前）：（1）主题推牢广语（梅5月8跟日-5僚月12快日，主世推央墅纯)：5月8日，商拐报6版中海冤地产报特广线上推广（2）傅推广分委析：5月8日肝，中海国贞际社区重简启城市别纷墅群落的内线上推广谷，以将中穿海地产旗捉下在成都追的高端楼夺盘整合推劈燕广，展现牵其在成都撇地区所拥茫有的丰富霸的高端产向品线的形魔式，引领亚央墅亮相妇。但“5.哲12”地扣震打乱了蚊其推广节表奏，直到暑六月初才低重启其线绍上推广。附中海地刑产5月投放泪公交站检台点位线上推广3、第三咳阶段：（1）主题推广芳语（6月捏8日-至赴今，主推慰央墅)：6月4日，商报8版中海地鸣产整合报胡广；6月11日，商报8版中海长地产整符合报广铜；6月19日，商报8版中海地疗产优惠整挤合报广6月20日，华西都市怎报2版，中猜海地产查整合报监广7月10日《商报》8版6月27日《华西》整合亮育相7月2日《商报》正式亮相7月2、3日《商报》正式亮是相户外户外7月17日《商报》8版线上推回广（2）推形广分析：A、地侵震后，哥中海地夺产于6兽月4日垃重启线坐上推广庭，回归扯地震前蠢推广思窗路，将逗成都的妇高端项勉目进行寇整合推销广，迎唐合震后驴市场需勇求，专阔题对低访层产品垮的推广抢；B、同酱时保持滤每个月灶都有新邮的优惠腾政策释挡放，1首、2月裂针对春仙节，4疗月针对买房交会昨，5月政针对五让一长假爽，6月抖针对端废午节；C、线枪上媒体河爆发，恋一改以亦前高层股推广中舞所用的彼半版报堤广的形姓式，均遇在8版歌等强势巩版面投岂放整版旧广告，通保持单之周投放含一期，衰双周投昌放两期聚的频率痛，强势锻推广央府墅；D、6沸月中海勺国际社映区首次隆未投入品站台广列告，7浅月随着洽央墅正碌式亮相沙，国际描社区在伟城南、斑城西共夏计60哑个点位房诚投放其循央墅广折告。线上推广附优惠讽政策：中海地产避：中海&纵中国银行碧推出中海将宜居置业弃计划：A、最脚高送出凉500邻00元劣宜居装窄修基金扇，附赠捕3个月泽装修期某间物管担费。B、各类砍优惠贷款分措施。C、业主掠推荐购房嘱，被推荐石人最高享辰1%购房睛优惠，推类荐人有机随会获得免表费港澳地矿区旅游。D、外猜地客户卫购房享返总房款耳0.5暗%优惠头，推荐盈人获赠授500夏元商场具购物劵毕。E、购房裕赠送奥运栋几年收藏子银条一枚尤。线上推闹广附优惠政芬策：中海地反产全现超房活动昌（08舒年7月策推出）罪：家装基拒金：最转高送出催350乳00元精现房家掘装基金桌，附赠望3个月苹装修期组物管费事。现成家电禁：最高送厨出120解00元商曾场家电礼隶劵。现享租金识：总高赠确送460避00元期势房建设期废租房补贴老。温馨助嗽家：五退城区内锯拆迁户石，最高出享总房拳款2%论优惠权量。关爱基金分：灾区居悼民购房享像总房款1盏%优惠。认购回馈投：认购客精户参加“定魔方”活歌动，最高练可抵50虏00元/控套折扣。灾区客户乐优惠：灾区客团户额外菠享受1李%优惠皮。线上推广竞品分贪析中海龙算湾半岛项目定摘位项目总占绑地210亩，拥闲有约490米河岸滚线及270度面宽的到河景，是司典型的原株生半岛社坝区，包含颂临河双拼邻别墅、独想户叠拼别惜墅、半岛筒景观高层方。半岛景卫观高层搅：50-1齿60平方米独户叠副拼别墅而：200-景280平方米临河双傻拼别墅胜：300-滨350平方米中海.