房地产开发风险及风险管理

房地产开发中的

风险及风险管理房地产开发中的风险及风险管理房地产开发中的风险管理一、房地产开发中的风险1.3投资决策阶段的风险1.4土地获取阶段的风险1.5项目建设阶段的风险1.6租售管理阶段的风险1.4投资决策阶段的风险1.4.1投资决策阶段的任务投资决策阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、类型和时机。即决定在何地、何时、开发何种房地产。

1.4.2开发区域与风险

开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济环境风险。1.4.2.1政治环境风险政治环境风险主要是指在一个国家和地区发生战争、工潮和社会动荡等社会性的政治事件，以及当地政府的不确定性而给房地产开发经营带来的可能经济损失。（1）战争。战争一旦爆发，不但对房地产业的打击是沉重的，对战争爆发地区的经济发展也将产生毁灭性的打击。房地产经营者的楼房可能毁于一旦，房地产的商品价格也会急剧下降，几乎没有人会进行房地产投资和交易，整个房地产的市场活动都会处于停滞状态。如1990年8月，伊拉克入侵科威特。

1.4.2开发区域与风险（2）工潮。工人罢工形成的工潮会直接或间接地给房地产市场带来损失，比如工人罢工会直接导致建筑工期的延长和成本增加，因而使房地产商品开发者遭受利润损失。工人罢工是一种严重的社会涣散剂，会使人们对社会产生悲观，对生产和经济活动丧失信心，由此会间接导致人们对房地产市场的冷淡，造成房地产市场活动的萧条，给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失。

1.4.2开发区域与风险（3）社会动荡。在一个动荡的社会环境里，人们对经济前景的预测是很不确定的，对房地产这样的固定商品投资会保持在非常有限的程度。这种有限性将会极大地减少房地产市场的交易活动，从而减少了房地产商品生产者和经营者获得利润的机会。如1992年11月，香港新任总督制定了所谓的“政改方案”，使港人对香港的前途产生迷茫，房地产业受到严重影响：写字楼空置率上升，楼宇无法如期出售或租赁出去，资金回收期延长，贷款利息增多。香港股市大幅度跌落，其中房地产股损失最为严重，在损失的近2000亿港元的币值中，地产股占了l／4。这个例子充分说明了社会动荡给房地产市场带来的严重风险。

1.4.2开发区域与风险（4）政府。来源于政府的风险因素可能有：政局稳定程度，如朝野争斗、政府内派系斗争；决策的民主性、管理透明度、行政效率；官员的事业心、知识水平、素质、廉政程度。

1.4.2.2政策环境风险

政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。（1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产商品需求结构的变化，而且决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业，直接促进了城市商业和服务业楼宇市场的繁荣；将住宅产业作为促进经济发展的新的经济增长点，为房地产的兴旺发展奠定了基础。因此，研究拟投资国家和区域的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。

1.4.2.2政策环境风险（2）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响。土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议方式）、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。如在土地相对过剩的情况下，政府可能采取高地价，或对价格较低的地块行使优先购买权，以控制土地出让数量和市场土地存量，这时会给房地产开发商带来增加成本的风险。又如在我国，集体土地使用权是不允许出让的，如需出让，必须先由国家征为国有土地，然后才能出让。但有些地方政府或开发商却不顾国家法律规定，纵容或私自与集体土地所有者签订土地使用合同，在仅支付土地安置补偿费后，便进行房地产开发。这种土地对房地产开发商和购得房地产的房地产经营者都会面临巨大的风险——土地被政府无偿收回，或补交巨额地价款和罚金。

1.4.2.2政策环境风险（3）住房政策。住房作为人们生活的基本必需品，是政府为保持社会稳定需关注的一个方面，而国家不同的住房政策使开发商面临着不同的风险。如果政府大力推行福利政策，大量建设公房或安居工程用房，且对安居工程用房建设标准、销售对象不加以有效限制，这样会使开发商建设的完全市场商品房受到市场需求短缺的压力，因销售不畅蒙受经济损失。同时，政府关于已售公房上市的规定，房地产交易管理规定也影响房地产市场的活跃程度，投资决策时也应注意分析。

1.4.2.2政策环境风险（4）税收政策。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具，税收手段的应用更是直接、速成。1993年土地增值税出台，对房地产开发经营者的利润曾产生重大影响。近几年，国家大力清理房地产开发中的不合理收费，减轻了新开发项目的开发成本，但却使收费取消前已投入开发的房地产项目面临较大的成本风险。

1.4.2.2政策环境风险（5）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。国家连续几次降息刺激了房地产市场的繁荣，令开发者喜笑颜开，但却使降息前贷款开发房地产项目的开发商喜中有忧：相对较高的开发成本如何才能消化?!

1.4.2.2政策环境风险（6）城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响，使开发商和经营者面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标如规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更来引起。

在进行房地产开发时，还应考虑到特殊区域的房地产开发风险，如行滞洪区、文物古迹保护范围、自然风景保护区。这些地区虽暂时没有具体规划限制，或侥幸能获得主管部门的批准，但不排除今后制定严格规划限制条件，并坚决执行的可能。盲目在这些区域开发，存在着遭受巨额经济损失的风险。如湖南张家界国家自然保护区；又如武汉长江外滩花园，投资1.6亿元人民币，2002年春季被全部炸毁拆除。北京市开发地块交通流量论证。

1.4.2.2政策环境风险（7）环保政策。近几年来，人们环保意识逐渐加强，新的环保政策不断制定，旧的环保政策不断强化，这都对房地产的开发投资产生了巨大的影响。如城市噪音防治规定的执行，已经使原来广泛采用的预制打入桩施工工艺从城市基础施工中淡出，从而引起开发成本的变化；而噪音控制的严格要求，限制了现场施工时间（早6：30以前，晚10：00以后不准施工），延长了建设工期，这既增加了建设成本，又增加了项目能否按期交付使用的风险。

1.4.2.3社会环境风险（1）社会安定。良好的社会治安状况是人们安家置业、投资经营、购物消费的前提条件。某一地区流氓滋事、刑事案件犯罪率居高不下，盗窃案件频发，生命财产安全得不到保障，这会严重打击该地区居民消费信心，房地产商品会极度贬值，房地产投资者会面临极大风险。

1.4.2.3社会环境风险（2）风俗习惯。不同地区的风俗习惯、文化传统、宗教信仰、风土人情、价值观念、风水概念等不仅影响开发成本，而且制约着房地产需求。如有的教每年宗教节日长达1个多月，在此期间教民都不工作，政府处于半瘫痪状态。再如不同地区对房地产提出不同要求，盲目照搬国外经验，强调著名设计院设计、沿海地区流行，可能冒不适合当地需要、消费者不认可的风险。

1.4.2.3

社会环境风险（3）公众参与和素养。随着社会文明的发展，人们的参与意识逐渐增强，公众对开发项目的态度将通过这样或那样的行动表达出来。由此可能延缓，甚至取消项目的开发。如北京王府井某广场的建设，因市民的广泛关注促使政府下令停工，后经各方努力，做了大量说服解释工作，项目才得以重新开工建设。

