浅谈土地市场之二级开发

浅谈土地市场之二级开发

土地市场二级开发目前，在我国比较通行的二级土地市场交易主要有以下三种模式：★合作开发★股权转让★项目转让房地产合作开发房地产合作开发，是指合作双方以提供土地使用权、资金等作为共同投资、共享收益、共担风险的房地产合作开发模式。合作开发模式主要分为非法人型合作开发和法人型合作开发。房地产合作开发非法人型合作开发：由合作双方签订《合作开发房地产合同》，约定双方的权利义务及利益分配方案。此种方式适用于比较简单的土地开发项目，一般由一方出地，另一方出开发资金。根据我国法律规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

房地产合作开发法人型合作开发：由双方共同组建项目公司（一般为有限责任公司），其中一方以土地使用权作为出资，另一方以货币形式进行出资。双方的权利义务不再由合作合同进行约定，而是规定在公司章程之中。合作双方以出资额为限，对开发项目承担有限责任。股权转让股权转让

是指拥有土地使用权的公司（转让人），将其全部或部分公司股权，转让给受让人，从而达到由新股东对土地进行开发的目的，或由原股东与新股东共同开发目标土地。项目转让项目转让

是指已取得土地使用权证的权利人，将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系。合作开发之分析就合作开发两种方式而言，非法人型合作开发方式简单，操作灵活，但存在不可忽视的风险，如果双方没有合作的先例，那在今后的土地开发过程中，发生一方当事人经营出现严重问题，资金链出现缺口，将会导致土地合作开发无法顺利进行。另外，对于出钱的一方来说，其既无土地使用权，又付出了大量的开发资金，在今后的较长时间土地开发周期中，更存在较大的风险点。合作开发之分析法人型合作开发，其优点在于责权明确、管理机构稳定。缺点在于需要办理各种公司设立手续，相对于非法人型合作开发模式来说，时间较长，并需支付较高的财务成本。股权转让之分析股权转让具有以下优点：

★手续简单对房地产项目公司收购只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让的变更登记手续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）即可控制、管理整个项目，而土地使用权或项目或在建工程的转让却涉及到土地使用权的过户及建设手续的更名等手续，不仅合同内容复杂，而且手续复杂。

股权转让之分析

★开发快捷

由于房地产项目公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需再另行成立房地产公司。

项目转让之分析项目转让手续较为繁琐，基本上需要以下构成要件：1、受让人具有房地产开发资质；2、转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；3、转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；4、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上；5、办理相关变更及备案手续。涉税方面非法人型土地合作开发第一种形式是纯粹的以物易物，即一方以其拥有的土地使用权交换对方的房屋所有权。甲公司有住宅用地一块。因缺乏开发资金，故拟与乙地产公司合作开发。双方签订合作建房合同。由乙方出资在该用地上建房，房屋建成后，甲公司将房屋总数的一半划入乙公司名下。两公司的缴税依据如下：涉税方面甲公司以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙公司则以转让部分房屋所有权为代价，换取部分房屋的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲公司应按“转让土地使用权”征税；对乙公司应按“销售不动产”征税。由于双方没有进行货币结算，故应分别核定缴纳营业税。如任何一方将房屋再次销售出去，对销售收入需再次按“销售不动产”征税。涉税方面第二种形式是土地出让方以出租土地使用权为代价换取房屋的所有权甲公司与乙公司约定，甲公司将已有的未开发商业用地一块交由乙地产公司开发商铺。约定商铺建成后，由乙公司负责对外招商，并享有20年的使用权。20年后乙公司将商铺返还甲公司。两公司的缴税依据如下：涉税方面甲公司就发生的出租土地使用权的行为，按“租赁业”税目征收营业税；乙公司以转让房屋的所有权为代价换取了土地使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税；如甲公司日后将建造的房屋向外销售，再按“销售不动产”税目征收一道营业税，若甲公司日后将建造的房屋出租，应按“租赁业”税目再征收营业税。涉税方面法人型合作开发房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式。甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，对双方分得的利润不征营业税。涉税方面法人型合作开发房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润。

上述方式因甲方和乙方不属于共担风险、共享利润的行为。属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。因此，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入，按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入，依“销售不动产”税目征收营业税。涉税方面法人型合作开发房屋建成后双方按一定比例分配房屋。

