房地产企业营销阶段法律风险防范

房地产企业营销阶段

法律风险防范

背景

2007底以来，随着房地产市场的不断调整，广大房地产企业特别中小房地产开发企业的生存和发展面临着日益增多的法律风险，特别是今年以来，由于商品房价格急速下滑，发展商资金链空前紧张，导致了大量退房索赔、断供风潮、集团维权诉讼、承包商工程款诉讼等现象的接连发生，发展商面临的法律风险急速增加。

加强企业法律风险管理，完善企业内控制度，健全法律风险识别、监控和防范机制，进一步提高企业决策层、法律顾问及业务人员正确认识、判断和化解经营管理中法律风险及应对法律纠纷的能力，是摆在企业面前的一个现实而又紧迫的课题。营销阶段的法律风险

主要体现在以下两个方面一、客户方面二、银行方面客户方面

售楼广告定金签约交房退房售楼广告1要约风险要约：是指订立合同的一方当事人向他方提出的，以订立合同为目的的确定的意思表示，具有合同效力。要约邀请：又称询价，要约引诱，是指一方当事人邀请对方当事人向自己发出要约。不具有合同效力。一般来说，售楼广告和宣传资料为要约邀请，一般不具备合同效力。售楼广告2广告有可能认定为要约最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”售楼广告3法律提示：注明：售楼广告和售楼部的沙盘，模型仅供参考，不得作为交房标准。一切资料均以政府最后批准之图纸及法律文件为准。广告内容避免过于具体细致，以免构成要约。在小区规划设计尚未通过政府批准之前，不应在广告中将设想中的小区状况作详细描述，以免误导广告受众；

二是广告宣传的内容应真实，特别是对那些内容确定且可能影响到定价或购房人决策的部分，应实事求是、切合实际；

对委托销售代理机构对外发布的广告，开发商应从前述几点对广告内容和宣传行为加以严格审查。案例分析

XX精装修公寓楼逾期交房案

2004年12月16日，xx地产在《武汉晨报》上刊登广告称：“12月18日，XXSOHO开盘，精装修开盘惊爆价：2988元/㎡起。全框架自由空间（任意区隔），进口原装Otis电梯（共六部），美国SIMPLEX消防报警系统，TOTO洁具，进口竹木地板，24小时保安巡逻门禁系统。”售楼广告3知识产权风险

多家房地产广告滥用网络图片被美公司索赔50万2008-12-18《武汉晚报》本报讯网上下载图片用进广告，被索赔50万元！从今年3月到11月，武汉市多家房地产公司先后收到一家美国公司寄出的律师函，要求支付图片使用费以及罚款。从今年年初开始，这家名叫“华盖创意”（简称华盖）的美国公司开始发出律师函，要求这些公司停止用侵权图片做宣传，按每张图片2000元的价格支付费用，并进行索赔，最高金额50万元。几家房地产公司纷纷喊冤，称该负责的应该是相应的广告设计公司。而广告公司则称，合同中已经约定对广告是否侵权等不承担任何责任。售楼广告4法律提示1、选择信誉良好、实力雄厚的品牌广告公司。2、如是广告公司包图片创意，合同约定由广告公司承担侵权责任。3、尽量使用实景照片，少用网络图片。定金1

定金罚则

《合同法》第115条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

定金2最高人民法院《解释》第4条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

定金3法律风险：客户利用该条规定，进行虚假磋商合同达到退还定金的目的。应对策略：1、认购书明确条款或者直接签订正式合同2、确定协商方式3、要求客户提出书面退房申请4、在售楼部公示合同范本，定金合同中注明对范本合同无异议。签约一、交房条款二、办证条款三、通知方式条款四、权利约定条款交房条款

（合同第9、10条）1、时间尽量晚，应当考虑到诸多不利因素。2、尽量不另行增加交付标准条款。3、违约金尽量约定较低。（日万分之1－5）4、逾期解约时间约定较长。60－90日办证条款

（第15条）鉴于格式合同的缺陷，尽量选择2不退房条款。违约金尽量低。直接选择第3条处理：自出卖人交付商品房之日满

年后，如因出卖人的原因导致买受人仍无法取得商品房权属证书的，买受人有权解除合同，要求出卖人退还已付房款，并按照同期银行活期存款利率支付利息。通知方式条款（第11条）建议在补充协议中增加如下条款：合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号信、特快专递、报纸公告，通知的送达时间为挂号信、特快专递发出三日后或公告见报三日后。双方的联络方式以合同所记载的通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方。如因联系方式错误引致的后果，由责任人自行承担。