1.4.2.4经济环境风险（1）经济形势。区域经济形势是影响开发风险的决定性因素。经济发展，则房地产市场繁荣；经济停滞，则房地产市场萧条。反映区域经济形势的因素有：经济增长率、通货膨胀率、财政收支平衡、货币供给政策等。曾作为激励德国年轻人勇于创业的榜样，一度在德国最负盛誉的房地产巨子于尔根·施奈德就是因为错误判断国家经济发展形势，而导致陷入万劫不复的境地。

背景知识施奈德出身于一个普通家庭，中学毕业后，曾做过泥瓦匠。在大学主修建筑业，后又获得企业管理博士学位。实践经验和专业知识的结合，成为其从事房地产业的基础；而富有的妻子，又为他提供了起步的资金。初步的成功，使其才能引起了银行界的关注，因此得到数额可观的贷款。当时，适逢战后德国经济的迅速增长期，社会财富的快速增加和资金的相对充裕，必然会扩大对房地产的需求。在这一时期，施奈德的事业发展顺利，积累起巨额财富，并建立了良好的信誉，成为银行和社会公认的德国房地产业之王。导致施奈德最终失败的原因，是他对德国经济走势的错误判断。1990年两德统一以后，施奈德认为德国经济会以更快的速度发展，遂动用数十亿马克在德国14个城市的黄金地段以高价购入大量房地产，改建成商业中心、写字楼或高级公寓，准备出售或出租。但德国统一后，为了重建东部，出现大量财政赤字，只得采取经济紧缩政策。在此形势下，已经过度膨胀的房地产业首先受到了严重打击。处于顶峰的施奈德突然发现，投资巨款兴建的房地产已无人问津，巨额银行贷款必须偿还，在建项目也还需要大量资金继续投入，而他的公司已没有足够的支付能力。陷入困境的施奈德并未依照一般惯例申请破产保护，而是指使手下人伪造文件，继续骗取银行的大量贷款，以偿还旧贷款的本金和利息。但由于全球性经济衰退的影响，德国的房地产业处于不断下滑的状态，他的债务也越滚越多。最后，施奈德选择了逃跑这条路，并于1994年4月6日离开德国前，给德意志银行董事长写了告别信，至此，二战后德国最大的经济丑闻才为世人知晓。1995年5月，施奈德在美国被捕，后被引渡回德国。1996年1月，他因欺诈罪而被起诉，将在狱中度过晚年。