龙湾半岛楼盘名称：中海龙湾半岛楼盘位置：清扬区龙腾中路8号（外浣花清水河畔）建筑形态：双拼别墅、叠拼别墅、高层占地面积：210亩建筑面积：约35万平米总户数：约2000绿化率：30％容积率：3.2物管公司：中海物业物管费用：2.5元/月项目位置本项目目标客群1、客群羊的区域体构成：因为中陵海这个山品牌开少发上的搞品牌效旨应，辐顾射面极扒为广泛席，与其搜他地处抖城西的灰项目不烛同，城忙西客群垄所占比碑例明显钱下降，袋占整体葛的20%，而成鞭都其他祖区域占驰到了40%。省外购售买群体的新比例明显判高于其他体项目。2、客群职业众构成：项目的逆主力购做买群的换共同特比征为高傲收入，挨因为项站目产品荷类型较决多，不袍同的产坦品都有角追捧着奶，职业担分布较究为平均哭。别墅坦类产品刺主要是索企业高块管、私者企主等满高收入饥人群购衫买。而浪政府公僻务员等坡，是购墙买电梯纷公寓的肠主要购流买者。目标客沫群3、置业目的恢构成：项目以腿自住为绳置业目建的的客磨户较多浙，客群奸构成比清例的80%，且以讲自住为枕主，纯繁投资所眨占比例如较少，千只有5%。这些购跑房者多以确沿海城市暮工作的购史房者为主归，他们看协中项目在冈未来的升弦值潜力。目标客群1月2月3月4月5月6月7月供应销售价格注：截予止时间骄为7月20日供销情况8月叠拼别墅:162丘50元/平米17套189侨-25邀4平米叠拼别窝墅:1600预0元/平米17套189邀-25厕4平米别墅:0高层:2别墅:2高层:14别墅:12高层:70别墅:5高层:28别墅:2高层:7别墅:7高层:15别墅:1高层:71450陷0145狭00144介00139膨00139旅00137剥501370厌09200920里092308700870研087608750项目期数推出时间产品形态推出套数销售率销售周期月均销售数中海龙湾半岛(别墅部分)龙园12批次07.05叠拼别墅68100%3个月22.6龙园3批次07.07叠拼别墅34100%1天3407.08双拼别墅1861%10个月1.1龙园加推07.12叠拼别墅1782.3%6个月2.3龙园4批次08.03叠拼别墅1776.5%3个月4.3龙园5批次08.06叠拼别墅1741.2%1个月7去化情况户型展示叠拼别由墅叠拼别酸墅户型展示户型展胆示叠拼别赌墅叠拼别墅户型展驻示叠拼别墅户型展示叠拼别都墅户型展示双拼别墅户型展矿示双拼别墅户型展示建筑形态户数交房标准户型区间主力户型均价（产权面积计算）总价区间（万）金域西岭联排五联排清水301-380㎡330-350㎡16000-17000495-700龙湾半岛叠拼9F17户清水189-254㎡220-230㎡16000300-400龙湾半岛双拼/清水280-340㎡280㎡、340㎡23000-27000640-9001、第一以阶段：（1）主题推广业语（2月稻21日-味4月30贷日，主推满宸园第一准批次)：叫一座城市液，一座收潮藏品。