权利约定条款

（第18条）

1、买受人享有该商品房所在楼宇的：楼梯间电梯大堂公共走道2、买受人享有该商品房所在项目的：公共道路公共绿地3、出卖人享有该商品房所在项目的：地下车库、地上车位会所物权法73条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。会所问题会所究竟属不属于业主所有？能不能对外经营？经营收益又归谁？《物权法(草案)》曾规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”但在向社会征求意见之后，全国人大法律委员会再次研究认为：从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。因此，“会所”二字没有在正式颁布实施的《物权法》中出现.车位问题《物权法哭》第74趋条建筑区划快内，规划享用于停放奋汽车的车虏位、车库贩应当首先丙满足业主炮的需要。建筑区划衬内，规划早用于停放净汽车的车滥位、车库秆的归属，洪由当事人衡通过出售度、附赠或袜者出租等祝方式约定剥。占用业到主共有垫的道路舌或者其算他场地戒用于停摩放汽车伞的车位任，属于楚业主共左有。物业管理摆用房问题《物权循法》第葛73条《物业管惕理条例》助第30条赖建设单络位应当按遗照规定在衬物业管理甘区域内配丙置必要的亩物业管理臣用房。《武汉豆市住宅边区物业锋管理条修例》第封37条惯开发违建设单栋位在移炎交住宅判区时，卷分别按孕照住宅作区总建扁筑面积千分之吹二、千币分之三的比例糕向业主斗委员会无偿提花供物业净管理办魂公用房和按综合成勺本价提供俊物业管理皱经营用房。物业装管理办单公用房嗽和经营扛用房的剪产权属悬住宅区课全体业碗主共同义所有，专由业主夜委员会甲提供给品物业管般理企业温有偿使挠用，住怒宅区物畅业管理妄办公用同房、经概营用房话的租金狐和利用坝物业设宣置广告辈等所得锣收益的讯使用由贵业主大竭会决定缝。交另房一、交房网时间二、哪些软构成拒收漫理由1、不具梨备合同泪约定的声交付条氏件的2、主体接质量问典题3、附带增晴加缴纳物信业费或办录证费的三、微小壮瑕疵质量很问题非主体质雷量问题属鬼保修条款司解决解除合同性：法律概念黎，一种单踩方撕毁合想同的权利屿。注销合拣同备案躺：非法律概沸念，是从便行政管理控角度，非荒平等民事壤主体，不征涉及能否梳单方解除梯合同退房觉，只是涉网及能否办第理注销合腔同备案。解除合柱同和注批销备案乐之区别退房的要籍件1一、法定大退房1、合进同订立仙后，出牧卖人未乘告知买说受人又滴将该房纷屋抵押叔给第三并人；2、合同萝订立后，坛出卖人又启将该房屋填出卖给第皂三人；3、因房抛屋主体结叫构质量不阁合格4、因房俱屋质量问毕题严重影像响正常居女住使用，5、因开盟发商延迟迅交付房产猪，（一般廊为延期交合付60日具）6、迟抚延办证羞（超过荣一年未笨办初始批登记）7、未贝能归责竖双方的钥贷款不撤能。9、解除状定金合同习，条款未题能达成一文致退房的春要件纲2约定退放房如果在买递卖合同中浆约定了业腿主可解除加合同的相询关情形，乘当出现合采同约定解制除合同的竿情形时，欠业主可以痕行使解除旁权解除合蜜同，否则肆业主须承战担违约责岁任。非因法恭定和合薯同约定饺的情形朗业主不杜可单方中面解除第合同，扫否则业折主应当瞎承担违抹约责任踪蝶，合同坛应继续台履行并焦承担由宅此给开述发商带忌来的损回失。房产局备欺案注销的芬9种情况《关于商擦品房合同璃备案注销童、更名审仅核工作的做操作细则圣》1.购条房者所购莲房屋因质驳量存在问济题；2.开旦发商与购茎房者之间合因其中一赏方违约而掌发生纠纷邻，经法院领、仲裁机讲构判决或状裁定后允则许退房的游；3.埋纪检、阔公安、女检查部感门要求待协助办旅理相关填案件，蚁需注销纸合同备桂案的；4.房寨屋交付公朵告或公布绳之日起9察0日内，钞购房者在近所购项目暑中另换购毒商品房，衫需注销原躲所购房屋学合同备案掘的；5.掏购房者和在商品泽房买卖框合同签刃定之日修起30存日内，同因贷款付购房手膊续未获询相关金误融机构伏批准，努需注销帆合同备匠案的；6.蜜房屋交服付公告勿或公布蛮之日起遭90日茂内，因焦出国留告学或定徐居原因粪导致退宇房需注敞销合同烦备案的定；7.房乐屋交付公征告或公布扫之日起9宪0日内，钻购房者因治工作调出续本地原因稿导致退房缩慧需注销合唱同的；8.辣购房者宋在签定推商品房挡买卖合科同后，备发现自障身或其政直系亲顾属患重请大疾病梯急需医减疗资金焦导致退痕房需注虹销合同往备案的恶；9.奴因申请灰人特殊件情况和荐项目建性设原因钉，经济备适用房思的合同俭备案注挺销、更低名。退房或差惧价补偿的吸法律分析针对业闪主要求肿补差价起的要求唱，如果圈合同有抬补差价漠的相关妈约定，芒开发商沿须按合浪同约定改向业主湾履行补雁差价义懒务。除合同度约定外钱，业主彩有证据徐证明下率列情形丙之一者合，也可算要求开另发商补批偿差价属。否则阴，开发草商就没佳有为业岩主补差城价的义础务。具匪体情形勤如下：1、开发族商在售楼句广告中做誉了楼盘保预值承诺；开发商纷的售楼纹广告中些承诺涉必案楼盘秃具有保镜值或升浙值空间眯，并因缸此诱使孝业主购剂买，若毙日后开叔发商主黑动降价芳，则负唇有赔偿铁义务。2、签约业时开发商响承诺开发锡商不会降供价；如业主横有足够君的证据灯证明是碍在听信闪开发商烘不降价歉承诺的背前提下娱购房，胃可要求条退房或仆补偿差招价。3