1.4扫.2.旺4经济环抓境风险（2）区域降发展。考虑开隆发区域纪风险，妨还应注鄙意近邻趟地区发棕展风险蔽和类似攻地区发虚展风险彼。近邻地区洒发展风险孩是指近邻传地区社会际、经济和战各类设施苏的变化，该给本地区代投资者带嘱来的风险邻。如近邻的地区开通颈交通干线爷、增设商骡业服务中刺心、建设采新公园、巡寿增添生活冶服务设施件等等，该稳地区的房撒地产价格词便会上升匠；而当近淋邻地区商北业服务中稠心迁移别裹处、生活持服务设施络减少时，扶该地区房记地产价格新将会下降圣。类似地归区发展烘风险是义指类似仔地区发滋展经济拢的繁荣匀与发展么，一方好面有可惧能形成险区域经自济规模时协同发火展，优精势互补泳，共同施繁荣的选景象；慎另一方炭面，也鸟有可能事分散购满买力，稻使项目杂竞争力烈下降。骄例如，训现在香摧港是国截际金融慰中心之骑一，这尚使得香厅港的写匹字楼租校金保持炕在较高拍水平。周然而有余专家预邮测，新遵加坡有择成为国魔际金融钳中心的拔迹象。炎倘若果霉真如此游，在香汇港开发稳写字楼躁便前景躲不妙。1.4锁.2.榴4经济环排境风险（3）市场奸供求。额市场的挎供给与蝇需求都精具有动扩态性和偏不确定国性，由寄此导致行了市场伪中经营敏者收入六的不确畏定性。毁由于房恭地产商仆品消费脱的区域社性特点既，其价亩格受供后求影响首的幅度山更大，轻因此房碍地产开超发经营阻者承担教的市场极供求风角险远比准一般市那场情况悼下要大胃。按发生的缎形式和影痛响的方式稠，房地产绘的市场供控求风险又洽可以分为辱供给风险瓦和需求风配险。一方联面，当房括地产市场侄出现供给寒过剩时，遣房地产商厉品经营者早会因大量容的商品在饿市场中没良有顾客而僚蒙受损失墨，从而发瓜生供给风鹿险。另一辞方面，需恳求量的变萝化也给房翻地产开发句经营者带链来风险。灰一般来讲亏，市场需域求分潜在章需求和有碧效需求两钻种。潜在呈需求是一览种无经济搞购买力的避欲念需求藏。有效需阿求是具有科经济购买腐能力的现叛实需求，贺即既有客票观上的需牵要，又有猴经济上的饺购买能力海。因对市场匆供求形势党判读失误锡，洛克菲展勒大厦交模易就曾使堤日本三菱侨地所遭受摧巨额损失平。三菱地蹄所的悲输哀199夺0年，美国煌洛克菲勒愿财团因金建融危机，轨公开出售口位于纽约且市黄金地维段的洛克尸菲勒大厦滥群中的12幢大厦(共计14幢，统称颜为洛克菲速勒大厦)，当时寺物业的待总价值拿约为17亿美元。招日本三菱牲地所先出下资购入51％的股跌份，取叉得了控绪股权。硬一般来辣说，许纲多企业闪都以取扬得控股旁权为满再足，而王三菱地俱所为炫脆耀实力岛及赚取贿更多的的利润，关再次增遍资，拿肝出总计14亿美元冶，在物域业股份卵中占到80％，并且元没有收回匙经营权，免仍由洛克指菲勒财团塔经营。当邪时日本正务处于泡沫你经济的顶乡丰峰，国内财房地产市彼场也正在鸭高潮期，悼价格不断放攀升，三类菱地所就书是在这种课盲目乐观假的情绪支圣配下完成浮了这笔交男易。但是抗，就在进柜行这笔交符易时，美汉国房地产膊市场已呈花现出萎缩择迹象，以贿后则进入偷持续下滑送阶段。由掀于经济不白景气，大叔厦的经营昌亏损十分框严重，198钱5年大厦每沙平方英尺敢的月租金甩为55美元，劈燕但到90年代中仗期，月笼租金已凑降到30美元；当粘时市值20美元的斧股票，界已跌到5美元一股踏。如三菱详立即出售促，则损失纷巨大；继悼续维持，蹲将不断加酿重亏损。就在于令三菱地肿所在承亩受市场慨变化所滨带来的劣经营损升失的同抽时，还番要承受求汇率损哲失。那蕉些年美杨元对日充元的汇犹率一直陷呈下降太趋势，蛾已由交嫌易时的1美元兑160日元，降姜至后来的张的1美元兑80多日元，申贬值将近麻一半。而音当时三菱于是在国内续发行日元纺债券筹集坝的资金，舍仅从资金磨汇兑这一适项来看，胸账面损失梨率已近50％。另外红，1985年洛克捷菲勒大远厦已被稼洛克菲坚勒财团品抵押，近获得贷额款13亿美元帜，到2000年将是毅大厦抵浩押权转胡换期。才到时如竖听由债吉权人折想价收回带大厦，模则三菱胀投资的和大部分崖将化为帐乌有；摩如偿还叠抵押款拘，则还罚需付出火大笔资箭金，投鱼资总额蒜将远远肺超出大跳厦的价裙值。在灯目前情悦况下脱君手，净长损失额赏将在10亿美元烧左右，轧如加上馅汇兑损身失，几林乎可以塑说是全黎军覆没踩。在这欲种进退滤两难的耻情况下筋，三菱晕地所只丢好申请听破产保优护。1.4.士2.4经济环境苗风险（4）通货膨使胀。正常夺的经济环载境都存在蛾通货膨胀问，只不过蕉每年膨胀券幅度不同辅而已。如都果膨胀率友下降（这液主要发生采在经济活存动不十分堪活跃，或途是银行利蒜率提高时晋），会抑救制对房地舌产商品的听需求，房拌地产价格鹅下跌，给甜房地产开天发经营者问就会产生捕损失；当昼膨胀率增甲大时，会泽刺激对房勺地产的需仇求，这对里房地产开寒发经营者怀是有利。墨但当通货百膨胀率大质幅度上升贝时，会引渴起各种建跌筑材料价柿格上升，得以及劳动申力和管理拨费用的上摩升，因此牢会大大增负加房地产甜的开发成初本，而当漆房地产商旧品价格增滑长幅度小包于通货膨莲胀率（通强常如此）绘，或开发录房屋已预诱售时，会梯对开发商积产生一定闸的风险。1.4.扑3开发物眨业类型阴与风险房地产铺开发存垃在着风茎险，但雁并非任列何类型轧开发项债目的风蹈险都是满相同的扇。各类刚开发项衰目具有险不同的蛛功能、杆用途及诵技术经稿济特性锁，因而红具有不割同的风宁险1.4.秒4开发时机俭与风险由于经锋济发展敬的周期磁性，房土地产产竟品的供娱求关系虾随时间轰而变化巾。而房学地产的搜不可移欠动性和第地区性始，使一戏个地区漫空余的吼房地产晕并不能请弥补另许一地区太的短缺督，这导窗致房地蹲产开发威收益随把开发时皇机不同岩而异。确图3—3为香港中络环、上环弊住宅价格齿变动情况斯，图3—4为马来宾西亚科各伦坡写方字楼物筹业收益斗变化情萝况[4]。从中可秧以看出，彻房地产市柄场的价格患和收益水诞平变动的在幅度是相馒当大的，耻这种短时疼间内大幅惜度的变化先，从一个酸侧面说明盾了开发时和机与风险声的关系。错因此，选疏择合理的宋开发时机柱，保证项酸目开发完讯毕有良好什的市场需常求，显得幸非常重要其。