山东诸城项目供需市场基础附件报告

报告框架附件一：诸城住宅市场调查及研究报告（3-82页）附件二：诸城需求调查及研究报告（83-116页）附件一：本案住宅市场调查及研究1、宏观视角－诸城住宅市场总体发展概况2、中观视角－诸城住宅市场主要供应特征3、微观视角－分地块竞争区域市场竞争分析GDP增速与房地产开发关系宏观经济房地产业发展小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展数据来自：诸城市统计局2007年诸城市GDP突破303亿元，2003-2007年间，全市生产总值增幅均超过18%“十一五规划”预计2010年全市GDP将达到436亿元，2007-2010年全市GDP保持年均20%以上的增长，经济发展态势良好，房地产业处于高速发展阶段

2006-2007年诸城市GDP稳步增长，拉动地区房地产较快发展。宏观视角－诸城住宅市场总体发展概况土地出让情况67.1数据来自：诸城市统计局91.22007年上半年土地出让面积91.2万平米，以此为基础，预测全年土地出让182.4万平方米，与上年相比有望出现较大增长2006年土地出让较2005年增长67.1万平方米，增幅251％；2007-2008年保持较为迅猛的增长态势；出让土地受诸城政策影响，更多规划条件限定为容积率2.0以上，催生市场出现大量高层、小高层出现；土地交易活跃，“楼宇经济”催生城市感更强的高层类产品兴建。宏观视角－诸城住宅市场总体发展概况房地产投资额2007年政府对城市基础建设加快，房地产投资额明显上涨，2007－2008两年房地产投资额均超过10亿元；2006-2008年，房地产投资额占全社会固定资产投资额比例逐年增加，并保持稳步发展；数据来自：诸城市统计年鉴时间房地产投资额（亿元）全社会固定资产投资额（亿元）比率2006年8.1112.97%2007年13.5135.810%2008年16.717510%数据来自：潍坊统计网、诸城市统计局诸城房地产投资额快速增长，均保持占全社会固定投资额10％贡献比重。宏观视角－诸城住宅市场总体发展概况房地产施工、竣工面积2007-2008年诸城施工面积非常大，竣工面积占施工面积比例较少，未来2年竣工面积巨大、市场放量巨大。207年诸城房地产施工面积达126万平米，竣工面积24万平米；2008年施工面积高达160万平米，竣工面积50万平米；数据来自：诸城市统计局宏观视角－诸城住宅市场总体发展概况产品供应特征诸城市2007年提出“旧城改造”、“楼宇经济”，同年规划建设50栋以上高层，新开工72栋高层楼宇，启动20个城中村改造，规划建设8个安置区；2008年建设180栋高层楼宇，建筑面积300多万平米，已入市100栋高层；2009年预计批复规划建设80栋高层，建筑面积100多万平米；2007年2008年2009年2010年开工72栋，约100万平方米入市100栋，约150万平米规划80栋，约100万平米“楼宇经济”的力推，使得诸城每年高层物业供应均保持百万平方米以上，后期加剧此类产品的竞争。宏观视角－诸城住宅市场总体发展概况主要住宅项目分布现状及特征城北区片城西区片城东区片目前诸城房地产市场分为城东、城西和城北三个区片诸城以潍河和扶淇河将的普通住宅市场分为3个区片城东区片：老城市中心，配套设施齐全；城东北部是“高层楼宇经济”重点区域，项目十分密集城西区片：老城的非中心区域，配套设施较齐全，城内规划布局杂乱住宅项目不多，品质一般，以多层为主城北区片：属开发区居住配套，项目较少潍河扶淇河中观视角－诸城住宅市场主要供应特征城东居住区片－已开盘项目供应量已开盘住宅项目有23个已开盘面积为77.1万平米已开盘项目的后期还有8.2万平米潜在供应供应分布已开盘项目主要分布在人民东路、繁荣东路和密州东路3条横向大街的周边城东居住区片的在售项目较多，主要分布在城东偏北的区域。523410918761112141316171518192021222316人民东路繁荣东路密州东路序列项目名称建筑面积

（万平方米）已开盘面积

（万平方米）后期供应

（万平方米）1舜邦时代广场B3.93.90.02舜邦鑫盛公寓1.31.30.03舜邦鑫丽花园5.15.10.04裕泰祥花园0.90.90.05东方祥和1.14.40.06鲁班隆祥1.21.20.07名门公馆1.41.30.08房管大厦1.31.30.09新华大厦0.80.80.010平安人家1.31.30.011鑫城大厦1.71.70.012得利斯丹桂轩3.63.60.013得利斯魅力城11.06.05.014家和花园9.81.50.015倾城天下繁荣广场5.05.00.016倾城天下玉山广场6.23.03.217永泰家园2.82.80.018盛园金帝家园1.41.40.019龙泉庄园6.06.00.020金屋小区12.912.90.021兴华家园3.33.30.022玉山苑5.05.00.023和平公馆3.53.50.0合计90.477.18.2中观视角－诸城住宅市场主要供应特征城东居住区片－新增供应项目城东居住区片的新增项目较多，主要分布在城东北部和河边区域。新增项目编号项目名称建筑面积

（万平方米）即将开盘1东方名都1.52舜邦鑫苑公寓1.03民和嘉园1.14玉山名流5.25新天地世家豪庭8.06SOHO和平大厦2.07富华公寓1.68丽都大厦0.89中天锦源小区1.310怡馨苑0.711泰和商住楼0.712天一玫瑰苑4.513鑫城东苑名邸14.014金岚大厦2.015舜华园小区9.016如意花园10.017新利群购物广场住宅3.018金东世纪城28.3小计94.8潜在地块1潍河东岸13小计13合计107.8新增项目分为即将开盘的项目(红色标注)和潜在地块(绿色标注),合计107.8万平米，其中：即将开盘的项目18个建筑面积94.8万平米主要分布繁荣东路和密州东路沿街周边以及扶淇河南部的东岸潜在地块1块规划住宅面积13万平米分布在潍河东岸1繁荣东路密州东路扶淇河中观视角－诸城住宅市场主要供应特征城西居住区片－已开盘项目供应量已开盘住宅项目有8个，已开面积为28.3万平米已开盘项目的后期还有25万平米潜在供应供应分布已开盘项目主要分布在扶淇河沿岸的区域城西居住区片的在售项目较少，主要分布在城西沿河区域。12345678扶淇河编号项目名称建筑面积

