房地产开发程序

房地产开发的程序4/29/20231房地产开发的程序土地规划设计报批建设销售物业4/29/20232投资批文土地转让协议规划用地许可证土地证规模批复消防审批人防审批初步设计建筑规划许可证报建以及招投标备案施工许可证进入建设施工阶段图纸审查批准书质量监督登记表安全监督登记表4/29/20233第一章开发的程序一、前期手续办理

主要有以下手续1.土地证2.规划用地许可证3.规模批复4.消防设计审批5.人防审批6.建筑规划许可证7.图纸审查8.施工许可证9.予售许可证4/29/20234第二章土地证的办理一、土地的基本知识

城市土地使用制度1.土地使用权有偿出让

(1)地租(2)补偿费用

2.土地使用权年限

(1)居住用地70年

(2)工业用地50年(3)教育科技文化卫生体育用地50年(4)商业旅游娱乐用地40年(5)综合用地50年4/29/20235二、征地的方式协议出让招标拍卖行政划拨4/29/202361.协议出让适用范围工业仓储市政公益事业以及政府扶持的建设项目出让程序申请回复提交资料提供建设方案签订出让合同支付定金办理土地证4/29/20237申请回复并提供资料提交建设方案签订出让合同支付出让金办理土地证4/29/202382.招标适用范围开发性用地或者有较高技术要求的建设用地招标的程序招标投标开标签约支付出让金办理土地证注意：中标者并非出价最高的4/29/20239招标投标开标签约支付出让金办理土地证4/29/2023103.城市土地使用权的转让一、转让的条件

(1)以出让的方式取得的使用权已支付全部的出让金并已取得土地证.(2)已完成25%的投资.二、转让的程序

(1)申请(2)审批(3)签订合同(4)公证(5)登记

4/29/2023114.城市土地使用权的划拨一、划拨的范围

(1)国家机关用地和军事用地(2)城市基础设施用地和公益事业用地(3)国家重点扶持的能源交通水利等项目用地二、划拨的程序

(1)申请(2)审批(3)拨地(4)发证4/29/202312土地使用权划拨审批办理条件：土地没有查封抵押、税费齐全。办理依据：《中华人民共和国土地管理法》、《划拨用地目录》办理程序：窗口接卷----受理登记-----利用处转批-----经办人核实权属、确定界址-----测绘队-----利用处初审-----局集体会审领导小组-----市政府审批-----草拟用地批复-----处领导审核-----局领导审核审批-----文印校核、测绘出图-----用地单位完善税费-----地籍处发证所需材料：1、申请书；2、双方协议书；3、土地权属证书或相关证明；4、建设用地规划手续；5、营业执照、企业法人资质证书、法人组织代码证、法人身份证复印件、委托书、受委托人身份证复印件；6、航测图或土地利用现状图；7．其他相关资料办理时限：卷宗办理时限不包括用地单位完税费的时间及市政府审批时间。时间按正常工作日计算，共51天。收费标准：收费4/29/2023135.国有土地使用权竞买审批办理依据：1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）

2、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（国土资源部第11号）3、《郑州市国有土地使用权出让招标拍卖实施办法》（郑州市人民政府第101号令4/29/202314办理条件：中华人民共和国境内外的公司企业、其他组织和人均可参加竞买，可以独立竞买，也可以联合竞买。有特殊规定的公告中通知。办理程序：挂牌时申请参加国有土地使用权挂牌竞买应向郑州市国土资源局提交下列文件和履约保证金：1、营业执照副本复印件；2、法定代表人证明书复印件；3、法定代表人身份证复印件；如竞买执行人不是法定代表人时，应在竞买文件中说明，并附有法定代表人的委托授权文件及执行人身份证复印件；4、竞买人属国有企业的，须出具行政主管4/29/202315

部门同意参加投标的有关文件或证明；竞买人属股份制企业或中外合资企业的，须出具董事会同意参加投标的决议和董事会签署的授权代表的授权文件；竞买人为个人须提供身份证复印件及户籍证明；5、竞买人开户银行出具的资信证明；6、履约保证金在指定的日期内到达指定帐户。办理时限：：1、公告时限20天2、报名3、资格审查4、挂牌报价（拍卖竞买或招标投标）5、成交，签定成交确认书6、出让审批，时限5天7、交纳土地出让金和契税时限60天8、整卷、转地籍处办理土地登记收费标准：出让金按成交地价交纳；4/29/2023166.土地交易办事程序：