1.4朋.4开发时杏机与风美险同时，冒开发项挑目在年盐内的推蚕出时机猎也同开妹发风险梨密切相闲关，如秤一般住亏宅项目枝最好在翼年底推堆出，以胃适应国嘉人喜欢穷年终集驳中消费道的习惯邀；购物旧中心宜沃在购物语旺季到竹来之前捡交工，巨游乐项虏目应在植冬春季晚竣工等循。当然运，不同刚类型的室开发项谱目对时休间的敏随感程度申有所差累别。例教如，工盏业货仓衡的时间浅性就不顾如购物尺中心明戴显，后库者较前想者有比位较明显还的淡季越和旺季营之分。1.5土地获尼取阶段杀的风险1.5曾.1土地获己取阶段三的任务①研究蛛地块的冠特性，熟分析地串块的最崭佳利用格方式；②进行拢市场分尼析和预探测，估扇算开发炭成本，酬初定租泉金和售和价水平肆，评价营开发项亦目获利艰能力；③获取土佛地使用权炭；④制定规穴划设计方搅案，并征者得有关部门门许可；⑤拆迁、衔安置、补膀偿，落实攻建设条件坐；⑥安排砌短期和凝长期资相金，以损满足征铺地及开朋发建设辉需要。在土地碗获取阶貌段，房订地产开茫发者承百担的主坐要风险进有：土地风游险、市银场风险碍、征地恳安置风庸险、筹长资风险虹。1.5.烦2土地风烂险土地风情险主要售来自土拴地自然贺属性、崭社会属道性及规聋划部门盯对土地颜使用性笼质和规尾划设计篇指标认孝可的不咏确定性数。对开发商客而言，土善地的自然倦属性风险崭来源于地谦块的工程来地质条件钞、水文地森质条件及塑地下埋藏届物等的不屈确定性。工程地质采、水文地梳质条件应战注意地基驶承载力、头软弱土层漂、地质断忘裂带、不涨良地质结先构（滑坡割、泥石流魂等）、地蒜下水埋深佳、水质污云染的不确盼定性；地下埋候藏物应哑注意防骆空洞、塑通信、胁供电、把给水、抢排水、济燃气等博地下管难线、文京物古迹街、坟墓催、废弃您矿井等蹦的不确嗓定性。然如中房环集团某迈市分公躺司在住决宅小区辽开发中袋，未对诸地下埋活藏物进马行详细随调查，隆基础开脚挖时，壁无知的循壮工挖美断军用到通讯电帖缆又不软及时汇茄报，其构后几天涌恶劣的攀雨夹雪穴天气，吹使得军肥用通讯引中断3天，加上莲其后迁移龟军用电缆互，造成开够发商几十拨万元经济河损失和近干三个月的按工期延误坊。1.5营.2土地风险土地的社朗会属性是奔指地块的绑区位条件藏及配套设廊施状况等针。海外房窄地产界认栗为：房地袋产开发成口功的要素点是Loc溜ati负on迹,L梨oca吸tio降n,种Lo坏cat肯ion，这突旱出强调标了地块圈的区位浊条件对矛开发成拴败的重添要作用蒸。配套肺设施状逢况不仅靠影响项婶目投资宗额的多妈少，而穷且制约者着项目漫建成以般后能否踩正常启融用，故剃开发商誓应格外惕关注。规划部拨门对土匙地使用起性质和神规划设供计指标墙的认可牌的不确甲定性来般源于城迁市规划扭设计的土滞后性窗和规划蜻管理的瓦透明度愁低。如今果开发听商先获字得一块钓土地，架然后再岩向有关福部门提捏交规划缺设计方泽案，以斤求批准窃，这样忙他就承鹊担了使蚂用性质划不被批核准的风俊险。若鞋要继续怒开发只楼有修改转项目用与途以符搞合规划硬部门要痰求，或锹者是放黄弃这项顷地产的凭开发，怎这都会珠给他带非来损失略。有时塌，开发惜商为减泡少不被铸规划部饼门认可膝的风险喊，将购魔买地块精决策推镇到规划碎部门正饭式明确腿地块规堪划设计娘指标之央后。但宜此时，画开发商醒可能要虹承担土王地价格票大幅度呆上升的茄风险，热因为规宵划设计玻条件明贡确的土报地要升束值很多愿。1.5隆.3征地拆洗迁风险购买土每地使用糖权仅是暮获取土弊地过程肺中的一寨个环节红，之后辈，便是冷大量的间征地，族拆迁、冬安置和陷补偿工躺作。征咳地拆迁顷涉及许坏多法律否和社会框问题，节一方面贿，我国尝现行拆沟迁安置圣法规规糠定太笼浓统，各考地情况供千差万吼别，法颈规可操览作性比诊较差；均另一方翅面，地知块上原敲房产所铺有者基联于社会票的、心饮理的、茂经济的寄原因，棋可能不词愿意出故售、或旅搬出原霉有房屋议，千方废百计阻椒挠者有割之、软敏磨硬抗周者有之抄、威胁绞恐吓者棉有之、萍借机刁蛛难提出疑大大高隔于原房奥地产实道际价值室的卖价疮或及其等苛刻的赵回迁安嗓置条件叼者有之虑。特别昼是当欲室开发土贯地上的恰旧建筑鸡所有权率分属若摸干个所掘有者时糠。此时宾，开发妻商将面桂临艰难广的选择嘴是，要轻么接受酸高昂的惕卖价或障苛刻的大不公平不条件，获承受远步超过预与期的额谣外投资编；要么药无限期保拖延时拒间，丧皂失宝贵哪的开发丸时机，绸同时支雾出大量狡资金利粥息，面里对不能河按期交次付项目号的违约昨和信誉累风险；犯要么放堂弃开发迈项目，校前功尽役弃，前锄期投入蒜的巨额灭资金付党之东流书；要么活采取法暗律诉讼引，卷入子无休止纷的耗神洲费资的栗法庭争据议。1.5兽.4筹资风踢险房地产权开发所萌需巨额御资金的锻筹集和坐融通是穗开发商逢最为关清切和颇容费心机串的问题链，筹资信手段合鹿理，可量以减少侨筹资成性本，降盘低筹资述风险；舟筹资措免施不当劣，轻者逼造成筹怒资成本裂大幅度故上升，甩开发建广设资金黑拮据，寺流动资立金周转裁困难，宜开发项考目干干胆停停，灿难以为拿继，项枕目质量门工期均叶无保证淹；重者拉导致巨负额亏损竿，开发挽项目失挤败，企税业面临寺破产。筹资的风殊险发生在凤资金筹集瞒过程中。坛由于各种两筹资方式辫所用手段扫、工具和月所面临的传环境不同培，因而各尊种筹资方阳式也具有垄不同的风岭险。1.5廉.4筹资风酸险自有资金桂：自有资奴金运用哥方便，科不受任控何限制部，且资东金成本必低廉、躁来源安美全及有弱保障。愿但房地同产投资树者一般效不可能克，也不现愿意全俭部依赖昼自有资撕金，自楼有资金毅通常数川量有限药，常用浇于支付涌地价款梅和前期束开办费漏用。银行贷款：银行借鸽款具有查财务杠脾杆效应圣，也具疫有抵税季功能，尸弹性较索大。但驼借款数命量有限扒和限制斜较多、萝风险较姑高，有竿可能冲雀击企业绢财务收红支安排孝等不足已之处。岁银行贷滚款受国秧家政治伙、经济除形势变赤化和有蕉关金融交政策变墨动的影既响较大熔，房地窑产开发县项目有戴可能因馒此而被粉终止、驱推迟或强调整。狭而且，壶贷款利鲁率随国莲家政策殿变动而勇浮动。闹因此，毕银行贷杜款具有撞利率变神动、汇萝率变动躁和信用示风险。1.5呼.4筹资风父险发行企业咸债券债券筹资沃资金使用祸期限长、闲方便，支己出固定，淡企业所有百权、控制毁权不被稀粘释，债券棉利息可进套入成本，萝可少纳所神得税而成帜为企业筹妻集开发资炒金的有效去途径。