（万平米）已开盘面积（万平米）后期供应

（万平米）1皇家半岛9.55.54.02龙城华庭20.02.018.03中天花园4.82.03.04龙都新苑11.011.00.05阳光河畔1.41.40.06西苑大厦1.51.50.07福源小区0.90.90.08华都广场4.04.00.0小计53.128.325.0中观视角－诸城住宅市场主要供应特征城西居住区片－新增供应项目新增项目分为即将开盘的项目(红色标注)和潜在地块(绿色标注),合计87.1万平米，其中：即将开盘的项目12个建筑面积33.7万平米主要分布兴华西路、人民西路和繁荣西路沿街周边潜在地块3块规划住宅面积63.4万平米主要分布在密州西路和人民西路旁城西居住区片的新增项目较多，主要分布在横向的4条主干道周边。12334567891011151412312兴华西路人民西路繁荣西路密州西路

编号项目名称建筑面积

（万平方米）即将开盘项目1怡欣苑2.42昊宝龙苑2.03祥云小区2.84君临公寓4.05宝龙花园4.66东升龙华园2.57东升龙鑫园

2.68观山水安龙庭1.89华都一品1.310朝阳花苑7.111龙城名都2.6小计33.7潜在地块1潍河南岸102密州西路南侧103百佳龙都现代城41.84正大文苑2期1.6小计63.4合计97.1中观视角－诸城住宅市场主要供应特征城北居住区片－已开盘与新增项目已开盘项目（蓝色标注）1个，建筑面积4.6万平米即将开盘项目（红色标注）2个，建筑面积29万平米潜在地块（绿色标注）1个，规划面积7万平米新增36万平米普通住宅，主要分布在潍河北岸城北居住区片的在售和新增项目较多，主要分布集中在潍河北岸。211潍河1项目阶段编号项目名称建筑面积

（万平方米）已开盘1舜都花园4.6小计4.6新增供应即将开盘1隆昌苑5.02当代地中海24.0小计29.0潜在地块1潍河北岸7.0小计7.0合计81.2中观视角－诸城住宅市场主要供应特征供给项目数量

开盘数量待开盘数量城东2318城西811城北12总计3231诸城市目前全市开盘项目32个，已做推广同时兴建售楼处待开盘项目达到31个，项目未来竞争将更加激烈；其中城东片区开盘及待开盘数量占全市50％以上比重；大量的在售及待开盘项目，使得后续房地产市场相互竞争更趋激烈。中观视角－诸城住宅市场主要供应特征供给总量区片总建筑面积

（万平米）已开盘面积

（万平米）目前在售面积

（万平米）09年开盘面积

（万平米）已开盘项目后期

（万平米）潜在地块

（万平米）城东85.477.220.994.8813城西53.128.317.933.72563城北4.64.60.929.007小计143.7110.139.7157.43383目前市场在售39.7万平方米；2009-2011年度已知项目或地块入市约为270万平方米；土地每年放量约100万平方米，折合开发总建筑面积约200万平方米；2008年2009年2010年2007年2011年消化面积：70.4万平方米在售面积：39.7万平方米开盘面积：157.4万平方米后续面积：33万平方米潜在面积：83万平方米土地年出让面积100万平方米，假设容积率2.0以上，将供应200万平方米2009-2011年度将有超过500万平方米入市后续供给量庞大且逐年递增，本案率先入市用地应从全面降低风险角度思考入市。中观视角－诸城住宅市场主要供应特征主力户型及面积区间特征城西城东城北城东片区供应以二居、三居为主：二居75-90平方米三居110-130平方米城西片区供应以二居、三居为主：二居75-85平方米三居95-125平方米城北片区供应供应项目仅有一个，多集中在85-120平方米二居、三居为主。整体市场多为传统二居、三居为主，供应面积单一。中观视角－诸城总体住宅市场供应特征价格特征－住宅类物业主力总价城西城东城北城东片区主力户型总价：二居18-23万元三居28-35万元城西片区主力户型总价：二居18-23万元三居26-31万元城北片区主力户型总价20-28万元左右；受单价、户型区别不大制约，各片区总价区别较小，集中为20-30万元左右。中观视角－诸城总体住宅市场供应特征在售的项目中主打产品有多层住宅的12个，有小高层住宅的20个即将开盘的项目中主打产品有多层住宅的4个，有小高层住宅的27个诸城兴建高层类项目趋势越来越明显，多层项目未来将成为稀缺供应。目前和未来主流产品为高层类的项目数均大于有多层的项目；近两年有高层类的项目数供应在增加，多层则在减少；有效项目多层（个）高层类（个）在售项目1220即将开盘1030多层VS高层类－供应情况中观视角－诸城住宅市场主要供应特征多层VS高层类－供应量对比多层（万平米）高层类（万平米）在售面积量12.527.2即将开盘量47.8109.6有效供应量60.3136.82009年2010年2011年2008年高层类在售20个项目，潜在27个项目；供应总量136.08万平方米多层类在售12个项目，潜在4个项目；供应总量60.3万平方米“楼宇经济”所带来规划条件限制，后续供应用地多兴建高层类产品，年均放量160万平方米截至目前统计，未来诸城多层有效供应面积为60.3万平米，占普通住宅总有效供应的30%；小高层和高层的有效供应供应面积为136.8万平方米，占普通住宅总有效供应的70%；房地产逐年大量开发，未来高层类产品无论数量及总量均巨大，充斥整体市场。中观视角－诸城住宅市场主要供应特征多层VS高层类——加权均价诸城当地对小高层和高层的接受度仍然较低，同时实现售价较低。对各区片项目价格对比只选择了普通住宅的价格样本，不包括酒店式公寓和类别墅产品的项目样本选取项目样本的价格是含配套费以后的价格多层价格高于小高层诸城处在房地产发展的初级阶段小高层和高层的成本大于多层成本中观视角－诸城住宅市场主要供应特征潍河沿岸高层重点区域多层VS高层类——项目分倘布特征潜在地块把都分布在奏潍河沿岸目前未来城东南部出和城西—沉—多层城东北永部+潍扛河沿岸喉——高层类诸城将哨逐步走堆向“高随层时代近”，城烟东北部恳和潍河槽沿岸将稿成为展转示城市恩面貌的杠重点发勉展区域悉。中观视角限－诸城住呢宅市场主恰要供应特据征诸城处于剩房地产快玩速发展的镜初期，土地出让箱面积和施匹工面积激探增，供需士合理体系本尚未形成锹；“高层时莫代”＋潜李在供给量猛大，2年内大量房诚兴建高层钉类产品项以目及土地臣入市，加罗剧本案后沟续进入市秀场风险；项目供给身相对传统辜单一，单价、总肺价、户型势区别不大摊，相互间摆恶性竞争饥加大；城东北戒部+潍河两岸才是重点建尸设区域，形成管未来新仙的城市储中心，戴同时也乐是未来胜竞争最须为激烈辜区域；中观视距角－诸碎城住宅毅市场主竟要供应览特征西外环项忽目位于诸城西部区域本项目尖位于密州路与西外环交汇口西外环项闻目密州西路西外环西起西候外环路东至纺暴织街北至密州蹈路南抵兴所华西路主要竞争区域划定在城西中北部城西中北部无景观资源的项目为主要竞争项目皇家半岛榜、龙城华率庭、阳光横河畔等项喊目具有河报景等景观翠资源，与穿本项目未忘来竞争较猜弱——暂不作为瞎竞争项目微观视市角－西访外环项划目市场忍竞争环穿境－区域划赚定相对城东，城西项目前期预热期较长中档项目受大势影响更强，目标客群对价格更敏感，观望情绪明显在售面积1万平米;9个即将开盘漆的项目处于前食期推介负或内部驾认购阶牙段，供应廉量24.8万平米未来2年已知的懂潜在3个地块，供应惜量超过50万平米项目阶段序号项目名称建筑面积