窗口受理交易中心测绘队评估所交易中心报批交易中心用地单位交费地籍处

办理时间：

30个工作日，其中不包括测绘、评估、用地单位交费及地籍处登记发证时间。

办理所需资料：

（1）、申请书；

（2）、协议书；

（3）、土地证；

（4）、建设用地规划许可证；

（5）、房产证；

（6）、营业执照；

（7）、法人代表证明；

（8）、双方委托书；

（9）、经办人身份证明；

（10）、航测图两份。

注：国有企业应有上级主管部门的批准文件；企业更名应有正式更名文件；涉及拆迁应有拆迁许可证。4/29/202317党政机关、团体、全额预算单位

序号收费项目计费单位收费标准管理方式批准文号备注一土地登记费财政(1)土地权属调查宗地2000及以下100元财政予价房字[1993]87号每超过500以内加收12.5元,最高不超过350元(2)地籍测绘宗地2000及以下100元财政予价房字[1993]87号每超过500以内加收12.5元,最高不超过350元(3)土地注册登记及证书登记费证0.04元/平米10元财政予价房字[1993]87号二出让金平米70元—150元/平米财政三用地管理费征地费用总额1.4%豫计收费[2001]1019号四土地契税交易价4%五地价协议不得低于城市基准价4/29/202318第三章规划办理“一书两证”以及人防和消防审核

1.《建设项目选址意见书》2.《建设用地规划许可证》3.《建设工程规划许可证》4.人防设计审核5.建设工程消防设计审核4/29/202319（一）《建设项目选址意见书》

办理程序：建设单位申请——窗口受理主办处室办理——主管局长审批发证窗口公示——建设单位领取

所需材料:1、建设申请书

2、项目建议书或相关部门批准文件

3、营业执照（开发企业须有资质证书，国有企业须有上级主管部门批准文件）4、有关部门的审查意见

4/29/202320建设单位剩申请窗口受理主办处室车办理主管局我长审批局长审批发证窗偿口公示建设单位汽领取书面答节复咨询服务稼窗口市政府根审批局业务弟会研究专家论棒证、评业审协调、征跃询有关部带门意见4/23饲/202任321(二)港《建设用盾地规划许董可证》办理程序屡：建设单位循申请——火窗口受理个——主办造处室办理幻玉——主管矿局长审批痛——发证疮窗口公示椒——建设效单位领取所需材料泛：1、建殊设计划荷文件逝2、砌建设申绩请报告池3拼、建设武用地规鹊划许可顺证恰4、土只地权属都证件或家证明畜5、屯具有相如应勘察租设计资安质的设舟计图纸欣两份。吐6张、按全顺市统一拥座标、坡高程系问统绘制选的1/哭100住0或1均/50这0总平次面图四团份。袋7、援具有前攻置审查忽资格的高部门的更审查意带见。4/2段3/2滴02322建设单蛋位申请窗口受理主办处室糖办理主管局长任审批局长审批发证窗口译公示建设单莲位领取书面答复咨询服册务窗口市政府审谎批局业务会锤研究专家论砖证、评项审协调、征肤询有关部尺门意见市政府妹联合收费办公伐室4/2递3/2黎02323（三）《递建设工程怨规划许可猎证》办理程序债：建设单位勾申请——弯窗口受理厘——主办晚处室办理普——主管傲局长审批济——发证砖窗口公示纵——建设顺单位领取设所需材料太：1、建设桂计划文件毫2、撑建设申请梦报告尺3、建设低用地规划肾许可证承4、土掩地权属证鸡件或证明短5、符具有相应弄勘察设计虎资质的设回计图纸两冰份。铺6、按全桨市统一座缩慧标、高程伍系统绘制肃的1/1户000或脾1/50扯0总平面女图四份。咱7、虚具有前置明审查资格林的部门的打审查意见胀。4/2喉3/2生02324建设单虏位申请窗口受茄理主办处吸室办理主管局长言审批发证窗镜口公示建设单部位领取书面答安复咨询服须务窗口市政府联忙合收费办公种室局业务会辰研究专家论姓证、评胞审协调、满征询有赛关部门申意见局长审批4/23海/202耽325（四）人咽防审衫核1.人臂民防空街工程设以施的拆邮除、改造办理条件峰：审批对舍象：申报退拆除、改魔造人防工疫程、设施凉的单位或软个人审批内容缘瑞：拆除、贡改造人防优工程、璃设施的指社标参数审批条稍件：因论城市建籍设需要糖确需幸拆除、猴改造的枯人民防段空工程艰、设施票规定的陶审批权衡限经人民防空主匹管部门批菜准，按要前求补建或摸易地建设办理依扶据：梅1、《瞧中华人乔民共和境国人民委防空法奶》于1域996模年10烫月29蜡日通过异；2、着《河南嘱省僻实施警〈中途华州人民共注和国人夸民防空裤法〉办垦法》于总199粉8年7扯于4日桨通过；技3、《闯郑州市锈人民防抹空工程燥建设维厦护使用吴管理办谎法》（低郑州市毛人民政萍府令第孙114台号）于拥200学2年1杂1月2担2日通色过；4伤、郑州畜市物价素局、郑狂州市财馒政局、饺郑州市扣人民防种空办公眯室关于锤贯彻落乒实人防宵建设有杀关收费卧问题的察通知（疗郑价公延[20貌04]睬1号）鸭于20袍04年夺7月1醋日起执擦行。办理程户序：俭1、单嗓位或个爱人提出察申请；铺2、由悠工程所纽奉在地人枕防主管餐部门审册核；3异、由工趴程处根蔬据业务坐范围提饶出审批设（审菠查）意僚见；4司、由主榜管领导懂审核并变按规定贷的审批假权限进摆行审批春或上报俭。所需材戚料：蜘1、《说郑州市槽人防工傍程拆除折、改造栗申报表崭》；2俗、建筑标总平面第布置图收费标棕准：皂经批准务拆除人叮防工程垂的，拆枣除单位雨按规定警应补建斯不小于牢原工程队拆除面趋积、不低于原乡丰工程拆除鲜面积、不如低于原抗锄力等级的浆人防工程示；因地质徐条件复杂、拆除辰面积小等迷原因补交狠有困难距的，经人竖防主管部陆门批准，亭应按新建哑人防工程猪的造价惜缴纳拆茎除补偿计费4/23稀/202床3262.人民防空附工程（包旨括城市新敢建民用建论筑修建防辞空地下室莫）建设项慨目办理条斯件：审批对象殃：新建或享成街、成池片旧房改娇造民用建沫筑项目的压单位或个千人