企业发粒行债券定受许多木限制：冶国有投府资主体驴投资设沿立的有丑限责任咽公司，冶才有资弦格发行超企业债健券。股也份有限罢公司的语净资产参不低于肌人民币3000万元，有赵限责任公粉司的净资肃产不低于御人民币6000万元，悄累计债跳券发行素总额不或超过公梨司净资画产的40％。要世求企业养最近三患年平均绍可分配图利润足钓以支付牛公司债洲券一年即的利息滤等。债董券利息睬的固定其，使企生业蒙受特银行贷兰款利率馒可能下叮调产生砌的风险傲；债券夹发行手碑续复杂膀，耗费奇时间长肺，筹资侍成本高莲，可能德使债券龄利息率绘高于企宇业资金链收益率声，由于酱财务杠锈杆作用仇，降低翁企业自弃有资金嘴收益率蹦；开发傍企业盈州利波动驴较大，强有时可甚能不能牺按期偿好付本息丢，这增靠加了企漂业债务扣风险，堡降低了惨企业财映务信誉途。发行股票可获得使用方便询、来源稳等定可靠的泄永久资金陡，并在资敌金周转困皆难时不必慰增加负担悟。而银行裁贷款和债删券不论企烈业是否盈黎利或是否滴短缺现金暂，到期均靠要支付利传息或本金屡，如果企绣业没有现硬金，则需言举借新债暂偿付旧债绑。但是，通眯常股份公优司经营状蓬况都比较惯好，优先销股的股息转和普通股丧的红利比扯债券利息榨和存款利轧息都要高祸，并需在乏税后利润些中支付，识这意味着舍开发商多着支付了筹皇资成本，族增加了税牛收负担。护而且，股美票的发行撞和上市手礼续复杂，怜影响因素贯多，企业木须定期公种布经营状丛况、财务渣报表、重较大事项，秤这也给企晓业经营带浩来一定的晓不确定性镇。同时由郑于股票的军特点，在啦股票发行造数量、发砖行价格、幼发行时机乌、股利分泳配政策不氧当仍存在周一定风险莫。租赁筹资仰风险租赁按其蔬性质可分劫为经营租掀赁和融资史租赁两种端。经营租们赁仅解决岔承租人短存期资金需胳求，不属赔于借贷关法系范畴。融资租赁赚是由出租缓人按照承尊租人的要需求融资购按买设备，单并在合同未规定的长词时期内提匆供给承租观人使用的缩慧信用业务宅。这种租招赁租期较逮长，一般锅接近资产溉经济使用门年限的70％左右，斗我国规定沃不低于经梳济使用寿偶命的一半牵，甚至可热以是全部斤物理使用镰年限。且均在租赁期破任何一方萄不得任意臣中止合同买，租赁期计结束承租拼人既可以园退回设备迅，也可以告采用续租揉或留购方示式处理。融资租司赁可以携使企业互不必经悠过购置胞资产的咐资金准估备阶段馒而快速摄形成生拴产经营穴能力，愚有利于刺及时引盾进设备侵，加速陷技术改怠造；租塞金可按教期计入林成本，兵租入设商备可计悬提折旧缠，承租羡人可享平受税收苹减免的感收益；奶租金在为租期内锻分期支对付，可臭降低不溉能偿付径风险。蓬但融资筹租赁筹定资成本笼较高，优大致高面于设备每价款的30％左右；再需承担资布产陈旧过毒时带来的塌风险；而首且固定的吹租金支出焦和设备价团款的分期程偿还对企惑业现金流葱量安排有们较高要求每。引进外详资风险引进外资偶筹资风险扭来源于投纸资资金逾净期不到位卵、外商通便过不法手吉段谋取自任身利益、路外商套取矩国内资金傅转移国外拾。1.6项目建设虏阶段的风旁险1.6.宾1建设阶拳段的任逢务建设阶段疲是进行单眼体与群体唯建筑物的艰建造。本菌阶段的具势体任务包似括：(1)进行开发丢项目设计亭。(2)采用合适语的招标模锡式，招标瞧选择承包兽商。(3)拟定合筋同条款云，签订王承包合苦同。(4)在施工过维程中，采颈取各种措半施，确保攀开发项目近工期、成璃本和质量脉目标的实魄现。1.6当.2招标模式揪与风险公开招标可在较大辩范围内，钓从众多的说投标者选总定承包企薄业，这有爱助于承包辞企业开展串竞争，改钞善经营管报理，从而虫降低工程阿造价、提扫高工程质拦量。但公愉开招标对溉招标者而谷言，招标矩工作量大坑，费用支赢出多，耗迎费时间长渗，且对中鸣标者可能沟不了解，姓如中标者蛮可能是一范个素质较巡寿差的企业顾，这增加夫了今后双逐方协调困谋难。邀请招标可有效困地缩短蜡招标时翼间，减饶少招标尘工作量个，节省简费用开备支。但撕这种模偷式限制顷了竞争开范围，招失去了洞获得更肾低报价浙、更佳隙承包商怪的机会腥。协商议狱标可以大大翁地节省招监标费用，汽减少招标呀时间。但趁因该方式核缺乏竞争览，开发商蚕可能不得愁不接受较扯高的报价满，且容易昏出现贿赂摩行为，使霸开发商蒙疤受损失。1.6杆.3承包方式袄与风险建设全政过程承距包便于充弟分利用础承包商勾雄厚的锹技术经石济力量疯及丰富相的组织赠管理经吨验，以烦降低工氧程造价农，缩短午建设工埋期。且榴开发商奔不实际廊参加设洪计、施按工，他置也不承专担设计匆施工中诸的风险漏。承包着商要对麻设计和陆施工负膊责，并闻承担其接中的全叫部风险汇。但如罩果承包简商工作亏不负责震任或工永作不力验，开发亭商可能叉会付出岸昂贵的宜代价，垦得到低殊劣的完砍工项目叉。因此炉，开发达商要冒逃承包商贩选择不脾当的风商险。阶段承包可以发梯挥各专折业承包精单位的缓专业特奋长，但弹同时也竭增加了丽开发企统业进行渡组织、舰协调和掀控制的旅难度。绑①包工包料，可以缝充分利锁用承包钱商的材酱料供应驰渠道，简便于建哗筑材料扮余缺调羡剂，节电约材料筛费用。边但也隐胡藏有承敲包商使挥用劣质抗材料，妥损害工恩程质量原的风险冒。②包工部呜分包料，可以护在建材神市场混蚕乱时确韵保建筑护材料质窗量，但无同时易冤导致材投料调剂牺困难，余增加了搏材料供筛应不及速时耽误秘施工、迟承包商款索赔的涉风险。骡③包工不供包料，造成材省料供应同涂施工生产匪相脱节，返影响施工嘴单位按建知设程序组为织施工，笋不利于发采挥他们的脖积极性和春主动性，券且极易造啦成承包商厨索赔。1.6.劈燕4承包合同拦风险合同风蚁险有两匹类，一豪类是由粗于合同哀条款不勉完善，喷叙述不宗严密，卫有漏洞馋，或部列分条款踢与法规毅相抵触衰，存有“陷阱”，在执吴行中可找能给合筒同中某季一方造事成损失恨的可能僚，即合重同不完届善风险夹。第二皮类是由刃于合同取条款规奋定而引炉起的风愁险在合窜同双方蜓间的不尘同分配满，即纯狡合同风柜险。本量节主要蚀针对后杨一类风慈险就施现工承包马合同予卸以分析晨。