（万平米）已开盘面积（万平米）在售面积

（万平米）潜在面积

（万平米）存量

（万平米）在售

（红色标）1福源小区0.90.90.20.00.22华都广场440.40.00.43中天花园4.820.42.83.2小计9.77.612.83.8即将开盘（蓝色标）1怡欣苑2.4————2.42.42昊宝龙苑2.0————2.02.03祥云小区2.8————2.82.84君临公寓4.0————4.04.05宝龙花园4.6————4.64.66东升龙华园2.5————2.52.57东升龙鑫园

2.6————2.62.68华都一品1.3————1.31.39龙城名都2.6————2.62.6小计24.8————24.824.8有效供应面积（万平米）25.8潜在供应（褐色标）

1密州西路南侧10.0————10.010.02百佳龙都现代城41.8————41.841.83正大文苑2期1.6————1.61.6小计53.40053.453.4有效供巷应量25.更8万平米在售面积辞少，认购钉项目多微观视摇角－西遗外环项毙目市场师竞争环什境－有效供彩应量西外环项目122153497621833加权均丹价使用氏的项目舍均价是每含配套费陡以后的约均价；中天花响园是现房价范格，龙城名广都的酒店式读公寓，都级暂不作为军普通住宅遥供应加权轻均价样本销售阶段项目名称在售面积均价(元/平米)配套费（元/平米）加配套费后的均（元/平米）在售福源小区0.222002002400华都广场0.424801202600即将开盘怡欣苑0.82700——27001.622602002460祥云小区2.82200——2200君临公寓42500——2500龙城名都1.42500——2500加权均价2435本项目坝主要竞漠争区域绝的加权祖均价2青435殊元/平细米微观视则角－西伏外环项脉目市场夺竞争环锻境－加权价格主要竞争猾区域有效深项目多层21栋，占46%小高层25栋，占54%微观视角格－西外环项压目市场竞锐争环境－唐高层类V叙S多层比夫例建议本项目在整体房地产萎靡市场观望时期谨慎入市。项目阶段序号项目名称栋数多层1福源小区22华都广场103怡欣苑14君临公寓25东升龙华园6小计21小高层

／高层1怡欣苑42昊宝龙苑23中天花园24祥云小区55君临公寓26宝龙花园67东升龙鑫园

18华都一品19龙城名都2小计25相比于营东城，耀西城的咱多层有养效供应老比例仍硬较大西城的煤中档项刷目的目典标客群炉虽然偏值好多层誉，但是赴在观望超期多层信也很难手激发购牙买欲望微观视角议－西外环律项目市锯场竞争停环境－油主力户藏型面积竞争区域供应项目主要以紧凑型二居和三居为主，其中95-110平米3居最好销售销售阶段项目名称一居二居三居

四居/复式主力面积区间面积（平米）比例面积（平米）比例面积（平米）比例面积（平米）比例二居（平米）三居（平米）在售福源小区//85-8650%119-12050%//85-86119-120华都广场//83-8510%112-13887%1503%83-85112-138即将开盘怡欣苑//95-9840%104-13960%//95-98104-139祥云小区//80-8230%93-12670%//80-8293-126君临公寓6020%70-10050%120-14030%//70-100120-140东升龙华园//75-8020%110-12080%//75-80110-120龙城名都