、开题发商与业惑主有书面乓的保值及赠不降价的湖约定。业主要求愉退房及补哗差价的解网决方法业主购买欣房子以后叼房屋价格远的涨跌属池于商业风消险，而这气种风险是刑随着购房翅合同的生宝效时从开园发商转移膝至业主承广担。而且壳，合同一穷经签订便武具有法律酒效力，双提方均应全气面履行合未同。否则葱，须承担控违约责任幅及赔偿由软于违约给刊对方造成饮的损失。从合同识的性质壳和效力疤看，房冰屋买卖哗属于民叮事合同盟，引发若的纠纷馅也属于先民事纠昼纷，只陈能通过今合法地晴民事纠遍纷途径孔来解决最，即可功通过和竹解、仲瘦裁、诉哥讼的方兰式解决糖争议。银行方寻面逾期放款饥风险阶段性君连带担向保风险禾：客户逾期成还款客户断供拖延办理情两证逾期放令款风险银行逾预期放款齐或未按辅购房人宰要求放锡款。银行在素放贷之遍前，应阻由购房露人与开统发商签路订《商品房肌买卖合剖同》并缴纳首版付款。而齐银行能否轨如期并按棍购房人要挺求的金额慈及年限提遇供按揭贷脉款，则需遗要经过银淋行的资料顿审查及内石部的审批冈程序。这渣一过程主绝动权完全罪掌握在银蒙行手中，陆致使购房储人按要求闹提供贷款屑所需文件宴资料的前拳提下，也铅可能因银唉行的原因泊导致放款海时间延长背，如果银忧行逾期放铺款后果严劲重，则有梨可能影响汉整个项目闪建设进度城。阶段性炎担保风泼险论1客户逾床期还款在开发商袋提供连带腰保证责任便期间，让疗开发商承散担保证责躬任的多数六是由于购郊房人的逾伟期还款行灯为。一旦企购房人逾冲期还款，主银行或者给从开发商读的账户中狱扣划保证使金，或者顶提前收回射贷款并要习求开发商警承担代偿栽义务。阶段性担逃保风险圆2客户断供在客户购仁买的房屋属成为“负偿资产”的聚时候，客啄户有可能迈采取断供眯的方式减即少损失。胡一旦购房俊人断供，榨银行或者胶从开发商眯的账户中喷扣划保证孟金，或者初提前收回嘉贷款并要普求开发商雅承担代偿凡义务。阶段性侮担保风挠险茶3客户拖浆延办证大多数极购房人铜都希望字所购房袜屋的产毁权证能的在最短存时间办月理，也郑有部分衬购房人房诚却相反他。这部嗽分购房排人对于抖产权证亦的办理扑表现得炎异常冷鉴淡，在疏开发商再具备办贴证条件肿后拒不博配合，晃不按要隆求提供棚文件资腰料和缴俊纳相关怜税费，矿使房产秆证迟迟柏不能办亚理，抵寺押登记脑自然无书法进行虾，开发阁商的保俗证责任惧也解除永不了。解决方式夕1增加约定台办理抵押埋登记的条伯款开发商讲在与银沙行的合显作协议冲中很少罚涉及银厚行办理哥抵押登栋记的约畏定，容兰易造成金银行拖喘延办理授抵押登的记的问砖题。因激此，开膝发商有湿必要在者与银行权的按揭箱合作协加议中增关加约定搅，如开馅发商在仪办理完扛毕购房帆人所购堂房屋产建权证并验向银行冶提供后农多少个照工作日李内，银而行应办克理完毕告抵押登取记手续佩，逾期总办理银对行应对棵由此造飞成开发钟商增加跟的或然俱保证风怪险进行塑赔偿，遣具体赔般偿方式础为每逾捞期一日低向开发迟商支付旧一定金兰额的违副约金。挑如此对享于督促厕银行及项时办理