审诵批内容：谁新建人民啊防空工程壶的规划、置立项、设帮计文件等顺审批齿条件：凡约在本市市皱区和郊县津的重点城仗镇新建或残成街、成舞片旧房改辫造的民用陵建筑和利虹用外资修殖建的民用覆建筑均应缓按下列规糕定修建防唉空地下室骂（200端5年7月测1日执行犯）：1、新队建10铲层（含汪）以上筒或基础罩（含桩发基）埋五置深度贺超过3壳米（含患）以上善民用建现筑，按链照基地堡面积1角500熊元/平缘瑞米；2、新贵建除一溉款规定够和居民赞住宅楼确外，建畏筑面积粗在20辈00平摄米以上透的其他警新建民抬用建筑列，按照舱基地面泰积50阶元/平密米；3、新建考除一款规番定外的新旦建（包括筑翻新）居邪民住宅楼输，以底层梅总建筑面臣积计算，胡按照40鸡元/平方涂米。4/2集3/2浑02327(五)加消防审批1.消防稿工程消防渴初步设计辅审核受理单位薄：郑州市恭公安局办理条件名：审核范围轿：省级重低点工程、寸国家级重物点工程以闪及其他建责设单位主黄动申请建见筑工程选创址审核和宫消防初步唇设计审核铺的。所需材料加：１、《建猴筑消防设约计防火审啄核申报表面》；２、希计委项目袭批文（重赌点工程）迈；３、规胃划红线图般（重点工饿程）；４稀、建筑初避步设计方辫案或图纸钻；５连、消防初突步设计专爆篇说明（掀设置自动艺消防系统谣）；６、舒易燃易爆骆工程火灾睛危险性分喝析报告；阵７、工程潮简要说明览。装修消防孔设计审核4/23洒/202嫩3282.建昼筑工程蝴消防设争计审核受理单睛位：郑劳州市公笔安局办理条件较：审核范围铅：按照国铜家工程建走筑消防技跳术标准需彼要进行消敢防设计的捎新建、改埋建、扩建逆及用途变钞更的建筑塔工程项目缩慧。建设单俯位应当在碧建筑工程杂施工前到迫公安消防要机构办理昆建筑工程事消防设计粥防火审核修手续，经巧批准后方烂可动工兴磁建；所需材料良：１、《建片筑消防设鄙计防火审句核申报表称》；２、完项目批文岔（重点工荒程）；３捎、规划红因线图；４舅、建筑图鸡纸一套（备包括总平缝面图、建平筑物平、缝立、剖面赵图，暖通叼空调、防肆排烟、电苗气、工艺什流程设计更图和消防早给水、固够定灭火装可置和火灾症自动报警占系统等设悠计图纸资狸料）；５骂、消防设寻计专篇说毅明（设置假自动消防真系统）；为６、易燃宝易爆工程夹火灾危险疑性分析报袖告等；办理时限枝：（按工程性董质分）：草１、一般秤工程自受枯理之日起狱，１０日缠内签发《驳建筑工程霸消防设计财审核意见辟书》；２萌、国家、降省级重点表工程及设插置自动消演防设施的捏工程，自捡受理之日勒起，２０核日内签发软《建筑工唯程消防设调计审核意至见书》；葬３、需组啊织专家论脸证消防设锈计的工程捉，自受理液之日起，叨３０日内硬签发《建册筑工程消铜防设计审重核意见书案》；4/23扩/202旺329党政机关娃、团体、水全额预算锤单位序号收费项目计费单位收费标准管理方式批准文号备注一配套办公室财政(1)城市基础设施配套费规划用地面积60元/平米财政办理建设用地规划许可证(2)建筑工程配套费建筑面积20元/平米办理建设工程规划许可证(3)绿化费建筑面积1元/平米(4)墙改基金建筑面积8元/平米(5)人防异地结建费建筑面积*750元/m2五地价协议不得低于城市基准价4/2就3/2剥02330第四章尚设梅计方案设计初步设计施工图设胳计配套工菌程设计4/2吃3/2占02331一、方只案设计标准设计应满施足城市规睡划审批的纽奉要求设计成果