90-9560%100-12240%//90-95100-122二居的主滔力面积区睬间为75-8老5平米主要竞争拘项目的主劲力户型为敏二居和三巧居三居的姿主力面棋积区间蜓为95-悄125平米紧凑型榨二居主技力总价睛在18-棒23万元/套之间微观视角炎－西外环趴项目市峰场竞争酱环境－喘主力户怒型总价建议本项目考虑低总价，多功能空间的户型紧凑型稠三居主省力总价币在26-送31万元/套之间95-1拥10平米蹦，首付低扯于低于8临万的紧凑胡型的三居徐销售最好小高层箭认可度屈很低；潜在客笛户基数劈燕少，购急买热情姻很低——受经济维危机和巷房地产香市场大呼势影响振较大目前依靠“紧凑户良型”维岔持销售——低总价多就居室户型叫受欢迎主力套砍总价区浅间在20-3锯0万元微观视角彻－西外环督项目市场记竞争环境餐－小结占地面梨积：0.5万平米建筑面积休：0.9万平米容积率：1.78地址：诸盼城市繁荣剥西路与潍单徐街交汇创处建筑形令式：2栋多层总户数:100户销售率：90%销售均序价：2400元/平米开盘时公间:2刊008年7月开发商：山东吉李宇房地弓产开发挖公司设计公寻司：上酒海柏思冶建筑设销计典型个案鲁分析——见福源小区基本情全况配套及周脸边情况配套防糊盗门、虫双气、瞒有线入肚户、太旺阳能热殊水器科技保温江材料，节翠能环保近邻诸创城体育薪场，龙姨源学校鸭近在咫通尺典型个案相分析——你福源小区户型点评主力户型86平米两室锐两厅，5层复式尚，119平米主卧和客睛厅均面南成，落地观辨景飘窗短开间愁，大进赔深，房寻子中间稀光线较笋差价格与销咽售情况典型个舍案分析存——福固源小区客户情况主力户尿型：86平米，均价2400元/平米，勺总价20.浪6万元项目自08年7月开盘至棕今，4个月销为售90户，销做售90%，平均版每个月星销售23套，总警销售面榨积0.8万平米置业特征授：北汽福弱田公司的捐员工年龄特征投：25-游35岁之间家庭结盯构：2口居多用途划分赠：婚房居套多置业次哀数：首条次置业项目点评该项目临陷近本项目撇西外环地但块，属同贤一竞争区箩域，但体奋量小，接旗近尾盘；该项目主蚁要客户是泛福田员工湖做婚房等丝式，首次置业板居多，市跨场刚性需删求较强；项目销默售周期拉短，86平米实易用小户兼型，市场传认可度摔较高，病客户经牛济压力透小；占地面积交：0.7万平米（滥一期）建筑面积绩：２万平西米（一期撇）容积率：2.8橡6地址：迈诸城市彻繁荣西庸路九龙绳河畔建筑形式辞：2栋高层摊（一期怀）总户数:145户（一期宴）销售率芝：80%销售均掩价：300永0元/平米（焦现房/尾盘）开盘时间:2打006年4月入住时腿间:2副007年10月开发商鹿：诸城市中烈天置业有华限公司物业管理积：诸城市万吨兴物业公施司投资舅商:诸城市中准天置业有钱限公司典型个郑案分析煌——中订天花园基本情朗况配套情况典型个案辫分析——释中天花园产品形式户型面积（平米）套数比例小高层两居902920%三居121-14211680%诸城市首顷家小高层霉住宅区,14层两个单倾元，15层两个单起元项目规惰划会所摘，内有俯游泳池融，小区准设网球劫场项目全惕地下集疫中式停庄车场，为小区内奸人车分忠流地上全违为绿化材景观营喉造安全绝舒适的冶环境产品情等况项目一期乏规划2栋小高层热，1栋两个象单元，气一梯两暑户，南犹北通透主力产姑品为121平米、137平米、142平米三居90平米两居醋为最小面圾积，所占崭比例较小项目2006年开盘，是诸城市首例小高层产品，产品规划大面积户型。价格情扫况典型个案锁分析——巴中天花园产品形式主力面积（平米）均价（元/平米）总价（万元）套数已售套数销售率小高层137300041.11169380%时间（年）最低价（元/平米）最高价（元/平米）均价（元/平米）主力户型（平米）总价（万元）200725503100285013739200828503700300013741.1销售情况项目为付当地首抄个小高峰层，开项盘均价荡超过市刃场上诸室项目均辅价，一崇跃成为委当地高息端产品密代表；到200变8年底，恰项目最场高价为370说0元/平米，均誓价稳步上州涨产品总捷价高于桥市场同医等产品削，在39-4网1万元之变间项目自06年4月开盘辛至08年底，两年多时校间共销售116套，销售增率80%，销售丝式周期长边，业绩堪不理想美；后期小高形层产品没耳有继续开恐发项目价奶格较高州，均价在2800耀-300规0元/平米之蚕间，高惑于市场纤同类产剑品项目户哭型面积臂大，均持价高，蹈成为市部面上少貌有的“宋双高产蛋品”客户情逗况区域划敞分：诸城市鱼本地居民职业特侮征：私袍营业主抗较多年龄结模构：35-4烧5岁客户卡为主家庭结构叠：3口或4口之家用途划叨分：自材住或改创善居住勿环境为坝主置业次数谅：二次置薄业典型个或案分析罩——中灾天花园项目点横评该项目腰位于本宴项目竞朗争区域胃内，同伶时是当拒地最早徐的小高组层住宅师；该项目销售周期绢长，销售喜成绩不理曲想，资金回菊款较慢，二期规遣划无期项目产品设计头单一，主订力产品为仰三居大户祖型，且均价较高惊，直接影冤响产品总储价项目定位宵诸城高端另人群，但尸销售不理秘想，市场昼策略较失昨败。恐龙公园扑项目位于舅潍河南岸稀，定位中夫高档；密惧州西路以翁北，距离登和平街很呈近，靠近唇城东因此辽本项目调窝研的区域迈划定为：核心竞坦争区域较：密州西路拾沿线1-2公里范围潍河西段注沿岸主要竞求争区域棚：将城衣东北部糕项目作宵为竞争邮项目调昂研繁荣东中路以北扶淇河以绪东东坡街以模西八里庄以踪蝶南密州西犹路地块主要竞分争区域微观视角叮－恐龙公仗园项目市册场竞争环俩境－研究区域愿划定微观视角觉－恐龙公居园项目方市场竞性争环境兽－已入赤市项目核心竞衣争区域帆内3个竞争旷项目：苗皇家半遍岛、龙幸城华庭刘和得利误斯魅力逃城主要竞争尿区域已入昏市7个中高子档住宅竞争项锅目（不迟包括酒质店式公剃寓——名门公馆爪）竞争区域序号竞争项目核心竞争区域1皇家半岛2龙城华庭3得力斯魅力城主要竞争区域1新华大厦2平安人家3鑫城大厦4得利斯丹桂轩5家和花园6倾城天下玉山广场7玉山苑核心竞争区域在售项目较少，主要竞争区域在售体量较多。5347212613微观视细角－恐龙公峰园项目耍市场竞慨争环境霞－供应寄量及特家征分析核心竞争别区域内在洒售面积5.9万平米，光龙城华逗庭项目竿后期还源有27万平米供话应；主要竞霜争区域诉在售面踢积11.1万平米，朱玉山广课场还有3.2万平米将在200禾9年开盘；竞争区域序号竞争项目总建筑面积

（万平米）已开盘面积

（万平米）目前在售面积

（万平米）已开盘项目后期

（万平米）存量

（万平米）核心竞争区域1皇家半岛9.55.53.547.52龙城华庭2221.31819.33得力斯魅力城1161.156.1小计42.513.55.92732.9主要竞争区域1新华大厦0.80.80.400.42平安人家1.31.30.600.63鑫城大厦1.71.71.201.24得利斯丹桂轩3.63.60.400.45家和花园1.51.50.100.16倾城天下玉山广场6.26.223.25.27玉山苑550.500.5小计20.120.15.23.28.4合计62.633.611.130.241.32009年本项目所属区域的竞争将十分激烈核心竞争洽区域在售否项目数少锣量多，未磁来潜在供务应仍较大姿，主要竞拴争区域在猛售项目数液量众多未来2年内本项目竞争区域将面临更大的挑战潍河北烦岸地块潍河南馅岸地块富华公寓东方名富都玉山名流金东世纪锦城天一玫瑰侮园SOHO隆和平大厦利群购味物广场友住宅主要竞酿争区域裳存在8个即将上下市的项目损，目前处盖于前期推毯介和内部天认购中，啊供应量46.9万平米；核心竞长争区域宫已知的2块潜在供垄应地块，需按容积率2计算，酿供应量野超过17万平米；微观视腔角－恐膝龙公园朴项目市叼场竞争效环境－烂潜在供母应量及兵特征分涨析丽都大廈潜在供应项目名称建筑面积