施工合同罢按计价方赶式的不同花，可划分锁为三大类赖型，即固隐定总价合罩同、单价屿合同和成糊本加酬金废合同，下嗓面分别介遥绍各种合栏同的风险臣特性。1.6.随4承包合同亚风险固定总价筑合同对开发奏商而言章，施工裙过程中愉管理较锈为简便凉，消除塞了建造肆成本增照加的风扁险。对瘦承包商永而言，扭如果图于纸和技汽术说明茫书相当顺详细，变市场上糟材料设惕备价格它、人工雅工资稳愈定，建示设条件咳明确，禾能据此拉比较准临确的确抄定造价寄，也是帅可以接葬受的。属但是，锋如果设纠计图纸历和说明瘦书不够泛详细，余未知因被素比较掉多，或映市场材厨料设备汽价格、泛工资极挖不稳定养，承包我商必须逆承担相卡应的风婚险。为避免此吴风险，承丈包商通常拖会加大投乒标报价中男的不可预竿见费，用俘来消除不臣确定因素难带来的风引险，因而斜提高了开播发项目报注价，这对占开发商又凯是不利的这。针对这真种情况可颠行的办法惩是在固定暑总价合同枕中，增加棉一些必要瓶的调价条填款，开发药商分担建票设期的部恳分风险，荷从而降低挑承包商的脑不可预见粗费用，使尾总承包价谋下降。固定总喘价合同旁的调价捉条款大夜致可归灾纳为两章种形式虹，一是肢开发商色同意对火合同签明字日与锣实际施惰工安装洽时的材咳料、设殖备、人早工等价控格的差姻异全部管予以补宜偿。二编是规定匆材料、谜设备和日人工价潜格差异肥在一定心幅度内辨，由承晒包商承肤担；超弯过一定软幅度的栋风险由保双方分税担或完棕全有开左发商承注担，以剩便于让妻承包商洗有效地狭降低承鞭包报价镇。1.6.壁4承包合同造风险固定单价招合同①估量计棒价合同，首先开倾发商委涉托设计脂单位和兼专业估告算师，瘦提出工释程量估鞋算表，窜列出分货部分项研工程量障；然后亩，承包组商以此测为基础虹填报单捷价，计土算出总怨报价，耽开发商肿以总价斥和单价少为依据快，确定粱中标者炉，并签级订合同悦；最后雨工程竣肤工按实正际完成浮的工程虑数量和梨合同单辞价结算成工程价夕款。这验种合同犁双方承怒担的风获险均较兄小，但疤如遇某牌一分项傍工程量梁大幅度蚁增减，赞可能影吩响工程她成本，蜓使某一资方蒙受焰风险。富在实践惜中，常类规定工倘程量极画限变动淋幅度，登某分项猫工程量自变幅超铁过极限相幅度时驳，允许销适当调驳整该分绞项工程祖单价。②纯单欧价合同寨，开发商拣仅开列园分部分默项工程慢名称和脱计量单膀位，由添承包商伴逐项填健报单价拴，经双梅方磋商泼后签订睛单价合誓同，工野程竣工阳后，按允合同单丘价和实筑际完成气的工程资量结算甲工程造朝价。此维时，因臂为工程船量多少哗直接影剩响成本榜高低，筝双方均拍可能要叼承担工艰程量不道确定而菊引起的险成本高晋或低的牵风险。1.6标.4承包合同附风险成本加夸酬金合丢同成本加酬鹿金合同是酱按开发项熄目实际发滨生的成本析（包括人穿工费、材茫料费、施斑工机械使末用费、其邮他直接费申和施工管凝理费以及缴各项独立班费，但不接包括承包令商的总管磨理费和应浓交所得税讲），加上焦商定的酬阅金（总管痕理费和利晓润），来蚀确定承包岂工程的总贞造价。此汽种合同主松要用于开单工前对工垫程状况不皇十分清楚伪，开发商即与承包商菊相互信任派的情况，泥如边设计年、边施工旗的紧急工盼程和抢险感救急的开辩发项目。1.6.象4承包合同鹊风险①成本加纪固定百柔分比酬奇金。开发批商对承鹊包商花厨费的人梨工、材嘴料、机嗽械使用勇费、其达他直接愁费用和递施工管过理费等劣实际直咳接成本孤全部据乒实补偿滩。同时舟，按照岔实际直夏接成本碑的固定筋百分比神作为酬怎金付给厉承包商凤。这种姿合同，蛋承包商演所得酬间金与工政程直接丛成本成碧正比，认开发商亚面临承赔包商故绸意提高虹直接成老本，恶托意浪费然，故意必增加酬伪金收入诊的较大币风险。②成本加律固定额酬歇金。开发商承衬担实际直酿接成本，偷酬金是双厅方事先商赏定的一笔滔固定金额鸣，这种合吴同虽不会惨使承包商狮故意浪费袖，提高直宴接成本，哲但承包商响也没有降躁低成本的读动力和压格力。③成本加秒浮动酬唉金。作法是饲承发包双跨方事先商绳定目标成罗本，由实蛇际成本高司低确定承罚包商酬金绩的数额。音如果开发徐项目完工年后，实际贼成本恰好雨为目标成夹本，承包饮商所得为词成本加某繁一数额的趣酬金；如疲果实际成芽本低于目颤标成本，陶承包商所棉得除实际输成本加那脸一定数额耍的酬金外趟，还可根粘据成本降盛低额的一疫定比率额柱外获得一铲笔酬金；束当实际成困本高于目商标成本时论，开发商构根据成本租增加额的响一定比率怠，从酬金指中扣除一狸部分，作揪为对承包暴商的惩罚膛。④限额成绳本加浮原动酬金。采用偶这种合貌同，首掩先，要旧确定限由额成本带、报价奔成本和铸最低成屋本。当图实际成命本低于壁最低成弯本时，净承包商芬花费的接成本和电应得酬雅金均可有得到支什付，并征可分享哄低于最体低成本怪的成本预节约额贡；如果墨实际成涛本在最衰低成本讲和报价损成本之羽间，承愉包商仅柳能得到体成本和驱酬金；铜如果实射际成本缸在报价抽成本与挤限额成售本之间腥，只有萝全部成教本可以巾支付，吵酬金不迅再考虑熊；实际纸成本超屋过限额岭成本，掀超过部坑分成本铅不予支困付。1.6炼.5自然条袍件风险自然条件秒风险是指停工程项目半所在地区塔客观存在悬的恶劣自筐然条件，坦工程实施裙期间可能卧碰到的恶激劣气候等赚因素可能剪给开发商锋构成的威鼓胁。自然条件平随不同地育域而异。豆如寒带地轮区严冬不爬能施工，残或施工时敞会增加大棉量冬季施漫工措施成刘本；酷暑梦地带施工揭作业时间蛋短，并增违加额外成风本。地震领多发带、乎洪水、海夏啸、海潮匪、火山影监响区潜伏禾着威胁项砌目的严重隔自然灾害旅。恶劣气候扩是指偶尔羞发生的超播出正常规臂律的气候株变化，如些暴雨、台寄风、、暴保雪，一旦哭发生，会态给工程实下施带来不涂便，导致讯工期延长妥、成本增勤加。1.6.铜6工期拖延贪风险房地产开货发建设阶妥段每个环妨节的时间劝损失，都饭会使工期掩拖延。而思工期延长冷，一方面模房地产市扔场状况可请能会发生情比较大的和变化，错验过最佳租落售时机，感如已提前僵售出，应言承担逾期索交付的违狠约损失、和信誉损失变；另一方泪面，工期浆延长会增适加投入资王金利息支蜓出，增加鼓管理费。坚同时，当己开发施工稿采用成本陕加百分比樱酬金合同伐时，施工疗工期的延讯长还会因续直接成本切的增加大宽大增加开普发总成本誉。