伪应满足单倍位对该项蚊目的定位4/2盾3/2洲02332二、初步逐设计标准满足城犹市规划茫、消防惯、人防翼、抗震怒审查的喷要求满足单加位对该老项目的据市场定漂位要求满足项目悄的成本要悦求可作为施游工图设计黄的依据周期15－－－20天4/2崇3/2撕02333三、施工袖图设计标准满足城市跳规划、消椒防、人防六、抗震审够查的要求满足单茄位对该境项目的痰市场定帽位要求满足项密目限额锡成本预乞算要求周期30－－50天4/2拉3/2字02334四、配予套设计（一）自赵来水设计1.临族时施工煤用水设坚计2.自来华水外网施口工图设计4/23土/202递335报装勘查现场设计审批预算施工临时施反工用水签订合同交费返回施工轧图验收装表4/23顶/202公336（二）供歌电设计1.临说时施工唇用电2.正插式用电俯设计4/23辉/202揪337高压报装勘查现橡场设计审批预算施工临时施工移用电签订合岭同交费返回施市工图验收装犁表负荷审批工程费4/2教3/2恳02338（三）舱其他设天计１.热利力设计２.天然鸣气设计３.市政嘉管网设计尚（雨／污拣水）４.园钟林设计５.人防疏设计６消防设浸计4/23仓/202泡339需要提掠供的资建料１.规验划红线只图２.平床面规划鸣图３.地知形标高辱、原雨惯污水走嫁径以及雾有关技拿术数据虽。4.设计娘任务书5.建驶筑施工颈图的电质子版4/23伯/202算340序号收费项目计费单位收费标准管理方式备注(一)自来水(1)报装表/快300--400(2)设计造价4.5%匡算价(3)施工费(二)电力(1)设计费造价4.5%匡算价(2)报装费次100元(3)电表费块120----1500(4)施工费(三)天然气元/平米3500元/户(四)市政造价4.5%(五)园林(六)人防建筑占地40元/平米多层新建(七)消防4/2雾3/2妖02341第五章伟施工滋报批招投标开标施工许乳可证开工报队告4/2挨3/2却02342一、招号投标报建和径备案1.需熊提供的切材料：企业验资档报告、企聋业法人委托书炭、规划友证、施贿工企业资质师证书、法轰人委托书、之项目经轮理证、腾企业营业讯执照。2.招贸投标：接到备案虑20天后4/23捎/202盐343（三）沸施工许适可证1.中标绝通知书；2.施工馒合同备案闭；3.质量荒监督备案偶；4.安硬全监督何备案；5.施孝工图设倚计备案散；6.依现据合同郊以及预猎算核费7.交费8.办岭理施工姥许可证4/2羊3/2抱02344（四）开苍工报告依据中件标通知昏书以及境施工许殃可证由歇监理单劣位给施刊工企业坊下发脑“刷开工报能告”4/23以/202灾345(五)扰其蜡它文物钻探地质钻探检测4/2滨3/2鞭02346文物钻点探基建项决目文物棕钻探工于作流程1.项目牺登记:需王提供规划止用地红线恒图、平面阁位置图；2.勘铸查施工莲现场：究按钻探宰工作对杜场地地孝要求：博清理完织旧房基煤、砖瓦孙、水泥活地面及俩障碍物云等；3.钻凯探施工押：根据易施工面喂积、土拖质情况寇等，确为定适当穴工期；4.费守用结算佣：根据侨钻探中宰是否有姑文物埋守藏，确拴定考古谋发掘和召费用。4/23讽/202次347地质钻姐探基建项韵目地质吧钻探工换作流程1.委潜托2.提供宿资料，规裂划红线图材、平面规炼划图3.勘容验现场4.进风场施工5.处理仆数据6.地饶质报告4/23株/202萌348检摊测项目开迫发过程验中需分批阶段进安行以下托检测