（万平米）小计

（万平米）即将开盘

东方名都1.546.9玉山名流5.2SOHO和平大厦2富华公寓1.6天一玫瑰苑4.5金东世纪城28.3利群购物广场住宅3丽都大厦0.8潜在地块潍河北岸717潍河南岸10合计63.9潜在地块串全部分布摔在核心竞钞争区域微观视固角－恐龙公蒸园项目不市场竞势争环境解－高层术类VS部多层栋委数情况有高层旋的项目活数14个，有多层病的项目数5个；高层类63栋；多层36栋；竞争区域高层类产品大于多层的项目个数和栋数产品形式项目名称楼层数栋数項目个數多层家和花园5层55玉山苑5层11龙城华庭5层10皇家半岛5层9天一玫瑰苑6层1小计36高层类皇家半岛16层4栋、18层4栋、26层1栋914新华大厦16层1平安人家17层1鑫城大厦17层2得利斯丹桂轩16层、11层2得利斯魅力城17层4富华公寓——1丽都大厦19层1东方名都16层1玉山名流11层8SOHO和平大厦17层1天一玫瑰苑17层2栋，1栋11层3利群购物广场住宅——2金东世纪城——27小计63个数比茶：高层宋类：多华层=2男.8筒：1栋数比班：高层伴类：多误层=1剖.75富:1微观视角醉－恐龙公它园项目看市场竞宽争环境蹈－主力亡户型及糊面积区高间供应逢特征主力户型右为二居和飞三居二居的主力面都积区间为75-随90平米三居的主力我面积区兔间为110第-13艺0平米项目一居两居三居复式面积（平米）比例面积（平米）比例面积（平米）比例面积（平米）比例新华大厦

120-125100%

平安人家

81-10250%119-13150%

鑫城大厦60-6530%87-9035%120-12435%

得利斯丹桂轩

76-7820%90-11080%

得利斯魅力城50-6020%74-8070%120-12310%

倾城天下玉山广场

85-8660%130-14040%

皇家半岛

75-8045%108-14850%180-1905%龙城华庭

80-9020%102-13075%

5%玉山名流

70-9530%103-13970%

SOHO和平大厦

74-9640%119-12060%

天一玫瑰苑5020%70-9040%119-12040%

主力供应为紧凑型两居和舒适型三居高层类伶产品的貌加权均避价251甜2元/平米（包纱含配套费薯）多层的单加权均练价2613元/平米（答包含配魄套费）微观视笼角－恐龙公园边项目市场丑竞争环境宵－高层类卖VS多层葱加权均价由于本项目竞争区域是高层楼宇经济的重点区域，目标客群对高层类产品有一定的接受度。建筑类型项目名称均价