首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税。对合营企业的房屋在分配给甲方、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。涉税方面需要说明的是，以上几个种情况是国家税务总局认定的合作建房（合作开发）方式。如果甲方提供土地，乙方提供资金，以甲方的名义对外进行土地开发，则于甲方来说，实际上是向乙方借款，并未涉及到转让无形资产的行为。因此，不适用国家税务总局关于“合作建房”缴纳营业税的相关规定。涉税方民面股权转知让例：甲公宰司作为土顷地一级开莲发商，设暮立了全资婚子公司（劝B公司）产，注册资吃本为50看00万元堡人民币。宁后B公司否以500观0万元获插得了A地仓块土地使悔用权。今妹乙公司与芦甲公司接歼洽，拟以首股权转让欧的方式获奴取此块土熄地。甲公跟司以1亿刚元的价格氏将100乳%股权转尼让给乙公严司。涉税方设面股权转笋让B公司进需要支处付的税腔费如下柏：以50咽00万下元土地吉款抵扣喇土地开挣发成本烈，计算叫土地增用值税（谅因为是箩股权转叔让，不吗是土地牧转让，匪故不得像以1亿氏元作为漫土地开铺发成本挺）；缴纳其暂他相关丧税费。涉税方列面项目转让例：甲公奋司作为土扇地一级开勿发商，以廉5000虎万元获得坦A地块土砌地使用权姑，在开发冶过程中，胃因甲公司肃资金出现爸问题，无屿法完成后蒜续开发工刮作。在与仅乙公司接前洽后，甲艺公司拟将摘A地块项虑目转让给笋乙公司，夸转让费用熔为800翅0万元。址单就土地备使用权转堤让费部分览，乙公司茶需要支付唐的税费如耐下：涉税方面项目转尺让可以8守000伯万元抵有扣土地鼻开发成天本，计局算土地划增值税购；缴纳其他令相关税费。涉税方阵面从以上钓的税费秋分析中挨，并不鞭能得出扎某种方杆式最好躺、最省僚钱的结钉论。究间竟选择甘哪种开你发方式爪，需要像结合土端地开发迹成本（嗽直接及骡间接）己、土地移周边环硬境、楼冲盘定位离及价格懂等因素蹈进行综后合判断舟。土地运作大前的注意慢事项合作开狐发中的啄资金监富管问题这主要涉毅及到如何运有效保障挡土地合作食开发项目强中的资金匪真正运用朝于土地开翼发，而不柏被一方私抄自挪用。晃通常情况云下，合作忘双方会建趁立共管帐舟户，对资蜘金进行共挂同监管。土地运作脾前的注意恢事项对方资里信情况得的调查续。对于非法侮人合作开丹发中，合争作方应当字在签订合驾同之前，受要求对方师提交由合妄格中介机荐构（会计摩师事务所疤）出具的弦审计报告拍及经审计帅的财务报同表，由律喂师事务所碗出具的公房诚司尽职调搁查报告。土地运作报前的注意现事项土地使用局权的调查葬。合作开发瞎前，土地竹出资方应熔向对方出榆具正式的凝土地使用殖权证、政毫府规划要忽求等书面搞文件，供仓合作方进晃行合理评山估。尤其装是土地使损用权是否再对外进行锡了抵押？每土地出让多金是否支狭付完全？伏容积率是复否变更过亮？由此增垃加的土地尤款是否已申补缴？并举对土地现走场及周边窗楼盘情况劲进行市调欲。此类信盒息的收集叉，将直接苏影响到合恩作开发的末费用投入秀。土地运作蒙前的注意仗事项土地开发跟的费用计写算。合作方咬式如果宽为一方室出地，钓一方出医钱，则悲出钱的稳一方应护当对开梨发费用蜓（咨询仪、设计益、建安之、配套主、景观季、营销饶、税费辞）进行某系统的充测算，场评估需锋要投入庆的资金订数及支宋付节点颈，结合池预计的棕利润率泥，合理吉做好费刃用预算扶工作，私并评估化此次土诸地运作魔的可能婆性。相关法贺律法规《最高涂人民法毕院关于柴审理涉杆及国有效土地使背用权合铜同纠纷夸案件适办用法律仅问题的朴解释药》土地使承用权人薯作为转动让方与糕受让方吸订立土姑地使用袄权转让手合同后池，当事内人一方惕以双方驾之间未遣办理土初地使用脖权变更唉登记手假续为由棍，请求双确认合郑同无效沈的，不燥予支持虫。相关法主律法规土地使费用权人鸽作为转警让方就您同一出涂让土地是使用权员订立数恳个转让所合同，共在转让兽合同有赌效的情蜻况下，职受让方配均要求田履行合击同的，唯按照以棍下情形受分别处济理：（一）已魔经办理土幼地使用权句变更登记羡手续的受猎让方，请绝求转让方陆履行交付凑土地等合倍同义务的敞，应予支萄持；（二）墨均未办割理土地加使用权环变更登判记手续梦，已先崭行合法鼻占有投扫资开发跑土地的丈受让方减请求转赚让方履香行土地务使用权悼变更登痰记等合卫同义务洽的，应泡予支持肃；（三）规均未办谨理土地湿使用权链变更登役记手续介，又未冻合法占剧有投资村开发土喷地，先你行支付伪土地转己让款的善受让方圈请求转昆让方履忠行交付隆土地和矮办理土隆地使用享权变更墨登记等抓合同义率务的，拖应予支蔽持；（四）绳合同均浮未履行顶，依法唤成立在乎先的合秧同受让皆方请求冲履行合幸同的，程应予支紧持。相关法律迎法规合作开灶发房地相产合同米约定仅浮以投资掉数额确泽定利润晓分配比志例，当警事人未维足额交汇纳出资阴的，按份照当事鹊人的实殿际投资访比例分畅配利润拆。合作开发酿房地产合获同的当事乎人要求将希房屋预售纸款充抵投给资参与利覆润分配的赔，不予支技持。合作开求发房地滋产合同张约定提幅供土地蜻使用权捧的当事朱人不承针担经营狐风险，蠢只收取耳固定利抽益的，折应当认支定为土告地使用瓶权转让喊合同。相关法者律法规合作开涂发房地塘产