1.6辛.6工期拖洲延风险影响建桂设阶段赤工期的沸因素很徐多，如仁人为因两素、技汁术因素承、材料亡和设备点因素、运机具因铺素、地招基因素芒、资金悄因素、职气候因酬素、环昂境因素裕。其中取，人的详因素是惹最主要汽的干扰介因素。结国内外企专家分飞析了上兔述干扰锡因素，孩认为常诞见的有凝以下几竭种情况[26劫]。（1）错误估约计了项目罪的特点及拒项目的实往施条件。享包括低估块了项目实殖现在技术贪上的困难挪，没有考查虑到某些钟设计和施殖工问题的漫解决必须菊进行科研损和试验，绳而这既需密要资金，僻也需要时匹间；低估载了多个单构位参加项桂目建设将拔产生工作湖协调的困倡难；对环剩境因素了腿解不够，池如交通运皂输、供水烟供电等条薪件事先没蚕搞清；对争建材设备仓供应条件障、市场价昨格的变化忽趋向预测馒不准，劳怨动力季节僻性短缺，贤建筑材料惩季节性紧组张；遇到系了复杂的叠地质条件要或地下文纠物、古迹开；因梯噪声、固希体废物等惩污染引起良与工地左俘邻右舍的刚纠纷，因帅环境污染倦而被有关耕部门罚款往、停工整随顿或被媒桂体曝光。1.6.皆6工期拖浆延风险（2）项目章参加者波工作失洋误。包叔括：设抽计者拖才延设计殃进度，渔未能在聪规定时肠间内提亮供或修闷订图纸该；承包腊商项目壳管理水夫平低，划施工方额法不符扭合要求泉，机械急设备落捷后，人遇力材料跑设备等龙资源供骂应不足兵；或质粪量控制还不好，搬导致返岔工、加喘固、处劝理；劳似动纠纷塑引起工咽人消极班怠工、品罢工；迹总承包颂商将任徒务分包窄给了不碍合格的动分包商仇；开发究商未能倦就自身肯负责的怜功能、怒质量问美题及时么做出必碧要的决惯策；开雄发商资忆金供应积不能满鹿足进度冻需要；愤开发单渔位与施桨工单位胜、销售丛单位或亏客户因梨各种纠壳纷扯皮乱、诉讼舞，拖延断项目建柄设进度悔；建设茫管理部较门和质跪量监督缓部门拖答延审批验时间。（3）不可呀预见事虽件发生挥，如工虽程事故寨、恶劣搅气候条淘件和政左治变动谅、战争矛与天灾垂、人祸屯事件的宇发生。1.6.票7项目质量州风险房地产街开发良塘好的投懒资效果筝要通过这优良的表房地产想质量来袜实现，跟地段只毅是诱人忘的手段他，而房波地产质饰量才是访留人的仆法宝。换一个设纷计陈旧时、材料佩低劣、授装饰粗副糙的房痒屋，地星段再好斯也难圆醉美梦。趴只有设州计新颖辫、结构旁安全、敬材料优厦良、装星饰精细克的房屋窗才能有蒜效地实蕉现地段火的功能虑，为开缎发者带顶来高额瞒的开发非利润。怨例如，“金都碧拉海山庄”建于1995年，位洋于青岛吗市东部鹿崂山区童的黄金眠海岸线烤上，分勉南北两挡区，总斧共100多幢别庄墅。因践存在着红规划和咐设计上功的缺陷遵，楼间滥距太小袍，绿化帽率太低战，建筑丸材料落牲伍，一陕直卖不紫出去，尺有几幢宫勉强卖哨出去了觉，也没与人来住携。2002年3月5日，无奈肌的开发额商只得题将北区怒的数十涨幢别墅怠夷为平界地。与漂之一路祖之隔的今南区50多幢别墅富现杂草丛但生，一片溪沉寂，估论计也难逃躲厄运。质局量风险由告此可见一其斑。1.6.库8开发成般本风险房地产姻项目开变发成本兼风险源帖于开发旬的各个仿阶段，帖但不同叛阶段对锹成本影哲响程度婚相差悬岩殊。（1）项目胆规划、翠设计深腊度不够姐。规划奏设计深芒度不够杏，设计省内容不屑全、缺泉陷、错表误和遗范漏；采称用规范烈不恰当较，设计讲参数选嘱用不合夺理；未知考虑当点地工程吃地质水煮文地质垃条件；弃未考虑划施工可渠行性等巷。（2）规划务设计方锅案陈旧尖，未进姻行优化牙优选。陵设计中翁未采用层现代优拾化设计墨方法，泛如价值泉工程、吨最优化克方法，拉对设计解方案进坡行优化红优选等毅。（3）地基勘腾测资料不喇全，地下否埋藏物未闷事先考虑食，临时处答理不当。（4）承发短包方式作选择不孔当；合船同类型乳选择有些误；合样同条款舌遗漏、逝表达有身误，不真严谨；膜合同管梁理不力皱，引起首大量索昼赔。（5）项目实抚施期间通凭货膨胀，居材料、人宣工费用上榜涨；或国记家调整产做业政策，租采用新的念要求或更浩高的技术眯标准，从眯而导致房各地产开发绞投资额外粥大幅增加姐。如国家悄规定从2002年7月1日起禁蒸止在城票市使用绸实心粘店土砖。1.6姜.8开发成享本风险（6）汇率叹变化。爆当代房唤地产高扎档开发缴项目可上能需要总大量进验口建材奖及装饰跨材料，舌项目投旱资估算豆时按当三时外汇俩汇率预短留了进索口材料踩的费用泥，但当尽实际需痛要进口累材料时蹄，需支范付的外兴币升值挤，开发速商需额正外付出止开发费婚用。（7）不可抗拍力。不可银抗力是指锅不能预见头、不能避转免、并且龟不能克服霉的客观情锅况。不可云抗力包括听自然现象鲜，例如地绒震、火山蜓爆发、雪漠崩、暴雨胳、暴雪、乐飓风、洪欠水、泥石纪流等；也抹包括某些战社会现象翻，如政府喜禁令、战薪争、爆炸禾、火灾等凶。工程项聪目施工最症易受到自洗然环境的隔影响，特玻别是异常邮恶劣的气率候条件，边如超出正派常年份的奖雨季、寒腊冷的冬季缺等，都会固严重影响君正常施工罚，降低生旅产效率，紫甚至停工石。由不可狱抗力引起颈的风险，畅如洪水、瘦地震、泥横石流等灾件害虽然出蛛现的机会饿较低，但裁是一旦出者现，造成垮的危害是淹相当严重屋的。1.6.喜9施工索凝赔风险工程索赔足是指承包发商由于业蛛主的原因段或发生承膏包商和业亭主不可控福制的因素色而遭受损酷失时，向袭业主提出凝的补偿要量求。（1）工程变传动。业主潮或工程师服指令增加义附加工程驱；设计和液施工质量详标准提高从而引起的古价差，如趴提高装饰尝标准、提墓高混凝土欧标号；设咽计错误或且业主、业吃主工程师竟错误的指斯令造成工心程修改、醋返工、窝参工，造成镇工程停滞强；业主要蛇求加快工笑程进度，句指令承包委商采取加玻速措施；速各项额外象试验和检芒查费用。（2）施工呢条件变赴化。①纳不可抗飞力因素鱼，如洪括水、地袜震、政着变、战堆争、禁康运等，黎造成工堤程中断浅或合同跌终止；挎②不利远自然条御件：指虾在投标述时经过认现场调笨查及根注据业主搅所提供揪的资料师，一个壶有经验日的承包虾商都无挖法预料放到的其汁他不利建自然条艺件，如芬恶劣的己气候条宪件（暴吗风雨、拥雷电、墨风沙）谈、地下疫水、地流质断层蔑、溶洞罚、沉陷神等；③跑客观障宿碍：是电指经现们场调查姻无法发镜现、业宫主提供酸的资料拔中也未岔提到的樱客观存袍在的障津碍物，跳如下水稀道、地注下管线兴、古墓良、古迹弟、文物逢化石等觉；④工渠程地质刘状况与椅合同规煎定不一办致，如俗地基实疮际承载课力远低浓于业主以所提供秒的工程忧地质资劫料上的枣数据，释因而需橡加固地肥基。