（元／平米）在售面积

（万平米）高层类新华大厦25000.4平安人家27450.6鑫城大厦24501.2得利斯丹桂轩25000.4得利斯魅力城26201.1倾城天下玉山广场27002皇家半岛23002.6加权均价2512多层玉山苑29500.5皇家半岛23000.9龙城华庭27001.3加权均价2613相对于西心外环项目索的竞争区屯域，本项秆目高层类说和多层的浊均价差别裂较小皇家半岛催主力总价17-庆34万元/套龙城华庭鸭主力总价22-3习5万/套得利斯赵魅力城哥主力总演价20-鼻28万/套倾城天下启玉山广场块主力总价20-3智8万微观视身角－恐龙公碌园项目埋市场竞肯争环境摆－各项王目总价纱水平核心竞争区域内皇家半岛的总价实现17-34万之间，跨度最大。小高层主力总价青区间14-廉31万元/套多层主力总皆价区间遍为21-柳37万元/套叠拼主力总邻价区间拌为73-7落6万元/套联排主力总价缓区间为120瓦-13终0万元/套双拼主力总价此区间为170-拴250万元/套独栋主力总价芝区间为300厦-40链0万元/套微观视深角－恐龙公纷园项目采市场竞辩争环境愚－分物添业类型痒总价区去间相对于西外环项目的竞争区域，本项目竞争区域物业类型丰富，普通住宅和类别墅产品总价差距极大。二居室主刑力总价区携间为18-窄23万元/套微观视刃角－恐龙公园见项目市场早竞争环境思－分居室谨总价区间三居室要主力总沸价区间须为28-岭35万元/套潜在供验应量大——未来竞争良激烈类别墅产毛品可实现较捕高价格——受经济梦危机和温房地产唤市场大闲势影响岩较小微观视寻角－恐龙公柳园项目梁市场竞撒争环境认－小结典型个万案分析谷——皇滴家半岛占地面条积：13.疼3万平米建筑面旬积：16万平米（渔其中普通汉住宅9.5万，别墅侮类产品6.5万平米寨）容积率加：1.20建筑形式救：80栋独栋、3栋联排来、24栋双拼、8栋花园债洋房、10栋多层柿、9栋小高层总户数:704户销售率：独栋售60%，联排哗售83%，双拼愉售20%、叠拼佳售30%、多层准售40%、高层绸售20%销售均价柄：独栋300-仁400万/栋；双拼：170-烦250万/套；联排：120-茶130万/套；多层：2300元/平米；小高老层：230欺0元/平米叠拼：3200元/平方米开盘时间:20踏08年8月（三哭期）入住时荣间:2杏009年开发商：潍坊隆拴基置业悠有限公危司物业管趁理：潍塞坊隆安乒物业管膨理有限贫公司景观设计硬单位:美国柏蚕恩建筑灿设计事育务所基本情况水系：150来00平米的陆人工水遥系教育：配套幼处儿园会所：1200平米双映生态会专所车道：设有300匆0米专属饺车道规划商倚业典型个蛮案分析挺——皇恢家半岛规划情畏况典型个案块分析——每皇家半岛产品情况物业类型地上面积（平米）套数比例独栋283-4698058%双拼3004834%联排230129%物业类型户型面积（平米）套数比例叠拼四居228-2376411%多层三居、四居112-18410018%高层两居、三居94-14240071%高层产品满数量所占接比例较大鄙，三居大遣户型为主填力产品多层产寄品中，走三居两生厅两卫狂为主力截户型，184平米四居为两凳厅一卫大船户型比例削较少叠拼住翅宅均为撤四居三注厅四卫，一、肌二层为典一层，章三、四即层为一役层总体来看费，独栋别墅框所占比例性大，地下南面积均验在200平米左右低密度产皱品中，联胡排数目最秋少双拼、联麻排均为地茄上3层典型个案丸分析——止皇家半岛户型点评睬：多层、齿高层142平米经典已三居，南喉北通透两厅设计孔，分配合浓理主卧设有页独立卫生据间，私密惰便利135平米温扣馨三居模，户型暴方正通团透餐厅客星厅分离警，互不眉干扰客厅及哨两卧室史面南，策主卧设抓有对立凑卫生间典型个案玻分析——禾皇家半岛户型点评分：叠拼、肤联排228-疫237平米复式朱洋房，设套有入户庭甲院一层110平米，生肿活休闲、搬厨房餐厅同区二层120平米，居阶住与休闲非并举，私华密性强230平米尊贵船双拼有屋后花园零，一层100平米，吧拥有6米高挑茎空客厅根，地上这车库二层75平米，私脱人卧室及旷休闲区，骗动静结合三层45平米，卧摄室及内庭诵院布局，窑顶楼设有逐夹层，更榴多自由活枝动空间首层二层三层夹层典型个史案分析威——皇续家半岛户型点班评：双尚拼283平米双疾拼，设有入粒户庭院北及屋后尸花园一层130平米，森地上停萄车库，6米挑空的舍客厅，方慎便主人会嚼客及就餐歉，尊贵舒期适的居住疗空间二层100平米，家异庭休闲区繁、居住区常及观景露凤台三层50平米，主妈人房及书吨房，布局趴合理并设牵有南北多世个观景大谨露台典型个案行分析——副皇家半岛户型点评开：别墅独栋别墅类，地上327平米，余地下195平米，总哀面积522平米，设有入缸户庭院凡及屋后糟花园地下一惊层，地校下车库腥，下沉岔庭院，宿更多自屿由使用俱空间地上一层熟，客厅、氧厨房餐厅努、书房及欲家庭活动蹦室，区域刑分隔明确房诚，动静结包合270度观景落顺地窗地上二层届，生活居爹住区，三牢卧室两卫浑生间，主青卧室独立开卫生间及嘴更衣室典型个倍案分析声——皇挑家半岛价格与体销售情辨况自200后8年8月开盘霜至今，多层销别售10套/月，销售面嘴积0.54万平米，笑销售额1184万元；高层销其售6套/月；叠拼住铸宅自08年8月开盘耐至今，4个月销售1.5万平米奏，月销售5套左右，销售额4800万元，户疯型面积较味大，销售摩一般；产品形式面积（平米）均价（元/平米）总价（万元）套数已售套数销售率多层135219329.61004040%高层142215130.54008020%叠拼237320075.8641930%多层及高层产品均价加配套费后，打9折后进行销售，价格低于产品未加配套均价。目前该项目正采取打折方式进行积极促销，市场已出现变相降价的销售方式。典型个净案分析繁——皇码家半岛价格与故销售情夺况产品形式面积（平米）均价（元/平米）总价（万元）套数已售套数销售率联排230430098.9121083%双拼2834600130.1481020%独栋522——300-400804860%自200兆6年9月开盘忍至今两祖年多，140套低密罢度产品滴一直在发售，皇扯家半岛角项目是零诸城房坦地产市唇场上少侵有的大香规模、千低密度撤、物业酬类型全屑的别墅恨产品，销售时间毕较长，市服场表现一刻般；联排产阴品余两克套，双葡拼产品辫市场认掩可度一哑般，独栋产品坐市场走势竟较好，月闸销售2套左右，严可见市场咬上高端客助户对低密逝度产品有润一定需求模；典型个秤案分析钻——皇窗家半岛客户情况区域划分：诸城市阔本地居民对占95%以上职业特碗征：私仙营业主绣、收入辉稳定的倡工薪层雨为主年龄结构疑：25-3尝5岁客户育为主家庭结旺构：2口或3口之家用途划瓶分：自堵住为主置业次狭数：首我次或二且次置业多层、劝高层叠拼、联毒排、双拼示及独栋区域划列分：诸城莫市本地宴居民占80%以上职业特征般：新郎集蝴团、桑莎坛、北汽福池田的高级着管理人员言、高级公谁务员、私租营业主为怀主年龄结章构：40岁-50客户为变主家庭结构裕：3口或4口之家用途划分耗：自住为蚕主置业次像数：二宾次或多谁次置业项目点评典型个谋案分析担——皇句家半岛该项目紧涨邻本项目娘，建筑规班模大，产革品类型丰温富，潍河躁及扶淇河职环抱，与避恐龙公园渣近邻，距兔新利群购吓物中心交洋通便利，吉到老城区购通达性较溪好，属于诸结城市典译型的高牲档大型纵住宅区悦；该项目狸与本项仁目（恐吨龙公园荷及潍河魔公园项追目）均罩存在竞夸争关系，其低妈密度产昆品针对旧当地高童端人群拥。尽管火企事业鉴单位员彼工有福顿利房，老但购买默客户中业改善型酿居住及喜二次或筹多次置武业现象第存在；多层及高志层产品依弊托低密度蝇高端产品瘦，提升小趣区居住环娃境及品质尤，价格适偷中，对环境拒要求高、读收入一般岭的工薪层谨极具吸引卧力；本项目可幅借鉴该项膀目的市场熊策略进行摧产品设计迈及市场营奸销。典型个案键分析——宿龙城华庭基本情况占地面积躲：14万平米建筑面积留：20万平米（灶一期2万平米歌）容积率肝：1.42建筑形稠式：10栋多层总户数:180户（一才期）销售率稍：33%销售均价药：多层2700元/平米开盘时间:2片007年11月入住时删间:2颤009年5月开发商养：山东宝纺钩置业有限坛公司景观设扶计单位:加拿大LAD设计事务枝所典型个刚案分析其——龙泥城华庭产品与迟价格情淘况销售情悠况项目自07年11月开盘至批今，12个月销售60余套，销炼售33%，销售篇面积0.66万平米，虚销售额178川2万元项目9月之前竹销售情巧况不理勉想，自10月起销售泼情况好转奏，11月就10月销售率腊上升40%产品形式户型面积（平米）套数比例均价（元/平米）配套费（元/平米）加配套费后均价（元/平米）总价（万元）多层两居833419%2500200270022.4三居13212871%2500200270035.6复式132+721810%2500200270035.6项目六宾个区均己为多层凯，一期模（一区体）10栋多层主力及畅爸销户型为132平米三居复式即摆买5层送顶易层面积绘（复式腥）132平米典或雅3居，户季型设计复合理南北双观免景阳台，监采光通透双卧室悬面南，妨主卧拥蜂有独立述卫生间暮及更衣彼室83平米舒适脸两居，南北通蔽透客厅向柱南，全拆封闭落虎地式观巾景阳台主卧面宿南，短苍进深，琴享受充耻足阳光典型个案排分析——陡龙城华庭户型点绢评典型个抚案分析插——龙出城华庭客户分析区域划分：诸城吊市本地撑居民占95%以上职业特哭征：私输营业主支、企事奏业单位勿中高层疗为主年龄结构繁：30-骄40岁客户居茫多家庭结构辈：3口之家用途划分政：自住为棒主置业次疏数：首晨次或二乱次置业项目点评该项目临竞近本项目肺（恐龙公乎园项目）眼，建筑面滥积属于劲诸城市姜大规模抓住宅，目前规俩划6个区均掠为多层，二期预工建9栋吩高层。与本项目两有直接竞膏争关系，愤建议在产诉品形式有放所创新。占地面萄积：2.7万平米建筑面积经：11万平米龙（一期6万平米粥）容积率碌：4.1地址：诸壤城市和平话街与密州液路向西100米路南（滔新利群购霞物广场西男邻）建筑形式膀：4栋小高层鸦（一期2栋住宅）总户数:520户（一期260户）销售率：80%销售均价疏：2620元/平米开盘时戒间:20苹08年7月开发商：山东得力圣斯置业有爽限公司物业管理慕：春风物浅业景观设屿计：上在海地尔典型个案与分析——铁得利斯魅排力城基本情阿况配套及规畏划情况项目规划肯三个广场永：达芬奇租音乐广场姑、威尼斯从叠水广场朗、春天时风尚风情广侮场三重绿化概：8000平米意盗大利园焰林，1000平米阳光迎四季厅，300逆0平米空中浊花园六重观总景：8000平米意大棵利园林，1000平米四望季花厅听四季奇满景，300著0平米米慰兰花园臂空中丽脏景，100米罗马炕大道，4000平米风情徒广场，100爬0米扶淇标河延安忙水景项目近邻闲利群购物仙广场及阳步光春天购忌物广场周边配套茄医院，步末行到扶淇返河及恐龙迫公园仅5分钟典型个案迫分析——已得利斯魅赶力城产品情产况产品形式户型面积（平米）套数比例小高层（住宅）两居76.9、10818270%三居97、106、1237830%产品形式户型面积（平米）套数酒店公寓一居30、40200项目一唱期推出2栋小高层铺，为纯住酿宅，主力内户型为两脾居二期规划1栋住宅烧，1栋酒店式少公寓，面久积在30、40平米左村右典型个案怒分析——嫁得利斯魅没力城户型点评76.9平米两猎室两厅写一卫户型方票正，四织房面南两卧面向微意大利风术情园林，乎观景阳台耗落地飘窗108.闭22平米三配室两厅杆一卫南北通透聋，坐拥异许国园林景捎致餐厅客厅贫相连，空果间开阔双卧面锦南，景班致阳台典型个蚀案分析戴——得蛾利斯魅块力城价格与认销售情汁况物业类型均价（元/平米）主力面积（元）总价（万元）套数已售套数比率住宅262076.920.126020880%客户情纱况区域划分：诸城市风本地居民职业特责征：私蛇营业主雷、收入保稳定的蠢工薪层耍为主年龄结构跪：35-4拐5岁客户励为主家庭结与构：3口之家用途划著分：自婆住为主置业次轻数：首系次或二钩次置业项目点澡评该项目临例近本项目眉恐龙公园参地块，是剩潜在竞争爆项目；项目两居猫小户型畅鸦销，销售就速度快，隔市场走势画较好，小户型拼成为主齿要买点卸。典型个溉案分析残——得踢利斯魅滑力城微观视角肉－潍河公园史项目市场舱竞争环境盯－区域划紧定由于潍河益公园项目刻位于城北粱部，水上虏公园西侧冈，所以将扇竞争区域的划分为：核心竞争离区域潍河沿岸城北开恩发区主要竞争踢区域城东北形部区域抹（与恐站龙公园漆主要竞仇争区域彩相同）潍河地块主要竞责争区域核心竞测争区域322潍河113微观视角肾－潍河公凝园项目嚷市场竞踢争环境野－核心尸竞争区碗域供应茎量及特短征核心竞论争区域里的有效讲供应量33.蛙6万平米，约集中在开或发区；已知未多来两年意的潜在车的3个地块24万平米夺建筑面颤积，全虏部分布墨在潍河桥沿岸；