1月25日，商报华中海地产垂优惠政策旗报广；2月21日，商招报软文花（半版畜）；3月20日，商尼报软文+硬广（整区版+半版）4月30日华西都台市报报广线上推肢广（2）推起广分析：A、3月汽20日紫悉园形象软敞文+龙园誉别墅形象伏软文，引误领宸园一毅批次亮相光；B、可室能因紫要园的热促卖，加忌之前期胆客户的爽积累，赶使得中张海地产法减少与拒紫园相谷比地理晓位置更殿优的宸荐园的宣轰传投入坚，主要蚂以报广灰和户外船方式进挨行宣传蒸，销售爱期间夹让杂网络丝式媒体报坑道；C、整葵个项目蓝的产品忙统一在组“一座砖城市，梦一座收叔藏品”等的旗帜氏之下，曾各个产伸品根据喜自己的病特点在塑副题上愉改变，伟宸园的坡副题为河“以半落岛中心脾的姿态申，礼遇肆居者，日成就一她座城市穗的世界肿级藏品锤”；线上推广（3）鸦销售情同况：宸园第一批次开盘销售情况容积率3.2产品形态景观高层面积区间95-178平米价格区间7992.79--15500.62元/平米均价9205.71元/平米（紫园二期一批次均价7000元/㎡）物管费2.5元/月/平米销售套数开盘当天认购48套（总216套)（截止6月29日，备案110套）线上推堆广附优惠贤政策：A.填写中海贩置业生活吃问卷总房托款优惠500莲0元B.3月22日前缴们纳2万元诚意眠金总房款舱优惠1%。C.开盘当日醒认购房源触总房款优松惠1%。D.中海会员歪总房款优霞惠0.5论%。E.产品升护级优惠0.5圾%。F团购（3-5人）总旺房款优状惠1%。G.业主推邪荐购房延，业主鸦可获得1年物管代县金卷。简析：开暂盘当天认峡购房源如培一次性付樱款一般可淋获得3.5%穷-4.5咸%优惠。优酷惠后，开使盘当天均批价应为879羽1.4元/平米-88励83.5元/平米。2、第二摄阶段：（1）主题推刺广语（嫩5月8而日-至承今，主涨推龙园份)：中偷海城市转巅峰系王,盛大额启幕5月8日，商体报6版中海地膝产整合报斗广+软文；6月11日，商采报8版中海地与产整合报糟广；6月19日，商术报8版中海个地产优思惠整合冰报广6月20日，华西都袋市报2版，中准海地产幅整合报牲广27日《华西》整合亮相7月9日商报8版6月18日《商报》6版线上推广（2）推筑广分析：A、中垦海地产携以龙湾捷半岛做夹为领头国项目，裂将旗下再在成都严的高端专楼盘放色在一起狱整合推舱广；B、龙湾梯半岛从5锈月至今，子仅两款独攻立报广亮掀相，主要腐依靠户外司和中海地记产整合报释广宣传项搜目信息；线上推广竞品分炊析浣花里造100非号基础资料楼盘名称：浣花里100号楼盘位置：浣花滨河路43号别墅形态：半围合5F叠拼别墅占地面积：11.3亩建筑面积：1.6万平米户型面积区间230-430平米总户数：44户绿化率：35%容积率：1.5物管公司：成都圆和物业管理有限公司物管费用：3.8元／平米价格区间2.5-2.8万/平米均价2.7万/平米总价区间520万-1000万平层：560-630万顶跃：520-780万底跃：690-1000万优惠政策一次性付款１％价格调整2008年5月1日：每套上涨30-150万价格情村况销售情勤况月份11月12月1月2月3月4月5月6月7月销售套数322233211交房标砌准日本大金泪中央空调德国威能钢地暖系统法国兰舍壶中央新风段系统、吸铺尘系统法国兰舍旬中央吸尘培系统全LOW-钟E玻璃韩国大洋浪智能家具谢控制系统科索直释饮水系件统、软锋水系统韩国三改星智能童电子数嗓码锁多重安防婚系统客群客群主不要为外蝇地客群蠢，省内雁及省外典客群比新例大题怎相当。置业的主切要目的为拍自住，少袄量投资。自住客责群主要厉为养老徐或让父危母居住默。客群认摩知项目览途径主税要为航单空杂志冠以及路雄