（3）业主违岔约。①没腰有按合同旧规定的时扎间和数量齿交付设计美资料和图舅纸，造成炊工期延长肾；②没有来按规定的大时间向承怠包商提供麦场地使用害权及合格房诚的施工场寸地，使承锻包商人员瞎、施工设摄备不能进听场或不能各正常施工辟，使工程筹拖延；③威没有及时拳交付行驶意道路、接言通水电，挂并保持水县电稳定的滤供应；④裁业主或其胖工程师未灿能在规定溉时间内发辩出有关指缎令、批复斜各种证书获，如进度海付款签证饰、移交证阅书等；⑤周业主未按弹时按量支材付工程预奴付款、进颜度款及结嫩算款；⑥贴业主负责喷提供的设党备、材料梁供应延误朝或不符合歼合同标准泪；⑦业主叮指定的分岩包商或供与货商延误笋造成工程往延误；⑧药业主或其员工程师的巷不适当决任定和苛刻荒检查等。（4）国家盾经济状梳况及政教策变化肿。通货铲膨胀导小致物价证全面上狗涨，造层成材料箭价格、混工资标胜准等大帆幅度上佣升；国侨家相关咸政策及饲法律、粘法令的秆变更，厚如限制洲进口、犁外汇管扬制、提昨高税收废等。（5）业主或糊其工程师就管理不当季。业主操煤作人员使浇用操作不碗当，造成阵保修期间匹的工程损累坏；业主励提前使用科尚未验收弓交付使用刊的已完或傍未完工程盛，造成工脊程损坏。1.7租售管理彼阶段的风哑险1.7.讨1租售物业拌管理阶段乘的任务项目开发凯完毕后，报开发商面陵临的主要宣任务是通班过房屋出乐租或房产气出售，尽喷快实现投篮资的回收吴，并获得国利润。同姥时，为了套争取客户奏，提高自逮身社会信锣誉，开发舰商必须对絮开发产品导、或企业碰形象进行咸广泛的宣子传，向客趁户提供良岸好的物业勿管理服务睡。1.7异.2销售时谜机风险房地产兔预售。采用预孤售可以提宁前回收房溉款，因而育可以减轻堆房地产建猛设过程中蓄筹集资金合的压力。腿同时减少给项目贷款暂额，节省叛利息，降并低开发成刺本。预售立还可以避俱免房价下远跌给开发雪商带来的借损失，因俊而降低了球投资风险引。但应注距意，一旦颗房价上升吊，开发商净也失去了膏房价上升荐可能增加尾的收益。娘且一般为羡了达到良票好的预售犹业绩，需蒸投入一定带资金建设岸样板房、柏办理预售明手续，通泥常预售房首价要低于煤当时市场信价，因此逃预售也遭斤受房屋差惹价的经济井损失。房渡地产预售啊有利的前怀提条件是低预期房地逐产价格上请升速度小版于同期的支银行贷款豪利率。房地产即耕时销售。由于房婆地产市场行行情的随呼机性，价母格有高有误低，所以伴即时销售虏时，有可树能销售收典益很大，凶也有可能笋很小，这敌完全取决漂于投资决枣策阶段房辉地产开发仍时机的选禽择。房地产绢滞后销缘瑞售。由于室滞后销穿售加剧粥房地产揪市场的斑短缺，处且房地锡产市场添具有一记定的垄哭断性，室可能使监房地产蝇价格升崖得更高慌。滞后栏销售有轮利的前格提条件动是房地疯产价格摩上升速甜度大于肆同期的研银行贷麦款利率得，开发泥者要冒顿价格由誓升转跌咏、或价雕格停止那上升、换或上升滨速度低败于银行苏利率，逢徒增贷抖款利息括的风险鲁。1.7闸.3租售合岁同风险房地产租笔售交易的菠合同务必洁条文详尽龙、清楚，视对交易双秒方的行为轮要有明确港的规范，普切勿模棱随两可，因民为房地产委这种特殊智商品价值古量巨大，莲一旦遇到省被侵占或剪被骗取，伟造成的损靠失是巨大雷的。交易逝合同纠纷弊风险是一肝种概率较愁高的风险医，并且一贵旦出现后晕，风险结路果也较大致。**大厦童风波深圳市政强府1987年颁布的《关于加酱强深圳丢特区房雕地产市蠢场管理待的试行矮规定》中，第善十七条聚为“房地产经俗营者须向填房地产登园记处申请蚕，获准后闸方可预售括房地产，盒未经批准馅的，所签灰订的房地纳产预售合捷同一律无类效。”而深圳锦誓花大厦的绸发展商在199速1年恰恰在渐取得政府党批文之前枪就按内销测价外销方卫式交易。珍当市政府惨根据有关罢规定责令铃发展商补析交外销房铲地价时，阳开发成本除猛然增大放，为发展墙商所始料栏不及，当突发展商想劫将补交地姓价款转嫁绍到购房的遥香港业主退身上以减蒸轻自己的烧负担时，盒香港业主劫对楼价增灿加三成左饶右的事实柏难以接受怠，从而引率发出深圳胞锦花大厦踢事件。**大厦吧位于深圳甩文锦渡海励关附近，裁发展商为妇深圳市政继公用事业滩地盘管理湾公司。该痕公司于198尤9年因搬迁替，获市政篇府补偿一遍幅即锦花笨大厦现址剩的土地。立深圳市国俗土局以协摘议地价方铃式签订有奴关土地使男用权合同炒。原应缴治地价如果虎折合成港暴币约为每牲平方米2800港元，经日批准减为污每平方米140以0港元，扒并规定火土地使泳用权不宏得转让鹅。199暮1年，深圳预市政府办疼公厅批准灰锦花大厦蜻内销经营月。发展商盲在未获外匪销批文的谋情况下，毯于199赏1年第二滥季度对映外预售弱，与上厨百名买的家，主揭要为香乔港居民毁签订认拳购书，秃订金为渗两万港的元。此子外，大跑厦252个住宅单嗽位的余数蚀亦全部在矛内地售出样。深圳市萍有关部门冻于1992年3月发出繁批文，匹允许锦桥花大厦幼发展商外补办外车销手续爸，同时窗征收外揭销增值亦费，即汤补地价伞合计1370万元，相唤当于每平呈方米建筑价面积补地桶价大约1400元。发湖展商于4月向香港熟买家发出富补地价通话知，除将蒜外销增值众费如数转蹈嫁外，另来加建筑利铃息及税金农等，要求刃签订正式挪买卖合同技时，买家劈燕按每平方鲜米2500元追补恶缴付。鲜双方由是此发生铜纠纷。5月，发若展商做蓝出让步秆决定，面愿与买岛家四、菌六分担辛，并与岔香港买撒家个别慨洽谈，佩结果约医八成达拨成协议弃，但仍蹄有约20名买家表终示不满。6月3日，21名人士正什式向深圳驰市法院就榨此事提出资诉讼。1.7.俭4自然灾碎害风险自然灾害穿风险是指陈由于人们终对自然失比去控制或退自然本身径发生异常斧变化造成掘损失的可欲能性。诸乳如：火灾认、雷电、关龙卷风、宣暴风雨、凝洪水、地浸震、地面族突然塌陷钞、滑坡、拼泥石流、登雪灾、雹均灾等