竞争区域编号项目名称建筑面积（万平米）产品类型有效供应（红色标）城北1舜都花园4.6多层2隆昌苑5小高层/多层3当代地中海24小高层/洋房/双拼小计33.6潜在地块（绿色标）潍河沿岸1潍河北岸7预计容积率在2以上，多以高层产品为主2潍河北岸73潍河南岸10小计24潍河公园椅项目核心醉竞争区域骑在售项目兽较少，目餐前郊区景答观低密度攀特征较为顶明显，未希来逐渐将惯发展成为架沿河观景争高层带；本项目核心竞争区域目前仍处在低密度阶段，高层景观价值还未被大众认知接受主要竞侮争区域掩已入市7个中高档处住宅竞争项赛目（不粗包括酒胜店式公即寓——名门公馆使），5个小高队层项目蛋，2个多层项奸目；7个项目蜜总建筑碑面积20.1万平米嫩，市场存督量8.4万平米；5347261潍河公园项目主要竞争区域已开项目较多，产品以小高层为主，城市化特征明显。微观视角腾－潍河公园字项目市场旺竞争环境抄－主要竞枕争区域已耽开项目存恶量及特征竞争区域序号竞争项目总建面（万平米）在售面积

（万平米）已开项目后期

（万平米）存量

（万平米）产品类型主要竞争区域1新华大厦0.80.400.4小高层2平安人家1.30.600.6小高层3鑫城大厦1.71.201.2小高层4得利斯丹桂轩3.60.400.4小高层5家和花园1.50.100.1多层6倾城天下玉山广场6.223.25.2小高层7玉山苑50.500.5多层小计20.15.23.28.4富华公班寓东方名丹都玉山名流金东世糠纪城天一玫栽瑰园SOHO窑和平大厦利群购物元广场住宅主要竞争盈区域存在8个即将上城市的项目煌，目前处婶于前期推郑介和内部确认购中；产品基秀本全是瘦小高层孤、高层验，只有猪天一玫介瑰苑存恩有多层净产品；供应量46.乐9万平米坑；丽都大廈潜在供应项目名称建筑面积

（万平米）产品类型即将开盘

东方名都1.5小高层玉山名流5.2小高层SOHO和平大厦2小高层富华公寓1.6小高层天一玫瑰苑4.5小高层、多层金东世纪城28.3小高层利群购物广场住宅3小高层丽都大厦0.8高层小计（万平米）46.9微观视队角－潍河公运园项目舰市场竞肢争环境杏－主要蚊竞争区娘域潜在郑项目供松应量潍河公园项目主要竞争区域未开盘项目较多，且供应量大，产品几乎全部为高层类产品。占地面积成：10.7万平米建筑面县积：26万平米（桨一期面积耍，二期还武有20余万平米捎，具体情鸦况未定）容积率：2.4章3建筑形浪式：23栋花园职洋房（6F）24栋双拼6栋小高颤层（11F/揭17F）总户数:1300户均价：花鲁园洋房均押价260功0元/平米（福鼠田内部蚀员工可打9折优惠牙）；双日拼及小忌高层价凶格未定英；开盘时间亦：未开盘项目地址架：诸城市白开发区横依一路南开发商：山东当惠代置业视有限公忧司设计单位挤：青岛城送乡建筑设榆计院有限队公司典型个炸案分析嘉——当附代帝中夹海基本情况典型个简案分析隙——当齿代帝中石海规划情乌况人工湖：2万平米洋的生态遮景观湖状，围绕奔人工湖酷排布低奶密度产命品双拼爷，可观酱湖景；教育：配套双尝语幼儿饰园，建馒筑面积童近300腐0平米；会所：星级会所高，配备游休泳馆、健观身房、儿表童活动室既、多功能惹厅等；商业：风景商喉业街，测位于沿舒湖的下驾沉庭院壳区内；双语幼儿园会所双拼花园洋房小高层商业典型个案队分析——标当代帝中放海产品情煎况物业类型居室数建筑面积（平米）户数双拼不详不详48院景洋房平层2居室85—1016003居室122--180复式3居室189--2184居室221—2405居室263—3226居室326--381高层2居室89--94652院景洋幼房的户灿型以大鲜面积为弱主，面底积区间警从120㎡到381雄㎡，居室演数从3居室到6居室；高层的户垦型以90木㎡的两居小侦户型为主拳；典型个兴案分析勉——当肃代帝中钟海建筑立面高层楼体慰均设计为扭单体板楼触，充分保座障了采光屑和观景效闸果的均好分性；院景洋房翠一、二层奇为复式户趴型，赠送拉私家庭院弦，三、四摘层为平层别户型，五跃、六层层喜层退台，镜享有大面协积的阳光衣露台。西班牙式辣建筑风格聪，建筑外良墙以黄色阵涂料为主东，点缀原躬色木质或龙金属构件宁；典型个案展分析——守当代帝中幕海园林景观内部景观衫资源2万平米仓人工湖到景观，喘围绕湖皱水设置奋景观平卡台、亲标水栈道笔等；外部景荣观资源项目的东篮侧有潍河意，高层可伴观河景，卖项目的南边侧是潍河出公园，景编观良好；当代•帝中海静结合建聚筑设计绳风格、燥规划布离局、建途筑空间做形态等暖要素，向社区形龄成“一轴翼、一湖均、两街僻、两组报团”的景号观系统压。一轴：结合社绣区北侧入悟口及建筑约侧向间距奖形成贯穿核南北的景狂观步行轴倒线，设有烦整洁的花泊池、树池宿以及秩序烛感强烈的警景观长廊帜。一湖：结合基膏地现状，询以景观湖久为中心创粗造最佳视些野；建筑驻景观与湖盘面水体景挎观交相呼喊应，是整胖个社区景怕观体系的给点睛之笔笼。两街：社区叔东侧入冷口向区脉内延伸候区域，库精心打巴造道路千景观带乳。两组团：南区精咸心营造两葱大组团中企心绿化体酷系。典型个钟案分析摆——当顷代帝中凑海户型分紧析：高苍层两室两承厅一卫虫，建筑姻面积：90㎡；南北通苗透、动拣静分区镰明确；明厨明想卫设计阿；餐厅的诞位置与宁厕所正需对，对激餐厅的炮使用产泄生了一腊定的干景扰；高层户高型：1自梯四户皇，两居骄室，户灵型面积门90㎡--9浙4㎡边单堡元三面采拢光、南北插通透，中办间两户纯聋南向采光认；两室两厅粉一卫，建勇筑面积：90㎡；南向卧室找和起居室斥，采光好狠；卫生间无猪窗，不能倚采光；两室两蛾厅一卫帮，建筑扎面积：93㎡；动静分公区明确唯，南北盗通透；明厨明卫机设计；典型个两案分析耍——当象代帝中验海户型分悉析：院歼景洋房院景洋鸦房：复按式户型麻；五室三懂厅三卫尤，建筑骆面积：263-峡322㎡；私家庭院帮，入户玄宣关设计和碰首层阳光懒房的设计滤为户型增塑添亮点；二层有蜡豪华主简卧系列嚼，将更惨衣室、活卫生间慌和书房苦于一体费；楼梯位隶于室内初的中心序位置，尼空间略翻显拥挤蒜；一层二层典型个案边分析——赖当代帝中稠海户型分勿析：院挠景洋房院景洋职房：平医层户型担；三室两厅关两卫，建聋筑面积：138左-15钻8㎡；户型方正海、明厨明电卫；南向主租卧和起投居室，浓入口玄答关设计凳；大面积巷阳台设卷计；中心过道牌区域面积摸有所浪费伍；三室两厅厕两卫（含夏书房），址建筑面积阀：138欺㎡；户型方正夸、布局紧吸凑、动静砖分区合理吵；南向卧拦室和起沟居室，鸽大面积深阳台和辉；大面积施阳台和喘屋顶平悉台；典型个切案分析纠——当六代帝中通海价格与撇销售目前尚辜未开盘父，只针尝对福田差公司员层工内部影销售；班已有3拥00名董客户交狠定金，甜福田员坛工可享湿受9折饥优惠；雄双拼直凳接由领沙导销售典，48辣套双拼值已售完遗，目前股推出的熔是洋房仆产品；物业类型层数建筑面积（平米）均价（元/平米）院景洋房复式一层189-3812700二层平层三层101-1802650四层退台五层85-1202300六层典型个线案分析驻——当文代帝中创海项目点乞评项目位于称开发区内辩，东侧临推潍河，一债期建面26万平米，障后期还有20余万平域米的开胖发量，结属诸城狠为数不驶多的大仆盘项目车；建筑产蜓品较综围合，有步双拼、增洋房和置高层；班洋房产裳品在诸丙城市场第属于新予兴稀缺愈产品，券客户认糊可度较纽奉好；社区整仔体规划回，以湖闹为中心猪景观区乏排布建讲筑，打逝造诸城随高端住防宅小区耗；周边配白套设施冰较少，娇内部规敏划了商暖业街、斤幼儿园稀和会所并，填补康区域配兽套空白矮；潍河公狗园项目众位于当旱代帝中训海的南肥侧，未裤来将会础产生一影定的竞卸争关系值；附件二：竖本案需求免调查及研个究调查目的本案需求市场建调查及研卡究－需求调查晋问卷更加真正实而透充彻的了胶解诸城执市场的记需求特春征：对潜在理客户的挖区域认愧知，购签买意向驴、购买权偏好等孔进行市检场空间劲探测和肚产品需厘求特征学